Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 705/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 sierpnia 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
SSN Agnieszka Piotrowska
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. G. w O.
przeciwko S. Developer Spółce z o.o. w O.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 29 sierpnia 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w W.
z dnia 15 czerwca 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Sąd Rejonowy w O. wyrokiem z dnia 15 grudnia 2010 r. zasądził od
Przedsiębiorstwa Handlowo - Usługowego „S.” sp. z o.o. (obecnie: S. Developer
sp. z o.o.) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. G. […] w O.
kwotę 60 811,52 zł z ustawowymi odsetkami: od kwoty 29 400 zł od dnia 27
czerwca 2008 r., od kwoty 27 894 zł od dnia 22 października 2008 r. i od kwoty 3
517,52 zł od dnia 1 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty.
Ustalił, że pozwana spółka była wykonawcą budynków położonych przy ul.
G. […] i od czasu ich wybudowania w 2001 r. do dnia 22 czerwca 2006 r.
zarządzała całą nieruchomością. W czerwcu i lipcu 2007 r. w budynkach tych
zostały ujawnione braki ław kominiarskich, drabin i klamer umożliwiających wejście
na dach, a ponadto spękania murów oporowych i wiatrołapów. Z kolei w lipcu 2008
r. ujawniono braki szyn wyrównawczych, zabezpieczeń termicznych pomp oraz
drzwi spełniających wymagania przeciwpożarowe. Wartość materiałów i robót
koniecznych do usunięcia ujawnionych braków i wad wnosi 60 811,52 zł.
Sąd Rejonowy stwierdził, że pozwana uznała powództwo co do zasady,
w związku z czym sporna była jedynie wysokość kwoty potrzebnej do usunięcia
wad. Uznanie powództwa w sprawie o zapłatę jest nie tylko czynnością procesową,
ale także oświadczeniem woli wywołującym skutki materialnoprawne. Pozwana
mogłaby uchylić się od skutków złożonego oświadczenia z powodu wady
oświadczenia woli (art. 82 - 88 k.c.), jednak zarzuty takie nie zostały podniesione.
Gdyby zaś przyjąć, że uznanie powództwa stanowi jedynie czynność procesową, to
- również przy takim założeniu - jej odwołanie nie może być dowolne. Odwołując
oświadczenie o uznaniu pozwana wskazała na przedawnienie roszczenia, zarzut
ten nie może być jednak uwzględniony, gdyż podniesienie zarzutu przedawnienia
stanowi nadużycie prawa. Poza tym pozwana, zgodnie z art. 21 ust. 1, art. 22 ust.
1 i art. 26 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U.
z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l.” lub „ustawa o własności lokali”),
z racji sprawowanego zarządu obowiązana była dbać o należyty stan budynków
i urządzeń niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej,
w związku z czym dochodzone roszczenie, jako związane z działalnością
gospodarczą, przedawnia się z upływem lat trzech (art. 118 k.c.), a termin ten od
dnia 22 czerwca 2006 r. do dnia wniesienia pozwu nie upłynął.
3
Z tych względów Sąd, przyjmując za podstawę ustalenia wysokości
należnego odszkodowania opinię biegłego, na podstawie art. 471 k.c. zasądził
kwotę odpowiadającą wartości materiałów i robót koniecznych do usunięcia
stwierdzonych wad.
Wyrokiem z dnia 15 czerwca 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
pozwanej, podzielając ocenę Sądu pierwszej instancji, że pełnomocnik pozwanej
uznał powództwo co do zasady i potwierdził jego podstawę faktyczną. Kwestia
interpretacji złożonego oświadczenia nie ma jednak - stwierdził Sąd Okręgowy -
decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Powództwo podlegałoby
uwzględnieniu także przy przyjęciu, że uznanie powództwa co do zasady jest
jedynie uznaniem niewłaściwym, gdyż zarówno podstawa faktyczna żądania
pozwu, jak i wysokość odszkodowania zostały udowodnione.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Okręgowego pozwana, powołując się
na podstawę określoną w art. 3981
§ 1 pkt 1 k.p.c., wniosła o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach
powołanej podstawy kasacyjnej wskazała na naruszenie art. 471 k.c. przez jego
zastosowanie pomimo niedokonania ustaleń co do źródła zobowiązania, art. 209
w związku z art. 471, art. 363 § 1 i art. 379 k.c. oraz art. 3 ust. 1 - 3 u.w.l. przez
zasądzenie odszkodowania odpowiadającego pełnej wartości napraw
nieruchomości wspólnej, mimo że powódka nie jest jej współwłaścicielem, i art. 481
§ 1 w związku z art. 363 § 2 k.c. przez zasądzenie odsetek od daty wcześniejszej
niż dzień wyrokowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przystępując do rozważenia zarzutu naruszenia art. 471 k.c., przyjętego za
podstawę prawną zaskarżonego wyroku, trzeba zauważyć, że z ustaleń Sądu
pierwszej instancji, uznanych przez Sąd Okręgowy za własne, wynika jedynie to,
że pozwana była wykonawcą budynków położonych w O. przy ul. G.[…] i od czasu
ich wybudowania w 2001 r. do dnia 22 czerwca 2006 r. zarządzała całą
nieruchomością, że w 2007 i 2008 roku w budynkach tych ujawniły się wady
fizyczne oraz że koszt ich usunięcia wynosi 60 811,52 zł. Poza sporem
pozostawała ponadto okoliczność, że w budynkach doszło do ustanowienia
4
odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz do ich sprzedaży na rzecz osób, które
- zgodnie z art. 6 u.w.ł. - tworzą powodową Wspólnotę Mieszkaniową.
