Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 74/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 maja 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Stowarzyszenia […]
przeciwko Miastu W.
z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanej A. B.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10 maja 2013 r.,
skargi kasacyjnej interwenienta ubocznego
od wyroku Sądu Okręgowego w W.
z dnia 5 września 2012 r.,
1) uchyla zaskarżony wyrok w pkt 2 co do rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania apelacyjnego w kwocie
5.988 (pięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt osiem) zł
zasądzonych na rzecz powoda od interwenienta
ubocznego i wniosek powoda o zasądzenie tych
kosztów oddala;
2) oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Powód - Stowarzyszenie […] wniósł o uzgodnienie z rzeczywistym stanem
prawnym treści księgi wieczystej nr […], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W.
dla nieruchomości położonej przy ul. F. 3/5 w W., stanowiącej działkę nr 36 z
obrębu 44, zabudowaną czterokondygnacyjnym budynkiem biurowym o kubaturze
14.640 m2
, przez nakazanie wykreślenia z działu III tej księgi prawa użytkowania
znajdującego się na niej budynku.
Powód wskazał, że księga wieczysta […] prowadzona jest dla nieruchomości
gruntowej, z wpisem prawa własności na rzecz miasta W. oraz użytkowania
wieczystego gruntu na rzecz powoda. W dziale III księgi ujawniono prawo
użytkowania posadowionego na tej działce budynku biurowego na rzecz
Stowarzyszenia […]. Podstawę tego wpisu stanowi umowa użytkowania
wieczystego gruntu z 30 stycznia 1979 r. oraz decyzja Prezydenta m. W. z 12
marca 1975 r. Z treści powołanych wpisów wynika, że poprzednik prawny powoda
jest użytkownikiem budynku posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste, co jest niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Ustanowienie
użytkowania budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem
oddanym w użytkowanie wieczyste nie jest i nigdy nie było dopuszczalne. Umowa
oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste z 30 stycznia 1979 r. nie
przewidywała przeniesienia własności budynku, a zatem dzielił on losy gruntu, co -
zdaniem powoda - było zgodne z ówcześnie obowiązującą ustawą z 14 lipca 1961
r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.: Dz. U. z 1969 r. Nr 22,
poz. 159 ze zm.; dalej - u.g.t.m.o.). Skoro nie doszło do sprzedaży budynku, to
stanowi on - na zasadzie art. 48 i 191 k.c. – część składową gruntu. Wskazuje na to
także treść umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego wykładana zgodnie z
art. 65 k.c. w zw. z art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o.
Pozwany – miasto W. wniósł o oddalenie powództwa i zarzucił, że powód
nie może skutecznie kwestionować prawidłowości wpisu dokonanego na podstawie
prawomocnego orzeczenia sądowego i ostatecznej decyzji administracyjnej,
natomiast może wystąpić do sądu o wykreślenie prawa użytkowania budynku
3
ujawnionego na rzecz Stowarzyszenia […].
Interwencję uboczną po stronie pozwanej zgłosił A. B. Poparł on wniosek o
oddalenie powództwa, bowiem umowa w formie aktu notarialnego nie zawiera
postanowienia o objęciu użytkowaniem wieczystym budynku. Stwierdził, że
proponowana przez powoda wykładnia zmierza do naruszenia przepisów o formie
czynności prowadzącej do ustanowienia prawa rzeczowego i art. 247 k.p.c. Także
wniosek stron o dokonanie wpisu zawarty w akcie notarialnym dotyczy prawa
użytkowania budynków, a nie ich użytkowania wieczystego. Skoro istnieje
ostateczna decyzja administracyjna, na podstawie której zawarto umowę z 30
stycznia 1979 r. o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, to sąd cywilny
nie ma kognicji, by w niniejszym postępowaniu wydać orzeczenie w przedmiocie
uzgodnienia księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a powód może co
najwyżej uzyskać wykreślenie obu praw - użytkowania wieczystego i użytkowania.
Wyrokiem z 29 listopada 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo i
zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów
procesu oraz od powoda na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 6.732 zł tytułem
zwrotu kosztów procesu.
Sąd Rejonowy ustalił, iż nieruchomość położona w W. przy ul. F. 3/5
stanowiąca działkę nr 36 z obrębu 44 zabudowana budynkiem
czterokondygnacyjnym była własnością A. B. Nieruchomość ta została objęta
działaniem dekretu z 26 października 1945 r., o własności i użytkowania gruntów na
obszarze m.st. Warszawa (Dz. U. Nr 50 poz. 279; dalej – dekret warszawski).
