Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 223/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 stycznia 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Hubert Wrzeszcz
w sprawie z powództwa M. B. - Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w S.
przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście Powiatu K.
o ustalenie wysokości opłaty,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 31 stycznia 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w K.
z dnia 28 grudnia 2011 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę K. wniósł skargę
kasacyjną od wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 28 grudnia 2011 r.
oddalającego jego apelację od wyroku Sądu Rejonowego w K. z dnia 26 sierpnia
2011 r. Sąd Rejonowy ustalił, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste
nieruchomości - działki gruntu położonej w S., gmina M. o numerze 199/1 i 199/2 i
powierzchni łącznej 1,4319 ha wynosi od 1 stycznia 2009 r. 2% wartości
nieruchomości, to jest kwotę 28 960 zł, przy zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy
wysokością opłaty obowiązującej przed 1 stycznia 2009 r. a opłatą zaktualizowaną,
wynoszącej 17.060,92 zł, wartości nakładów poniesionych na nieruchomość przez
użytkownika wieczystego w okresie do 1 stycznia 2009 r. w kwocie 73.039,75 zł -
do czasu wygaśnięcia stwierdzonej wierzytelności z tytułu nakładów.
Podstawę wyroków Sądów obydwu instancji stanowiły następujące fakty:
Powód na podstawie umowy z dnia 15 stycznia 1999 r. jest użytkownikiem
wieczystym nieruchomości pozwanego Skarbu Państwa położonej w S.,
wykorzystywanej na cele turystyczne. Na rzecz właściciela nieruchomości uiszcza
opłatę roczną. W okresie ostatnich lat powód poczynił nakłady na nieruchomość –
wymienił bądź wyremontował przyłącze gazowe, energetyczne, zewnętrzną sieć
wodociągową, kanalizację zewnętrzną i kabel przyłączeniowy. Nakłady zwiększyły
wartość infrastruktury technicznej działki. Łączny koszt inwestycji zamknął się
kwotą 73.039,75 zł brutto. W dniu 20 listopada 2008 r. Skarb Państwa wypowiedział
dotychczasową wysokość opłaty rocznej. Nową opłatę ustalił według stawki 3%
od szacunkowej wartości nieruchomości - 1 808 000 zł. Powód zakwestionował
przyjętą wartość nieruchomości oraz zastosowaną stawkę procentową składając
wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. Domagał się
zastosowania stawki 2% ze względu na turystyczne przeznaczenie i wykorzystanie
działki oraz zarzucał zawyżenie szacunkowej wartości. Samorządowe Kolegium
Odwoławcze oddaliło wniosek orzeczeniem z dnia 15 maja 2009 r. Powód wniósł
sprzeciw i sprawa przekazana została na drogę sądową. W toku postępowania
niesporna stała się stawka opłaty w wysokości 2% i wartość nieruchomości
3
ustalona ostatecznie na 1.448.000 zł, a w konsekwencji także zaktualizowana
wysokość opłaty wynosząca 28.960 zł. Spór skupił się wokół zaliczenia na poczet
wzrostu opłaty wartości nakładów powoda wzbogacających infrastrukturę działki,
oszacowanych przez Sąd Rejonowy na 73.039,75 zł. Powód wniósł o zaliczenie
wartości tych nakładów na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną
a obowiązującą dotychczas dopiero w toku postepowania przez Sądem
Rejonowym. Obydwa Sądy uznały, że dopuszczalne jest orzekanie o zaliczeniu,
mimo że wcześniej sprawa ta nie była przedmiotem rozpoznania przez
samorządowe kolegium odwoławcze, wbrew stanowisku pozwanego, który
podnosił, że niewyczerpane drogi administracyjnej zamyka przed żądaniem
zaliczenia drogę sądową. Sąd Rejonowy przyjął, że ustalenie wzrostu opłaty
stanowi okoliczność prejudycjalną w stosunku do możliwości zaliczenia wartości
nakładów. Sam spór o zaliczenie nakładów nie podlega jednak reżimowi
postępowania o ustalenie wysokości opłaty. Związek między tymi postępowaniami
ma charakter funkcjonalny, sprowadza się do zaliczenia wartości nakładów
podczas postępowania aktualizacyjnego tak, aby z dniem 1 stycznia następnego
roku po wypowiedzeniu strony wiedziały w jakiej wysokości obowiązuje opłata
roczna. Pogląd ten podzielił Sąd Okręgowy podnosząc dodatkowo, że stosunek
prawny łączący strony i roszczenia wynikające z tego stosunku, w tym związane
z rozliczeniem nakładów na przedmiot użytkowania wieczystego mają charakter
cywilnoprawny. Zwrócił też uwagę na specyfikę trybu, w jakim rozpoznawane
są spory o wysokość opłaty rocznej, wyrażającą się w tym, że wniesienie sprzeciwu
od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego powoduje utratę mocy
przez to orzeczenie, a sprawa jest rozpoznawana od początku przez sąd. Sądy
uznały też za nieuzasadnione zarzuty przedawnienia roszczenia o rozliczenie
nakładów i zawyżenia ich wartości. Przyjęły, że art. 77 ust. 4 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r.