Rozpoznanie na kanwie tych ustaleń kontraktowego roszczenia
odszkodowawczego z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej wymagało
w pierwszej kolejności rozważenia kwestii legitymacji czynnej powodowej
Wspólnoty Mieszkaniowej.
Jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia
21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej (OSNC 2008,
nr 7-8, poz. 69), wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej
zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają jednak podstawy do przyjęcia, że
zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw
i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Będąc osobą
ustawową (art. 331
k.c.), wspólnota może zatem posiadać majątek odrębny od
majątków właścicieli lokali, ale tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb
związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności
lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim
uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie
kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1
i art. 14 ust. 1 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.
Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów
zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną
(np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy
ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli
(art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), z tym że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość
potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu
przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty).
Nie budzi wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu
przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami
nieruchomości wspólnej. Ich źródłem jest umowa ustanowienia odrębnej własności
i sprzedaży lokalu zawarta między właścicielem nieruchomości, z której
wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu. Roszczenia te dotyczą przy tym
5
przedmiotu współwłasności wszystkich właścicieli lokali, w związku z czym –
w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu - każdy właściciel lokalu
może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału
w nieruchomości wspólnej, zapłata kwoty pieniężnej jest bowiem świadczeniem
podzielnym w rozumieniu art. 379 k.c.
Wyłonił się problem, czy do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych,
związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do
sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego legitymowana jest również
wspólnota mieszkaniowa. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004 r.,
III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz. 153) na tak postawione pytanie udzielił
odpowiedzi przeczącej, uznając, że przeciwko przyznaniu wspólnocie
mieszkaniowej legitymacji czynnej przemawia brak dostatecznie silnego związku
odnośnego roszczenia z zarządem nieruchomością wspólną. Stanowisko takie Sąd
Najwyższy zajął również w wyroku z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08
(nie publ.).
Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną podziela
pogląd o braku legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia
roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami nieruchomości wspólnej,
w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
Kwestia legitymacji czynnej powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej
pozostała poza zakresem rozważań Sądu Okręgowego. Uszło też uwagi Sądu
Okręgowego, że powodowa Wspólnota dla wykazania swojej legitymacji
powoływała się w uzasadnieniu pozwu na dokonanie - na jej rzecz - przelewu
roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami nieruchomości wspólnej,
przez dwóch współwłaścicieli tej nieruchomości. Według twierdzeń skarżącej,
wspomnianym współwłaścicielom przysługiwał jednak udział wynoszący łącznie
jedynie 42 737/427 800 części.
W sprawie zachodziła zatem potrzeba zbadania twierdzeń stron
dotyczących zawarcia przez powodową Wspólnotę umów przelewu roszczeń
odszkodowawczych i poczynienia odnośnych ustaleń, a ponadto rozważenia
dopuszczalności przelewu przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty
mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu
6
w związku z wadami nieruchomości wspólnej. Chodziło o rozstrzygnięcie, czy
w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, który ogranicza się do
czynności dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną, leży nabycie od
właścicieli lokali, w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie
przeciwko sprzedawcy lokali, roszczeń związanych z wadami nieruchomości
wspólnej.
Skoro Sąd Okręgowy sprawy pod tym kątem w ogóle nie rozważał,
konieczne stało się uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania. Rozważanie podniesionego przez skarżącą zarzutu
naruszenia art. 481 § 1 w związku z art. 363 § 2 k.c. trzeba w tej sytuacji uznać za
przedwczesne.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108
§ 2 w związku z art. 39821
k.p.c. orzekł, jak w sentencji.
db