Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11
Jeżeli powództwo o ustalenie istnienia prawa jest jedynym możliwym
środkiem jego ochrony, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia.
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marcina B., Zenona B., Tomasza B.,
Justyny B. (...) przeciwko syndykowi masy upadłości "F.I.L." S.A. w K. w upadłości
likwidacyjnej i "M.S.C." w N.J. o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, po
rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 9 lutego 2012 r. skargi kasacyjnej
powodów Marcina B., Zenona B., Tomasza B., Justyny B. (...) od wyroku Sądu
Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 lutego 2011 r.
odrzucił skargę kasacyjną dotyczącą punktu 2 zaskarżonego wyroku, uchylił
zaskarżony wyrok w pkt 1 oraz pkt 3 i oddalił apelację, a wyliczenie kosztów
postępowania apelacyjnego i kasacyjnego pozostawił referendarzowi sądowemu,
rozstrzygając, że koszty ponosi pozwany "M.S.C." w N.J.
Uzasadnienie
Powodowie domagali się w pozwie skierowanym przeciwko "F.I.L." S.A. w K.
(deweloperowi; po ogłoszeniu upadłości w dniu 5 maja 2009 r. jako pozwany
występuje syndyk masy upadłości tej spółki) i "M.S.C." w N.J. stwierdzenia
nieważności czynności prawnej pozwanego dewelopera w postaci ustanowienia na
rzecz pozwanego "M.S.C." trzech hipotek zwykłych w kwotach 20 000 000,
7 500 000 i 5 000 000 zł, obciążających nieruchomość położoną przy ul. W. w K.
Według powodów, ustanowienie tych hipotek nastąpiło z naruszeniem art. 58 § 1 i 2
k.c.
Sąd Okręgowy stwierdził nieważność tych hipotek, ustalając, że od stycznia
do sierpnia 2006 r. powodowie zawierali z pozwanym deweloperem – w formie aktu
notarialnego i w zwykłej formie pisemnej – umowy przedwstępne ustanowienia
odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, mających powstać w budynkach przy ul.
W. w K. W chwili zawierania umów działy III i IV księgi wieczystej nieruchomości
były wolne od wpisów, w tym też od obciążeń hipotecznych. W każdej umowie
przedwstępnej zamieszczone było postanowienie zakazujące ujawniania przez
powodów ich roszczeń w księdze wieczystej, obejmujących przeniesienie prawa
własności lokalu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przy ul. W.
bez zgody pozwanego dewelopera pod rygorem rozwiązania umowy i zwrotu
wpłaconej kwoty w wysokości nominalnej.
Pozwany deweloper prowadził wiele przedsięwzięć budowlanych, miał
ugruntowaną pozycję na rynku nieruchomości, inwestycję deweloperską przy ul. W.
prowadził przede wszystkim na podstawie kredytów bankowych i wpłat
poszczególnych nabywców lokali. Starania tego pozwanego o pozyskanie źródeł
finansowania doprowadziły do podjęcia współpracy kontraktowej między oboma
pozwanymi. W dniu 31 sierpnia 2006 r. pozwani zawarli umowę o poufności, we
wrześniu 2006 r. przeprowadzono u pozwanego dewelopera audyt, zakończony
oceną pozytywną. W trakcie badania dokumentacji tego pozwanego pozwany
"M.S.C." przeprowadził również analizę treści umów przedwstępnych z powodami.
W dniu 2 listopada 2006 r. obaj pozwani zawarli umowę o współpracy w zakresie
emisji obligacji, w której ustalono łączną wartość emisji, jej cel i inne szczegółowe
postanowienia. Ustalono oprocentowanie obligacji każdej emisji w wysokości 25%
rocznie, a wykup pierwszego kuponu odsetkowego miał nastąpić w ciągu roku od
daty każdej emisji. Na zabezpieczenie wierzytelności pozwanego "M.S.C.",
wynikających z posiadanych obligacji, pozwany deweloper ustanowił odpowiednie
hipoteki na nieruchomościach, nabywanych lub refinansowanych z funduszy
uzyskanych z emisji obligacji. Pozwany "M.S.C." jako wierzyciel był także
uprawniony do żądania ustanowienia hipotek na nieruchomościach położonych przy
ul. W. Przewidywano także inne zabezpieczenia wspomnianych wierzytelności
wynikających z obligacji, m.in. nieodwołalne pełnomocnictwo dla pozwanego
"M.S.C." do sprzedaży niektórych nieruchomości pozwanego dewelopera.
W umowie o współpracę postanowiono, że w razie jej naruszenia, w
szczególności niezapłacenia jakiejkolwiek należności, pozwany "M.S.C." może
postawić należności z obligacji wszystkich emisji w stan natychmiastowej
wymagalności wraz z niewykupionymi kuponami odsetkowymi. Taki sam skutek
miało odstąpienie od umów przedwstępnych określonej w umowie grupy
kontrahentów pozwanego dewelopera. W akcie notarialnym z dnia 19 stycznia 2007
r. pozwany ten złożył oświadczenie o ustanowieniu m.in. objętych pozwem hipotek
obciążających nieruchomość położoną przy ul. W. Do czasu ujawnienia hipotek
ustanowionych na rzecz "M.S.C." pozwany deweloper odmawiał powodom
ujawniania ich roszczeń z umów przedwstępnych w księdze wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości przy ul. W.
W związku z niewykupieniem przez pozwanego dewelopera kuponów
odsetkowych pozwany "M.S.C." spowodował – zgodnie z umową – stan
natychmiastowej wymagalności należności z obligacji wszystkich emisji. W dniu 28
listopada 2007 r. pozwani zawarli umowę restrukturyzacyjną obejmującą zadłużenie
dewelopera i przewidzieli zasady jego spłaty m.in. ze sprzedaży elementów
majątkowych pozwanego dewelopera. Do całkowitej spłaty takiego zadłużenia
jednak nie doszło.
