Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 marca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Grażyna Kobus

Sędziowie: SO Longina Góra

SO Aleksandra Żurawska

Protokolant: Agnieszka Ingram

po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2013 r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa R. G.

przeciwko Gminie J.

o zapłatę 44.547,27 zł

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy

z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. akt I C 657/09

I.  zmienia zaskarżony wyrok w pkt I, III i IV w ten sposób,

że podwyższa zasądzoną od strony pozwanej na rzecz powoda

kwotę 10.209,94 zł do 13.117,96 (trzynaście tysięcy sto

siedemnaście 96/100) zł (pkt I), zasądza od strony pozwanej na

rzecz powoda koszty procesu w kwocie 124,32 zł (pkt III) oraz

podwyższa należne od powoda na rzecz Skarbu Państwa –

Sądu Rejonowego w Świdnicy koszty sądowe z 1345,08 zł

Do 1519,33 zł (pkt IV);

II.  oddala dalej idącą apelację powoda i w całości apelację strony pozwanej;

III.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 349,94 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 83/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Świdnicy zasądził od pozwanej Gminy J. na rzecz powoda R. G. kwotę 10.209,94 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 3 października 2009 r., a dalej idące powództwo oddalił, zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 1848 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego, 17 zł z tytułu opłaty skarbowej od tego zastępstwa i 633,66 zł z tytułu kosztów poniesionych na opinie biegłego, nakazał powodowi, aby uiścił na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Świdnicy kwotę 1345,08 zł tytułem kosztów za opinie biegłego, poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa oraz nakazał zwrócić stronie pozwanej kwotę 677,06 zł tytułem niewykorzystanej zaliczki na opinie biegłego.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 28 maja 2002 r. (...) S.A. Oddział (...)Zakład w W., którego następcą prawnym jest pozwana Gmina J., zawarł z powodem R. G. umowę nr (...)na adaptację pomieszczeń w budynku byłego hotelu (...)w J.przy ul. (...), na mocy której powód, jako wykonawca, zobowiązał się (§ 1 umowy) do wykonania robót adaptacyjnych we własnym zakresie na podstawie dokumentacji dostarczonej przez powoda. Zgodnie z w/w umową materiały potrzebne do wykonywania w/w robót miał zapewnić powód również we własnym zakresie (§ 2 umowy). W treści opisanej umowy strony ustaliły kto będzie sprawował nadzór nad robotami budowlanymi i instalacjami sanitarnymi oraz kto będzie kierownikiem budowy (§ 3 i 4 umowy). Zgodnie z § 5 umowy powód zobowiązał się wykonać roboty z zachowaniem Prawa Budowlanego we własnym zakresie i na własny koszt (bez możliwości rozliczenia poniesionych kosztów ze zleceniodawcą, tj. z (...) S.A. Oddział (...)Zakład w W.), ale pod nadzorem Sekcji (...)w J., przy czym wszelkie szkody powstałe w związku z prowadzoną adaptacją miały obciążać powoda. Termin rozpoczęcia robót strony ustaliły na 1 czerwca 2002 r., zaś termin zakończenia adaptacji na 31 sierpnia 2003 r. (§ 5 umowy). Nadto strony ustaliły, że powód wykona prace remontowe/adaptacyjne we własnym zakresie i na własny koszt, bez możliwości roszczeń finansowych w przypadku opuszczenia mieszkania (§ 8 umowy). Powód, jako wykonawca, zobowiązał się również do ponoszenia kosztów wody i energii elektrycznej zużytych na potrzeby realizowania w/w umowy oraz do zgłoszenia robót (§ 10 i 11). W § 12 umowy jej strony ustaliły, że zamieszkanie przez powoda w adaptowanym mieszkaniu nastąpi na podstawie decyzji o przydziale i umowie najmu zawartej przez powoda z (...) S.A.Oddział (...)we W.(§ 12 umowy). Poza tym na mocy § 13 w/w umowy, powód zobowiązał się do uiszczania należności stanowiącej równowartość podatku od nieruchomości na przedmiotowy obiekt (§ 13 umowy), która za rok 2002 wynosiła 52,54 zł. Już w dacie zawierania w/w umowy powód nie był przygotowany finansowo do prowadzenia prac adaptacyjnych objętych umową, ale liczył na to, że w miarę upływu czasu pozyska środki finansowe na jej realizację z prowadzonej wówczas przez siebie działalności gospodarczej polegającej na obsłudze kotłów centralnego ogrzewania. Pomimo tych planów powoda w uzyskaniu środków finansowych nie udało się mu zgromadzić ich w kwocie wystarczającej na zakończenie adaptacji lokalu w umówionym pierwotnie terminie, tj. do dnia 31 sierpnia 2003 r. i z tych względów powód poprosił stronę pozwaną o prolongatę tego terminu. Strona pozwana wyraziła na to zgodę i w dniu 11 sierpnia 2003 r. strony zawarły aneks nr 1 do umowy nr (...)z 28 maja 2002 r., w którym w § 2 strony uzgodniły zmianę terminu zakończenia robót związanych z adaptacją w/w pomieszczeń na dzień 31 października 2005 r. Zmiana terminu zakończenia robót

