Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Tarnowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 13 czerwca 2013 r. w Tarnowie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. W. i A. W.

przeciwko B. M. i A. M.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Dąbrowie Tarnowskiej

z dnia 21 listopada 2012 r., sygn. akt I C 37/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 1.200 zł tytułem kosztów postępowania odwoławczego.

Sygn. akt I Ca 108/13

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Tarnowie z 25 czerwca 2013 roku.

Pozwem z 18 kwietnia 2011 roku powodowie M. W. i A. W. domagali się od B. M. i A. M. zasądzenia solidarnie na rzecz kwoty 29.015,17 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 16 marca 2011 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazali, iż 13 września 2010 roku zawarli z pozwanymi z umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania położonego w S. przy ul. (...) o pow. 54,47 m ², dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Kontraktu dokonano w zwykłej formie pisemnej. W październiku 2010 roku pozwani wydali powodom klucze do mieszkania. Zamiar obu stron zawarcia umowy przyrzeczonej był tak stanowczy, że powodowie licząc, iż pozwani wywiążą się ze swojego zobowiązania i ostatecznie dokonają sprzedaży mieszkania podjęli działania zmierzające do uzyskania kredytu na jego zakup w Banku (...) S.A. Po przeprowadzeniu wszelkich formalności uzyskali promesę otrzymania kredytu. Bank nie mógł jednak wypłacić pieniędzy kredytobiorcy, lecz na rachunek sprzedającego – kontrahenta kredytobiorcy. Ze środków uzyskanych z kredytu miała być zapłacona cena zakupu tego mieszkania w ten sposób, iż pieniądze te w części miały spłacić kredyt pozwanych zaciągnięty w Banku (...) S.A. Powodowie działania zmierzające do sfinalizowania zakupu ze środków pochodzących z kredytu podejmowali w zaufaniu do pozwanych, mając na uwadze stanowczy i skonkretyzowany po stronie pozwanych zamiar sprzedaży mieszkania. Ten zamiar legł także u podstaw decyzji pozwanych, dotyczącej zgody na dokonywanie przez powodów prac modernizacyjnych w mieszkaniu, po to aby powodowie po nabyciu mieszkania mogli się doń wprowadzić. Nigdy pozwani nie domagali się zwrotu kluczy, wręcz nawet byli zainteresowani postępem prac w mieszkaniu, podczas zabierania z mieszkania swoich znajdujących się tam przedmiotów.

Pozwani na bieżąco obserwowali przebieg prac remontowo – modernizacyjnych w mieszkaniu, co wynika z faktu, iż zamieszkują na tym samym piętrze, w innym mieszkaniu po przeciwnej stronie przedmiotowego mieszkania. Pozwani nie wyrażali żadnego sprzeciwu przeciwko toczącym się pracom, ani nie żądali wydania oddanego w posiadanie mieszkania.

W związku z modernizacją i remontem powodowie ponieśli znaczne koszty, między innymi na zakup odpowiednich i niezbędnych materiałów budowlanych oraz na pokrycie kosztów robocizny. Powodowie w mieszkaniu wykonali gładź gipsową we wszystkich pomieszczeniach, położyli płyty kartonowo-gipsowych, zagruntowali ściany, zamontowali podwieszane sufity, skuli starą i położyli nową glazurę w kuchni oraz łazience, wymienili instalację c.o., zmodernizowali instalację elektryczną, zabudowując ją w ścianach, przerobili instalację wodną i kanalizacyjną, usunęli zagrzybienia ze ścian w kuchni i w pokoju dziennym, wymienili 2 okna i parapetów wewnętrznych, przygotowali otwory pod wymianę drzwi wewnętrznych oraz zdemontowali starą podłogę i boazerię. W przeważającej mierze powyższe prace zostały wykonanie przez przedsiębiorstwo budowlane. W części natomiast przeprowadził je ojciec powoda. Wartość jego pracy została zaś wyceniona na 1842,50 zł. Łączny koszt nakładów dokonanych przez powodów w mieszkaniu pozwanych wyniósł z kolei 29.015,17 zł. Prace te usunęły istniejące wady lokalu, mające związek z jego użytkowaniem na przestrzeni lat i zwiększyły jego wartość. Przystosowały je bowiem do aktualnych wymagań osób mających zamiar nabyć mieszkanie. Nie zachodzi już konieczność odnowy substancji lokalu, co jest zwykle dodatkowym obciążeniem dla nabywcy.

Faktem potwierdzającym zgodny zamiar stron zawarcia umowy sprzedaży lokalu i dokonane uzgodnienia w zakresie remontu mieszkania jest także zaciągnięcie przez powodów dwóch pożyczek w Banku (...) S.A., które zostały przeznaczone częściowo na wykonanie prac modernizacyjnych, w pozostałej części na urządzenie mieszkania.

Powodowie podjęli w takim stanie faktycznym działania i koszty związane z przygotowaniem umowy sprzedaży.

W pierwszym zaplanowanym terminie zawarcia umowy w formie aktu notarialnego a to w dniu 08 listopada 2010 r. nie doszło do jej zawarcia z przyczyn leżących po stronie pozwanych, niezwiązanych z późniejszą odmową zawarcia umowy. Nastąpiło przesunięcie terminu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Powodowie już po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny wystąpili do banku o prolongatę terminu jego wypłaty na rzecz sprzedającego o 90 dni z uwagi na przesunięcie terminu podpisania aktu notarialnego, na co dyrekcja Banku wyraziła zgodę.

W następnym planowanym terminie podpisania umowy tj. 05 stycznia 2011 r. pozwani zjawili się w kancelarii notarialnej, jednak odmówili podpisania aktu argumentując, iż nie zgadzają się na sprzedaż mieszkania albowiem sprzedaż taka musiała by objąć również garaż stanowiący przynależność nieruchomości, podobnie jak taką przynależność stanowiła piwnica, która nie miała znaczenia dla pozwanych.