Umową z 12 kwietnia 1948 r. nieruchomość ta została oddana w dzierżawę
i użytkowanie Związkowi Zawodowemu […] na 20 lat. Prawo to uchwałą Walnego
Zjazdu Związku z 11 marca 1951 r. przeszło na rzecz Stowarzyszenia [...], które 16
kwietnia 1948 r. zwróciło się do Zarządu Miejskiego W. o przyznanie mu prawa jej
własności czasowej.
Decyzją z 15 kwietnia 1972 r. Prezydium Rady Narodowej odmówiło
poprzedniemu właścicielowi A. B. ustanowienia prawa własności czasowej gruntu
przy ul. F. 3/5. Decyzją z 12 marca 1975 r. Prezydent W. orzekł o oddaniu tej
nieruchomości w użytkowanie wieczyste Stowarzyszeniu […] na 40 lat,
4
w następstwie czego sporządzona została umowa z 30 stycznia 1979 r. w formie
aktu notarialnego. Umową tą Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta m.
W. oddał Stowarzyszeniu […] nieruchomość położoną przy ul. F. 3/5 w użytkowanie
wieczyste wraz ze znajdującym się na nim budynkiem biurowym na okres 40 lat,
na co Stowarzyszenie wyraziło zgodę.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ostateczną decyzją z 11 kwietnia
2002 r. stwierdziło nieważność decyzji z 15 kwietnia 1972 r., którą Prezydium Rady
Narodowej m odmówiło A. B. prawa własności czasowej gruntu położonego przy ul.
F. 3/5, jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Wniosek o ponowne
rozpatrzenie tej sprawy złożyło Stowarzyszenie […].
W księdze wieczystej nr […] jako właściciel gruntu ujawnione jest m. W., a
jako użytkownik wieczysty gruntu Stowarzyszenie […] i jednocześnie w dziale III
księgi wieczystej, na wniosek z 15 września 1988 r., wpisane jest użytkowanie
budynku na rzecz Stowarzyszenia […].
Sąd Rejonowy ocenił ustalony stan faktyczny w świetle art. 232 § 1, art. 234,
art. 235 i art. 155-158 k.c. według ich brzmienia obowiązującego w dacie zawarcia
umowy użytkowania wieczystego. Stwierdził, że stosownie do art. 235 k.c.
w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste zabudowanego gruntu, umowa
o ustanowienie tego prawa powinna jednocześnie przenosić na użytkownika
wieczystego własność znajdujących się na nim budynków. Celem ustawy
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach nie było kreowanie instytucji
prawnorzeczowych o odmiennym kształcie niż ustalony w kodeksie cywilnym,
a umowa pomijająca art. 235 k.c. musi być uznana za nieważną - art. 58 § 1 k.c.
Zdaniem Sądu Rejonowego, powództwo zmierzające jedynie do wykreślenia
z działu III księgi wieczystej prawa użytkowania budynku, bez jednoczesnego
wykreślenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w związku z nieważnością
umowy o ustanowienie tego prawa nie mogło być uwzględnione.
Wyrokiem z 5 września 2012 r. Sąd Okręgowy w W. (pkt 1) zmienił
zaskarżony wyrok w ten sposób, że nakazał Sądowi Rejonowemu wykreślenie z
działu III księgi wieczystej nr […] prowadzonej dla nieruchomości położonej w W.
przy ul. F. 3/5, stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 36 z obrębu 44
5
zabudowaną budynkiem czterokondygnacyjnym o kubaturze 14640 m3
wpisu:
„Prawo użytkowania znajdującego się na działce objętej tą księgą budynku
biurowego czterokondygnacyjnego o kubaturze 14640 m3
na rzecz Stowarzyszenia
[…] na wniosek z dnia 15 września 1988 r." oraz zasądził od m. W. i A. B. na rzecz
Stowarzyszenia […] kwoty po 6.438 zł i po 5.988 zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania za obie instancje.
Sąd Okręgowy stwierdził, iż okolicznością, która zadecydowała o zmianie
rozstrzygnięcia wydanego przez Sąd Rejonowy było założenie na wniosek A. B.
księgi wieczystej nr […] dla budynku położonego przy ul. F. 3/5 w W. już po
wydaniu wyroku przez Sąd Rejonowy, jako odrębnej nieruchomości, będącej
własnością interwenienta ubocznego od daty wejścia w życie dekretu
warszawskiego. Okoliczność ta powoduje niezgodność z rzeczywistym stanem
prawnym wpisu użytkowania budynku biurowego czterokondygnacyjnego o
kubaturze 14.640 m3
na rzecz Stowarzyszenia […] w dziale III księgi wieczystej nr
[…] (art. 10 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst
jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; dalej – u.k.w.h.). Skoro według
aktualnego stanu prawnego budynek nr 5 na nieruchomości przy ul. F. nr 3 w W.
