Pełny tekst orzeczenia

.
Sygn. akt I CSK 642/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 sierpnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa H. H.-J.
przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 11 sierpnia 2011 r.,
skarg kasacyjnych obu stron od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 28 kwietnia 2010 r.,
1) oddala obydwie skargi kasacyjne,
2) zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3600 (trzy
tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powódka H. H.-J. domagała się zasądzenia od pozwanego Miasta
Stołecznego Warszawy kwoty 956 313 zł z ustawowymi odsetkami od dnia
wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu pobranych należności
czynszowych oraz wypłaty korzyści nie uzyskanych przez pozwanego z powodu
wadliwej gospodarki nieruchomością położną przy ul. M. […] w W. Wyjaśniła, że
jest następcą prawnym J. H., poprzedniego właściciela tej nieruchomości, objętej
działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu
gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), któremu Prezydium
Rady Narodowej m. st. Warszawy decyzją z dnia 26 lutego 1952 r. odmówiło
ustanowienia prawa własności czasowej tej nieruchomości. Nieważność decyzji
odmownej została stwierdzona w dniu 1 lutego 2000 r. przez Samorządowe
Kolegium Odwoławcze, po czym dwoma decyzjami z dnia 13 czerwca 2003 r.
Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy ustanowił na rzecz powódki prawo
użytkowania wieczystego udziału 0,927 w nieruchomości, wydzielonej do księgi
wieczystej KW […] oraz udziału 0,798 w nieruchomości wydzielonej do księgi KW
[…] stwierdzając, że w obu wypadkach pięciokondygnacyjny budynek pozostaje
własnością powódki, z wyłączeniem własności sprzedanych wcześniej lokali.
Udziały zostały przekazane powódce protokolarnie 26 kwietnia 2004 r.
Powódka, w oparciu o art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. domagała się
zwrotu należności czynszowych pobranych przez stronę pozwaną z tytułu najmu
lokali znajdujących się w odzyskanej nieruchomości w okresie od dnia 15 maja
1999 r. – to jest od chwili, kiedy strona pozwana dowiedziała się o złożeniu przez
powódkę wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji z dnia 26 lutego 1952 r. – do
dnia 1 września 2004 r. – czyli dnia, w którym powódka wynajęła lokale po cenach
rynkowych. Podniosła także, że strona pozwana w sposób niegospodarny
zarządzała nieruchomością, wyznaczając zbyt niskie czynsze, w związku z czym
zażądała wypłaty nieuzyskanych korzyści. Wyrokiem z dnia 27 listopada 2007 r.
Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Po rozpoznaniu apelacji Sąd Apelacyjny
wyrokiem z dnia 12 września 2008 r. uchylił wyrok Sądu Okręgowego, co do kwoty
3
814 152 zł i przekazał sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania Sądowi I
instancji. W uzasadnieniu wskazał, że stwierdzenie nieważności decyzji z dnia 26
lutego 1952 r. wywołało skutki wsteczne, powodując, że wniosek poprzedniego
właściciela nie został rozpoznany, a on sam i jego następczyni prawna nie przestali
być właścicielami budynku. W rezultacie przysługiwało im roszczenie petytoryjne.
Zła wiara strony pozwanej datowała się najpóźniej od dnia dowiedzenia się o
prawomocności decyzji stwierdzającej nieważność decyzji z 1952 r., jednak Sąd
Okręgowy powinien ocenić, czy nie można jej przypisać pozwanemu już wcześniej.
Po powtórnym rozpatrzeniu roszczeń powódki Sąd Okręgowy wyrokiem z
dnia 29 września 2009 r. uwzględnił powództwo do kwoty 814 152 zł z odsetkami
od dnia 25 kwietnia 2005 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie żądania
oddalił. Wyjaśnił, że istotne elementy stanu faktycznego były niesporne, przy czym
Sąd Apelacyjny przesądził już, iż pozwany pozostawał posiadaczem nieruchomości
w złej wierze, a powódce przysługiwało prawo do żądania wydania nieruchomości i
uprawnienia z art. 224 i 225 k.c., w tym roszczenie o zwrot pożytków, których
posiadacz nie zużył i uiszczenie wartości tych, które zużył, jak również tych, których
nie uzyskał z powodu złej gospodarki. Pozwany wynajmował lokale w budynku po
cenach o połowę niższych niż rynkowe, określone w opinii przez biegłego, co
uzasadniało stanowisko, iż pozwany nie prowadził prawidłowej gospodarki tymi
lokalami.