-2-

podyktowana była nie tylko problemami finansowymi powoda, ale także zwiększeniem zakresu robót wynikłym w trakcie adaptacji. Pozostałe warunki umowy nie zostały zmienione. Pomimo zobowiązania zakończenia robót do dnia ustalonego przez strony w/w aneksem powód nie zakończył ich w terminie, to jest do dnia 31 października 2005 r., gdyż ponownie zabrakło mu środków finansowych. W tej sytuacji kolejny raz zwrócił się o prolongatę terminu zakończenia adaptacji i pismem z 30 czerwca 2006 r. strona pozwana wyznaczyła powodowi ostateczny termin zakończenia i zgłoszenia odbioru robót związanych z adaptacją pomieszczeń na dzień 31 marca 2007 r. Powód nie wykonał adaptacji w tym terminie. Pismem z dnia 18 lipca 2007 r. powód zwrócił się do strony pozwanej z prośbą o ponowne przedłużenie terminu do zakończenia robót podając, że zakończył roboty budowlane, instalacyjne wodno - kanalizacyjne, elektryczne i wentylacyjne, pomalował pomieszczenia, ułożył panele we wszystkich pomieszczeniach, a do wykończenia pozostało mu pomieszczenie łazienki wraz z WC poprzez ułożenie glazury oraz montaż armatury. Przyznał również w tym piśmie, że opóźnia się z zakończeniem robót w ustalonym terminie, gdyż zostało to „spowodowane chwilowym brakiem środków na kontynuację adaptacji” i podał, że jest w stanie zakończyć prace w okresie od 15 lipca 2007 r. do 1 sierpnia 2007 r., a z uwagi na konieczność odbioru prac przez nadzór budowlany, poprosił o przesunięcie terminu zakończenia adaptacji do 15 września 2007 r. W odpowiedzi na w/w pismo strona pozwana nie zgodziła się na kolejne przedłużenie terminu i pismem z dnia 20 kwietnia 2007 r. skierowanym do powoda wezwała go do dobrowolnego wydania adaptowanych pomieszczeń w terminie do 30 kwietnia 2007 r. W odpowiedzi na to, powód pismem z 06 maja 2007 r. powiadomił pozwaną, że spotkanie stron w celu komisyjnego wydania spornych pomieszczeń wyznaczono na 30 kwietnia 2007 r., gdy tymczasem otrzymał on pismo datowane na 20 kwietnia 2007 r. w dniu 4 maja 2007 r. Jednocześnie w piśmie tym powód podał, że ma już wykonane 90% robót, a adaptacja, do której się zobowiązał polegała na adaptacji od podstaw, czyli od wyburzenia ścian, zrywania podłóg, „do stawiania wszystkiego od nowa i jej zakończenie jest uzależnione do posiadanych środków pieniężnych. W pewnym okresie odczuwałem ich brak i zakończenie z tego tytułu nie mogło się zakończyć w przewidywanym terminie”. Pismem z dnia 30 kwietnia 2007 r. strona pozwana ponownie wezwała powoda do dobrowolnego wydania spornych pomieszczeń w dniu 10 maja 2007 r. o godz. 12.00. W odpowiedzi na powyższe pismo powód w piśmie z dnia 9 maja 2007 r. podał, że nie rozumie działań podjętych przez stronę pozwaną, w tym żądania dobrowolnego wydania pomieszczeń, w które zainwestował poważne środki pieniężne, jak też wykonał zakres robót, „który zasadniczo jest już na ukończeniu adaptowania pomieszczeń na lokal mieszkalny. Stan zaadoptowania prac nad zaadaptowaniem tych pomieszczeń na lokal mieszkalny wynosi 90%, a nawet 95%”. Nadto powód w w/w piśmie usprawiedliwił niezakończenie prac z tego samego powodu co dotychczas, czyli braku środków finansowych. Jednocześnie powód odmówił wydania w/w pomieszczeń stronie pozwanej oświadczając, że dalej będzie w nich prowadził prace adaptacyjne, tj. montaż glazury w łazience i montaż osprzętu. W dniu 10 maja 2007 r. przedstawiciele strony pozwanej stawili się w spornych pomieszczeniach i zażądali od powoda dobrowolnego wydania tych pomieszczeń. Powód odmówił wydania i oświadczył stronie pozwanej do protokołu, że „jeżeli z tytułu przedłużenia terminu zakończenia prac adaptacyjnych (...)w J.ponosi straty we wpływach za najem lokalu, wyraża zgodę na ponoszenie kosztów utraconego czynszu w wysokości równej najmowi lokalu”. Pismem z dnia 24 maja 2007 r. strona pozwana poinformowała powoda, że na posiedzeniu w dniu 21 maja 2007 r. Komisja ds. Gospodarki Mieszkaniowej i Infrastruktury omówiła wnioskowi powoda o ponowne zawarcie umowy adaptacyjnej dotyczącej spornego lokalu podając, że wniosek ten został rozpatrzony negatywnie z uwagi na

