Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 575/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 lipca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Maria Szulc
SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)
Protokolant Maryla Czajkowska
w sprawie z powództwa R. A. i B. A.
przeciwko M. I. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. obecnie Syndykowi
Masy Upadłości M. I. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. w upadłości
likwidacyjnej
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 25 lipca 2013 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 6 marca 2012 r.
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
B. A. i R. A. wnieśli o zasądzenie od M. I. sp. z o.o. kwoty 39.635 zł z
odsetkami tytułem zwrotu zaliczki uiszczonej na poczet umowy zawartej między
stronami 6 grudnia 2006 r. oraz kwoty 105.600 zł tytułem odszkodowania za
niewykonanie umowy wraz z odsetkami.
Prawomocnym wyrokiem częściowym z dnia 22 grudnia 2010 r. Sąd
Okręgowy w Ł. zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 39.635 zł z
odsetkami ustawowymi od dnia 2 czerwca 2010 r. Wyrokiem końcowym z dnia
9 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy w Ł. oddalił powództwo w pozostałej części
i orzekł o kosztach postępowania.
Ustalił, że w dniu 6 grudnia 2006 r. strony zawarły umowę przedwstępną, na
mocy której zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przyrzeczona),
w której pozwany jako sprzedający ustanowi odrębną własność lokalu
mieszkalnego nr 13(0)01 o projektowanej powierzchni 47,22 m2
, usytuowanego
na 0 kondygnacji budynku nr 13 wznoszonego na nieruchomości przy ul. T. […] w
Ł. – wraz z udziałem ułamkowym we współwłasności części wspólnych budynku i
urządzeń, niepozostających do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali
oraz lokal ten sprzeda na współwłasność powodom jako kupującym. Sprzedający
zobowiązał się zakończyć budowę budynku nr 13 najpóźniej do dnia 31
października 2008 r., przy czym termin ten mógł ulec przesunięciu o czas nie
dłuższy niż trzy miesiące z powodów niezależnych od sprzedającego, na czas
trwania przeszkody, o której powinien powiadomić pisemnie kupujących w ciągu 30
dni od jej ujawnienia. Strony postanowiły, że w przypadku wystąpienia siły wyższej
sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań
wynikających z umowy. Kupujący mogli odstąpić od umowy przyrzeczonej w
sytuacji przewidzianej w § 5 ust. 1 umowy, a sprzedający zobowiązany był
wówczas do zwrotu wpłaconych przez nich kwot w wysokości nominalnej wraz z
kara umowną w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym liczonym od
wartości wpłaconych kwot, od dnia ich wpłaty, lecz nie większej niż 5% nominalnej
wartości wpłaconych kwot, w terminie do 3 miesięcy od odstąpienia od umowy.
3
Tytułem realizacji zobowiązań finansowych z obu umów powodowie uiścili 17
sierpnia 2006 r. – 5.000 zł, a 5 stycznia 2007 r. – 34.635 zł.
Strona pozwana we wrześniu 2009 r. poinformowała powodów o stanie
realizacji inwestycji wskazując na trudności podczas przebiegu prac związanych
z rewitalizacją obiektów historycznych; jako ostateczny termin odbioru mieszkań
wskazała drugi kwartał 2009 r. Do odbioru wówczas nie doszło. Pismem
z 16 kwietnia 2010 r. powodowie wezwali stronę pozwaną do okazania w terminie
3 dni ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje
się lokal mieszkalny pod rygorem odstąpienia od umowy, a po bezskutecznym jego
upływie odstąpili od umowy z dnia 6 grudnia 2006 r.
M. I. otrzymało pozwolenie na użytkowanie etapu zespołu zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej „U.” m.in. w zakresie budynku nr 13 oraz parkingów
poziemnych i naziemnych, garażu wbudowanego na poziomie piwnicy budynku nr
12, 13, 24 i 39, decyzją z dnia 19 kwietnia 2010 r., która stała się ostateczna z
dniem 6 maja 2010 r. Mieszkanie nie zostało przez powodów odebrane.
Pełnomocnik powodów stwierdził, że jego wysokość wynosi 3,40 m i jest niezgodna
z ustaloną w umowie.
