Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 listopada 2012 roku

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Eliza Skotnicka

Protokolant: Małgorzata Schick

po rozpoznaniu w dniu 20 listopada 2012 roku w Kłodzku

sprawy z powództwa M. Ł., Z. Ł.

przeciwko J. P., E. P.

o zapłatę 61 183,85 zł

I utrzymuje w mocy nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym przez Sąd Rejonowy w Kłodzku w dniu 19 kwietnia 2012r., sygn. akt I Nc 1229/12 w całości;

II. zasądza solidarnie od pozwanych J. P.i E. P.na rzecz powodów M. Ł.i Z. Ł.kwotę 2 654, 66 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania zabezpieczającego.

UZASADNIENIE

Powodowie M. Ł.i Z. Ł.wnieśli o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym, że pozwani J. P.i E. P.mają solidarnie zapłacić powodom z weksla kwotę 61183,85 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 24 marca 2012r. oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego w wysokości 3617,- zł. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że w dniu 12 stycznia 2011r. powodowie zawarli z pozwanymi prowadzącymi działalność gospodarczą w ramach spółki cywilnej pod nazwą (...) S.C.umowę dzierżawy na czas określony 10 lat, której przedmiotem była nieruchomość położona w D.przy ul. (...), oznaczona jako działka nr (...), o powierzchni 1639 m2, zabudowana Ośrodkiem (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą KW (...). Strony w umowie ustaliły miesięczny czynsz dzierżawy na kwotę 20 000,- zł brutto, płatny z góry do 15. dnia każdego miesiąca, przelewem na rachunek bankowy wskazany w fakturze. Zgodnie z pkt 4 ppkt 7 umowy strony ustaliły, że niezależnie od czynszu dzierżawnego, dzierżawca zobowiązany jest opłacać podatki od gruntu, lokalne i od nieruchomości, pozostałe należności publicznoprawne, związane z użytkowaną przez dzierżawcę nieruchomością oraz inne opłaty eksploatacyjne, w tym z tytułu świadczenia usług telekomunikacyjnych. Na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń powstałych na gruncie niniejszej umowy pozwani wpłacili na rzecz powodów 60 000,- zł kaucji gwarancyjnej, a nadto zarówno pozwana, jak i pozwany wystawili weksle własne in blanco, ze wskazaniem, że zapłata nastąpić ma na rzecz powodów. Powodowie wskazali, że choć pozwani początkowo regulowali należne powodom świadczenia, to nie czynili tego w terminach wymagalności. Pozwani na poczet zaległości dokonali łącznych wpłat 92 940,- zł zamiast należnej wydzierżawiającym sumy 201227,67 zł. Do zapłaty pozostała kwota 108287,67 zł oraz skapitalizowane odsetki ustawowe w kwocie 2498,93 zł za opóźnienie w płatności poszczególnych faktur, a także kwota 2539,54 zł z tytułu nierozliczonego podatku od nieruchomości. Suma należności na rzecz powodów wyniosła 113326,14 zł. Zważywszy, że powodowie złożyli pozwanym oświadczenie o potraceniu z tej należności kaucji gwarancyjnej w kwocie 60000,- zł, do zapłaty pozostała kwota z 53326,14 zł wraz z dalszymi odsetkami ustawowymi skapitalizowanymi na dzień płatności weksla tj. na dzień 23 marca 2012r. w kwocie 7857,71 zł, łącznie 61183,85 zł.

Pismem z dnia 8 marca 2012r. powodowie wezwali pozwanych do zapłaty należności głównej w kwocie 53326,14 zł wraz z odsetkami, zawiadamiając pozwanych o wypełnieniu weksla i wzywając ich do jego wykupienia. Pismo doręczono pozwanym w dniu 16 marca 2012r.

Sąd Rejonowy w Kłodzku w dniu 19 kwietnia 2012r., w sprawie sygn. akt I Nc 1229/12 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym.

Pozwani J. P. i E. P. w zarzutach od nakazu zapłaty wnieśli o uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pozwani zarzucili, że powodowie nieprawidłowo wezwali pozwanych do wykupu weksla oraz, że w wezwaniu tym wskazano kwotę niższą tj. 53 148,06 zł niż kwota dochodzona pozwem. Pozwani przyznali, że czynsz z tytułu umowy był płacony z opóźnieniem, ale wszelkie opóźnienia wynikały z winy powodów. Na początku wystąpiły problemy z kotłownią budynku i niemożliwymi racjonalnie kosztami opłat za ogrzewanie gazowe. To nie pozwalało przez okres pierwszych dni i miesięcy na normalne funkcjonowanie i tym samym osiąganie pożytków, by częścią z nich podzielić się z właścicielem w formie czynszu. Powód ponosił miesięcznie ponad 25 000,- zł za gaz pożytkowany na ogrzanie budynku. Zapłatę czynszu wstrzymano w lipcu 2011r. po kontrolach Państwowej Straży Pożarnej. Zdaniem pozwanych obiekt dotknięty był ciężkiego gatunku wadami fizycznymi i prawnymi, nie posiadał stosownej dokumentacji, pozwoleń, zgłoszeń itp. W wyniku tego pozwanemu nie udało się uzyskać pozwolenia Kuratorium (...) na organizację kolonii, czyli obiekt nie mógł być wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W związku z powyższym pozwani w trybie natychmiastowym rozwiązali umowę dzierżawy w momencie otrzymania decyzji Komendanta Powiatowej Straży Pożarnej w K. co miało miejsce w październiku 2011r. Pozwani zarzucili, że nie otrzymali pisma powodów o rozwiązaniu umowy przez powodów. Pozwani wskazali, że jeszcze nie wiedząc o skali ukrytych wad prawnych i fizycznych obiektu wystąpili o zmniejszenie o 50% czynszu dzierżawnego, nie mogąc prowadzić działalności zgodnie z przeznaczeniem i osiągać pożytków. Zapłatę całkowicie wstrzymano, by nie narażać pozwanych na dalsze straty dopiero po kontroli straży w lipcu. W piśmie uzupełniającym zarzuty pozwani podnieśli ponadto, że zgodnie z treścią § 4 ust. 7 umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest opłacać prawnie i w tytułach jego obciążające: podatki od gruntu, lokalne i od nieruchomości, koncesje itp., podatki z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej oraz ponosić koszty eksploatacyjne i inne związane z funkcjonowaniem obiektu na podstawie odrębnie podpisanych stosownie umów. W związku z tym zdaniem pozwanych niezrozumiałe jest dopisywanie do faktur czynszowych należności z tytułu podatku od nieruchomości wynikających z decyzji skierowanej do powodów oraz kosztów usług telekomunikacyjnych wynikających z umów zawartych przez powodów.