Sygn. akt II Ca 83/13

-3-

potrzebę zaspokajania przez stronę pozwaną potrzeb mieszkaniowych osób będących w trudnej sytuacji mieszkaniowej, a nadto z uwagi na to, że w trakcie prowadzenia tej adaptacji powód pozostawał na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej właścicielem 3-ch lokali mieszkalnych, położonych w J., a nadto żona powoda była właścicielem jeszcze innego lokalu mieszkalnego, również położonego w J., które to lokale zostały zbyte przez powoda i jego żonę w latach 2006-2007 na rzecz ich dzieci. W przedmiotowym piśmie strona pozwana z uwagi na powyższe fakty zarzuciła powodowi, że podjęte przez niego działania były celowe i miały doprowadzić do wyzbycia się wszelkich praw do zajmowanych lokali na terenie pozwanej gminy, a w konsekwencji doprowadzić do zawarcia z powodem kolejnej umowy najmu na lokal mieszkalny będący w zasobie komunalnym gminy. Następnie pismem z 5 czerwca 2007 r. strona pozwana wezwała powoda do opuszczenia i opróżnienia zajmowanych pomieszczeń do dnia 22 czerwca 2007 r. W dniu 07 grudnia 2007 r. powód zwrócił się do strony pozwanej o przydzielenie mu spornego lokalu po wykonanej adaptacji w budynku przy ul.(...).W odpowiedzi na to strona pozwana pismem z 21 grudnia 2007 r. odmówiła tej prośbie i wezwała powoda do opuszczenia i wydania zajmowanego lokalu ostatecznie w dniu 14 stycznia 2008 r. Pomimo wyznaczenia w/w terminu powód nie wydał stronie pozwanej spornego lokalu i wystąpił do Sądu Rejonowego w Świdnicy przeciwko stronie pozwanej z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia z powodem umowy najmu w/w lokalu mieszkalnego. Wyrokiem z 23 czerwca 2009 r. w sprawie I C 125/08 powództwo zostało oddalone. Dopiero po uprawomocnieniu się w/w wyroku powód wydał stronie pozwanej sporny lokal mieszkalny. Po dniu 01 kwietnia 2007 r. strona pozwana nie dokonała w spornym lokalu żadnych prac adaptacyjnych. Aktem notarialnym z dnia 22 grudnia 2010 r. strona pozwana dokonała zamiany spornego lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny położony również w J.. Umowa ta została zawarta z małżonkami S.i B. S.. W przedmiotowej umowie strona pozwana ustanowiła odrębną własność w/w lokalu mieszkalnego składającego się z 2-ch pokoi, kuchni, łazienki z WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 59,66 m ² z udziałem wynoszącym (...)w częściach wspólnych budynku oraz w działce gruntu. Własność tego lokalu wraz z w/w udziałem została mocą tego aktu przeniesiona na rzecz w/w małżonków w zamian za przeniesienie przez nich na rzecz strony pozwanej własności lokalu mieszkalnego nr 4 położonego w J.przy ul. (...), składającego się z 3-ch pokoi, kuchni, łazienki z WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 65,41 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnicą o pow. 2,87 m ² , trzy komórki o pow. 3,32 m ² każda z nich) wraz z udziałem (...)w częściach wspólnych budynku oraz w działce gruntu. Strony powyższej umowy określiły wartość spornego lokalu mieszkalnego na kwotę brutto 140.588 zł (w tym podatek VAT w kwocie 9.198 zł), zaś wartość lokalu małżonków A.i B. S.na kwotę 115.800 zł. Wymienieni małżonkowie zobowiązali się zapłacić stronie pozwanej różnicę w wartości w/w lokali wynoszącą 24.798 zł w ratach, przy czym kwotę 15.600 zł w 120 ratach, każda po 130 zł miesięcznie z oprocentowaniem opisanym w w/w umowie zamiany. W celu zawarcia opisanej wyżej umowy zamiany lokali mieszkalnych strona pozwana zleciła rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego wartości rynkowej spornego lokalu mieszkalnego. W dniu 11 października 2010 r. operat ten został opracowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. K., który ustalił wartość tego lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku na kwotę 128.260 zł, wartość udziału w działce gruntu na kwotę 3.140 zł. Wartość w/w lokalu wraz z w/w udziałami rzeczoznawca ten ustalił na kwotę łączną 131.400 zł, a nadto w w/w operacie dokonał opisu w/w lokalu podając, że kominek w tym mieszkaniu nie posiada wykończenia,

-4-

zaś rozprowadzanie ciepła do pomieszczeń odbywa się przewodami w przestrzeni sufitów podwieszonych. W opisie szczegółowym w/w lokalu rzeczoznawca ustalił, że:

- lokal ten został uzyskany przez adaptację pomieszczeń po byłym hotelu wykonaną przez powoda;

- formalne zakończenie prac budowlanych nastąpiło 24.07.2007 r. (zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ś.), lecz lokal nigdy nie został zasiedlony, a instalacje, zamontowane urządzenia i przybory nie zostały sprawdzone praktycznie;

- wyceniona nieruchomość (przejęta przez Gminę J. na podstawie wyroku sądowego) była przedmiotem nieograniczonego przetargu ustnego ogłoszonego w maju 2010 r., który zakończył się wynikiem negatywnym z powodu braku oferentów”;

- dla potrzeb kolejnego oszacowania w/w nieruchomości w dniu 6.10.2010 r. dokonano oględzin lokalu, a wynik zamieszczono w w/w operacie.