jest odrębną nieruchomością budynkową, ujawnioną w księdze wieczystej nr […], to
prawa go dotyczące należało wykreślić z księgi wieczystej prowadzonej dla
nieruchomości gruntowej. Wszelkie prawa rzeczowe obciążające nieruchomość
budynkową, dla której prowadzona jest księga wieczysta powinny być ujawniane
we właściwym dziale tej księgi wieczystej, a nie w księdze wieczystej dotyczącej
nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek (art. 1 ust. 1
u.k.w.h.). Realny system prowadzenia ksiąg wieczystych i zasady bezpieczeństwa
obrotu wymagają ujawniania wszelkich praw rzeczowych obciążających
nieruchomość w księdze wieczystej prowadzonej dla niej. Sąd Okręgowy uznał, że
wykreślenie wskazanego wyżej wpisu jest uzasadnione także tym, iż uprawniony
według jego treści nie istnieje od 1982 r.
Odnosząc się do zarzutów apelacji Sąd Okręgowy uznał, że rozstrzygnięcie
Sądu Rejonowego zapadło z naruszeniem art. 235 k.c. w brzmieniu obowiązującym
w dacie zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego (tj. 30 stycznia
1979 r.). Przepis ten nie statuował bezwzględnej zasady przeniesienia na rzecz
6
użytkownika wieczystego własności budynków usytuowanych na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste. Wraz z powstaniem użytkowania wieczystego użytkownik
wieczysty nabywał bowiem własność istniejących na gruncie tylko tych budynków,
co do których przewidywały to właściwe przepisy. Takim przepisem 30 stycznia
1979 r. był art. 12 ust. 1 u.g.t.m.o., określający, które budynki podlegały sprzedaży
użytkownikowi wieczystemu wraz z oddaniem mu gruntu w użytkowanie wieczyste.
Budynek położony na gruncie oddanym powodowi w użytkowanie wieczyste nie
należał do żadnej kategorii budynków wymienionych w art. 12 ust. 1 u.g.t.m.o. i nie
podlegał zatem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego. Jego status prawny
regulował natomiast art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o., stanowiący, że jeżeli w użytkowanie
wieczyste zostaje oddany teren zabudowany budynkami, które nie podlegają
sprzedaży, to wieczysty użytkownik uiszcza oprócz opłaty za użytkowanie
wieczyste gruntu, także opłatę roczną za użytkowanie wieczyste budynków i innych
urządzeń znajdujących się na nim.
Konsekwencją błędnej wykładni art. 235 k.c. przez Sąd Rejonowy oraz
niezastosowania art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. było bezzasadne zastosowanie przez ten
Sąd art. 58 § 1 k.c. i uznanie, że umowa ustanowienia użytkowania wieczystego
z 30 stycznia 1979 r. jest nieważna, ponieważ nie przeniosła na rzecz użytkownika
wieczystego własności budynku znajdującego się na gruncie. Wykładając
postanowienia umowy z 30 stycznia 1979 r. o ustanowieniu użytkowania
wieczystego na rzecz poprzednika prawnego powoda w kontekście treści decyzji
Prezydenta m. W. z 12 marca 1975 r., Sąd Okręgowy podzielił argumenty powoda,
że objęła ona również posadowiony na gruncie budynek, jako jego część składową.
Sąd Okręgowy za zasadny uznał również zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy
art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie.
Sąd Okręgowy nie podzielił też stanowiska interwenienta ubocznego co do
nieważności umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz
poprzednika prawnego powoda w związku z tym, że 30 stycznia 1979 r. budynek
miał stanowić własność A. B. Wskazał, że przepisy prawa nie wiążą sankcji
nieważności z taką czynnością, natomiast może być ona oceniana według zasady
nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet (zob. wyrok Sądu
Najwyższego z 18 grudnia 1996 r., I CKN 27/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 43).
7
Kwestia ta traci jednak na znaczeniu w kontekście przyczyny, która zadecydowała
o zmianie wyroku wydanego przez Sąd Rejonowy.
Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Okręgowego z 5 września 2012 r. wniósł
interwenient uboczny i zarzucił, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa
materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.), to jest: - art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1
w zw. z art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. w zw. z art. 5 w zw. z art. 7 ust. 1 dekretu
warszawskiego w zw. z art. 235 § 2 k.c. (w brzmieniu obowiązującym 30 stycznia
1979 r.) poprzez niewłaściwe zastosowanie w związku z nieuwzględnieniem
zarzutu nieważności umowy z 30 stycznia 1979 r. zawartej w sytuacji, gdy budynek
nie stanowił części składowej gruntu i nie należał do Skarbu Państwa lecz stanowił
odrębną od gruntu własność dawnego właściciela, którego wniosek o ustanowienie
prawa wieczystego użytkowania nie został rozpoznany; - art. 10 ust 1 u.k.w.h.
poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że powód był legitymowany do wystąpienia
z żądaniem dochodzonym w niniejszej sprawie; - art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 113
§ 2 k.p.a. w zw. z art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie,
że Sąd mógł wyłożyć treść umowy z 30 stycznia 1979 r. o ustanowieniu prawa
wieczystego użytkowania gruntu oraz użytkowania budynku przy uwzględnieniu
treści poprzedzającej ją decyzji administracyjnej z 12 marca 1975 r., przez pryzmat
ówcześnie obowiązujących regulacji prawnych w taki sposób, aby stwierdzić,
że zgodnym zamiarem stron i celem umowy było ustanowienie prawa wieczystego
użytkowania gruntu i użytkowania wieczystego budynku stanowiącego część
składową gruntu, podczas gdy nie było możliwości dokonania wykładni umowy
z 30 stycznia 1979 r., bez dokonania w stosownym postępowaniu administracyjnym
wykładni decyzji administracyjnej z 12 marca 1975 r., wyznaczającej „opłatę roczną
za użytkowanie budynku", w wykonaniu której zostały złożone zgodne oświadczeń
stron w umowie z 12 marca 1979 r., dotyczące ustalenia „opłaty rocznej
za użytkowanie budynku" oraz wnioski o ujawnienie w księdze wieczystej „prawa
użytkowania budynku"; - art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4
u.g.t.m.o. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż jedynym sposobem
wykładni umowy z 12 marca 1979 r. na podstawie ówczesnych przepisów było
uznanie, że zgodnym zamiarem stron i celem umowy było ustanowienie prawa
wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa wieczystego użytkowania budynku,
8
a gdyby Stowarzyszenie […] zostało uznane w decyzji Prezydenta m. W. za
organizację społeczną w ujęciu art. 3 ust. 2 u.g.t.m.o., to mogło nabyć wyłącznie
prawo użytkowania budynku.
Interwenient uboczny zarzucił nadto, że zaskarżony wyrok zapadł
z naruszeniem przepisów postępowania (art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.), t.j.: - art. 2 § 3
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2
k.p.a. poprzez przekroczenie kognicji przez sąd drugiej instancji i uznanie,
że decyzja Prezydenta m. W. z 12 marca 1975 r. zgodnie obowiązującymi
regulacjami prawnymi mogła dotyczyć ustanowienia prawa wieczystego
użytkowania gruntu oraz ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego budynku,
podczas gdy do dokonania takiej wykładni był uprawniony wyłącznie właściwy
organ administracyjny; - art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. w. zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2 k.p.a. poprzez uznanie, że powód
udowodnił, że zostało ustanowione na rzecz Stowarzyszenia […] prawo
wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo wieczystego użytkowania budynku; -
art. 107 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez
zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego od
interwenienta ubocznego, który przystąpił do sprawy po stronie pozwanego na
rzecz wygrywającego sprawę powoda, chociaż sąd odwoławczy mógł zasądzić od
interwenienta ubocznego na rzecz powoda wyłącznie zwrot kosztów wywołanych
samoistnymi czynnościami procesowymi podjętymi w obu instancjach przez
interwenienta ubocznego.
Skarżący wniósł o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego w zaskarżonej
części i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania względnie
o jego uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie w powództwa
całości oraz zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. W pierwszej kolejności rozważenia wymaga zarzut naruszenia
zaskarżonym orzeczeniem art. 10 ust 1 u.k.w.h. przez błędną wykładnię i uznanie,
że powód ma legitymację procesową czynną do żądania wykreślenia z działu
III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wpisu na rzecz
9
Stowarzyszenia […] prawa użytkowania postawionego na niej budynku.
Sąd Najwyższy najpierw w uchwale składu siedmiu sędziów z 15 marca
2006 r., III CZP 106/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 160), a następnie w uchwale
z 10 maja 2006 r., III CZP 31/06 (Biul. SN 2006, nr 5, s. 7), stanął na stanowisku,
że powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości
ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć
tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze
wieczystej. Podkreślił, że przyjęta w art. 10 u.k.w.h. konstrukcja wiążąca
uzgodnienie z wpisem wskazuje na wyraźną synchronizację unormowania
legitymacji do wytoczenia powództwa z legitymacją do złożenia wniosku o wpis
w księdze wieczystej. Oznacza to, że te same osoby, które stosownie do art. 6262
§ 5 k.p.c. mogą złożyć wniosek o dokonanie wpisu, są legitymowane do wytoczenia
powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., a więc właściciel
nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić,
albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze
wieczystej. Przyjęcie odmiennego zapatrywania i uznanie, że legitymacja ta może
przysługiwać podmiotowi spoza tak określonego kręgu uprawnionych, prowadziłoby
do sytuacji, w której osoba mająca interes w uzgodnieniu, a niewymieniona w art.