W takiej sytuacji, w związku z tym, iż powodowie ponieśli znaczne koszty zaoferowali pozwanym, iż w zamian za sporny garaż odstąpią im inny, stanowiący ich własność, albo zapłacą wyższą cenę niż ta uzgodniona w umowie przedwstępnej. Pozwani się na to nie zgodzili i ostatecznie odmówili podpisania umowy sprzedaży.

Zdaniem powodów, pozwani od początku działali w złej wierze, licząc na możliwość zawarcia umowy sprzedaży bez przynależności w postaci garażu. Powodowe byli otwarci na wszystkie możliwe rozwiązania problemu zaistniałego nie po ich stronie. W rezultacie doszło do sytuacji przeprowadzenia remontu mieszkania na koszt powodów, za wiedzą i zgodą pozwanych, który to remont skutkował zwiększeniem się wartości mieszkania, a tym samym, wobec braku możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej – wzbogaceniem się pozwanych.

Pozwani zostali wezwani do dobrowolnej zapłaty kwoty dochodzonej pozwem lecz bezskutecznie. Powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanych koty 29.015,17 zł tytułem bezpodstawnego wzbogacenia.

W odpowiedzi na pozew z 1 lipca 2011 roku B. M. i A. M. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na ich rzecz solidarnie zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadniając swoje stanowisko wskazali, iż przeczą twierdzeniom pozwu, za wyjątkiem wyraźnie przyznanych. W szczególności zaprzeczyli, by wyrażali zgodę na wykonanie przez powodów prac remontowo - modernizacyjnych.

Przyznali, iż 13 września 2010 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania opisanego w pozwie, jednakże do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło. Zgodnym zamiarem stron było bowiem dokonanie sprzedaży mieszkania bez garażu. Powodowie znali stan wynikający z ksiąg wieczystych, nie byli zainteresowani zakupem garażu, lecz tylko mieszkania. Do sprzedaży nie doszło, albowiem w projekcie aktu notarialnego, o czym pozwani w przeciwieństwie do powód nie wiedzieli, przewidziano również sprzedaż garażu. Pozwani zaprzeczyli, aby powodowie kiedykolwiek zaoferowali im odstąpienie innego garażu stanowiącego ich własność. Natomiast propozycja zapłaty wyższej ceny niż uzgodniona w umowie sprzedaży co prawda padła, lecz po 5 stycznia 2011 roku i nie mogła być zaakceptowana, albowiem pozwani od początku zastrzegali, iż garażu nie sprzedadzą. Zgodnie z § 4 umowy przedwstępnej wydanie mieszkania w posiadanie powodów miało nastąpić dopiero z dniem podpisania umowy. Pozwani wydali powodom klucze do mieszkania ale jedynie celem pokazywania tego mieszkania rodzinie powodów oraz celem dokonania pomiarów i rozplanowania jego remontu i modernizacji. Pozwani w żadnej formie nie wyrazili zgody na przeprowadzenie prac modernizacyjnych przed zawarciem umowy notarialnej. Powodowie prowadząc remont działali na własne ryzyko i samowolnie. W wyniku działań powodów mieszkanie pozwanych znajdujące się bardzo dobrym stanie (nie posiadało wad), oraz gotowe do zamieszkania zostało całkowicie zniszczone i obecnie nie nadaje się do użytku. Twierdzenia powodów o bezpodstawnym wzbogaceniu jawią się jako pozbawione podstaw.

Pozwani wskazali, iż powodowie bez ich zgody zdemontowali, zabrali i dotąd nie zwrócili kasetonów sufitowych z winylu, mozaiki podłogowej z drewna mieszanego, drewnianej boazerii, paneli ściennych, drewnianej zabudowy z przedpokoju (szafy i pawlacza), płytek, drzwi wejściowych z ościeżnicami, 3 sztuk drzwi wewnętrznych, oświetlenia z przedpokoju, pokoju i łazienki, umywalki, wanny i baterii umywalkowej i wannowej, sterownika do pieca gazowego c.o. a także baterii i zlewozmywaka z kuchni, wodomierza i dzwonka do drzwi. Przenieśli także z kuchni do pokoju punkt poboru wody i dopływu kanalizacji. Bez zezwoleń przenieśli dopływ gazu z kuchni do aneksu kuchennego. Koszt przywrócenia mieszkania pozwanych do stanu sprzed zniszczenia wynosi 30.000 zł i taką kwotę pozwani przedstawili do potrącenia.

Pozwani proponowali powodom ugodę żądając od nich kwoty 15.000 zł, obejmującej jedynie koszt materiałów potrzebnych do prac związanych z przywróceniem mieszkania do stanu poprzedniego. Powodowie odmówili.

Niezależnie od powyższego pozwani zarzucili, iż zakres prac, na które powołują się powodowie nie odpowiada rzeczywistości, a nadto zostały zawyżone, co potwierdza nawet przedłożony przez powodów kosztorys planowanych przez nich prac. Wskazali, iż część z faktur pochodzi z czasu po 5 stycznia 2011 r., gdy wiadomo już było, że do umowy nie dojdzie.

Z faktury Vat nr (...)/- (...) z dnia 23.01.2011 r. przez F.H.U. (...) nie wynika jaki był zakres prac związanych z modernizacją c.o., kanalizacji, cieplej i zimnej wody oraz gdzie i kiedy te prace zostały wykonane, należność została rażąco wygórowana, albowiem w 2004 r. pozwani wykonali całkowicie nową instalację wodną i c.o. Wartość materiałów i robocizny wynosiła wówczas 7.982 zł.

Nie wiadomo czego dotyczy faktura z dnia 17.10.2010 r. wystawiona przez F.H.U. (...)z T., nie wiadomo jaki był jej zakres, czas i miejsce wykonania, to samo dotyczy dwóch faktur z dnia 25.01.2011 r. wystawionych przez firmę (...).