Wskazany wyżej rzeczoznawca w opisie w/w lokalu podał (pkt. 3.6 operatu), że w wyniku adaptacji powstało mieszkanie, w którym wymieniono całą stolarkę okienną i drzwiową, wykonano nowe ścianki działowe i sufity podwieszane z płyt G-K, wymieniono instalację elektryczną z osprzętem, instalację wodno- kanalizacyjną z armaturą i urządzeniami, w większym pokoju (ustalono, że są dwa) zainstalowano kominek (do wykończenia) stanowiący jedynie źródło ciepła w mieszkaniu, które dostarczane jest do poszczególnych pomieszczeń przewodami umieszczonymi w podwieszonych sufitach; potwierdzono sprawność ogrzewania; podłogi w pokojach i w kuchni pokryto panelami, w łazience i w przedpokoju znajdują się płytki posadzkowe, zaś na ścianach łazienki (do wys. 2,10m) ułożono płytki ceramiczne; w łazience zamontowano kompakt (Cersanit), umywalkę, wannę akrylową narożną (bez obudowy), elektryczny bojler na wodę, komplet baterii; w kuchni jedynym urządzeniem jest przygotowany do montażu zlewozmywak z blachy nierdzewnej. Dokonując analizy stanu techniczno- użytkowego w/w lokalu rzeczoznawca stwierdził, że po uwzględnieniu wieku budynku (rok budowy przed 1945 r.) oraz wykonanych prac remontowo - adaptacyjnych stan techniczny całego obiektu (budynku) określił jako średni, zaś w odniesieniu do w/w lokalu mieszkalnego stwierdził, że występują usterki i wady w ścianach działowych i sufitów podwieszonych wykonanych z płyt gipsowo - kartonowych oraz posadzki wykonanej z paneli w większym pokoju. Nadto stwierdził, że w łazience na znacznej powierzchni sufitu podwieszonego i na ścianie przylegającej do klatki schodowej widoczne są rozległe ślady zalania powstałe w wyniku nieszczelności pokrycia dachowego, a nowe urządzenia łazienkowe zamontowane w trakcie adaptacji lokalu są zabrudzone i sprawiają wrażenie zaniedbanych, a z powodu braku w mieszkaniu wody i energii elektrycznej, nie ma możliwości sprawdzenia prawidłowości ich funkcjonowania. Ostatecznie w/w rzeczoznawca ocenił stan techniczny lokalu oraz jego standard i funkcjonalność jako średni. Wartość wykonanych przez powoda robót adaptacyjnych w spornym lokalu mieszkalnym: w okresie od 28.05.2002 r. do 31.03.2007 r. (wraz z kosztami pośrednimi, kosztami zakupu, zysku i podatku VAT) wyniosła 56 961,45 zł; - w okresie od 01.04.2007 r. do 10.05.2007 r. kwotę 4027,29 zł (wraz z w/w kosztami); - w okresie po 10.05.2007 r.- kwotę 5760,99 zł (wraz z w/w kosztami), zaś łączna wartość robót w w/w okresach z w/w kosztami wyniosła 71.422,21 zł. Wartość robót powoda, bez w/w kosztów w analogicznych okresach wyniosła:

- 42.906,33 zł, - 3.181,76 zł - 4.400,17 zł, zaś łącznie we wszystkich tych okresach kwotę 50.488,26 zł. Powód R. G. w swoich zeznaniach podatkowych wykazał odliczenia z tytułu ulgi mieszkaniowej związanej z remontem lokalu mieszkalnego (bez podania położenia tego lokalu): w 2002 r. - 378,62 zł, w 2003 r.- 141,99 zł, w 2004 r. - 292,60 zł,

Sygn. akt II Ca 83/13

-5-

w 2005 r.- 3.006,90 zł. Powód nie składał wniosków o zwrot niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkalnym poniesionych od dnia 1 maja 2004 r.

Dokonawszy takich ustaleń Sąd Rejonowy powództwo uwzględnił w części wskazując, że powód nie wywiązał się z warunków zawartej umowy z przyczyn leżących wyłącznie po jego stronie, skoro już w dacie zawierania przedmiotowej umowy nie był przygotowany finansowo do realizowania tej adaptacji. W realizacji w/w umowy przeszkodził mu nie tylko brak pieniędzy, ale również zakres prac w ramach tej adaptacji pomieszczeń, który okazał się przerastać możliwości powoda. W sytuacji, gdy kolejne przedłużenie terminu nie przynosiło oczekiwanego skutku w postaci zakończenia robót przez powoda w terminie do 31 marca 2007 r., strona pozwana miała prawo niewyrażenia zgody na ponowne przedłużenie tego terminu, a co za tym idzie do żądania od powoda wydania jej adaptowanego lokalu. Sąd Rejonowy podkreślił, że powód na dzień 10 maja 2007 r. miał wykonane 90% adaptacji w/w pomieszczeń. Sąd Rejonowy podzielił pogląd strony pozwanej, iż od dnia 01 kwietnia 2007 r. powód posiadał bez żadnego tytułu prawnego sporny lokal mieszkalny, który to stan trwał aż do momentu wydania tego lokalu przez powoda. Od dnia 1 kwietnia 2007 r. pozostawał posiadaczem spornego lokalu w złej wierze. Przywołał Sąd tezy z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18.05.2011 r. w sprawie III CSK 263/10, w których stwierdzono, że w razie istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego, będącego podstawą posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego ten stosunek prawny. Oznacza to, że przepisy art. 224 do 230 kc nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie której korzystała ona z rzeczy za zgodą właściciela. W takim bowiem wypadku, w pierwszej kolejności, stosować należy postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. W świetle powyższego stanowiska Sądu Najwyższego Sąd Rejonowy uznał, iż od dnia 1.04.2007 r. do rozliczenia powoda z pozwaną ma zastosowanie przepis art. 226 kc, gdyż od tej daty posiadał on sporny lokal mieszkalny bez zgody strony pozwanej i nadal czynił nakłady na ten lokal nie mając na to również zgody strony pozwanej. Powód w toku niniejszego procesu oświadczył w swoich pismach procesowych jak i do protokołu rozprawy, że kwota której zasądzenia domaga się od strony pozwanej wynika z art. 405 kc, tj. z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia się pozwanej, choć miał świadomość tego, iż nakłady czynione po 01.04.2007 r. są jego nakładami jako posiadacza w złej wierze. Odpowiedzialność posiadacza w złej wierze została unormowana w Kodeksie Cywilnym w dziale V- ochrona własności w art. 224-225 kc, które w sposób szczegółowy określają obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela. Skoro powód domaga się zapłaty z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia się strony pozwanej kosztem powoda, to nie może ujść uwagi treść przepisu art. 226 § 2 kc, wedle którego posiadacz w złej wierze może domagać się jedynie zwrotu nakładów koniecznych, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Powołując się na stanowisko Sądu Apelacyjnego w Krakowie wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 29.06.2004 r. w sprawie I ACa 550/04, Sąd Rejonowy stwierdził, że przepis art. 226 kc dotyczy tylko takich nakładów, które właściciel rzeczy obowiązany jest zwrócić posiadaczowi, aby skutecznie rzecz windykować. Jednakże, jak stwierdził w/w Sąd, przepis art. 226 kc nie wyłącza stosowania przepisu art. 405 kc do oceny relacji między właścicielema posiadaczem w przypadkach, w których właściciel spożytkował wartość nakładów poczynionych przez powoda i w ten sposób uzyskał korzyść kosztem majątku posiadacza. Zdaniem w/w Sądu Apelacyjnego, które Sąd I instancji również w pełni

