Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 60/13
POSTANOWIENIE
Dnia 18 października 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "D." w S.
przy uczestnictwie A. G., C. M., E. F., H. W., M. A., U. S., T. M., M. F. i E. I.
o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu,
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 18 października 2013 r.,
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w S.
postanowieniem z dnia 5 marca 2013 r.
"Czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na
zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust.
1 i 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz.U. 2004 261, 2603) jako czynności przekraczającej zakres
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty
mieszkaniowej, w której liczba wyodrębnionych lokali wraz z lokalami
niewyodrębnionymi, należącymi do dotychczasowego właściciela jest
większa niż 7 w sytuacji gdy wiąże się to z koniecznością złożenia
oświadczeń wiedzy i woli poszczególnych współużytkowników
wieczystych?"
odmawia podjęcia uchwały.
Uzasadnienie
2
Spółdzielnia Mieszkaniowa „D.” w S. wniosła o zezwolenie i upoważnienie
jej do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą
wspólną przez złożenie oświadczeń prowadzących do nabycia w udziałach, na
podstawie art. 32 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), prawa własności
nieruchomości gruntowej oddanej uczestnikom w użytkowanie wieczyste.
Uczestnicy A. G., C. M., T. M., E. F., M. F., M. A., U. S., E. I. początkowo
domagali się oddalenia wniosku, po czym go poparli. Uczestniczka H. W. wniosła o
oddalenie wniosku.
Postanowieniem z 22 września 2011 r. Sąd Rejonowy w S. uwzględnił
wniosek i zezwolił oraz upoważnił wnioskodawcę do dokonania czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością gruntową, będącą
przedmiotem użytkowania wieczystego, stanowiącą działkę nr 27, obr. 97 N. w S.,
przy ul. K.[…], dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr 64758/6,
poprzez złożenie w imieniu uczestników oświadczeń woli, że: - nabywają tę
nieruchomość w udziałach na współwłasność, na podstawie art. 32 u.g.n.; - nabycia
dokonują w celu realizacji jedynie celów mieszkaniowych; - wcześniej nie korzystali
z bonifikaty od ceny przy nabywaniu prawa własności innej nieruchomości z zasobu
Miasta S.; - zobowiązują się do zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej w dniu
nabycia prawa własności nieruchomości, po jej waloryzacji, zgodnie z ustawą o
gospodarce nieruchomościami, w terminie 14 dni od wezwania, jeżeli przed
upływem 10 lat, licząc od dnia nabycia, zbędą swój udział w tej nieruchomości
gruntowej, z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu ustawy o
gospodarce nieruchomościami lub jeżeli przed upływem 10 lat, licząc od dnia
nabycia, będą wykorzystywać tę nieruchomość na inne cele niż cele mieszkaniowe;
- poddają się odnośnie wykonania zobowiązań, w zakresie zwrotu bonifikaty
egzekucji wprost z aktu notarialnego, na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., przy
czym Gmina może wystąpić o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli
wykonalności w terminie 13 lat od dnia podpisania umowy sprzedaży
nieruchomości, a w razie uchybienia terminowi płatności od kwoty podlegającej
zwrotowi będą naliczane odsetki ustawowe; - zobowiązują się przekazać Gminie
odpis aktu notarialnego umowy zbycia udziałów w nieruchomości gruntowej, w
3
terminie 14 dni od daty zawarcia umowy zbycia udziałów w nieruchomości przed
upływem 10 lat; - zobowiązują się poinformować Prezydenta Miasta S. o zmianie
sposobu wykorzystania nieruchomości w udziałach, na inne cele, niż jedynie cele
mieszkaniowe, w terminie 14 dni od dokonania zmiany; - zgadzają się, żeby
w przypadku wydzielenia z nieruchomości gruntowej części gruntu przeznaczonej
w planie miejscowym lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego na cel publiczny, udzielona bonifikata po jej waloryzacji, zgodnie
z ustawą o gospodarce nieruchomościami, zaliczona została proporcjonalnie
do powierzchni wydzielonego na ten cel gruntu na poczet ceny wykupu lub
odszkodowania; - w celu zabezpieczenia ewentualnego zwrotu bonifikaty oraz
kosztów i należności ubocznych ustanawiają na prawie własności lokalu
mieszkalnego i związanym z tym lokalem udziale w nieruchomości gruntowej
hipotekę kaucyjną w wysokości 150% kwoty bonifikaty udzielonej w dniu nabycia
własności tej nieruchomości.
Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr 27
o powierzchni 0,0254 ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym w S. przy ul. K. […]
ma urządzoną księgę wieczystą nr 64758/6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S.
Jej właścicielem jest Skarb Państwa. W budynku wyodrębniono siedem lokali
mieszkalnych, których właścicielami są uczestnicy. Z własnością tych lokali
związane są udziały we własności nieruchomości wspólnej wynoszące po 13/1000
lub po 21/1000. Wnioskodawcy przysługuje własność budynku i użytkowanie
wieczyste gruntu w 885/1000 części.
Postanowieniem z 21 kwietnia 2010 r. Sąd Rejonowy w S. zezwolił
wnioskodawcy na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
rzeczą wspólnego, to jest na wystąpienie do Prezydenta Miasta S. z wnioskiem o
sprzedaż prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 27, obr. 97 N. w
S., na rzecz współużytkowników wieczystych w trybie bezprzetargowym na
podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n., w imieniu własnym i uczestników postępowania.
Pod koniec czerwca 2010 r. wnioskodawca wystąpił do Prezydenta Miasta S.
o sprzedanie współużytkownikom wieczystym na własność nieruchomości
gruntowej przy ul. K., w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 32 ust. 1 i 2
4
u.g.n. i zadeklarował, że wyraża zgodę na proponowane warunki sprzedaży tego
prawa. W odpowiedzi Prezydent wyjaśnił, że wniosek może być uwzględniony jeżeli
wszyscy użytkownicy wieczyści zgodzą się na warunki sprzedaży, a skoro w
zakreślonym terminie siedmioro właścicieli lokali mieszkalnych i
współużytkowników wieczystych gruntu ich nie zaakceptowało, to czynności mające
na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży nie mogły być kontynuowane.
Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że wniosek zasługuje na
uwzględnienie, gdyż jest konsekwencją zezwolenia wnioskodawcy na złożenie
wniosku o sprzedaż nieruchomości postanowieniem z 21 kwietnia 2010 r.
