Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 170/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 lutego 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Irena Gromska-Szuster
w sprawie z powództwa Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych "P."
w K.
przeciwko J. B. i T. B.
o nakazanie sprzedaży,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 13 lutego 2014 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 30 października 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 28 marca 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo
Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych „P." (dalej: „Wspólnota"), o nakazanie
pozwanym, J. i T. B., na podstawie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (Dz.U. 2000.80.903 ze zm. - dalej: „u.w.l.") sprzedaży, w drodze
licytacji według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji
z nieruchomości, siedmiu oznaczonych lokali przy wymienionej ulicy, stanowiących
własność pozwanych.
Sąd Apelacyjny, wyrokiem z dnia 30 października 2012 r., zmienił na skutek
apelacji Wspólnoty wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że - uwzględniając
w całości powództwo - nakazał licytacyjną sprzedaż lokali pozwanych,
oznaczonych numerami: 1 (z pomieszczeniem przynależnym), 0.03, 0.07, 0.08,
0.09, 0.11, 0.12, wraz ze związanymi z tymi lokalami ułamkowymi prawami do
nieruchomości wspólnej.
W grudniu 2008 r., w dwunastym miesiącu od powstania Wspólnoty, pozwani
zaprzestali regulowania w pełnej wysokości należnych od nich opłat, o których
mowa w art. 15 u.w.l., ze względu na konflikt między członkami Wspólnoty co do
statusu lokali położonych w przyziemiach (nr 0.03, 0.07, 0.08, 0.09, 0.11, 0.12):
zdaniem pozwanych, nie są to lokale użytkowe. Pozwani, których udział we
wspólnej nieruchomości wynosi 10,48%, są zobowiązani do uiszczenia na poczet
kosztów zarządu tą nieruchomością miesięcznie 2 802,67 zł. W dniu orzekania
przez Sąd Okręgowy oraz przez Sąd Apelacyjny zaległość pozwanych z tytułu
należnych od nich opłat wynosiła około 14 000 zł. W latach poprzednich zaległości
pozwanych opiewały na kwoty: 3 500 zł - koniec 2008 r.; 17 700 - koniec 2009 r.;
5 800 zł - koniec 2010 r.; 29 371 zł - koniec 2011 r. Zaległych należności z tytułu
opłat Wspólnota dochodziła od pozwanych na drodze sądowej. Zasądzone od nich
prawomocnie kwoty uiszczali oni dobrowolnie. Raz tylko wobec nich podjęta została
egzekucja, zakończyła się ona jednak umorzeniem postępowania egzekucyjnego
ze względu na dobrowolną zapłatę dochodzonej kwoty. Wartość lokali pozwanych
została określona na kwotę 414 817 zł. Przytoczony wyżej stan faktyczny sprawy,
3
stanowiący podstawę wydania zaskarżonego wyroku, ustalony w głównej mierze na
podstawie materiału zebranego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, uzasadniał,
w ocenie Sądu Apelacyjnego, uwzględnienie powództwa na podstawie art. 16 ust. 1
u.w.l. Stanowił on, zdaniem Sądu Apelacyjnego, objęty zakresem zastosowania art.
16 ust. 1 u.w.l. przypadek długotrwałego zalegania z zapłatą opłat należnych od
właścicieli lokali. Sankcja w postaci przymusowej sprzedaży lokalu wkracza
wprawdzie w sferę prawa własności członka wspólnoty - jest więc sankcją bardzo
surową, dlatego może być stosowana tylko wyjątkowo, w ostateczności - w sprawie
jednak wystąpił przypadek uzasadniający zastosowanie tego bardzo surowego,
ostatecznego środka. Pozwani od około 4 lat uparcie odmawiają płacenia
należności w pełnej wysokości, mimo wielu przegranych spraw sądowych,
w których ustalona została zasada ponoszenia opłat na korzyść Wspólnoty.
Niewnoszenie przez pozwanych opłat w pełnej wysokości nie jest przy tym
wynikiem obiektywnych trudności, ale świadomych decyzji pozwanych.
Takie postępowanie pozwanych niesie ryzyko destabilizacji finansowej Wspólnoty.
Zwłaszcza jeśli się uwzględni charakter powodowej wspólnoty. Jest ona wspólnotą
lokali użytkowych, w konsekwencji destabilizacja finansowa zagraża renomie
budynku, w którym znajdują się lokale, i tym samym mniejszym zainteresowaniem
podmiotów zewnętrznych wynajmowaniem tych lokali. Właściciele pozostałych
lokali, chcąc uniknąć tych niekorzystnych konsekwencji, pokrywają niedobory
finansowe spowodowane przez pozwanych. W rezultacie kredytują ich do czasu
wyegzekwowania należnych od nich opłat w kolejnym procesie, angażującym przy
tym czas i środki pieniężne.