Z faktury Vat z dnia 1.12.2010 r. wynika, iż zostały zakupione m.in. płyty gipsowe białe o pow. 121,68 m ² i płyty gipsowe zielone o pow. 46,8 m ², zaś z Fa z dnia 25.01.2011 r. wynika, iż zakupiono także 6 płyt. Tymczasem płyty o takiej powierzchni nie zostały zużyte w mieszkaniu pozwanych.

Z faktury z dnia 17.11.2010 r. wynika, iż zakupiono płytki gresowe o pow. 21,6 m ², tymczasem w mieszkaniu pozwanych zużyto zaledwie 3,24 m ². Podobnie rzecz ma się z listwami.

Z faktury Vat z dnia 17.11.2010 r. z firmy (...) wynika, iż zakupiono kamień dekoracyjny i impregnat do płytek. Materiały te w ogóle nie zostały zużyte w mieszkaniu pozwanych.

To samo dotyczy dwóch opakowań fugi. Nie zostały zamontowane oczka oświetleniowe L.

Drzwi wejściowe nie zostały zamontowane z mieszkaniu pozwanych. Co więcej zaliczka została zwrócona powodom, albowiem w marcu 2011 r. wystawca faktury skontaktował się z pozwanymi i zaproponował zakup tych drzwi, albowiem „Pan W. ich nie kupił”.

Niezależnie od tego wykonanie drzwi wejściowych na zamówienie i ich montaż zostały zlecone dopiero 30.12.2011 r. Powodowie mieli możliwość zrezygnowania z tego zamówienia, zwłaszcza, że uiścili jedynie zaliczkę. W dniu 10 stycznia 2011 r. powodowie podjęli próbę wykucia poszerzonego otworu drzwiowego do zainstalowania drzwi wejściowych, tj. w czasie, gdy wiedzieli już że do sprzedaży nie dojdzie.

Faktura z dnia 17.11.2010 r. jest nieczytelna.

W piśmie procesowym z dnia 14.11.2011 r. pozwani wskazując na możliwe podstawy prawne roszczenia powodów wskazali, iż przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu nie mogą mieć zastosowania albowiem pozwani nie wzbogacili się na rozpoczętym a nie zakończonym remoncie. Wskazując na drugą podstawę odpowiedzialności przywołali przepis art. 226 kc, jeśli by uznać iż powodowie byli samoistnymi posiadaczami nieruchomości wówczas norma ta jest jedyną uprawnioną, albowiem przepis ten stanowi lex specialis w stosunku do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Powodowie jeśli zostali by uznani za samoistnych posiadaczy to w złej wierze, a więc przysługiwały by im roszczenia o zwrot nakładów koniecznych i to o tyle o ile pozwani wzbogacili by się bezpodstawnie ich kosztem. Nakłady powodów nie były koniecznymi, stąd powództwo nie jest zasadne.

Wyrokiem z 21 listopada 2012 roku, sygn. akt I C 37/11 Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej oddalił powództwo oraz zasądził na rzecz pozwanych kwotę 3.570,44 złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Wydając powyższe orzeczenie Sąd Rejonowy ustalił, iż pozwani A. M. i B. M. są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego w S., przy ul. (...), składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju o łącznej powierzchni 54,47 m ², którego pomieszczeniami przynależnymi są pomieszczenie piwniczne o powierzchni 18,54 m ² oraz garaż o powierzchni 26,50 m ². Lokal ten objęty jest księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej. Z jego własnością związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego działki (...) wynoszący 99/479 części objętej KW nr (...) oraz udział w częściach wspólnych budynku nie przeznaczonych do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali wynoszący 99/479 części.

W dniu 13 września 2010 roku A. i B. M. zawarli z powodami M. i A. W. umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania położonego w S. przy ul. (...), położonego na pierwszym piętrze budynku, składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc oraz przedpokoju o pow. 54,47 m ², wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, objętego księgą wieczystą nr (...) za cenę 120.000 zł, w terminie do 31.10.2010 r., w którym to również miała nastąpić zapłata ceny.

Pozwani zaznaczyli kupującym, iż mieszkanie to sprzedadzą bez garażu, stanowiącego część składową nieruchomości, na co powodowie wyrazili zgodę.

Przed zawarciem umowy przedwstępnej A. i B. M. okazali powodom internetowy wydruk księgi wieczystej z 8 września 2010 roku dotyczący spornej nieruchomości.

W dniu 27 października 2010 roku powodowie A. i M. W. zawarli z Bankiem (...) S.A. w W. umowę nr (...) preferencyjnego kredytu mieszkaniowego z dopłatami do oprocentowania na zakup lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku wielorodzinnym oznaczonym numerem (...), przy ul. (...) w S., w wysokości 120.000,00 złotych. Kredyt miał zostać wypłacony Bankowi (...) jako wierzycielowi zbywcy nieruchomości oraz zbywcy nieruchomości. Następnie wystąpili do Banku o prolongatę wypłaty kredytu na okres 90 dni od podpisania umowy kredytowej, w związku z przesunięciem terminu podpisania umowy u notariusza.

W dniu 16 listopada 2010 r. M. W. zawarł z Firmą Handlowo-Usługową (...) z T. umowę remontu mieszkania położonego w S., przy ul. (...), polegającego na przygotowaniu podłoża, położeniu gładzi, malowaniu, położeniu kamienia elewacyjnego, wykonaniu sufitów podwieszanych, przedpokoju i łazienki, w tym oświetlania halogenowego, glazury w kuchni, przedpokoju, łazience, białym montażu, zabudowie pod TV, (...). Remont miał być wykonany w okresie od 16 listopada 2010 r. do 17 grudnia 2010 r., za wynagrodzeniem w kwocie 7000 zł. Wartość materiałów do zakupienia określono na kwotę 3.024,90 zł. Powyższa firma rozpoczęła wykonywanie remontu, jednakże powodowie nie byli zadowoleni z jakości prac, więc rozwiązali tą umowę. Płyty gipsowe były kładzione krzywo, a w łazience zastosowane niewłaściwe płyty. Prace remontowe kontynuowała firma (...). Remont firma ta prowadziła od grudnia 2010 r. do stycznia 2011 r.