Przynależność prawa (także użytkowania wieczystego) do kilku osób rodzi
w praktyce, z uwagi na nieraz sprzeczne interesy współwłaścicieli, istotne problemy
związane z zarządem nim. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia,
ingerencja sądu może polegać na rozstrzygnięciu konkretnego sporu.
Czynność właściciela lokali i współużytkownika wieczystego gruntu
polegająca na wystąpieniu do właściwego organu z wnioskiem o sprzedaż
nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego na współwłasność
zmierza do istotnej zmiany stanu prawnego nieruchomości wspólnej
i powinni ją zaakceptować wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych oraz
niewyodrębnionych. W braku zgody między współwłaścicielami, wnioskodawca
którego udziały we własności przekraczają połowę mógł zwrócić się do
sądu o upoważnienie do dokonania czynności. Celem planowanej przez niego
czynności jest ustabilizowanie sytuacji prawnej gruntu i zwiększenie wartości
nieruchomości. Taka czynność leży w interesie wszystkich współwłaścicieli
budynku i współużytkowników wieczystych gruntu, a uwzględnienie wniosku nie
ograniczy prawa żadnego z nich.
Przy rozpoznawaniu apelacji H. W. od postanowienia Sądu Rejonowego
powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Okręgowy
w S. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia, nadając mu formę
pytania: „czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na zawarcie
umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. jako
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w
5
ramach wspólnoty mieszkaniowej, w której liczba wyodrębnionych lokali wraz z
lokalami niewyodrębnionymi należącymi do dotychczasowego właściciela jest
większa niż siedem w sytuacji, gdy wiąże się to z koniecznością złożenia
oświadczeń wiedzy i woli poszczególnych współużytkowników wieczystych?”
Sąd Okręgowy stwierdził, że wnioskodawca oraz uczestnicy jako właściciele
samodzielnych lokali mieszkalnych, tworzą z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową,
w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem,
a zatem stosuje się do niej przepisy o zarządzenie nieruchomością wspólną (art. 20
i nast. ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej - u.w.l.). W skład ich nieruchomości wspólnej wchodzi
jednak nie grunt lecz użytkowanie wieczyste (art. 4 ust. 3 u.w.l.).
Sprzedaż gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może nastąpić tylko
jednocześnie na rzecz wszystkich właścicieli lokali, a podstawą do zawarcia takiej
umowy sprzedaży jest art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. albo przepisy ustawy z 29 lipca
2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 2012, poz. 83; dalej - u.p.u.w.). Znowelizowany
z mocą od 9 października 2011 r. art. 2 u.p.u.w. zezwala na wystąpienie
z wnioskiem o sprzedaż gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym
współużytkownikom, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Art. 199
k.c. ma zastosowanie w toku postępowania, gdy co najmniej jeden
z zainteresowanych zgłosi swój sprzeciw co do nabycia prawa własności gruntu.
Przed 9 października 2011 r. do przekształcenia konieczna była zgoda wszystkich
użytkowników wieczystych; a w jej braku zastosowanie znajdował art. 199 k.c.
Wnioskodawca został upoważniony prawomocnym postanowieniem sądu
z 21 kwietnia 2010 r. do wystąpienia z wnioskiem o sprzedaż prawa własności
nieruchomości, której dotyczy postępowanie na rzecz jej użytkowników
wieczystych. W postępowaniu prowadzonym na podstawie tego wniosku okazało
się, że konieczne jest złożenie przez współużytkowników wieczystych dodatkowych
oświadczeń wiedzy (przede wszystkim w zakresie warunkującym udzielenie
bonifikaty) i woli (w tym odnośnie ustanowienia hipoteki na odrębnej własności
lokalu poszczególnych współużytkowników wieczystych).
6
Zdaniem Sądu Okręgowego, ustawa o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego przewiduje szczególny, możliwy do zastosowania pod pewnymi
warunkami, administracyjnoprawny tryb uwłaszczania użytkowników wieczystych.
Art. 32 u.g.n. umożliwiający przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo
własności poprzez sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie
wieczyste wyłącznie jego użytkownikowi wieczystemu pozwala na uwłaszczanie
użytkowników wieczystych na drodze cywilnoprawnej, bez ograniczeń
podmiotowych i czasowych. Nie kreuje przy tym po stronie użytkownika
wieczystego roszczenia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności. Skutek przewidziany w obu wymienionych ustawach jest taki sam:
zmiana prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jednakże tryb i zasady
prowadzące do powstania tego skutku są w obu wypadkach odmienne.
Zdaniem Sądu Okręgowego, art. 199 k.c. może być stosowany, gdy brak jest
zgody współużytkownika wieczystego na sprzedaż prawa, stosownie do art. 32
u.g.n. Poważne wątpliwości dotyczą natomiast tego, czy na podstawie art. 199 k.c.
możliwe jest udzielenie wnioskodawcy zezwolenia także na złożenie dodatkowych
oświadczeń wiedzy (w celu skorzystania z bonifikaty) oraz woli (co do ustanowienia
hipoteki zabezpieczającej przyszłe roszczenie o zwrot udzielonej bonifikaty
i poddania się egzekucji co do przyszłego obowiązku jej zwrotu). Art. 199
k.c. znajduje przede wszystkim zastosowanie do zarządu tzw. „małą wspólnotą
mieszkaniową” (art. 19 u.w.l.), ale możliwe jest przyjęcie rozwiązania, że ma on
również zastosowanie do zarządu wspólnym prawem wieczystego użytkowania
także w dużych wspólnotach. Ustawa o własności lokali zajmuje się bowiem
prawami właściciela lokalu do nieruchomości gruntowej tylko w zakresie
niezbędnym do uregulowania konstrukcji prawnej odrębnej własności lokali.
Powyższa wątpliwość rodzi i dalszą, dotyczącą wyznaczenia granic
uprawnień sądu do ingerencji w treść zgłoszonego żądania (art. 321 § 1 k.p.c.).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że wnioskodawcą w sprawie jest
spółdzielnia mieszkaniowa. Nieruchomość, której dotyczy wniosek należy zatem
zapewne do zasobu wnioskodawcy, a to oznacza, że do relacji między nim
7
i uczestnikami w pierwszej kolejności zastosowanie znajdą przepisy ustawy
z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r.
Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej - u.s.m.). Od momentu wyodrębnienia własności
lokali w budynku na nieruchomości, której dotyczy wniosek w zakresie
nieuregulowanym ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej
własności lokalu odpowiednio stosuje się także przepisy ustawy o własności lokali
(art. 27 ust. 1 u.s.m.).