Nr 102, poz. 561, dalej powoływanej jako „u.g.n.”) jest przepisem szczególnym,
dopuszczającym wcześniejszą możliwość zwrotu nakładów na użytkowaną
wieczyście nieruchomość. Jeżeli jednak użytkownik wieczysty nie skorzysta z tej
drogi, będzie mógł domagać się ostatecznego rozliczenia swoich nakładów
na infrastrukturę w trybie art. 243 k.c. W okresie trwania użytkowania wieczystego
4
roszczenia te nie przedawniają się. Termin przedawnienia, liczony od dnia zwrotu
nieruchomości, wyznacza art. 243 k.c., a art. 118 k.c. nie znajduje zastosowania.
Sądy nie uwzględniły także zarzutu pozwanego dotyczącego konieczności
odliczenia podatku od poniesionych wydatków na nakłady, uznając go za nie
wykazany merytorycznie ani kwotowo.
Pozwany złożył skargę kasacyjną opartą na obydwu podstawach z art. 3983
§ 1 k.p.c. Zarzucił naruszenie przepisów postępowania, mające jego zdaniem
wpływ na wynik sprawy, polegające na uchybieniu art. 379 pkt 1 k.p.c. w zw. z art.
80 ust. 2, w zw. z art. 78 ust. 2 oraz art. 77 ust. 4 u.g.n. przez rozpoznanie
roszczenia o zaliczenie wartości nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą
zaktualizowaną a opłatą dotychczasową mimo czasowej niedopuszczalności drogi
sądowej z powodu niewyczerpania etapu postępowania przed samorządowym
kolegium odwoławczym.
Zarzucił także naruszenie prawa materialnego przez:
- błędną wykładnię art. 77 ust. 4 u.g.n. polegającą na przyjęciu, że wniosek
o zaliczenie nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną
a dotychczasową może być złożony w toku postępowania przed sądem
pierwszej instancji; że warunkiem skutecznego zgłoszenia wniosku
o zaliczenie nakładów jest uprzednie ustalenie, iż doszło do wzrostu opłaty
rocznej oraz że wartość nakładów wyraża się kosztami poniesionymi na
budowę urządzeń infrastruktury technicznej;
- niewłaściwe zastosowanie art. 77 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 28 ust. 6 oraz § 35
ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207,
poz. 2109 ze zm.) polegające przyjęciu wadliwego mechanizmu ustalania
wartości nakładów;
- niewłaściwe zastosowanie art. 77 ust. 4 u.g.n. poprzez zaliczenie na poczet
wzrostu opłaty wartości nakładów na infrastrukturę techniczną zlokalizowaną
na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz nakładów które
dotyczyły remontu bądź wymiany urządzeń infrastruktury technicznej, a nie
ich budowy;
5
- błędną wykładnię art. 77 ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2
zd. 2 u.g.n. przez przyjęcie, że wniosek kierowany do samorządowego
kolegium odwoławczego nie wyznacza zakresu kognicji sądu
powszechnego, a spór o uwzględnienie nakładów nie podlega reżimowi
postepowania o ustalenie wysokości opłaty, wobec czego dopuszczalne jest
rozszerzenie powództwa o roszczenie o zaliczenie nakładów
w postępowaniu sądowym;
- błędną wykładnię art. 77 ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. przez przyjęcie,
że samorządowe kolegium odwoławcze nie jest właściwe do rozpoznania
wniosku użytkownika wieczystego o zaliczenie wartości nakładów na poczet
wzrostu zaktualizowanej opłaty rocznej.