Skarżąc w całości wyrok Sądu Apelacyjnego, pozwani przytoczyli jako
podstawę kasacyjną naruszenie art. 16 ust. 1 u.w.l. przez przyjęcie w zaskarżonym
wyroku, że przy wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l. nie mają znaczenia: rodzaj i wysokość
zadłużenia, stosunek zadłużenia do wartości lokalu oraz realne skutki zadłużenia.
Powołali się także na to, że przepis ten powinien być stosowany tylko w sytuacjach
nadzwyczajnych, gdy długotrwałe zaleganie z opłatami jest znaczące i stanowi
zagrożenie dla funkcjonowania wspólnoty. Ponadto poinformowali, że lokal nr 1
został przez nich sprzedany po wydaniu przez Sąd Apelacyjny zaskarżonego
wyroku. Na okoliczność tę powołała się również strona powodowa.
4
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Założeniem postępowania kasacyjnego jest kontrola prawidłowości
zastosowania prawa przez sąd drugiej instancji (zob. art. 3981
, 3983
i art. 39813
k.p.c.). Rozpoznając skargę kasacyjną Sąd Najwyższy uwzględnia więc zarówno
stan prawny, jak i faktyczny, z chwili wyrokowania przez sąd odwoławczy (art. 316
w związku z art. 391 § 1 k.p.c.). W rezultacie sprzedaż przez pozwanych po
wydaniu zaskarżonego wyroku lokalu nr 1 nie mogła mieć wpływu na rozpoznanie
wniesionej w sprawie skargi kasacyjnej (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia:
10 czerwca 1997 r., II CKN 180/97; 30 kwietnia 1998 r., III CKN 316/98; 25 marca
1999 r, III CKN 451/98; 22 kwietnia 1999 r., II CKN 284/98; 16 stycznia 2004 r.
III CK 266/02).
Przytoczony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 16 ust. 1 u.w.l.
podlegał zatem, zgodnie z wskazanym założeniem, rozpoznaniu z uwzględnieniem
stanu fatycznego stanowiącego podstawę wydania zaskarżonego wyroku.
Według art. 16 ust. 1 u.w.l., jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale
z zapłatą należnych od niego opłat lub w sposób rażący bądź uporczywy wykracza
przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe
zachowanie czyni uciążliwe korzystanie z innych lokali lub z nieruchomości
wspólnej, wspólnota mieszkaniowa może żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu
w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego
o egzekucji z nieruchomości.
Część tego przepisu, która stanowiła podstawę prawną zaskarżonego
wyroku - pozwalająca na orzeczenie przez sąd na żądanie wspólnoty nakazu
sprzedaży licytacyjnej lokalu, jeżeli jego właściciel długotrwale zalega z zapłatą
należnych opłat - była przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego na skutek
skargi konstytucyjnej zarzucającej wysłowionej w art. 16 u.w.l. ust. 1 normie
sprzeczność z zasadami wywodzonymi w art. 64 i 31 ust. 3 Konstytucji RP. W
wyroku z dnia 29 lipca 2013 r., SK 12/12, Trybunał Konstytucyjny uznał art. 16 ust.
1 u.w.l. w zakresie, w jakim przewiduje on możliwość wystąpienia wspólnoty
mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu członka tej wspólnoty
długotrwale zalegającego z należnymi opłatami, za zgodny zarówno z art. 64 ust. 1
5
w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, jak i z art. 64 ust. 2
Konstytucji.
Dokonując tej oceny, Trybunał Konstytucyjny miał na względzie
przeważający w orzecznictwie sądowym kierunek wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l.,
zgodnie z którym przewidziana w tym przepisie sankcja za długotrwałe zaleganie z
zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Jej zastosowanie,
według tego kierunku wykładni, jest co do zasady uzależniane nie tylko od
wysokości zaległej kwoty, ale i bezskuteczności wcześniejszych prób dochodzenia
zaległych należności na ogólnych zasadach oraz będącego konsekwencją tej
bezskuteczności ryzyka powstawania kolejnych zaległości i ponoszenia
dodatkowych kosztów dochodzenia nowych zaległości; uogólniając - zastosowanie
tej sankcji jest uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty
destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu
nieruchomości wspólnej. Według tego kierunku wykładni, odrzuca się możliwość
wykorzystania omawianej sankcji do rozstrzygania konfliktów między właścicielami
lokali, dotyczących zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.
Jednocześnie nakazuje się uwzględnienie przy rozpatrywaniu możliwości
zastosowania tej sankcji okoliczności osobistych po stronie dłużnika, mogących
usprawiedliwiać powstanie jego zaległości. Istnienie takich okoliczności traktuje się
jako przeszkodę do zastosowania tej sankcji.
