Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 grudnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2012 r. w Białymstoku

na rozprawie sprawy

z powództwa Gminy B. - Zarządu Mienia (...) w B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w B.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku

z dnia 22 maja 2012 r. sygn. akt I C 454/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok i oddala powództwo oraz zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej 335 (trzysta trzydzieści pięć) zł tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

UZASADNIENIE

Gmina B. Zarząd Mienia (...) w B. wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) z dnia 23 lutego 2012 r. nr (...) w części dotyczącej pkt 2 w zakresie kwoty 6 272,71 zł, z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.

Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w B. wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 22 maja 2012 r. Sąd Okręgowy w Białymstoku uchylił pkt 2 uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w B. nr (...) z dnia 23 lutego 2012 roku, w zakresie kwoty 6 272,71 zł; zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd ustalił, że uchwałą nr 2/2012 z 23 lutego 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) w B. rozdysponowała nadwyżkę środków z tytułu kosztów zużycia wody, odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości w łącznej kwocie 6 272,71 zł, przeksięgowując je na fundusz remontowy wspólnoty.

Fakt podjęcia uchwały oraz prawidłowość jej podjęcia nie były kwestionowane w toku postępowania.

Kwestia sporna sprowadzała się do ustalenia uprawnienia pozwanej do przeznaczenia na fundusz remontowy Wspólnoty części nadpłaty z tytułu zaliczek, uiszczonych przez właścicieli na poczet kosztów związanych z wodą i ściekami oraz wywozem nieczystości, w kwocie 6 272,71 zł.

Powódka, uzasadniając swoje stanowisko podnosiła, że działania Wspólnoty są bezprawne i naruszają przepisy ustawy o własności lokali. Wskazała, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona jedynie do podejmowania decyzji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie ma żadnych uprawnień do dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się.

Pozwana natomiast, domagając się oddalenia powództwa wskazała, iż w orzecznictwie wypracowany został pogląd, zgodnie z którym nie można przyjmować, aby nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu, w dalszym ciągu należały do majątku właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczy to także nadwyżek związanych z kosztami utrzymania poszczególnych lokali. Przyjęty w uchwale sposób rozliczenia nadpłat pozwoli w przyszłości na ograniczenie podwyżek związanych z kosztami utrzymania nieruchomości. Rozwiązanie to pozostaje w interesie wszystkich członków wspólnoty. Wydatki związane z wywozem nieczystości powinny zostać zakwalifikowane jako wydatki związane z nieruchomością wspólną. Pozwana powołała się ponadto na orzecznictwo Sądu Najwyższego, z którego wynika, że ustawodawca, wprowadzając pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, uregulował jej stosunki z właścicielami lokali oraz dał wyraz traktowaniu wspólnoty jako odrębnej jednostki. Uznanie wspólnoty mieszkaniowej za jednostkę organizacyjną, o której mowa w art. 33 ¹ k.c., upoważnia do przyjęcia, iż może mieć ona własny majątek. W skład tego majątku należą także środki zgromadzone na funduszu remontowym, których wspólnota jest dysponentem. Wysokość tych środków musi być ustalona w drodze uchwały wspólnoty. W momencie uiszczenia ich przez właścicieli lokali stają się one własnością wspólnoty, która może je wykorzystać w ściśle określonym celu.

Odrębność jednostki, jaką jest wspólnota mieszkaniowa, w praktyce oznacza iż w obrocie cywilnoprawnym to wspólnota występuje jako strona. Odrębne od wspólnoty uprawnienia i obowiązki mają poszczególni jej członkowie, których obciążają dwie kategorie wydatków. Pierwsze, wynikające z samego faktu przynależności do wspólnoty, związane są z ponoszeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Składają się na nie głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej; opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy).

Na pokrycie powyższych kosztów, właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.

Drugi rodzaj obowiązków finansowych związany jest z faktem własności lokalu i wydatkami na jego utrzymanie (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości.

Powołując się na orzecznictwo Sąd stwierdził, że wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje praktycznie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami (właścicielami lokali). Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypowaniem w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę i odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty, nie jest wspólnota, a każdy z jej członków z osobna. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty.

Zdaniem Sądu, środki finansowe rozdysponowane przez pozwaną uchwałą nr 2/2012 należały do wydatków właścicieli lokali związanych z ich utrzymaniem. Charakteru tych środków nie zmienia fakt posiadania, bądź nieposiadania przez niektórych właścicieli urządzeń pomiarowych do zużycia mediów. Sąd nie zgodził się z argumentacją pozwanej, iż w przypadku braku odrębnych instalacji umożliwiających pomiar zużytej przez właścicieli poszczególnych lokali wody, cała instalacja stanowi przedmiot współwłasności.