Pozwani zaprzeczyli, że przyczyną rozwiązania umowy było nieterminowe regulowanie należności czynszowych przez pozwanych. Umowa została rozwiązana wskutek oświadczenia pozwanych o jej natychmiastowym rozwiązaniu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie M. Ł.i Z. Ł.zawarli z pozwanymi J. P.i E. P.w dniu 12 stycznia 2011r. umowę dzierżawy nieruchomości, składającej się z działki nr (...), o pow. 1639 m2, położonej w D., przy ul. (...)wraz z posadowionym na niej Ośrodkiem (...)oraz innymi budynkami i budowlami oraz maszynami i urządzeniami pomocniczymi znajdującymi się w obrębie nieruchomości. Umowa została zawarta na czas oznaczony 10 lat. Zgodnie z §4 umowy dzierżawca zobowiązał się do płacenia wydzierżawiającemu czynszu w wysokości 20 000,- zł w tym należny podatek VAT, począwszy od 01.02.2011.r. Czynsz płatny był z góry do 15. dnia każdego miesiąca, na podstawie faktur VAT wystawionych przez wydzierżawiającego. W przypadku opóźnienia w terminowej zapłacie czynszu wydzierżawiający naliczał ustawowe odsetki bez konieczności doręczenia dzierżawcy dodatkowego powiadomienia. Odsetki doliczone miały być do następnej faktury obejmującej czynsz lub też zapłacone przez dzierżawcę na podstawie odrębnej noty odsetkowej. Dzierżawca upoważnił wydzierżawiającego do wystawienia faktur obejmujących czynsz bez konieczności ich podpisania przez osobę uprawnioną do jego reprezentowania.

W myśl ust. 7 § 4 umowy dzierżawy niezależnie od czynszu dzierżawnego, dzierżawca zobowiązany był opłacać prawnie i w tytułach jego obciążające:

podatki od gruntu, lokalne i od nieruchomości, koncesje itp.,

podatki z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej;

oraz ponosić koszty eksploatacyjne i inne związane z funkcjonowaniem obiektu na podstawie odrębnie podpisanych stosownie umów o świadczenie usług w tym za:

bieżące zużycie energii elektrycznej i gazu;

wody i ścieków;

wszelkie opłaty komunalne;

oraz opłaty za udostępnione łącza telekomunikacyjne (telefony i Internet) itp.

Wszelkie koszty wynikłe z opóźnienia w płatnościach, o których mowa powyżej obciążają dzierżawcę.

Zgodnie z § 5 umowy celem zabezpieczenia zapłaty czynszu dzierżawnego, opłat eksploatacyjnych, ewentualnego odszkodowania za zniszczone bądź utracone wyposażenie obiektu oraz wszelkich innych należności mogących przysługiwać wydzierżawiającemu z tytułu umowy, dzierżawca zobowiązał się wpłacić na konto wydzierżawiającego kaucję gwarancyjną w wysokości trzykrotnej wartości stawki czynszowej tj. 60000,- zł. Dodatkowo dla zabezpieczenia płatności jak wyżej dzierżawca w dniu podpisania umowy wystawił wydzierżawiającemu weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową.

Wydzierżawiający został uprawniony do skorzystania z funduszy kaucji gwarancyjnej i potracenia wszelkich kwot należnych na podstawie umowy dzierżawy, w szczególności z tytułu niezapłaconego czynszu dzierżawnego, opłat eksploatacyjnego, zniszczenia bądź utraty wyposażenia obiektu. O skorzystaniu z kwot kaucji gwarancyjnej wydzierżawiający zobowiązany był powiadomić pisemnie dzierżawcę w terminie 14 dni od dokonania potrącenia. W przypadku, gdy wydzierżawiający skorzysta z kaucji gwarancyjnej, wówczas dzierżawca w ciągu 1 miesiąca od dnia powiadomienia go o tym fakcie zobowiązany był przywrócić kaucję do pełnej umową określonej wysokości. Rozwiązanie umowy mogło nastąpić za zgodnym pisemnym porozumieniem stron w każdym ustalonym terminie. Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy miało nastąpić za pisemnym potwierdzeniem odbioru lub pismem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Wydzierżawiający zastrzegł sobie możliwości rozwiązania umowy bez wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym między innymi w przypadku, gdy dzierżawca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Wydzierżawiający w takim przypadku zobowiązany był uprzedzić dzierżawcę o zamiarze wypowiedzenia i udzieli mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległości.

Dowód:

umowa dzierżawy k. 10 - 15;

Powodowie M. Ł.i Z. Ł.nabyli i przejęli nieruchomość, objętą umową dzierżawy od Zespołu (...)wraz z kuracjuszami w kwietniu 2004r. i od tego czasu do dnia 12 stycznia 2011r. tj. do dnia wydania nieruchomości pozwanym powodowie wraz z córką A. Z.prowadzili działalność gospodarczą w Ośrodku (...)w D.. W ośrodku największe obłożenie w czasie prowadzenia działalności przez powodów było w okresie od połowy maja do połowy września, następnie w okresie sylwestrowym i ferii zimowych do połowy marca.

Strony podjęły negocjacje w przedmiocie zawarcia umowy dzierżawy we wrześniu 2009r. Powodowie z uwagi na zobowiązania wynikające z warunków bezzwrotnego skorzystania z dotacji z Unii Europejskiej na wyposażenie ośrodka, zobligowani byli prowadzić działalność do końca 2010r. Powodowie wykonali w obiekcie prace modernizacyjne i remontowe. W listopadzie 2009r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, w której powodowie zobowiązali się do zawarcia umowy dzierżawy z J. P.. Pozwany J. P. przed zawarciem przyrzeczonej umowy dzierżawy kilkakrotnie, a co najmniej trzykrotnie w obecności przybranych przez siebie specjalistów, dokonał oględzin stanu technicznego obiektu. Do wydania pozwanym obiektu doszło w dniu zawarcia umowy tj. w dniu 12 stycznia 2011r. Powodowie do dnia wydania nieruchomości pozwanym prowadzili działalność gospodarczą w Ośrodku (...). Pozwani przejęli Ośrodek razem z klientami powodów i realizowali przyjęte przez powodów zlecenia na usługi do marca 2011r. Powodowie przedstawili pozwanym wszystkie rachunki za gaz z okresów wcześniejszych. Zużycie gazu w okresie prowadzenia ośrodka przez powodów w okresie zimowym wynosiło w granicach od 5000,- zł do maksymalnie 7 000,- zł miesięcznie. W okresie od sierpnia 2010r. do lutego 2011r. najwyższe zużycie było w okresie od 30.11.2010r. do 31.12.2010r. i wyniosło 4 918,36 zł. Prognoza zaś na luty 2011r. wyniosła 2126,93 zł. Powodowie w czasie prowadzenia ośrodka starali się minimalizować koszty eksploatacyjne, dlatego ośrodek ogrzewany był w zależności od potrzeb; kiedy nie było obłożenia utrzymywana była temperatura 15°C, podobnie było gdy użytkowana była przez klientów tylko część pomieszczeń, wówczas w pozostałych grzejniki były przykręcane.

Pozwani podczas prowadzenia Ośrodka ogrzewali cały obiekt i nie ograniczali zużycia gazu w związku z niepełnym obłożeniem ("nie przykręcali kurka i wyłączali pięter z ogrzewania).

Dowód:

zeznania świadka A. Z. k. 271 - odwrót - 273 - odwrót;

przesłuchanie powoda M. Ł. k. 293 - 295;

przesłuchanie pozwanego J. P. k. 295 - odwrót - 297;

faktury Vat wystawione przez (...) k. 174 - 180.