Stosownie do art. 27 ust. 2-5 u.s.m. zarząd nieruchomościami wspólnymi
stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako
zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali
nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241
i art. 26 u.s.m. Do zarządu
nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni nie stosuje
się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną,
z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które stosuje się
odpowiednio. Do nieruchomości wspólnych stanowiących współwłasność
spółdzielni nie stosuje się także przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie
mieszkaniowej i zebraniu właścicieli, z zastrzeżeniem art. 241
i art. 26 u.s.m.
Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l., podejmuje rada nadzorcza
spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach
położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów
w nieruchomości wspólnej. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 u.w.l.,
występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku
lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
W wyroku z 19 października 2012 r., V CSK 459/11 (OSNC-ZD 2013, nr 2,
poz. 44), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że odpowiednie stosowanie art. 18 ust. 1 u.w.l.,
o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m., nie może być rozumiane jako przyznanie
właścicielom lokali uprawnienia do pozbawienia spółdzielni wykonywania zarządu
nieruchomością wspólną w inny sposób niż wynikający z zastosowania art. 241
albo
art. 26 u.s.m. Oznacza ono jedynie to, że zarząd nieruchomością wspólną jest
wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1
u.w.l. Zarząd przysługujący spółdzielni powstaje i jest wykonywany ex lege,
podczas gdy zarząd powierzony według art. 18 ust. 1 u.w.l. powstaje i jest
8
wykonywany na podstawie uchwały podjętej przez właścicieli lokali.
W szczególności więc właściciele lokali w okresie wykonywania zarządu
przez spółdzielnię nie mogą go powierzyć innej osobie dopóty, dopóki nie będą do
nich stosowane przepisy ustawy o własności lokali na podstawie art. 241
albo art.
26 u.s.m.
Zgodnie z art. 241
ust. 1 i 2 u.s.m. większość właścicieli lokali w budynku
lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według
wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie
ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały
zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się
odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 u.w.l. Uchwała taka, w razie jej
podjęcia, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do
lokali. W powołanym wyżej wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że podjęcie
przez właścicieli lokali uchwały, o której mowa w art. 241
§ 1 u.s.m., powoduje
powstanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wygaśnięcie uprawnienia spółdzielni
mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarządu
nieruchomością wspólną.
W uzasadnieniu postanowienia Sąd Okręgowy pominął powyższą
regulację, tak co do wskazania na fakty, które by decydowały o jej stosowaniu, jak
i ocenę jej znaczenia dla zarządu nieruchomością wspólną. Charakter zabudowanej
nieruchomości, której dotyczy żądanie wniosku oraz wysokość udziałów
przysługujących siedmiu właścicielom wyodrębnionych lokali w nieruchomości
wspólnej, w kontekście przesłanek stosowania art. 241
i art. 26 u.s.m.
pozwala wnioskować, że zarząd nieruchomością, której dotyczy przedstawione
zagadnienie prawne powinien być wykonywany przez wnioskodawcę, zgodnie
z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i na podstawie kodeksu
cywilnego, z uwzględnieniem także możliwości odpowiedniego zastosowania
art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l.
2. Użytkowanie wieczyste jako prawo rzeczowe może powstać na gruncie
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 232 k.c.), ale - co do
zasady - nie na udziale we własności nieruchomości należącym do Skarbu
9
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (por. np. uchwałę składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNC 1994,
nr 2, poz. 27, uchwałę Sądu Najwyższego z 18 października 2007 r., III CZP 82/07,
OSNC 2008, nr 10, poz. 112). Art. 21 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 1991 r. Nr 30,
poz. 127), w brzmieniu obowiązującym pomiędzy 5 grudnia 1990 r. a 31 grudnia
1994 r., stanowił jednak, że lokale w domach będących własnością Skarbu
Państwa lub gminy są sprzedawane wraz ze sprzedażą lub oddaniem
w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do racjonalnego
korzystania z domu. Unormowanie to mogło budzić wątpliwości co do tego, czy
w okresie jego obowiązywania ustawodawca oczekiwał zachowania jednolitego
charakteru prawa do gruntu, na którym posadowiony był budynek dla wszystkich
wyodrębnionych w nim lokali. Przepis ten uchylony został wraz z wejściem w życie
ustawy o własności lokali, a art. 3a u.w.l. – dodany do ustawy o własności lokali
z dniem 22 września 2004 r., w związku z jej nowelizacją ustawą z 28 listopada
2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami oraz niektórych innych ustaw
(Dz. U. 2004, Nr 141, poz. 1492, art. 5) - określa zasady postępowania w razie
sukcesywnego zbywania lokali przez państwo i jednostki samorządu terytorialnego
w sposób, który eliminuje powyższą wątpliwość. W przepisie tym ustawodawca
przyjął, że w razie sukcesywnego oddawania w użytkowanie wieczyste ułamkowej
części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się
następujące zasady: 1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste,
jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio
wyodrębnionych lokali, 2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu,
jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego
z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, 3) ustala się jeden termin trwania
prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów
we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu,
z którym jest związany udział w tym prawie.
Powyższe rozwiązanie gwarantuje zachowanie jednolitego dla wszystkich
wyodrębnianych lokali tytułu prawnego do gruntu, na którym wzniesiono budynek
z tymi lokalami, ale też wyklucza powstanie takiej sytuacji, że prawo użytkowania
10
wieczystego obciąży udział we własności nieruchomości gruntowej pozostały przy
Skarbie Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego w warunkach, gdy
pozostałe udziały w jej własności miałby należeć do innych osób prawnych lub do
osób fizycznych.
Przytoczone wyżej zasady ustanawiania prawa użytkowania wieczystego,
opisujące także relację tego prawa do własności nieruchomości gruntowej,
na której jest ustanowione, sprawiają, że współużytkownik wieczysty nieruchomości
gruntowej nie może doprowadzić do wygaśnięcia prawa przysługującego
mu w ułamkowej części przez nabycie odpowiadającego tej części udziału
we współwłasności nieruchomości gruntowej. Jeśli zatem własność lokalu
mieszkalnego została wyodrębniona w budynku na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste, co musiało doprowadzić do powstania współużytkowania
wieczystego na rzecz właściciela wyodrębnionego lokalu i właściciela pozostałych
lokali, to „zastąpienie” tytułu do gruntu w postaci użytkowania wieczystego przez
tytuł w postaci prawa jego własności jest możliwe tylko pod warunkiem, że nastąpi
jednocześnie na rzecz wszystkich współużytkowników wieczystych. Trafnie zatem
przyjął Sąd Okręgowy, że nie jest możliwe przeniesienie na własność tylko
niektórych współużytkowników wieczystych nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, udziału we własności
tej nieruchomości gruntowej odpowiadającego ich udziałowi w jej użytkowaniu
wieczystym. Nabycie na własność udziałów we własności takiej nieruchomości
gruntowej przez czynność prawną dokonaną pomiędzy dotychczasowym
właścicielem (Skarbem Państwa, jednostką samorządu terytorialnego)
a współużytkownikami wieczystymi albo przez przekształcenie prawa aktem
administracyjnym musi nastąpić na rzecz wszystkich współużytkowników
wieczystych, tak by jednocześnie stali się oni współwłaścicielami nieruchomości.
