Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 655/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 czerwca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Wojciech Katner (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSN Krzysztof Strzelczyk (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa M. B. i B. Z.
przeciwko P. I. Spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 12 czerwca 2013 r.,
skargi kasacyjnej powódki M. B.
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 23 kwietnia 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
UZASADNIENIE
M. B., B. Z. i S. M. wniosły pozew przeciwko „P. I." Spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością ,domagając się ustalenia nieważności przedwstępnej, umowy
sprzedaży udziałów w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. P. […], zawartej w
dniu 25 lipca 2006 r., a następnie zmienionej w dniu 30 listopada 2006 r.
W trakcie postępowania powódki doprecyzowały swoje żądanie, wnosząc
o ustalenie nieważności lub bezskuteczności umowy przedwstępnej, ewentualnie
o sądową waloryzację swojego świadczenia oraz powołały wyzysk jako dodatkową
podstawę faktyczną żądania. Ostatecznie wskazały jako żądanie główne
zwiększenie świadczenia strony pozwanej, poprzez podwyższenie ceny sprzedaży
o kwotę 1290.000 zł na podstawie art. 388 k.c., o waloryzację na podstawie art.
3571
lub art. 3581
k.c., ewentualne o unieważnienie, stwierdzenie bezskuteczności
lub rozwiązanie umowy.
Pozwana spółka nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie w całości
oraz zwrot kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 9 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo
główne i ewentualne oraz zasądził od powódek solidarnie na rzecz strony pozwanej
kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że będące przedmiotem sporu udziały
w nieruchomości położonej przy ul. P. […] powódki nabyły w drodze spadkobrania
po ojcu i mężu J. M., który zmarł 13 lipca 2003 r. Przedmiotem spadku był udział
wynoszący 1/2 w nieruchomości, pozostałe udziały w nieruchomości należały do
pozwanej S. M. w 1/4 oraz Gminy Miasto Ł. w ¼. Po otwarciu spadku po J. M.
powódka S. M. stała się współwłaścicielką w 10/24 częściach, a jej córki M. B. i B.
Z. po 4/24 części. Spadkobiercami S. M. są po 1/2 części córki: M. B. i B. Z. Zarząd
nieruchomości, od jej zwrotu w 1992 r., prowadziła powódka M. B. Powódka nie
miała kwalifikacji do zarządzania nieruchomościami. Gmina zarzucała powódce, że
nie wywiązuje się z obowiązku składania sprawozdań z zarządu, rozliczania
zysków, a stan techniczny nieruchomości jest zły. W 2005 r. na wniosek Miasta
3
został wyznaczony zarządca sądowy w osobie Gminy Miasta Ł. Administracji
Nieruchomościami. Nieruchomość nie przynosiła zysków, gdyż jedynie 30%
lokatorów regularnie płaciło czynsz. Powódka M. B. w latach 1999 - 2000
zaciągnęła wiele pożyczek, których nie spłaciła. Zwracali się do niej wierzyciele.
Powódka zaczęła mieć coraz większe kłopoty finansowe. Toczyły się przeciwko niej
egzekucje.
S. M. w dniu 25 listopada 2003 r. udzieliła notarialnie córce M. B.
pełnomocnictwa do rozporządzania swoim udziałem w nieruchomości, w tym do
jego zbycia. Decyzja o sprzedaży udziałów w nieruchomości zapadła w 2005 r. Jej
powodem były kłopoty finansowe oraz groźba odebrania zarządu nieruchomością.
Mąż powódki M. B. był w dwóch biurach obrotu nieruchomościami, jednak biura te
nie były zainteresowane podjęciem się pośrednictwa przy sprzedaży
przedmiotowych udziałów. Powódka w pierwszej połowie 2005 r., udała się do biura
nieruchomości W. K. i następnie w dniu 6 października 2005 r. zawarła przed
notariuszem warunkową umowę przedwstępną sprzedaży. W umowie tej powódka
M. B. w imieniu własnym i matki zobowiązała się do sprzedaży W. K. do dnia 31
stycznia 2006 r. w stanie wolnym od wszelkich obciążeń łącznie 7/12 udziałów w
nieruchomości za kwotę 80.000zł. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej
miało być uregulowanie podatku od spadku oraz doprowadzenie do wykreślenia
hipotek. Przy zawarciu umowy powódka otrzymała zadatek w kwocie 10.000 zł,
który miała zwrócić w podwójnej wysokości w przypadku niedojścia do skutku
umowy przyrzeczonej. W tym zakresie powódka poddała się rygorowi egzekucji z
art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.
