Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Tomasz Tatarczyk

Sędzia SO Lucyna Morys - Magiera

Sędzia SR (del.) Barbara Konińska (spr.)

Protokolant Aldona Kocięcka

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2014 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa M. W. i A. W.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w K.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach

z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt I C 825/12

1  oddala apelację;

2  zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 1.200 (tysiąc dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Barbara Konińska SSO Tomasz Tatarczyk SSO Lucyna Morys-Magiera

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 04 października 2011r. powodowie A. W. i M. W. wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanej (...) SA w K. (następca prawny (...) SA w G.) 16.834,57 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz kosztów procesu. W uzasadnieniu podnieśli, iż są właścicielami nieruchomości opisanej w KW nr (...) Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach, zabudowanej pawilonem handlowym o powierzchni użytkowej 416 m2, w którym pozwana bez tytułu prawnego zajmuje pomieszczenia o powierzchni łącznej 32,5 m2. Dodali, iż dochodzona kwota stanowi żądane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za okres od września 2009r. do lipca 2011r. W piśmie z dnia 10 września 2012r. powodowie ostatecznie sprecyzowali, iż dochodzą od pozwanej kwoty 16.081,94 zł oraz ustawowych odsetek od kwoty 10.164,89 zł od dnia 28 lutego 2011r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.451,45 zł od dnia 28 lutego 2011r. do dnia 4 października 2011r. oraz od kwoty 4.465,60 zł od dnia 25 sierpnia 2011r. do dnia zapłaty (k. 177-181).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwana przyznała, iż zajmuje pomieszczenia określone w pozwie, jednakże zarzuciła iż mają one charakter pomieszczeń technicznych, zaś powodowie otrzymali już wynagrodzenie za korzystanie z nich w kwocie 1.451,45 zł, a następnie w dniu 16 lutego 2011r. w wysokości 3.317,60 zł.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 czerwca 2013r. sygn. I C 825/12 Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach zasądził od pozwanej solidarnie na rzecz powodów 14.994,28 zł z ustawowymi odsetkami od 26 czerwca 2012r. (pkt.1), umorzył postępowanie co do kwoty 752,63 zł (pkt.2) i w pozostałym zakresie oddalił powództwo (pkt.3). Nadto zasadził na rzecz powodów solidarnych 3.888,66 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt. 4) i nakazał im zwrócić 90,99 zł tytułem niewykorzystanej zaliczki (pkt. 5).

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia:

Powodowie są właścicielami nieruchomości opisanej w KW nr (...) Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach, zabudowanej pawilonem handlowym o powierzchni użytkowej 416 m2, w którym pozwana bez tytułu prawnego zajmuje trzy pomieszczenia o powierzchni łącznej 32,5 m2 na stacje transformatorowe. Pomieszczenia te posiadają niezależne wejścia z zewnątrz budynku i nie mają charakteru pomieszczeń technicznych. Pomieszczenia te mają charakter niewyodrębnionych, samodzielnych lokali użytkowych, które w łatwy sposób można również zaadoptować jako część obecnie istniejących lokali użytkowych. W dniu 16 lutego 2011r. pozwana przelała na rachunek powodów 3.317,60 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie z pomieszczeń powodów za okres objęty pozwem, przyjmując, iż pomieszczenia te mają charakter pomieszczeń technicznych. Pismem z dnia 28 lutego 2011r. powodowie wezwali pozwaną do zapłaty 11.616,34 zł w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od dnia 1 września 2009r. do dnia 31 stycznia 2011r. zaś pismem z 5 sierpnia 2011r. do zapłaty 5.218,23 zł w terminie 7 dni dnia otrzymania wezwania, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od dnia 1 lutego 2011r. do dnia 31 lipca 2011r. W dniu 4 października 2011r. pozwana przelała na rachunek powodów kwotę 1.451,45 zł, tytułem wynagrodzenia za korzystanie z pomieszczeń powodów za okres objęty pozwem. Miesięczne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwaną z pomieszczeń znajdujących się w budynku powodów winno wynieść 830,38 zł za m2 w 2009r., 851,53 zł za m2 w 2010r. i 888,55 zł za m2 w 2011r.

Sąd Rejonowy uznał, iż powodowie mogą skutecznie dochodzić od pozwanej różnicy między kwotą należną, tj. 19.763,33 zł, a kwotą już otrzymaną, tj. 4.769,05 zł czyli kwoty 14.994,28 zł i tą kwotę zasądził powołując się na treść art. 224 § 2, 225 i 230 k.c. Uznał też, iż powodom przysługują odsetki od dnia następującego po wezwaniu pozwanej do zapłaty należności, przy czym stwierdził, iż w toku procesu powodowie nie wykazali w jakim dniu pozwana otrzymała wezwania do zapłaty. W konsekwencji Sąd Rejonowy zasądził odsetki od dnia następującego po doręczeniu odpisu pozwu na zasadzie art. 481 i nast. k.c. Ponieważ powodowie cofnęli częściowo pozew, Sąd Rejonowy na podstawie art. 355 k.p.c. w związku z art. 203 k.p.c. orzekł o umorzeniu postępowania w tym zakresie. O kosztach orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. stosunkowo je rozdzielając.