W dniu 27 października 2010 r. powodowie M. W. i A. W. zawarli z Bankiem (...) S.A. w W. umowę pożyczki nr (...) na kwotę 47.488 zł, z przeznaczeniem na cele konsumpcyjne w wysokości 35.000 zł, oraz spłatę pożyczki w Banku (...) w wysokości 5000 zł.

Następnie 17 listopada 2010 roku zawarli z Bankiem (...) S.A. w W. umowę pożyczki nr (...) na kwotę 11.782 zł, z przeznaczeniem na odnowę/remont nieruchomości.

Pozwani po zawarciu umowy przedwstępnej wydali powodom klucze do mieszkania, aby ci mogli pokazywać mieszkanie rodzinie. Klucz był pozostawiany na klatce schodowej pod kwiatkiem. Następnie pozwana B. M. wyraziła zgodę, by powodowie mogli przystąpić do remontu i po zawarciu umowy notarialnej od razu zamieszkać w lokalu.

Pozwani wiedzieli o prowadzonych pracach i nie sprzeciwiali się im. W trakcie remontu prowadzonego przez firmę (...), pozwana kilkakrotnie przychodziła do mieszkania. Roboty prowadzone były od poniedziałku do piątku w godzinach od około 7-8 rano do 16-17 po południu, w soboty krócej. W czasie remontów ekipa czyściła klatkę schodową powierzchownie, potem przyjeżdżał M. W. i mył klatkę. Pozwani zabrali sobie z mieszkania kuchenkę gazową oraz meble kuchenne a także dwa fotele i obrazki oraz elementy dekoracji. Pozwany A. M. pomagał nawet powodom podłączyć piec co centralnego ogrzewania, aby ściany mogły szybciej wysychać.

Mieszkanie pozwanych będące przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży znajdowało się w dobrym stanie i nie wymagało koniecznych nakładów, aby uczynić je zdatnym do użytku.

Wymagało ewentualnie odgrzybienia (z tym, że za odgrzybianie kuchni, która miała być małym pokojem firma (...) (...)nie wystawiła Faktury Vat albowiem środek grzybobójczy pochodził z innej budowy, zaś w dużym pokoju grzyb znajdujący się na ścianie miał wymiary 50x50 cm), zaś co do malowania nie zostało ono ostatecznie wykonane.

W mieszkaniu tym znajdowały się dwa pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka z wc. Pozwani w 2004 r. dokonali remontu instalacji c.o. oraz wodnej, (wymieniając między innymi kocioł, grzejniki, rury miedziane, kształtki, sterownik, za kwotę 7982 zł). Wymienili również instalację elektryczną. Pod koniec lat 90-tych wymienili wszystkie okna na nowe drewniane, a balkonowe na okno plastikowe.

Na ścianach w przedpokoju znajdowała się boazeria drewniana, w jednym z pokoi na ścianach boazeria panelowa, na podłogach położona była mozaika parkietowa. Ściany w pokoju były obłożone tapetą, w pozostałych pokojach były malowane.

W przedpokoju znajdowały się pawlacze. W kuchni położone były płytki. Kuchnia była kompletnie wyposażona.

Ściany łazienki obłożone były płytkami glazurowymi, łazienka była kompletnie wyposażona we wszystkie niezbędne sprzęty i armaturę. Na sufitach znajdowały się kasetony styropianowe. W kuchni i mniejszym pokoju znajdowała się stolarka okienna drewniana.

Powodowie chcieli mieszkanie urządzić według własnych potrzeb oraz upodobań. Nie podobały im się mozaika parkietowa, panele, boazerie, płytki, które nosiły ślady użytkowania. Postanowili oni przenieść kuchnię do większego z pokoi i urządzić go łącznie z aneksem kuchennym, wygospodarowane pomieszczenie chcieli zaś przeznaczyć na trzeci pokój.

Wykonali oni prace demontażowe w mieszkaniu polegające na: rozbiórce posadzek z mozaiki parkietowej, zerwaniu istniejących kasetonów styropianowych z sufitów, rozebraniu boazerii drewnianej i panelowej ze ścian, zarwaniu płytek ze ścian w kuchni i łazience, zerwaniu płytek podłogowych w łazience, wykuciu dwóch sztuk okien, demontażu 3 sztuk drzwi wewnętrznych, demontażu szafek w przedpokoju i szafy, demontażu zlewozmywaka kuchennego, demontażu kuchenki gazowej, demontażu umywalki, wanny wraz z osprzętem.

Koszt robót rozbiórkowych wynosił 3.128,32 złotych.

Powodowie wykonali prace remontowe polegujące na obłożeniu ścian i sufitów płytami gipsowo-kartonowymi, wykonaniu gładzi gipsowej na ścianach, wykonaniu sufitów podwieszanych, wymianie instalacji c.o. poprzez umieszczenie jej w ścianach (nie wymieniali grzejników), wstawieniu dwóch okien z PCV, obsadzeniu trzech sztuk parapetów wewnętrznych, wykonaniu izolacji uszczelniającej p. wilgociowej w łazience, obłożeniu ścian w łazience płytkami szkliwionymi, obłożeniu posadzek w łazience płytkami, obłożeniu ściany w aneksie kuchennym płytkami o wym. 60x60 cm, wymianie i modernizacji instalacji elektrycznej, zmianie miejsca poboru wody i gazu znajdującego się poprzednio w kuchni na aneks kuchenny.

