Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 313/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 lutego 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych
przeciwko B. A. i K. L. – W.
o stwierdzenie nieważności umowy,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 8 lutego 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 20 września 2011 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wniósł o ustalenie, że
nieważna jest urnowa zawarta 3 stycznia 2008 r. przed notariuszem P. K., na
podstawie której obywatelka Szwecji – B. A. kupiła od K. L.-W. nieruchomość
stanowiącą działkę nr 571/73 w P., przy ul. O. o powierzchni 152 m2
, dla której Sąd
Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą KW nr […].
Pozwane B. A. i K.L.-W. wniosły o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z 16 marca 2011 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo, a
wyrokiem z 20 września 2011 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od tego
orzeczenia.
Za podstawę rozstrzygnięcia Sądy obu instancji przyjęły ustalenie, że
obywatelka Szwecji B. A. przyjechała do Polski 8 października 2006 r.
Zameldowała się w mieszkaniu rodziców w G. i do 6 stycznia 2009 r. zamieszkiwała
z nimi. Następnie przeprowadziła się do J. , na ul. C. 9, gdzie zamieszkuje do
chwili obecnej. Pod tym adresem została też zarejestrowana w Polsce jako
obywatel Unii Europejskiej.
W grudniu 2006 r. B. A. kupiła nieruchomość w J. zabudowaną budynkiem z
pokojami gościnnymi. Czynność nie wymagała zezwolenia Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji, gdyż zakup dokonywany był na cele prowadzenia
działalności gospodarczej, którą pozwana uruchomiła w lipcu 2007 r. Umową z 3
stycznia 2008 r. B. A. kupiła od K. L.-W. za cenę 174.468 zł nieruchomość
stanowiącą działkę nr 571/73 o powierzchni 152 m2
, w P. przy ul. O., dla której Sąd
Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą KW nr […], zabudowaną parterowym
budynkiem mieszkalnym w stanie deweloperskim. Pozwana nie uzyskała
zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości,
a przy czynności oświadczyła, że będzie jej ona służyć jako tzw. „pierwszy dom” i
stałe miejsce zamieszkania, a zatem może ją zakupić bez zezwolenia.
Po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego Minister Spraw Wewnętrznych
i Administracji wszczął postępowanie w sprawie wpisu umowy sprzedaży do
rejestru nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców i 9 września 2008 r.
wezwał B. A. do przedłożenia brakującego zaświadczenia o przeznaczeniu
nabywanej działki w planie zagospodarowania przestrzennego bądź aktualnego
3
wypisu z rejestru gruntów oraz zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt stały na
nabytej nieruchomości. W odpowiedzi pozwana wyjaśniła, że postępowanie stało
się bezprzedmiotowe, gdyż umową z 12 listopada 2008 r. zawartą przed
notariuszem P. K. sprzedała kupioną wcześniej nieruchomość.
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ponowił wezwanie, a skoro
pismo pozostało bez odpowiedzi, to 7 lipca 2010 r. wniósł pozew w niniejszej
sprawie.
Sąd Okręgowy przytoczył treść art. 1 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 8 ust. 2 pkt 2
ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, (tekst
jedn.: Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.; dalej – u.n.n.c.), z którego wynika,
że ustawodawca zezwolił na nabywanie nieruchomości w Polsce przez
cudzoziemców bez żadnych ograniczeń jedynie dla celów nabycia tzw. „pierwszego
domu", tj. domu, który ma stanowić ich stałe miejsce zamieszkania. Nabycie
drugiego domu podlega już kontroli organów państwowych i wymaga uzyskania
zezwolenia.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko powoda, że pojęcie miejsca
zamieszkania zostało użyte w art. 1 ust. 5 u.n.n.c. w znaczeniu miejsca, w którym
dana osoba ma centrum swoich interesów życiowych, w którym przejawia swoją
największą aktywność. To, czy dane miejsce jest miejscem zamieszkania
konkretnej osoby powinno być jednak ustalane nie tylko w oparciu o zasadę
koncentracji interesów życiowych, ale także po stwierdzeniu przebywania osoby
pod danym adresem, jak i jej zamiaru stałego tam pobytu (art. 25 k.c.). Przesłanka
faktycznego przebywania w określonym miejscu nie zawsze może być spełniona
bezpośrednio po nabyciu nieruchomości. Jeżeli kupiony budynek wymaga remontu,
przebudowy czy wykończenia, to nie da się w nim od razu zamieszkać. Brak
możliwości zamieszkania na kupionej nieruchomości bezpośrednio po zawarciu
umowy ze względu na jej stan fizyczny nie oznacza, że nieruchomość ta nie może
być traktowana jak „pierwszy dom” cudzoziemca i jego docelowe miejsce stałego
pobytu.