Powodowie wystawili następujące faktury VAT obciążające pozwanych (...) S.C.:

faktura VAT (...)na kwotę 20 000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za luty 2011, płatna do 15 lutego 2011r.;

faktura VAT(...) na kwotę 20 000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za marzec 2011, płatna do 15 marca 2011r.;

faktura VAT (...) na kwotę 25 555,60 zł, w tym 20 000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za kwiecień 2011, 5079,90 zł podatek od nieruchomości za styczeń i luty 2011r., 475,70 zł usługi telekomunikacyjne, płatna do 15 kwietnia 2011r.;

faktura VAT (...)na kwotę 20 432,37 zł, w tym 20 000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za maj 2011, 432,37 zł usługi telekomunikacyjne, płatna do 15 maja 2011r. W fakturze tej przypomniano o niezapłaconych fakturach (...)i(...) oraz terminach ich płatności;

faktura VAT (...)z dnia 1 czerwca 2011r. na kwotę 27619,85 zł, w tym 20000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za czerwiec 2011 (mylnie wpisano maj), 7619,85 zł podatek od nieruchomości za miesiąc kwiecień - czerwiec 2011r., płatna do 15 czerwca 2011r. (mylnie wpisano 15 maja 2011r.). Do faktury tej dołączono wezwanie do zapłaty zaległości niezapłaconych faktur (...), (...)i (...) opiewających na łączną sumę 65987,97 zł z rozliczeniem wpłat w kwocie 15 600,- zł, do zapłaty pozostało 50387,97 zł. W wezwaniu uprzedzono, że nieuregulowanie zaległości spowoduje skorzystanie z zapisów umowy dotyczących rozwiązania umowy.

faktura VAT(...)z dnia 4 lipca 2011r. na kwotę 20000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za lipiec 2011., płatna do 15 lipca 2011r. Do faktury tej dołączono wezwanie do zapłaty zaległości niezapłaconych faktur(...)i (...) na łączną sumę 45667,82 zł. W wezwaniu wskazano, że wykonanie zobowiązań dotyczących naprawy kotłów zgodnie z porozumieniem spowoduje skorygowanie trzech pierwszych faktur sprzedaży do umówionej kwoty. Do tego czasu saldo zaległości kształtuje się na podanym wyżej poziomie;

Faktura VAT nr (...)z dnia 5 sierpnia 2011r. na kwotę 20000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za sierpień 2011., płatna do 15 sierpnia 2011r. Do faktury tej dołączono wezwanie do zapłaty zaległości niezapłaconych faktur nr (...), (...), (...) na łączną sumę 65 667,82 zł, łącznie z bieżącą fakturą 85 667,82 zł. W wezwaniu wskazano, że wykonanie zobowiązań dotyczących naprawy kotłów zgodnie z porozumieniem spowoduje skorygowanie trzech pierwszych faktur sprzedaży do umówionej kwoty. Do tego czasu saldo zaległości kształtuje się na podanym wyżej poziomie. Ponadto uprzedzono, że nieuregulowanie zaległości spowoduje skorzystanie z zapisów umowy dotyczących rozwiązania umowy.

Faktura VAT(...)z dnia 5 września 2011r. na kwotę 27619,85 zł, w tym 20000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za wrzesień 2011., 7619,85 zł podatek od nieruchomości za miesiąc lipiec - wrzesień 2011r., płatna do 15 września 2011r. Do faktury tej dołączono wezwanie do zapłaty zaległości niezapłaconych i przeterminowanych faktur (...)i (...),(...)i(...) na łączną sumę 85 667,82 zł, łącznie z bieżącą fakturą 113 287,70 zł. W wezwaniu wskazano, że wykonanie zobowiązań dotyczących naprawy kotłów zgodnie z porozumieniem spowoduje skorygowanie trzech pierwszych faktur sprzedaży do umówionej kwoty. Do tego czasu saldo zaległości kształtuje się na podanym wyżej poziomie. Ponadto uprzedzono, że nieuregulowanie zaległości spowoduje skorzystanie z zapisów umowy dotyczących rozwiązania umowy. W wezwaniu wskazano, że należność wraz z odsetkami należy wpłacić na rachunek bankowy.

Faktura VAT (...)z dnia 5 października 2011r. na kwotę 20000,- zł z tytułu czynszu dzierżawnego za październik 2011., płatna do 15 października 2011r. Do faktury tej dołączono wezwanie do zapłaty zaległości niezapłaconych i przeterminowanych faktur (...), (...), (...)i (...) na łączną sumę 88 287,67 zł, łącznie z bieżącą fakturą 108 287,67 zł. W wezwaniu wskazano, że wykonanie zobowiązań dotyczących naprawy kotłów zgodnie z porozumieniem spowoduje skorygowanie trzech pierwszych faktur sprzedaży do umówionej kwoty. Do tego czasu saldo zaległości kształtuje się na podanym wyżej poziomie. Ponadto uprzedzono, że nieuregulowanie zaległości spowoduje skorzystanie z zapisów umowy dotyczących rozwiązania umowy. W wezwaniu wskazano, że należność wraz z odsetkami należy wpłacić na rachunek bankowy.

Podatek od nieruchomości za rok 2011 ustalono na kwotę 24779, - zł, płatną w ratach:

1 rata do dnia 15 marca 2011r. w kwocie 6195,- zł;

2 rata do dnia 15 maja 2011r. w kwocie 6195,- zł;

3 rata do dnia 15 września 2011r. w kwocie 6195,- zł

4 rata do dnia 15 listopada 2011r. w kwocie 6194,- zł.

Dowód:

faktury VAT wystawione przez powodów, potwierdzenia nadania i wezwania do zapłaty k. 16,17 - 18, 19,27,32,33,34,35,36,37;

faktura (...) S.A. z 11.02.2011r. z załącznikiem i specyfikacją i dowodem jej zapłaty przez powodów k 20 - 24;

faktura (...) S.A. z 11.03.2011r. z załącznikiem i dowodem jej zapłaty przez powodów k 25 - 26;

faktura (...) S.A. z 12.04.2011r. z załącznikiem i specyfikacją oraz dowodem jej zapłaty przez powodów k 28 - 31;

decyzja Burmistrza Miasta D. w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości k. 45.

Pozwani pierwszy czynsz w kwocie 20 000,- zł za luty 2011r. wpłacili terminowo i w wymaganej wysokości. Kolejnych wpłat dokonali w następujących terminach i wysokościach:

5600,- zł w dniu 22 kwietnia 2011r., tytułem "rozliczenia dzierżawy";

10 000,- zł w dniu 5 maja 2011r., tytułem "umownej kwoty czynszowej wg złożonego wniosku";

11340,- zł w dniu 1 czerwca 2011r., za "użytkowanie DW S. na szkolenia zgrupowania";

6000,- zł w dniu 9 czerwca 2011r., tytuł: "opłata czynszu dzierżawy";

15000,- zł w dniu 1 lipca 2011r., tytuł: "użytkowanie OW (...) dla zadań sportowych w ramach czynszu;"

25000,- zł w dniu 5 września 2011r., tytuł: za OW (...) S.C. za "wykorzystanie obiektu na program."

Dowód:

- dowody wpłaty k. 38, 40;

- potwierdzenie wpływu środku na rachunek powoda k. 39,41,42,43,44.

