Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 8/14
UCHWAŁA
Dnia 28 marca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marta Romańska (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
SSN Dariusz Zawistowski
Protokolant Iwona Budzik
w sprawie z wniosku H. K., W. K. oraz M. K.
przy uczestnictwie Gminy B.
o zasiedzenie,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 28 marca 2014 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w S.
postanowieniem z dnia 20 września 2013 r.,
„Czy do terminu zasiedzenia własności nieruchomości
wnioskujący może doliczyć okres, w którym biegł dla niego termin do
nabycia przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego
przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu, a które to
użytkowanie wieczyste, przed upływem terminu do jego zasiedzenia
wygasło, z uwagi na upływ terminu na jaki została zawarta umowa
użytkowania wieczystego?"
podjął uchwałę:
Do biegu terminu zasiedzenia prawa własności
nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie
treści prawa użytkowania wieczystego.
2
Uzasadnienie
Wnioskodawczyni H. K. początkowo wniosła o stwierdzenie, że nabyła
przez zasiedzenie z dniem 15 października 1985 r. zabudowaną nieruchomość
gruntową stanowiącą działkę nr 309 w B., a w piśmie procesowym z 14 listopada
2012 r. wskazała, że prawem, które nabyła na tej drodze jest użytkowanie
wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 309 w B. oraz własność
posadowionych na niej budynków. W razie przypisania jej złej wiary, wniosła o
stwierdzenie, że do zasiedzenia doszło z dniem 2 października 2000 r. bądź z
dniem 2 października 2005 r.
Uczestnicy W. K. i M. K. poparli wniosek.
Uczestniczka Gmina B. wniosła o oddalenie wniosku zarzucając, że
wnioskodawczyni i jej maż W. K. byli traktowani jak użytkownicy wieczyści
nieruchomości, której dotyczy wniosek i aż do 2000 r., uiszczali z tego tytułu
należne opłaty. Uczestniczka wyjaśniła, że nie sprzeciwia się stwierdzeniu
zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego na rzecz H. K. i nie dąży do odebrania
jej nieruchomości, a jedynie podejmowała szereg działań mających na celu
skłonienie wnioskodawczyni do uregulowania jej stanu prawnego.
Postanowieniem z 20 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w B. oddalił wniosek.
Sąd ten ustalił, że w księdze wieczystej nr […], prowadzonej dla zabudowanej
nieruchomości w B. przy ulicy L. 4-4a, stanowiącej działkę nr 309, o powierzchni
0,1800 ha, jako właściciel wpisana jest Gmina B., a jako użytkownicy wieczyści
gruntu i właściciele posadowionych na nim budynków – A. K. i P. K., na prawach
wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy z 3 lipca 1959 r. o
oddaniu im gruntu w czasowe używanie (użytkowanie wieczyste) na okres 40 lat, tj.
do 3 lipca 1999 r.
Umową notarialną z 14 października 1974 r. A. K. i P. K. sprzedali
użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej działkę nr 309 oraz własność
posadowionych na niej budynków małżonkom W. K. i H. K., pod warunkiem, że
ówczesny Urząd Powiatowy nie skorzysta z prawa pierwokupu. Do przeniesienia
własności budynku mieszkalnego i gospodarczego oraz użytkowania wieczystego
gruntu miało dojść w terminie dziesięciu dni po bezskutecznym upływie
3
trzymiesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu przez Urząd
Powiatowy, a wnioskodawczyni i jej mąż zadeklarowali, że znana jest im treść
umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste sprzedającym i że
przyjmują na siebie obowiązki uiszczania opłat rocznych z tytułu jej użytkowania
wieczystego. Urząd Powiatowy w B. nie skorzystał z prawa pierwokupu
nieruchomości będącej przedmiotem umowy, a 14 października 1974 r.
sprzedający wydali ją w posiadanie kupujących. Od tego dnia kupujący byli
traktowani jak użytkownicy wieczyści tej nieruchomości.
22 czerwca 1977 r. i 22 lipca 1980 r., W. K. wystąpił do Urzędu Miejskiego
w B. o wydanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na działce nr 309, a
27 grudnia 1984 r. o wydanie pozwolenia na budowę wiaty usługowo -
magazynowej. Wnioski te zostały uwzględnione. Do 3 lipca 1999 r. Urząd Miejski w
B. wydawał decyzje ustalające wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości i kierował je do W. i H. K., którzy opłaty te uiszczali.