Oczywiste jest, że dojście do skutku tego rodzaju czynności względnie
uzyskanie aktu administracyjnego powodującego takie skutki, wymaga
współdziałania wszystkich współużytkowników wieczystych, co jest możliwe, jeśli
wszyscy oni jednakowo postrzegają swój interes w uzyskaniu innego
niż przysługujący im dotąd tytułu prawnego do gruntu, na którym postawiono
budynek z wyodrębnionymi na ich rzecz lokalami.
11
3. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Jest to jednak prawo
związane z użytkowaniem wieczystym gruntu, a zatem dzielące jego losy (art. 235
k.c.). Oznacza to, że wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa
własność budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste. Stają się one wówczas częściami składowymi nieruchomości gruntowej,
objętymi zakresem odnoszącego się do niej prawa własności.
Powstaje kwestia, czy takie same są losy nieruchomości lokalowej
w budynku wzniesionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga, by prawo do samodzielnego
lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.) zostało
powiązane z udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l.), złożonej
z gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo,
a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do
prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.).
W razie wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje udział
w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu; nie można
żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna
własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Brzmienie art. 3 ust. 1 i art. 3a ust. 1 u.w.l.
wskazuje na to, że ustanowienie odrębnej własności lokalu powoduje konieczne
związanie tego prawa z prawem do części wspólnych budynku i do gruntu,
na którym go wzniesiono albo do prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym
związana jest własność budynku. Powstaje zatem pytanie, jakie są skutki
wygaśnięcia użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, w którym udział stał
się częścią nieruchomości wspólnej dla odrębnej własności lokali, z którą to prawo
do nieruchomości wspólnej pozostawało związane.
Zgodnie z przytoczoną wyżej regułą należałoby przyjąć, że wygaśnięcie
użytkowania wieczystego gruntu, na którym wzniesiono budynek prowadzi do
wygaśnięcia własności budynku i podporządkowania jej prawu własności gruntu,
12
ale także do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu ustanowionej w budynku na
gruncie, który przestał być przedmiotem użytkowania wieczystego. Niemożliwa
do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której wyodrębnione prawo do lokalu
pozostałoby przy podmiocie, na rzecz którego je ustanowiono lub który je nabył,
w warunkach gdy prawo do gruntu i stanowiącego jego część składową budynku
wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego stałoby się własnością Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Odrębna własność lokalu nie
może istnieć bez prawa do nieruchomości wspólnej czy w oderwaniu od niego,
nawet jeśli nazywa się ją prawem głównym dla związanego z nią prawa
do nieruchomości wspólnej. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego rodzące skutki
także w odniesieniu do prawa użytkownika wieczystego do budynku, który
przestaje być jego własnością, musi zatem powodować wygaśnięcie ustanowionej
w tym budynku odrębnej własności lokalu.
Powyższy pogląd jest przyjmowany w literaturze w zasadzie bez zastrzeżeń
w odniesieniu do przypadków, gdy odrębną własność lokali w budynku na gruncie
oddanym mu w użytkowanie wieczyste ustanawia użytkownik wieczysty. Za prawo
główne, którego losy determinują losy własności budynku i ustanowionej w nim
odrębnej własności lokali uznawane jest wówczas użytkowanie wieczyste, a z jego
wygaśnięciem, w tym samym czasie w odniesieniu do wszystkich w nim udziałów,
wiąże się wygaśnięcie praw powstałych jednocześnie z użytkowaniem wieczystym
(własność budynku) lub później, na podstawie oświadczenia użytkownika
wieczystego (ustanowenie odrębnej własności lokali).
W nauce wyrażony został pogląd, że odrębna własność lokali nie wygasa
wtedy, gdy powstała wskutek jej zbycia przez Skarb Państwa lub jednostkę
samorządu terytorialnego wraz z udziałem we własności budynku i użytkowaniu
wieczystym gruntu, jako składnikami nieruchomości wspólnej. Stanowisko to jest
objaśniane przez wskazanie, że prawem głównym staje się w tej sytuacji
nieograniczone czasowo prawo własności lokalu, a podporządkowanym mu
i związanym z nim – prawo użytkowania wieczystego udziału we własności gruntu.
Losy tego podporządkowanego prawa nie mogą determinować losów prawa
głównego, lecz odwrotnie. Niewątpliwie takie podejście wzmacnia pozycję tych
właścicieli odrębnych lokali, których prawo związane jest z nieruchomością wspólną
13
złożoną z budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i w sposób
generalny rozwiązuje problem z różną długością terminów użytkowania
wieczystego ustanowionego na rzecz właścicieli różnych wyodrębnionych lokali,
ale zaakceptowanie go prowadziłoby do przypisania użytkowaniu wieczystemu
bezterminowego charakteru, wbrew jego konstrukcji ustawowej.
Odpowiedź na pytanie o możliwość wygaśnięcia użytkowania wieczystego
gruntu, w którym udziały stały się częściami nieruchomości wspólnej w związku
z wyodrębnieniem własności lokali w budynku będącym własnością użytkownika
wieczystego ma pewne znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie,
gdyż jest konieczna dla określenia rodzaju interesów, które mogą przemawiać
za nabyciem przez wnioskodawcę i uczestników prawa własności gruntu, na którym
ustanowione jest na ich rzecz współużytkowanie wieczyste wchodzące w skład
nieruchomości wspólnej. O interesie tym może przesądzać zagrożenie
wygaśnięciem przysługującego im wspólnie prawa oraz praw odrębnych własności
lokali, przysługujących indywidulanie każdemu z uczestników względnie wyłącznie
tylko chęć uzyskania „silniejszego” prawa do gruntu niż użytkowanie wieczyste,
a w konsekwencji także uzyskanie zwolnienia z konieczności ponoszenia opłat
rocznych pobieranych od użytkowników wieczystych.