-6-

podzielił, bezpodstawne wzbogacenie właściciela w następstwie nakładów poczynionych na rzecz przez jej posiadacza zachodzi wtedy, gdy właściciel podjął działania akceptujące te nakłady, spożytkowując ich wartość majątkową, np. sprzedając rzecz za cenę uwzględniającą wartość nakładów. W okresie od wydania stronie pozwanej przez powoda spornego lokalu pozwana nie dokonała w nim żadnych nakładów i lokal ten stał się przedmiotem obrotu cywilnoprawnego w postaci opisanej umowy zamiany wraz z nakładami poczynionymi przez powoda. Oznacza to również, w świetle wyrażonego wyżej stanowiska Sądu Apelacyjnego, iż strona pozwana dokonując zamiany lokalu na inny lokal zaakceptowała wszystkie nakłady poczynione przez powoda, a więc i te, których powód dokonał będąc posiadaczem w złej wierze, i spożytkowała ich wartość majątkową za cenę uwzględniającą wartość wszystkich nakładów. Dążąc do ustalenia, jaka kwota należy się powodowi z tytułu poniesionych nakładów, miał Sąd Rejonowy na względzie, że z opisanej wyżej umowy zamiany wynika, że zamiana lokali mieszkalnych nastąpiła za dopłatą na rzecz strony pozwanej kwoty 24.798 zł, której spłatę w kwocie 15.600 zł rozłożono na 120 rat miesięcznych, po 130 zł każda, ze stosownym oprocentowaniem opisanym w tej umowie, a nadto, że wartość spornego lokalu mieszkalnego strony w/w umowy zamiany ustaliły na kwotę 140.588 zł brutto, w tym podatek VAT w kwocie 9.198 zł. Poza tym, że wartość rynkowa spornego lokalu została oznaczona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K.z dnia 11.10.2010 r., w którym rzeczoznawca ten ustalił rynkową wartość tego lokalu - wraz z nakładami poczynionymi przez powoda, na kwotę 128.260 zł - wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku, zaś wartość samego udziału w działce gruntu wycenił na 3.140 zł, co łącznie dało kwotę 131.400 zł, jako wartość rynkową lokalu wraz z powyższymi udziałami. Podkreślił Sąd, iż powód domagając się zapłaty z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia nie negował ustaleń i wartości zawartych w w/w operacie szacunkowym, który Sąd dopuścił jako dowód w sprawie, bowiem wiązał się on z umową zamiany lokali, ale jednocześnie powód obstawał przy swoim stanowisku, iż wartość jego nakładów powinna być określona kwotą ustaloną przez biegłego sądowego M. A.w opinii z dnia 23.10.2012 r., tj. kwotę 71.422,21 zł, czyli z uwzględnieniem kosztów pośrednich, zakupu, zysku i podatku VAT- a nie- jak na to wskazywała strona pozwana - kwotą 50.488,46 zł - czyli bez w/w kosztów. Analizując powyższe dowody Sąd nie podzielił poglądu powoda w tym zakresie, gdyż powód zdaje się nie zauważać, że w toku procesu prezentował pogląd, wedle którego należy mu się zwrot nakładów wszystkich, a nie tylko koniecznych, co uzasadniał wyłącznie faktem wyzbycia się lokalu przez stronę pozwaną i za cenę uwzględniającą wartość jego nakładów. Akceptując to stanowisko powoda Sąd dokonał analizy treści opisanego wyżej operatu szacunkowego w/w lokalu, który został sporządzony na 2 m -ce przed wspomnianą wyżej umową zamiany lokali, z którego wynika jednoznacznie, że:

- wartość rynkowa tego lokalu (bez udziału w działce gruntu), ale z udziałem w częściach wspólnych budynku wynosiła 128.260 zł i na tę wartość miały wpływ cechy wymienione przez rzeczoznawcę M. K. w tabeli w punkcie 4.4- strona 10-11 w/w operatu, takie jak:

1) lokalizacja (dostęp, otoczenie);

2) usytuowanie budynku;

3) powierzchnia;

4) stan techniczny budynku- średni- wartość współczynnika 0,2317;

5) standard lokali i jego funkcja – średni- wartość współczynnika 0,2317.