Umowami z 7 kwietnia 1998 r. W. K. i H. K. wyłączyli ustawową wspólność
majątkową małżeńską i ustanowili pomiędzy sobą ustrój rozdzielności majątkowej
oraz podzielili swój majątek wspólny. W. K. przeniósł na H. K. swój udział w prawie
użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ulicy L. w B. oraz
własność posadowionych na niej budynków, zastrzegając, że nieruchomość ta ma
nieuregulowany stan prawny, bowiem nie została sporządzona umowa
przenosząca na rzecz małżonków prawo użytkowania wieczystego i własności
budynków. Wnioskodawczyni 29 grudnia 2000 r. wystąpiła do Urzędu Miejskiego
w B. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo jej
własności.
Gmina B. w 2005 r. zażądała od wnioskodawczyni kwoty 11.542,50 zł, jako
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, której dotyczy
postępowanie, a jednocześnie poinformowała ją o stanie prawnym tej
nieruchomości.
Przedstawiony wyżej stan faktyczny pomiędzy stronami był bezsporny.
W ocenie Sądu Rejonowego, wnioskodawczyni była posiadaczem samoistnym
nieruchomości, której dotyczy wniosek w zakresie treści prawa użytkowania
wieczystego do 3 lipca 1999 r. w złej wierze. Bieg terminu zasiedzenia rozpoczął
4
się na rzecz wnioskodawczyni z dniem zawarcia warunkowej umowy sprzedaży
użytkowania wieczystego, tj. 14 października 1974 r. Dla nabycia tego prawa przez
zasiedzenie wnioskodawczyni powinna wykonywać posiadanie przez 30 lat, gdyż
krótsze terminy posiadania wymagane dla nabycia prawa przez zasiedzenie (tj. 10
i 20 lat), określone w art. 172 k.c. w brzmieniu obowiązującym przed jego
znowelizowaniem ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny
(Dz. U. Nr 55, poz. 321), miały zastosowanie do zasiedzenia, które nastąpiłoby
przed 1 października 1990 r. Wnioskodawczyni nabyłaby zatem użytkowanie
wieczyste nieruchomości, której dotyczy wniosek przez zasiedzenie z dniem
14 października 2004 r., gdyby prawo to wówczas jeszcze istniało. Stało się to
niemożliwe skoro prawo wygasło wcześniej. Wnioskodawczyni nie nabyła przez
zasiedzenie prawa własności nieruchomości, której dotyczy wniosek, bowiem jej
władztwo nad tą nieruchomością nie miało cech właścicielskich.
Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawczyni od postanowienia Sądu
Rejonowego w B. powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości,
które Sąd Okręgowy w S. postanowieniem z 20 września 2013 r. przedstawił do
rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, nadając mu formę pytania: „czy do terminu
zasiedzenia własności nieruchomości wnioskujący może doliczyć okres, w którym
biegł dla niego termin do nabycia przez zasiedzenie prawa użytkowania
wieczystego przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu, a które to
użytkowanie wieczyste, przed upływem terminu do jego zasiedzenia wygasło, z
uwagi na upływ terminu na jaki została zawarta umowa użytkowania wieczystego”.
Sąd Okręgowy stwierdził, że u podstaw nabycia własności nieruchomości
przez zasiedzenie legło założenie, że na skutek upływu czasu, przewidzianego
w art. 172 k.c., zależnie od dobrej lub złej wiary posiadacza, następuje zmiana
w sferze własności. Każdy rodzaj posiadania ma swój indywidualny, specyficzny
charakter i może doprowadzić do nabycia konkretnego prawa. Cech posiadania
właścicielskiego, które może doprowadzić do nabycia prawa własności
nieruchomości nie można przypisać osobom, które władają gruntem, jak
użytkownicy wieczyści, ponieważ posiadają oni rzecz cudzą. Ich posiadanie nie ma
cechy samoistności, koniecznej do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia.
Różnica między posiadaniem samoistnym, a zależnym sprowadza się do woli
5
posiadacza w postępowaniu z nieruchomością „jak jej właściciel”, a nie „jak
wykonujący inne prawo”, zależne od prawa własności, a taki charakter ma
użytkowanie wieczyste. Przy ocenie czy posiadacz włada nieruchomością „jak
właściciel” należy uwzględnić akty na zewnętrz manifestujące posiadanie oraz
„wewnętrzną” chęć władania nieruchomością w określony sposób.
