Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 733/12
POSTANOWIENIE
Dnia 4 lipca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "P." w likwidacji
z siedzibą w W.
przy uczestnictwie I. P., W. R., T. N., A.N., W. B. i B. P.
o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 4 lipca 2013 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w W. z dnia
1 czerwca 2012 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę do
ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w W. wraz z
rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 1 czerwca 2012 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił
apelację wnioskodawczyni Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej „P.” w likwidacji w W.
od postanowienia Sądu Rejonowego w W. z dnia 2 czerwca 2011 r., którym
oddalony został wniosek o zasiedzenie nieruchomości położonej w W.,
szczegółowo opisanej w treści postanowienia, z udziałem w sprawie I. P., W. R., T.
N., A. N., W. B. i B. P. Oddalenie apelacji Sąd uzasadnił prawidłowym ustaleniem
stanu faktycznego i zastosowaniem przepisów prawa materialnego, w
szczególności uznając, że nie zostały spełnione przesłanki zasiedzenia określone w
art. 172 k.c. przez nieupłynięcie trzydziestoletniego terminu zasiedzenia, w sytuacji
posiadania samoistnego przedmiotowej nieruchomości - uzyskanego przez
wnioskodawczynię w złej wierze – przez 29 lat. Jednocześnie Sąd potwierdził
nieważność umowy sprzedaży tej nieruchomości, zawartej dnia 1 grudnia 1979 r.
przez poprzedniczkę prawną uczestników w sytuacji, gdy sprzedaż ta odbywała się
na podstawie ustawy z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym
oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140, dalej
jako ustawa z 1977 r.), a sprzedająca N. N. nabyła tę nieruchomość na podstawie
ustawy uwłaszczeniowej z 1971 r. i wystąpiły wady formalne czynności organów
administracyjnych, wymagane do uzyskania tytułu własności przez nabywcę.
W opinii Sądu nie została także uzyskana zgoda męża sprzedającej grunty N. N.
na dokonanie sprzedaży, podczas gdy nieruchomość stanowiła majątek wspólny
małżonków N.
W skardze kasacyjnej wnioskodawczyni zarzuciła zaskarżonemu
postanowieniu naruszenie prawa materialnego, tj. art. 172 § 1 w związku z art. 7
k.c. poprzez błędną wykładnię, polegającą na uznaniu uzyskania posiadania
nieruchomości objętej wnioskiem w złej wierze ze względu na objęcie w posiadanie
w następstwie umowy, której ważność zależała od zatwierdzenia jej decyzją
administracyjną, wydaną w ramach wadliwego postępowania administracyjnego,
a ponadto naruszenie art. 172 § 1 w związku z art. 7 k.c. i art. 38 k.r.o. poprzez
uznanie, że uzyskanie posiadania nastąpiło w złej wierze również dlatego,
iż nastąpiło ono w wykonaniu umowy przeniesienia własności zawartej z osobą
ujawnioną wprawdzie w księdze wieczystej jako jedyny właściciel, o której
3
wnioskodawca wiedział jednak, że nieruchomość została nabyta na podstawie
ustawy uwłaszczeniowej z 1971 r. w okolicznościach pozostawania w związku
małżeńskim.
Wnioskodawczyni wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia
i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania albo rozstrzygnięcia
merytorycznego sprawy przez stwierdzenie zasiedzenia. W odpowiedzi na skargę
uczestnicy postępowania wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów
postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Głównym problemem prawnym, który wymaga rozważenia w niniejszej
sprawie jest dobra wiara wnioskodawczyni co do niekwestionowanego w sprawie
samoistnego posiadania przez nią nieruchomości. Sądy obu instancji,
z przytoczonych we wstępie przyczyn uznały brak dobrej wiary po stronie
wnioskodawczyni, podnosząc ponadto nieważność umowy sprzedaży zawartej
między wnioskodawczynią a poprzedniczką prawną uczestników.
Zanim zostanie dokonana analiza występowania lub nie dobrej wiary
wnioskodawczyni należy rozważyć, mające na to wpływ okoliczności i skutki
prawne zawartej umowy sprzedaży. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia
poświęca się temu wiele miejsca. W pierwszej kolejności powinno się poddać
w wątpliwość uznanie umowy sprzedaży pomiędzy N. N. a wnioskodawczynią za
czynność bezwzględnie nieważną, ponieważ temu przeczą ustalenia w sprawie i
mające zastosowanie do nich przepisy prawa. Chodzi w szczególności o
obarczenie stron tej umowy przez Sądy rozpoznające sprawę, skutkami zaniedbań
organów administracyjnych w kwestii właściwego reprezentowania gminy przy
zawarciu umowy sprzedaży oraz brakiem wystarczającego dowodu co do
powiadomienia sprzedającej N. N. o decyzji zatwierdzającej sprzedaż w myśl
przepisów ustawy z 1977 r.