10 ust. 1 u.k.w.h., po uzyskaniu wyroku uwzględniającego powództwo nie mogłaby
skutecznie wystąpić z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księdze
wieczystej. Ochrona udzielona jej w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym byłaby więc iluzoryczna.
Powód w niniejszej sprawie jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej
nieruchomości gruntowej, której dotyczyło żądanie pozwu. Jako następca prawny
użytkownika ujawnionego w dziale III tej księgi ale też jako użytkownik wieczysty
nieruchomości gruntowej, dla której księga jest prowadzona powód był uprawniony
do złożenia wniosku o dokonanie wpisów w jej dziale II, ale i do złożenia wniosku
o wykreślenie wpisu w dziale III. Tak też na temat legitymacji procesowej powoda
wypowiadał się pozwany w sprawie, który żądanie oddalenia powództwa tłumaczył
przede wszystkim tym, że powód może uzyskać rozstrzygnięcie dostateczne dla
ochrony jego interesów w postępowaniu wieczystoksięgowym.
10
Z określonej w art. 25 ust. 1 u.k.w.h. struktury księgi wieczystej prowadzonej
dla nieruchomości gruntowej wynika, że dział III tej księgi przeznaczony jest na
wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy
ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz
na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
Nie ma wątpliwości, że zgodnie z art. 6262
§ 5 k.p.c., właściciel nieruchomości oraz
jej użytkownik wieczysty jest uprawniony do złożenia wniosku o dokonanie wpisu
prawa obciążającego jego nieruchomość czy o wykreślenie tego prawa.
Tym samym ma legitymację do wytoczenia na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h.
powództwa o usuniecie niezgodności dotyczącej stanu prawnego ujawnionego
w dziale III księgi wieczystej. Wystąpienie z żądaniem dochodzonym w niniejszym
postępowaniu miało dla powoda jako użytkownika wieczystego nieruchomości
poważniejsze znaczenie, bowiem wiązało się z koniecznością rozstrzygnięcia, jaki
jest przedmiot ustanowionego na jego rzecz prawa, a mianowicie, czy jest
użytkownikiem wieczystym tylko gruntu, a do budynku ma inny tytuł, czy też
przysługujące mu użytkowanie wieczyste rozciąga się także na budynek
postawiony na gruncie.
Skoro wykreślenie wpisu użytkowania budynku w dziale III księgi
prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wiąże się z koniecznością dokonania
wykładni umowy z 30 stycznia 1979 r. oraz zawartego w niej wniosku o ujawnienie
praw nią ustanowionych w księdze wieczystej, a sądowi wieczystoksięgowemu
odmawia się tak szeroko wyznaczonej kognicji, to powód mógł wystąpić
z żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
dla spowodowania usunięcia z niej wpisu kwestionowanego w żądaniu pozwu.
Powyższa ocena zachowuje aktualność także po założeniu dla budynku
odrębnej księgi wieczystej, w związku z przyjęciem, że na podstawie art. 5 dekretu
warszawskiego stanowi on odrębny od gruntu przedmiot własności przysługującej
byłemu właścicielowi nieruchomości.
2. Bezzasadnie interwenient uboczny zarzuca, że zaskarżony wyrok zapadł
z naruszeniem prawa procesowego. Podstawą rozstrzygnięcia wydanego przez
Sąd Okręgowy było ustalenie, że zawarcie umowy o oddaniu poprzednikowi
11
prawnemu powoda nieruchomości przy ul. F. 3/5 w W. w użytkowanie wieczyste
było poprzedzone wydaniem przez Prezydenta m. W. decyzji z 12 marca 1975 r. o
oddaniu tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste powoda. Decyzja ta pozostaje
w obrocie prawnym i nie ma podstaw do tłumaczenia zarówno zawartego w niej
rozstrzygnięcia, jak i stanowiącego z nią integralną całość uzasadnienia, w sposób
mogący świadczyć o takiej sprzeczności.
W zgodzie z przepisami obowiązującymi 30 stycznia 1979 r. zawarcie
umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste musiało być
poprzedzone wydaniem stosownej decyzji administracyjnej, ale samo prawo
powstawało jednak na podstawie umowy i następnie dokonywanego wpisu do
księgi wieczystej. Sądy obu instancji nie musiały dokonywać wykładni decyzji
administracyjnej z 12 marca 1975 r. w zakresie, w jakim uprawnienie do jej
przeprowadzenia przysługuje organom administracji (art. 113 § 2 k.p.a.),
dla ustalenia, jakie prawa i jakiego przedmiotu dotyczące ustanowiono na rzecz
poprzednika prawnego powoda umową z 30 stycznia 1979 r. Takiej wykładni
też nie dokonywały. Nie sposób im natomiast odmówić uprawnienia do stwierdzenia
treści decyzji z 12 marca 1975 r. i oceny, jakie skutki miała ona wywołać w zamyśle
organu, który ją wydał, zwłaszcza, że miały to być skutki doniosłe w obrocie
cywilnoprawnym. Nietrafnie zatem skarżący zarzuca Sądowi Okręgowemu,
że orzekł w sprawie z naruszeniem art. 2 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2 k.p.a.
