Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Lublinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący – Sędzia S. O. – Krzysztof Stefaniak

Protokolant : prot. Olga Kuna - Kowalczyk

po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2013 r. w Lublinie

na rozprawie

sprawy z powództwa W. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku położonego na nieruchomości

przy ul (...) w L.

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od W. T. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego na nieruchomości przy ul (...) w L. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) z tytułu zwrotu kosztów procesu;

Sygn. akt. I C 124/13

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 30 stycznia 2013 roku W. T.wniósł o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w L.przy ul. (...)„pozbawiającej go prawa użytkowania części piwnicznych o pow. około 90 m ² i zobowiązującej go do wydania w/w pomieszczeń piwnicznych oraz odwołującą zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu podniósł, że przedmiotowa uchwała stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz narusza interes powoda. W ocenie powoda Zarząd pozwanej wspólnoty nie dopełnił obowiązku powiadomienia każdego ze współwłaścicieli o podejmowaniu uchwał i w ten sposób powód pozbawiony został możliwości uczestnictwa w głosowaniu. Nie miał też możliwości sprawdzenia czy ilość głosów oddanych za podjęciem tejże uchwały zgodna jest rzeczywistym stanem posiadanych przez nich udziałów. Nie miał też możliwości zapoznania się z żadnymi dokumentami mogącymi wpłynąć na weryfikację przez niego prawidłowości głosowania (pozew k.2-3).

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wnosiła o oddalenie. Swoje stanowisko uzasadniała tym, że zaskarżona uchwała podjęta została w trybie przewidzianym ustawą o własności lokali i w żaden sposób nie narusza obowiązujących przepisów. Jest również zgodna z interesami większości członków wspólnoty, którzy w wyniku jej podjęcia uzyskają możliwość korzystania z części wspólnej nieruchomości, którą do tej pory „władał” wyłącznie powód (odpowiedź na pozew k.20-21).

S ąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W. T.jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr (...)położonego w L.przy ul. (...)(okoliczność bezsporna). W dniu 27 lipca 2004 roku członkowie tejże wspólnoty podjęli uchwałę nr (...)gdzie w § 1 Wspólnota wyraziła zgodę na udostępnienie W. T.na cele budowlane – części pomieszczeń piwnicznych o powierzchni około 90 m ² , nie będących w posiadaniu innych współwłaścicieli nieruchomości – celem dokonania ich przebudowy i adaptacji zmierzających do wyodrębnienia lokalu użytkowego i lokalu mieszkalnego, na ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku powyższej przebudowy piwnic na rzecz W. T.(§2) oraz (§3) na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności powyższych lokali Nas tym samym zebraniu wspólnota podjęła również uchwałę nr (...), której przedmiotem była tak sama zgoda członków wspólnoty na adaptację strychu przedmiotowego budynku (protokół k.5-7).

Po zakończeniu prac adaptacyjnych na strychu budynku na podstawie umowy z dnia 13 marca 2009 roku ustanowiono na rzecz powoda i J. Z. odrębną własność czterech lokali mieszkalnych oraz dokonano zmiany wysokości udziałów właścicieli lokali w częściach wspólnych nieruchomości (umowa k 8-10).

W pomieszczeniach piwnicznych , których dotyczyła uchwała nr (...)z 2004 roku nie rozpoczęto żadnych prac budowlanych , a aktywność powoda w zakresie realizowania uprawnień wynikających z wyżej wskazanej uchwały „ograniczyła” do wystąpienia o uzgodnienie projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania pomieszczeń piwnicznych na funkcję usługową. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu 23 marca 2007 roku uchyliło decyzję organy I instancji o odmowie uzgodnienia przedłożonego przez powoda projektu (postanowienie k.57). W. T.nie wykazał, aby po uchyleniu tejże decyzji podjął jakiekolwiek kroki mające na celu prac adaptacyjnych czy też innych starań mających na celu zmianę przeznaczenia pomieszczeń piwnicznych.

Część ze współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...), zawierając w 2003 i 2004 roku umowy kupna – sprzedaży lokali tam położonych (przed podjęciem uchwały z dnia 27 lipca 2004 roku) , zgodnie z ich treścią nabywało lokal mieszkalny „wraz z piwnicą”(umowa k.27-29) lub też „z przynależną mu piwnicą”(umowa k.30- 31).

W związku z tym, że część właścicieli lokali pozwanej wspólnoty nie miała możliwości korzystania z piwnic znajdujących w budynku (okoliczność bezsporna) oraz brakiem realizacji przez powoda prac zmierzających do realizacji uprawnień z chwały nr (...)z 2004 roku a nadto koniecznością wykonania prac remontowych w pomieszczeniach piwnicznych zarząd wspólnoty zaproponował właścicielom podjęcie uchwały mającej na celu zmianę stanu rzeczy i „wycofanie” się z udzielenia zgody na dotychczasowy sposób wykorzystania tych pomieszczeń.