Ceny lokali przy ul. W. (w budynkach B, C i D) zostały uiszczone przez
powodów (zgodnie z umowami przestępnymi) w 100%, a za lokale w budynku A
powodowie zapłacili cenę w 90%. Zapłaty takie nastąpiły z własnych oszczędności
powodów i zaciągniętych kredytów. Powodowie mieli możliwość uzyskania
własności lokali bez ich obciążania hipoteką, ale jedynie w razie wniesienia
odpowiednich dopłat do zapłaconych już cen (3000 zł za 1 m2
powierzchni lokalu).
Propozycje takie nie zostały przyjęte przez powodów.
Sąd Okręgowy uznał, że nie zachodziła potrzeba umorzenia postępowania na
podstawie art. 1821
§ 1 k.p.c. Przyjął, że powodowie mają interes prawny w
ustaleniu na podstawie art. 189 k.c. nieważności trzech hipotek zwykłych
wskazanych w pozwie. Nie wyłączyła tego interesu sama możliwość wytoczenia
powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
(art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst:
Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), ponieważ powództwo
na podstawie art. 189 k.p.c. i na podstawie art.10 u.k.w.h. służą odmiennym celom
prawnym. Nie wszyscy powodowie ujawnili swoje roszczenia wynikające z umów
przedwstępnych w dziale III księgi wieczystej, obejmującej nieruchomość położoną
przy ul. W. i nie wszyscy uzyskali wpis przymusowych hipotek kaucyjnych w dziale
IV tej księgi. W tej sytuacji interes prawny tych osób w wytoczeniu powództwa na
podstawie art. 10 u.k.w.h. nie budził wątpliwości, skoro powództwo takie może
wytoczyć jedynie osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w
księdze wieczystej, a po ogłoszeniu upadłości nie można obciążać składników
masy upadłości hipoteką (art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo
upadłościowe i naprawcze, jedn. tekst: Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm. –
dalej: "Pr.u.n."). W ocenie Sądu Okręgowego, stwierdzenie nieważności hipotek
wskazanych w pozwie będzie miało ten skutek, że wierzytelności pozwanego
"M.S.C." zabezpieczone tymi hipotekami i zgłoszone do masy upadłości
dewelopera nie będą podlegały zaspokojeniu w sposób określony w art. 345 Pr.u.n.
Sąd Okręgowy oceniał trzy wskazane w pozwie podstawy nieważności
kwestionowanych hipotek, tj. art. 58 § 1 k.c. w związku z art.65 u.k.w.h., art. 58 § 2 i
art. 245 § 1 w związku z art. 156 k.c. Podstawa trzecia nie mogła być brana pod
uwagę, wszystkie bowiem trzy hipoteki zostały ustanowione w wyniku
jednostronnego oświadczenia woli pozwanego dewelopera a nie na postawie
umowy (art. 7 ustawy z dnia 16 czerwca 1995 r. o obligacjach, jedn. tekst: Dz.U. z
2001 r. Nr 120, poz. 1300 ze zm. – dalej: "ustawa o obligacjach"). Ponadto umowa
o współpracę z dnia 2 listopada 2006 r. miała charakter ramowy i nie mogła być
zakwalifikowana jako umowa zobowiązująca do ustanowienia hipotek
zabezpieczających wierzytelności wynikających z obligacji. Istniały natomiast
podstawy do stwierdzenia nieważności kwestionowanych hipotek w świetle art. 58 §
1 k.c. w związku z art. 65 u.k.w.h. Intencją pozwanego dewelopera nie było
ustanowienie hipotek łącznych dla zabezpieczenia wierzytelności "M.S.C." m.in. na
nieruchomości położonej przy ul. W., skoro jednak wierzyciel nie dokonał tzw.
repartycji zabezpieczenia hipotecznego, doszło – zdaniem Sądu Okręgowego – „do
naruszenia zasady jedna wierzytelność – jedna hipoteka”, czego skutkiem było
powstanie „stanu nadzabezpieczenia”. Sąd Okręgowy wyeksponował też
okoliczności, które – w jego ocenie – przesądziły nieważność kwestionowanych
hipotek na podstawie art. 58 § 2 k.c. Pozwani zlekceważyli prawa powodów
wynikające z umów przedwstępnych, naruszyli regułę pacta sunt servanda, zasadę
uczciwości kupieckiej, zasadę wzajemnego zaufania, zasadę faktycznej równości
stron, a takie działanie nie może korzystać z ochrony prawnej.
Sąd Apelacyjny w wyniku apelacji pozwanego "M.S.C." zmienił zaskarżony
wyrok i powództwo oddalił, uzupełniając zasadnicze ustalenia faktyczne Sądu
Okręgowego dotyczące okoliczności sposobu finansowania inwestycji budowlanej
przy ul. W. oraz w części odnoszącej się do ujawnienia praw niektórych powodów w
księdze wieczystej (przymusowych hipotek kaucyjnych). Uzupełnienia takie były
istotne z racji podniesienia przez pozwanego wierzyciela hipotecznego zarzutu
naruszenia art. 189 k.p.c.
Interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności hipotek
na podstawie art. 189 k.p.c. nie mieli powodowie, którzy uzyskali wpis hipoteki
przymusowej kaucyjnej na nieruchomości położonej przy ul. W., mogli oni bowiem
zwalczać ustanowienie hipotek w drodze powództwa o usunięcie niezgodności
między stanem prawnym, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym
stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.); powodowie ci mieli jednocześnie legitymację do
wytoczenia powództwa (art. 6262
§ 5 k.p.c.). Pozostali powodowie mieli interes
prawny w wytoczeniu powództwa na podstawie art. 189 k.p.c., ponieważ kwestia
istnienia lub nieistnienia kwestionowanych hipotek może mieć wpływ na sytuację
prawną powodów z racji uprzywilejowania wierzytelności pozwanego "M.S.C."
wobec masy upadłości, powstałych później niż wierzytelność powodów, jednakże
powództwo tej grupy powodów nie mogło być uwzględnione z powodu braku
postaw do zastosowania art. 58 § 1 i 2 k.c.