W. K. wystąpił z pozwem do Sądu Okręgowego, sygn. akt I C …/06, o
zasądzenie od powódki kwoty 78.000 zł z tytułu strat za niedopuszczenie do
współposiadania nieruchomości. Powództwo zostało prawomocnie oddalone
wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 10 grudnia 2007 r. W tamtym postępowaniu M.
B. twierdziła, że umowę z W. K. z dnia 6 października 2005 r. zawarła dla pozoru w
celu ukrycia pożyczki 10.000 zł, jakiej udzielił jej powód. Sąd I instancji uznał, że w
sprawie nie ma podstaw do przyjęcia pozorności umowy i na tej podstawie zasądził
od powódki na rzecz W. K. kwotę 22.000 zł tytułem podwójnego zadatku oraz
zwrotu kosztów zawarcia umowy. Sąd II Instancji uznał to rozstrzygnięcie za
4
orzeczenie ponad żądanie, gdyż powód dochodził jedynie odszkodowania za
niedopuszczenie do współposiadania nieruchomości. W konsekwencji w II Instancji
wyrok zasądzający 22.000 zł został zmieniony, a powództwo oddalone.
W. K. uzyskał w księdze wieczystej wpis roszczenia o zawarcie umowy
przyrzeczonej, który do dnia dzisiejszego nie został wykreślony. Powódka nie
zwróciła W. K. otrzymanego od niego zadatku 10.000 zł.
Zamiar sprzedaży udziałów w nieruchomości M. B. zgłaszała również w
Biurze Obrotu Nieruchomościami „A. - Nieruchomości" A. K. W 2005 r. cena była
określona na 1.000.000 zł. Cena ta została podwyższona wiosną 2006 r. do
1.600.000 zł, a wiosną 2007 r. do 3.500.000 zł. W 2006 r. nieruchomością było
zainteresowanych dwóch klientów proponujących cenę rzędu 1.600.000 -
1.700.000 zł. W czerwcu 2007 r. był klient proponujący 3.500.000 zł.
Mąż powódki M. B. – M. B. przez znajomych nawiązał kontakt z I.K.
prowadzącą biuro obrotu nieruchomościami. I. K. zaproponowała nieruchomość
powódek stałemu klientowi swojego biura - obywatelowi Włoch – A. A., który już
wcześniej kupował poprzez jej biuro mieszkania na wynajem. Od początku
zastrzegał, że jako ostatecznego nabywcę wskaże inną osobę lub firmę, gdyż
chciał założyć spółkę do zarządzania nieruchomością. W kwietniu 2006 r. A. A.
otrzymał propozycję zakupu udziałów powódek za 1.700.000 zł.
W czerwcu 2006 r., na sprzedaż swojego udziału zdecydowała się również
powódka B. Z. Obie siostry w dniu 28 czerwca 2006 r. podpisały oficjalną umowę
pośrednictwa z biurem Obrotu Nieruchomościami O. I. K. Cenę oferowaną ustalono
na 1.700.000 zł.. Ostatecznie podczas negocjacji w dniu 24 lipca 2006 r. strony
uzgodniły cenę sprzedaży na 1.600.00 zł. Wcześniej nabywca proponował
1.500.000 zł. Ustalono u notariusza termin transakcji na następny dzień.
W dniu 25 lipca 2006 r. powódka M. B. działająca w imieniu własnym oraz w
imieniu i na rzecz matki S. M. oraz B. Z. zawarły przed notariuszem G. R. z dwójką
obywateli Republiki Włoskiej: F. M. R. oraz L. C. przedwstępną umowę sprzedaży
3/4 udziałów w nieruchomości, położonej przy ul. P. […]. Przedmiotem umowy było
zobowiązanie się powódek do przeniesienia w stanie wolnym od obciążeń udziałów
w nieruchomości, stanowiących łącznie 3/4 własności nieruchomości za cenę
5
1.600.000zł po 1/2 na rzecz kontrahentów lub wskazanej przez nich osoby trzeciej.