W związku powyższym przedstawiono im projekt uchwały nr (...)w „sprawie pozbawienia W. T.prawa do użytkowania części pomieszczeń piwnicznych o powierzchni około 90 m ² położonych w budynku przy ul. (...)/ (...)i zobowiązania W. T.do wydania w/w pomieszczeń piwnicznych w terminie 7 dni od daty wejścia w życie uchwały , odwołanie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokali udzielonego na podstawie uchwały nr 4 § 2 Wspólnoty Mieszkaniowej zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem M. S.dnia 27 lipca 2004 roku za Rep. A (...) oraz w sprawie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej” (uchwała k. 24). Właściciele lokali głosowali w drodze indywidualnego zbierania głosów. Na 16 właścicieli lokali (z czego 4 lokale stanowią własność powoda) głosy oddało 11 osób z czego 9 głosowało za podjęciem uchwały a ich łączny udział wynosił 60,784 % ( uchwała k.24-25).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej powołanych dokumentów jak również i innych dołączonych do akt w celach dowodowych oraz wyjaśnień stron.

Treść i forma dokumentów nie była przez strony kwestionowana a Sąd nie dopatrzył się okoliczności , które mogłyby poddać wątpliwość ich autentyczność i treść. Wyjaśnienia powoda oraz przesłuchanego w charakterze strony pozwanej członka zarządu Z. również w całości zasługują na wiarę. Co do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia spawy są one bowiem ze sobą zgodne, potwierdza je częściowo treść dokumentów a ewentualne rozbieżności są wynikiem subiektywnej ich interpretacji .

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo na uwzględnienie nie zasługuje.

Zgodnie z treścią art. 25 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst. jed. Dz.U Nr 80 z 2000 r. poz. 903 z póź. zmian.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Jak z powyższego wynika podstawą uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być jej niezgodność z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób interesów jednego spośród właścicieli lokali.

Jak wynika z treści podnoszonych przez powoda zarzutów niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały wynikać ma faktu, że zarząd nie powiadomił „każdego” właścicieli - w tym powoda o zamiarze poddania pod głosowanie tejże uchwały. Jest to w jego przypadku zarzut o tyle uzasadniony, że przedmiotowa uchwała dotyczyła pozbawienia go uprawnień wynikających z uchwały nr (...).

Z zarzutami tymi nie można się zgodzić, albowiem, co do sposobu podejmowania uchwał ustawa o własności lokali przewiduje, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust.1 ustawy o własności lokali). Okolicznością bezsporną miedzy stronami jest zarówno fakt, że powód nie został poinformowany o treści proponowanej przez zarząd uchwały jak również i to, że po jej podjęciu jej treść została mu przedstawiona. Jest również poza sporem, że za podjęciem uchwały głosowało 9 spośród właścicieli lokali i że „posiadana” przez nich ilość udziałów przekraczała 50 %. Skoro tak, to nawet w sytuacji gdyby uznać, że zarząd winien poinformować powoda o treści projektowanej uchwały, że względu na ilość „głosów” oddanych za jej przyjęciem fakt ten w żaden sposób nie wpłynął na jej treść. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40, gdzie stwierdził, że: „Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Z przedstawionego wyżej stany faktycznego wynika, że nawet gdyby uznać, że brak poinformowania powoda przez zarząd o zamiarze poddania pod głosowanie przedmiotowej uchwały był naruszeniem prawa, to w żaden sposób nie wykazano, że miał on wpływ na jej treść. Tym samym nie może stanowić on podstawy do jej uchylenia.

Nie można również, uznać za zasadny zarzut jakoby brak powiadomienia go o zamiarze podjęcia zaskarżonej uchwały, uniemożliwił mu zweryfikowanie „czy ilość udziałów współwłaścicieli głosujących za przyjęciem uchwały jest zgodna z rzeczywistym stanem posiadanych przez nich udziałów. Po złożeniu odpowiedzi na pozew, gdzie dołączono uchwałę nr 10 wraz z listą właścicieli lokali, ich udziałami i sposobem głosowania – powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, nie zakwestionował ujawnionych tam wyników głosowania i udziałów jaki przypisano poszczególnym właścicielom lokali. Skoro tak to stosownie do treści art. 229 k.p.c. dawało to Sądowi podstawę do uznania tej okoliczności za przyznaną fakt przyznany a więc nie wymagający dowodu. Podobnie jak fakt braku informacji o zamiarze poddania pod głosowanie uchwały nr (...) nie wykazano, że brak w zakresie możliwości weryfikacji osób głosujących i przysługujących im udziałów miał wpływ na treść podjętej uchwały.