3. Stosownie do art. 3983
§ 3 k.p.c. podstawą skargi kasacyjnej nie mogą
być zarzuty dotyczące ustalenia faktów i oceny dowodów, a na podstawie art. 39813
§ 1 k.p.c. Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi
podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. W świetle powyższego nie może odnieść
skutku zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c.
w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2 k.p.a.
poprzez uznanie, że powód udowodnił, iż na rzecz Stowarzyszenia […] zostało
ustanowione prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo wieczystego
użytkowania budynku. Ocena dowodów i dokonywanie ustaleń faktycznych na
podstawie zgromadzonego materiału dowodowego pozostaje domeną sądów
meriti.
12
4. Art. 65 § 1 i § 2 k.c., którego naruszenie w zw. z art. 113 § 2 k.p.a. i art. 12
ust. 4 u.g.t.m.o. zarzuca interwenient uboczny określa ogólne zasady dokonywania
wykładni oświadczeń woli. Dyrektywy interpretacyjne zawarte w art. 65 k.c.
odnoszą się zarówno do wszystkich kategorii czynności prawnych (§ 1),
jak i wyłącznie do umów (§ 2 k.c.). Konsekwencją tego unormowania jest
konieczność dokonania wykładni umów na trzech poziomach, tj. ustalenia
literalnego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu
reguł określonych w art. 65 § 1 k.c. oraz ustalenie sensu złożonych oświadczeń
woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy (por. wyrok
Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2011 r., V CSK 204/10, niepubl.).
O zasadach dokonywania wykładni oświadczeń woli Sąd Najwyższy
szczegółowo wypowiedział się w wyroku z 8 października 2004 r., V CK 670/03
(OSNC 2005, nr 9, poz. 162), a poglądy wyrażone w uzasadnieniu tego wyroku
w całości podziała Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę.
Przyjęta na tle art. 65 k.c. tzw. kombinowana metoda wykładni w przypadku
oświadczeń woli składanych innej osobie przyznaje pierwszeństwo temu znaczeniu
oświadczenia, które rzeczywiście nadawały mu obie strony w chwili jego złożenia
(subiektywny wzorzec wykładni). Pierwszeństwo to jest wyprowadzane z zawartego
w art. 65 § 2 k.c. nakazu badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy,
aniżeli opierania się na dosłownym brzmieniu umowy (por. uchwała składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995,
nr 12, poz. 168). To, jak same strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego
złożenia można wykazywać wszelkimi środkami dowodowymi. Na rozumienie
to może wskazywać także zachowanie się stron (np. sposób wykonania umowy)
już po złożeniu oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z 17 lutego
1998 r., I PKN 532/97, OSNAPiUS 1999, nr 3, poz. 81).
Zgodnie z art. 65 § 1 k.c., oprócz kontekstu językowego, przy interpretacji
oświadczenia woli powinno się brać pod uwagę także okoliczności jego złożenia,
czyli tzw. kontekst sytuacyjny, na który składają się w szczególności
dotychczasowe doświadczenia stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z 4 lipca
1975 r., III CRN 160/75, OSPiKA 1977, nr 1, poz. 6), ich status, przebieg negocjacji
(por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999,
13
nr 2, poz. 38). Niezależnie od tego z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się
przy wykładni umowy jej celem; dotyczy to wszelkich oświadczeń woli składanych
innej osobie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 11 września 1997 r., III CZP 39/97,
OSNC 1997, nr 12, poz. 191).
Nieruchomość przy ul. F. 3/5 w W. została oddana poprzednikowi prawnemu
powoda w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy z 30 stycznia 1979 r.
Oświadczenia woli złożone wówczas przez strony czynności z zamiarem wywołania
określonych skutków prawnych oczywiście mogą być przedmiotem wykładni według
reguł ustalonych w art. 65 k.c. Nie ma żadnych podstaw ku temu, by z zakresu
zastosowania tego przepisu wyłączyć umowy zawarte w sytuacji, gdy prawo
wymagało uprzedniego wydania decyzji administracyjnej zezwalającej na
dokonanie określonej czynności, czy nawet określającej jej istotne elementy
konstrukcyjne.
Dokonując wykładni oświadczeń woli złożonych przez strony umowy
z 30 stycznia 1979 r. przy uwzględnieniu treści poprzedzającej ją decyzji
administracyjnej z 12 marca 1975 r. i przez pryzmat ówcześnie obowiązujących
regulacji prawnych, Sąd Okręgowy nie naruszył żadnej z przedstawionych wyżej
reguł wykładni oświadczeń woli.