Szczegółowe odniesienie się do poglądu o możliwości przypisania
bezterminowego charakteru użytkowaniu wieczystemu, gdy prawo to dotyczy
gruntu tworzącego nieruchomość wspólną, sprzedanego nabywcy przez Skarb
Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego wraz z odrębną własnością lokalu
i udziałem we własności budynku, nie jest możliwe w związku z rozważaniem
zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia
przez Sąd Okręgowy. Sąd Okręgowy nie poczynił bowiem żadnych ustaleń
na temat tego, w jakich okolicznościach wyodrębniono własność lokali
na rzecz uczestników, a status wnioskodawcy w niniejszej sprawie wskazuje raczej
na to, że to on jako użytkownik wieczysty gruntu wyodrębnił lokale w budynkach,
które na nim wzniósł.
4. Ustawodawca stworzył takie instytucje w prawie, których wykorzystanie
pozwala użytkownikowi wieczystemu na uzyskanie w miejsce użytkowania
14
wieczystego mocniejszego prawa do gruntu, a mianowicie własności. Użytkownik
wieczysty może ten skutek osiągnąć na dwóch drogach.
Jedną drogę nabycia własności w miejsce użytkowania wieczystego gruntu
przewidują aktualnie przepisy ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności (poprzednio: ustawa z 4 września
1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom
fizycznym w prawo własności, tekst jedn.: Dz. U. z 2001, Nr 120, poz. 1299 ze zm.
oraz ustawa z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa
własności nieruchomości, Dz. U. Nr 113, poz. 1209). Złożenie na podstawie tej
ustawy wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności powoduje powstanie sprawy rozpoznawanej na drodze administracyjnej,
której przedmiotem jest rozstrzygnięcie o przekształceniu prawa na rzecz
konkretnej osoby lub osób, z ewentualnym zobowiązaniem jej lub ich do uiszczenia
dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia (art. 4 ust. 1 i art. 5
u.p.u.w.). Do przekształcenia dochodzi na podstawie decyzji administracyjnej,
z dniem w którym stała się ona ostateczna (art. 3 ust. 2 u.p.u.w.). Decyzja jest też
podstawą wpisu hipoteki przymusowej w celu zabezpieczenia wierzytelności
sprzedającego z tytułu opłaty należnej od przekształcenia. Hipoteka ta obciąża
nieruchomość objętą przekształceniem a jeśli doszło do przekształcenia udziału
w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości związanego z odrębną
własnością lokalu, to obciąża ona nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której
nastąpiło przekształcenie (art. 4 ust. 6 u.p.u.w.).
Zgodnie z art. 2 u.p.u.w., w brzmieniu obowiązującym od 9 października
2011 r., gdy z żądaniem przekształcenia wystąpią osoby fizyczne i prawne będące
właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo
użytkowania wieczystego, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy
użytkownicy wieczyści, a mogą to także uczynić współużytkownicy, których suma
udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden z zainteresowanych
zgłosi swój sprzeciw, zastosowanie znajduje przepis art. 199 k.c. Oznacza
to, że ustawodawca uznał wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przekształcenia
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności za czynność z zakresu zarządu
wspólnym prawem, taką która przekracza zakres zwykłego nim zarządu.
15
Rozstrzygnięcie sądu w przedmiocie zezwolenia na wystąpienie z żądaniem
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wynika
z oceny, czy dokonanie go pozostaje w zgodzie z interesem współuprawnionych.
Treść decyzji o przekształceniu jest determinowana ustawą, tak samo jak jej
bezpośrednie i pośrednie skutki (art. 3 ust. 2 i art. 4 ust. 6 u.p.u.w.). Indywidualną
kwestią, zależną od woli poszczególnych współużytkowników wieczystych, jest
natomiast to, czy skorzystają z bonifikaty od opłat należnych dotychczasowemu
właścicielowi w związku z przekształceniem.
Rozwiązania przyjęte w ustawie z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności gwarantują użytkownikom wieczystym
spełniającym przesłanki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności, że oczekiwane prawo uzyskają niezależnie od tego, czy podmiot,
któremu ono przysługuje ma wolę rozporządzenia nim oraz że uzyskają
je na warunkach określonych ustawowo i nie podlegających negocjacji.
5. W art. 32 ust. 1 u.g.n. ustawodawca zadeklarował, że nieruchomość
gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie
użytkownikowi wieczystemu. W takim przypadku z dniem zawarcia umowy
sprzedaży nieruchomości z mocy prawa wygasa jej użytkowanie wieczyste, ale
skoro nie stosuje się wówczas art. 241 k.c., to nie wygasają ustanowione na nim
obciążenia.
Norma ustalona w zacytowanym przepisie (wraz z zapisaną w art. 32 ust. 3
u.g.n.) gwarantuje, że użytkowanie wieczyste pozostanie prawem ustanowionym na
gruncie będącym własnością osób, o których mowa w art. 232 k.c. Skoro jednak
osoby te mogą sprzedać przysługujące im prawo własności tylko na rzecz
użytkownika wieczystego i ze skutkiem w postaci wygaśnięcia przysługującego
nabywcy użytkowania wieczystego, to użytkownik wieczysty z powołaniem się na
art. 32 ust. 1 u.g.n. może złożyć ofertę nabycia na własność nieruchomości oddanej
mu w użytkowanie wieczyste. Art. 32 u.g.n. nie jest źródłem roszczenia
użytkownika wieczystego o zawarcie z nim umowy sprzedaży udziału we własności
gruntu, na którym zostało ustanowione przysługujące mu dotąd prawo, a zatem
do zawarcia umowy może dojść dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości
16
oddanej w użytkownie wieczyste ma zamiar jej sprzedania. W takim przypadku jego
kontrahentem może być tylko użytkownik wieczysty. Strony umowy sprzedaży
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste muszą też dojść do porozumienia
co do wszystkich jej postanowień, a skoro ustawa nie nakłada na właściciela
obowiązku zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym i nie determinuje
wszystkich postanowień przyszłej umowy, to użytkownik wieczysty nie może
oczekiwać, że zostanie z nim zawarta umowa o takiej treści, jaką uważa on
za korzystną dla siebie, niezależnie od tego, że przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomościami przesądzają pewne jej elementy, w tym na przykład to, według
jakich zasad ma być oznaczona wysokość ceny za nieruchomość i wysokość
bonifikat, z których nabywca może lecz nie musi skorzystać.