Termin umowy rozporządzającej ustalony został na 4 miesiące od daty zawarcia
umowy przedwstępnej, zaś zadatek na łączną kwotę 300.000 zł płatną w kwocie
50.000 zł w dniu zawarcia umowy, a pozostałe 250.000 zł do dnia 10 września
2006 r.
Do umowy z dnia 25 lipca 2006r. nie stanął A. A., ale jego przyszli wspólnicy
F. M. R. oraz L. C., gdyż to oni dysponowali kwotą 50.000 zł, która została
przekazana powódkom w dniu podpisania umowy. Już po podpisaniu umowy
przedwstępnej okazało się, że w księdze wieczystej jest wpisane roszczenie W. K.
o zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenie to oraz fakt nieuregulowania podatku
od spadku spowodował przesunięcie daty zawarcia umowy przyrzeczonej. A. A.,
jako prezes spółki „P. I." chciał od umowy odstąpić, ale obawiał się, że nie odzyska
od powódek przekazanego im zadatku, ani tym bardziej jego podwójnej wysokości.
Nadto został poinformowany o rozmowach ugodowych z W. K. Z tego względu
zdecydował się przedłużyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej o dwa miesiące,
tj. do 30 stycznia 2007 r.
Pozwana spółka została założona w dniu 27 października 2006 r., a jej
wspólnikami byli: A. A., G. Spółka z o.o., L. C. i L. R. Zarząd był jednoosobowy, a
prezesem zarządu był od początku A. A. W dniu 30 listopada 2006 r. strony zawarły
kolejny akt notarialny przed tym samym notariuszem zmieniający m.in. stronę
nabywającą oraz termin zawarcia umowy definitywnej ustalony ostatecznie na
dzień 30 stycznia 2007 r. Do aktu w dniu 30 listopada 2006 r. stanęła już spółka „P.
I.", na podstawie zawartej w pierwszym akcie notarialnym zgody sprzedającego na
zmianę dłużnika umowy.
W dniu 2 maja 2007 r. powódka M. B. złożyła wniosek o wykup 1/4 udziałów
stanowiących własność Gminy. W odpowiedzi poinformowano ją o warunkach
postępowania przy tego rodzaju sprawach.
W dniu 23 lipca 2007 r. powódki złożyły w związku z nabyciem spadku
zeznanie podatkowe, w którym zadeklarowały wartość nabytych udziałów na
300.000zł. Po przeanalizowaniu wartości rynkowej nieruchomości podobnych
Naczelnik Urzędu Skarbowego podwyższył wartość udziału w nieruchomości do
6
kwoty 1.059.392 zł, na co powódki w dniu 5 września 2007 r. wyraziły zgodę. Od tej
kwoty został wyliczony podatek od spadku.
Od II - III kwartału 2006 r. doszło do znacznego wzrostu cen nieruchomości
od 30% do nawet 100% wartości nieruchomości, który utrzymał się w 2007 r.
Analiza rynku nieruchomości zabudowanych wielomieszkaniowych w Ł.
w okresie od stycznia 2005 r. do lipca 2006 r. wskazuje, że ceny transakcyjne
zależały od położenia nieruchomości oraz od stanu nieruchomości.
Mniejsze nieruchomości w dobrym stanie technicznym cieszyły się większym
zainteresowaniem kupujących. Ceny transakcyjne wahały się od kilkuset złotych do
ponad 2.000 zł za m2
. Wycena nieruchomości powódek metodą porównywania
parami na dzień 25 lipca 2006 r. wynosiła 3.854.000 zł, tj. 1.459,50 zł za m2
.
Wyceniając nieruchomość biegły nie zastosował metody korygowania ceny
średniej, gdyż nie znalazł kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi, które
mogłyby służyć do wyceny tą metodą. Podaż nieruchomości wielomieszkaniowych
nie była porównywalna do podaży innych nieruchomości. Była i jest ograniczona.
Popyt na takie nieruchomości był od września 2006 i w 2007 r.