Sąd Apelacyjny przyjął możliwość ustanowienia hipoteki łącznej na rzecz
pozwanego wierzyciela hipotecznego obciążającej nieruchomość przy ul. W.
Powodowie nie kwestionowali istnienia zabezpieczonej hipotekami wierzytelności
tego pozwanego, dlatego Sąd drugiej instancji skoncentrował się na ustaleniach
dotyczących powstania tych hipotek w wyniku jednostronnego oświadczenia woli
pozwanego dewelopera (art. 7 ustawy o obligacjach) i doszedł do wniosku, że
podjęcie przez jeden z podmiotów czynności asekuracyjnych wobec własnych
należności z wyprzedzeniem innych podmiotów, gdy ich wierzytelności nawet
powstały wcześniej, nie stanowi samo w sobie naruszenia zasad współżycia
społecznego. Świadczy natomiast o zapobiegliwości w ochronie swoich praw. Tym
samym w przedstawionym zakresie Sąd Apelacyjny inaczej ocenił ustalenia
faktyczne niż Sąd pierwszej instancji, dając temu wyraz w szerokim wywodzie
prawnym analizującym te ustalenia.
W skardze kasacyjnej powodowie podnieśli zarzuty naruszenia prawa
procesowego, tj. art. 72 § 1 pkt 1 i art. 73 § 3, art. 378 § 1, art. 328 § 2 w związku z
art. 391 § 1, art. 233 § 1 w związku z art. 391 § 1, art. 189 k.p.c. Podniesiono także
zarzuty naruszenia prawa materialnego, tj. art. 10 ust.1, art. 76 ust. 3 u.k.w.h., art.
65, art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. i art. 58 § 2 k.c. Skarżący
wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenia wyroku i
orzeczenie co do istoty sprawy przez oddalenie apelacji pozwanego "M.S.C.".
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Apelacyjny trafnie wyjaśnił, że nie było podstaw do umorzenia toczącego
się postępowania o ustalenie nieważności hipotek obciążających nieruchomość
położoną przy ul. W. w K. na podstawie art. 1821
§ 1 k.p.c., ponieważ postępowanie
to w istocie nie dotyczy masy upadłości kontrahenta powodów w rozumieniu tego
przepisu z racji wskazanego w pozwie przedmiotu rozpoznania. Postępowanie to
nie obejmuje wierzytelności, które mogą być dochodzone jedynie w postępowaniu
upadłościowym, powodowie żądali bowiem na podstawie art. 189 k.p.c. ustalenia
nieważności trzech hipotek zwykłych, ustanowionych w wyniku jednostronnego
oświadczenia woli "F.I.L." S.A. (art. 7 ustawy o obligacjach) na rzecz drugiego
pozwanego na nieruchomości objętej deweloperską inwestycją budowlaną. Nie
domagali się oni jednak – jak wyjaśnili – ”korekty wpisów w księgach wieczystych” i
twierdzili, że ustalenie nieważności wspomnianych hipotek będzie wystarczające
„do wyłączenia uprzywilejowania” wierzytelności pozwanego w toczącym się już
postępowaniu upadłościowym po zgłoszeniu przez powodów ich wierzytelności
pieniężnych do masy upadłości.
Uzasadnienie zaskarżonego wyroku odpowiada podstawowym wymaganiom
formalnym przewidzianym w art. 328 § 2 k.p.c. przy przyjętej przez Sąd koncepcji
rozstrzygnięcia merytorycznego. Sąd drugiej instancji mógł uzupełnić ustalenia
faktyczne dokonane przez Sądu Okręgowy w odniesieniu do – jak wyjaśnił –
okoliczności dotyczących sposobu finansowania inwestycji przy ul. W. Należy
stwierdzić, że kwestia ustalenia właściwej intencji upadłego w zakresie
ustanowienia dla wierzyciela hipoteki łącznej lub innej może być podnoszona w
ramach zarzutu naruszenia art. 65 k.c. W ramach postępowania kasacyjnego nie
może być brany pod uwagę zarzut naruszenia art. 233 § 1 w związku z art. 391 § 1
k.p.c. (art. 3983
§ 3 k.p.c.). W ramach tego zarzutu nie może być tym bardziej
skutecznie podnoszona kwestia właściwej interpretacji oświadczeń woli przy
ustanawianiu kwestionowanych hipotek.
Skarżący zakwestionował stanowisko Sądu Apelacyjnego przyjmującego
łączny charakter trzech hipotek zwykłych objętych pozwem. Obecnie możliwe są
dwa źródła powstania hipoteki łącznej – ex lege (art. 76 ust. 1) oraz ex contractu
(art. 76 ust. 3 u.k.w.h.). Konstrukcja prawna hipoteki łącznej polega na tym, że dla
zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności obciążyć można kilka nieruchomości lub
praw wymienionych w art. 65 ust. 3 i 4 u.k.w.h. w ten sposób, iż wierzyciel może –
według swego wyboru – żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej
obciążonej nieruchomości, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może
także – według swojego wyboru – dokonać podziału hipoteki łącznej pomiędzy
poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 2 u.k.w.h.; por. np. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 11 lutego 2004 r., III CK 203/04, "Biuletyn SN" 2005, nr 7, s.
12).