Zachowanie (objaśnionej w pkt 2) zasady, że odrębna własność wszystkich
lokali musi być powiązana z tym samym rodzajem prawa do gruntu, na którym
wzniesiono budynek z wyodrębnionymi lokalami, oznacza, że właściciel oddanej
w użytkowanie wieczyste nieruchomości może zdecydować o sprzedaży udziałów
we własności gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym właścicieli
wyodrębnionych lokali tylko wtedy, gdy wolę nabycia go na własność zadeklarują
wszyscy użytkownicy wieczyści i gdy z nimi wszystkimi uzgodnione zostaną
warunki sprzedaży. Powstaje zatem pytanie, czy współużytkownik wieczysty
nieruchomości zabudowanej budynkiem z wyodrębnionymi lokalami zamierzający
zawrzeć taką umowę ma do dyspozycji takie środki, przy wykorzystaniu których
mógłby skłonić pozostałych współużytkowników wieczystych do złożenia
właścicielowi oferty zakupu udziałów we własności gruntu oddanego im
w użytkowanie wieczyste i związanego z prawami odrębnej własności lokali,
ale nadto jeszcze środki, które spowodują przystąpienie pozostałych
współuprawnionych do negocjacji warunków umowy sprzedaży i ich przyjęcia
w postaci akceptowanej także przez sprzedającego. Sposób udzielenia odpowiedzi
na to pytanie zależy od tego, jak oceni się charakter czynności polegającej
na złożeniu oferty nabycia na własność nieruchomości pozostającej we
współużytkowaniu wieczystym właścicieli wyodrębnionych lokali, przystąpieniu do
negocjowania warunków umowy i ostatecznie zawarcia umowy sprzedaży udziałów
we własności nieruchomości na rzecz współużytkowników wieczystych.
17
6. W razie powstania odrębnej własności lokali w budynku na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste w skład nieruchomości wspólnej
wchodzą udziały współwłaścicieli lokali w prawie użytkowania wieczystego oraz
w prawie własności części wspólnych budynku. Te wspólne prawa właścicieli
wyodrębnionych lokali, składające się na nieruchomość wspólną, poddane są
zarządowi.
Ustawodawca nie uregulował zasad zarządu innymi wspólnymi prawami jak
tylko własnością w częściach ułamkowych (art. 195 i n. k.c.) oraz nieruchomością
wspólną, jeśli do zarządu nią ma znajdować zastosowanie ustawa o własności
lokali. Powszechnie przyjmuje się jednak, że dopuszczalne jest stosowanie
w drodze analogii przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych do
wspólności innych praw majątkowych niż własność i tak samo do zarządu nimi.
Co do zasady, zarząd wspólnym prawem polega na podejmowaniu wszelkich
dotyczących go decyzji i czynności prawnych, koniecznych w związku
z korzystaniem ze wspólnego prawa zgodnie z jego charakterem i społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten
normalny zakres korzystania, a prowadzących do dokonania zmian w obrębie
wspólnego prawa, dotyczących jego właściwości fizycznych i prawnych, obciążenia
go innym prawem albo nawet rozporządzenia nim (por. też uzasadnienie uchwały
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90,
OSNCP 1991, nr 1012, poz. 117; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP 1994, z. 7-8,
poz. 146). Czynności z zakresu zarządu wspólną rzeczą lub prawem kwalifikuje się
jako: faktyczne, prawne i procesowe. Czynności te dzieli się też na pozostające
w zakresie zwykłego zarządu (taki charakter mają działania zmierzające do
utrzymania wspólnego prawa w niezmienionym stanie, związane z jego bieżącą
eksploatacją) oraz przekraczające ten zakres.
Gdy do ustanowienia odrębnej własności lokalu doszło na nieruchomości
pozostającej w zasobie spółdzielni mieszkaniowej, zarządzanej przez nią przy
odpowiednim zastosowaniu przepisów o współwłasności (por. uwagi w pkt 1),
spółdzielnia jako zarządzający może samodzielnie podejmować czynności
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, natomiast na dokonanie czynności
18
przekraczających ten zakres musi uzyskać zgodę wszystkich współuprawnionych
lub - w jej braku – zezwolenie sądu, udzielone zgodnie z art. 199 k.c. Przepis ten
upoważnia współwłaścicieli, których udziały we wspólnym prawie wynoszą
co najmniej połowę do wystąpienia z żądaniem, by sąd w postępowaniu
nieprocesowym rozstrzygnął o zezwoleniu na dokonanie czynności przekraczającej
zakres zwykłego nim zarządu.
W rozważanym przypadku współużytkowanie wieczyste dotyczy
nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono
własność lokali, z takim skutkiem, że współużytkowanie wieczyste zostało
w odpowiednich udziałach związane z prawami do lokali. Trzeba zatem zakładać,
że wspólne prawo użytkowania wieczystego nie będzie wykorzystywane inaczej,
jak tylko w celu zachowania praw do lokali przysługujących współużytkownikom
wieczystym i w celu zoptymalizowania możliwości korzystania z tych praw.
Skoro losy prawa odrębnej własności lokali podporządkowane są prawu
użytkowania wieczystego, gdy na bazie tego tytułu do gruntu powstały,
to niewątpliwie doprowadzenie do wygaśnięcia użytkowania wieczystego
w związku z nabyciem prawa własności do gruntu, na którym je ustanowiono jest
działaniem, które stabilizuje odrębną własność lokalu i sprawia, że prawo to nie jest
zagrożone wygaśnięciem w związku z wygaśnięciem użytkowania wieczystego.
Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu wspólnym prawem
może być rozporządzenie nim, a pod pewnymi warunkami (art. 199 k.c.) sąd może
udzielić zezwolenia także na dokonanie takiej czynności. Nie powinno być
wątpliwości, że nabycie „mocniejszego” prawa w miejsce poddanego zarządowi –
„słabszego”, jest czynnością z zakresu zarządu tym „słabszym” prawem. W taki
sposób należy zakwalifikować tę czynność szczególnie wtedy, gdy „mocniejsze”
prawo nabyte w miejsce „słabszego” będzie przysługiwało współuprawnionym
w takich samych częściach, jak prawo „słabsze” i pozostanie związane
z przysługującym współuprawnionym prawem odrębnych własności lokali na tych
samych zasadach, jak poprzednie prawo. „Mocniejsze” prawo, jak poprzednio
„słabsze”, wejdzie w skład poddanej zarządowi nieruchomości wspólnej
w warunkach, gdy wyjście z tej przymusowej współwłasności nie jest dla
współuprawnionych możliwe.
