Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 stycznia 2014r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Izabela Baca

Protokolant: Robert Purchalak

po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2014r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa I. B. i H. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...)

o uchylenie uchwały

I. oddala powództwo;

II. zasądza solidnie od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 197zł tytułem kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powodowie I. B. i H. B. wnieśli przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...) pozew o uchylenie uchwały nr (...), podjętej w sprawie zmiany stawki służącej do naliczania funduszu remontowego z kwoty 0,50 zł/m2 miesięcznie do kwoty 1 zł/m2 miesięcznie oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz na rzecz powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Powodowie wskazali, że zaskarżoną uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz na zebraniu, a o istnieniu uchwały powodowie dowiedzieli się z listu wysłanego im przez PU (...) A. T., na kopercie widnieje data nadania przesyłki 29.11.2012r, stąd przyjąć należy, że o podjęciu uchwały powodowie dowiedzieli się po tej właśnie dacie. Powodowie zarzucili, iż zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy właścicieli lokali. Podnieśli, iż w wyniku jej uchwalenia stawka służącą do naliczania funduszu remontowego uległa zwiększeniu aż o 100%, bez jakiegokolwiek uzasadnienia merytorycznego. Wskazali, że dotychczas na terenie Wspólnoty dokonano już wielu prac remontowych, a zatem wysokość dotychczasowej stawki była wystarczająca. Zarzucili, że w uchwale nie podano powodów tak znacznego zwiększenia ww stawki. Powodowie podnieśli nadto, że zarządca nie posiada do chwili obecnej żadnego planu remontowego, co przyznał w e-mailu z dnia 21.12.2012r. Stwierdzili, że również wcześniej nie podjęto uchwały, która miałaby dotyczyć przeprowadzenia tak dużego remontu, uzasadniającego konieczność podwyższenia stawki o 100%, a zatem nie ma ono żadnego odniesienia do rzeczywistości, przedmiotowa uchwała narusza zatem zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jej podjęcie nie zostało poprzedzone żadnymi obliczenia dotyczącymi kosztów planowanych prac, gdyż nie jest wiadomo nawet, jakie prace miały zostać wykonane w 2013r. Powołali się przy tym na art. 185§1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r, w myśl którego zarządca powinien dbać o właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową wspólnoty mieszkaniowej. Według powodów zarządca pozwanej Wspólnoty powinien także rozważyć możliwość zawarcia umowy kredytowej celem sfinansowania zaplanowanych prac remontowych, a nie podnosić obciążenia mieszkańców o 100%.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Przyznała, że uchwałą nr (...) podwyższono stawkę funduszu remontowego z kwoty 0,50zł, do kwoty 1zł miesięcznie. Pozwana Wspólnota zaprzeczyła jednak, by uchwała ta naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy też interesy właścicieli lokali. Podniosła, że za przyjęciem uchwały głosowało 52,074% członków wspólnoty mieszkaniowej, a propozycja planu remontów została każdemu członkowi wspólnoty doręczona. Wskazała nadto, że uchwałą nr (...) uchwalony został plan remontów na rok 2013 i lata następne. Strona pozwana podała, że prowadzi spór sądowy z deweloperem - (...) SA o zapłatę z tytułu wad nieruchomości. Podniosła, że na dzień 21.12.2012r. stan funduszu remontowego Wspólnoty wynosił 764,51zł, o czym powodowie zostali powiadomieni drogą elektroniczną. Strona pozwana stwierdziła, że na zebraniu Wspólnoty w dniu 15.03.2012r, bardzo szczegółowo przedstawiono plany remontów i koniecznych prac na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) i podjęto w tym przedmiocie uchwały nr (...) i nr (...). Pozwana wspólnota wskazała również, że zarzut niegospodarności jest chybiony, gdyż to właśnie zaciągniecie kredytu świadczyłoby o braku dbałości o właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową Wspólnoty, kredyt ten musieliby bowiem spłacać jej członkowie, a jego koszty byłyby niewspółmiernie wyższe aniżeli podwyższenie opłat na fundusz remontowy.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, określoną jako (...), tworzą właściciele lokali, położonych we W. przy ul. (...), ul. (...) oraz ul. (...).

Dowód: wydruk z działu I-O kw nr (...) – k. 71 -80.

W budynkach tych znajduje się 150 lokali mieszkalnych. Udział powodów I. B. i H. B. w nieruchomości wspólnej wynosi 2,5%. – okoliczności niesporne – k. 60.