Pismem z dnia 10 kwietnia 2011r. pozwani zwrócili się do powodów z prośbą o obniżenie o połowę czynszu dzierżawnego za miesiące luty, marzec, kwiecień 2011r. tj. do kwoty 10 000,- zł, z uwagi na ujawnienie się wadliwego działania kotłowni w obiekcie, w szczególności kotłów c.o. i c.w., czego wynikiem były nieprawdopodobnie wysokie koszty dostarczonego i zużytego paliwa gazowego, które pozwani zobowiązani są zapłacić na rzecz Gazowni W.. W piśmie tym wskazano na konieczność podjęcia działań w celu usunięcia wad urządzeń kotłowni. Jednocześnie pozwani wyrazili gotowość usunięcia tych wad na własny koszt nawet w drodze wymiany kotła lub innych rozwiązań rozsądnie i ekonomicznie uzasadnionych. Pozwani zostali obciążeni kosztami dostawy gazu za okres od 13 stycznia do kwietnia 2011r. kwotą ok. 50 000,- zł.

W odpowiedzi na pismo pozwanych powodowie w piśmie z dnia 15 kwietnia 2011r. wskazali, że kotłownia podczas jej użytkowania przez firmę powoda była sprawna, ponadto była sprawdzana przez pracownika Dozoru (...) oraz w grudniu 2010r. przeprowadzony został przegląd kotłowni wraz z pomiarami sprawności kotłów. Ponadto wskazano, że faktury dokumentujące zużycie gazu z analogicznego okresu roku poprzedniego, jak i bezpośrednio przed przekazaniem obiektu potwierdzają tezę o prawidłowym działaniu kotłowni. Jednocześnie powodowie podnieśli, że nie podważają wiarygodności informacji o wadach, które z nieznanych przyczyn ujawniły się zaraz po przekazaniu obiektu i w związku z tym są skłonni współuczestniczyć w kosztach naprawy kotłowni pod pewnymi warunkami:

a to:

1. dostarczenia w jak najszybszym czasie dokumentacji dotyczącej poniesionych przez pozwanych kosztów na utrzymanie kotłowni, w szczególności:

rachunków za dostarczone i zużyte paliwo gazowe w okresie od 13.01.2011r.;

rachunków za usługi wspomnianych przez pozwanych w piśmie fachowców oraz ewentualnie ich opinie;

opinie pracowników gazowni.

2. przedstawienia kosztorysu i zakresu koniecznych prac naprawczych dotyczących kotłowni w Ośrodku (...)."

3. przedstawienia dokumentacji powykonawczej oraz rachunków za naprawę kotłowni;

4. wpłacie do końca kwietnia pozostałej kwoty do zapłaty tj. 10000,- zł + 5555,60 zł kosztów eksploatacyjnych zawartych w fakturze z kwietnia 2011.

Powód wskazał w tym piśmie, że decyzja zostanie podjęta w ciągu 3 dni od przekazania dokumentów z pkt 1 i 2, które pozwolą ocenić wysokość straty pozwanych oraz koniecznych inwestycji. Powodowie zapewnili, że ostateczne rozliczenie i faktury korygujące czynsz za miesiące II, III, IV/2011 zostaną wystawione po spełnieniu pozostałych warunków.

Dowód:

pismo pozwanych z dnia 10.04.2011r. k. 148 - 149;

odpowiedź pozwanego z dnia 15 kwietnia 2011r. k. 150 - 151;

zeznania świadka A. Z. k. 271 - odwrót - 273 - odwrót;

przesłuchanie powoda M. Ł. k. 293 - 295;

przesłuchanie pozwanego J. P. k. 295 - odwrót - 297.

Wskutek nieuregulowania rachunku za gaz dostawca gazu wstrzymał dostawy gazu do Ośrodka (...).

Pozwany przy pomocy osoby uprawnionej dokonał przekształcenia kotła z gazowego na olej opałowy. W związku z tym pozwany nie poniósł kosztów. O pracach tych pozwany nie zawiadomił powodów.

Pozwani prowadzili w dzierżawionym ośrodku działalność co najmniej do sierpnia 2011r.

Na wniosek pozwanego J. P. w lipcu 2011r. na terenie Ośrodka (...) Komenda Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej przeprowadziła czynności kontrolno - rozpoznawcze w zakresie ochrony przeciwpożarowej.

Dowód:

protokół ustaleń z czynności kontrolno - rozpoznawczych k. 251 - 254;

przesłuchanie pozwanego J. P. k. 295 - odwrót - 297;

kserokopia zeszytu zawierającego porady kolonijne z okresu od 27.06.2011r. do 23.07.2011r. k. 181 - 192.

W lipcu 2011r. podczas spotkania stron, pozwany J. P. zwrócił się do powoda M. Ł. z prośbą o dostarczenie dokumentów, których domagał się Komendant Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej w postępowaniu kontrolnym. Jednocześnie podczas tego spotkania pozwany zobowiązał się zapłacić powodom w całości zaległości czynszowe niezwłocznie po uzyskaniu wynagrodzenia z tytułu prowadzonych w ośrodku kolonii. Na potwierdzenie pozwany pokazał powodowi zamówienie na przeprowadzenie kolonii, z którego wynikało, że przychód pozwanego z tego tytułu wyniesie ok.160 000,- zł.

Dowód:

zeznania świadka A. Z. k. 271 - odwrót - 273 - odwrót;

przesłuchanie powoda M. Ł. k. 293 - 295;

przesłuchanie pozwanego J. P. k. 295 - odwrót - 297.

Decyzjami nr (...). Komendant Powiatowym Państwowej Straży Pożarnej w K.w związku ze stwierdzeniem podczas czynności kontrolno - rozpoznawczych naruszenia przepisów przeciwpożarowych powodujących zagrożenie życia ludzi, nakazano pozwanym wykonanie szczegółowo wskazanych w decyzji zaleceń w terminie do 30 września 2012 r. oraz niektórych z zaleceń do dnia 31 grudnia 2012r. i 31 stycznia 2012r.

Dowód:

decyzje z dnia 7 października 2011r. k. 114 - 118 i 119 - 123.

Powodowie pismem z dnia 14 października 2011r. złożyli powodom oświadczenie o natychmiastowym wypowiedzeniu umowy dzierżawy w uzasadnieniu powołując się na ukryte wady prawne i fizyczne , w tym stan bezpieczeństwa przeciwpożarowego zagrażający życiu i zdrowiu osób w nim przebywających, uniemożliwiające prowadzenie w budynku umówionej działalności. W piśmie tym pozwani zażądali stanowiska w kwestii końcowych rozliczeń, wskazując, że w związku z niemożliwością osiągania pożytków ponieśli straty. W piśmie tym pozwani zakwestionowali podstawę do obciążani ich podatkiem od nieruchomości, zarzucając że zobowiązania te imiennie obciążają właściciela nieruchomości.

Powodowie z uwagi na niepłacenie czynszu przez pozwanych chcieli rozwiązać z powodami umowę i odzyskać nieruchomość. Strony spotkały się w dzierżawionym ośrodku w dniu 31 października 2011r. w celu wydania powodom nieruchomości przez pozwanych. W tym dniu powodowie wręczyli pozwanym oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy z powodu zaległości w płatności czynszu, kwestionując jednocześnie podstawy rozwiązania umowy przez pozwanych wskazane w piśmie z dnia 14 października 2011r.