Pozwana spółka, pismem z 11 czerwca 2010 r., zakwestionowała
skuteczność odstąpienia przez powodów od umowy z powodu opóźnienia
w realizacji inwestycji ze względu na jego złożenie już po zawiadomieniu powodów
o zakończeniu inwestycji, co zdaniem strony pozwanej wskazywało na
akceptowanie przez powodów zaistniałego stanu rzeczy oraz stanowiło nadużycie
prawa przez powodów.
W świetle dokonanych ustaleń Sąd pierwszej instancji uznał, że treść
uprawnień stron należy ocenić na gruncie art. 390 § 1 k.c., albowiem strony zawarły
umowę przedwstępną, nie będącą umową wzajemną (z uwagi na brak
ekwiwalentności świadczeń stron). Uznał, że żądanie przez powodów zapłaty kwoty
105.600 zł tytułem odszkodowania nie mieści się w zakresie ujemnego interesu
umownego, o którym mowa w tym przepisie, co przesądza o jego niezasadności.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 6 marca 2012 r. oddalił apelacje powodów
od wyroku końcowego Sądu Okręgowego i orzekł o kosztach postępowania.
Podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz ocenę charakteru umowy
4
łączącej strony. Uznał, podobnie jak Sąd pierwszej instancji, że żądanie powodów
nie mieści się w zakresie ujemnego interesu umownego, o którym mowa w art. 390
§ 1 k.c.
Wyrok Sądy Apelacyjnego został zaskarżony skargą kasacyjną przez
powodów w całości. Skarga kasacyjna została oparta na podstawie naruszenia
przepisów prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.). Skarżący zarzucili
naruszenie art. 389 § 1 w zw. z art. 3531
k.c.; art. 389 w zw. z art. 65 § 2 k.c.; art.
390 § 1 w zw. z art. 471 § 1 w zw. z art. 361 § 1 i 2 k.c.; art. 390 § 1 w zw. z art.
471 i 361 w zw. z art. 487 § 2 i 494 k.c.; art. 65 § 1 i 2 k.c.; art. 89 k.c. oraz art. 387
§ 1 i 2 w zw. z art. 361 § 2 k.c. Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie jego uchylenie oraz
orzeczenie co do istoty sprawy poprzez uwzględnienie apelacji, a także zasądzenie
kosztów postępowania.
Pismem z dnia 20 czerwca 2013 r. Syndyk Masy Upadłości pozwanej spółki
wniósł o zawieszenie postępowania kasacyjnego na podstawie art. 174 § 1 pkt 4
k.p.c. w zw. z art. 39812
k.p.c., z uwagi na wszczęcie postępowania upadłościowego
pozwanej spółki.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Najwyższy nie uwzględnił wniosku z dnia 20 czerwca 2013 r.
o zawieszenie postępowania kasacyjnego. Problematyka dotycząca skutków
wszczęcia postępowania upadłościowego po wydaniu wyroku przez sąd drugiej
instancji stanowiła już przedmiot rozważań Sądu Najwyższego w wyroku z dnia
19 czerwca 2008 r., V CSK 433/07, w którym wyjaśniono, że ogłoszenie upadłości
likwidacyjnej strony po wydaniu wyroku przez sąd drugiej instancji pozostaje bez
wpływu na bieg postępowania kasacyjnego, które powinno toczyć się dalej
z udziałem syndyka. Brak było zatem podstaw do zawieszenia postępowania
kasacyjnego z przyczyn wskazanych przez syndyka.
W świetle zarzutów naruszenia prawa materialnego powołanych w skardze
kasacyjnej podstawową kwestią wymagającą rozpoznania była ocena charakteru
prawnego umowy łączącej strony. Skarżący podnosili, że umowa zawarta w dniu
6 grudnia 2006 r. jest umową deweloperską i zastosowanie przez Sąd Apelacyjny
art. 390 § 1 k.c. było nieuzasadnione.