Należy przyjąć, że do ustanowienia hipoteki łącznej na nieruchomości może
dojść na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o obligacjach, tj. w wyniku oświadczenia
dłużnika-emitenta obligacji, złożonego w formie aktu notarialnego. Także w tym
przypadku nie jest niezbędne użycie w treści oświadczenia woli właściciela
sformułowania „hipoteka łączna” lub ekwiwalentnego dla skuteczności ustanowienia
takiej hipoteki. Podstawowe znaczenie ma tu wola dłużnika hipotecznego
ustanawiającego hipotekę, znajdująca odpowiednie odzwierciedlenie w treści
stosownego aktu notarialnego i okolicznościach towarzyszących ustanowieniu
hipoteki (np. w treści odpowiednich porozumień dłużnika z jego wierzycielami).
Elementy takie zostały zbadane przez Sąd Apelacyjny, w tym treść aktu
notarialnego z dnia 19 stycznia 2007 r. i Sąd ten w przekonujący sposób ustalił
ostatecznie wolę upadłego w tym zakresie (art. 65 k.c.). W tej sytuacji za
nieuzasadniony należy uznać zarzut naruszenia tego przepisu i przepisu art. 76 ust.
3 u.k.w.h.
Powodowie upatrywali nieważności trzech hipotek ustanowionych na rzecz
pozwanego wierzyciela hipotecznego w powstaniu tzw. stanu nadzabezpieczenia
wierzytelności pozwanego "M.S.C." wobec upadłego "F.I.L.". Według powodów,
stan ten nastąpił po zawarciu przez powodów umów deweloperskich i dokonaniu
przez nich wpłat na rzecz upadłego środków pieniężnych w wykonaniu tych umów,
co w rezultacie doprowadziło do uniemożliwienia deweloperowi prawidłowego
wykonania zobowiązania polegającego na przeniesieniu własności wyodrębnionych
lokali na rzecz powodów.
Koncepcja tzw. nadzabezpieczenia pojawiła się w orzecznictwie i literaturze
niemieckiej i znana jest także w literaturze polskiej (art. 58 § 2 i art. 3531
k.c.).
Sporna jest kwestia dopuszczalności jej wykorzystania w praktyce polskiego obrotu
prawnego, a nie tylko problem określenia elementów konstrukcyjnych stanu
nadzabezpieczenia, możliwy zasięg jej zastosowania (do wszystkich typów
zabezpieczeń czy tylko niektórych) i skutki prawne przyjęcia tej koncepcji. Jednym z
argumentów negujących możliwość posługiwania się taką konstrukcją jest zmiana
treści art. 68 u.k.w.h., w którym przewidziano już wprost możliwość żądania przez
właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką zmniejszenia sumy hipoteki w razie
nadmiernego zabezpieczenia hipotecznego (Dz.U. z 2009 r. Nr 131, poz. 1075).
Koncepcja tzw. nadzabezpieczenia akceptowana została w wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10 (OSNC 2011, nr 6, poz.
72), jednakże w dość wąskim zakresie. Z uzasadnienia tego wyroku wynika, że stan
nadzabezpieczenia wierzytelności należy oceniać zawsze in conreto na tle
określonych ustaleń faktycznych, a podstawą takiej oceny mogą być różne kryteria,
zwłaszcza kryterium dysproporcji między wysokością zabezpieczonej wierzytelności
a poziomem ustanowionego zabezpieczenia. W omawianym wyroku chodziło o
ocenę nadmierności zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z tzw. pożyczki
lombardowej charakteryzującej się m.in. dość uciążliwymi zabezpieczeniami dla
pożyczkobiorców, a więc o zbadanie relacji sumy pożyczki do wartości
przewłaszczonej przez pożyczkobiorcę nieruchomości na zabezpieczenie.
W literaturze nawiązującej wprost do orzecznictwa i piśmiennictwa
niemieckiego niekiedy ujmuje się tzw. stan nadzabezpieczenia dość szeroko z
podmiotowego i przedmiotowego punktu widzenia. Dostrzega się m.in. takie
elementy jak np. wytworzenie uzależnień dłużnika od wierzyciela uzyskującego
nadmierne zabezpieczenie wierzytelności, eksponuje się nawet pokrzywdzenie
innych wierzycieli tego samego dłużnika, którego obciążono nadmiernym
zabezpieczeniem w interesie jednego wierzyciela lub wybranej grupy wierzycieli. Do
takiego właśnie, szerokiego ujęcia odwołują się skarżący w skardze kasacyjnej.
Stanowisko takie należy uznać jednak za zbyt daleko idące de lege lata, jeżeli
zważy się treść art. 58 § 2 k.c. i prawne konsekwencje ewentualnego „stanu
nadzabezpieczenia”, przewidziane w tym przepisie (nieważność czynności prawnej
ustanawiającej zabezpieczenie).
Stwierdzenie przez sąd „stanu nadzabezpieczenia” to wynik dokonania in
concreto pogłębionej oceny okoliczności i konsekwencji prawnych ustanowienia
zabezpieczenia zindywidualizowanej wierzytelności z punktu widzenia zasad
współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.), a niekiedy także kryteriów przewidzianych
w art. 3531
k.c. Co więcej, badanie takie powinno nastąpić przede wszystkim w
sferze relacji dłużnika ustanawiającego zabezpieczenie i wierzyciela – beneficjenta
zabezpieczenia (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28
października 2010 r., II CSK 218/10) i stanowi ono raczej wyjątkowy sposób obrony
dłużnika „nadmiernie obciążonego” istniejącymi zabezpieczeniami. Takie,
wynikające z powołanego wyroku Sądu Najwyższego, kryteria ewentualnego
zastosowania konstrukcji nadmiernego zabezpieczenia nie zostały wyeksponowane
i wykazane przez skarżących. Z ustaleń faktycznych Sądów meriti wynika m.in.
znaczny rozmiar zadłużenia upadłego z tytułu wyemitowanych obligacji wobec ich
nabywcy; w każdym razie zadłużenie to było wyższe niż suma kwestionowanych
hipotek.