Sąd poddał ocenie dwa zdarzenia, które mogły uzmysłowić pozwanemu,
że nie ma usprawiedliwionych praw do nieruchomości i uzasadniać przypisanie
mu złej wiary – uzyskanie w dniu 12 maja 1999 r. informacji o złożeniu przez
powódkę wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydium Rady Narodowej
m. st. Warszawy z dnia 26 lutego 1952 r. oraz ustanowienie w dniu 13 czerwca
2003 r. użytkowania wieczystego na rzecz powódki. Ostatecznie za miarodajne
przyjął pierwsze z tych zdarzeń.
Po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji strony pozwanej Sąd Apelacyjny
wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2010 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że
zasądził od poznanego na rzecz powódki kwotę 229 266,57 zł z ustawowymi
odsetkami dnia 25 kwietnia 2005 r., odpowiadającą czynszom pobranym przez
4
pozwanego, w pozostałej części oddalił powództwo i oddalił także dalej idącą
apelację pozwanego.
Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że uchylając poprzedni wyrok Sądu
Okręgowego wyraził wiążącą ocenę prawną, iż pozwany zobowiązany jest do
zwrotu uzyskanych pożytków lub uiszczenia wartości zużytych pożytków
poczynając od dnia 12 maja 1999 r., ponieważ od tej daty musiał sobie zdawać
sprawę, że zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności decyzji o odmowie
ustanowienia własności czasowej. Wartością pożytków jest czynsz uzyskany przez
pozwanego od tej chwili do końca kwietnia 2004 r., który został wyliczony na kwotę
229 266,57 zł i taką kwotę należało zasądzić na rzecz powódki. Sąd Apelacyjny
uznał natomiast za nieuzasadnione żądanie wywodzone z treści art. 225 k.c. Jego
zdaniem fakt pobierania przez pozwanego czynszów niższych niż średnie wartości
rynkowe nie przesądza automatycznie o prowadzeniu przez niego złej gospodarki
w rozumieniu tego przepisu, ponieważ – co wynika z opinii biegłego – stawki
czynszów za lokale położone w śródmieściu Warszawy są bardzo zróżnicowane,
a biegły nie przeprowadzał analizy stanu technicznego lokali, których dotyczą
roszczenia. Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że w umowach najmu zawieranych
przez pozwanego najemcy zobowiązywali się do dokonywania nakładów na lokale.
Występowały zatem okoliczności uzasadniające stosowanie niższych stawek
czynszowych. Przy tym pozwany jest szczególnym podmiotem prawa, który przy
wynajmowaniu lokali nie mógł kierować się tylko i wyłącznie prawami popytu
i podaży, gdyż jego zasadniczym zadaniem i funkcją jest zaspokajanie potrzeb
mieszańców. W tej sytuacji powódka, odwołując się jedynie do porównywania
ustalonych stawek czynszowych z stawkami rynkowymi, nie wykazała – zdaniem
Sądu - złej gospodarki pozwanego, wobec czego jej żądanie wywodzone
z twierdzeń o niewłaściwym gospodarowaniu nieruchomością należało oddalić.
Skargi kasacyjne od powyższego wyroku złożyły obydwie strony
postępowania.
Powódka zarzuciła naruszenie prawa materialnego poprzez błędną
wykładnię art. 225 k.c. w wyniku uznania, że zła gospodarka nie oznacza
pobierania przez samoistnego posiadacza w złej wierze, będącego jednostką
5
samorządu terytorialnego, czynszów niższych, niż czynsze wolnorynkowe. Ponadto
zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 7 ust. 1
ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminy (tekst jedn. Dz. U. 2001 r.