Po rozwiązaniu umowy dzierżawy z pozwanymi, powodowie wydzierżawili nieruchomość innemu dzierżawcy, który obecnie nadal prowadzi działalność w Ośrodku (...) oraz systematycznie realizuje zalecenia Komendanta Powiatowego Państwowej Straży Pożarnej zawarte w decyzjach i nadal korzysta z kotłowni i pieców znajdujących się w obiekcie, bez żadnych zastrzeżeń co do sposobu ich działania.

Dowód:

wypowiedzenie umowy dokonane przez pozwanych k. 124 - 125;

wypowiedzenie umowy dokonane przez powodów k. 194;

zeznania świadka A. Z. k. 271 - odwrót - 273 - odwrót;

przesłuchanie powoda M. Ł. k. 293 - 295;

przesłuchanie pozwanego J. P. k. 295 - odwrót - 297.

Pomiędzy pozwanymi a dostawca gazu toczy się proces cywilny o zapłatę należności za dostawy gazu. Sprawę w pierwszej instancji prowadził Sąd Rejonowy w Wałbrzychu VI Wydział Gospodarczy w sprawie VI GC 144/11. Powodowie nie są stroną tego procesu.

W sprawie tej Sąd zlecił wykonanie opinii biegłemu sądowemu T. J. na okoliczność, czy urządzania pomiarowe w budynku działały prawidłowo oraz, czy piece gazowe używane przez pozwanych mogły zużyć ilość gazu wykazanego przez urządzenia pomiarowe. Biegły w tej opinii wskazał, że nadmierne zużycie gazu w obiekcie przy ul. (...) w D. spowodowane było niezupełnym, niecałkowitym spalaniem gazu, lecz dokładne ustalenie przyczyny "jest obecnie niemożliwe z uwagi na aktualną pracę kotłów na olej opałowy - co wymagało przestawienia pracy palników na ten rodzaj paliwa". A także, że przyczyną nadmiernego zużycia była niewłaściwa praca automatyki kotłów - sterująca procesem spalania (regulacja palnika), powodująca niedotrzymanie warunków krzywej spalania.

Dowód:

opinia biegłego sądowego T. J. sporządzona na zlecenie Sądu Rejonowego w Wałbrzych do sprawy sygn. akt VI GC 144/11 k. 206 - 231 akt.

W grudniu 2011r. opracowana została opinia o stanie technicznym budynku przez uprawnionego technika H. M.. W opinii ustalono stopień zużycia poszczególnych elementów, w tym fundamentów, tynków, ścian konstrukcyjnych, stropów, dachu, stolarki okiennej i drzwiowej, podług, instalacji wodno -kanalizacyjnej i elektrycznej na 10% stan dobry, zaś instalację C.O. zasilana węzłem cieplnym olejowym z kotłowni na 15% - stan dobry. W opinii zalecono wymianę miejscami lub konserwację instalacji co oraz wodno - kanalizacyjnej, w dalszej kolejności remont kominów w części nad dach oraz wymianę pokrycia dachowego. Wietrzenie pomieszczeń lub wmontowanie w oknach nawietrzników higrosterowanych lub zwykłych, celem zapobieżenia zawilgoceniu ścian w narożnikach.

Dowód:

orzeczenie o stanie technicznym budynku k. 169 - 173.

Pozwani zażądali od powodów zwrotu uiszczonej kaucji w podwójnej wysokości oraz przyjęcia, że uiszczone przez pozwanych należności z tytułu czynszu zaspokajają w pełni roszczenia powodów.

Pozwani złożyli w Prokuraturze Rejonowej w Kłodzku zawiadomienie o popełnieniu przez powodów przestępstwa oszustwa. Prokurator odmówił wszczęcia postępowania przygotowawczego.

Dowód:

przesłuchanie powoda M. Ł. k. 293 - 295;

przesłuchanie pozwanego J. P. k. 295 - odwrót - 297.

Powodowie w dniu 8 marca 2012r. wypełnili na kwotę 61183,85 zł weksle własne in blanco wystawione przez pozwanego J. P. i E. P.. Zgodnie z pkt II ppkt deklaracji wekslowej wydzierżawiający miał prawo wypełnić weksel wpisując według swojego uznania datę i miejsce jego wystawienia oraz datę płatności, a także miejsce płatności sumy wekslowej obejmującej:

niezapłacone należności wraz z przysługującymi odsetkami ustawowymi;

należności związane z rozwiązaniem umowy dzierżawy z dnia 12 stycznia 2011r. wynikające z §9 umowy;

koszty dochodzenia zapłaty weksla.

Powodowie pismem z dnia 8 marca 2012r. ostatecznie wezwali pozwanych do zapłaty z weksli własnych kwoty 53 326,14 zł wraz odsetkami ustawowymi wyliczonymi od wskazanych w tym piśmie kwot. W piśmie tym wskazano, że weksle można wykupić w siedzibie remitentów, a to w (...), (...), poprzez zapłatę wskazanej w wezwaniu kwoty wraz z należnymi ustawowymi odsetkami w terminie nieprzekraczalnym 7 dni.

Dowód:

weksle własne in blanco, zdeponowane w Sądzie Rejonowym w Kłodzku pod poz. 23/12 i 22/12 k. 54 i 55;

deklaracje wekslowe z dnia 14 lutego 2011 k. 14 i 15;

wezwanie do zapłaty i wykupienia weksla z dnia 8 marca 2011r. k. 50 - 51.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

Powodowie dochodzili roszczeń z weksla własnego in blanco wystawionego przez pozwanych E. P. i J. P.. Pozwani podnieśli zarzuty nieprawidłowego wypełnienia weksla in blanco oraz zarzuty odnoszące się do stosunku podstawowego, a mianowicie, zarzut istnienia wad fizycznych i prawnych budynku, uniemożliwiający korzystanie z przedmiotu dzierżawy zgodnie z umową i tym samym żądanie obniżenia czynszu dzierżawnego oraz nieuzasadnione, obciążanie pozwanych podatkiem od nieruchomości oraz rachunkami za usługi telekomunikacyjne, skoro decyzje i faktury obejmujące te należności wystawione zostały na powodów.