W apelacji od tego rozstrzygnięcia pozwana zaskarżając go w części - co do punktu 1 oraz 4 zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, to jest:

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnych ustaleń faktycznych poprzez przyjęcie iż zajmowane przez pozwaną pomieszczenia mają charakter pomieszczeń użytkowych, przyjęcie wynagrodzenia nie uwzględniającego stanu technicznego pomieszczeń na dzień orzekania i ustalenie go w oparciu o porównanie z lokalami użytkowymi o wyższym standardzie,

- art. 316 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie wynagrodzenia w oparciu o stan nieistniejący w dacie orzekania, uwzględniający hipotetyczną możliwość dokonania modernizacji pomieszczeń.

Nadto pozwana zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest:

- § 3 pkt. 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez zakwalifikowanie pomieszczeń zajmowanych na potrzeby stacji transformatorowych jako lokali użytkowych, mimo że stanowią one zgodnie z § 3 pkt. 12 rozporządzenia pomieszczenia techniczne,

- art. 224 § 2, 230 i 225 k.c. poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kwoty wynagrodzenia nie odpowiadającej wartości rynkowej korzystania z pomieszczeń, nieadekwatnej do ich stanu technicznego, wyposażenia, standardu wykończenia.

Podnosząc powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego względnie o uchylenie tegoż wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji.

W odpowiedzi na apelację powodowie wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlegała oddaleniu.

Niezasadnym okazał się zarzut dokonania przez Sąd Rejonowy błędnych ustaleń faktycznych. Ustalenia te Sąd Rejonowy dokonał prawidłowo, zgodnie z zasadami logiki. Wobec tego ustalenia te w całości Sąd Okręgowy przyjął za własne.

Przede wszystkim Sąd Okręgowy nie podzielił tezy apelującej, że pomieszczenia przezeń zajmowane są pomieszczeniami technicznymi. Termin pomieszczenie techniczne na gruncie prawa budowlanego został zdefiniowany przez ustawodawcę w przepisie § 3 pkt 12 w § 3 pkt. 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 toku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zmianami). Przez pomieszczenie techniczne - należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku. Kategoria pomieszczenia technicznego została zatem wyróżniona w oparciu o pełnioną przez niego funkcję techniczną. Stąd też dla kwalifikacji pomieszczenia jako technicznego funkcja ta winna być dominującą i podstawową. Tymczasem pomieszczenia zajmowane przez pozwaną w budynku powodów nie służą jedynie do obsługi technicznej ich budynku. Przeciwnie, stacje transformatorowe ulokowane w tych pomieszczeniach służą dostawie energii elektrycznej głównie do innych obiektów. Jak przyznała w apelacji pozwana tylko dwa z pięciu obwodów służą zasilaniu budynku powodów. Dodatkowo stacja transformatorowa jest związana z siecią elektroenergetyczną zasilającą budynek a nie z budynkiem. Zatem Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że pomieszczenia te są pomieszczeniami o charakterze użytkowym, gdyż wykluczony jest ich techniczny charakter.

Nie ulega też wątpliwości, iż pomieszczenia zajmowane przez urządzenia pozwanej stanowią pomieszczenia o charakterze użytkowym, którymi są zgodnie z § 3 pkt. 14 powołanego wyżej rozporządzenia pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, nie będące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Bez znaczenia przy tym dla określenia charakteru pomieszczeń ma okoliczność, iż nie posiadają one wewnętrznej komunikacji ani okien. Nadto fakt, iż pozwana pomieszczenia te wykorzystuje od wielu lat nie daje podstaw do twierdzenia, iż taki był pierwotny cel tych pomieszczeń. Owo zresztą twierdzenie pozwana winna była wykazać będąc obciążona w tym zakresie ciężarem dowodu wynikającym z art. 6 k.c., czego jednak nie uczyniła. Dodatkowo powodowie nie mieli i nie mają nadal dostępu do zajmowanych przez pozwaną pomieszczeń, czemu nie przeczyła pozwana. Ta okoliczność również potwierdza fakt, iż pomieszczenia te nie są pomieszczeniami technicznymi gdyż do pomieszczeń technicznych powodowie jako właściciele budynku winni mieć dostęp, jako do pomieszczeń, w których znajdować się mają urządzenia służące do obsługi budynku.