We wnioskach domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w części
oddalającej jego apelację oraz uchylenia wyroku Sądu Rejonowego w części
zaliczającej kwotę 73.039,75 zł na poczet różnicy między opłatą dotychczasową
a zaktualizowaną i odrzucenia pozwu w tym zakresie, a także zasądzenia od
powoda na jego rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych;
ewentualnie uchylenia tego wyroku we wskazanej części i orzeczenia co do istoty
sprawy poprzez zmianę wyroku Sądu Rejonowego i oddalenie powództwa
o zaliczenie wartości nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową
a opłatą zaktualizowaną oraz zasądzenia na rzecz Skarbu Państwa zwrotu kosztów
procesu według norm przepisanych; ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku
w kwestionowanej części i przekazania sprawy w tym zakresie do ponownego
rozpoznania Sądowi Okręgowemu w K. z pozostawieniem temu Sądowi
rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej oraz zasądzenia (w każdym
przypadku) na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa
zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym według
norm prawem przepisanych.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwanego powód wniósł o oddalenie
apelacji i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania przed
Sądem Najwyższym według norm przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
6
Najdalej idący jest zarzut nieważności postępowania spowodowanej
czasową niedopuszczalnością drogi sądowej do rozpoznania roszczenia
użytkownika o zaliczenie wartości nakładów na poczet różnicy między opłatą
zaktualizowaną a opłatą dotychczasową. Niedopuszczalność drogi sądowej
w zakresie tego roszczenia skarżący wywodzi z konstrukcji dwustopniowego
postępowania przewidzianego w art. 80 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n.,
odwołując się do wykładni obydwu przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami przyjętej w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia
2007 r. (V CSK 326/07, Lex nr 485878) i z dnia 15 lutego 2008 r. (I CSK 418/07,
Lex nr 4659920), a także w wyroku z dnia 14 maja 2010 r. (II CSK 610/09)
i uchwale z dnia 30 marca 2011 r. (III CZP 3/11). Uważa, że skoro art. 80 ust. 2
u.g.n. nakazuje traktować wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego
jako pozew w postępowaniu toczącym się po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia
kolegium, to treść wniosku jest wiążąca i niedopuszczalne jest dokonywanie zmiany
zawartych w tym wniosku żądań w toku procesu.
Z poglądem skarżącego nie można się jednak zgodzić. Przepisy art. 78 – 81
u.g.n. określają obligatoryjny tryb postępowania obowiązujący w wypadku
aktualizacji opłaty rocznej, jaką powinien płacić użytkownik wieczysty.
Po wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty i przedstawieniu nowej oferty
(art. 78 ust. 1 u.g.n.) niezadowolony z niej użytkownik wieczysty ma prawo poddać
sprawę ukształtowania należytej wysokości opłaty pod rozstrzygniecie
samorządowego kolegium odwoławczego (art. 78 ust. 2 u.g.n.). Ten etap kontroli
prawidłowości aktualizacji przybiera formę postępowania administracyjnego (art. 79
u.g.n.), mimo że jego przedmiotem jest oznaczenie rozmiaru obowiązku
o charakterze cywilnoprawnym. Jeżeli orzeczenie samorządowego kolegium
odwoławczego nie zadowala jednej lub obu stron przysługuje im prawo wniesienia
sprzeciwu, który równoznaczny jest z żądaniem skierowania sprawy na drogę
postępowania sądowego (art. 80 ust. 1 u.g.n.), otwierającą się po wyczerpaniu
postępowania administracyjnego. Wniosek złożony do kolegium zastępuje
wówczas pozew (art. 80 ust. 2 u.g.n.).
Z powołanych przepisów wynika, że postępowanie administracyjne zostało
przewidziane jako szczególny, silnie mediacyjny etap ustalania wysokości opłaty.
7
Przepisy oznaczające zakres uprawnień samorządowego kolegium odwoławczego
nie odnoszą go do innych zagadnień niż aktualizacja opłaty, co wynika
z określonego w art. 78 ust. 2 u.g.n. przedmiotu żądania, jakie użytkownik
wieczysty może zawrzeć we wniosku. Użytkownik uprawniony jest do złożenia
wniosku „o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest
uzasadniona w innej wysokości”, zaś samorządowe kolegium odwoławcze wydaje
orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.
