Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 546/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 maja 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSA Katarzyna Polańska-Farion
w sprawie z powództwa W. B.
przeciwko R./…/ Spółdzielni Mieszkaniowej w G.
o nakazanie złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 22 maja 2014 r.,
skargi kasacyjnej powódki
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 października 2012 r.
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1 800 ( jeden
tysiąc osiemset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powódka W. B. w powództwie przeciwko pozwanej R./…/ Spółdzielni
Mieszkaniowej w G. domagała się nakazania pozwanej złożenia oświadczenia woli
o zawarciu z powódką umowy ustanowienia odrębnej własności wskazanego
w pozwie lokalu użytkowego oraz o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia
woli obejmującego przeniesienie własności tego lokalu na powódkę. Jako podstawę
prawną tego żądania wskazała art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116 ze zm.; cyt.
dalej jako „u.s.m.”).
Sąd Okręgowy oddalił powództwo po dokonaniu następujących ustaleń
faktycznych.
Powódka wraz z inną osobą prowadziła wspólną działalność gospodarczą
w formie spółki cywilnej w wynajętym pawilonie, a pod koniec lat 80-tych ubiegłego
stulecia wspólniczki postanowiły, że po wybudowaniu wspólnego, nowego pawilonu
każda z nich będzie prowadziła samodzielną działalność gospodarczą.
Wspólniczka powódki była członkiem pozwanej Spółdzielni. Po uzyskaniu
niezbędnych zezwoleń wspólniczki rozpoczęły budowę pawilonu handlowego
w 1990 r. W miejscu budowy stał już sklep warzywny, a środki na budowę
pochodziły po połowie od obu wspólniczek. W sierpniu 1991 r. W. B. i jej
wspólniczka zawarły umowę sprzedaży połowy wybudowanego pawilonu
handlowego w G. przy ul. U. 78b o łącznej pow. 53 m2
. Powódka uzyskała lokal o
pow. 26,5 m2
. Po zawarciu umowy w pawilonie postawiono ścianę i zrobiono
osobne wejście.
Sąd Okręgowy ustalił, że część pawilonu handlowego należącego do
powódki o pow. 4 m2
znajduje się na działce nr 1196 Gminy Miasta G., natomiast
pozostała część pawilonu o pow. 22 m2
znajduje się na działce nr 1199/4,
stanowiącej również własność tej Gminy, przy czym pozwanej Spółdzielni
przysługuje do tej działki prawo użytkowania wieczystego. Dla obu nieruchomości
gruntowych prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Wybudowany pawilon
3
handlowy jest murowany i trwale związany z gruntem. Powódka i pozwana
Spółdzielnia w latach 1991-1993 zawierały co roku umowy dzierżawy gruntu, na
którym wznosił się pawilon handlowy. W umowach tych powódka zobowiązała się
do płacenia czynszu Spółdzielni. Strony ustaliły, że powódka będzie prowadziła
kantor wymiany walut i będzie korzystać z wybudowanego już z własnych środków
pawilonu handlowego. W umowie z 25 listopada 1993 r. ustanowiono prawo
dzierżawy gruntu do końca 1998 r., a ostatecznie strony przewidziały nieokreślony
czas trwania tej umowy. We wrześniu 2007 r. powódka zwróciła się do pozwanej
Spółdzielni o przeniesienie na jej rzecz własności lokalu położonego w G. przy ul. U.
78b na podstawie art. 39 u.s.m. W piśmie z dnia 25 czerwca 2008 r. powódka
wezwała pozwaną do zawarcia z nią umowy o ustanowienie odrębnej własności
tego lokalu użytkowego w pow. 26,5 m2
oraz o przeniesienie jego własności na
powódkę.
W ocenie Sądu Okręgowego, powódce nie przysługuje wobec pozwanej
Spółdzielni roszczenie na podstawie art. 39 ust. 1 i art. 491
u.s.m., ponieważ nie
wystąpiły niezbędne przesłanki powstania tego roszczenia. Zdaniem Sądu, umowa
zawarta między wspólniczkami o zbycie połowy pawilonu handlowego nie
przesądziła statusu prawnego tego pawilonu. Budynek (pawilon handlowy) został
wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym pozwanej Spółdzielni
za jej zgodą i stanowi własność tej Spółdzielni. Powódka jako dzierżawca gruntu
nie miała legitymacji czynnej do wystąpienia z powództwem na podstawie
art. 39 u.s.m., bowiem taka legitymacja służy jedynie najemcy lokalu. Ponadto
przedmiotem dzierżawy był teren (grunt) o pow. 36 m2
, stanowiący część działki
nr 841/4, a nie lokal użytkowy (pawilon). Nie miało przy tym znaczenia to,
że w chwili sporządzenia umowy na działce istniał już pawilon handlowy.