Trafne jest stanowisko Sądu Okręgowego, że w stanie prawnym
obowiązującym 30 stycznia 1979 r. zasady oddawania nieruchomości
w użytkowanie wieczyste wynikały z przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. W świetle przepisów tej ustawy
nabycie przez użytkownika wieczystego gruntu postawionych na nim budynków na
własność nie było bezwzględnie konieczne i dotyczyło tylko budynków
wymienionych w art. 12 ust. 1 pkt 1-5 u.g.t.m.o. Jeżeli własność budynku
postawionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste nie była przenoszona
na rzecz użytkownika wieczystego, to budynek pozostający częścią składową
gruntu musiał być przedmiotem tego prawa, które na gruncie zostało ustanowione.
W art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. ustawodawca przewidział, że użytkownik wieczysty,
któremu nie został sprzedany postawiony na gruncie budynek ma obowiązek
ponoszenia dwóch odrębnych opłat, jednej za użytkowanie wieczyste gruntu,
14
a drugiej za użytkowanie wieczyste budynku.
5. O tym, na rzecz jakich podmiotów mogło nastąpić zadysponowanie
terenem państwowym w okresie od 12 marca 1972 r. do 30 stycznia 1979 r.
rozstrzygały postanowienia art. 3 u.g.t.m.o. Z ust. 1 tego przepisu wynika, że tereny
państwowe mogły być przekazywane jednostkom państwowym i organizacjom
społecznym w użytkowanie innym zaś osobom prawnym i osobom fizycznym
oddawane w użytkowanie wieczyste. Pojęcie „organizacji społecznej” w rozumieniu
tego przepisu wyjaśnione zostało w jego ust. 2, stosownie do którego
za organizacje społeczne w rozumieniu tej ustawy należało uważać organizacje
polityczne, związki zawodowe i organizacje spółdzielcze, prócz spółdzielni
budownictwa mieszkaniowego i rolniczych spółdzielni produkcyjnych. Taki status
poprzednika prawnego powoda nie został wykazany.
Interwenient uboczny nie kwestionuje przy tym nabycia przez poprzednika
prawnego powoda nieruchomości gruntowej przy ul. F. nr 3 w W. w użytkowanie
wieczyste, a zatem w tym zakresie akceptuje przypisanie mu statusu „osoby
prawnej”, nie zaś „organizacji społecznej” w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.g.t.m.o. Nie
jest możliwe, by ten sam podmiot w związku z nabyciem budynku na gruncie
oddanym mu w użytkowanie wieczyste można było uznać za organizację
społeczną, która tereny państwowe nabywała tylko w użytkowanie.
Trudno też przyjąć, żeby właściciel gruntu w ramach tej samej czynności prawnej
traktował poprzednika prawnego powoda jako osobę prawną w rozumieniu art. 3
ust. 1 u.g.t.m.o. i zarazem jako organizację społeczną w rozmienieniu art. 3 ust. 2
u.t.g.m.o., ze skutkiem w postaci ustanowienia na jego rzecz takiego prawa do
gruntu, jakie mogła nabyć tylko osoba prawna i takiego prawa do budynku na tym
gruncie, jakie mogła nabyć wyłącznie organizacja społeczna. Sugerowany przez
skarżącego kierunek wykładni umowy z 30 stycznia 1979 r. nie jest możliwy do
zaakceptowania.
6. Stanowisko interwenienta ubocznego, że umowa z 30 stycznia 1979 r.
o oddaniu poprzednikowi prawnemu powoda w użytkowanie wieczyste
nieruchomości przy ul. F. 3/5 była nieważna dlatego, iż w dacie jej zawarcia
budynek na tej nieruchomości był własnością interwenienta ubocznego nie zaś
15
Skarbu Państwa, zostało sformułowane z odwołaniem się do skutków, jakie –
zdaniem skarżącego – ma powodować decyzja Samorządowego Kolegium
Odwoławcze z 11 kwietnia 2002 r. stwierdzająca nieważność decyzji Prezydium
Rady Narodowej z 15 kwietnia 1972 r., odmawiającej przyznania interwenientowi
ubocznemu prawa własności czasowej. Zdaniem skarżącego stwierdzenie
nieważności decyzji z 15 kwietnia 1972 r. powoduje taki skutek, jakby jego wniosek
złożony na podstawie dekretu warszawskiego nie został nigdy rozpoznany, a więc
budynek zgodnie z art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 dekretu warszawskiego w zw. z art.
XXXIX § 3 dekretu z 11 października 1946 r. przepisy wprowadzające prawo
rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321 ze zm.) od dnia
złożenia wniosku dekretowego stanowił jego własność oraz jego poprzedników
prawnych.