Zważywszy, że umowa użytkowania wieczystego jest instytucją prawa cywilnego,
spory z niej wynikające stanowią sprawy cywilne (art. 2 § 1 k.p.c.) i jako takie mogą
być przekazane do rozpoznania innym organom niż sądy jedynie na podstawie
przepisów szczególnych (art. 2 § 3 k.p.c.). Artykuł 2 § 1 k.p.c. wykładać należy
w powiązaniu z art. 45 ust. 1 Konstytucji, jako normę ustanawiającą domniemanie
drogi sądowej w sprawach cywilnych, wykluczającą rozszerzającą interpretację
przepisów wyłączających całkowicie lub czasowo drogę sądową do rozpoznania
tego rodzaju spraw. Te założenia muszą być uwzględnione przy ocenie,
czy przewidziane w art. 77 ust. 4 u.g.n. zaliczenie na poczet wzrostu
zaktualizowanej opłaty wartości nakładów poczynionych przez użytkownika
na budowę urządzeń infrastruktury jest uprawnieniem użytkownika, które wymaga
wyczerpania etapu postępowania administracyjnego, czy też może być zgłoszone
także po zakończeniu tego etapu i przeniesieniu sporu na drogę procesu przed
sądem powszechnym.
Zasady dokonywania zaliczenia nakładów poczynionych przez użytkownika
w czasie trwania umowy użytkowania wieczystego ujęte zostały w art. 77 ust. 4 - 6
u.g.n., przy czym dwa ostatnie ustępy tego przepisu wprowadzone zostały do
ustawy dopiero w wyniku nowelizacji z 2007 r. (Dz. U. Nr 173, poz. 1218).
Wskazana grupa przepisów określa przede wszystkim wierzytelności jakie
podlegają zaliczeniu (wartość nakładów zaliczana jest na poczet różnicy między
nową a dotychczasową opłatą) i rodzaj nakładów, których wartość może być
zaliczona, natomiast jeśli chodzi o tryb zaliczania ograniczają się do stwierdzenia,
że wartość nakładów „zalicza się” „przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1”,
a więc przy aktualizacji opłaty rocznej. To lapidarne sformułowanie stało się
przedmiotem rozważań w piśmiennictwie i wypowiedzi orzeczniczych. Sąd
8
Najwyższy wyjaśnił, że zaliczenie wartości nakładów przy aktualizacji opłaty
rozumieć należy jako czynność dokonaną z zachowaniem procedury trybu
aktualizacji w okresie od wypowiedzenia opłaty rocznej do ustalenia jej wysokości.
Przy czym użytkownik wieczysty może domagać się ustalenia wartości i zaliczenia
nakładów przez właściciela, później przed samorządowym kolegium odwoławczym
a w końcu przed sądem powszechnym. Użytkownik może zgłosić wniosek
o zaliczenie nakładów w każdym czasie, ale wniosek ten stanie się skuteczny
dopiero w chwili przystąpienia do aktualizacji opłaty (wyrok z dnia 14 maja 2010 r.,
II CSK 610/09, nie publ.), wykluczone jest bowiem odrębne, dokonywane poza
procedurą aktualizacji opłat, jednostronne oświadczenie użytkownika wieczystego
o potrąceniu wartości nakładów w trybie art. 498 k.c. (wyrok z dnia 21 kwietnia
2010 r., V CSK 356/09, Lex nr 584211). Przytoczone poglądy nie odnoszą się
jednak bezpośrednio do zagadnienia, w jaki sposób zaliczenie wartości nakładów
winno być włączone w tok postępowania aktualizacyjnego. Z powołaniem się na
względy praktyczne jako właściwe wskazuje się zgłoszenie nakładów na tyle
wcześnie, by ich oszacowanie mogło nastąpić wraz z szacowaniem nieruchomości.
Na tle rozpatrywanej sprawy odpowiedzi wymaga pytanie, czy dopuszczalne
jest zgłoszenie wniosku o zaliczenie wartości nakładów dopiero na etapie
postepowania sądowego. Nie budzi wątpliwości, także skarżącego, że roszczenie
o zaliczenie nakładów nie stanowi sprawy przekazanej na drogę administracyjną.
Stanowisko takie zajmuje też konsekwentnie sądownictwo administracyjne
(por. postanowienie NSA z dnia 27 września 2011 r., I OSK 1533/11, G. Prawna
2012/46/8). Jeżeli więc kwestia zarachowanie wartości nakładów w postępowaniu
przed samorządowym kolegium odwoławczym pojawia się jedynie z uwagi
na funkcjonalne powiązanie z koniecznością dochowania administracyjnego etapu
aktualizacji opłaty, to przeszkodą do zgłoszenia takiego żądania dopiero na etapie
postępowania sądowego, toczącego się po wniesieniu sprzeciwu, nie może być
zamkniecie drogi sądowej.