Łączącą strony umowę z dnia 25 listopada 1993 r. zakwalifikować należało
jako umowę dzierżawy nieruchomości (terenu) stanowiącej (stanowiącego) część
działki, która znajdowała się w użytkowaniu wieczystym. Ponadto niedopuszczalne
byłoby ustanawianie odrębnej własności lokalu bez odpowiedniej uchwały zarządu
Spółdzielni, podjętej w trybie art. 42 i 43 u.s.m., a taka uchwała nie została jednak
podjęta. Niezależnie od tego roszczenie powódki nie może być uwzględnione
także dlatego, ponieważ lokal będący w posiadaniu powódki o pow. 26,5 m2
4
znajduje się na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność Gminy Miasta G.,
tj. część lokalu o pow. 4 m2
znajduje się na działce nr 1196/4, a pozostała część -
na działce nr 1199/4. Dla obu nieruchomości prowadzone są odrębne księgi
wieczyste. Na jednej z tych nieruchomości ustanowiono użytkowanie wieczyste na
rzecz pozwanej Spółdzielni.
Apelacja pozwanej Spółdzielni została oddalona. Sąd Apelacyjny przyjął,
że zawarta między stronami umowa z dnia 25 listopada 1993 r. na czas
nieokreślony stanowi jednak umowę najmu lokalu użytkowego (a nie umowę
dzierżawy). Taka odmienna kwalifikacja prawna tej umowy nie przesądza jednak
o skuteczności roszczenia powódki. Pawilon handlowy znajduje się bowiem na
dwóch odrębnych nieruchomościach, toteż nie mogłoby w ogóle dojść do spłaty
z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej (art. 39 ust. 1 u.s.m.). Składnikiem
nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokalu (Dz. U. z 2000, nr 80, poz. 903 ze zm. cyt. dalej jako „ustawa
o własności lokali”) nie może być udział we współwłasności nieruchomości
sąsiedniej. Pawilon handlowy, znajdujący się na gruncie oddanym Spółdzielni
w użytkowanie wieczyste, nie stanowi własności tej Spółdzielni, nie jest on objęty
prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym. Stanowi jedynie część
składową gruntu (art. 48 k.c.). Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu
Okręgowego, że w ustalonym stanie faktycznym nie jest możliwe określenie
nieruchomości wspólnej związanej z wyodrębnianym lokalem użytkowym, a więc
także i udziałów w takiej nieruchomości. Oznacza to niemożność przeniesienia
własności spornego lokalu za wymaganą w art. 39 spłatą z tytułu udziału
w nieruchomości wspólnej.
W skardze kasacyjnej strony powodowej podnoszono zarzuty naruszenia
art. 3 ustawy o własności lokali, art. 39 ust. 1, art. 491
w zw. z art. 42 i w zw. z art.
43 u.s.m. Skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W sprawie tej pojawiła się kwestia, czy w ustalonym przez oba Sądy meriti
stanie faktycznym doszło do powstania skutecznego roszczenia powódki,
5
przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m. w postaci zaktualizowania się obowiązku
pozwanej Spółdzielni „do zawarcia (z powódką) umowy przeniesienia własności (…)
lokalu”. O powstaniu takiego roszczenia może decydować pojawienie się
przesłanek przewidzianych nie tylko wprost w tym przepisie, ale także - ogólniejsze
wymagania wynikające z obowiązującego systemu prawa.
Z ustaleń obu Sądów meriti wynika to, że sporny pawilon handlowy (budynek)
jest ściśle związany z gruntem i został posadowiony na dwóch odrębnych
nieruchomościach w ten sposób, że część tego pawilonu o pow. 4 m2
znajduje się
na działce nr 1196/4, natomiast pozostała, większa część budynku o pow. 22 m2
,
na - działce nr 1199/4. Obie działki (nieruchomości) stanowią własność Gminy
Miasta G. Wybudowanie tego pawilonu, stanowiącego lokal użytkowy, nastąpiło
w całości ze środków powódki i przy akceptacji pozwanej Spółdzielni
Mieszkaniowej, której do działki nr 1199/4 przysługiwało i obecnie przysługuje
prawo użytkowania wieczystego (art. 232 k.c.).