Ocenę zasadności roszczeń powodów w świetle podniesionych zarzutów dokonywać należało w oparciu o reguły rządzące zobowiązaniami wekslowymi przewidziane w ustawie z dnia 28 kwietnia 1936r. prawo wekslowym (Dz.U. nr 37, poz. 282, dalej pr. weksl.). Podkreślić trzeba, że wystawione przez pozwanych weksle własne in blanco były w istocie wekslami gwarancyjnym, których funkcją było zabezpieczenie przyszłych długów wystawcy weksla, przy czym wysokości długu nie można było określić w chwili wystawienia weksla. Szczególne cechy weksla gwarancyjnego powodują, że abstrakcyjny charakter zobowiązania wekslowego względem stosunku cywilnoprawnego, leżącego u podstaw tego zobowiązania, doznaje w odniesieniu do tych weksli poważnych ograniczeń. Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 7 stycznia 1967 r. (III CZP 19/66, OSNC 1968 z. 5, poz. 79) mającej moc zasady prawnej wyjaśnił, że w wypadku wystawienia weksla mającego na celu zabezpieczenie wierzytelności, zobowiązanie cywilne wystawcy nie wygasa, lecz istnieje nadal. Wskutek tego wierzycielowi przysługuje, obok roszczenia pierwotnego wynikającego ze stosunku cywilnoprawnego, nowe roszczenie oparte na wekslu. Przedmiot obu roszczeń jest jednak ten sam i zaspokojenie wierzyciela następuje tylko raz, przy czym z chwilą zaspokojenia wygasa zobowiązanie dłużnika i wierzyciel powinien zwrócić mu weksel. Jeśliby dochodził wierzytelności wekslowej, to spotkałby się z zarzutem, że wierzytelność, na której zabezpieczenie został wystawiony weksel, nie istnieje, a zatem zobowiązanie wekslowe także wygasło. Ponieważ weksel jedynie zabezpiecza wierzytelność cywilną, przeto dłużnikowi przysługują przeciwko roszczeniu wekslowemu te wszystkie zarzuty, jakie mu przysługują przeciwko roszczeniu cywilnemu. Zamieszczony w przepisach działu I prawa wekslowego art. 10 dopuszcza wobec posiadacza weksla podniesienie zarzutu uzupełnienia weksla In blanco sprzecznego z porozumieniem tylko w wypadku nabycia weksla w złej wierze albo z rażącym niedbalstwem. Sąd Najwyższy w wyroku z 18 listopada 1999 r. sygn. I CKN 215/98 (OSNC 2000/7-8/128) wyjaśnił, że z powołanego przepisu wynika (a contrario), że wobec osoby, która otrzymała weksel in blanco, ten, kto go jej wręczył, może powoływać się na niezgodne z udzielonym upoważnieniem uzupełnienie weksla in blanco bez żadnych ograniczeń (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 51/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 27, a także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 1998 r., III CKN 342/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 141).

W niniejszej sprawie uprawnionymi z weksli - remitentami są powodowie, zaś wystawcami weksli pozwani, a zatem strony stosunku podstawowego, który legł u podstaw wystawienia tego weksla. Z tego powodu, w świetle powyższych rozważań prawnych, pozwanym przysługiwało prawo podnoszenia wszystkich zarzutów, także dotyczących stosunku podstawowego, a więc łączącej strony umowy dzierżawy.

Pozwani zarzucili, że przedmiot dzierżawy był dotknięty wadami, co uniemożliwiało korzystanie z rzeczy zgodnie celem wskazanym w umowie i uzasadniało obniżenie czynszu dzierżawnego, ponadto wbrew treści umowy zdaniem pozwanych powodowie bezpodstawnie obciążyli pozwanych podatkami od nieruchomości i należnościami za usługi telefoniczne. Zgodnie z art. 662 § 1 k.c. w zw. z art. 694 k.c. przedmiot dzierżawy powinien być wydany w stanie przydatnym do umówionego użytku. Rzeczą nieprzydatną do oddanego użytku jest rzecz dotknięta wadą fizyczną lub prawną. Jeżeli wydzierżawiający nie czyni zadość temu obowiązkowi, dzierżawcy przysługują roszczenia przewidziane w przepisach ogólnych oraz przewidziane w art. 664 § 1 i 2 dodatkowe roszczenia. Dzierżawca może więc żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady, bez względu na winę wydzierżawiającego. Przesłankami żądania obniżki czynszu na podstawie przepisu art. 700 k.c. są wszelkie okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, jeżeli wskutek tych okoliczności zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Stosowanie art. 700 k.c. wiąże się ze zmianami stosunków, które mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego. Zgodnie natomiast z art.664§ 2 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Z ustaleń faktycznych poczynionych w niniejszej sprawie wynika niewątpliwie, że strony łączyła umowa dzierżawy nieruchomości zabudowanej ośrodkiem wypoczynkowym. Powodowie w nieruchomości tej nieprzerwanie od kwietnia 2004r. do dnia wydania nieruchomości pozwanym tj. do dnia 12 stycznia 2011r. prowadzili w tej nieruchomości działalność gospodarczą. Pozwani przejęli ośrodek wraz z klientami powodów i realizowali rezerwacje dokonane jeszcze z powodami. Podkreślić należy, że pozwani decydując się na wydzierżawienie tej nieruchomości czynili szereg przygotowań i uzgodnień. Na rok przed wydaniem nieruchomości zawarta została między stronami umowa przedwstępna, a nieruchomość była wielokrotnie oglądana, także w obecności zawezwanych przez pozwanych osób posiadających wiedzę techniczną. Powodowie udzielili przy tym pozwanym wszelkich informacji odnośnie stanu technicznego budynku oraz kosztów jego utrzymania. Okazali pozwanym rachunki za zużycie gazu w tej nieruchomości. Nie bez znaczenia jest fakt, że dzierżawiony obiekt nie jest nowym ośrodkiem, powodowie nabyli go w 2004r. od Zespołu (...) i po nabyciu wykonano w nim jedynie prace modernizacyjne i remontowe. Te okoliczności muszą być brane pod uwagę przy ocenie stanu technicznego dzierżawionego obiektu oraz konieczności dokonywania w nim, w związku ze zwykłym użytkowaniem, nakładów, a także przystosowania by spełniał on nowe, dotychczas niewymagane zalecenia i wymagania. Z tego też względu, zdaniem Sądu wyniki kontroli przeprowadzonej na wniosek pozwanych przez Komendanta Powiatowego Państwowej Straży Pożarnej w K., a w szczególności wskazane w decyzji zalecenia nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, że dzierżawiony Ośrodek posiadał wady prawne i fizyczne. Wskazane w decyzji zalecenia należy bowiem wykonać w terminach w nich oznaczonych, wynoszących w zasadniczym zakresie prawie rok czasu. Decyzja nie zawierała natomiast stwierdzenia takich uchybień, które obligowałyby organ kontrolujący do zakazania pozwanym prowadzenia w tym obiekcie działalności do czasu wykonania zaleceń. Podkreślić należy, że w Ośrodku tym po rozwiązaniu umowy między stronami i wydaniu nieruchomości, nadal prowadzona jest działalność zgodna z przeznaczeniem tego budynku przez innego dzierżawcę, który wykonuje zalecenia pokontrolne. Wykonana w grudniu 2011r. ocena stanu technicznego budynku wykazała, że obiekt jest w stanie dobry, średnie zużycie poszczególnych elementów oznaczono na 10% - 15%. Również w tym opracowaniu zalecono wykonanie oznaczonych tam prac konserwacyjno - remontowych, co należy ocenić jako nakłady konieczne związane z normalnym użytkowaniem i eksploatacją nieruchomości. Powodowie nie wykazali przy tym, że brak jakichkolwiek dokumentów, czy decyzji uniemożliwił im prowadzenie działalności w przedmiotowym obiekcie w zakresie organizowania kolonii dla młodzieży. Twierdzenia i zarzuty pozwanego J. P. w tym zakresie są gołosłowne i pozostają sprzeczności z bezspornymi okolicznościami jak chociażby, że do 23 lipca 2011r. kolonie dla dzieci w spornym obiekcie były prowadzone, a ponadto z adnotacji o tytule zapłaty zawartej w potwierdzeniu przelewu na konto powodów należności kwoty 25 000,- zł z dnia 5 września 2011r., gdzie wpisano, "za wykorzystanie obiektu na program" (k. 44).