W tej sytuacji Sąd Apelacyjny trafnie przyjął, chociaż z innym uzasadnieniem,
że nie było podstaw do stwierdzenia "stanu nadzabezpieczenia" w rozumieniu
podanym wcześniej i tym samym, ustalenia na podstawie art. 58 § 2 k.c.
nieważności trzech hipotek zwykłych obciążających nieruchomość położoną przy ul.
W. Dzieje się tak nawet przy założeniu, że hipoteki te miały charakter hipotek
łącznych w rozumieniu art. 76 ust. 3 u.k.w.h. Nie wyłącza to jednak możliwości
oceny skuteczności ustanowionych hipotek na podstawie art. 58 § 2 k.c., ale przy
uwzględnieniu innych elementów stanu faktycznego.
Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. stanowi formułę szeroką,
obejmującą wiele sytuacji prawnych, w których uwikłany może być podmiot
występujący z powództwem o ustalenie istnienia (nieistnienia) prawa lub stosunku
prawnego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego interes prawny w rozumieniu art.
189 k.c. ujmuje się szeroko, z uwzględnieniem sytuacji prawnej żądającego,
ocenianej w płaszczyźnie zarówno obecnych, jak i przyszłych, ale obiektywnie
prawdopodobnych stosunków prawnych z jego udziałem (por. np. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 2 lutego 2006 r., II CK 395/05, nie publ.). W literaturze i
orzecznictwie wskazuje się na ogólne kryteria wystąpienia omawianego interesu
prawnego jako możliwego przedmiotu ochrony prawnej. Chodzi tu oczywiście o
interes nie tylko hipotetyczny, subiektywnie pojmowany przez powoda, lecz o
interes w znaczeniu obiektywnym, uzasadniający rzeczywistą potrzebę udzielenia
ochrony prawnej w wyniku ustalenia istnienia (nieistnienia) prawa lub stosunku
prawnego. Wskazuje się także na to, że potrzeba ochrony prawnej zdeterminowana
zostaje niekiedy również określoną sytuacją prawną, w jakiej znajduje się powód
zmierzający do jej prawnego wyjaśnienia. Potrzeba takiego określenia może
pojawić się m.in. w oznaczonym okresie – np. w czasie trwania określonego
postępowania i na jego użytek – co przemawia za koniecznością badania także
temporalnego aspektu omawianego interesu. Jednocześnie w orzecznictwie Sądu
Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, że interes prawny określony w art. 189
k.c. nie występuje w sensie obiektywnym wówczas, gdy powód może uzyskać
ochronę prawną w innym postępowaniu, tzn. gdy służy mu inny instrument prawny
służący ochronie eksponowanego interesu. Powództwo przewidziane w art.189 k.c.
powinno zatem stanowić jedyny i niezbędny środek prawny ochrony praw powoda.
Oznacza to brak interesu prawnego powoda wówczas, gdy może on w sprawie o
świadczenie, o ukształtowanie prawa lub stosunku prawnego, a także w sprawie
zmierzającej do wydania rozstrzygnięcia deklaratoryjnego (np. zawierającego
odszkodowanie) uzyskać wystarczającą ochronę swych praw (por. np. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 9 maja 2000 r., IV CKN 686/00, nie publ.).
Powództwo przewidziane w art. 189 k.p.c. ma znaczenie uniwersalne. Odnosi
się w zasadzie do wszystkich stosunków o charakterze cywilnoprawnym, w tym
także do stosunków prawnorzeczowych, zarówno głównych, jak i akcesoryjnych
(np. hipoteki). Ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego o charakterze
akcesoryjnym może nastąpić także wówczas, gdy nie kwestionuje się skuteczności
stosunku głównego, np. kreującego wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Nie ma
przy tym znaczenia samo źródło powstania stosunków prawnorzeczowych (umowa
czy jednostronna czynność prawna).
W zależności od okoliczności interes w ustaleniu istnienia lub nieistnienia
stosunku prawnego mogą mieć także osoby nieuczestniczące w kreowaniu tego
stosunku lub niebędące jego stroną (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30
października 2008 r., II CSK 233/08, nie publ.). Nie jest zatem wyłączone, że w
określonej sytuacji prawnej powództwo o ustalenia własności lub innego prawa
rzeczowego może przysługiwać osobie, która nie ma legitymacji do wytoczenia
powództwa na podstawie art. 10 u.k.w.h., a powództwo przewidziane w art. 189
k.p.c. stanowiłoby dla tej osoby właściwy, a niekiedy jedyny środek prawny ochrony
jej interesu prawnego sprecyzowanego w pozwie.
Ustalenia faktyczne wskazują, że powodowie znaleźli się w szczególnej
sytuacji prawnej w związku z upadłością ich kontrahenta (przedsiębiorstwa
deweloperskiego) i obciążeniem hipotekami – wbrew postanowieniom umów
przedwstępnych – nieruchomości objętej inwestycją budowlaną na rzecz innego,
znaczącego wierzyciela (pozwanego "M.S.C."). Sytuacja taka może tworzyć dla
powodów określone konsekwencje prawne.
Po pierwsze, wynikające ze wspomnianych hipotek preferencje w zakresie
zaspokojenia wierzyciela (pozwanego "M.S.C.") mogą doprowadzić do
nieuzyskania zaspokojenie przez powodów ich roszczeń, wynikających z umów
przedwstępnych i przekształconych ex lege w roszczenia pieniężne (art. 91 ust. 2
Pr.u.n.).