Sąd Apelacyjny - odmiennie od Sądu Okręgowego - stwierdził, że strony
wiązały początkowo kolejne umowy najmu lokalu użytkowego i ostatecznie także
umowa najmu na czas nieograniczony (od 1998 r.). Odrzucono zatem kwalifikację
prawną tej umowy jako umowy dzierżawy, z którą przepis art. 39 ust. 1 u.s.m. nie
wiąże żądania powódki objętego pozwem. Roszczenie takie może przysługiwać
tylko najemcy lokalu użytkowego, a zatem dla ustalenia kręgu podmiotów
uprawnionych nie byłoby wystarczające powołanie się na treść art. 694 k.c.,
nakazującego stosowanie do umowy dzierżawy odpowiednio przepisów o umowie
najmu. Skoro powódka wniosła skargę kasacyjną i nie podważała takiej kwalifikacji
(oczywiście korzystnej dla niej), nie ma powodów kwestionowania tej oceny
prawnej umowy w postępowaniu kasacyjnym, niezależnie od przyjętego sposobu
motywacji stanowiska Sądu drugiej instancji. W orzecznictwie Sądu Najwyższego
trafnie przyjmuje się, że dzierżawcy gruntu, znajdującego się w użytkowaniu
wieczystym spółdzielni mieszkaniowej, nie przysługuje na podstawie art. 39 u.s.m.
roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności lokalu użytkowego
w budynku wniesionym na tym gruncie przez dzierżawcę (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r., III CSK 66/11, nie publ.).
6
Należy przyznać rację skarżącemu odnośnie do określenia statusu
prawnego wybudowanego pawilonu handlowego, trwale związanego - jak
ustalono - z nieruchomością gruntową (przede wszystkim z działką nr 1199/4).
Nieruchomość ta została obciążona użytkowaniem wieczystym na rzecz Gminy
Miasta G. i dlatego w wyniku posadowienia na niej pawilonu handlowego budowla
ta mogła się stać własnością użytkownika wieczystego (pozwanej Spółdzielni), a
nie właściciela gruntu (gminy). W orzecznictwie Sądu Najwyższego rozważano już
problem prawno-rzeczowych skutków wzniesienia budynku przez osobę trzecią
(dzierżawcę) na gruncie oddanym w użytkowanie użytkownikowi wieczystemu. W
uchwale Sądu Najwyższego z 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11 (OSNC 2012, z. 6,
poz. 66) wyjaśniono, że budynek, wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste, stanowi własność użytkownika wieczystego.
Oznacza to szersze ujęcie wyjątku od zasady przewidzianej w art. 48 k.c. Z
przyjętej w uzasadnieniu tej uchwały argumentacji prawnej Sądu Najwyższego nie
wynika, że w ustalonym w obecnej sprawie stanie faktycznym (wybudowanie
pawilonu handlowego ze środków powódki, za wiedzą pozwanej, długotrwała więź
prawna łącząca strony) nie należałoby podobnego skutku – w zakresie określenia
statusu prawnego budynku - łączyć także z umową najmu, skoro przedmiotem tej
umowy był teren wydany powódce. Wadliwe stwierdzenie zatem przez Sąd
Apelacyjny, że sporny pawilon handlowy stanowił - w okolicznościach sprawy -
jednak własność właściciela gruntu, a nie pozwanej Spółdzielni (użytkownika
wieczystego), oznacza trafność zarzutu naruszenia art. 235 § 1 k.c. przez jego
niewłaściwą interpretację.
Z treści art. 39 ust. 1 u.s.m. wynika konieczność istnienia uprawnienia po
stronie pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej do wynajęcia lokalu użytkowego
i zachowania odpowiedniego uprawnienia do nieruchomości oraz lokalu w chwili
zaktualizowania się roszczenia uprawnionego najemcy. Pozwana Spółdzielnia
mogła zatem mieć też status użytkownika wieczystego (jak w rozpoznawanej
sprawie). Niezbędne jest też wykazanie tożsamości przedmiotu objętego umową
najmu i przedmiotu objętego roszczeniem wynikającym z art. 39 § 1 u.s.m.
Chodzi mianowicie o tożsamość lokalu użytkowego najmowanego przez najemcę
(uprawnionego) i lokalu, którego własność ma być przeniesiona przez spółdzielnię
7
mieszkaniową na uprawnionego. Taka tożsamość oczywiście nie występuje
wówczas, gdy uprawniony żąda przeniesienia własności innego lokalu
niż będącego przedmiotem wcześniejszej umowy najmu, łączącego go
z wynajmującą spółdzielnią (nawet gdyby oba lokale istniałyby w ramach tej samej
nieruchomości) lub lokalu o powierzchni większej niż pierwotnie najmowany lokal.