A zatem na potrzeby przedmiotowej sprawy, w celu ustalenia „czystej” wartości w/w lokalu należało wziąć wyłącznie dwie wartości współczynników korygujących wymienionych w w/w tabeli: jego stan techniczny (punkt 5 tabeli) i jego standard i funkcję (pkt. 6 tabeli).

Sygn. akt II Ca 83/13

-7-

Kierując się wzorem stosowanym przez biegłych sądowych i rzeczoznawców przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości lokalowej podanym przez w/w rzeczoznawcę na stronie 11 omawianego operatu Sąd dokonał obliczeń według tego wzoru, mnożąc cenę średnią za 1m ² (podane w w/w operacie) wynoszącą 1.997 zł przez sumę wartości dwóch w/w współczynników korygujących (stan techniczny, standard i funkcja lokalu: 0,2317 +0,2317=0,4634 i uzyskaną wartość pomnożono następnie o wielkość powierzchni tego lokalu (59,66 m ² ), co daje kwotę 55.209,94 zł. Zdaniem Sądu przedstawiony sposób obliczenia „czystej” wartości spornego lokalu dokonany w oparciu o metodę przyjętą w w/w operacie szacunkowym nie kwestionowanym przez strony w żadnym zakresie, nie mógł uwzględniać pozostałych współczynników korygujących jak lokalizacja, usytuowanie budynku, gdyż współczynniki te nie mają i nie mogą mieć żadnego wpływu na ustalenie wartości nakładów poczynionych przez powoda na sporny lokal. Z porównania powyższej kwoty ustalonej przez Sąd: 55.209,94 zł do kwoty 50.488,26 zł podanej przez biegłego sądowego M. A.w jego opinii z 23.10.2012 r. (z pominięciem kosztów: pośrednich, zakupu, zysku i podatku VAT), wartość nakładów ustalona metodą przyjętą przez Sąd jest i tak korzystniejsza dla powoda. Sąd nie znajduje żadnych podstaw, aby zaakceptować stanowisko powoda, wedle którego wartość nakładów należy ustalić wraz z kosztami pośrednimi, kosztami zakupu, zysku i podatku VAT. Sąd przychylił się w tym zakresie do stanowiska strony przeciwnej w całej rozciągłości, bowiem powód nie przedstawił Sądowi żadnej faktury, rachunków, dziennika budowy bądź innego dokumentu na okoliczność poniesionych wydatków. W tej sytuacji, skoro strona pozwana wypłaciła powodowi kwotę 45.000 zł z tytułu nakładów, to należało na rzecz powoda zasądzić różnicę między tą kwotą a kwotą podaną wyżej, tj. 55.209,94 zł, która wyraża się kwotą 10.209,94 zł z odsetkami liczonymi od daty wskazanej w sentencji niniejszego wyroku, bowiem powód wezwanie do zapłaty wystosował w dniu 02.10.2009 r. bez zwrotnego potwierdzenia odbioru, a więc przyjąć należy, iż najwcześniej pozwany potwierdził odbiór tegoż wezwania w dniu 3.10.2009 r. O kosztach orzeczono na mocy art. 100 kpc, biorąc pod uwagę, iż powód „wygrał” proces w 23%, co znalazło swój wyraz tak w ustaleniu partycypowania obu stron w kosztach opinii biegłego sądowego, jak i kosztach zastępstwa prawnego strony pozwanej, przy uwzględnieniu zaliczek uiszczonych przez strony na przedmiotowe opinie.

Apelację od wyroku złożyły obie strony.

Powód w swej apelacji domagał się zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienia powództwa w całości względnie uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Wyrokowi temu zarzucił:

1/ naruszenie prawa materialnego, a w szczególności art. 156 ust. 4 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie

przy rozstrzyganiu sprawy dla określenia wartości nakładów dokonanych

przez powoda operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego

przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 11 października 2010 r., który

to operat w dacie orzekania przez Sąd utracił swoją ważność, a nie zostało

dokonane potwierdzenie jego aktualności po upływie 12 miesięcy od jego

sporządzenia,

2/ pominięcie przy rozstrzyganiu sprawy opinii biegłego z zakresu budownictwa,

który określił wartość nakładów dokonanych przez powoda na nieruchomość.

W uzasadnieniu powód wskazał, że zastosowana przez Sąd metoda ustalania wartości nakładów przez wyliczenie ich wartości z całego lokalu określonego w operacie szacunkowym jest błędna i całkowicie nieprzydatna. Na wartość tę składają się również inne

-8-

czynniki, uwzględniane przy określaniu wartości t.j. lokalizacja, usytuowanie, które to w żaden sposób nie przenoszą się jednak na wartość nakładów prac wykonanych przez powoda.