Powódka M. B. trzykrotnie: w lipcu 2006 r., w maju 2007 r. i maju 2009 r.
korzystała z konsultacji psychiatry. Nie było jednak wystarczających przesłanek do
stwierdzenia, że w okresie zawierania spornej umowy przedwstępnej występowały
u niej zaburzenia depresyjne, które wpływały na jej zdolność do świadomego
i swobodnego wyrażania woli i podejmowania przez nią czynności prawnych. Z
punktu widzenia psychologicznego brak przesłanek dla stwierdzenia zakłócenia
stanu psychicznego w dniu zawierania umowy.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, że konstrukcję
wyzysku uregulowaną w art. 388 k.c. trudno zastosować do umowy przedwstępnej,
która z istoty swej nie jest umową wzajemną, a świadczeniami stron zastrzeżonymi
w tej umowie nie są wprost - obowiązek zapłaty określonej ceny i obowiązek
przeniesienia własności, ale zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
o określonej treści. Ewentualna ingerencja sądu w treść tych przyszłych
oświadczeń może mieć miejsce dopiero na etapie sporu o zawarcie umowy
przyrzeczonej. Zgodnie z treścią art. 388 § 2 k.c. uprawnienia do zgłaszania
7
roszczeń opartych na zarzucie wyzysku wygasają z upływem lat dwóch od dnia
zawarcia umowy, co w rozpoznawanej sprawie miało miejsce z dniem 25 lipca
2008 r., natomiast powódki, reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika,
po raz pierwszy powołały się na wyzysk dopiero na rozprawie w dniu 7 maja 2009 r.
Sąd I instancji zaznaczył jednak, że zgromadzony w sprawie materiał
dowodowy wyraźnie wskazywał, iż po stronie przyszłych nabywców nie mogło być
świadomości istnienia dysproporcji, a tym bardziej rażącej dysproporcji pomiędzy
ustaloną ceną zbycia a wartością rynkową nabywanych udziałów. w 2006 r. nie było
dużego zainteresowania nabyciem udziałów powódek, a inni potencjalni kupcy
w 2006 r. proponowali ceny porównywalne do strony pozwanej 1.600.000 -
1.700.000 zł. Porównywalną do tych kwot była też wycena dokonana przez Urząd
Skarbowy pod kątem wartości majątku spadkowego po J. M.
Dla powódek decyzja o sprzedaży nie była nagła, a wynegocjowana 24 lipca
2006 r. cena 1.600.000 zł była jedynie o 100.000 zł niższa od ceny ustalonej w dniu
28 czerwca 2006 r. przy podpisywaniu z I. K. umowy o pośrednictwo.
Sąd Okręgowy stwierdził również, że w sprawie nie nastąpiła nadzwyczajna
zmiana stosunków.
Poddając pod rozwagę kolejne zarzuty powódek Sąd Okręgowy nie znalazł
podstaw do uznania oświadczeń woli powódek za dotknięte jedną z podnoszonych
przez nie wad.
Apelację od opisanego wyżej wyroku w całości wniosła powódka M. B.
domagając się jego zmiany poprzez orzeczenie zgodnie z żądaniem zawartym w
pozwie oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa
procesowego według norm przepisanych zasądzenia od pozwanej na rzecz
powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa
procesowego według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 23 kwietnia 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację i
zasądził od powódki M. B. na rzecz pozwanej spółki kwotę 5400 zł tytułem zwrotu
kosztów postępowania.
Sąd Apelacyjny przyjął i poszerzył argumentację o niemożności
zastosowania instytucji wyzysku do umowy przedwstępnej ze względu na brak
8
wzajemności i nieekwiwalentny charakter świadczeń. Sąd Apelacyjny wyraził
wątpliwość odnośnie do możliwości stosowania klauzuli rebus sic stantibus do
wszystkich umów przedwstępnych, jednak poddał analizie przesłanki jej
zastosowania do umowy stron.