5
Strony zatytułowały umowę z dnia 6 grudnia 2006 r. jako umowę
przedwstępną, co nie przesądza jednak o jej charakterze. Istotne znaczenie dla
oceny charakteru prawnego tej umowy ma bowiem treść łączącego strony stosunku
zobowiązaniowego. Jego ustalenie, poza analizą brzmienia umowy, wymagało
uwzględnienia także ogólnego celu umowy oraz zgodnego zamiaru stron. Należało
bowiem uwzględnić, że umowa łącząca strony została zawarta przed wejściem
w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej), a art. 3531
k.c. stwarzał wcześniej możliwość takiego ukształtowania umowy, która pozwalała
zakwalifikować ją także jako umowę deweloperską. Takie stanowisko zostało
wyrażone w judykaturze. W uchwale z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10 Sąd
Najwyższy przyjął, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną o charakterze
mieszanym, na którą składają się elementy treści różnych umów nazwanych,
tworzących jednolitą całość. Może to stwarzać trudności w odróżnieniu umowy
deweloperskiej od umowy przedwstępnej.
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do
zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne
postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Umowa przedwstępna, jak
słusznie podniósł skarżący, ma za przedmiot zobowiązanie do złożenia oświadczeń
woli o określonej treści i nie obejmuje swoją treścią innych zobowiązań stron.
Umowa zawarta przez strony dnia 6 grudnia 2006 r. niewątpliwie zawiera elementy
właściwe dla umowy przedwstępnej. Ta okoliczność nie przesądza jednak o jej
charakterze, albowiem podobne elementy zawiera także umowa deweloperska.
W powołanej wyżej uchwale wskazano, że umowa deweloperska jest umową
o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku połączenia czynności realizowanych
w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem
przekazania inwestycji Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów
nazwanych, w tym umowy przedwstępnej, tworzących jednolitą całość,
z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do
ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa deweloperska ma
charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej, realizującej własny cel
społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany świadczeń miedzy kontrahentami.
6
Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim
tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego,
odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie
przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie
zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy
przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny
regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces
inwestycyjny. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, albowiem cała
cena miała być zapłacona przez kupujących przed zawarciem umowy
o przeniesienie własności lokalu.
Należało także uwzględnić, że sprzedającym była firma deweloperska.
Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązał się najpierw do wybudowania,
a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Nie jest to postanowienie
istotne dla umowy przedwstępnej, ma zaś znaczenie z punktu widzenia celu umowy
deweloperskiej, a mianowicie zobowiązania dewelopera do budowy określonego
lokalu, którą to budowę finansuje kupujący, a następnie – po zakończeniu
inwestycji – przeniesie własność tego lokalu na rzecz kupującego. W chwili
zawarcia umowy jej przedmiot nie istniał. Miał być dopiero wybudowany. Umowa
przedwstępna określa zaś zwykle istniejący już przedmiot umowy przyrzeczonej.
Pod uwagę należało wziąć także określony w umowie termin zawarcia umowy
przenoszącej własność lokalu. W umowach przedwstępnych termin ten co do
zasady jest stosunkowo krótki. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie, okres
pomiędzy zwarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu mógł wynosić nawet
kilka lat, z uwagi na proces inwestycyjny związany z wybudowaniem lokalu.
W ustalonym stanie faktycznym sprawy, nie ulega zatem wątpliwości,
że zawarta przez strony umowa zawiera elementy wykraczające poza zakres
essentialia negoti umowy przedwstępnej przewidziane w art. 389 k.c. Realizowała
także inny cel społeczno-gospodarczy, co nakazywało przyjąć, że umowa nazwana
„umową przedwstępną” była zatem tzw. umową deweloperską, przewidującą
wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz zawierającą także przyrzeczenie
przeniesienia własności wybudowanego lokalu.
7
Mając na uwadze fakt, iż strony łączyła umowa deweloperska a nie umowa
przedwstępna, brak było podstaw do ograniczenia odpowiedzialności
odszkodowawczej dewelopera jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego,
w wyniku zastosowania art. 390 § 1 k.c., co stanowiło podstawę do wydania
zaskarżonego wyroku. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy
deweloperskiej daje natomiast możliwość dochodzenia roszczeń
odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą
pełnego wyrównania szkody (por. powołaną wyżej uchwałę Sądu Najwyższego
z dnia 9 grudnia 2010 r.).
Z tych względów skarga kasacyjna powodów była uzasadniona i zaskarżony
wyrok podlegał uchyleniu na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.