Po drugie, w końcowych fragmentach uzasadnienia zaskarżonego wyroku Sąd
Apelacyjny stwierdził ogólnie, że powodowie są „osobami poszkodowanymi”, przy
czym – w ocenie Sądu – „przyczyną tego (stanu rzeczy) był brak systemowych
zabezpieczeń dla klientów prowadzących działalność deweloperską”. Jednocześnie
Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego i oddalił powództwo, powołując
się na niedostatek regulacji prawnej w okresie objętym sporem. Przy konstatacji
„stanu poszkodowania” dotyczącego wszystkich powodów Sąd Apelacyjny nie
dostrzegł jednak potrzeby udzielenia im ochrony prawnej w ramach istniejącego
stanu prawnego, nawet w zakresie nietypowo sformułowanego żądania pozwu.
Po trzecie, z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego wynika, że Sąd ten miał
na względzie poszkodowanie powodów w znaczeniu ogólnym (ukształtowanie
sytuacji prawnej powodów w wyniku sekwencji czynności prawnych i innych działań
podjętych przez pozwanych lub z ich udziałem), a nie kwestię powstania po stronie
powodów szkód majątkowych, których naprawienia mogliby dochodzić w ramach
procedury upadłościowej (np. na podstawie art. 471 lub 415 k.c.). W każdym razie
właśnie realność uzyskania przez powodów odszkodowania z masy upadłości
dewelopera – m.in. ze względu na ich skalę – może okazać się znikoma. Brak takiej
realnej perspektywy zaspokojenia roszczeń odszkodowawczych powodów nie
pozostawał również bez znaczenia dla sformułowania żądania powodów i
poszukiwania jego podstawy w treści art. 189 k.p.c.
Po czwarte, nietypowe sformułowanie żądania pozwu (ustalenie nieważności
hipotek zwykłych „bez korekty wpisu w księdze wieczystej”) i wskazywanie art. 189
k.p.c. jako ogólnej podstawy tego żądania świadczy, że powodowie trafnie
dostrzegli niemożność osiągnięcia wspomnianej „korekty wpisu” (wykreślenia
hipotek ustanowionych na rzecz pozwanego "M.S.C.") na podstawie tego przepisu.
W związku z tym, że wpis hipoteki ma charakter konstytutywny (art. 67 u.k.w.h.),
wykreślenie tych hipotek mogłoby nastąpić po uwzględnieniu powództwa na
podstawie art. 10 u.k.w.h. Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest w tym zakresie
jednolite (zob. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2011 r., I CSK 351/10,
nie publ., z dnia 10 lutego 2011 r., IV CSK 259/10, nie publ. i z dnia 16 lutego 2011
r., I CSK 305/10, "Izba Cywilna" 2012, nr 1, s. 43). Nie wyłącza się natomiast
możliwości usuwania na podstawie art. 189 k.p.c. niepewności co do prawa, które
może istnieć niezależnie od treści księgi wieczystej (zob. np. uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10, OSNC 2011, nr 9, poz. 96).
W związku z tym, że wszyscy powodowie znajdowali się w zasadzie w takiej
samej sytuacji prawnej osób „poszkodowanych” po ustanowieniu kwestionowanych
hipotek i po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec upadłego
kontrahenta, mogli zatem wystąpić z pozwem „wspólnym”, powołując się na takie
same ustalenia faktyczne uzasadniające ich żądanie i dotyczące okoliczności
ustanowienia tych hipotek.
Z ustalonego stanu faktycznego wynika na pewno potrzeba zapewnienia
powodom stosownej ochrony, dostosowanej do ich – jak stwierdzono –szczególnej
sytuacji prawnej i to w obecnym stanie prawnym, tj. w okresie przed wejściem w
życie rozwiązań systemowych przyjętych w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o
ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr
232, poz. 1377 – dalej: "ustawa z dnia 16 września 2011 r."). W ocenie Sądu
Najwyższego, powodowie wykazali, że mają interes prawny w uzyskaniu
rozstrzygnięcia odpowiadającego sformułowanemu przez nich żądaniu pozwu.
Chodzi tu o interes w znaczeniu obiektywnym, dodatkowo zdeterminowany
potrzebą wyjaśnienia sytuacji prawnej powodów właśnie w okresie toczącego się
postępowania upadłościowego, skoro zgłosili oni już do masy upadłości
nierzetelnego dewelopera przekształcone ex lege roszczenia pieniężne (art. 91 § 2
Pr.u.n.) i pojawiła się kwestia stosowania art. 345 Pr.u.n. Co więcej, interes prawny
powodów tym bardziej jest ewidentny, że szansa zaspokojenia ich ewentualnych
roszczeń odszkodowawczych z masy upadłości kontrahenta-dewelopera może
okazać się iluzoryczna. Taki stan rzeczy oznacza, że powództwo na podstawie art.
189 k.c. może być uznane – w okolicznościach rozpoznawanej sprawy – jako
jedyny i niezbędny środek ochrony znacznych wierzytelności powodów w okresie
postępowania upadłościowego dewelopera, mogący w sposób zasadniczy wpłynąć
na jego przebieg, np. w związku z dokonaniem w księdze wieczystej odpowiednich
ostrzeżeń lub procedurą zbycia nieruchomości objętej inwestycją w toku tego
postępowania.
Sugerowana w odpowiedzi na skargę kasacyjną zaniechana przez powodów
możliwość obrony ich interesu w inny sposób, np. w wyniku ”wniesienia sprzeciwu
co do uznania hipotek zabezpieczających wierzytelności pozwanego »M.S.C.« jako
odrębnej drogi prawnej do usunięcia uprzywilejowania pozwanego tego pozwanego
nie może być uznana za uzasadnioną, ponieważ powodowie nie negowali istnienia i
skuteczności prawnej wierzytelności zabezpieczonej kwestionowanymi hipotekami
(art. 256 Pr.u.n.). Należy wyjaśnić, że uwzględnienie żądania powodów na
podstawie art. 189 k.p.c. nie wyłącza możliwości skorzystania przez nich z
poszukiwania ochrony prawnej na podstawie art. 10 u.k.w.h. przy zachowaniu
prawnych wymagań tego powództwa, inny jest bowiem wówczas przedmiot
rozstrzygnięcia w związku z odmienną podstawą prawną obu powództw (por. np.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2011 r., II CSK 493/10, nie
publ.).