Powodowie poszerzali wszystkie otwory drzwiowe na drzwi wewnętrzne, rozpoczęli nawet poszerzanie otworu na drzwi zewnętrzne, jednakże z uwagi na fakt, iż nie doszło do porozumienia ze sprzedającymi w przedmiocie sprzedaży garażu zaprzestali tych prac na żądanie B. M..

Koszt wykonanych prac remontowych wyniósł 18.322,16 zł.

Ogólna wartość wykonanych prac remontowych (łącznie z rozbiórkowymi) wynosił łącznie 21.450,48 zł.

Łączna wysokość faktur obejmujących koszty remontu mieszkania pozwanych wynosiła 27.276,06 złotych.

Zakres prac niezbędnych do dokończenia remontuj mieszkania pozwanych wymaga: wykucia muru i wymiany nowych drzwi zewnętrznych, montażu osprzętu elektrycznego i opraw oświetleniowych, malowania farbami ścian i sufitów, montażu wanny, umywalki, ustępu w łazience, montażu armatury w łazience, montażu zlewozmywaka i kuchenki w aneksie kuchennym, obłożenia posadzek panelami podłogowymi.

Ogólny koszt tych prac wynosi 12.296,16 zł.

Lokal w dniu 30 stycznia 2012 r. nie nadawał się do użytkowania, z powodu rozpoczętego a nie zakończonego remontu.

Stanu lokalu sprzed remontu nie da się dokładnie przywrócić, gdyż brak jest materiałów z rozbiórki, a na rynku brak jest obecnie takich samych materiałów co poprzednio stosowane.

Prace remontowe niezbędne do przywrócenia mieszkania sprzed remontu (z zainstalowaniem urządzeń istniejących przed remontem), a ściślej prace polegające na przywróceniu możliwości użytkowania mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem polegały by na: wyłożeniu posadzki w kuchni płytami glazurowymi, obłożeniu posadzek w pokojach i p. pokoju panelami podłogowymi, montażu 3 sztuk drzwi wewnętrznych płytowych, montażu istniejących drzwi zewnętrznych, rozebraniu płytek ściennych w obecnym aneksie kuchennym, wymianie podejść: wodociągowego, gazowego, kanalizacyjnego – przełożenie do poprzedniej kuchni, montażu kuchenki gazowej czteropalnikowej i zlewozmywaka w kuchni wraz z armaturą, montażu umywalki, wanny i ustępu w łazience wraz armaturą, wykonaniu boazerii we wnęce obecnego aneksu kuchennego, obsadzaniu kratek wentylacyjnych, malowaniu pomieszczeń farbami emulsyjnymi, montażu oświetleń żarowych ok. 7 sztuk i osprzętu eklektycznego ok. 20 sztuk. Koszty wykonania tych prac wynosi 15.623,54 złotych

Wartość rynkowa lokalu wg stanu sprzed remontu wynosiła 121.372 zł, zaś po ukończonym remoncie nastąpił by wzrost wartości lokalu do kwoty 135.097 zł, a więc zakończony remont doprowadziłby do wzrostu wartości rynkowej lokalu o kwotę 13.725 złotych.

Załatwianiem formalności związanych z zawarciem umowy zajmował się powód M. W.. Udał się on do Notariusza P. S., na kartce wypisał sobie kwestie o które miał pytać, w tym, czy możliwym jest dokonanie sprzedaży lokalu bez garażu. Nie pamięta czy ta kwestia została poruszona, ani jaką odpowiedź uzyskał.

Po załatwieniu formalności ustalił u notariusza termin zawarcia umowy. Pierwszy z tych terminów (wyznaczony na listopad 2010 r.) nie doszedł do skutku, z przyczyn leżących po stronie pozwanych. Kolejny termin został wyznaczony na dzień 05 stycznia 2011 r.

Notariusz P. S. prowadzący Kancelarię Notarialną w D. sporządził projekt aktu notarialnego, opatrzonego datą 05 stycznia 2011 r., umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w S., gmina S., przy ul. (...), składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju o łącznej powierzchni 54,47 m ², do którego przynależy pomieszczenie piwniczne oraz garaż, o łącznej o powierzchni 99,51 m ², z własnością którego połączony jest udział w prawie użytkowania wieczystego działki (...) objętej KW nr (...) oraz udział w częściach wspólnych budynku nie przeznaczonych do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali wynoszący 99/479 części.

Umowa miała zostać zawarta pomiędzy A. M. i B. M. jako sprzedającymi a M. W. oraz A. W. jako kupującymi.

We wskazanym dniu w Kancelarii Notarialnej stawili się sprzedający oraz kupujący, z tym, że przy odczytywaniu projektu aktu notarialnego sprzedający nie wyrazili zgody na sprzedaż lokalu łącznie z pomieszczeniem przynależnym, tj. garażem i odmówili podpisania umowy.

Powodowie zaproponowali pozwanym, iż postawią im inny garaż, bądź zapłacą wyższą cenę. Pozwani jednak się na to nie zgodzili.

Pismem z dnia 07 marca 2011 r. powodowie wezwali pozwanych do zapłaty 29.015,17 zł w terminie 7 dni od otrzymania pisma, tytułem kosztu odnowienia i remontu mieszkania, które mieli nabyć od pozwanych, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sadowego. Pozwani odebrali powyższe wezwanie w dniu 08 marca 2011 r.

Pismami z dnia 12 marca 2011 r. pozwani odmówili zapłaty należności na rzecz powodów, informując jednocześnie o wystąpieniu do Sądu z zawezwaniem do próby ugodowej.