Kwestia istnienia urządzeń pomiarowych wpływa jedynie na formę rozliczeń, a więc na podstawie ryczałtu, bądź zgodnie ze wskazaniami wodomierza. Nadal jednak środki te są związane z utrzymaniem poszczególnych lokali.

Sąd podkreślił również niekonsekwencję Wspólnoty, która nie miała wątpliwości co do tego, że nadwyżka z tytułu kosztów centralnego ogrzewania należy się właścicielom i powinna zostać pomiędzy nimi rozdysponowana zgodnie z udziałami. Odmiennie potraktowano zaś nadwyżkę związaną z rozliczeniem innych mediów, które w takim samym zakresie są związane z utrzymaniem poszczególnych lokali.

Zdaniem Sądu, stanowisko wyrażone w orzecznictwie nie pozwala na jednoznaczne uznanie, iż dopuszczalne jest przeznaczanie nadwyżek finansowych z tytułu opłat za media w poszczególnych lokalach na fundusz remontowy. Uprawnienie to odnosi się jedynie do nadwyżki uzyskanej po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nadwyżka w kwocie 6 727,71 zł do tej kategorii nie należy.

Wspólnota ma obowiązek rozliczyć się ze środków przekazanych jej przez poszczególnych właścicieli na pokrycie opłat związanych z lokalami. Oznacza to, że po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli, i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel. Wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu nadwyżki z opłat, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Tylko właściciele mogą zadecydować co z tymi środkami zrobić. Mogą je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie muszą. Uchwała wspólnoty co do przekazania nadwyżek na fundusz remontowy, oznaczała dysponowanie cudzym mieniem przez osobę nieuprawnioną. Właściciele lokali (ogół właścicieli) nie mogą decydować o składnikach majątku innych właścicieli.

W oparciu o powyższe Sąd uznał, że uchwała nr 2/2012 z dnia 23 lutego 2012 r. w zaskarżonym zakresie narusza art. 14 i art. 15 ustawy o własności lokali.

O kosztach Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 98 k.p.c. oraz § 11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r., w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomoc prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Apelację od tego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając Sądowi naruszenie prawa materialnego, tj. przepisów art. 13 i art. 14 ustawy o własności lokali, przez ich błędną wykładnię w zakresie ustalenia rodzaju kosztów składających się na zarząd nieruchomością wspólną.

Wskazując na powyższy zarzut, wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja jest uzasadniona.

Sąd Apelacyjny podziela i uznaje za własne ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, podobnie jak rozważania odnoszące się do kategorii opłat obciążających członków wspólnoty mieszkaniowej. Tym niemniej, nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji w kwestii nieuznania zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zużycia mediów, których dotyczyła uchwała nr 2/2012, za koszty zarządu nieruchomością wspólną. Niesłusznie też Sąd Okręgowy uznał, iż pozwana Wspólnota nie jest uprawniona do dysponowania nadwyżkami powstałymi z tego tytułu.

Na wstępie trzeba stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną, ograniczoną do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do tego majątku wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej u. w. l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Pozwala to przyjąć, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 października 2009 r., I ACa 514/09 OSA 2012/1/78-85, LEX nr 551995).

Oceniając zasadność powództwa Sąd Okręgowy przychylił się do stanowiska prezentowanego przez stronę powodową, która podnosiła, iż uchwała podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w B., nr (...) z dnia 23 lutego 2012 roku, co do przekazania kwoty 6 272,71 zł na Fundusz (...), narusza przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Na gruncie przepisów art. 13 i 14 u. w. l. Sąd I instancji przyjął, że do kategorii wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali na ich utrzymanie, zaliczają się opłaty z tytułu zużytej energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości, przy czym, charakteru tych środków nie zmienia także fakt posiadania, bądź nieposiadania przez niektórych właścicieli urządzeń pomiarowych do zużycia mediów. Zdaniem Sądu Okręgowego w związku z tym nie można przyjąć, że w przypadku braku odrębnych instalacji umożliwiających pomiar wody, zużytej przez właścicieli poszczególnych lokali, cała instalacja stanowi przedmiot współwłasności. Kwestia istnienia urządzeń pomiarowych wpływa bowiem jedynie na formę rozliczeń – na podstawie ryczałtu lub zgodnie ze wskazaniami wodomierza, jednak środki te nadal są związane z utrzymaniem poszczególnych lokali. Wobec tego, jako że wydatki te nie są partycypowaniem w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków, ich dysponentem nie jest wspólnota, a każdy z jej członków z osobna.

Sąd Apelacyjny nie podzielił powyższej interpretacji i zgodził się ze stanowiskiem zaprezentowanym w apelacji przez pozwaną Wspólnotę.