Nr 142, poz. 1591 ze zm.) polegającą na uznaniu, że gmina realizująca zadania
własne nakierowane na zaspokajanie potrzeb zbiorowych wspólnoty, uprawniona
jest do korzystania z mienia niebędącego mieniem komunalnym. W konkluzji
wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w części uwzględniającej apelację
pozwanego w zakresie kwoty 584 885,43 zł oraz oddalenie tej apelacji, ewentualnie
o uchylenie wyroku w tej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Pozwany również oparł skargę kasacyjną na podstawie naruszenia
przepisów prawa materialnego – art. 224 k.c. i art. 225 k.c., przez przyjęcie, iż
powódce przysługują roszczenia przewidziane w tych normach oraz że pozwany
był posiadaczem w złej wierze. Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w części
zasądzającej na rzecz powódki kwotę 229 266,57 zł i w części oddalającej apelację
oraz o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności rozważenia wymaga skarga kasacyjna pozwanego
Miasta, jako dalej idąca, ponieważ istotą jej zarzutów jest zaprzeczenie istnieniu
podstaw do przypisania pozwanemu odpowiedzialności przewidzianej w art. 224
k.c. i art. 225 k.c. Skarżący podniósł, że ocena charakteru posiadania przez niego
spornej nieruchomości powinna uwzględniać moc wiążącą decyzji
komunalizacyjnej, której nieważność stwierdzona została dopiero w 2006 r.
Zdaniem pozwanego, dopóki decyzja ta obowiązywała nie można odmówić
pozwanemu statusu właściciela, co wyklucza uznanie go za posiadacza
samoistnego, nie mającego tytułu prawnego do nieruchomości, a już w żadnym
wypadku nie uzasadnia traktowania go jako posiadacza w złej wierze.
Rzeczywiście, za utrwalone w orzecznictwie można uznać stanowisko
wyrażone we wskazywanej przez pozwanego uchwale składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 r. (III CZP 46/07, OSNC 2008/3/30),
zgodnie z którym sąd jest związany ostateczną decyzją administracyjną
stwierdzająca nabycie praw w wyniku komunalizacji, wydaną zgodnie z art. 18
6
ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające
ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych
(Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.). Związanie takie ustaje jednak z chwilą
ostatecznego stwierdzenia nieważności powyższej decyzji. Przy tym, zgodnie
z dominującym w piśmiennictwie i orzecznictwie stanowiskiem (por. np.
uzasadnienie uchwały pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia
31 marca 2011 r., III CZP 112/10, OSNC 2011/7-8/75) decyzja nadzorcza,
zarówno stwierdzająca nieważność wadliwej decyzji, jak i wydanie jej
z naruszeniem prawa, ma moc wsteczną, co oznacza, że na jej podstawie należy
przyjąć, że będąca jej przedmiotem decyzja dotknięta wadami była aktem
bezprawnym już w chwili jej wydania. Decyzja nieważna nie wywoływała skutków
prawnych, mimo że stwarzała określone stany faktyczne. Wskazywana przez
skarżącego decyzja komunalizacyjna, uznana za nieważną ze skutkiem
wstecznym, nie mogła więc być podstawą traktowania pozwanego Miasta przez
Sąd Apelacyjny jako właściciela nieruchomości.
Wbrew stanowisku skarżącego, funkcjonowanie tej decyzji w obrocie
prawnym przed jej uchyleniem nie może również stanowić podstawy przypisania
pozwanemu Miastu statusu posiadacza samoistnego nieruchomości w dobrej
wierze w okresie od dnia dowiedzenia się przez niego o wystąpieniu przez
powódkę z żądaniem unieważnienia decyzji, która spowodowała utratę przez
poprzednika prawnego powódki praw do zabudowy na spornej nieruchomości. Sąd
drugiej instancji przyjął, że skutkiem uchylenia decyzji z 1952 r. było usunięcie
wszystkich skutków prawnych, jakie decyzja ta wywołała i restytuowanie stanu
poprzedniego, z czym łączyło się nieprzerwane trwanie przewidzianego w art. 5
dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy prawa
własności budynków po stronie J. H., a następnie powódki oraz roszczenia
petytoryjnego w zakresie powyższego prawa. Pogląd ten, jakkolwiek
kwestionowany w orzecznictwie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
11 lutego 2011 r., I CSK 288/10, nie publ. poza bazą Lex nr 798230), nie jest
podważany przez skarżącego w ramach zgłoszonej podstawy kasacyjnej, wobec
czego nie podlega kontroli kasacyjnej (art. 39813
§ 1 k.p.c.). Dobra lub zła wiara jest
uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem
7
przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do
refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności,
które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie,
uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Miasto
st. Warszawa, z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli
gruntów warszawskich, już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez
powódkę z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej
ustanowienia prawa własności czasowej, było w stanie ocenić szanse powodzenia
takiego żądania, a w konsekwencji – uświadomić sobie, że podstawa prawna
władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem
wstecznym. Przyjęcie stanowiska proponowanego przez pozwanego, polegającego
na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej
wiedzy i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego
z obowiązywania decyzji komunalizacyjnej, w chwili orzekania już skutecznie
podważonej, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów
określenia dobrej i złej wiary (por. także wyrok Sądu Najwyższego z 23 lipca 2004 r.,
III CK 212/03, nie publ. poza bazą Lex nr 174183).