Uchwałą właścicieli nr (...), podjętą w drodze głosowania przeprowadzonego na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 15 marca 2012r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, zmieniono stawkę, służącą do naliczania funduszu remontowego, z kwoty 0,50 zł/m ² miesięcznie do kwoty 1 zł/m ² miesięcznie w związku z koniecznymi remontami części wspólnych budynków. Uchwała ta została podjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Za podjęciem uchwały głosowało 52,074%, a przeciw jej podjęciu 19,889%.

Dowód: odpis protokołu z dnia 15.10.2012r. wraz z uchwałą nr (...) - k. 6.

Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 15 marca 2012r. głosowanie nad powyższą uchwałą poprzedzone zostało przedstawieniem planu remontów, uzasadniających podwyższenie ww stawki. Wskazano, iż konieczne jest wykonanie 2 podejść umożliwiających przejście z ulicy na podwórza wewnętrzne budynków, a na przeprowadzenie prac zmierzających do usunięcia wad budynku należy wydatkować kwotę 80.000zł. W trakcie zebrania wskazywano na konieczność zebrania środków na sfinansowanie remontu w podziemiach budynku, w których znajdują się garaże, oraz na pomalowanie elewacji budynków. Właściciele lokali mogli zapoznać się ze sprawozdaniem finansowym za rok 2012, w którym stan funduszu remontowego okazał się być na tyle niski, że zagrażał płynności finansowej Wspólnoty. Taki stan funduszu remontowego był wynikiem wcześniej przeprowadzonych prac remontowych, na które wydatkowano 200.000zł.

Na zebraniu dyskutowano także nad możliwością sfinansowania remontów poprzez zaciągnięcie kredytu. Jednak ustalono, iż Wspólnota jest w stanie w ciągu roku zebrać ok. 50.000zł tytułem wpłat na fundusz remontowy, w związku z czym niecelowe jest zawarcie umowy o kredyt.

W pozwanej Wspólnocie przyjęto zasadę, iż plan remontów uchwalany jest dopiero po ustaleniu w drodze uchwały stawki na fundusz remontowy na dany rok.

Dowód: zeznania świadka J. N. k. 56-58,

przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty P. K. – k. 59-60.

Tunele wyjazdowe z garaży w powyższych budynkach, zwłaszcza tunel, którego wyjazd usytuowany jest od strony ul. (...), wymagają remontu. Tunele oraz korytarze w podziemiu uległy dewastacji z uwagi na wydostawanie się wody gruntowej oraz zacieki z tarasów, co skutkowało ich zawilgoceniem. Szczególnie uszkodzony jest tynk przy posadzce oraz sama posadzka. Od 2010r. na zebraniach pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej właściciele lokali wskazywali na konieczność przeprowadzenia prac remontowych w tej części budynku. Na zebraniu w dniu 15 marca 2012r. właściciele lokali podnieśli nadto, iż konieczne jest dokończenie instalacji ogrodzenia, remontu wymaga także elewacja budynku z uwagi na odpadający tynk oraz policzki balkonowe.

Dowód: zeznania świadka J. N. k. 56-58,

zdjęcie podziemi ww budynku – tunelu od ul. (...) - k. 53,

przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty P. K. – k. 59-60.

Administrator powyższej nieruchomości opracował plan remontu na 2013r. oraz lata następne, który zakładał przeprowadzenie następujących prac na łączną kwotę 307.500zł:

- remontu tynku na kominie nad klatką nr (...) przy ul. (...) (3500zł),

- częściowego remontu rynien i rur spustowych oraz miejscową naprawę poszycia dachowego (4000zł),

- naprawę policzków balkonowych (15.000zł),

- wykonanie ogrodzenia osiedla, tj. montaż furtek i bram wjazdowych, montaż systemu domofonowego przy furtach przy ul. (...) i ul. (...) (20.000zł),

- modernizację instalacji elektrycznej oświetlenia galerii na automaty schodowe czasowe (5000zł),

- wykonanie remontu pergoli drewnianych (10.000zł),

- wykonanie remontu odspojonego tynku na ścianach podziemia budynku (100.000zł),

- malowanie klatek schodowych i garaży wielostanowiskowych (150.000z).

Dowód: propozycja planu remontów za 2013r. i lata następne – k. 23.

Za uchwałą nr (...) w sprawie przyjęcia powyższego planu remontów na zebraniu Wspólnoty w dniu 20 marca 2013r. oddano 11,820% głosów za uchwałą, a 0,450% przeciwko niej.

Dowód: uchwała nr (...) – k. 24.

Z prac objętych ww planem remontów w 2012r. rozpoczęto stawianie ogrodzenia na nieruchomości, jednak w późniejszym terminie zamontowano instalację domofonową. Nie przeprowadzono remontu w podziemiach budynku, modernizacji instalacji elektrycznej oświetlenia galerii, remontu pergoli oraz malowania klatek schodowych i garaży.