Formułując takie tezy skarżący nawiązuje do zdarzenia prawnego, jakim było
rozpoznanie jego wniosku o ustanowienie na jego rzecz prawa własności czasowej
złożonego na podstawie dekretu warszawskiego i wydanie decyzji odmawiającej
uwzględnienia tego wniosku. Przed wydaniem decyzji w sprawie wywołanej
wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji z 15 kwietnia 1972 r. właściwy organ
administracji powinien rozważyć, czy decyzja ta, nawet jeśli była wadliwa
w sposób kwalifikowany, nie wywołała nieodwracalnych skutków prawnych.
Analiza orzecznictwa administracyjnego i sądowoadministracyjnego dowodzi,
że sposób rozumienia tego pojęcia przez organy i sądy stosujące art. 156 § 2
k.p.a. nie jest ustalony. Dążenie do ujednolicenia reguł stosowania art. 156 § 2
k.p.a. i wypracowanie kryteriów uzasadniających wnioskowanie, że konkretna
decyzja administracyjna, której dotyczy postępowanie prowadzone na podstawie
art. 156 i nast. k.p.a. wywołała nieodwracalne skutki prawne jest zadaniem organów
administracji i sądów administracyjnych.
Do sądu powszechnego, dla którego decyzja administracyjna jest jednym
z wielu zdarzeń kształtujących oceniany w pewnym momencie stan prawny
nieruchomości, należy stwierdzenie, w jakiej sekwencji następowały poszczególne
zdarzenia doniosłe dla tej oceny prawnej oraz czy i jakie znaczenie dla tego
stanu ma wyeliminowanie choćby jednego z tych zdarzeń z łańcucha przyczyn i ich
następstw.
16
Powołując się na decyzję stwierdzającą nieważność decyzji z 15 kwietnia
1972 r., której – na zasadzie pewnej fikcji prawnej – przypisuje się skutki wsteczne,
skarżący pomija, że w dacie zawarcia umowy z 30 stycznia 1979 r. decyzja
z 15 kwietnia 1972 r. pozostawała niewzruszona. Istotniejsze jednak jest to,
że podstawą dla zawarcia umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie
wieczyste nie była decyzja z 15 kwietnia 1972 r., lecz decyzja z 12 marca 1975 r.,
a ta pozostaje niewzruszona. Przy ocenie skutków wywołanych decyzją
z 15 kwietnia 1972 r. należałoby uwzględnić pogląd wyrażony w uchwale składu
siedmiu sędziów z 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 76,
ale niezależnie od powyższego trzeba też odnotować, że w orzecznictwie Sądu
Najwyższego wypracowany został pogląd, iż uchylenie ostatecznej decyzji organu
administracji po zawarciu na jej podstawie umowy sprzedaży nieruchomości nie
powoduje samo przez się nieważności tej umowy; jednakże okoliczności, z powodu
których uchylenie nastąpiło, mogą mieć znaczenie dla oceny w świetle
prawa cywilnego ważności umowy sprzedaży lub dopuszczalności uchylenia się
od skutków prawnych zawartego w niej oświadczenia woli (tak w uchwale Izby
Cywilnej Sądu Najwyższego z 25 kwietnia 1964 r., III CO 12/64, OSNC 1964,
Nr 12, poz. 244; por. też uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z 28 maja 1992 r., III AZP 4/92, OSNC 1992, nr 12, poz. 211). Poprzednik prawny
powoda dokonał czynności z 30 stycznia 1979 r. ze Skarbem Państwa, który ciągle
pozostaje wpisany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej
jako właściciel i którego tytuł prawny do nieruchomości gruntowej przy ul. F. nr 3 w
W. w tej sprawie nie jest kwestionowany. Nie sposób zatem mówić o tym, że
poprzednik prawny powoda nabył przysługujące mu prawo od osoby
nieuprawnionej. Kwestie kolizji między prawem Skarbu Państwa, powoda
i interwenienta ubocznego nie mogą być rozstrzygane w niniejszym postępowaniu.
7. Trafnie natomiast interwenient uboczny zarzucił, że rozstrzygnięcie
o kosztach postępowania co do jego osoby zapadło z naruszeniem art. 107 k.p.c.
w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd odwoławczy mógł
zasądzić od interwenienta ubocznego na rzecz powoda wyłącznie zwrot kosztów
wywołanych samoistnymi czynnościami procesowymi podjętymi w obu instancjach
17
przez interwenienta ubocznego. Skoro takie koszty nie powstały, to w tym zakresie
rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego zostało zmienione.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
oddalił skargę kasacyjną, a na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2
k.p.c. w związku z art. 39821
k.p.c. zmienił to rozstrzygnięcie co do kosztów
postępowania apelacyjnego.
jw