Co do zasady Sąd uznał za prawdziwe wszystkie dowody przeprowadzone w sprawie. Wiarygodności odmówił jedynie zeznaniom B. i A. M. w zakresie w jakim wskazywali, iż nie wiedzieli o prowadzonym remoncie. Zeznaniom świadka G. F. Sąd nie dał natomiast wiary w części dotyczącej ilości wymienionych okien.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego stanowiły przepisy dotyczące rozliczeń pomiędzy samoistnym posiadaczem, a właścicielem (art. 224 – 226 k.c.). Sąd uznał, iż powodowie byli posiadaczami samoistnymi – wiedzieli bowiem, iż nie przysługuje im prawo własności. Ponadto dokonanych przez nich nakładów nie można było traktować jako koniecznych. W chwili, w której objęli oni posiadanie mieszkanie nadawało się do zamieszkania i nie wymagało remontu, który zachowywałby jego substancję. Nakłady dokonane przez M. i A. W. miały więc charakter użyteczny, gdyż zmierzały do dostosowania lokalu do ich potrzeb i upodobań. Tym samym nie mogły podlegać zwrotowi. Samoistny posiadacz w złej wierze może bowiem żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się jego kosztem.

Zdaniem Sądu powództwo nie mogło zostać uwzględnione także w oparciu o art. 405 k.c. Przepis ten ma bowiem charakter ogólny wobec, którego art. 224 – 226 k.c. stanowią lex specialis i tym samym wyłączają jego zastosowanie.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 kc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, a złożyły się na nie wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych w wysokości 2400 zł oraz oplata skarbowa od pełnomocnictw w kwocie 2 x 17 zł, a także zaliczka na opinię biegłego w wysokości 800 zł, 140,50 zł i 195,94 zł, co łącznie dało 3570,44 zł.

Powyższy wyrok zaskarżyli w całości powodowie, domagając się zmiany orzeczenia poprzez uwzględnienie powództwa w całości lub ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Skarżący zarzucili naruszenie prawa procesowego, które miało wpływ na treść wyroku w postaci art. 233 § 1 k.p.c. polegające na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów poprzez uznanie, iż niezawarcie w umowie przedwstępnej zapisu o wydaniu lokalu skutkuje brakiem uprawnienia powodów do dysponowana lokalem i przyjęciem po ich stronie samoistnego posiadania w złej wierze, pomimo iż na mocy uzgodnień stron doszło do wydania lokalu i wyrażenia zgody na remont.

Ponadto apelujący podnieśli sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zebranego materiału dowodowego polegającą na ustaleniu, iż:

-

uzgodnienia stron poprzedzające zawarcie umowy przedwstępnej obejmowały przeniesienie własności lokalu bez garażu,

-

umowa przedwstępna łącząca strony była nieważna, co doprowadziło do oceny władztwa powodów jako posiadania samoistnego w złej wierze. Podczas gdy kontrakt ten zawierał wszystkie elementy przedmiotowo istotne, a brak w postaci zapisu o sprzedaży lokalu wraz z częściami składowymi podlegał uzupełnieniu na mocy przepisów ustawy,

-

z uwagi na nieważność umowy przedwstępnej stron nie łączył żaden stosunek prawny, w związku z czym do roszczeń zgłoszonych przez powodów zastosowanie powinny mieć przepisy art. 224 – 226 k.c. dotyczące rozliczeń pomiędzy posiadaczem samoistnym, a właścicielem, w sytuacji gdy nakłady czynione były za zgodą pozwanych.

Dodatkowo powodowie podnieśli zarzut obrazy prawa materialnego w postaci przepisów art. 405 k.c. i art. 224 – 226 k.c. polegającej na ich błędnej wykładni i niewłaściwym zastosowaniu prowadzącym do przyjęcia, że wydanie lokalu na mocy umowy przedwstępnej prowadzi do posiadania samoistnego w złej wierze i tym samym ogranicza roszczenia z tytułu poczynionych nakładów z innych tytułów. Podczas gdy wydanie rzeczy, kreuje jedynie posiadanie w zakresie stosunków prawnorzeczowych, nie przesądzając roszczeń wynikających z powstałego w ten sposób stosunku nienazwanego, a w przypadku jego braku roszczeń opartych o art. 405 k.c.

W uzasadnieniu skarżący wskazali ponadto, iż zaskarżony wyrok doprowadził do zalegalizowania nieodpłatnego przysporzenia, które nastąpiło bez podstawy prawnej, a tym samym nie może zostać zalegalizowane w świetle zasad współżycia społecznego. Sąd oddalając powództwo błędnie ocenił, iż w sprawie zastosowanie miały przepisy dotyczącego rozliczeń pomiędzy samoistnym posiadaczem, a właścicielem. Tymczasem dowody przedstawione w sprawie pozwalały na rozpoznanie zgłoszonych roszczeń w oparciu o art. 405 k.c. Sąd rozstrzygający sprawę nie jest bowiem związany podstawą prawną wskazaną przez strony, a jedynie zakresem roszczenia i podstawą faktyczną.

Ponadto zastosowanie do oceny powództwa przepisów art. 224 – 226 k.c. było całkowicie błędne, gdyż posiadanie powodów nie było bezprawne lecz wynikało z nienazwanego stosunku prawnego, który jednak nie regulował sposobu rozliczenia nakładów. W związku z czym tym zakresie należało stosować przepisy o zobowiązaniach, w tym przede wszystkim art. 405 k.c.

Zdaniem skarżącego nie sposób również zaakceptować poglądu Sądu Rejonowego na temat posiadania w złej wierze. Zgodnie bowiem z orzecznictwem Sądu Najwyższego w przypadku rozliczeń pomiędzy posiadaczem, a właścicielem obejmującym we władanie nieruchomość, na podstawie umowy, która miała w przyszłości doprowadzić do zawarcia umowy przenoszącej jej własność, przekształcenie posiadania w dobrej wierze w posiadanie w złej wierze następuje dopiero z chwilą, gdy stało się jasne, że do takiego przeniesienia nie dojdzie.