Nie zasługuje również na uwzględnienie podnoszona przez powoda, jako współwłaściciela części wspólnych przedmiotowej nieruchomości okoliczność jakoby przedmiotowa uchwała pozbawiała powoda posiadania przedmiotowych pomieszczeń. Z jej treści wynika, bowiem, że wolą wspólnoty jest, co prawda pozbawienie powoda ale nie „podsiania” a „prawa do użytkowania” części pomieszczeń piwnicznych. W ocenie sądu dokonując analizy przedmiotowej uchwały jednoznacznie stwierdzić należy, że wolą jej członków nie było wyzucie powoda z posiadania części pomieszczeń piwnicznych w budynku przy ul. (...)zmiana stanu prawnego przez „cofnięcie” zgody na sposób ich użytkowania, jaki dawała mu uchwała nr (...). Wniosek taki jednoznacznie wynika bowiem z faktu powołania się na jej treść w zaskarżonej uchwale. Każdy bowiem właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, co oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu "pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli (tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r. w sprawie I ACa 587/12 Lex 1246862).

W ocenie Sądu trudno również stwierdzić, że zaskarżona uchwała jest nierzetelna i sprzeczna z zasadą gospodarności. Jak wynika z wyżej cytowanego poglądu wyrażonego przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie, który w pełni podziela sąd w sprawie niniejszej, to właśnie uchwała (...), spowodował , że pozostali współwłaściciele nieruchomości, nie mogli wykonywać przysługującego im prawa do „współkorzystania” z tej części wspólnej nieruchomości jaką jest część pomieszczeń piwnicznych. Nie bez znaczenia dla oceny zgodności przedmiotowej uchwały z interesami członków wspólnoty pozostaje fakt, po podjęciu uchwały (...)nastąpiła zmiana w zakresie ilości lokali w tymże budynku (po adaptacji strychu i sprzedaży w 2009 r. między innymi przez powoda położonych tam lokali). Tym samym „nowi właściciele” czterech lokali w ogóle nie mieli wpływu na treść podejmowanej w 2004 roku uchwały. Jest to okoliczność o tyle istotna , że właściciele tychże lokali mogą mieć inne zdanie (czemu dali wyraz głosując w 2012 roku za podjęciem uchwały nr (...)) na sposób gospodarowania częścią wspólną nieruchomości. Również okolicznością istotną za nieuwzględnieniem powództwa, jest to, że mimo posiadanych umocowań jedynym krokiem, jaki podjął powód w celu „realizacji” uprawnień” przysługujących mu na mocy uchwały z 2004 roku było wystąpienie o uzgodnienie projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania pomieszczeń piwnicznych na funkcję usługową. Po odmowie takiego uzgodnienia i późniejszym uchyleniu decyzji organu I instancji i kolejnej „odmowie”, od 2007 roku nie uczynił on nic by zmienić zaistniały stan rzeczy. Z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością istotną okolicznością w tej sytuacji wydaje się podnoszony przez stronę pozwaną argument, że trudno mówić o naruszeniu przez wspólnotę interesów powoda, gdy przez osiem lat nie zrealizował on swoich zamierzeń i z wyłączeniem innych członków wspólnoty korzysta on z części wspólnej nieruchomości. Faktem jest, że uchwała nr (...)roku nie przewidywała żadnych terminów, to z drugiej strony skoro powód nie realizował swoich zamierzeń przez tak długi okres czasu członkowie wspólnoty nie maja prawa „wycofać” swojej zgody na dotychczasowy sposób użytkowania pomieszczeń piwnicznych tym bardziej, że część z nich nie mogła zająć stanowiska w 2004 roku. Nie można również mówić o naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością czy też naruszeniu „interesów powoda” w sytuacji, gdy ten nie robi w zasadzie nic, aby zmienić sposób wykorzystania pomieszczeń, a pozostali współwłaściciele chcący z nich korzystać zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem czynić tego nie mogą (choć co do zasady taką możliwość dają im przepisy prawa).

Mając powyższe na względzie i w oparciu o wskazane przepisy orzeczono jak w sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu uzasadnią przepisy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Powód, jako strona przegrywająca sprawę winien zwrócić pozwanej wspólnocie poniesione przez nią koszty procesu, na które złożyły kwota 1180 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika procesowego /ustalona w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu - Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm/ powiększona o opłatę od pełnomocnictwa (17 złotych) .