Słusznie skarżąca podnosiła, że z uwagi na to, iż część lokali nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych w zakresie poboru wody oraz odprowadzania ścieków, urządzenia te stanowią przedmiot współwłasności przymusowej. Stanowisko to znajduje oparcie w poglądzie wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06, która dotyczyła rozliczenia energii cieplnej zużytej między innymi do ogrzania lokali nieposiadających urządzeń pomiarowych. Sąd Najwyższy stwierdził, że w takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach. Wskazane urządzenia, jako niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (OSNC 2007/3/40, por. także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998/1/4, Prok. i Pr.- wkł. 1998/1/27, OSP 1998/5/90, LEX nr 31296). To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali. Powyższa zasada znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w ten sam sposób należy ocenić sytuację, jaka wystąpiła w niniejszej sprawie, ponieważ część lokali pozwanej Wspólnoty nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych poboru wody, co nie było kwestią sporną. Jak słusznie zauważa skarżąca, brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l.

Należy również podkreślić, że zgodnie z regulaminem obowiązującym w pozwanej Wspólnocie, właściciele lokali nieobjętych indywidualnym opomiarowaniem uiszczają opłaty ryczałtowe, zarówno w odniesieniu do zużycia wody, jak i w zakresie odprowadzania ścieków. Natomiast, jak trafnie podniosła skarżąca, z uwagi na wskazany wyżej brak możliwości precyzyjnego określenia wielkości zużycia mediów dla każdego z tych lokali, nie ma też możliwości ustalenia, czy po stronie ich właścicieli powstały nadwyżki poniesionych zaliczek na opłaty w zestawieniu z faktycznym zużyciem. Podobnie, w zakresie wywozu nieczystości właściciele lokali również opłacają ryczałt, uzależniony nie od ilości rzeczywiście wyprodukowanych odpadów, a od ilości osób zameldowanych w lokalu.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego jest to kolejny argument za uznaniem, że zaliczki wpłacone na poczet wskazanych wyżej opłat trzeba traktować jako należące do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Po uiszczeniu zaliczki te stanowiły majątek Wspólnoty, która – wobec powstania nadwyżki finansowej – mogła podjąć uchwałę w przedmiocie jej przeznaczenia na fundusz remontowy. Oceny tej nie niweczy fakt, iż w odniesieniu do nadwyżki, jaka powstała po rozliczeniu kosztów ogrzewania mieszkań, Wspólnota podjęła odmienną decyzję, postanawiając zwrócić ją właścicielom lokali, stosownie do wielkości ich udziałów. Wspólnota powinna bowiem rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali, który to obowiązek nie budzi wątpliwości. Może on jednak zostać zrealizowany w różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego (por. cytowany wyżej wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, sygn. I ACa 514/09). W odniesieniu do zaliczek na opłaty za energię cieplną uchwała zapadła zgodnie z wolą właścicieli lokali, wyrażoną podczas zebrania w dniu 23 lutego 2012 r. Podobnie rzecz się miała z decyzją co do przeksięgowania na fundusz remontowy nadwyżki powstałej w wyniku rozliczenia kosztów odprowadzania wody i ścieków oraz wywozu nieczystości. Na marginesie należy wskazać, iż za taką treścią uchwały nr 2 w toku zebrania głosowała również powódka (k. 34).

Słusznie też zauważyła skarżąca, że podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty. Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty pozwala również uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. W tym kontekście trudno przyjąć, by sporna między stronami uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powódki.

Wobec przyjęcia zaprezentowanego wyżej stanowiska Sąd Apelacyjny stwierdził, iż uchwała nr 2/2012 podjęta przez pozwaną Wspólnotę nie jest sprzeczna z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. A zatem, podstawowy argument przemawiający za jej uchyleniem przytoczony w uzasadnieniu pozwu należało uznać za nietrafny. Natomiast inne argumenty nie zostały przez powódkę przedstawione.

Z powyższych względów Sąd Apelacyjny, na mocy art. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo.

Konsekwencją powyższego było rozstrzygnięcie o kosztach za postępowanie w pierwszej instancji oraz postępowanie odwoławcze. Sąd Apelacyjny w tym przedmiocie postanowił w oparciu o zasadę wyrażoną w art. 98 k.p.c. w zw. z § 11 ust. 1 pkt 1 i § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu oraz art. 18 ust. 2 i art. 27 pkt 9 ustawy z dnia z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Powódka, która ostatecznie przegrała sprawę, była obowiązana zwrócić pozwanej koszty zastępstwa procesowego za postępowanie pierwszoinstancyjne wraz z opłatą od pełnomocnictwa, w łącznej kwocie 197 zł, zaś za postępowanie odwoławcze 135 zł, a także opłatę od apelacji w wysokości 200 zł.