Sąd Okręgowy stwierdził, że B. A. nabyła nieruchomość w P. z zamiarem
uczynienia z niej swojego „pierwszego domu”. Świadczą o tym działania pozwanej
poprzedzające nabycie nieruchomości w P. Pozwana nie mogła zamieszkać na tej
4
nieruchomości bezpośrednio po zawarciu umowy, gdyż kupiła budynek w stanie
deweloperskim, a na przeszkodzie do jego wykończenia stanęły problemy
finansowe. Wówczas zaprzestała urządzania domu w P., za priorytetowy uznając
remont budynku hotelowego, w którym prowadziła działalność gospodarczą. W
konsekwencji podjęła również decyzję o sprzedaży domu w P., a ze środków
uzyskanych z transakcji przeprowadziła prace przystosowujące jeden z lokali w
budynku położonym w J. do zamieszkania i uczyniła z niego swoje centrum
życiowe. Zdaniem Sądu Okręgowego, powód nie wykazał, żeby B. A. kupiła
nieruchomość w P. jako „drugi dom”. Nie świadczy o tym sam fakt odsprzedania
nieruchomości w krótkim czasie za wyższą cenę.
Sąd Apelacyjny zaakceptował powyższą ocenę prawną.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 20 września 2011 r.
powód zarzucił, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego
(art. 3983
§ 1 pkt 1), to jest: art. 1 ust. 5 u.n.n.c. przez błędną wykładnię oraz art. 6
ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 1 oraz art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.n.c. przez niewłaściwe
zastosowanie (niezastosowanie).
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, a ewentualnie
o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Skarżący nie zgłosił zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania
czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji. Ocena
zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983
§ 1
pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów, które Sądy obu instancji
przyjęły za podstawę subsumcji, gdyż Sąd Najwyższy jest nimi związany (art. 39812
§ 2 in fine k.p.c.).
2. Uprawnienie Ministra Spraw Wewnętrznych do wystąpienia z pozwem
w niniejszej sprawie ma źródło w art. 6 ust. 2 u.n.n.c., z którego to przepisu wynika,
że wymienione w nim organy administracji publicznej mogą zgłosić w procesie
cywilnym żądanie stwierdzania nieważności nabycia nieruchomości przez
cudzoziemca, o ile nastąpiło ono wbrew przepisom ustawy. Przepis ten ma
charakter szczególny w stosunku do art. 64 k.p.c., ale wynika z niego nie tylko
5
podstawa dla przyznania zdolności sądowej do działania w procesie cywilnym
wymienionym w nim organom administracji, lecz także podstawa do przypisania im
legitymacji w sprawie o ustalenie w warunkach gdy czynność prawna, której
dotyczy żądanie pozwu nie ma bezpośredniego związku z majątkiem osoby
prawnej, którą mógłby reprezentować konkretny organ wymieniony w przepisie
(por. wyrok Sądu Najwyższego z 20 kwietnia 2012 r., III CSK 247/11, LEX nr
1168546).
3. W wyroku z 27 listopada 2008 r., IV CSK 313/08, OSNC-ZD 2009, nr 3,
poz. 77, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wynikające z art. 1 ust. 1 u.n.n.c. wymaganie
uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców zostało
uchylone przez art. 8 ust. 2 u.n.n.c. w odniesieniu do cudzoziemców będących
obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Jeden
z wyjątków od zasady, że obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru
Gospodarczego mogą swobodnie nabywać nieruchomości w Polsce został
zastrzeżony w art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.n.c. i dotyczył przypadków nabycia w okresie
pięciu lat od dnia przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej „drugiego domu”
w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. (pkt 2). Na mocy art. 8 ust. 2a pkt 2 u.n.n.c. nie
obejmował on przypadków, gdy nabywca nieruchomości zamieszkiwał legalnie
i nieprzerwanie co najmniej cztery lata w Polsce lub nabycie nastąpiło w celu
wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług
turystycznych. Jeżeli zatem nabycie przez cudzoziemca „drugiego domu”
w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. następowało przed upływem pięciu lat od dnia
przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej, to choćby nabywca był
obywatelem państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego,
konieczne było uzyskanie przez niego – jeśli nie zachodziła żadna z sytuacji
określonych w art. 8 ust. 2a pkt 2 u.n.n.c. – zezwolenia, o którym mowa w art. 1 ust.
