Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 82/12
UCHWAŁA
Dnia 12 grudnia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Iwona Koper
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa K. G., M. S., R. Ł. i A. Ł.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej " Ś. " w C.
o ustalenie,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 12 grudnia 2012 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Apelacyjny
postanowieniem z dnia 30 maja 2012 r.,
"Czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot
współwłasności kilku osób każdemu ze współwłaścicieli lokalu
przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności
nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej
związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim
współwłaścicielom łącznie?"
podjął uchwałę:
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej
związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje
niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.
Uzasadnienie
2
Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne wyłoniło się
przy rozpatrywaniu przez Sąd Apelacyjny apelacji powodów od wyroku Sądu
Okręgowego z dnia 11 stycznia 2012 r., oddalającego ich powództwo o ustalenie
nieistnienia dwóch uchwał pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnotę tworzą
właściciele i współwłaściciele dziewięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz
trzech lokali użytkowych. Powodowie są właścicielami trzech lokali mieszkalnych
(jeden z nich wchodzi do majątku wspólnego małżonków). Inny członek wspólnoty
(B. R.) jest właścicielem czterech lokali mieszkalnych oraz współwłaścicielem w
99% piątego, a ponadto współwłaścicielem trzech lokali użytkowych. Obie
zaskarżone uchwały podjęte zostały na zebraniu w dniu 30 października 2009 r.
głosami oddanymi przez B. R. i jej męża, działającego jako pełnomocnik innych
współwłaścicieli lokali użytkowych. Sąd Okręgowy, zliczając głosy udziałami, w tym
udziałami współwłaścicieli liczonymi jako przypadająca samodzielnie każdemu z
nich część udziałów w nieruchomości wspólnej, ocenił, że uchwały zostały podjęte
zgodnie z wymaganiami art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej powoływana jako
„u.w.l.”) i zapadły większością głosów, gdyż głosująca za uchwałami B. R. sama
dysponowała ponad 50% udziałów i już tylko jej głos byłby wystarczający do
podjęcia uchwał.
Powodowie w apelacji zarzucili m. in., że Sąd pierwszej instancji nie
wyjaśnił przyjętego sposobu interpretacji art. 23 u.w.l., mimo że wykładnia tego
przepisu w zakresie sposobu wykonywania prawa głosu związanego z lokalami
pozostającymi we współwłasności była istotą sporu między stronami. Zdaniem
skarżących członkowi wspólnoty będącemu współwłaścicielem wyodrębnionego
lokalu nie przysługuje głos, którego siłę określa przeliczenie jego ułamkowego
udziału w tym lokalu na odpowiednią cześć udziałów w nieruchomości wspólnej
lecz głos ten przysługuje łącznie współwłaścicielom lokalu, a jego skuteczność
powinna być ustalana według zasad zarządu rzeczą wspólną. Przy zastosowaniu
takiej wykładni art. 23 u.w.l. zaskarżone uchwały nie uzyskały wymaganego
poparcia i nie zostały podjęte.
Podniesiony przez skarżącego problem Sąd Apelacyjny ujął w pytaniu
o charakter prawny udziału współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu
3
we współwłasności nieruchomości wspólnej. Sąd Apelacyjny zaznaczył,
iż przedstawione zagadnienie nie zostało rozstrzygnięte w orzecznictwie Sądu
Najwyższego, zaś w literaturze wyrażane są dwa sprzeczne stanowiska. Zgodnie
z pierwszym każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje udział
w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu
pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal, którego
jest współwłaścicielem i uczestniczy on w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty
mieszkaniowej samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określana jego
udziałem we własności lokalu. Przeciwne stanowisko przyjmuje, że udział
w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom
jednego lokalu, a w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział
jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, głosujący w sposób uzgodniony
między współwłaścicielami. W razie niemożności określenia jednolitego stanowiska
współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów
o zarządzie rzeczą wspólną (art. 195 i nast. k.c.). Sąd pytający skłania się
do drugiego stanowiska, znajdując dla niego wsparcie w postanowieniu art. 23
ust. 2a u.w.l., przewidującym możliwość głosowania według zasady jeden
właściciel – jeden głos. Zdaniem Sądu przyznanie każdemu ze współwłaścicieli
uprawnienia do samodzielnego głosowania „własnym” głosem trudno