Strona pozwana skarżąc wyrok Sądu Rejonowego w części zasądzającej od pozwanej na rzecz powoda kwotę 10.209,94 zł ( pkt I ) i odpowiednio w części rozstrzygającej o kosztach ( pkt III, IV i V ) zarzuciła:

naruszenie prawa materialnego:

a)  art. 226 § 2 kc poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji poprzez nie oddalenie żądania powoda w zakresie nakładów poczynionych po 1 kwietnia 2007 r.;

b)  art. 405 kc poprzez jego zastosowanie, choć przepis art. 226 kc wyłącza stosowanie norm art. 405 kc co do rozliczenia za nakłady poczynione przez powoda po 1 kwietnia 2007 r.;

c)  art. 6 kc , 278 § 1 kpc poprzez przejęcie przez Sąd na siebie w miejsce powoda obowiązku wykazania istnienia po stronie pozwanej bezpodstawnego wzbogacenia z tytułu nakładów poczynionych przez powoda po 1 kwietnia 2007 r. bez zasięgnięcia opinii biegłego, choć Sąd nie dysponował w tym zakresie wystarczającą wiedzą specjalną.

Również strona pozwana podniosła, że Sąd Rejonowy nie powinien był dokonywać wyliczenia wartości nakładów powoda na lokal pozwanej w oparciu o operat z roku 2010, gdyż de facto wyceny nakładów powinno się dokonać według cen z daty, kiedy lokal powinien być pozwanej wydany to jest 31 marca 2007 r. ( ewentualnie 10 maja 2007 r., kiedy to wskazywano termin wydania lokalu w wezwaniach kierowanych przez pozwaną do powoda ), bowiem przyjęcie wartości nakładów z późniejszej daty w nieuzasadniony sposób premiuje powoda i czyni go bezpodstawnie wzbogaconym. Takiej wyceny dokonał biegły M. A., ustalając wartość nakładów bez narzutów kosztorysowych i podatku VAT na kwotę 50.488,26 zł według cen z 10 maja 2007 r. ( opinia z dnia 29 lipca 2011 r. i dalsze ).

Wskazując na powyższe wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w wymienionej części w ten sposób, by oddalić powództwo w całości i orzec o kosztach postępowania, w tym kosztach adwokackich przed Sądem I instancji, jak i sądem odwoławczym stosownie do tego rozstrzygnięcia według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest częściowo uzasadniona, natomiast apelację strony pozwanej należało oddalić w całości.

Niewątpliwie ma rację Sąd Rejonowy, że dla rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie istotne znaczenie miało ustalenie, jakie przepisy kodeksu cywilnego winny znaleźć zastosowanie do rozliczenia nakładów poczynionych przez powoda po 1 kwietnia 2007 r., kiedy to strona pozwana zażądała wydania lokalu i nie godziła się na kontynuowanie prac w tym lokalu przez powoda. Przy czym należy zgodzić się z Sądem Rejonowym, że nie ma podstaw, aby w sprawie – jak uważał powód – mogły znaleźć zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu ( art. 405 i nast. kc ), skoro roszczenia powoda w powyższym zakresie wynikają z bezumownego posiadania lokalu strony pozwanej, w którym to były czynione nakłady, a w takiej sytuacji stosuje się przepisy o tzw. roszczeniach uzupełniających z art. 224 i nast. kc. W tym miejscu należy zaś zauważyć, a co było w sprawie niesporne, że nakłady, jakie poczynił w tym czasie powód polegały m.in. na położeniu paneli, położeniu glazury, osadzeniu listew wykończeniowych, montażu odgałęźników, łączników, gniazd wtyczkowych, opraw oświetleniowych. Nakłady te polegały więc na trwałym połączeniu z nieruchomością strony pozwanej ( właściciela ) przedmiotów należących do pozwanego ( posiadacza rzeczy ), przez co stały się one częściami składowymi tej nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie oraz w doktrynie, sposób połączenia w zasadzie nie decyduje

Sygn. akt II Ca 83/13

-9-

o charakterze rzeczy połączonej, jako części składowej, ale jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 24 czerwca 2002 r., I CK 5/02 ( niepubl. ), o tym czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi i fizycznego i funkcjonalnego powiązania, która może być zależna od aktualnie panujących poglądów i uwarunkowań technicznych. Jeśli poszczególne części danego urządzenia są powiązane fizycznie i funkcjonalnie tak, że tworzą razem gospodarczą całość, to stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, choćby całość można było fizycznie łatwo rozdzielić. Tę szczególną postać nakładów na cudzą rzecz, polegającą na połączeniu z nią przedmiotów, należących do posiadacza rzeczy, a także sposób rozliczenia między właścicielem a posiadaczem dokonującym takiego nakładu, reguluje przepis art. 227 kc, który w tym zakresie jest przepisem szczególnym w stosunku do normy art. 226 kc ( tak por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2005 r., III CK 97/05 , Wokanda 2006/2/8 ). Co do pozostałych nakładów, uczynionych po 1 kwietnia 2007 r., należałby podzielić argumentację Sądu Rejonowego. A ponieważ strona pozwana przejęła od powoda lokal z w/w nakładami, to stosując do rozliczenia tych nakładów art. 227 § 2 kc powinna zwrócić powodowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.

Wartość nakładów, jakie poczynił powód, została wyliczona przez biegłego sądowego z zakresu budownictwa M. A., stąd – jak słusznie zarzucają obie strony w złożonych apelacjach – nie było podstaw do wyliczenia wartości tych nakładów przez Sąd Rejonowy na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego M. K.. Przedstawione w apelacjach obu stron zarzuty w tym zakresie Sąd Okręgowy podziela, a w związku z tym nie znajduje potrzeby odnoszenia się do nich.