1 u.n.n.c., pod rygorem nieważności czynności, zastrzeżonym w art. 6 ust. 1
u.n.n.c. Uzależnienie nabycia przez cudzoziemca we wskazanym okresie „drugiego
domu” w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. od zezwolenia miało na celu
przeciwdziałanie obawom o podłożu historycznym i ekonomicznym, które wiązały
się z przewidywaniem znacznego wzrostu cen i zmniejszeniem dostępności
nieruchomości dla obywateli polskich, gdyby od razu całkowicie odpadło
6
wymaganie zezwolenia na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców –
obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej.
4. Zgodnie z art. 1 ust. 5 u.n.n.c. nabyciem „drugiego domu” w rozumieniu
przepisów tej ustawy jest nabycie przez cudzoziemca (osobę niemającą
obywatelstwa polskiego) nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę
mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić
jego stałego miejsca zamieszkania; nie dotyczy to jednak nabycia samodzielnego
lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
W cytowanym wyroku z 27 listopada 2008 r., IV CSK 313/08, Sąd Najwyższy
za prawidłową uznał taką wykładnię pojęcia nabycie „drugiego domu” na gruncie
przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w świetle
której o tym, że nabyta przez cudzoziemca nieruchomość w Polsce jest jego
„drugim domem” nie zależy od tego, którą kolejną nieruchomością w Polsce jest
nieruchomość, której nabycie podlega ocenie w świetle przesłanek ustalonych
w ustawie. Nabycie nieruchomości jest nabyciem „drugiego domu” w rozumieniu
art. 1 ust. 5 u.n.n.c., jeżeli: 1) nabywca nieruchomości jest cudzoziemcem, czyli
osobą fizyczną niemającą obywatelstwa polskiego, 2) nabycie nieruchomości
następuje pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjne, 3) nabywana
nieruchomość nie będzie stanowić stałego miejsce zamieszkania nabywcy.
Na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
ustawodawca posługuje się pojęciem „drugiego domu” i przeciwstawia mu pojęcie
„pierwszego domu”, na zakup którego nie było konieczne uzyskanie zezwolenia,
z odwołaniem się do kryteriów wymagających poczynienia szczegółowych ustaleń
i ocen uwzględniających specyficzne okoliczności konkretnych spraw.
Oceniając, czy nabycie nieruchomości nastąpiło z przeznaczeniem pod tak
rozumiane stałe miejsce zamieszkania, nie można się kierować jedynie
oświadczeniami nabywcy lecz należy uwzględnić także faktyczne i prawne
możliwości uczynienia przez nabywcę na nieruchomości swego centrum
życiowego. O zakwalifikowaniu nabycia nieruchomości jako dokonanego pod
zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjne powinny decydować wskazania
planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym nieruchomość jest
7
położona. O nabyciu nieruchomości na cele stałego miejsce zamieszkania
w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. należy wnioskować w nawiązaniu do zawartej
w art. 6 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach
osobistych (jedn. tekst: Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.) konstrukcji
stałego pobytu i zamieszkiwania na nabytej nieruchomości z zamiarem stałego
przebywania na niej, w sensie chęci uczynienia tam swego centrum życiowego.
5. Sądy obu instancji orzekające w niniejszej sprawie wyjaśniły te przesłanki,
które w świetle poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z 27 listopada
2008 r., IV CSK 313/08, są doniosłe dla oceny, czy nabycie nieruchomości przez
cudzoziemca ma charakter nabycia „drugiego domu” w rozumieniu art. 1 ust. 5
u.n.n.c. Sądy obu instancji zastrzegły, że ustalenie o nabyciu nieruchomości w P. z
przeznaczeniem na centrum życiowe pozwanej nie było oparte jedynie na treści
oświadczenia pozwanej B. A. złożonego przy zawarciu umowy sprzedaży z 3
stycznia 2008 r. O jego dokonaniu zadecydowały także inne fakty przemawiające
za możliwością przypisania B. A. woli zamieszkania na kupionej nieruchomości
oraz fakty świadczące o tym, że przynajmniej przez jakiś czas mogła ona
zrealizować ten swój zamiar.