zaakceptować, ponieważ mogłoby prowadzić do podejmowania uchwał głosami
współwłaścicieli jednego lokalu. Wobec tego należy przyjąć, że współwłaściciele
dysponują jednym wspólnym głosem, którego treść muszą uzgodnić. Przyjęcie
poglądu o konieczności wyrażenia przez współwłaścicieli uzgodnionego stanowiska
także w wypadku głosowania udziałami określi spójną pozycję współwłaścicieli
jednego lokalu jako jednego zbiorowego właściciela, niezależnie od sposobu
głosowania. Sąd zwrócił też uwagę, że rozwiązanie, które proponuje ma
uwarunkowania historyczne, ponieważ w rozporządzeniu Prezydenta
Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94,
poz. 848) przewidziany był obowiązek wyboru przez współwłaścicieli lokalu osoby
reprezentującej ich na zebraniu właścicieli i wobec zarządu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Mimo ogólniejszego sformułowania, problem powstały w sprawie dotyczy w istocie
sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez
współwłaścicieli lokalu i sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy prawo to
może być wykonywane w odpowiedniej części przez każdego współwłaściciela
samodzielnie, czy też tylko łącznie, co niekoniecznie musi się wiązać bezpośrednio
z charakterem wspólności udziału w nieruchomości wspólnej. Trudności związane
z określeniem pozycji współwłaścicieli odrębnej własności lokalu były już
przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 3 października
2003 r. (III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189), udzielając negatywnej
odpowiedzi na pytanie o dopuszczalność samodzielnego wystąpienia przez
współwłaściciela wyodrębnionego lokalu o częściowe zniesienie współwłasności
nieruchomości wspólnej na podstawie art. 210 k.c., Sąd wyjaśnił, że nieruchomość
wspólna jest szczególną kategorią współwłasności, do której przepisy kodeksu
cywilnego stosuje się jedynie posiłkowo (art. 1 ust. 1 u.w.l.). Z treści art. 3 ust. 1
zdanie pierwsze u.w.l. Sąd wywiódł wniosek, że udział w nieruchomości wspólnej,
jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu,
co oznacza, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu,
lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nieruchomości
lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej
odpowiedniego do wielkości swego udziału, co umożliwiałoby mu samodzielne
wystąpienie o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej.
Inicjatywę zmierzającą do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności
nieruchomości wspólnej Sąd Najwyższy zaliczył do czynności przekraczających
zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagających zgody wszystkich
współwłaścicieli (art. 199 k.c.).
Podobne stanowisko wyrażone zostało w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r.
(III CZP 43/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98), w której Sąd Najwyższy zwrócił uwagę,
że jakkolwiek ustawodawca nie recypował art. 11 rozporządzenia Prezydenta
Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali i nie określił
sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli
lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych, to jednak
szczególny charakter własności lokalu, jako prawa ściśle związanego z udziałem
5
w nieruchomości wspólnej - pomimo braku stosownej regulacji - prowadzi
do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział
w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie. Powinni oni zajmować jedno
stanowisko w głosowaniu nad uchwałami, a w braku zgody - zwrócić się
o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.
Niepodzielnie przysługuje im też głos w wypadku głosowania, w którym na każdego
właściciela przypada jeden głos. Podobny pogląd znalazł się w uzasadnieniu
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r. (II CSK 47/06, OSNC 2007,
nr 2, poz. 32).
Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego konsekwentnie przyjmuje
więc, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim
współwłaścicielom lokalu, którzy powinni zajmować jednolite stanowisko w kwestii
będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się
o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.
Identyczny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia
30 marca 2011 r. (VI ACa 1106/10, LEX nr 842910). W orzecznictwie sądów
przyjmowany bywa także odmienny pogląd (np. wyroki Sądu Okręgowego
we Wrocławiu z dnia 12 marca 2008 r., I C 467/06 czy z dnia 23 grudnia 2008 r.,
I C 540/07), zgodnie z którym każdy współwłaściciel lokalu może głosować nad
uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli,
a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby
we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości
wspólnej przypadającej na ten lokal.