W ocenie Sądu pozwani wbrew obowiązkom wynikającym z art. 6 k.c. i 232 k.p.c. nie udowodnili, że obiekt wydzierżawiony miał wady, które uniemożliwiały prowadzanie w nim działalności zgodnej z celem zawartej umowy. Wręcz przeciwnie w ocenie Sądu pozwani do dnia rozwiązania umowy i wydania jej powodom prowadzili w ośrodku działalność gospodarczą. Podkreślić trzeba, że żądanie obniżenia czynszu dzierżawnego wymaga udowodnienia istnienia wad w budynku oraz wykazania, przez jaki okres istniał stan uniemożliwiający korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Przede wszystkim jednak pozwani nie wykazali, by wzywali powodów do usunięcia wad w budynku, ani też by z powodu istnienia tych wad w jakimkolwiek czasokresie zmuszeni byli zaprzestać prowadzenia działalności.

Oceniając staranność stron w wykonaniu obowiązków wynikających z umowy dzierżawy nie można pominąć, że pozwani poza pierwszym czynszem za luty 2011r. (a ośrodek prowadzili od połowy stycznia 2011r.) nie dokonali terminowo i należycie wpłaty wymaganych należności na rzecz powodów. Kolejna wpłata w kwocie 5600,- zł została dokonana dopiero 22 kwietnia 2011r., a więc po wymagalności czynszów za marzec i kwiecień 2011r. Opóźnienie i brak wpłaty za marzec i kwiecień 2011r. nie ma żadnego usprawiedliwienia. Pozwani bowiem dopiero w piśmie z dnia 10 kwietnia 2011r. zwrócili się do powodów z prośbą o obniżenie czynszu o połowę w miesiącach luty, marzec, kwiecień 2011r. w związku z wysokimi rachunkami za gaz. Zatem czynsze wymagalne do dnia ewentualnego uzgodnienia obniżenia czynszu powinny być należycie wypłacane. Tymczasem pozwani zalegali z zapłatą już od wymagalności drugiego czynszu. Mimo tego powodowie skłonni byli zgodzić się na obniżenie czynszu pod warunkiem przedstawienia rachunków za gaz i ocen technicznych potwierdzających nieprawidłowe działanie pieca i konieczność jego naprawy. Pozwani jednak nie przedstawili powodom tych dokumentów, mimo że w każdym kolejnym wezwaniu do zapłaty dołączonym do faktury powodowie informowali, że po złożeniu tych dokumentów faktury zostaną skorygowane.

W ocenie Sądu niewątpliwie wysokie koszty zużycia gazu obciążające pozwanych za okres od stycznia do kwietnia 2011r., miały istotny wpływ na stosunki między stronami. Ocena przyczyn tak dużego zużycia gazu jest obecnie trudna, a nawet niemożliwa. Powodowie do czasu użytkowania przez nich nieruchomości nie mieli problemów z funkcjonowaniem pieca i kotłowni, a rachunki kształtowały się w granicach 5000 - 7000,- zł miesięcznie. Powodowie racjonalizowali jednak zużycie gazu, wprowadzając możliwe oszczędności, gdy obłożenie w ośrodku nie było pełne. Oczywistym jest, że każdy, a zwłaszcza przedsiębiorca prowadzący ośrodek wczasowy, czy pensjonat, podejmuje starania, by minimalizować koszty ogrzewania, które z uwagi na ceny paliw są bardzo duże w okresie zimowym, zwłaszcza w miejscowościach w terenie górskim. Pozwany J. P. przyznał, że takich oszczędności nie wprowadzał, bo powodowie nie powiedzieli mu, że trzeba "przykręcać kurki." Podkreślić trzeba, że tak drastycznie zawyżone zużycie gazu w czasie prowadzenia ośrodka przez pozwanych było przedmiotem badania przez biegłego sądowego w procesie toczącym się między pozwanymi a dostawcą gazu. W ocenie Sądu ustalenia poczynione w tamtej sprawie, w szczególności wydana tam opinia biegłego nie może stanowić miarodajnego dowodu w niniejszym procesie. Powodowie nie byli bowiem uczestnikiem tamtego postępowania i nie mieli możliwości kwestionowania czynionych tam ustaleń. Ponadto w tamtym postępowaniu ustalenia koncentrowały się wokół wykazania okoliczności, że urządzenia pomiarowe działały prawidłowo oraz, czy możliwy był tak zawyżony w stosunku do poprzednich okresów pobór gazu. Ocena zaś stanu technicznego kotłowni, w szczególności złej wentylacji w budynku, jako hipotetyczne przyczyny nadmiernego zużycia gazu, nie mogą być podstawą do przyjęcia w niniejszym postępowaniu, że budynek posiadał wady. Biegły w tej opinii wskazał przy tym, że nadmierne zużycie gazu w obiekcie przy ul. (...) w D. spowodowane było niezupełnym, niecałkowitym spalaniem gazu, lecz dokładne ustalenie przyczyny "jest obecnie niemożliwe z uwagi na aktualną pracę kotłów na olej opałowy - co wymagało przestawienia pracy palników na ten rodzaj paliwa" (opinia biegłego T. J. k. 224 akt). Okoliczność, że do dnia wydania pozwanym nieruchomości koszty z tytułu zużycia gazu w obiekcie mieściły się w sezonie grzewczym 2011r. (listopada - styczeń) w granicach poniżej 5000,- zł miesięcznie, przy korzystaniu przez powodów z tych samych urządzeń i pomieszczeń kotłowni, może potwierdzać tezę, że pozwani te piece niewłaściwie użytkowali. Biegły T. J. w opinii swojej wskazał bowiem, że przyczyną nadmiernego zużycia była niewłaściwa praca automatyki kotłów - sterująca procesem spalania (regulacja palnika), powodująca niedotrzymanie warunków krzywej spalania (opinia biegłego T. J. k. 224 akt). Obecnie po przerobieniu pieca na inny rodzaj paliwa, ustalenie przyczyn niewłaściwego spalania i złej regulacji palnika jest niemożliwe. Pozwany przy tym nie wykazał, że doszło do uszkodzenia pieca lub jego elementów odpowiedzialnych za zużycie gazu. Pozwany wskutek niezapłacenia rachunku za gaz doprowadził do przerwania dostawy tego paliwa i bez wiedzy powodów przerobił piec na olej opalowy, żeby móc dalej prowadzić działalność w tym obiekcie. Zdaniem Sądu, gdyby faktycznie doszło do uszkodzenia części pieca, pozwany niezwłocznie powiadomiłby powodów o tym fakcie i zażądał naprawy oraz obniżenia czynszu, za czas niemożliwości prowadzenia działalności. Tymczasem, po przeprowadzeniu nieudokumentowanych konsultacji ze specjalistami, pozwany zdecydował się na przerobienie pieca, nie zabezpieczając przy tym ewentualnie uszkodzonych części wadliwego pieca. Takie zachowanie pozwala przyjąć, że pozwany miał świadomość, iż przyczyną nadmiernego zużycia gazu jest niewłaściwa eksploatacja pieca oraz niestosowanie zasad oszczędności. Podkreślić trzeba, że powodowie byli gotowi wyrazić zgodę na obniżenie czynszu o ile pozwani udokumentują nadmierne zużycie gazu oraz przyczynę tego stanu związaną z uszkodzeniem lub wadą pieca.