Dowód: zeznania świadka J. N. – k. 58,

przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty P. K. – k. 60.

Powodowie o treści zaskarżonej uchwały dowiedzieli się z przesyłki skierowanej do nich przez administratora nieruchomości, a nadanej w dniu 29.11.2012r.

Dowód: protokół z dnia 15 października 2012r. wraz z kopertą – k. 6-7.

W dniu 17 grudnia 2012r. syn powodów K. B. zwrócił się do administratora nieruchomości o wyjaśnienie kwestii funduszu remontowego. W odpowiedzi administrator nieruchomości w dniu 21 grudnia 2012r. przesłał mu maila, w którym wskazał, iż stan funduszu remontowego na ten dzień wynosił 764,51zł, a miesięczne przychody na ten fundusz od dnia 1 listopada 2012r. obejmowały 11.205,60zł. Wskazano, iż w styczniu 2013r. zostanie przedstawiony zarządowi Wspólnoty zakres planowanych prac na rok 2013 i lata następne.

Dowód: wydruk maila z dnia 21.12.2012r. – k. 8.

Z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...) toczy się przez Sądem Okręgowym we Wrocławiu przeciwko (...) S.A. w C. i Z. J. sprawa o zapłatę z tytułu wad nieruchomości wspólnej (sygn. akt I C 665/11). – okoliczność niesporna.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Dokonując ustaleń faktycznych, Sąd oparł się na dokumentach złożonych przez strony oraz na zeznaniach świadka J. N., jak i na przesłuchaniu członka zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej P. K.. Zgodnie opisali oni bowiem tak przebieg zebrania w dniu 15 marca 2012r, jak i zakres planowanych przez stronę pozwaną remontów, prac już wykonanych przed podjęciem spornej uchwały, oraz wskazali ich koszty.

Nie stanowiły podstawy ustaleń faktycznych zeznania świadka K. B.. Świadek ten nie był obecny na ww zebraniu strony pozwanej, a nadto znany był mu stan budynku jedynie od strony ul. (...). Świadek K. B., powołując się na posiadaną licencję zarządcy nieruchomości, zeznając w istocie kwestionował tak sposób zarządu nieruchomością wspólną, jak i zasady ustalania kosztów planowanych remontów oraz ich finansowania. Natomiast twierdzenia świadka odnośnie stanu podziemi budynków są sprzeczne tak z zeznaniami świadka J. N., jak i z przesłuchaniem P. K..

Powodowie wskazali, iż o treści zaskarżonej uchwały zostali zawiadomieni listem poleconym przesłanym dnia 29.11.2012r. Pozew w niniejszej sprawie wnieśli zaś dnia 11.01.2013r. Strona pozwana nie przedłożyła przy tym dowodu doręczenia powodom zawiadomienia o podjęciu uchwały, tym samym uznać należało, iż powództwo wytoczono w terminie wskazanym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powodowie zarzucili, iż podwyższenie stawki służącej ustaleniu wpłat na fundusz remontowy stanowiło naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna oraz interesów właścicieli lokali.

Z zebranego materiału dowodowego wynika jednak, iż wbrew twierdzeniom powodów przed przystąpieniem do głosowania na zebraniu w dniu 15 marca 2012r. przedstawiony został właścicielom lokali zakres planowanych remontów, co więcej obecni na zebraniu właściciele wnosili o rozpoczęcie remontu tak elewacji budynków, jak i ich podziemi. Jednocześnie przedstawiony im został stan funduszu remontowego, który był tak niski, że aby prowadzić dalsze prace remontowe konieczne było albo podwyższenie stawki, stanowiącej podstawę ustalenia wpłat na fundusz remontowy, albo zaciągnięcie kredytu. Wbrew stanowisku powodów właściciele lokali, obecni na zebraniu, odrzucili możliwość finansowania tych prac poprzez kredyt, uznając zaciągnięcie go z niecelowe. Należy zgodzić się ze stanowiskiem strony pozwanej, iż z zawarciem umowy o kredyt i jego obsługą wiązałyby się dodatkowe koszty, a to oznacza, iż uzasadnione jest podwyższenie funduszu remontowego, skoro w przypadku kredytu i tak właściciele musieliby go spłacać, ponosząc dodatkowe koszty.

W uchwale wskazano, iż podwyższenie spornej stawki związane jest z koniecznymi remontami części wspólnych budynków. Brak jest podstaw do przyjęcia, iż w uchwale, którą podwyższana jest stawka, stanowiąca podstawę obliczenia wpłat na fundusz remontowy, konieczne jest przedstawienie planu, z którego wynikałoby, na jaki dokładnie cel środki te zostaną przeznaczone.