Podstawowa kwestia związana z potrzebą odpowiedzi na pytanie, czy
nabywca miał wolę osiedlenia się na nieruchomości i uczynienia z niej centrum
życiowego wymagała zbadania przeznaczenia nieruchomości w planie
zagospodarowania przestrzennego ale także stwierdzenia, jakie zamiary wiązał
z nieruchomością jej nabywca. W sprawie rozstrzygniętej wyrokiem z 27 listopada
2008 r., IV CSK 313/08, ocenę tej przesłanki determinowała okoliczność, że
nieruchomość, która była przedmiotem kwestionowanej umowy miała charakter
rekreacyjno-wypoczynkowy. Natomiast pozwana B. A. kupiła nieruchomość
przeznaczoną na cele mieszkaniowe, zabudowaną domem o powierzchni 152 m2
w zabudowie szeregowej.
W definicji „pierwszego domu” ustawodawca nie wskazał, w jakim terminie
cudzoziemiec powinien zamieszkać na kupionej nieruchomości. O nabyciu
„pierwszego domu” nie można wnioskować na tej tylko podstawie, czy już w dniu
nabycia nieruchomości gotowy jest on (w aspekcie swoich planów życiowych oraz
posiadania odpowiednich dokumentów, np. zaświadczenia o zarejestrowaniu
8
pobytu) do zamieszkania na kupionej nieruchomości i do zameldowania się na niej
na pobyt stały. Stworzenie dla siebie centrum życiowego w określonym miejscu
może wymagać czasu i niezbędnych przygotowań. Co do zasady, dla uzyskania
takiego rezultatu, że sprawy życiowe konkretnej osoby zostaną przez nią
przeniesione w inne miejsce i skoncentrowane w nim, nie wystarczy uzyskanie
tytułu prawnego do nieruchomości, na której można się osiedlić, bo potrzeby
człowieka nie ograniczają się do posiadania dachu nad głową. Nie można
oczekiwać, że nabywca zamieszka na nieruchomości natychmiast po jej zakupieniu
niezależnie do tego, w jakim jest ona stanie i w jakim standardzie są posadowione
na niej budynki.
Pozwana kupiła nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem
jednorodzinnym w stanie deweloperskim. Prace budowlane na tej nieruchomości
były już ukończone, ale konieczne było wykończenie budynku stosownie do
indywidulanych potrzeb każdego nabywcy. Ustawa o nabywaniu nieruchomości
przez cudzoziemców nie wyłączała możliwości nabywania tego rodzaju
nieruchomości przez cudzoziemców z zamiarem osiedlenia się, a nieruchomości
lokalowe, zwykle kupowane w stanie deweloperskim, pozwalała im swobodnie
nabywać. Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że B. A. jeszcze przed
podpisaniem 3 stycznia 2008 r. z deweloperem umowy przenoszącej własność
nieruchomości podjęła czynności, które miały sprawić, że budynek zostanie
przystosowany do jej indywidualnych potrzeb, zleciła wykonanie w nim
niestandardowych instalacji oraz rozwiązań architektonicznych.
Sądy obu instancji nie poczyniły ustaleń, na podstawie których można by
wnioskować, że zakup nieruchomości w P. był dla B. A. formą inwestycji. Z ustaleń
tych wynika, że pozwana nie zamieszkała w budynku na nieruchomości w P.
dlatego, że nie wystarczyło jej środków finansowych na jego wykończenie oraz na
konieczne inwestycje w rozpoczętą działalność gospodarczą. Przyczyna ta nie była
pozwanej wiadoma w dacie zawierania umowy sprzedaży. Dopiero po zakupie
spornej nieruchomości pozwana zdecydowała, że z uwagi na swoje ograniczone
możliwości finansowe, zamieszka w nieruchomości, w której od 2007 r. prowadzi
działalność gospodarczą - pensjonat.
Z powyższych względów skarga kasacyjna powoda podlegała oddaleniu
9
(art. 39814
k.p.c.).
db