Rozliczając zatem poniesione przez powoda nakłady w oparciu o opinię sporządzoną przez biegłego M. A., Sąd Okręgowy stwierdza, że w sytuacji, gdy powód wykonywał prace budowlane systemem gospodarczym, nie byłoby uzasadnione zaliczanie do wartości tych robót kosztów pośrednich , skoro takich nie ponosił, jak również zysku, który naliczają firmy zajmujące się prowadzeniem działalności gospodarczej. Natomiast, do wartości nakładów należy zaliczyć koszty zakupu materiałów, jeśli – co jest oczywiste i wynika też z opinii ustnej biegłego, takie koszty ( np. transportu ) powód musiał ponosić, a z czym w istocie zgadzała się też strona pozwana, jak również należy zaliczyć podatek VAT, który obciążał powoda przy zakupie materiałów budowlanych. Jakkolwiek zaś strona pozwana wskazywała, że powód mógł i korzystał z ulgi mieszkaniowej związanej z remontem lokalu mieszkalnego , to jednak z zebranych dowodów ( pism Urzędu Skarbowego w Ś.) nie wynika, aby ulga dotyczyła przedmiotowego lokalu. Natomiast wiadomym było w sprawie, że powód w tym czasie remontował kilka mieszkań.

Dlatego też przy uwzględnieniu, że łączna wartość nakładów poniesionych przez powoda – z pominięciem kosztów pośrednich i zysku, wynosi 58.117,96 zł ( robocizna , materiały, sprzęt 50488,26 zł + podatek VAT 4672,48 zł + koszty zakupu 3017,20 zł ), to po odjęciu kwoty wypłaconej już powodowi przez stronę pozwaną w wysokości 45.000 zł, należy mu się dalsza kwota 13.117,96 zł ( 58117,96 zł – 45.000 zł ).

Z powyższych też względów, stosownie do treści art. 386 § 1 kpc Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok i podwyższył zasądzoną w pkt. I od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę , a w konsekwencji tej zmiany dokonał też zmiany zaskarżonego wyroku w postanowieniach dotyczących kosztów procesu ( III i IV ). Rozliczając zaś koszty procesu za I instancję Sąd Okręgowy miał na uwadze, że powód wygrał sprawę w 29,5% i poniósł koszty w kwocie 8164,33 zł , stąd należy mu się zwrot kosztów w wysokości 2408,47 zł , zaś strona pozwana wygrała sprawę w 70,5% i poniosła koszty procesu w kwocie 3239,94 zł i z tego

-10-

tytułu należy jej się zwrot kosztów w wysokości 2284,15 zł. Przy stosunkowym rozliczeniu tych kosztów, na podstawie art. 100 kpc, należy się więc powodowi od strony pozwanej zwrot kosztów procesu w wysokości 124,32 zł ( 2408,47 zł - 2284,15 zł ).

Apelację powoda w pozostałej części , jak i apelację strony pozwanej uznał Sąd Okręgowy za nieuzasadnione i je oddalił z mocy art. 385 kpc ( pkt II ).

Odnosząc się do apelacji powoda, jak też wskazano wcześniej, należy bowiem stwierdzić, że nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach rozpoznawanej sprawy zaliczenie do wartości nakładów poczynionych przez powoda kosztów pośrednich oraz zysku, jakie zostały ujęte przez biegłego M. A.w sporządzonej opinii. Natomiast, ani w apelacji, kwestionując metodę liczenia wartości nakładów, przyjętą przez Sąd Rejonowy, - jak również w toku postępowania przed Sądem I instancji, powód nie przedstawił argumentów przemawiających za wyliczeniem nakładów właśnie z uwzględnieniem tych wartości.

Odnosząc się z kolei do apelacji strony pozwanej, należy stwierdzić, że gdy w sprawie co do rozliczenia nakładów, poczynionych przez powoda znalazł zastosowanie przepis art. 227 § 2 kc, a nie – jak uważa strona pozwana – art. 226 § 2 kc, a do czego też odniósł się już Sąd Okręgowy w pierwszej części uzasadnienia, to nie można zgodzić się z pozwaną, że powodowi za wykonane prace należy się tylko kwota 45.000 zł, którą to strona pozwana już mu wypłaciła.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 kpc w zw. z art. 391 § 1 kpc . Strona pozwana przegrała swoją apelację w całości, natomiast powód swoją apelację wygrał jedynie w 8,5 %. Oznacza to, że stronie pozwanej z apelacji powoda należy się zwrot 91,5% kosztów zastępstwa procesowego tj. 1098 zł ( 1200 zł x 91,5% ), a powodowi kwota 247,94 zł kosztów postępowania apelacyjnego( 2917 zł x 8,5 % ). Powodowi przysługuje też zwrot całych kosztów zastępstwa procesowego z apelacji strony pozwanej – 1200 zł , co łącznie daje kwotę 1447,94 zł ( 1200 zł + 247,94 zł ). Po odliczeniu kosztów przysługujących stronie pozwanej od powoda – 1098 zł, należne powodowi koszty postępowania apelacyjnego wynoszą 349,94 zł i taką też kwotę strona pozwana obowiązana jest powodowi zwrócić.