Powodowie podnieśli nadto, iż pozwana Wspólnota Mieszkaniowa jest stosunkowo ,,nową wspólnotą”, dokonano już sporo prac remontowych, pobierając zaliczki naliczane według dotychczasowej stawki na ww fundusz. Niesporne między stronami było, iż strona pozwana dochodzi obecnie w drodze sądowej od dewelopera należności z tytułu wad budynków. Z zeznań tak świadka J. N., jaki z przesłuchania P. K. wynika, że przed podjęciem zaskarżonej uchwały na usunięcie tych wad wydatkowano już 200.000zł, a konieczność poniesienia takich kosztów spowodowała tak niski stan funduszu remontowego, iż niemożliwe byłoby prowadzenie dalszych koniecznych prac dla zachowania substancji budynków, w tym tak w ich podziemiach, jak co do elewacji. Nawet gdyby przyjąć, iż część prac objętych projektem planu remontów, sporządzonym już po podjęciu zaskarżonej uchwały, została wykonana, to nie wykonano nadal ani remontu zawilgoconych podziemi budynków, ani prac w zakresie zabezpieczenia i malowania ich elewacji. Należy mieć na względzie, iż za uchwałą głosowało 52,074% właścicieli, a przeciwko niej jedynie 19,889%, co oznacza, iż większość z nich akceptuje podwyższenie stawki wpłat na fundusz remontowych celem kontynuowania prac remontowych. Podwyższenie tej stawki spowoduje bowiem zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na wydatki remontowe, nawet nieprzewidziane, co zapewnieni płynność finansową pozwanej Wspólnoty, zagrożonej z uwagi na niski stan ww funduszu. Z maila z dnia 21.12.2012r. wynika, iż w tym dniu stan tego funduszu wynosił zaledwie 764zł 51gr.

Niezasadny jest także zarzut powodów, iż podwyższenie spornej stawki powinno być poprzedzone uchwaleniem planu remontów. Stawka na fundusz remontowy nie musi być bowiem kalkulowana jedynie w oparciu o planowane remonty. Z funduszu tego finansowane są także remonty nieprzewidziane, a jego istnienie - jak wskazano - ma zapewnić wspólnocie mieszkaniowej płynność finansową. Z zeznań świadka J. N. wynika zresztą, że w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przyjęto zasadę, iż plan remontów uchwalany jest dopiero po ustaleniu w drodze uchwały stawki na fundusz remontowy na dany rok. Bez znaczenia jest nadto dla oceny zasadności powództwa kwestia, czy ostatecznie uchwalono plan remontów planowanych na 2013r. i lata następne. W niniejszej sprawie Sąd bada bowiem stan istniejący w chwili podjęcia uchwały, a nie sposób wydatkowania kwot z funduszu remontowego już po jej podjęciu.

Wbrew zatem twierdzeniom powodów zaskarżoną uchwałę podjęto, uwzględniając rzeczywistą sytuację finansową pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym konieczność wykonania prac, które z uwagi na toczący się proces sądowy przeciwko deweloperowi, muszą być obecnie sfinansowane ze środków z funduszu remontowego. W tych okolicznościach Sąd nie dopatrzył się naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Nie można także uznać, iż uchwała narusza interesy właścicieli lokali. Każde podwyższenie stawki na fundusz remontowy wiąże się bowiem z dodatkowym ich obciążeniem, jednak środki te przeznaczone zostaną na nieruchomość wspólną, w której udział mają także powodowie, a podwyższenie stawki zmierza do zachowania substancji budynków. Skutkuje nadto obciążeniem wszystkich właścicieli, a nie jedynie powodów, a zatem z pewnością nie zmierza do osiągnięcia korzyści ich kosztem i nie ma na celu pokrzywdzenia powodów. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi zaś kategorię obiektywną. Nie może być przyczyną uchylenia uchwały okoliczność, że jeden z członków wspólnoty ponosi większe koszty niż dotychczas, konieczne jest dodatkowo wykazanie, że ponoszone do tej pory koszty były wystarczające dla celów utrzymania nieruchomości wspólnej, zaś koszty wynikające z zaskarżonej uchwały są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.06.2013r, VI A Ca 1727/12, Lex 1362976).

Wobec powyższego Sąd uznał, iż powodowie nie wykazali, by zaskarżona uchwała była niezgodna z przepisami prawa, naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub ich interesy, a zatem była dotknięta taką wadliwością, która w świetle art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali czyniłaby zasadnym powództwo o jej uchylenie.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 25 ust. 1 powołanej ustawy, Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 kpc i art. 105§2 kpc w związku z art. 370 kc. Na zasądzoną kwotę 197zł kosztów procesu, składa się: 180zł wynagrodzenia pełnomocnika procesowego i 17zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.