Powódka M. B. wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu apelacyjnego
domagając się uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do
ponownego rozpoznania sądowi drugiej instancji , ewentualnie uchylenia
zaskarżonego wyroku i orzeczenia co do meritum sprawy oraz zasądzenia od
pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów
zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W skardze kasacyjnej
podniesione zostały obie podstawy kasacyjne. Zdaniem skarżącej naruszenie
w sprawie przepisów prawa materialnego polegało na:
1. błędnej wykładni art. 388 k.c. i w konsekwencji niezastosowaniu tego
przepisu - w następstwie uznania, że przepis ten nie znajduje zastosowania do
umowy przedwstępnej, w sytuacji gdy z uwagi na treść i cel tego przepisu,
powyższe uznanie jest nieuzasadnione,
2. błędnej wykładni art. 3571
k.c. i w konsekwencji niezastosowania tego
przepisu w następstwie uznania, że przepis ten nie znajduje zastosowania do
umowy przedwstępnej sprzedaży, w której strona zobowiązała się do spełnienia
świadczenia polegającego na złożeniu oświadczenia woli o zapłacie określonej
kwoty pieniężnej tytułem ceny, nie zaś do spełnienia świadczenia rzeczowego,
w sytuacji gdy z uwagi na treść i cel tego przepisu, takie uznanie jest
nieuzasadnione,
3. niezastosowaniu art. 3571
k.c. wobec stwierdzenia braku przesłanki
nadzwyczajnego charakteru zmiany stosunków, w sytuacji gdy z ustaleń Sądu
wynika, że przesłanka ta została spełniona, a ustalenie to jest zgodne z treścią
opinii biegłego sądowego,
4. niezastosowaniu art. 3571
k.c. wobec stwierdzenia braku przesłanki
nieprzewidywalnego charakteru następstw zmiany stosunków, w sytuacji gdy
z ustaleń Sądu wynika, że przesłanka ta została spełniona,
9
5. błędnej wykładni art. 3571
k.c. i w konsekwencji niezastosowanie -
w następstwie uznania, że rażącą stratę należy wykazywać na „dzień orzekania"
przez Sąd I Instancji, w sytuacji gdy w praktyce nie jest możliwe, aby biegły
sporządził opinię na nieznany jemu i stronom „dzień orzekania",
6. niezastosowaniu art. 3571
k.c. wobec stwierdzenia, że strona
powodowa udowodniła zagrożenie rażącą stratą jedynie na dzień zawarcia umowy
przyrzeczonej (30 stycznia 2007 roku), w sytuacji gdy z ustaleń Sądu wynika,
że istnienie nieprzeciętnie wysokich cen nieruchomości zostało wykazane
w postępowaniu również za okres po dacie, w której umowa przyrzeczona miała
być zawarta, a ustalenie to jest zgodne z opinią biegłego sądowego,
7. naruszeniu art. 3581
§ 3 k.c. - przez jego błędną wykładnię
i w konsekwencji niezastosowanie - w następstwie uznania, że przepis ten nie ma
zastosowania do przedwstępnej umowy sprzedaży, bowiem z takiej umowy nie
wynika zobowiązanie do świadczenia pieniężnego, w sytuacji gdy z przedwstępnej
umowy sprzedaży wynika zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli
o zapłacie określonej kwoty pieniężnej tytułem ceny i nie ma przeszkód, aby takie
zobowiązanie zostało zwaloryzowane przez sąd.
W skardze podniesiono także naruszenie przepisów postępowania w postaci
art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. przez
nieuprawnione uznanie za słuszne odmówienia dopuszczenia przez Sąd Okręgowy
wniosków dowodowych strony powodowej, które zdaniem skarżącej miało istotny
wpływ na wynik sprawy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna podlegała oddaleniu.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia przepisów
postępowania, tj. art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c.,
poprzez nieuprawnione zdaniem skarżącej uznanie sądu odwoławczego oddalenia
wniosków dowodowych przez sąd I instancji trzeba uznać ten zarzut za chybiony
i to z trzech powodów.