Sąd Okręgowy powołał się na uchwałę z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08
(OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109), w której Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że do
okresu posiadania samoistnego, prowadzącego do nabycia własności
nieruchomości w drodze zasiedzenia, nie dolicza się okresu posiadania rzeczy jak
użytkownik wieczysty. Stan faktyczny, na kanwie którego zapadła ta uchwała Sąd
Okręgowy uznał za odmienny od stanu faktycznego ustalonego w niniejszej
sprawie, gdyż w sprawie tej prawo użytkowania wieczystego nie uległo
przekształceniu w prawo własności, lecz wygasło 3 lipca 1999 r. Z chwilą
wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, wnioskodawczyni zaczęła posiadać
nieruchomość jak właściciel, a termin do nabycia własności nieruchomości przez
zasiedzenie rozpoczął wówczas bieg przeciwko Gminie B., a nie jak poprzednio –
przeciwko dawnemu użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.
Sąd Okręgowy przytoczył jednak także pogląd doktryny, wyrażony
w krytycznej glosie do uchwały z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, i stwierdził, że
skoro dopuszczalne jest zarówno zasiedzenie prawa własności nieruchomości, jak
też prawa użytkowania wieczystego, to w przypadku przekształcenia prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności bieg terminu zasiedzenia, rozpoczęty
w okresie użytkowania wieczystego, powinien podlegać kontynuacji po dokonanym
przekształceniu tego prawa we własność, przy równoczesnym przekształceniu
cudzego posiadania w zakresie prawa użytkowania wieczystego w posiadanie
samoistne. Jeżeli po dokonanym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności zachodzi ciągłość posiadania nieruchomości przez osobę
trzecią, będącą wcześniej posiadaczem w zakresie użytkowania wieczystego, to nie
można odrzucić ewentualności zasiedzenia nieruchomości przez posiadacza,
kwalifikowanego już wówczas jako posiadacz samoistny. Dopuszczalne jest
bowiem łączenie okresów ciągłego, lecz niejednorodnego posiadania
nieruchomości, a zmieniający się w okresie władania nieruchomością charakter
6
posiadania nie wyklucza zasiedzenia nieruchomości. Ważne jednak, aby zawsze
było to posiadanie uzasadniające zasiedzenie, a więc najpierw posiadanie
w zakresie użytkowania wieczystego, prowadzące potencjalnie do zasiedzenia
prawa użytkowania wieczystego, a następnie posiadanie samoistne, prowadzące
do zasiedzenia własności nieruchomości, przy jednoczesnym zachowaniu ciągłości
posiadania tej samej osoby, poprzez doliczenie czasu posiadania poprzednika
według zasad z art. 176 k.c. Gdyby dotychczasowy posiadacz po przekształceniu
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności władał nieruchomością jak
użytkownik wieczysty, manifestując tym samym posiadanie zależne, to zasiedzenie
nieruchomości byłoby wykluczone z powodu braku przesłanki samoistności, o jakiej
mowa w art. 172 k.c.
Sąd Okręgowy podsumował powyższe wywody stwierdzeniem, ze nie
można wykluczyć, iż wynikiem zasiedzenia będzie nabycie przez posiadacza prawa
własności nieruchomości, chociaż w pierwotnym okresie władał on nieruchomością,
jak użytkownik wieczysty. Przedstawione zagadnienie uznał przy tym za doniosłe
i nie objaśnione w orzecznictwie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Aktualnie konstrukcja użytkowania wieczystego, jako prawa do cudzej
nieruchomości gruntowej uregulowana jest w art. 232-243 k.c. i w ustawie
z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r.
Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: „u.g.n.”). Jest to niewątpliwie rodzaj prawa
rzeczowego, o statusie pośrednim między własnością i ograniczonymi prawami
rzeczowymi.