19
Kwestia, czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na zawarcie
umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. jako
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną,
w relacjach między tymi samymi stronami, została rozstrzygnięta prawomocnym
postanowieniem Sądu Rejonowego w S. z 21 kwietnia 2010 r. Postępowanie
prowadzone w niniejszej sprawie i zagadnienie prawne przedstawione Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia nie może zmierzać do oceny prawidłowości tego
rozstrzygnięcia.
Z powołaniem się na uzyskane wcześniej zezwolenie Sądu wnioskodawca
wystąpił do właściciela z ofertą nabycia udziałów w użytkowaniu wieczystym
nieruchomości wchodzących w skład nieruchomości wspólnej jego oraz
uczestników postępowania. W tym miejscu trzeba zwrócić uwagę,
że z zaakceptowanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych wynika,
iż właścicielem nieruchomości, której dotyczy żądanie wniosku jest Skarb Państwa,
a wydane przez Sąd Rejonowy rozstrzygnięcia o zezwoleniu wnioskodawcy
na złożenie poszczególnych oświadczeń są tak zredagowane, jakby ich adresatem
miała być Gmina Miasta S. albo Prezydent tego Miasta, przy czym na podstawie
nadanego im brzmienia nie sposób jest stwierdzić, czy Prezydent ma przyjmować
te oświadczenia jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji
rządowej, a zatem w imieniu Skarbu Państwa, czy też jako organ reprezentujący
Gminę.
Z ustaleń poczynionych przez Sądy meriti wynika, że właściciel
nieruchomości wyraził wolę sprzedania wnioskodawcy i uczestnikom, jako
współużytkownikom wieczystym udziałów we własności nieruchomości, na której
istnieje przysługujące im dotąd prawo i określił też jaką treść ma mieć umowa, którą
gotów jest z nimi zawrzeć. Z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego
wynika, że jego rzeczywiste wątpliwości dotyczą tego, na złożenie jakich
oświadczeń w imieniu uczestniczki, która ciągle sprzeciwia się nabyciu udziału we
własności nieruchomości w miejsce przysługującego jej udziału w jej użytkowaniu
wieczystym, może wyrazić zgodę na podstawie art. 199 k.c.
Przedstawiony wnioskodawcy przez sprzedającego projekt umowy, którą
20
gotów jest zawrzeć ze współużytkownikami wieczystymi zawiera różnego rodzaju
oświadczenia. Tylko niektóre z nich zostały przez Sąd Okręgowy szczegółowo
przytoczone, a właściwie żadne nie zostało przeanalizowane pod kątem przesłanek
zastosowania art. 199 k.c., ustalonych w tym przepisie. Skoro jest on podstawą do
zezwolenia zarządy na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu wspólnym prawem, to podstawowym kryterium decydującym o jego
zastosowaniu musi być zakwalifikowanie czynności prawnej, której dotyczy wniosek
o zezwolenie na jej dokonanie do kategorii czynności z zakresu zarządu
wspólnym prawem.
Umowa, której projekt sprzedawca przedstawił wnioskodawcy nie zawiera
w sobie jednorodnych postanowień. Niektóre składające się na nią oświadczenia
trzeba uznać za essentialia negotii dla umowy sprzedaży udziału we
własności nieruchomości w miejsce będącego przedmiotem zarządu udziału w jej
użytkowaniu wieczystym. Z zaprezentowanych wyżej rozważań wynika,
że zawarcie umowy wywołującej taki skutek jest czynnością z zakresu zarządu
wspólnym prawem, czyli nieruchomością wspólną. Powstaje jednak kwestia ceny,
za którą poszczególni współużytkownicy wieczyści mieliby nabyć udział we
własności nieruchomości gruntowej. Skorzystanie z bonifikaty przy zakupie udziału
we własności nieruchomości jest uzależnione od indywidulanej decyzji nabywcy,
a udzielnie mu jej zależy od złożenia przez niego takich odnoszących się do faktów
oświadczeń, o których wnioskodawca oczywiście nie ma wiedzy i nie ma też źródła,
z którego mógłby ją pozyskać, co Sąd Okręgowy powinien uwzględnić
przy rozstrzyganiu o udzielonym wnioskodawcy upoważnieniu.
W projekcie umowy sprzedający zamieścił także takie postanowienia, które -
w razie ich zaakceptowania przez kupującego – byłby oświadczeniami
prowadzącymi do: 1) zabezpieczenia wierzytelności sprzedającego o zapłatę ceny
(hipoteka na odrębnej własności lokali); 2) zabezpieczenia interesów
sprzedającego przez stworzenie mu warunków do uzyskania w określonym czasie
tytułu wykonawczego pozwalającego na egzekucję wierzytelności przyszłej w chwili
zawarcia umowy o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty od ceny, o ile taka zostanie
udzielona kupującemu, a ten rozporządzi przedmiotem nabycia w sposób
uzasadniający powstanie tej wierzytelności, w związku z poddaniem się co do
21
niej egzekucji przez kupującego; 3) zadeklarowania współdziałania ze
sprzedającym w ustalaniu okoliczności doniosłych dla stwierdzenia, czy powstały
wierzytelności o zwrot bonifikaty oraz postępowaniu zmierzającym do ich
wyegzekwowania (przekazanie sprzedającemu wypisu aktu notarialnego, którym
dokonają sprzedaży nabytego prawa, przekazanie sprzedającemu informacji
o zmianie sposobu wykorzystywania nieruchomości); 4) określenie sposobu
rozliczenia zwaloryzowanej bonifikaty w razie wydzielenia z nieruchomości
gruntowej części, która przeznaczona zostanie na cel publiczny.
Wymienione wyżej postanowienia dodatkowe umowy zaproponowanej przez
sprzedającego powodują inne skutki niż oświadczenie, które w rozważanych
okolicznościach niewątpliwie musieliby złożyć wszyscy współużytkownicy wieczyści
dla ważnego nabycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, która
wejdzie w skład nieruchomości wspólnej w miejsce przysługujących im dotąd
udziałów w jej użytkowaniu wieczystym. Przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie
o zezwoleniu na złożenie także tych, oczekiwanych przez sprzedającego,
oświadczeń, Sąd musi rozważyć, czy ich treść i skutki pozostaną w związku
z przedmiotem tego wspólnego prawa, które jest poddane zarządowi. Taki związek
można by dostrzec w czynności, która ma dotknąć prawa tak silnie związanego
z przedmiotem zarządu, że bez siebie prawa te nie mogą istnieć (odrębna własność
lokalu i nieruchomość wspólna), ale nie sposób go dostrzegać w oświadczeniach,
które mają ułatwić sprzedającemu dochodzenie jego przyszłych roszczeń,
czy określać sposób rozliczenia wierzytelności sprzedającego, których powstanie
zależy od okoliczności niezwiązanych z czynnościami kupujących (przeznaczenie
nieruchomości na cel publiczny).