10
Po pierwsze, jak trafnie wskazał sąd odwoławczy, apelująca nie wniosła do
protokołu sporządzonego przez sąd I instancji zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c.,
co niweczyło zarzut apelacyjny w zakresie oddalenia dowodów. W judykaturze
ugruntowany jest pogląd, że powoływanie się w apelacji na naruszenie przez sąd
pierwszej instancji przepisów procedury uzależnione jest od zgłoszenia
zastrzeżenia, stosownie do art. 162 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
22 lipca 2010 r., I CNP 100/09, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia
11 stycznia 2013 r., I CSK 284/12, niepubl.). Dotyczy to także oceny zasadności
postanowienia sądu oddalającego wniosek dowodowy. Ocena jest możliwa
w ramach zarzutu naruszenia przepisów postępowania jedynie przy zachowaniu
przez skarżącego wymogu zgłoszenia zastrzeżenia co do dokonanego przez sąd
uchybienia w tym zakresie przepisom postępowania, zgodnie z treścią art. 162
k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 sierpnia 2009 r., I CSK 13/09,
niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., I CSK 447/12,
niepubl.). Zgodnie z treścią art. 162 k.p.c. niepodniesienie przez stronę zarzutu
naruszenia przepisów postępowania w sposób określony w tym przepisie oznacza
bezpowrotną utratę tego zarzutu w dalszym toku postępowania, a więc także
i w postępowaniu apelacyjnym i kasacyjnym, chyba, że chodzi o przepisy prawa
procesowego, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo
że strona nie zgłosiła zastrzeżeń bez swej winy (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 27 maja 2010 r., III CSK 248/09, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia
3 czerwca 2009 r., IV CSK 96/09, niepubl., uchwała Sądu Najwyższego z dnia
27 października 2005 r., III CZP 55/05, publ. w OSNC 2006/9/144).
Po drugie, należy podkreślić, że w orzecznictwie wskazuje się na
konieczność powołania w skardze kasacyjnej obok przepisów regulujących
postępowanie dowodowe również konkretnego przepisu dotyczącego
postępowania odwoławczego, bowiem naruszenie procedury musi dotyczyć
postępowania przed sądem II instancji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
20 stycznia 2009 r., II CSK 430/08, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia
20 marca 2009 r., II UK 304/08, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia
4 kwietnia 2012 r., III UK 80/11, niepubl.). Po trzecie wreszcie, naruszenie przepisu
art. 217 § 2 k.p.c. może nastąpić w sytuacji, gdy zawnioskowany dowód ma istotne
11
znaczenie dla sprawy, istnieją jeszcze nie wyjaśnione okoliczności, a sąd dowód
ten pominął (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2010 r., V CSK
120/10, niepubl.). Tymczasem w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd
Apelacyjny szczegółowo wyjaśnił kwestię pominięcia wniosków dowodowych przez
sąd I instancji i brak wpływu tego uchybienia na treść orzeczenia
pierwszoinstancyjnego.
W piśmiennictwie przeważa pogląd, że umowa przedwstępna nie ma
charakteru umowy wzajemnej bowiem pomiędzy świadczeniami stron umowy
przedwstępnej nie zachodzi stosunek odpłaty, charakterystyczny dla umów
wzajemnych. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Sądu
Najwyższego (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2013 r., V CSK
80/12, niepubl.; z dnia 30 maja 2006 r. IV CSK 66/06, niepubl.; z dnia 2 kwietnia
2004 r., III CK 537/02, niepubl.; z dnia 15 kwietnia 2003 r., V CKN 74/01, niepubl.;
z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98, publ. w OSNC 2000/6/120). Odnosi się
ono zarówno do umów przedwstępnych jedno i dwustronnie zobowiązujących. Jak
wskazał Sąd Najwyższy w wymienionym wyroku z dnia 15 kwietnia 2003 r.
kontrahentowi umowy przedwstępnej chodzi o uzyskanie świadczenia z umowy
przyrzeczonej, a nie o złożenie oświadczenia woli przez drugą stronę. Z regulacji
zawartej w art. 388 § 1 k.c. wynika, że przepis ten stosuje się do ukształtowania
treści ważnej umowy właśnie z zachowaniem zasady ekwiwalentności wzajemnych
świadczeń (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2012 r., II CSK
608/11, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2001 r., II CKN
614/00, niepubl.).