Chodzi tu o tożsamość natury fizycznej (ten sam lokal) i natury inwestycyjnej
(wybudowany ze środków najemcy). Taka tożsamość prawna powinna być
zachowana także wówczas, gdy przedmiotem najmu była jednocześnie
nieruchomość i zabudowany nią budynek (por. np. uzasadnienie wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r., III CSK 66/11, nie publ). Z ustaleń
faktycznych Sądów meriti wynika, że kolejno wiążące strony umowy
(zakwalifikowane przez Sąd Apelacyjny jako umowy najmu) obejmowały jednak
teren (a nie tylko sam budynek) o pow.36 m2, wydany powódce, w tym też cały
pawilon handlowy o pow. 26,5 m2
. Jeżeli jednak wyraźnie ustalono, że pawilon
handlowy wykraczał poza granice nieruchomości, którą pozwana Spółdzielnia
władała jako użytkownik wieczysty, to nie sposób mówić o zachowaniu wymagania
tożsamości lokalu w omawianym znaczeniu. Uprawniony najemca nie może w tej
sytuacji skutecznie żądać od pozwanej Spółdzielni przeniesienia własności
wynajmowanego wcześniej lokalu, skoro był on po części trwale związany
z nieruchomością sąsiednią, a nie tylko z nieruchomością objętą umową najmu.
Wskazując na naruszenie art. 3 ustawy o własności lokali, skarżąca wywodzi, że
Sądy nietrafnie skonstatowały niemożność ustalenia ” spłaty z tytułu udziału
w nieruchomości wspólnej” jako kolejnej przesłanki powstania dochodzonego roszczenia
na podstawie art. 39 ust. 1 u.s.m. Powołując się treść art. 151 k.c., przewidującego wyjątek
od zasady wyrażonej w art. 48 k.c., oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego, skarżąca
wyjaśniała, iż możliwe byłoby - także w okolicznościach rozpoznawanej sprawy -
odpowiednie konstruowanie przedmiotowego zasięgu współwłasności wspólnej w
rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokalu (skarżącej jako właścicielki
wyodrębnionego lokalu i pozwanej Spółdzielni). Współwłasność ta obejmowałaby grunt, ”na
którym posadowiona jest większa część (…) budynku oraz wszystkie części budynku
i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu”. Wartość takiego
substratu współwłasności mogłaby być zatem odpowiednio wyceniona.
8
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wprawdzie przyjęto, że ustanowienie odrębnej
własności lokalu jest dopuszczalne w sytuacji, w której budynek jest posadowiony
na dwóch nieruchomościach stanowiących własność gminy, dla których
prowadzone są oddzielnie księgi wieczyste(uchwala z dnia 14 maja 1996 r., III CZP
37/96-OSNC 1996, z. 9, poz. 116), jednakże w uzasadnieniu tej uchwały wyraźnie
zastrzeżono, iż dla zachowania konstrukcji nieruchomości gruntowej (a tym samym
- też dla współwłasności wspólnej) konieczne byłoby zamieszczenie w umowie
o ustanowieniu własności lokalu wniosku właściciela o połączenie obu
nieruchomości. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie dopuszcza
jednak do ustanowienia takiej jakby „ułomnej” współwłasności wspólnej
o ograniczonym jej substracie, nieobejmującej części pawilonu posadowionego na
sąsiedniej nieruchomości i tym samym stanowi jednak zasadniczą przeszkodę
prawną w uwzględnieniu żądania powódki przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m.
Niedopuszczalne byłoby w ogóle ustanowienie współwłasności wspólnej
i określenie w niej udziałów. Nie było zatem podstaw do twierdzenia o naruszeniu
przez Sąd Apelacyjny przepisu art. 3 ustawy o własności lokali.
W konsekwencji należy przyjąć, że roszczenie najemcy o zobowiązanie
spółdzielni mieszkaniowej do zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu
użytkowego na rzecz tego najemcy (art. 39 ust. 1 u.s.m.) nie powstaje, gdy
znajdujący się na nieruchomości lokal posadowiony został w części także na
nieruchomości sąsiedniej.
W związku z tym, że nie wystąpiły - wbrew stanowisku skarżącej - wszystkie
niezbędne przesłanki powstania roszczenia powódki przewidziane w art. 39 ust. 1
u.s.m., tj. tożsamość przedmiotu najmu i lokalu objętego żądaniem, a także istniała
zasadnicza przeszkoda w ewentualnym ustanowieniu współwłasności wspólnej
przewidzianej w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, należało oddalić skargę
powódki jako nieuzasadnioną (art. 39814
k.p.c.) i rozstrzygnąć o kosztach
postępowania kasacyjnego.