Z uwagi na wąski zakres zgłoszonej podstawy kasacyjnej nie ma również
możliwości rozważenia innych interesujących zagadnień prawnych podniesionych
przez pozwanego w uzasadnieniu wniosku o przyjęcie skargi kasacyjnej do
rozpoznania.
W konsekwencji skarga kasacyjna pozwanego podlegała oddaleniu na
podstawie art. 39814
k.p.c.
Powódka z kolei skupiła się na podważaniu trafności stanowiska Sądu
Apelacyjnego, zgodnie z którym w rozpatrywanej sprawie nie wystąpiły przesłanki
obciążenia pozwanego obowiązkiem wypłacenia jej korzyści, które pozwany
mógł uzyskać w okresie posiadania spornej nieruchomości, gdyby prowadził
prawidłową gospodarkę. Zawarta w skardze krytyka podstaw uwzględnienia
apelacji pozwanego skierowana przeciwko stwierdzeniu Sądu drugiej instancji
wskazującemu na obowiązki pozwanego jako jednostki komunalnej, której głównym
celem jest zaspokajanie potrzeb społeczności lokalnej jest uzasadniona, zgodzić
8
się bowiem należy, że swoje zadania jednostka samorządu terytorialnego powinna
realizować wykorzystując swoje mienie, nie zaś składniki majątkowe cudze, które
posiada jako posiadacz w złej wierze. Jednakże z uzasadnienia Sądu
odwoławczego nie wynika, aby zadania pozwanego jako jednostki samorządowej
miały decydujące znaczenie przy rozstrzyganiu przez ten Sąd o oddaleniu żądań
powódki w zakresie kwoty 584 885,43 zł i dlatego zarzut naruszenia art. 7 ust. 1
ustawy o samorządzie gminy ostatecznie nie okazał się słuszny. Przesłanką, która
spowodowała, że Sąd drugiej instancji zmienił na niekorzyść powódki wyrok Sądu
Okręgowego była przeprowadzona ocena materiału dowodowego. Sąd Apelacyjny
uznał, że materiał ten nie daje podstaw do przyjęcia, iż stan lokali i warunki, na
jakich lokale te były wynajmowane umożliwiał uzyskanie wyższych czynszów na
wolnym rynku. Sąd wskazał podstawy swojego rozumowania – wynikające z opinii
biegłego znaczne różnice w wysokości opłat czynszowych w śródmieściu
Warszawy, postanowienia umów najmu wyznaczające obowiązki najemców
w sposób wykraczający ponad wymagania przewidziane w art. 681 k.c. Podkreślił
również, że nie ma dowodów na to, że stan lokali pozwalał na uzyskanie średnich
czynszów rynkowych. Ustaleń faktycznych powódka nie kwestionuje, skoro skargę
kasacyjną uzasadnia jedynie zarzutami materialnoprawnymi. W rezultacie zarzut
naruszenia art. 225 k.c. przez jego błędną wykładnię nie może posłużyć
skutecznemu podważeniu stanowiska Sądu Apelacyjnego, który wyłożył ten przepis
prawidłowo, przyjmując, że odpowiedzialność za starty wynikłe ze złej gospodarki
wymaga wykazania, iż obiektywnie możliwe było uzyskanie większych korzyści,
a ich niezawarowanie w umowach wynikało li tylko z nienależytej dbałości
pozwanego jako podmiotu gospodarującego budynkami. Zarzuty skarżącej
odnoszą się merytorycznie do prawidłowości niezastosowania art. 225 k.c. przez
Sąd Apelacyjny – jest to jednak inna, nieobjęta zaskarżeniem postać naruszenia
wskazanego przepisu. Przy tym w sytuacji, kiedy materiał dowodowy nie daje
podstaw do ustalenia, że pozwany źle gospodarował lokalami w budynkach, także
prawidłowo postawiony zarzut nie mógłby odnieść skutku.
Z przytoczonych względów również skarga kasacyjna powódki została
oddalona na podstawie art. 39814
k.p.c.
9
Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego uzasadnia art. 98 § 1 i 3
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 39821
k.p.c.