Z rozważanym charakterem umowy przedwstępnej wiąże się kwestia
zastosowania do tych umów art. 388 § 1 k.c. Zamieszczone w nim postanowienia
o przyjęciu lub zastrzeżeniu świadczenia w zamian za inne świadczenie oraz
o porównywaniu wzajemnej wartości tych świadczeń, mogą usprawiedliwiać
stwierdzenie, że zakresem zastosowania art. 388 § 1 k.c. objęte są wyłącznie
umowy wzajemne. W piśmiennictwie podejmowane są jednak próby
usprawiedliwienia zastosowanie art. 388 § 1 k.c. do umów przedwstępnych
dwustronnie zobowiązujących. Proponuje się w nich ze względów systemowych
(m.in. ze względu na zamieszczenie art. 388 w tytule III Kodeksu cywilnego: Ogólne
12
przepisy o zobowiązaniach umownych) i funkcjonalnych odejście od związania
zakresu jego zastosowania z definicją umowy wzajemnej, zawartą w art. 487 § 2
k.c. Podnosi się, że art. 388 k.c. ma zastosowanie do wszystkich czynności
prawnych dwustronnych (nie tylko do umów wzajemnych), w których do świadczeń
zobowiązane są obie strony ( zob. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22
lipca 2005 r., III CZP 49/05, niepubl., w którym dopuszczono stosowanie art. 388 §
1 k.c. do umowy ubezpieczenia).
Wobec tego trzeba podnieść, że gdyby nawet przychylić się do stanowiska
prezentowanego w skardze kasacyjnej i uznać, że art. 388 § 1 k.c. ma
zastosowanie do umów wzajemnych, wówczas należałoby i tak przyjąć, że
rozstrzygnięcie Sądu drugiej instancji odpowiada prawu, albowiem wykazanie
wyzysku jednej ze stron stosunku zobowiązaniowego wymaga wykazania nie tylko
rażącej dysproporcji świadczeń stron ale także szczególnej sytuacji strony
wyzyskanej - jej przymusowego położenia, niedołęstwa lub niedoświadczenia
i świadomości tego stanu rzeczy strony wyzyskującej (zob. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 14 stycznia 2010 r., IV CSK 432/09, niepubl.).
Pomimo, iż Sąd drugiej instancji wykluczył zastosowanie art. 388 § 1 k.c., to
jednak oceniając dochodzone roszczenie na kilku innych podstawach prawnych
dokonał ustaleń faktycznych, które uzasadniają stwierdzenie, że nie zaszły
wskazane wyżej okoliczności niezbędne do zastosowania art. 388 k.c.
Pomijając występujące w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozbieżności
dotyczące wzajemnych relacji pomiędzy art. 388 § 1 k.c. a art. 58 § 2 k.c. ( por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CSK 160/09, w którym
Sąd Najwyższy przyjął, że art. 388 § 1 k.c. jest przepisem szczególnym w stosunku
do art. 58 § 2 k.c., niepubl., a także odmiennie stanowisko wyrażone wyroku
z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 444/04, niepubl.; w wyroku tym przyjęto
"możliwość krzyżowania się zakresów norm zawartych w art. 58 § 2 k.c. i art. 388
k.c.") na użytek rozpoznawanej sprawy wystarczy podnieść, że w obu przypadkach
przedmiotem ustaleń faktycznych Sądu były podobne okoliczności.
W rozważaniach odnośnie do zastosowania art. 58 § 2 k.c., Sąd Apelacyjny uznał,
że to postępowanie powódki, a nie pozwanych, zasługiwało na negatywną ocenę
13
w świetle zasad współżycia społecznego. W szczegółach, było to zawarcie umowy
wynegocjowanej z osobistym udziałem stron, przyjęcie przez powódki wysokiego
zadatku w wysokości 300.000 złotych, zatajenie przez nie istotnej informacji
dotyczącej wcześniej zawartej umowy przedwstępnej.
Z kolei uznając za słuszne oddalenie powództwa opartego na błędzie jako
wadzie oświadczenia woli jak i na bezwzględnej nieważności czynności prawnej
dokonanej w warunkach określonych w art. 82 k.c., Sąd drugiej instancji przytoczył
inne przykłady zachowań powódki M.B., a mianowicie dwukrotne zawarcie umowy
przedwstępnej, pozyskanie dwóch zadatków, niezwrócenie żadnego z nich, które
słusznie wskazywały, że powódka M. B. radziła sobie w życiu. Sąd Okręgowy
przyjął ostatecznie, że nie była ona w przymusowym położeniu, przez które rozumie
się tak niedogodną sytuację życiową, że aby się z niej wydostać wyzyskany
zmuszony jest zawrzeć nawet tak niekorzystną dla niego umowę, która prowadzi do
rażącej dysproporcji świadczeń. Podobne wnioski Sąd sformułował wobec drugiej
powódki.