Niejednolitości orzecznictwa sądów powszechnych odpowiadają rozbieżne
poglądy prezentowane w piśmiennictwie. Przeważa wśród nich koncepcja uznająca
prawo współwłaściciela lokalu w części ułamkowej do samodzielnego uczestnictwa
w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, głosem o sile określonej jego
udziałem we współwłasności lokalu. Stanowisko to uzasadniane jest brakiem między
współwłaścicielami stosunku osobistego, który wymagałby ich współdziałania i ich
samodzielnym statusem. Argumentem jest także odwołanie do konstrukcji zbycia
udziału we współwłasności lokalu, obejmującego obligatoryjnie stosowny udział
6
w nieruchomości wspólnej, wyrażający się iloczynem wielkości udziału
przypadającego na cały lokal i ułamka określającego udział w prawie do lokalu, nie
zaś udział w niepodzielnym udziale. Autorzy podnoszą konieczność istnienia
podstawy prawnej ograniczeń treści prawa własności lub uprawnień, składających się
na tę treść, której brak wobec niezamieszczenia w ustawie o własności lokali
odpowiednika art. 11 rozporządzenia z 1934 r. Pominięcie analogicznego przepisu
interpretowane jest jako zabieg celowy. Kwestionowana jest też prawidłowość
konstrukcji, która w ramach jednej współwłasności w częściach ułamkowych,
obejmującej nieruchomość wspólną, dopuszcza wystąpienie drugiej współwłasności,
ograniczającej się do udziału w nieruchomości wspólnej przypadającego
współwłaścicielom lokalu. Podnoszone są również praktyczne aspekty
samodzielnego głosowania współwłaścicieli, których nie zapewnia wymaganie
uzgodnienia jednolitego stanowiska ze względu na czas pomiędzy zawiadomieniem
o zebraniu a terminem zebrania, który nie wystarczy na skorzystanie z drogi
sądowej w celu rozstrzygnięcia sporu pomiędzy współwłaścicielami
co do głosowania.
Jednak w przypadku podejmowania uchwał w myśl zasady jeden właściciel
- jeden głos nie budzi wątpliwości w doktrynie, że współwłaściciele lokalu mają
do dyspozycji tylko jeden głos i muszą ustalić wspólnie, w jaki sposób będą głosować,
a w braku zgody mogą wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu.
Drugi nurt stanowi w literaturze pogląd zgodny z przyjmowanym
w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Analizą objęto też art. 3 ust. 5 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r.,
Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku kiedy prawo odrębnej
własności lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna
z nich, chyba że prawo przysługuje wspólnie małżonkom. Rozumiany jest on jako
realizacja zasady wspólnej reprezentacji współwłaścicieli. Przytaczane są argumenty,
że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu,
przysługuje właścicielowi lokalu. Akceptowana jest jednak możliwość zaskarżania
przez poszczególnych współwłaścicieli lokalu uchwał wspólnoty mieszkaniowej
zaliczana do czynności zachowawczych, o których mowa w z art. 209 k.c.
7
Przechodząc do rozważenia przedstawionego zagadnienia przypomnieć
należy, że w wypadku, kiedy odrębny lokal jest przedmiotem współwłasności
w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony
ułamkiem udział w prawie własności lokalu. Ponieważ z własnością lokalu jest
związany udział w nieruchomości wspólnej, który - zgodnie z art. 50 k.c. - jest częścią
składową lokalu, prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje
także udział w nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności.
Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia
za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza
możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności
i innych praw rzeczowych. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową
sprzeciwia się przyjęciu konstrukcji, w której część składowa ulega podziałowi
na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu
współwłaścicielowi, a drugie wyłącznie innemu współwłaścicielowi. Z tak rozumianą
niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie
akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel
- jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu
wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również
wynikające zeń prawo głosu. Przyjęcie poglądu, że każdemu ze współwłaścicieli
przysługuje jeden głos prowadziłoby do nieuzasadnionego przymnożenia
kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie
mieszkaniowej. Tego rodzaju skutki nie są zamierzeniem ustawodawcy, o czym
świadczy wcześniej przywołany art. 3 ust. 5 zd. 1 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, pozwalający na wprowadzenie do spółdzielni mieszkaniowej tylko
jednego współwłaściciela (o ile prawo nie należy do małżonków). Z uwagi
na przewidzianą w prawie spółdzielczym zasadę przysługiwania każdemu członkowi
jednego głosu (art. 36 § 2, poprzednio § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo
spółdzielcze, tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 188, poz. 1848 z zm.) niezależnie
od ilości udziałów, postanowienie to było konieczne, aby wyeliminować możliwość
nieproporcjonalnie dużego wpływu na uchwały licznych niekiedy współwłaścicieli
lokalu.
