Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 353/13
POSTANOWIENIE
Dnia 27 lutego 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Marian Kocon
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Banku [...] Spółki Akcyjnej w W.
przy uczestnictwie M.
z siedzibą w S. (Księstwo Liechtenstein) i E. D.
o wykreślenie hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej w kwocie 27.958.907,50 zł
z księgi wieczystej […] (macierzystej) oraz z 77 ksiąg wieczystych nieruchomości
współobciążonych (lokalowych), w tym z księgi wieczystej […],
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 27 lutego 2014 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania M. z siedzibą w S. (Księstwo
Liechtenstein)
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 17 grudnia 2012 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Postanowieniem z dnia 17 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy w K. w sprawie z
wniosku Banku […] z udziałem M. z siedzibą w S. (Księstwo Lichtenstein – dalej
jako M.), G. K. jako Syndyka masy upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej P. w K. w
upadłości i E. D. o wykreślenie hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej w kwocie
27.958.907,50 zł z księgi wieczystej […] (macierzystej) i 77 ksiąg wieczystych
nieruchomości współobciążonych (lokalowych), w tym z księgi wieczystej […]
oddalił apelację uczestnika M. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 20
sierpnia 2012 r.
Postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym.
Spółdzielnia Mieszkaniowa P. w upadłości jest współwłaścicielką
nieruchomości stanowiącej działkę 124/3 położonej w K. przy ul. P. 18,
zabudowanej budynkiem użytkowo apartamentowym, w którym część lokali została
wyodrębniona z przeniesieniem własności na rzecz innych osób. Dla nieruchomości
prowadzona jest księga wieczysta Kw nr […] (w systemie elektronicznym […]). W
dziale III tej księgi jest wpis o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację upadłej
spółdzielni (postanowieniem z 14 listopada 2008 r.), a w dziale IV hipoteka
przymusowa łączna kaucyjna do kwoty 27.958.907, 50 zł współobciążająca
nieruchomości opisane w Kw nr […] i innych na rzecz M., pierwotnie ustanowiona
na rzecz Banku […]. W budynku znajduje się lokal użytkowy nr 719, dla którego
została założona księga wieczysta Kw nr […] (w systemie elektronicznym […]). W
dniu 13 kwietnia 2012 r. Syndyk masy upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej P. w
upadłości i Bank […] zawarli notarialną umowę sprzedaży upadłego
przedsiębiorstwa prowadzonego pod firmą Spółdzielni Mieszkaniowej P., czyli
przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551
§ 1 k.c. W skład przedmiotu sprzedaży
wszedł między innymi udział upadłej do 337.642/1.000.000 części we własności
nieruchomości gruntowej zabudowanej kilkupiętrowym budynkiem
wielomieszkaniowym, objętej księgą wieczystą […], a także udział upadłej do 39/64
części we własności nieruchomości lokalowej w budynku przy ul. P. 18, objętej
księgą wieczystą […]. Udział upadłej Spółdzielni w nieruchomości macierzystej był
obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych praw
3
do lokalu przysługujących osobom fizycznym oraz Bankowi […] w przypadku 39
lokali. Na nieruchomości macierzystej i na lokalach z niej wyodrębnionych
ustanowiona była hipoteka przymusowa kaucyjna w wysokości wcześniej
wskazanej na rzecz M.
W § 7 umowy zawarty został wniosek o:
- wykreślenie z działu II księgi wieczystej […] (macierzystej) i […] (lokalowej)
Spółdzielni Mieszkaniowej P. w upadłości i wpisanie Banku […] jako
właściciela na podstawie umowy sprzedaży z 13 kwietnia 2012 r. oraz art. 45
ust. 3 u.s.m. i art. 241
ustawy z dnia 8 lipca 1982 r. (jedn. tekst: Dz. U. 2013
r., poz. 707 - dalej jako u.k.w.h.),
- wykreślenie z działu IV księgi macierzystej i z działu IV każdej z ksiąg
wieczystych założonych dla wyodrębnionych nieruchomości lokalowych
i współobciążonych (w tym Kw nr [...]) hipoteki przymusowej łącznej
kaucyjnej przysługującej M. na podstawie umowy sprzedaży z dnia
13 kwietnia 2012 r. i art. 317 prawa upadłościowego i naprawczego – ustawa
z dnia 28 lutego 2013 r. (Dz. U. Nr 60, poz. 535 ze zm. - dalej u.p.u.n.).
Referendarz sądowy w dniu 18 maja 2012 r. dokonał wpisów w księdze wieczystej
macierzystej i w księgach wieczystych lokalowych zgodnie z wnioskiem.
Sąd Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 20 sierpnia 2012 r. utrzymał w mocy
zaskarżony przez M. wpis. Wierzyciel hipoteczny M. wniósł skargę na wpis
referendarza w części dotyczącej wykreślenia hipoteki, w której domagał się
oddalenia wniosku w tym zakresie i dokonania wpisu hipoteki w kwocie wyżej
określonej na swoją rzecz do księgi macierzystej i ksiąg lokalowych w tym do księgi
wieczystej A. M. Kw nr […]. Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 20 sierpnia
2009 r. utrzymał w mocy zaskarżony wpis. W uzasadnieniu postanowienia wskazał,
że w dniu sporządzenia umowy sprzedaży przedsiębiorstwa, tj. 13 kwietnia 2012 r.
z nieruchomości było wyodrębnionych 179 lokali, a dla 77 założono księgi
wieczyste dla własnościowego prawa lokalu. Natomiast do dnia orzekania z
nieruchomości macierzystej wyodrębniono łącznie 218 lokali w tym 39 powstałych
w wyniku przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo odrębnej własności na
rzecz wnioskodawcy. Pozostałych lokali powstałych w wyniku takiego
4
przekształcenia nie wyodrębniono z uwagi na brak wniosku wieczystoksięgowego,
w związku z czym w dziale III księgi macierzystej wpisano ostrzeżenie o powyższej
niezgodności. Rozpoznający skargę Sąd uznał, że nie doszło do naruszenia art. 94
zd. 1 u.k.w.h. i art. 317 ust. 2 u.p.u.n. Przyjął, że do wykreślenia hipoteki
obciążającej nieruchomość wchodzącą w skład zbywanego przedsiębiorstwa
upadłego nie jest potrzebna zgoda wierzyciela hipotecznego, ani jego oświadczenie
o wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, gdyż wpis wykreślenia nie
ma charakteru konstytutywnego w przeciwieństwie do wpisu samej hipoteki.
Wskazał, że na podstawie art. 317 ust. 2 u.p.u.n. wygasają z mocy prawa
ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość wchodzącą w skład
przedsiębiorstwa. Podstawą wykreślenia hipoteki jest w takiej sytuacji umowa
sprzedaży przedsiębiorstwa. Przedmiotowa umowa sprzedaży z dnia 13 kwietnia
2012 r. zawiera czynność prawną spełniającą wszystkie wymogi z art. 535 k.c.,
której przedmiotem jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551
k.c.
W apelacji od tego postanowienia uczestnik M. zarzucił naruszenie art. 94
u.k.w.h., art. 317 ust. 2 u.p.u.n. i art. 1718
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz.U. 2013, poz. 1222 - dalej u.s.m.)
przez przyjęcie, że w wyniku zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży
przedsiębiorstwa spółdzielni doszło do nabycia przez Bank współwłasności
nieruchomości obciążonej hipoteką łączną i w konsekwencji do wygaśnięcia
hipoteki. Zgodnie bowiem z art. 1718
ust. 1 u.s.m. zbycie w toku postępowania
upadłościowego budynku wchodzącego w skład upadłej spółdzielni albo udziału
w takim budynku na rzecz nabywcy niebędącego spółdzielnią mieszkaniowa
powoduje przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
w prawo odrębnej własności lokalu. Jest to równoznaczne z podziałem takiej
nieruchomości, a w takiej sytuacji ma zastosowanie art. 76 ust. 1 u.k.w.h., zgodnie
z którym w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas ją obciążająca
przekształca się w hipotekę łączną obciążającą wszystkie nieruchomości utworzone
przez podział. Skarżący podnosił, że wygaśnięcie hipoteki na podstawie art. 317
ust. 2 zd. 2 u.p.u.n. nie pociąga za sobą wygaśnięcia hipoteki łącznej powstałej na
podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h., na nieruchomościach lokalowych wyodrębnionych
z budynku upadłej na podstawie art. 1718
ust. 1 u.s.m. Skarżący nie zgodzi się
5
z poglądem sądu, że przy sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego art. 535 k.c.
stosuje się odpowiednio. Istotą umowy sprzedaży jest zobowiązanie sprzedawcy
do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i wydanie jej kupującemu, gdy
tymczasem w odniesienia do przedmiotowej nieruchomości do takiego
przeniesienia nie doszło z uwagi na zastosowanie z art. 1718
u.s.m.
Sąd Okręgowy w K. nie podzielił tych zarzutów. W uzasadnieniu swojego
stanowiska wskazał, że wygaśnięcie hipoteki nie powoduje wygaśnięcia
wierzytelności nią zabezpieczonej, wierzyciel hipoteczny może więc uzyskać
zaspokojenie wierzytelności z ceny uzyskanej za zbycie obciążonej wcześniej
nieruchomości lub z innego majtku upadłego. W okolicznościach sprawy powinien
żądać zaspokojenia od dłużnika głównego, za którego poręczyła upadła
spółdzielnia. Sąd Okręgowy przyjął, że nie doszło do naruszenia art. 535 k.c.
wskazując na możliwe - na mocy przepisu szczególnego - odstępstwo od zasady,
że skutkiem umowy sprzedaży nieruchomości jest przejście własności na
kupującego, co wynika z art. 155 § 1 k.c. Takim przepisem szczególnym stosunku
do art. 535 k.c. jest art.1718
ust. 1 u.s.m. Skoro więc doszło do sprzedaży
przedsiębiorstwa upadłego, to jego skutkiem jest wygaśnięcie hipoteki obciążającej
spółdzielczą nieruchomość (art. 313 ust. 2 zd. 1 i art. 317 ust 2 zd. 2 u.p.u.n).
W miejsce hipoteki wierzyciel uzyskał prawo do zaspokojenia z ceny sprzedaży
przedsiębiorstwa (art. 313 ust. 2 zd. 2 u.p.u.n.). Sprzedaż wywołała podwójny
skutek w postaci wyjścia nieruchomości z majątku upadłego połączonego
z wygaśnięciem hipoteki ją obciążającej oraz w postaci przekształcenia się
spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu
na podstawie art.1718
u.s.m. Nie zostały tym samym naruszone dalsze podniesione
w zarzutach apelacji przepisy. Nadto Sąd Okręgowy stwierdził, że wygaśnięcie
hipoteki obciążającej udział upadłej w nieruchomości zabudowanej Kw […]
pociągnęło za sobą wygaśnięcie hipoteki łącznej na nieruchomościach lokalowych
wyodrębnionych przed sprzedażą upadłościową, co wynika z łącznego charakteru
hipoteki, którą należy traktować jako jedną całość. Wskazał też, że przedmiotem
sprzedaży upadłościowej było przedsiębiorstwo spółdzielni, w skład którego
wchodził nie tylko udział spółdzielni w prawie własności nieruchomości
zabudowanej budynkiem z lokalami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, ale i prawo
6
zarządu całą nieruchomością, a więc częścią objętą prawami osób trzecich.
Nabywca przedsiębiorstwa upadłego nabył je w stanie wolnym od obciążeń,
a wygaśnięcie hipoteki na podstawie art. 317 ust. 2 zd. 3 dotyczy w całości tego
składnika przedsiębiorstwa.
Postanowienie Sądu Okręgowego zaskarżył uczestnik M., zarzucając
skardze kasacyjnej naruszenie:
1) art. 94 u.k.w.h. i art. 317 ust. 2 u.p.u.n. przez przyjęcie, że hipoteka
łączna obciążająca nieruchomość lokalową wyodrębnioną uprzednio
z nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej wygasa także w stosunku do
tej nieruchomości lokalowej wskutek zawarcia przez syndyka
w postępowaniu upadłościowym umowy sprzedaży przedsiębiorstwa
spółdzielni obejmującego współwłasność nieruchomości obciążonej hipoteką
łączną, z której ta nieruchomość lokalowa została wyodrębniona,
2) art. 535 k.c., art. 1718
u.s.m. przez przyjęcie, że w wyniku zawarcia umowy
sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa spółdzielni
nabywcy nie będącemu spółdzielnią mieszkaniową doszło do nabycia
przez tego nabywcę współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką
łączną, co skutkowało wygaśnięciem hipoteki.
W uzasadnieniu podstaw skargi kasacyjnej przywołał argumentację
przytoczoną uprzednio na poparcie zarzutów apelacji.
Wnosił o uchylenie postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Sądu
Rejonowego w K. i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego
rozpoznania lub uchylenie postanowień obu Sądów i zmianę orzeczenia przez
wpisanie w dziale IV Kw […] hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej na rzecz
uczestnika M. i zasądzenie od wnioskodawcy kosztów postępowania.
Zbycie przedsiębiorstwa upadłego (art. 317 u.p.u.n.) powoduje przeniesienie
na nabywcę ogółu elementów (rzeczy i praw) wchodzących w jego skład,
przykładowo wymienionych w art. 551
k.c., chyba że co innego wynika z treści
czynności prawnej albo z przepisów szczególnych (art. 552
k.c.).
Nabycie przedsiębiorstwa w upadłości, podobnie jak nabycie ruchomości,
czy nieruchomości, ma charakter nabycia pierwotnego. Zasada ta doznaje
7
wyjątków wynikających z przepisów szczególnych. Wyjątek taki w przypadku
nabycia przedsiębiorstwa polega na utrzymaniu w mocy niektórych obciążeń
określonych w art. 313 ust. 3 i 4.
Zgodnie z art. 1718
u.s.m., jeżeli w toku postępowania upadłościowego
obejmującego likwidację majątku upadłej spółdzielni mieszkaniowej nabywcą
budynku lub udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu
lub we własność domu jednorodzinnego. Przekształcenie dokonuje się z mocy
samego prawa, nie wymaga więc składania oświadczeń woli. Powstanie w drodze
tego przekształcenia odrębnej własności lokalu, odmiennie niż ustanowienie
odrębnej własności lokalu w drodze czynności prawnej, nie wymaga wpisu
w księdze wieczystej. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu następuje z chwilą
sprzedaży budynku lub udziału w budynku, w którym znajdują się lokale będące
przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przepis art. 1718
u.s.m., tak jak art. 16 ust. 1 u.s.m. w odniesieniu do lokatorskiego prawa
do lokalu wiąże skutek przekształcenia, ze sprzedażą w toku postępowania
upadłościowego budynku nabywcy nie będącemu spółdzielnią mieszkaniową.
Trafnie w piśmiennictwie wskazuje się na zmianę stanu prawnego w tym zakresie
stosunku do poprzedzających obecne unormowanie przepisów art. 222 i 231 oraz
art. 16 u.s.m. w poprzednim brzmieniu, które łączyły przekształcenie prawa do
lokalu z chwilą zakończenia likwidacji lub postępowania upadłościowego
oraz z dniem wykreślenia spółdzielni z rejestru po zakończeniu jej likwidacji lub
postępowania upadłościowego.
Przekształcenie w oparciu o art. 1718
u.s.m. własnościowego prawa do lokalu
w odrębną własności lokalu na rzecz osoby uprawnionej uprzednio z tytułu
spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu, którego podstawa nie wynika
z ustawy o postępowaniu upadłościowym, nie stanowi zbycia elementu
przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni, nie powoduje bowiem przejścia określonego
prawa na inny podmiot - nabywcę budynku lub udziału w budynku wchodzącego
w skład tego przedsiębiorstwa, w zamian za zapłatę jego równowartości, lecz
prowadzi do wygaśnięcie tego prawa. Jego celem nie jest spieniężenie majątku
8
upadłej i zapewnienie środków na zaspokojenie wierzycieli upadłej, a uprawniony
z hipoteki nie uzyskuje prawa do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny
uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Stanowisko takie,
sformułowane zostało w orzecznictwie, w oparciu o analogiczną argumentację
prawną, w odniesieniu do ustanowienia odrębnej własności lokalu przez syndyka
w toku upadłości likwidacyjnej spółdzielni mieszkaniowej. Jak wskazał Sąd
Najwyższy w postanowieniach z dnia z dnia 14 stycznia 2011 r., II CSK 361/10,
II CSK 364/10, (niepubl.) ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu
w jej zasobach, a następnie jego przeniesienie na rzecz osoby na rzecz osoby,
której dotychczas przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu
w celu zrealizowania roszczenia przewidzianego w art. 1714
nie może być
utożsamiane ze sprzedażą dokonaną w postępowaniu upadłościowym
w rozumieniu art. 313 ust 1 i 2 u.p.u.n. powołanego, obok art. 317 ust. 2 zd. 2
u.p.u.n. przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, jako
podstawa wygaśnięcia hipoteki.
Ustanowienie odrębnej własności lokali jest podziałem nieruchomości
zarówno z punktu widzenia prawnego, jak i ekonomicznego. Skutkiem takiego
podziału i ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu w obciążonej
hipoteką nieruchomości stanowiącej dotąd własność spółdzielni oraz przeniesienie
własności tego lokalu na rzecz innej osoby, co do zasady, powoduje powstanie
hipoteki łącznej (art. 76 u.k.w.h.), chyba że ten skutek w konkretnym przypadku
zostanie wyłączony działaniem przepisów szczególnych.
Zgodnie z art. 241
ust. 2 u.k.w.h., w razie przekształcenia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga
wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje
się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka
na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu obciąża nieruchomość.
Przepis ten dotyczy przekształceń uregulowanych w art. 1718
u.s.m.
W świetle powyższego uzasadnione okazały się zarzuty skarżącego
kwestionujące w oparciu o wskazane w nich przepisy podstawę faktyczną i prawną
zaskarżonego wpisu.
9
Z tych względów, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c., a w zakresie kosztów
postępowania na podstawie art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.
orzeczono jak w sentencji.