W sprawie nie doszło również do naruszenia art. 3571
k.c. W piśmiennictwie
przyjęto dopuszczalność zastosowania klauzuli rebus sic stantibus do każdego
rodzaju umowy, a więc i do umowy przedwstępnej. W przypadku klauzuli rebus sic
stantibus bez znaczenia jest to, czy umowa ma charakter wzajemny.
Odnosząc się do zarzutu pominięcia art. 3571
§ 1 k.c. należy zważyć, iż Sąd
Apelacyjny pomimo wyrażenia wątpliwości co do możliwości zastosowania tego
przepisu do umów przedwstępnych podjął się jednak analizy przesłanek jego
zastosowania i uznał, że one nie wystąpiły.
Sąd Apelacyjny ustalił, że na dzień orzekania nie doszło do nadzwyczajnej
zmiany stosunków, na którą składają się okoliczności nieobjęte typowym ryzykiem
umownym, mające obiektywny charakter, a zatem niezależne od stron, czego one
nie przewidywały przy zawieraniu umowy i nie miały podstaw do przewidzenia
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r., I CSK 727/10, niepubl.),
zaś użyte w analizowanym przepisie pojęcia „nadzwyczajna zmiana”, „nadmierna
trudność”, „rażąca strata” nawiązują do wyjątkowego charakteru tego przepisu
przełamującego regułę nakazującą dotrzymywanie umów (tak Sąd Najwyższy m.in.
14
w wyroku z dnia 6 grudnia 2006 r., IV CSK 290/06, niepubl.; por. też wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., III CK 336/05, niepubl.). Samo wahanie cen
na rynku mieszkaniowym nawet na wysokim poziomie różnic nie świadczy jeszcze
o nadzwyczajnej zmianie stosunków, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę
specyficzne cechy nieruchomości będącej we współwłasności skarżącej
przejawiające się jej większym niż zwykle rozmiarem (nieruchomość
wielomieszkaniowa) i położeniem.
Nie zasługuje na uwzględnienie argument, że sąd II instancji powinien brać
pod uwagę istnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków oraz grożącą stronie rażącą
stratę na datę zawarcia umowy przyrzeczonej a nie na chwilę orzekania.
Takie rozumowanie przeczyłoby instytucji sędziowskiego miarkowania
zmierzającej do sprawiedliwego rozłożenia ciężaru zobowiązania, która jest
znamienna dla stosowania art. 3571
§ 1 k.c. oraz art. 3581
§ 3 k.c. Nie można
bowiem nie uwzględnić, iż stosunki panujące w dacie zawarcia umowy mogą ulec
zmianie do dnia zamknięcia rozprawy. Dlatego przesłanki uzasadniające zmianę
sposobu wykonania zobowiązania, zmianę wysokości świadczenia muszą istnieć
w tym dniu.
Błędnie podnosi się w skardze kasacyjnej, że Sąd Odwoławczy uznał,
że nastąpiła istotna zmiana stosunków, a powódce groziła rażąca strata.
Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazał bowiem,
że powódka nie wykazała by w dacie wyrokowania przez sąd I instancji groziła jej
rażąca strata.
Nie może odnieść zamierzonego skutku argumentacja dotycząca naruszenia
art. 3581
§ 3 k.c. Powołany przepis ma zastosowanie do zobowiązań, które od
samego początku mają charakter pieniężny. W przypadku umowy przedwstępnej
dotyczącej sprzedaży nieruchomości strony zobowiązują się jedynie do zawarcia
umowy przyrzeczonej, co przejawia się złożeniem w przyszłości stosownych
oświadczeń woli przenoszących własność tej nieruchomości. Zobowiązanie do
zawarcia umowy przyrzeczonej ze swej istoty nie jest świadczeniem pieniężnym, co
zresztą zauważa skarżąca podając, że „świadczenie strony pozwanej (tak jak
i strony powodowej) miało zatem charakter złożony - co do zasady było
15
świadczeniem niepieniężnym, ale obejmowało również zobowiązanie do spełnienia
świadczenia pieniężnego”, jednak wyciąga z tego korzystne dla siebie, ale chybione
wnioski.
Mając wszystko powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c. Sąd
Najwyższy orzekł jak w sentencji wyroku.
jw