Dla powstania użytkowania wieczystego konieczne jest zawarcie umowy
w formie aktu notarialnego ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu
terytorialnego, jako właścicielem gruntu oraz wpis prawa do księgi wieczystej
(art. 237 k.c.). Wpis ten ma charakter konstytutywny dla powstania użytkownaia
wieczystego (por.: uchwałę Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., III CZP 29/02,
OSN 2003, nr 6, poz. 76; wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2005 r., II CK 208/05,
Lex nr 603856; postanowienie Sądu Najwyższego z 27 października 2006 r., I CSK
184/06, Lex nr 398439). Po powstaniu użytkowania wieczystego nieruchomość, na
której je ustanowiono może być przedmiotem posiadania w zakresie jego treści
7
zarówno przez tę osobę, na rzecz ktorej prawo to ustanowiono, jak i przez inną
osobę (por.: postanowienia Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 2007 r., III CZP 28/07,
OSN 2008, nr 1, poz. 27; z 5 lipca 2001 r., II CKN 1220/00, OSP 2002, z. 9, poz.
123).
2. Instytucję zasiedzenia wprowadzono do systemu prawnego w celu
zapewnienia prawnego usankcjonowania długotrwałych stosunków faktycznych.
Nabycie prawa w drodze zasiedzenie jest nabyciem pierwotnym, translatywnym,
polegającym na przejęciu konkretnego, istniejącego już wcześniej prawa przez
podmiot, który je faktycznie wykonuje.
Ani w doktrynie, ani w judykaturze nie budzi obecnie wątpliwości, że można
nabyć przez zasiedzenie prawo użytkowania wieczystego, o ile prawo to uprzednio
powstało. Nabycie to następuje na rzecz osoby, która posiada nieruchomość
w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego, a jej posiadanie jest skierowane
przeciwko użytkownikowi wieczystemu (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, mającą moc zasady prawnej,
OSN 1976, nr 12, poz. 259; uchwałę Sądu Najwyższego z 23 lipca 2008 r. III CZP
68/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109).
Przesłanki zasiedzenia użytkowania wieczystego należy ustalać na
podstawie odpowiednio stosowanych przepisów art. 172-176 k.c.
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 kwietnia 2011 r., IV CSK 446/10, Lex
nr 1124113).
3. Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto nią włada jak
właściciel, korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody,
a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (art. 140 k.c.). W świetle
art. 336 k.c. tych cech nie ma władztwo nad nieruchomością wykonywane
w zakresie treści innego prawa niż prawo własności, choćby było wykonywane
przez posiadacza z zamiarem władania prawem dla siebie. Posiadacz zależny
włada rzeczą w zakresie takiego innego prawa niż własność, z którym łączy się
określone władztwo nad cudzą rzeczą.
Stan faktyczny dotyczący określonego sposobu korzystania z rzeczy należy
kwalifikować jako posiadanie na podstawie elementu fizycznego (corpus) oraz
elementu psychicznego (animus). Uznanie określonego władztwa faktycznego nad
8
rzeczą za posiadanie samoistne odpowiadające treści prawa własności jest zależne
od tego, czy władztwo to jest sprawowane przez określony podmiot w jego własnym
imieniu (animus rem sibi habendi). Czynnik woli (animus) pozwala odróżnić
posiadanie samoistne od posiadania zależnego, ale rzeczywistą wolę posiadacza,
która decyduje o charakterze samego posiadania ustala się na podstawie
zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą (por. postanowienie
Sądu Najwyższego z 1 kwietnia 2011 r., III CSK 184/10, Lex nr 863394;
z 5 września 2008 r, I CSK 54/08, Lex nr 457865). Posiadacz zależny może
samodzielnie zmienić swój charakter posiadania. Musi jednak zamanifestować tę
zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. Przekształcenie posiadania zależnego
w posiadanie samoistne, jakkolwiek możliwe, wymaga uzewnętrznienia woli
właścicielskiego władania w sposób pewny (por. wyrok Sądu Najwyższego
z 17 kwietnia 1997 r., I CKU 32/97, Lex nr 863071; postanowienie Sądu
Najwyższego z 12 marca 1971 r., III CRN 516/70, OSP 1971, nr 11).
Posiadanie nieruchomości gruntowej w związku z wykonywaniem
ustanowionego na niej użytkowania wieczystego jest przez niektórych
przedstawicieli nauki kwalifikowane jako postać posiadania samoistnego ale
w zakresie treści innego prawa niż własność, a przez innych - jako posiadanie
zależne, lecz zbliżone do właścicielskiego, albo jako stan faktyczny pośredni
pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym.