Ustalony przez Sądy meriti stan faktyczny pozwalał – wbrew stanowisku Sądu
Apelacyjnego – na stwierdzenie, że do ustanowienia trzech kwestionowanych
hipotek doszło z naruszeniem zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).
Po pierwsze, nie można podzielić ogólnego założenia Sądu Apelacyjnego, że
powodowie powinni ponosić w pełni konsekwencje ”braku systemowych
zabezpieczeń dla klientów podmiotów prowadzących działalność deweloperską”. W
czasie ogłoszenia upadłości dewelopera (w 2009 r.) i w czasie ogłoszenia
zaskarżonego wyroku (luty 2011 r.) rzeczywiście nie istniały jeszcze w prawie
polskim rozwiązania przewidziane obecnie w ustawie z dnia 16 września 2011 r.,
zwłaszcza dotyczące samej treści umowy deweloperskiej (art. 22 i nast.) i skutków
prawnych ogłoszenia upadłości dewelopera po zawarciu umowy przedwstępnej (art.
4, 36 ustawy). W ustawie tej przyjęto rozwiązania prawne, które mają chronić
kontrahentów deweloperów przed ryzykiem niepowodzenia inwestycji
deweloperskiej, a zwłaszcza ryzykiem upadłości dewelopera. Z uzasadnienia
projektu tej ustawy wynika, że Polska jest jednym z krajów Unii Europejskiej, w
którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi nabywca. Niewykluczone, że taki
stan rzeczy to przede wszystkim rezultat określonej praktyki kontraktowej
(standardowych klauzul umownych) i polityki inwestycyjnej deweloperów. Nie
oznacza to jednak, że w sytuacjach szczególnych sądy polskie nie powinny – w
ramach obowiązującego systemu prawa w chwili orzekania (art. 58 § 2, art. 3531
k.c.) – dążyć do zapewnienia odpowiedniego poziomu ochrony prawnej nabywcom
odrębnych lokali mieszkalnych, przede wszystkim w razie upadłości nierzetelnego
dewelopera, angażujących znaczne kapitały pieniężne o charakterze
inwestycyjnym, zwłaszcza że potrzeba takiej ochrony wynika także z odpowiednich
norm konstytucyjnych (art. 64 ust. 3 i art. 76 Konstytucji). Należy też podkreślić, że
w orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawiła się i uzyskała aprobatę w
piśmiennictwie trafna tendencja uwzględnienia przynajmniej zasadniczego celu
przyjmowanych przez ustawodawcę ochronnych rozwiązań prawnych przy ocenie
niektórych zdarzeń (czynności prawnych i ich skutków) pojawiających się przed
wejściem w życie takich rozwiązań, np. możliwość oceny wysokości odsetek w
odniesieniu do czynności prawnych dokonanych przed zmianą art. 359 k.c. (por. np.
wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 r., IV CSK 320/07, nie publ. i z
dnia 3 lipca 2008 r., IV CSK 81/08, nie publ.).
Uwzględnienie wyraźnie ochronnego celu przepisów ustawy z dnia 16
września 2011 r. nakazuje stwierdzić, że problem nie polega zatem – jak wywiódł
Sąd Apelacyjny – jedynie na „uprzywilejowaniu powodów w obecnym procesie” ze
względu na ich status konsumencki, ale na przyjęciu takiej ich ochrony prawnej,
która jest uzasadniona ewidentnie nierzetelnym postępowanie dewelopera lub
nawet nieprzemyślanym (ryzykownym) prowadzeniem przez niego własnej
działalności gospodarczej, zagrażającym nie tylko realności inwestycji, lecz także
możliwości zwrotu kapitałów nabywców. Oznaczało to konieczność dokonania
odpowiednio wnikliwej oceny okoliczności ustanowienia przez dewelopera
kwestionowanych hipotek z punktu widzenia zasad współżycia społecznego, przy
uwzględnieniu także reguł deontologii zawodowej deweloperów. W uzasadnieniu
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 559/10 (OSNC 2012,
nr 2, poz. 25) przyjęto, że zasady deontologii zawodowej profesjonalistów (banków)
mogą być brane po uwagę przy kwalifikowaniu zachowania się banku jako deliktu,
mimo że zasad tych nie powoływano wprost w postawach skargi kasacyjnej.
Po drugie, nie można podzielić stanowiska Sądu drugiej instancji negującego
naruszenie zasad współżycia społecznego w związku z ustanawianiem
kwestionowanych hipotek przy argumentacji, że pozwany "M.S.C." podejmował
czynności asekuracyjne dla jego roszczeń wobec dewelopera i tym samym wykazał
on neutralną z punktu widzenia zasad współżycia społecznego „staranność w
ochronie swoich praw” jako wierzyciela podmiotu upadłego. Taka ocena nie
uwzględnia okoliczności, w których doszło do takiej właśnie, szczególnej asekuracji,
wyraźnie pogarszającej sytuację pierwotnych wierzycieli dewelopera i to przy pełnej
świadomości tego stanu rzeczy u obu pozwanych, po uprzednim kontraktowym
„zablokowaniu” możliwości podjęcia działań asekuracyjnych przez pierwotnych
wierzycieli-powodów, zainteresowanych najbardziej efektywnym ukończeniem
inwestycji budowlanej. W treści umów przedwstępnych zawarte zostały
odpowiednio tzw. negatywne klauzule wyłączające ujawnianie uprawnienia
powodów o przeniesienie prawa własności wyodrębnionego lokalu w księdze
wieczystej, służące niewątpliwie utrzymaniu przez dewelopera odpowiedniego
poziomu „zdolności kredytowej „w obrocie prawnym, umożliwiającej mu
nieskrępowaną ekspansję działalności gospodarczej. Klauzule te były, oczywiście,
znane pozwanemu "M.S.C." w czasie trwającej współpracy kontraktowej obu
pozwanych, mającej na celu stworzenie dla dewelopera zasadniczego źródła
finansowania. Należy więc zauważyć, że wspomniane czynności asekuracyjne
pozwanego "M.S.C." jako nowego wierzyciela dewelopera stanowiły jeden z
zamierzonych rezultatów nierzetelnego postępowania dewelopera przy
świadomości tej nierzetelności ze strony tego pozwanego.