Pozwany wskazuje jako przeszkodę wystąpienia o zaliczenie dopiero
w postępowaniu sądowym związanie sądu żądaniem pozwu, którego rolę, zgodnie
z postanowieniem art. 80 ust. 2 u.g.n. pełni wniosek złożony do samorządowego
kolegium odwoławczego. Powołuje się przy tym na orzecznictwo Sądu
9
Najwyższego. Jednak argumenty zaczerpnięte z wybranych orzeczeń
nie są przekonujące, ponieważ dotyczą stricte postępowania aktualizacyjnego,
w którym wyczerpanie postępowania administracyjnego jest obowiązkowe.
Sąd Najwyższy stwierdził, że nie jest dopuszczalne rozszerzenie w postępowaniu
sądowym żądania i objęcie nim także zmiany stawki procentowej opłaty
(wyrok z dnia 6 grudnia 2007 r., IV CSK 326/07, Lex nr 485878), ani też objęcie
żądaniem współużytkowników, którzy nie wykorzystali drogi postępowania przed
samorządowym kolegium odwoławczym (postanowienie z dnia 30 marca 2011 r.,
III CZP 3/11, OSNC 2011/12/138). Przyczyną niedopuszczalności zgłoszenia
żądania nie był więc zakaz zmiany powództwa, którego nie można wyinterpretować
z postanowienia nadającego wnioskowi do kolegium odwoławczego funkcję pozwu,
lecz zgłoszenie dodatkowego żądania, dla którego droga sądowa była zamknięta.
Natomiast zamiana powództwa polegająca na zgłoszeniu obok żądania ustalenia
opłaty rocznej na niższym poziomie dodatkowego wniosku o zaliczenie wartości
nakładów, które nie odnosi się do aktualizacji opłaty rocznej, lecz do sposobu jej
zapłaty, mieści się w granicach uprawnień powoda przewidzianych w art. 193 k.p.c.
i nie może uzasadniać odrzucenia pozwu w zakresie wniosku o dokonanie
zaliczenia, z powołaniem się na art. 199 pkt 1 k.p.c. Zgodzić się również należy
z Sądem Okręgowym, że zaliczenie wartości nakładów jest czynnością wtórną
w stosunku do sporu o właściwą wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej.
Zaliczenie może nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty (różnicy pomiędzy
opłatą nową a dotychczasową), wobec czego dopiero określenie wysokości
należnej opłaty decyduje o istnieniu i wielkości świadczenia na poczet którego
następuje zarachowanie. Dlatego złożenie wniosku dopuszczalne jest do chwili
prawomocnego określenia wysokości opłaty zaktualizowanej. Jej ustalenie stanowi
moment, w którym dochodzi do realizacji prawa zaliczenia. Z tych przyczyn
zgłoszony przez pozwanego zarzut naruszenia art. 379 pkt 1 k.p.c. w zw. z art. 80
ust. 2, w zw. z art. 78 ust. 2 oraz art. 77 ust. 4 u.g.n. Natomiast dotyczący tych
samych zagadnień zarzut błędnej wykładni art. 77 ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 w zw.
z art. 80 ust. 2 zd. 2 u.g.n. zgłoszony w ramach podstawy naruszenia prawa
materialnego nie mógł zostać uwzględniony, ponieważ problematyka właściwej
drogi postepowania należy do zagadnień procesowych.
10
Podnoszona przez skarżącego w ramach zarzutu błędnej wykładni art. 77
ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. kwestia kompetencji odwoławczego kolegium
samorządowego do orzekania o wartości nakładów podlegających zaliczeniu, co do
której Sąd Okręgowy wyraził zastrzeżenia, poza tym, że także ma charakter
procesowy, a nie materialnoprawny, to ponadto nie jest zagadnieniem, które
wymaga rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie; nie budzi bowiem wątpliwości,
że wniosek o zaliczenie wartości nakładów powód zgłosił dopiero w toku
postępowania sądowego.
Natomiast nie można odmówić słuszności zarzutom kwestionującym kryteria,
według których Sądy obydwu instancji oznaczyły nakłady podlegające, ich zdaniem,
zaliczeniu na poczet wzrostu opłaty rocznej oraz sposób oszacowania ich wartości.