Jednakże niezwrócona została uwaga na to, że czynności organów
administracyjnych nie stanowią obowiązków ani zaniedbań stron umowy i mają
charakter czynności administracyjnych zewnętrznych wobec analizowanej umowy
sprzedaży. Jest zupełnie nieprzekonujące stanowisko wyrażone w uzasadnieniach
4
zarówno Sądu pierwszej instancji, jak i Sądu Okręgowego, który je aprobował
w zaskarżonym postanowieniu, że jest nieważne zawarcie umowy sprzedaży przez
upoważnionego przez naczelnika gminy kierownika odpowiedniego wydziału
urzędu gminnego, zamiast osobiście przez naczelnika, w sytuacji przyznania się
ustawodawcy do błędu w ustawie z 1977 r. i sanowania umów podobnie zawartych
przez ustawę z dnia 3 grudnia 1984 r. o uznaniu ważności umów o przekazanie
gospodarstwa rolnego następcy (Dz. U. Nr 55, poz. 282). Wprawdzie powołana
ustawa dotyczyła expressis verbis tylko umów o przekazanie gospodarstwa rolnego
następcy, a nie innych sposobów zbycia gospodarstwa, ale za trafne należy uznać
stanowisko o możliwości odpowiedniego zastosowania przepisów tej ustawy - ze
względu na jej ratio legis - do innych umów, przewidzianych tą ustawą w celu
uzyskania płynących z nich uprawnień emerytalnych. Przyznał to słusznie Sąd
Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia (s. 11), uważając za
możliwe przyjęcie takiego stanowiska w niniejszej sprawie.
Dla ważności rozpatrywanej umowy nie może mieć również znaczenia brak
dowodu co do powiadomienia N. N. o wydanej decyzji z 29 grudnia 1979 r., nie
tylko ze względu na tożsamość tej decyzji, mającej charakter zatwierdzający z
treścią umowy, którą sprzedająca nieruchomość ówczesnej jednostce gospodarki
uspołecznionej, jaką była spółdzielnia, w celu uzyskania świadczeń emerytalnych
sama zawarła, ale także dlatego, że obowiązek zatwierdzenia umowy nie stanowi o
szczególnej formie czynności prawnej. Nie mają racji uczestnicy, którzy w
odpowiedzi na skargę kasacyjną, z powołaniem się na orzecznictwo
administracyjne i sądowe kładą nacisk na niewejście decyzji zatwierdzającej do
obiegu prawnego, ze względu na brak dowodu powiadomienia oraz na nieważność
umowy z przyczyn formalnych, z uwagi na brak zachowania wymaganej formy ad
solemnitatem (z powołaniem się na niemająca zastosowania w sprawie uchwałę
siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91,
OSNC 1992, nr 4, poz. 48). Nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia ważności
zawartej umowy przytaczane przez uczestników w odpowiedzi na skargę krytyczne
stanowisko części doktryny i orzecznictwa w kwestii zastąpienia formy aktu
notarialnego do przeniesienia własności nieruchomości rolnej w trybie ustawy z
5
1977 r. formą pisemną między zbywcą a nabywającą nieruchomość ówczesną
jednostką gospodarki uspołecznionej.
W świetle powołanej ustawy z 1984 r. i przyznanego przez Sąd Okręgowy jej
możliwego zastosowania w tej sprawie, przytoczone orzecznictwo, zwłaszcza
uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 1980 r., III CZP
39/80 (OSNC 1981, nr 7, poz. 121), odnosząca się do naczelnika gminy jako
jedynej właściwej osoby zatwierdzającej umowę, także straciło na znaczeniu.
W rozważaniach prawnych zaskarżonego postanowienia jest również kolejna
wątpliwa konstatacja, a dotyczy ona niezastosowania w sprawie rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych w sytuacji, gdy w chwili dokonywania sprzedaży przez
N. N. tylko ona figurowała jako jedyna właścicielka nieruchomości, a z dokumentów
ujawnionych w sprawie wynika, że uwłaszczenie tej osoby w zakresie posiadanej
przez nią nieruchomości nastąpiło na podstawie ustawy z 1971 r. do jej majątku
odrębnego, co było wyjaśniane nabyciem nieruchomości w wyniku spadkobrania
po jej rodzicach. Dopiero bliższa analiza treści ustawy uwłaszczeniowej z 1971 r.