Po trzecie, przy ocenie, czy do ustanowienia kwestionowanych hipotek doszło
z naruszeniem zasad współżycia społecznego nie ma znaczenia brak
bezpośredniej relacji prawnej między powodami i pozwanym "M.S.C.", podmiotem
współpracującym kontraktowo z deweloperem. Nie znaczy to jednak, że dla
zastosowania art. 58 § 2 k.c. nie należało brać pod uwagę odpowiednich zdarzeń i
czynności prawnych między tymi podmiotami oraz ich zachowań w związku z
ustanawianiem zabezpieczenia hipotecznego, mimo iż powodowie nie
kwestionowali skuteczności takich czynności, kreujących m.in. znaczną
wierzytelność pieniężną pozwanego "M.S.C." wobec dewelopera. Z punktu
widzenia tych współpracujących przedsiębiorców była to istotnie – jak zauważył Sąd
Apelacyjny – „typowa transakcja biznesowa” zainicjowana przez "F.I.L.", jednakże
pozwany "M.S.C." znał treść umów przedwstępnych o przeniesienie własności lokali
i ciążące na deweloperze zobowiązania o charakterze inwestycyjnym. Z ustaleń
wynika, że pozwany ten dokonał analizy wspomnianych umów w okresie audytu
przeprowadzonego w przedsiębiorstwie "F.I.L.", w związku z czym do umowy o
współpracę w zakresie emisji obligacji z dnia 2 listopada 2006 r. wprowadzono
nawet odpowiednie postanowienia, uzależniające m.in. powstanie stanu
natychmiastowej wymagalności należności wynikających z nabytych obligacji
wszystkich emisji od odstąpienia od umowy przedwstępnej określonej grupy
klientów dewelopera (powodów). Niewątpliwie zatem ustanowienie zabezpieczenia
hipotecznego na nieruchomości objętej inwestycją z pierwszeństwem przed
wierzycielami pierwotnymi stanowiło element odpowiedniej "kalkulacji" prawnej i
ekonomicznej pozwanego "M.S.C.".
Po czwarte, także w istniejącym stanie prawnym niewłaściwe było obarczanie
powodów pełnym ryzykiem niepowodzenia inwestycji deweloperskiej podjętej na
nieruchomości przy ul. W. przy motywacji przyjętej przez Sąd Apelacyjny, czym
innym bowiem jest przyjmowanie przez kontrahentów dewelopera ryzyka
niepowodzenia inwestycji, jeżeli deweloper przestrzega postanowień umów
przedwstępnych i prowadzi normalną działalność gospodarczą w taki sposób i na
taką skalę, która może świadczyć o trosce o interes kontrahentów i powodzenie
przedsięwzięcia inwestycyjnego (model racjonalnej aktywności usługowo-
gospodarczej dewelopera), a czym innym rozkład ryzyka inwestycji deweloperskiej
w sytuacji, w której deweloper prowadzi działalność gospodarczą na szeroką skalę,
podejmując dodatkowe jeszcze ryzyko, m.in. w postaci emisji obligacji o wysokim
procentowaniu rocznym (25%), o znacznym poziomie zabezpieczenia roszczeń
tych obligacji na własnych elementach majątkowych (natychmiastowa wymagalność
należności z obligacji wszystkich emisji, oraz nieodwołalne pełnomocnictwo tego
wierzyciela do przeniesienia własności nieruchomości dewelopera). Ryzykiem takiej
szerokiej i z natury rzeczy dość lekkomyślnie prowadzonej działalności
gospodarczej nie można obarczać w pełni pierwotnych kontrahentów dewelopera,
dysponującego powierzonymi przez powodów znacznymi kapitałami w celu
realizacji przewidzianego w umowie zadania deweloperskiego. Powodowie i tak
ponieśli ryzyko niepowodzenia inwestycji, a obecnie zmierzają tylko do ochrony
wierzytelności pieniężnych (art. 91 ust. 2 Pr.u.n.). Nieodpowiedzialna i nieracjonalna
działalność gospodarcza dewelopera, prowadząca do ustanowienia zabezpieczeń
hipotecznych na rzecz jednego, znaczącego wierzyciela, wbrew postanowieniom
umów przedwstępnych i w konsekwencji dozwolenie na „przejmowanie inicjatywy”
w zakresie finalizowania przedsięwzięcia inwestycyjnego przez pozwanego
"M.S.C." w postaci propozycji podwyższania ceny mieszkań dla powodów, może
być zatem oceniane jako postępowanie nierzetelne, niezgodne z zasadami
współżycia społecznego i regułami deontologii zawodowej deweloperów (art. 58 § 2
k.c.).
W tej sytuacji należy uznać za trafny zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c., zatem
Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w pkt 1 i 3 i oddalił apelację pozwanego
(art. 39815
k.p.c.) oraz odrzucił skargę kasacyjną w zakresie rozstrzygnięcia o
umorzeniu postępowania zażaleniowego.