Artykuł 77 ust. 4 i 5 u.g.n. uprawnia do zaliczenia wartości nakładów poniesionych
przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych
urządzeń infrastruktury technicznej, nierozliczonych przy wcześniejszych
aktualizacjach. Ustęp 6 tego przepisu nakazuje stosować te same zasady do
nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu,
poniesionych przez użytkownika, o ile w ich następstwie wzrosła wartość
nieruchomości gruntowej. Użyte w art. 77 ust. 4 pojęcie budowy urządzeń
infrastruktury technicznej definiuje art. 143 ust. 2 u.g.n., zaliczając do tych urządzeń
budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią
przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych,
elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Definicja umieszczona została
w rozdziale normującym udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury
technicznej w formie opłaty adiacenckiej, lecz jej zastosowanie jest szersze i służy
jako punkt odniesienia nie tylko dla pojęcia używanego w ustawie o gospodarce
nieruchomościami, ale także w innych aktach prawnych. Infrastruktura techniczna
rozumiana jest jako infrastruktura publiczna. Wskazuje na to treść art. 143 ust. 1
u.g.n., który nakazuje postanowienia o opłacie adiacenckiej stosować w wypadku,
kiedy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem
środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków
pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych
niepodlegających zwrotowi. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez
11
właścicieli i niektórych użytkowników wieczystych nieruchomości łączy się
z uzyskaną przez nich korzyścią z powstania infrastruktury, polegającą na
zwiększeniu się wartości ich nieruchomości (art. 146 ust. 1 u.g.n.), przy korzyść
polega – jak wynika z postanowień art. 148a u.g.n. – na stworzeniu warunków do
podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków
do korzystania z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń
infrastruktury technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do
podłączenia do nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi. Również
przepis § 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy określaniu wartości
nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej nakazywał
uwzględniać odległość od tych urządzeń oraz warunki podłączenia nieruchomości
do nich.
Przedstawiony pogląd potwierdza zestawienie art. 77 ust. 4-6 u.g.n. z art.
148 ust. 4 i art. 87 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wszystkie przepisy zostały zmienione
w wyniku nowelizacji dokonanej w 2007 r. Celem nowelizacji było zracjonalizowanie
obciążeń właścicieli, zarządców i użytkowników wieczystych nieruchomości tak, by
nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach
w publiczną infrastrukturę, poprzez zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie
nakładu na powstanie tej infrastruktury, a drugi raz – w postaci konieczności
uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości
nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu, na
którym nieruchomość się znajduje. Dlatego wartość nakładów na infrastrukturę
techniczną polega zaliczeniu na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste i za
trwały zarząd, a w wypadku podstaw do obciążenia opłatą adiacencką, umniejsza
tę opłatę. Natomiast inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą
się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne, sieci
kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika
nie są stanowią więc nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n., natomiast
w wypadku, gdyby spełniały kryteria art. 77 ust. 5 u.g.n. mogą być uwzględniane na
podstawie tego przepisu.
12
Skarżący słusznie podnosi też niewłaściwy sposób wyceny przyjęty przez
Sąd Okręgowy. Przedmiotem rozliczeń jest wartościowe określenie nakładów.
Wynika to wprost z treści art. 77 ust. 4 u.g.n., w którym mowa o zaliczeniu wartości
nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, a nie kosztu dokonania
tych nakładów. Sposób ich szacowania określa obecnie § 28 ust. 6 rozporządzenia
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis
ten wprowadzony został w wyniku nowelizacji dokonanej rozporządzeniem z dnia
14 lipca 2011 r. i wszedł w życie 26 sierpnia 2011 r., nie ma więc zastosowania
przy wycenie dokonywanej według stanu na 1 stycznia 2009 r. Przewiduje on
określanie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego jako
iloczynu wartości nakładów określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1
i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy
poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jednak także wcześniej
wartość nakładów określana była na podstawie § 35 ust. 3 pkt. 1 rozporządzenia,
wprowadzenie § 28 ust. 6 rozporządzenia doprecyzowało więc stan normatywny,
nie zmieniło jednak jego istoty.
Skarżący ma tez rację, że art. 143 ust. 2 u.g.n. ma na uwadze nakłady
poniesione na budowę urządzeń infrastruktury, a nie na ich remonty czy wymianę.
Z uwagi na to, że u podstaw zaskarżonego wyroku legła błędna wykładnia
art. 77 ust. 4 u.g.n. polegająca na uznaniu, że rozliczeniu podlega koszt wykonania
nakładów, a nie ich wartość oraz niewłaściwe zastosowanie art. 77 ust. 4 u.g.n.
w zw. z § 35 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez odniesienie go do nakładów
na uzbrojenie działki, konieczne było uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy Sądowi Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania na podstawie art.
39815
§ 1 k.p.c.
Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego uzasadnia art. 39821
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.
13
jw