mogła doprowadzić do wniosku, że uwłaszczenie to mogło nastąpić w wypadku
osób pozostających w związku małżeńskim tylko do majątku wspólnego. Zwraca
wszakże uwagę, że mający zastosowanie w chwili dokonywania sprzedaży
nieruchomości art. 20 prawa rzecz. z 1946 r. nie wymagał od nabywcy - podobnie
jak przepisy obowiązującej ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 r. -
śledzenia podstaw uzyskania prawa własności przez zbywcę i wywodzenia z tego
dla siebie lub nie skutków dokonywanej czynności. Zbyt łatwo argumentuje się w
uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że nabywająca grunt Spółdzielnia
powinna była wiedzieć o pozostawaniu nieruchomości w majątku wspólnym, skoro
wiedziała o pozostawaniu N. N. w związku małżeńskim. W uzasadnieniu tym idzie
się nawet tak daleko, nie mając ku temu wystarczających dowodów, że uznaje się
za możliwą sytuację, iż nabywca (wnioskująca Spółdzielnia), będąc tego
wszystkiego świadomy, z tej przyczyny nie występował o dokonanie wpisu
własności na swoją rzecz w księdze wieczystej. Wątpliwe jest wszakże odwołanie
się przez Sąd Rejonowy, co przytacza Sąd drugiej instancji (s. 7) na poparcie
braku zastosowania wobec wnioskodawczyni ochrony wynikającej z rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych, do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994
6
r., III CZP 72/94, gdyż nie może mieć ona zastosowania w tej kwestii w niniejszej
sprawie.
Podstawowy argument odnoszący się do nieważności umowy sprzedaży tkwi
wszakże, według zaskarżonego postanowienia w braku zgody męża N. N. na
dokonanie rozporządzenia nieruchomością, czym został, zdaniem Sądu, naruszony
art. 37 k.r.o. Dojście do zastosowania tego przepisu było przyczyną drobiazgowego
analizowania w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia kwestii zgody
wymaganej przez ten przepis i doprowadzenia do wniosku o pozostawaniu
nieruchomości – zdaniem Sądu – w majątku wspólnym małżonków N., co przy
braku zgody męża doprowadziło do bezskuteczności rozporządzenia przez żonę
nieruchomością (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2003 r., II CK
273/02, Lex nr 424449).
Jednakże skarżąca trafnie podniosła w skardze kasacyjnej nieodniesienie się
Sądu Okręgowego do art. 38 k.r.o., mającego zastosowanie w sprawie
i przewidującego ochronę osoby trzeciej nabywającej prawo od jednego małżonka
bez wymaganej zgody drugiego, do czego stosuje się przepisy o ochronie osób,
które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do
rozporządzenia prawem. Utrwalone poglądy doktryny odnośnie do znaczenia tego
przepisu wskazują wyraźnie na jego zastosowanie także w przypadku ujawnienia
w księdze wieczystej tylko jednego małżonka i dokonania przez niego czynności
rozporządzającej bez zgody drugiego, z uwzględnieniem ochrony wynikającej
z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skuteczność ochrony zależy i w tym
wypadku od dobrej wiary osoby, zamierzającej z tej ochrony skorzystać.
Należy zatem rozważyć przesłanki dobrej wiary, kierując się jej wąskim
rozumieniem, to znaczy przyznaniem dobrej wiary jako przeświadczenia opartego
na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionego przekonania
posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.
Gdyby przedmiotem niniejszej sprawy było ustalenie tytułu własności
wnioskodawczyni do przedmiotowej nieruchomości, to przytoczone okoliczności
zawarcia umowy przez poprzedniczkę prawną uczestników z wnioskującą
7
Spółdzielnią wskazują na dobrą wiarę Spółdzielni i nabycie przez nią własności
nieruchomości drogą tej umowy.
Z dokonanej analizy wynika, że nieoparte na wystarczających argumentach
było odmówienie wnioskodawczyni tytułu własności do nieruchomości
i nieoddalenie wniosku o zasiedzenie, jako pochodzącego od podmiotu będącego
właścicielem, a rozważenie tej kwestii zajmuje znaczną część uzasadnienia
zaskarżonego postanowienia. Skoro jednak Sąd w tym postanowieniu przyjął brak
tytułu wnioskodawczyni własności na podstawie umowy i badał przesłanki
zasiedzenia, to skarga kasacyjna wnioskodawczyni także musiała się skupić tylko
na dowiedzeniu przesłanek zasiedzenia. Kierując się zakresem podstaw
zaskarżenia postanowienia Sądu Okręgowego w skardze kasacyjnej należy
przyjąć, że na rzecz dobrej wiary nabywcy nieruchomości w chwili objęcia
nieruchomości w posiadanie dnia 29 grudnia 1979 r., a tylko ta chwila ma
znaczenie prawne w myśl zasady mala fides superveniens non nocet, przemawiają
wskazane dotąd okoliczności zawarcia umowy na warunkach ustawy z 1977 r.
i uzyskania z tej daty decyzji administracyjnej ze wzmianką o jej prawomocności.