8
Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest
uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym
z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest
więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.).
W zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l.
- wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność
przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Z uwagi na niepodzielność udziału i związanego z nim prawa głosu
uzasadnione jest przyjęcie analogicznych reguł także w przypadku głosowań
na zasadach ogólnych, gdy większość głosów liczona jest według wielkości udziałów.
Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest
wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Przeciwko różnicowaniu
sytuacji współwłaścicieli w zależności od rodzaju głosowania przemawia – poza
wynikającym z art. 3 ust 1 u.w.l. ścisłym związaniem udziału w nieruchomości
wspólnej z własnością lokalu w jedną niepodzielną całość – także i to, że praktycznie
każde głosowanie może być przeprowadzane zarówno w formie głosowania udziałami
jak i według zasady jeden właściciel – jeden głos, jeśli wynika to z umowy lub uchwały,
a we wspólnotach wskazanych w art. 23 ust. 2a u.w.l. - na każde żądanie właścicieli
dysponujących co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznaczałoby to,
że zmiana sposobu głosowania dokonana w trakcie zebrania wspólnoty pozbawiałaby
współwłaścicieli nie mających zgodnego stanowiska możliwości uczestniczenia
w głosowaniu. Byłoby to w praktyce bardziej dotkliwe ograniczenie praw
niż wskazywana przez zwolenników koncepcji o uprawnieniu współwłaścicieli
do odrębnego głosowania „swoimi” udziałami trudność uzgodnienia przez nich
jednolitego kierunku głosowania w okresie od zawiadomienia o zebraniu do jego
przeprowadzenia. Przypadki poddanych rozstrzygnięciu sądu sporów między
współwłaścicielami w sprawie sposobu głosowania nad uchwałą będą występowały
raczej sporadycznie, a ewentualne uzasadnione zarzuty co do podjętych uchwał
współwłaściciel może podnieść zaskarżając je do sądu na podstawie art. 25 ust. 1
u.w.l., w tym zakresie będzie bowiem podejmował czynność zachowawczą
w rozumieniu art. 209 k.c. Niewprowadzenie do ustawy o własności lokali
odpowiednika dawnego art. 11 rozporządzenia z 1934 r. nie pozbawia współwłaścicieli
9
możliwości umownego, a nawet sądowego (art. 203 k.c.) ustanowienia zarządcy
wspólnego udziału, ani też umocowania pełnomocnika mającego realizować wspólne
im prawa.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym przedstawione
zagadnienie prawne nie znalazł podstaw do odstąpienia od poglądów dotychczas
wyrażanych w orzecznictwie tego Sądu.
Przyjęta wykładnia zbieżna jest z także poglądami dotyczącymi innych
przypadków wspólności praw o charakterze udziału. Za utrwalony można uznać
pogląd, że zbycie ułamkowej części udziału w spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością nie prowadzi do rozbicia tego udziału na mniejsze samodzielne,
części, lecz przysługująca każdemu ze współuprawnionych ułamkowa część
obejmuje cały udział w spółce (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 maja
1996 r., III CZP 49/96, OSNC 1996, nr 9, poz. 119), a współuprawnieni z udziału
mają status wspólnika zbiorowego, który może wykonywać swe uprawnienia
majątkowe i korporacyjne przez wspólnego przedstawiciela (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 20 maja 1999 r., I CKN 1146/97, OSNC 1999, nr 12, poz. 209).
Stosunki między współuprawnionymi regulują stosowane analogicznie przepisy
o współwłasności rzeczy. Wprawdzie w tym wypadku art. 184 k.s.h., wprost
wprowadza obowiązek ustanowienia wspólnego przedstawiciela, w celu
zabezpieczenia spółki przed negatywnymi konsekwencjami ewentualnych
nieporozumień i sporów pomiędzy współuprawnionymi, jednak nie sprzeciwia się to
porównaniu obydwu konstrukcji, ze względu na podobną potrzebę zapewnienia
operatywnego podejmowania decyzji wymagających uchwał. Zwraca uwagę,
że w art. 184 § 1 k.s.h. ustawodawca pozostawił samym współuprawnionym
do udziału troskę o zajęcie wspólnie uzgodnionego stanowiska. Także więc
wspólność ułamkowa udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
nie powoduje podziału tego udziału, a płynące z niego uprawnienia mogą być
wykonywane tylko niepodzielnie.
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w uchwale.