Jeśli sprzedający zaproponował kupującemu określoną treść umowy i nie
akceptuje od niej odstępstw, to oznacza to, że ocenie pod kątem spełnienia
przesłanek określonych w art. 199 k.c. musi podlegać cała, skonstruowana
w określony sposób, czynność. Oznacza to, że ocenie Sądu musi podlegać każde
z oświadczeń woli i wiedzy, od złożenia którego sprzedający uzależnia zawarcie
z nim umowy. Skoro art. 32 u.g.n. nie jest podstawą roszczenia użytkownika
wieczystego o zawarcie z nim umowy prowadzącej do sprzedania mu udziału
we własności nieruchomości w miejsce udziału w użytkowaniu wieczystym,
22
to wyeliminowanie przez Sąd tych oświadczeń zaproponowanych
w przygotowanym przez sprzedawcę projekcie umowy, na których złożenie
nie może wnioskodawcy zezwolić, będzie miało zapewne taki skutek,
że do planowanej czynności w ogóle nie dojdzie, bo sprzedający odmówi zawarcia
umowy o innej treści niż proponował. Trzeba też zwrócić uwagę,
że rozstrzygnięcie sądu wydane na podstawie art. 199 k.c. powinno odwoływać się
do pojęć używanych w systemie prawnym w sytuacjach, do których
to rozstrzygnięcie się odnosi (odpis aktu notarialnego – wypis aktu notarialnego,
hipoteka kaucyjna - aktualnie - hipoteka).
W podsumowaniu trzeba stwierdzić, że trudno jest spółdzielni mieszkaniowej
odmówić możliwości nabycia prawa własności zabudowanego gruntu w jej
zasobach w miejsce jego użytkowania wieczystego, na tej drodze, która
przewidziana jest dla wszystkich uczestników obrotu prawnego i polega na złożeniu
właścicielowi oferty jej nabycia na podstawie umowy. Gdyby jednak doprowadzenie
do zawarcia umowy o przeniesieniu na współwłasność wszystkich
współuprawnionych udziałów w nieruchomości, która pozostaje w ich
współużytkowaniu wieczystym było w każdym przypadku możliwe przy
wykorzystaniu obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami
i kodeksu cywilnego, to ustawodawca zapewne by nie tworzył odmiennej drogi
osiągnięcia tego celu w ustawie o przekształceniu prawa użytkowanie wieczyste
we własność.
7. Otwarty charakter zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu sprawia, że nie jest możliwe
podjęcie uchwały, która by miała walor abstrakcyjnej wypowiedzi na temat tych
oświadczeń wiedzy i woli, które na podstawie art. 199 k.c., jako mieszczące się
w zakresie zarządu wspólnym prawem, mogą być objęte zezwoleniem sądu
udzielonym wnioskodawcy zabiegającemu o zawarcie umowy sprzedaży
na współwłasność gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej jego
dotychczasowym współużytkownikom wieczystym. Pewna część tego zagadnienia
została już w relacjach między stronami rozstrzygnięta prawomocnym
postanowieniem Sądu Rejonowego (por. pkt 6), część zagadnienia została
przedstawiona przy błędnym (jak wyjaśniono w pkt 1) założeniu, że strony
23
postępowania tworzą „wspólnotę mieszkaniową, w której liczba wyodrębnionych
lokali wraz z lokalami niewyodrębnionymi, należącymi do dotychczasowego
właściciela jest większa niż 7”. Wątpliwości, które można zakwalifikować jako
poważne rzeczywiście budzi kwestia, czy na podstawie art. 199 k.c. sąd w sporze
między współuprawnionymi może zezwolić na dokonanie takiej czynności prawnej,
która polega na zawarciu umowy odnoszącej się bezpośrednio do zarządzanego
prawa i prowadzącej do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu nim (nabycie na współwłasność nieruchomości ze skutkiem w postaci
wygaśnięcia współużytkowania wieczystego tej nieruchomości w warunkach, gdy
ustalenie ceny, za którą poszczególni współużytkownicy wieczyści mają kupić
własność gruntu wymaga złożenia oświadczeń o faktach, które ich tylko dotyczą,
a kontrahent oczekuje, że zostaną złożone w umowie), ale ponadto prowadzącej
do obciążenia hipoteką prawa związanego ze wspólnym prawem w celu
zabezpieczenia wierzytelności sprzedawcy o zapłatę ceny oraz do złożenia
oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do wierzytelności przyszłej o zwrot
bonifikaty udzielonej nabywcy, gdyby rozporządził nabytym prawem w określony
sposób. Sąd Okręgowy nie rozważył charakteru tych oświadczeń, jako czynności
z zakresu zarządu wspólnym prawem i ich znaczenia dla umowy zaproponowanej
przez sprzedawcę. Bogactwo stanów faktycznych, związanych z różną treścią
umów zawieranych na podstawie art. 32 u.g.n. sprawia, że Sąd Najwyższy
nie może wymienić wszystkich oświadczeń, które mogą złożyć się na elementy
treści czynności prawnej prowadzącej do nabycia nieruchomości na współwłasność
przez jej dotychczasowych współużytkowników wieczystych.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ustalony jest pogląd, że zagadnienie
prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia (art. 390 § 1 k.p.c.) nie może sprowadzać się do pytania o sposób
rozstrzygnięcia konkretnej sprawy (zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego
z 10 maja 2007 r., III UZP 1/07, OSNP 2008, nr 3-4, poz. 49). W uzasadnieniu
postanowienia z 29 października 2009 r., III CZP 74/09 (nie publ.), Sąd Najwyższy
wyjaśnił, że jego zadaniem nie jest zastępowanie sądów powszechnych
w orzekaniu, poprzez dokonywanie zwykłej, przynależnej każdemu sądowi
interpretacji przepisów, z wykorzystaniem wiedzy, jaką niosą same te przepisy oraz
24
ich rozumienie w dotychczasowym orzecznictwie i doktrynie prawa; w takich
okolicznościach nie formułuje się zagadnień prawnych, o których mowa w art. 390
§ 1 k.p.c.
W związku z powyższym orzeczono, jak w sentencji.