W sprawie zbyt powierzchownie dokonano analizy wpływu braku formalnej
zgody męża N. N. na rozporządzenie nieruchomością, mimo że z ustaleń
faktycznych wynika, iż nie ma tym bardziej żadnych dowodów na to, że zgody tej
nie wyraził. Pojawia się bowiem kwestia inicjatywy sprzedania przedmiotowej
nieruchomości rolnej za świadczenia rentowe właśnie ze strony męża N. N.,
ponadto, trudno sobie wyobrazić, że kwestionowanie sprzedaży przez męża nie
spowodowałoby jakichś działań z jego strony po zawarciu umowy, tym bardziej, że
Spółdzielnia objęła tę nieruchomość w posiadanie w 1979 r. na wiele lat i dokonała
na niej bardzo poważnych i widocznych inwestycji. Nie mogły też pozostać
niezauważone przez męża znaczne, zwłaszcza jak na czas zawierania umowy,
środki pieniężne będące ceną sprzedaży (252.038 złotych), zapłacone przez
Spółdzielnię (okoliczność bezsporna). Nie mogły też pozostać niezauważone skutki
sprzedaży nieruchomości rolnej na warunkach określonych ustawą z 1977 r., w
postaci świadczeń emerytalnych wypłacanych zapewne N. N.
8
Podważanie obecnie tych okoliczności w kontekście braku dobrej wiary
nabywcy przeczy zasadom racjonalnego postępowania w zwykłym toku czynności
dotyczących takich sytuacji, jak sprzedaż/kupno nieruchomości. Dla oceny
niewystępowania dobrej wiary po stronie wnioskodawczyni nie mają również
znaczenia argumenty uczestników o posługiwaniu się przez Spółdzielnię racjami
prawnymi właściwymi dla umowy, a nie dla zasiedzenia, gdyż dobrą wiarę należy
oceniać jednolicie w obu sytuacjach prawnych. Podobnie chybione jest
kwestionowanie przywoływania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż
nie ma ona oczywiście zastosowania w odniesieniu do przesłanek zasiedzenia, ale
działanie w zaufaniu do treści księgi wieczystej ma znaczenie dla uznania dobrej
wiary nabywcy posiadania na chwilę obejmowania nieruchomości w posiadanie.
Tak samo kwestionowanie doręczenia decyzji zatwierdzającej umowę stronie tej
umowy nie może być wystarczająco dowiedzione dowodem negatywnym braku
poświadczenia, skoro uczestnicy sami przyznają w odpowiedzi na skargę (s. 13),
że w rozdzielniku korespondencji stwierdzono fakt umieszczenia N. N., ale to nie
może, ich zdaniem „w żadnym wypadku potwierdzać faktu doręczenia takiej
decyzji”. Przeciwnie, reguły doświadczenia życiowego i normalnego funkcjonowania
urzędu każą zasadnie przypuszczać, że korespondencja z rozdzielnika została
wysłana; nic nie wiadomo o jakichś szczególnych okolicznościach, które by
świadczyły, że korespondencja z tego akurat dnia wysłana nie została, a wśród
innych niewysłanych przesyłek znajdowała się też decyzja przeznaczona dla N. N.
Wskazana adnotacja jest przekonującym dowodem właśnie na okoliczność
spełnienia formalnego obowiązku urzędu co do przekazania odpisu decyzji
zatwierdzającej umowę zbycia nieruchomości rolnej na podstawie ustawy z 1997
roku.
Z dokonanej analizy wynika, że badając przesłanki zasiedzenia
nieruchomości wskazane w art. 172 k.c. nie zwrócono również w zaskarżonym
orzeczeniu należytej uwagi na domniemanie dobrej wiary po stronie
wnioskodawczyni (art. 7 k.c.) i ze względu na wzruszalny charakter tego
domniemania (praesumptio iuris tantum) na konieczność dowiedzenia okoliczności
stanowiących o złej wierze zasiadującego, jeżeli chce się to domniemanie obalić.
Tymczasem próbuje się obarczyć wnioskodawczynię obowiązkiem dowiedzenia
9
dobrej wiary. Wbrew zatem twierdzeniom w uzasadnieniu zaskarżonego
postanowienia, to nie wnioskodawczyni, a uczestnicy postępowania nie sprostali
zadaniu dowiedzenia jej złej wiary (art. 6 w związku z art. 7 k.c.).
Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. należało
zaskarżone postanowienie uchylić, przekazując sprawę do ponownego rozpoznania
Sądowi drugiej instancji, wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania
kasacyjnego na podstawie art. 108 w związku z art. 391 § 1 k.p.c.