Tym samym ponieważ Sąd Rejonowy prawidło zakwalifikował pomieszczenia zajmowane przez pozwaną jako pomieszczenia użytkowe nie doszło też do zarzucanej obrazy § 3 pkt. 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Nadto, wbrew zarzutom skarżącej, Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił wysokość wynagrodzenia uwzględniając stan techniczny pomieszczeń na dzień orzekania i porównując go z innymi lokalami użytkowymi. Kryterium standardu wykończenia pomieszczenia nie jest bowiem jedynym kryterium służącym ustaleniu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości a jedynie jednym z kryteriów pomocniczych służących temu ustaleniu. Nadto pozwana zajmując powyższe pomieszczenia bez podstawy prawnej faktycznie uniemożliwia dokonywanie jakichkolwiek ulepszeń a co najmniej powoduje, iż ich dokonywanie jest ekonomicznie nieuzasadnione. Zatem pozwana nie może wywodzić korzyści z własnego pozbawionego podstawy prawnej działania. Okoliczność, iż pomieszczenia zajmowane przez urządzenia pozwanej nie posiadają okien ani wewnętrznej komunikacji nie oznacza również, iż stawka wynagrodzenia ustalona w opinii biegłej została zawyżona. Jak wskazują bowiem zasady doświadczenia życiowego lokale użytkowe, np. w centrach handlowych zwykle pozbawione są okien i brak jest często między nimi komunikacji wewnętrznej, co mimo to pozwala na uzyskanie bardzo wysokich opłat związanych z ich wynajęciem. Jak zaś wskazano w opinii biegłej B. R. stanowiącej podstawę rozstrzygnięcia Sądu I Instancji nieruchomość powodów posiada dobrą lokalizację, zaś sporne pomieszczenia znajdują się na parterze budynku. Biegła przy tym wbrew zarzutom skarżącej uwzględniła średni stan techniczny analizowanych pomieszczeń i niski standard ich wykończenia.

Skarżąca kwestionując poprawność opinii biegłej nie wskazała takich argumentów, z których wynikałoby, iż opinia ta (w zakresie wyliczenia wynagrodzenia wziętego pod uwagę przez Sąd Rejonowy) zawiera nieścisłości lub istotne błędy dyskwalifikujące ten dowód. W niniejszej sprawie skarżąca winna wykazać, że biegła wadliwie dokonała wyboru nieruchomości porównawczych i niezgodnie z zasadami metodyki wyliczyła wynagrodzenie za bezumowne korzystnie z nieruchomości powodów. Wywodu takiego nie przeprowadzono w wystarczającym zakresie, co nie pozwala uznać zarzutów podnoszonych w tym względzie za uzasadnione.

Nadto bezzasadnym okazał się zarzut naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. Jak wskazał bowiem w uzasadnieniu swego orzeczenia Sąd Rejonowy, pomieszczenia zajmowane przez pozwaną już w przypadku usunięcia z nich urządzeń pozwanej, mogłyby stanowić samodzielne lokale użytkowe. Wobec tego wskazanie przez ten Sąd, iż dodatkowo po usunięciu urządzeń powodowie mogliby połączyć zajmowane prze nie pomieszczenia z dotychczas wykorzystywanymi przez nich lokalami użytkowymi nie stanowi orzekania w oparciu o stan nieistniejący w dacie wydania wyroku. Tym samym Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, iż biegła w sposób prawidłowy dokonała wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z pomieszczeń znajdujących się w budynku powodów przyjmując za podstawę wyliczenia stawki obowiązujące przy najmie lokali użytkowych ustalone metodą korygowania ceny średniej.

W konsekwencji nie doszło również do zarzucanej obrazy art. 224 § 2, 230 i 225 k.c. Nie sposób bowiem uznać, iż Sąd Rejonowy w oparciu o opinię biegłej ustalił wynagrodzenie w wysokości nie odpowiadającej wartości rynkowej korzystania z pomieszczeń, nieadekwatnej do stanu technicznego pomieszczeń i standardu wykończenia.

Z tych wszystkich względów, Sąd Okręgowy stwierdzając, że zaskarżony wyrok odpowiada prawu, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację jako bezzasadną.

Wydając rozstrzygnięcie w zakresie kosztów postępowania Sąd Okręgowy oparł się o treść art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 i § 12 ust. 1 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednol. Dz.U. z 2013r., poz. 490) i obciążył pozwaną w całości kosztami procesu za instancję odwoławczą stosownie do wyniku postępowania apelacyjnego.

SSR (del.) Barbara Konińska SSO Tomasz Tatarczyk SSO Lucyna Morys- Magiera