W opisanych wyżej okolicznością należało uznać, że pozwani nie udowodnił wbrew obowiązkom wynikającym z art. 6 k.c. i 232 k.p.c., by istniały wady budynku lub urządzeń służących do jego eksploatacji, które uniemożliwiały im prowadzenie działalności w budynku ośrodku, nie wykazali też, że z przyczyn tkwiących w budynku mieli przerwy w prowadzeniu działalności, a tylko takie okoliczności uzasadniałyby prawo do obniżenia czynszu.

Z tego też względu należało uznać, że roszczenie w części dotyczącej należnego powodom czynszu oraz odsetek ustawowych za jego nieterminową zapłatę było uzasadnione. Podkreślić należy, że początkowo powodowie nie żądali od pozwanych zapłaty odsetek za opóźnienie, ale przy fakturze z dnia 5 września 2011r. zażądali zapłaty należności wraz z należnymi odsetkami. Wierzyciel ma prawo niedomagać się zapłaty należności ubocznych, co nie oznacza, że zrzeka się w tym zakresie swojego roszczenia. Gdyby pozwani niezwłocznie od wezwania do zapłaty uregulowali należność powodowie mogliby odstąpić od naliczania odsetek. Zobowiązany do zapłaty musi liczyć się z tym, że w przypadku opóźnienia będzie zobowiązany zapłacić odsetki. Obowiązek ten wynika nie tylko z łączącej strony umowy (§ 4 pkt 5), ale przede wszystkim z art. 481 k.c. Dlatego przyjąć należało, że powodowie mieli prawo naliczyć odsetki i obciążyć nimi pozwanych. Powodowie dopiero w dniu wypełnienia weksla dokonali kapitalizacji odsetek, co zgodne było z umową i deklaracją wekslową. Jednocześnie pozwani nie zakwestionowali sposobu wyliczenia tych odsetek. W ocenie Sądu powodowie prawidłowo, zgodnie z postanowieniami umowy i skutecznie skorzystali także z zarzutu potrącenia części zaległości czynszowych pozwanych z wpłaconą przez nich kaucją gwarancyjną w kwocie 60000,- zł. Celem tej kaucji było właśnie zabezpieczenie wydzierżawiającego na wypadek niezapłacenia przez dzierżawców czynszu dzierżawnego lub powstania szkód w nieruchomości. O dokonaniu potrąceniu powodowie powiadomili pozwanych pismem z dnia 8 marca 2012r.

Odnosząc się do zarzutu nieuprawnionego obciążenia pozwanych podatkiem od nieruchomości oraz należnościami za usługi telekomunikacyjne, Sąd uznał, że wykładnia umowy w tym zakresie dokonana przez pozwanych nie jest zgodna z rzeczywistą wolą stron. Zgodnie z § 4 pkt 7 umowy strony postanowiły, że dzierżawca niezależnie od czynszu zobowiązany jest opłacać podatki od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne oraz za udostępnione łącza telekomunikacyjne (telefony i internet). W postanowieniu tym wskazano lakonicznie że dzierżawca zobowiązany jest opłacać "prawnie i w tytułach jego obciążające" w/w należności. Nie ulega wątpliwości, że należności za telefony i internet, z których korzystali pozwani przez pierwsze miesiące działalności, do czasu zmiany umowy z (...) S.A., obciążają pozwanych. Powodowie przedstawili pozwanym specyfikację i rozliczenie rachunków z wyszczególnieniem na poszczególne nr telefonów, w tym te, z których korzystali pozwani. Wywodzenie więc twierdzeń, że skoro faktura wystawiona przez (...) S.A. wskazywała jako usługobiorców powodów, a nie pozwanych, to w świetle powołanego wyżej niejasnego sformułowania, pozwani z obowiązku zapłaty są zwolnieni, jest nieuzasadnione. Pozwani nie kwestionowali bowiem, że korzystali ze wskazanych w specyfikacji telefonów i łącza internetowego, zatem mają obowiązek za to zapłacić. Gdyby pozwanych miały obciążać jedynie należności objęte tytułami opiewającymi przeciwko nim jako dłużnikom, nie byłoby potrzeby zamieszczania postanowień o obowiązku ich zapłaty w umowie, byłyby to bowiem osobiste zobowiązania pozwanych. Trudno też przyjąć, by możliwe było przedstawienie przez powodów pozwanym decyzji dotyczącej podatku od nieruchomości wydanej na rzecz pozwanych jako zobowiązanych do zapłaty. Z tego też względu Sąd uznał, że pozwani zobowiązani byli zgodnie z umową do zapłaty poza czynszem dzierżawnym także podatku od nieruchomości za czas trwania umowy dzierżawy oraz opłat za usługi telekomunikacyjne. Pozwani w tym zakresie kwestionowali jedynie zasadę, a nie wysokość tych świadczeń.

Poza sporem między stronami było, że rozwiązanie umowy i wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu 31 października 2011r. W okolicznościach niniejszej sprawy przyjąć należało, że pozwani nie wykazali podstaw do rozwiązania umowy, na które powołali się w oświadczeniu o natychmiastowym rozwiązaniu umowy, a to poważnych wad prawnych i fizycznych budynku.

Ostatecznie ustalenie przyczyn i trybu rozwiązania umowy, dla oceny zasadności powództwa nie miało większego znaczenia. Bez względu na to, czy do rozwiązania umowy doszło wskutek zaległości pozwanych w płatności czynszu, co w świetle treści comiesięcznych wezwań do zapłaty, w których powodowie uprzedzali pozwanych o możliwości skorzystania z uprawnienia natychmiastowego rozwiązania umowy w razie niezapłacenia zaległości, było uprawnione; czy też umowa została rozwiązana za porozumieniem stron, powodowie bowiem chcieli umowę rozwiązać i wydzierżawić nieruchomość innej osobie; powodom należy się czynsz za czas trwania dzierżawy. Mając na uwadze, że brak było podstaw do obniżenia czynszu dzierżawnego, istniały podstawy do obciążania pozwanych tymi należnościami w pełnej wysokości, a także podatkiem od nieruchomości oraz należnościami za usługi telefoniczne, a także odsetkami za opóźnienie w realizacji zobowiązań, zgodnie z szczegółowymi wyliczeniami przedstawionymi w pozwie, Sąd przyjął, że zarzut pozwanych niewłaściwego wypełnienia weksli własnych in blanco okazał się chybiony, a co za tym idzie na podstawie art. 496 k.p.c. należało utrzymać w mocy nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym przez Sąd Rejonowy w Kłodzku w dniu 19 kwietnia 2012r., w sprawie I Nc 1229/12.

Jednocześnie zgodnie z art. 745§1 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c. Sąd mając na uwadze wynik postępowania obciążył pozwanych kosztami postępowania zabezpieczającego ustalonymi prawomocnym postanowieniem z dnia 8 sierpnia 2012r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kłodzku Tomasza Glapiaka, w sprawie KM 2597/12 na kwotę 2654,66 zł, w tym 900,- zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zabezpieczającym.