Według Trybunału Konstytucyjnego, tak interpretowany art. 16 ust. 1 u.w.l.
w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej
z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu członka tej wspólnoty długotrwale
zalegającego z należnymi opłatami, spełnia, mimo przewidzianej w nim bardzo
surowej sankcji wkraczającej w prawo własności, przewidziane w art. 31 ust. 3
Konstytucji RP kryteria uzasadniające ingerencję w to prawo. Uregulowanie to jest
przydatne i zarazem niezbędne do ochrony porządku publicznego oraz praw
i wolności pozostałych członków wspólnoty, gdy użyte wcześniej inne, łagodniejsze,
ogólnie stosowane w tych celach środki prawne okazują się nieefektywne.
Jednocześnie przewidziana w tym uregulowaniu sankcja nie jest nadmierna.
Pozostaje w odpowiedniej proporcji do założonego jej celu. Ograniczenie prawa
6
własności wskutek tej sankcji ma dostateczne usprawiedliwienie w ochronie praw
pozostałych właścicieli lokali, jest adekwatne do stopnia naruszenia ich interesów.
Sąd Apelacyjny, wydając zaskarżony wyrok, zastosował art. 16 ust. 1 u.w.l.
w zakresie, w jakim przewiduje on możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej
z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu członka tej wspólnoty długotrwale
zalegającego z należnymi opłatami, w sposób odpowiadający przedstawionej,
przeważającej w orzecznictwie sądowym wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l., przyjętej
przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r., SK 12/12, przy
ocenie zgodności tego przepisu z Konstytucją; warto przy tym zauważyć,
że Trybunał Konstytucyjny w wyroku tym, omawiając stanowisko judykatury,
odwołał się kilkakrotnie aprobująco do zaskarżonego przez pozwanych
rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego.
Choć wysokość zadłużenia pozwanych w chwili wyrokowania przez Sąd
Apelacyjny (około 14 000 zł), rzeczywiście pozostawała w istotnej dysproporcji do
wartości lokali pozwanych (414 817 zł) - stanowiła tylko około 3% tej wartości i nie
przekraczała sumy pięciu miesięcznych opłat obciążających pozwanych -
w sprawie istniały przesłanki do zastosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. Przepis ten nie
wymaga, aby kwota zaległości pozostawała w określonej proporcji do wartości
lokalu zadłużonego członka wspólnoty. Zastosowanie przewidzianej w tym
przepisie sankcji uzależnia on od stwierdzenia długotrwałego - w omówionym wyżej
znaczeniu - zalegania przez pozwanego właściciela lokalu z zapłatą należnych
opłat. W sprawie, stwierdzając istnienie tej przesłanki, należało mieć na względzie
nie tylko wysokość zaległości pozwanych w chwili wyrokowania, ale i to - jak trafnie
uznał Sąd Apelacyjny - że była to kolejna zaległość; i choć poprzednie zostały
uregulowane po zasądzeniu na rzecz Wspólnoty, to stan zadłużenia pozwanych
wobec Wspólnoty istniał na pewnym poziomie w istocie od wielu lat, przerywany
tylko kolejnymi orzeczeniami zasądzającymi od pozwanych powstające nowe ich
zaległości. Taki, utrzymujący się przez wiele lat, stan Sąd Apelacyjny trafnie ocenił
jako zagrażający w sposób istotny interesom strony powodowej jako wspólnoty
lokali użytkowych i tym samym - wobec bezskuteczności innych podejmowanych
wcześniej względem pozwanych środków prawnych - uzasadniający zastosowanie
w stosunku do pozwanych sankcji przewidzianej w art. 16 ust. 1 u.w.l.
7
Podjętemu przez Sąd Apelacyjny rozstrzygnięciu nie sprzeciwiało się to,
że pozwani byli właścicielami kilku lokali, a konflikt, z którego powodu nie
uiszczali oni opłat w pełnej wysokości dotyczył tylko części ich lokali. Nie mogło
z tego powodu dojść do ograniczenia orzeczenia sądu jedynie do tej części lokali.
Opłaty, z którymi zalegali pozwani, stanowią pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną (art. 14 u.w.l.). W związku z tym, jeżeli pozwany członek
wspólnoty, będący właścicielem kilku lokali, zalega z opłatami na pokrycie kosztów
zarządu nieruchomością wspólną, a zaległość ta jest długotrwała w rozumieniu art.
16 ust. 1 u.w.l., to przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić
do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale.
Ze względu na bezzasadność podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu
naruszenia art. 16 ust. 1 u.w.l., Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39814
k.p.c.
jak w sentencji.