Sąd Okręgowy rozważył, co następuje:

Apelacja nie była zasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

W pierwszej kolejności rozpatrzeniu podlegały zarzuty dotyczące obrazy prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 k.p.c., który zdaniem skarżących miał doprowadzić do przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów i ustaleniu, iż brak zawarcia w umowie przedwstępnej zapisu o wydaniu lokalu skutkował brakiem uprawnienia powodów do dysponowania lokalem i przyjęcia w wyniku takiego stanowiska istnienia po stronie po stronie powodów posiadania samoistnego w złej wierze, pomimo iż na mocy uzgodnień stron doszło w istocie do wydania lokalu powodom i do wyrażenia zgody przez pozwanych na dysponowanie nim w celu dokonywania remontu.

Z powyższą argumentacją nie sposób się zgodzić. Zgodnie z ustaleniami dokonanymi przez Sąd Rejonowy pozwani po zawarciu umowy przedwstępnej wydali powodom klucze do mieszkania aby ci mogli je pokazać rodzinie. Ponadto B. M. wyraziła zgodę na podjęcie przez nich remontu, który pozwoliłby na zamieszkanie w nim zaraz po podpisaniu aktu notarialnego. Pozwani nie sprzeciwiali się prowadzonym pracom, co więcej A. M. pomagał w wykonaniu niektórych z nich.

Powyższe okoliczności nie pozwalają jednak uznać, iż działania M. i A. W. podejmowane były w ramach stosunku prawnego. Jedyną bowiem umową jaka mogła być w powyższym stanie faktycznym brana pod uwagę było zawarte w sposób dorozumiany użyczenie, przez które użyczający zobowiązuje się do oddać biorącemu rzecz w bezpłatne używanie. Tymczasem zgoda na podjęcie remontu związana była z zamiarem uzyskania ceny sprzedaży mieszkania w wysokości 120.000,00 złotych. Tym samym nie została udzielona bezpłatnie. Słusznie więc ocenił Sąd Rejonowy, iż podstawą korzystania z lokalu przy ul. (...) w S. nie był żaden stosunek obligacyjny. W istocie więc, w trakcie remontu powodom nie służył żaden tytuł do ww. mieszkania Umowa przedwstępna kreuje bowiem jedynie zobowiązanie do zawarcia kontraktu przyrzeczonego. W związku z czym władztwo M. i A. W. miało charakter czysto faktyczny. Jednocześnie zakres w jakim dysponowali oni lokalem jednoznacznie wskazuje na wykonywanie przez nich uprawnień właścicielskich. Powodowie byli zatem jego posiadaczami samoistnymi. Z pewnością wiedzieli jednak, iż nie służy im prawo własności. Zamierzali je bowiem nabyć dopiero w drodze umowy notarialnej. Tym samym muszą być traktowani jako posiadacze w złej wierze. Kwestię tą precyzyjne rozstrzygnął SN w uchwale siedmiu sędziów z 6 grudnia 1991 roku III CZP 181/91.

Bezzasadne okazały się również zarzuty apelacji dotyczące błędów w ustaleniach faktycznych. Pierwszy z nich miał polegać na sprzecznym z dowodami ustaleniu, iż przedmiotem umowy sprzedaży będzie lokal stanowiący odrębną własność bez garażu, podczas gdy z całokształtu materiału zebranego w sprawie wynika jednoznacznie, że dopiero w dniu 5 stycznia 2011 roku, gdy miała być podpisana umowa notarialna sprzedaży doszło do ujawnienia intencji pozwanych w tym zakresie.

Powyższe twierdzenia w żaden sposób nie znajdują potwierdzenia w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Zeznania powoda (k. 140) jednoznacznie bowiem wskazują, iż wiedział on że pozwani nie zamierzają sprzedawać garażu. Wskazał bowiem, iż „jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej Pani M. pokazała nam akty notarialne obydwu mieszkań informując, iż częścią składową interesującego nas mieszkania jest garaż natomiast częścią składową mieszkania, w którym pozwani mieszkają jest komórka. Pani M. mówiła, że chce aby garaż został przypisany do ich mieszkania, a komórka do naszego mieszkania i że nie powinno być z tym problemów. My z żoną zgodziliśmy się od początku, że kupimy mieszkanie bez garażu”. Nie może być zatem wątpliwości co do woli stron dotyczącej przedmiotu sprzedaży. Niewątpliwie nie obejmowała ona garażu. Tym samym ustalenia Sądu Rejonowego są w tym zakresie całkowicie prawidłowe.

Ocenę kolejnych naruszeń podniesionych w ramach zarzutu sprzeczności ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego należy poprzedzić wskazaniem, iż zostały one błędnie zakwalifikowane i w istocie dotyczą obrazy prawa materialnego.

Polegały one na uznaniu, iż łącząca strony umowa przedwstępna jako niezgodna z prawem była nieważna. Podczas gdy w rzeczywistości zawierała ona wszystkie elementy przedmiotowo istotne, a brak w postaci nie niezamieszczenia zapisu o częściach składowych podlegał uzupełnieniu na mocy przepisów ustawy. W konsekwencji Sąd bezpodstawnie przyjął, iż stron nie łączył żaden stosunek prawny, co skutkowało zastosowaniem do rozstrzygnięcia o roszczeniach powodów przepisów o rozliczeniach pomiędzy pomiędzy posiadaczem samoistnym w złej wierze, a właścicielem (art. 224 – 226 k.c.) - podczas gdy mogą być one stosowane jedynie w przypadku gdy nakłady dokonywane były jedynie bez zgody i wiedzy właściciela, a więc nie na podstawie prawnej. Tymczasem powodowie dokonywali nakładów na nieruchomość pozwanych w związku z umową przedwstępną.