W uchwale z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08 (OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109),
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że prawo użytkowania wieczystego jest - mimo wielu
podobieństw - prawem odmiennym niż prawo własności, zatem także posiadanie
nieruchomości w zakresie każdego z tych praw ma odmienny charakter. Samoistne
posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego to faktyczne
wykonywanie władztwa nad nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie,
jednak w granicach treści tego prawa; jest to zatem wykonywanie władztwa nad
nieruchomością odpowiadającego uprawnieniom z art. 233 k.c., z wolą posiadania
dla siebie. Na zewnątrz, różnica sposobu posiadania może być trudna do
dostrzeżenia, jednak zaznacza się wyraźnie w sferze woli posiadacza. (por. wyroki
Sądu Najwyższego z 28 września 2000 r., IV CKN 103/00, Lex nr 52513;
z 17 kwietnia 1997 r., I CKU 32/97, Lex nr 863071; z 28 czerwca 1973 r., III CRN
9
154/73, OSNCP 1974, nr 6, poz. 111; z 18 czerwca 1975 r., II CR 238/75, OSPiKA
1976, z. 7-8, poz. 150; postanowienie Sądu Najwyższego z 25 marca 2004 r., II CK
105/03, Lex nr 794952).
Charakterystyczne dla prawa użytkowania wieczystego posiadanie
nieruchomości gruntowej i posadowionych na niej budynków jest niewątpliwie
bliskie posiadaniu właścicielskiemu, ale różni się od niego w tych aspektach, które
są konsekwencją powstawania i wykonywania tego prawa na rzeczy cudzej, z czym
wiąże się konieczność świadczenia opłat rocznych na rzecz właściciela oraz
korzystania z gruntu w sposób określony w umowie z nim, z zagrożeniem jej
rozwiązania. Manifestowanie przez korzystającego z nieruchomości w stosunku do
jej właściciela i osób trzecich takich aktów władania nią, które są charakterystyczne
dla uprawnień i obowiązków użytkownika wieczystego świadczy o wykonywaniu
przez tę osobę posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego, a nie
w zakresie treści prawa własności. Na tych samych zasadach, korzystanie
z nieruchomości w zakresie właściwym dla służebności drogi koniecznej jest
manifestacją posiadania tego ograniczonego prawa rzeczowego, a nie prawa
własności nieruchomości.
Ze względu na cechy prawa użytkowania wieczystego i charakter władania
nieruchomością, do którego to prawo upoważnia, domniemanie ustanowione w art.
339 k.c. może mieć zastosowanie także do osoby, która włada nieruchomością
w zakresie treści użytkowania wieczystego, a jej posiadanie wykonywane jest
przeciwko użytkownikowi wieczystemu. Władanie nieruchomością w zakresie treści
prawa użytkowania wieczystego jest możliwe do stwierdzenia, wówczas gdy
władający zdaje sobie sprawę z charakteru prawa ustanowionego na
nieruchomości i ponosi - za osobę, przeciwko której skierowane jest jego
posiadanie, obojętnie, czy za jej wiedzą, czy bez tej wiedzy - opłaty za użytkowanie
wieczyste (postanowienia Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2009 r., V CSK 367/08,
Lex nr 487531; z 21 czerwca 2013 r., I CSK 715/12, Lex nr 1360165).
W niniejszej sprawie wnioskodawczyni i jej mąż od momentu, gdy weszli
we władanie nieruchomością, której dotyczy wniosek w związku z zawarciem
umowy z 14 października 1974 r. aż do 3 lipca 1999 r. uiszczali na rzecz właściciela
nieruchomości opłaty roczne z tytułu jej użytkowania wieczystego, a 29 grudnia
10
2000 r. wnioskodawczyni wystąpiła o przekształcenie tego prawa do nieruchomości
we własność. Działania te niewątpliwie były formą uzewnętrznienia posiadania
nieruchomości w zakresie treści prawa jej użytkowania wieczystego, nie zaś
manifestowaniem jej posiadania samoistnego w zakresie treści prawa własności.
Taki stan posiadania mógł prowadzić do zasiedzenia użytkowania wieczystego
przedmiotowej nieruchomości, oczywiście pod warunkiem, że spełnione były
pozostałe przesłanki wymagane do zasiedzenia. Nabycie użytkowania wieczystego
w drodze zasiedzenia prowadzi do utraty tego prawa przez dotychczasowego
użytkownika wieczystego ale nie ma znaczenia dla praw podmiotu, któremu
przysługuje własność nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
4. Zgodnie z art. 176 § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło
przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który
sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni
posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania
może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego
posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepis ten pozwala na doliczanie
następcy w posiadaniu czasu, przez który posiadanie samoistne rzeczy wykonywał
jego poprzednik. Doliczanie okresu posiadania pozostaje w ścisłym związku
z instytucją zasiedzenia, która uzależnia nabycie prawa własności od samoistnego
posiadania rzeczy. Doliczenie posiadania nieruchomości przez poprzednika
(art. 176 k.c.) nie jest dopuszczalne wówczas, kiedy następca objął rzecz
w posiadanie samowolnie, kiedy poprzednik zrezygnował z posiadania.
Do nabycia własności przez zasiedzenie prowadzi upływ określonego
ustawą okresu posiadania samoistnego, tak więc doliczanie musi dotyczyć okresów
posiadania o takim charakterze. Art. 176 k.c. nie jest podstawą do doliczania
posiadaczowi okresów władania rzeczą w zakresie treści różnych praw mogących
powstać przez zasiedzenie na tej rzeczy lub w stosunku do niej. Przepis ten nie
pozwala zatem na doliczenie do czasu posiadania samoistnego nieruchomości
w zakresie treści prawa własności czasu, przez który ta sama czy inna osoba
posiadała nieruchomość jako posiadacz zależny, czy jako posiadacz w zakresie
treści prawa użytkowania wieczystego albo ograniczonego prawa rzeczowego.
Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 11 grudnia 1975 r.
11
III CZP 63/75, przesądziła dopuszczalność nabycia użytkowania wieczystego przez
zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi,
jednak nie można wyprowadzać z tego wniosku, że możliwe jest doliczenie do
okresu posiadania właścicielskiego okresu posiadania nieruchomości jak
użytkownik wieczysty. Każdy z typów posiadania ma swój specyficzny charakter
i jego wykonywanie może prowadzić do nabycia jedynie tego prawa, które jest
faktycznie wykonywane. Ta zasada znalazła potwierdzenie w powołanej już wyżej
uchwale z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że do
okresu posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności
nieruchomości w drodze zasiedzenia nie dolicza się okresu posiadania rzeczy jak
użytkownik wieczysty. Także w postanowieniu z 14 marca 2012 r., II CSK 127/11,
Lex nr 1170220, Sąd Najwyższy przyjął, że posiadanie w zakresie odpowiadającym
użytkowaniu wieczystemu, nie jest tożsame z posiadaniem właścicielskim i nie
prowadzi do zasiedzenia własności nieruchomości, zaś samoistny posiadacz
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz,
co najwyżej, użytkowanie wieczyste. Realizacja funkcji zasiedzenia nie może
uzasadniać „zaskakiwania” podmiotów, przeciwko którym biegnie termin
zasiedzenia. W wypadku, gdy według osoby władającej gruntem jest ona
posiadaczem w zakresie zbliżonym do użytkowania („bezterminowe prawo
użyczenia”) i korzysta z gruntu w sposób odpowiadający temu prawu, właściciel
nieruchomości nie musi podejmować żadnych działań zmierzających do
zachowania swego prawa. Upływ terminu zasiedzenia nie może bowiem
spowodować utraty przysługującego mu prawa własności.
W rozważanym w niniejszej sprawie stanie faktycznym wnioskodawczyni
wiedziała, że stan prawny nieruchomości nie został uregulowany i władała
nieruchomością jak użytkownik wieczysty, a nie jak właściciel. Nie sposób uznać,
że władanie przez wnioskodawczynię nieruchomością najpierw w zakresie treści
prawa użytkownika wieczystego, póki prawo to istniało, a następnie samoistne
posiadanie tej nieruchomości w zakresie treści prawa jej własności, miało ten sam
charakter. Było to władanie przez tę samą osobę, dotyczące tego samego
przedmiotu, jednakże w zakresie różnych możliwych do nabycia przez zasiedzenie
praw do niego. Za taką wykładnią przepisów o zasiedzeniu przemawia również
13
12
stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w wyroku z 28 października
2003 r., P 3/03, OTK 2003, nr A, poz. 82, zgodnie z którym wszelkie wątpliwości co
do zasad stosowania tej instytucji powinny być tłumaczone na korzyść ochrony
własności.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na
wstępie.