Zgodzić należy się ze skarżącym, iż Sąd Rejonowy błędnie uznał, iż łącząca strony umowa przedwstępna była nieważna. Okoliczność, iż jej przedmiotem był sam lokal bez garażu nie przesądza jeszcze o sprzeczności kontraktu z prawem. Spełnienie świadczenia wynikającego z powyższego zobowiązania było bowiem możliwe. Wiązało się to oczywiście z uprzednim dokonaniem fizycznego podziału nieruchomości, który skutkował by utratą przez garaż statusu części składowej nieruchomości i uzyskaniem samodzielnego bytu prawnego, który mógłby być przedmiotem obrotu. Niemniej jednak przepisy prawa nie uniemożliwiały odłączenia garażu od lokalu przy ul. (...). Tym samym w przedmiotowej sprawie doszło do obrazy prawa materialnego w postaci art. 389 § 1 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie. Niemniej jednak nie mogła ona prowadzić do zmiany zaskarżonego wyroku lub jego uchylenia. Roszczenie powoda nie opierało się bowiem na powyższych przepisach. Ponadto ocena umowy przedwstępnej jako ważnej nie może prowadzić do uznania, iż powodowie przeprowadzając remont lokalu działali w ramach stosunku prawnego, który wynikał z tej umowy. Zgodnie bowiem z art. 389 § 1 k.c. treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Spełnienie świadczeń polegać więc będzie przede wszystkim na złożeniu odpowiednich oświadczeń woli bądź ewentualnie dokonaniu innych czynności warunkujących ważność ostatecznego kontraktu, takich jak wydanie rzeczy czy wpis do właściwego rejestru. Sprawa dotyczyła samodzielnego lokalu, którego odrębna własność już została ustanowiona. W związku z czym wykonanie umowy przedwstępnej nie wymagało konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej, a jedynie złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Wszelkie inne czynności podejmowane przez strony, a odnoszące się do spornej nieruchomości następowały poza stosunkiem prawnym wynikającym z umowy przedwstępnej. Jednocześnie nie ustalono aby strony łączyła umowa użyczenia, najmu lub inna dająca uprawnienie do korzystania z rzeczy. Tym samym czynności podejmowane przez powodów w ramach remontu miały charakter czysto faktyczny, wynikający z ich samoistnego posiadania. Kwalifikacji tej nie zmienia oczywiście zgoda pozwanych na prowadzenie prac. Związana była ona bowiem z zamiarem uzyskania w przyszłości ceny ze sprzedaży, a więc kontraktu, który jeszcze nie został zawarty. To on, a nie umowa przedwstępna, był decydujący dla udzielonego przyzwolenia.

Nie sposób również podzielić stanowiska skarżących dotyczącego naruszenia prawa materialnego w postaci art. 405 i 224 – 226 k.c. Zdaniem powodów z pozwanymi łączył ich nienazwany stosunek prawny, na mocy którego mogli oni dokonywać dysponować lokalem i dokonywać w nim nakładów. Nie przewidywał on jednak sposobu ich rozliczenia. W związku z czym należy w takim przypadku stosować przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego nie można jednoznacznie wyznaczyć treści takiego stosunku prawnego – nie czynią tego również skarżący – wskazując jedynie, iż polegał on na wydaniu im lokalu. Nie wiadomo natomiast jakiego rodzaju obowiązki to zobowiązanie miałoby rodzić po ich stronie. Ponadto wydanie rzeczy powodom było niewątpliwie czynnością prawną przysparzającą, z zatem – zgodnie z zasadą panującą w polskim prawie cywilnym – musiała ona mieć charakter kauzalny. Tymczasem jak to zostało wyżej wykazane przekazanie mieszkania powodom nastąpiło w zamiarze uzyskania zapłaty ceny na podstawie przyszłej umowy sprzedaży, do której zawarcia jednak nie doszło. Nie było więc związane ze stosunkiem wynikającym z umowy przedwstępnej, ani z innym – nienazwanym stosunkiem prawnym. Również skarżący czynili nakłady w przeświadczeniu uzyskania własności. Ich podstawą była zatem przyszła czynność prawna, a nie jakikolwiek odrębny stosunek prawny. Dokonane świadczenia miały zostać usankcjonowane przez złożenie ostatecznych oświadczeń woli w formie aktu notarialnego. Strony nie miały natomiast zamiaru zaciągania żadnych dodatkowych zobowiązań. Wszystkie więc działania powodów względem lokalu przy ul. (...) w S., które nastąpiły po zawarciu umowy przedwstępnej miały charakter czysto faktyczny, w związku z czym należało do nich stosować przepisy o rozliczeniach pomiędzy samoistnym posiadaczem w złej wierze, a właścicielem. Sąd więc prawidłowo ocenił stosunek łączący strony procesu jako wyłącznie prawnorzeczowy. Bezzasadnym było zatem przechodzenie na inną podstawę prawną w postaci art. 405 k.c. wobec którego art. 224 – 226 k.c. mają charakter szczególny. Poza tym podstawą roszczeń wynikających z bezpodstawnego wzbogacenia byłoby uzyskanie przez pozwanych korzyści majątkowej. Tymczasem jak wynika przedstawionej w procesie opinii biegłego wartość rynkowa lokalu wg stanu sprzed remontu wynosiła 121.372 złotych, zaś po jego zakończeniu wzrosłaby do 135.097 złotych, tak więc dokończenie prac doprowadziłby do wzrostu wartości rynkowej lokalu o kwotę 13.725 złotych. Koszt niezbędnych robót wynosiłby zaś natomiast 15.623,54 złotych. Na chwilę obecną po stronie pozwanych nie doszło więc do wzbogacenia.

Jedyną podstawą prawną uwzględnienia roszczenia jaką alternatywnie mógł rozważać Sąd Rejonowy był art. 390 § 1 k.c. Niemniej jednak strony nie przedstawiły żadnych faktów, które mogłyby stanowić podstawę zasądzenia powództwa w oparciu o wskazany przepis.

Mając zatem na uwadze, iż żaden z zarzutów apelacji nie okazał się zasadny Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c. A zatem powód zobowiązany był zwrócić pozwanemu koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1200,00 złotych, o których orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i § 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 stycznia 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Z 2002 r. Nr 163, poz. 1348, ze zm.), zasądzając na jego rzecz połowę stawki minimalnej wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika.