Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2014 roku

Sąd Okręgowy w Łodzi II Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO T. Jakubowska – Wójcik

Protokolant: K. Loska

po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2014 r. w Łodzi na rozprawie

sprawy z powództwa Z. W. (1) i H. S. (1)

przeciwko Gminie M. Ł.

o zapłatę

1. oddala powództwo;

2. zasądza od Z. W. (1) i H. S. (1) na rzecz Gminy M. Ł. kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt II C 264/13

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 20 lutego 2013 r. Z. W. (1)i H. S. (1)wniosły o zasądzenie od Gminy M. Ł.solidarnie na ich rzecz kwoty 100.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę - w postaci utraconych korzyści - wyrządzoną w wyniku pozbawienia ich prawa własności nieruchomości położonej w Ł.przy ul. (...)oraz o zasądzenie kosztów postępowania z kosztami zastępstwa procesowego według podwójnej stawki (7.200 zł) oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Uzasadniając żądanie powódki podały, że jako współwłaścicielki nieruchomości dysponują łącznie udziałem 4/12 części nieruchomości, a ich prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej dopiero w 2011 r. Powódki wskazały, że podstawą ujawnienia praw współwłaścicieli do nieruchomości w księdze wieczystej było wznowienie w 2004 r. postępowania w sprawie o nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa w trybie dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich, a następnie przeprowadzenie postępowania dekomunalizacyjnego w celu uchylenia decyzji z 1994 r. o komunalizacji nieruchomości. W konsekwencji w latach 1994-2008 współwłaściciele nie mogli korzystać z nieruchomości. W tym okresie nieruchomość znajdowała się w zarządzie Gminy Ł.- ZGM (...). W 2008 r. strona powodowa odzyskała władztwo nad nieruchomością, co umożliwiło pobieranie pożytków. Do tego czasu prawo własności współwłaścicieli było kwestionowane, m.in. z uwagi na brak jego ujawnienia w księdze wieczystej, w związku, z czym powódki nie mogły w pełni z niego korzystać. W ocenie powódek, szkoda w tej postaci wynika z nieuprawnionego działania Gminy. Dalej powódki wskazały, że wyrządzona im szkoda polega na uszczupleniu majątku w postaci utraty korzyści majątkowych i pożytków, takich jak choćby zysk z czynszu najmu. /pozew- k. 3-7/

W odpowiedzi na pozew Gmina M. Ł. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana zgłosiła zarzut przedawnienia roszczenia podając, że sprzedaż lokalu (...) nastąpiła w 1994 r., a sprzedaż lokalu nr (...) w 2002 r. Pozwana wskazała, że zbywając te lokale działała w dobrej wierze i takie jej działania nie powodują powstania odpowiedzialności odszkodowawczej. Pozwana podniosła również zarzut braku legitymacji procesowej po stronie powodowej podając, że nieruchomość została spłacona przez państwo polskie w ramach programu indemnizacyjnego realizowanego w ramach umowy między PRL a Stanami Zjednoczonymi. /odpowiedź na pozew- k. 51-52/

Na rozprawie w dniu 13 maja 2013 r. powódki sprostowały określenie udziałów w nieruchomości podając, że łącznie dysponują ½ udziałów w nieruchomości. Wskazały, że żądanie pozwu nie jest związane ze sprzedażą dwóch lokali mieszkalnych, aczkolwiek Gmina nie była w dobrej wierze przy ich sprzedaży. /protokół- k. 67/

W piśmie procesowym z dnia 28 maja 2013 r. pozwana sprecyzowała zarzut przedawnienia wariantowo w ten sposób, że jeżeli szkoda wynika z wydania decyzji komunalizacyjnej z 1994 r. to została ona częściowo uchylona w 2009 r., a 3-letni termin przedawnienia upłynął w 2012 r. Próba ugodowa dotyczyła odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, a więc innego roszczenia. Jeżeli natomiast podstawą roszczenia są rozliczenia między współwłaścicielami nieruchomości to są to roszczenia okresowe i w związku z faktem przejęcia władania całą nieruchomością w 2008 r. przez powódki okres przedawnienia upłynął w 2011 r. Pozwana sformułowała również oświadczenie o potrąceniu swojej należności z należnością powódek podając, że jej należnością jest wynagrodzenie Miasta Ł. za korzystanie z ¼ udziału w nieruchomości za okres od 1 lipca 2008 r. do dnia 30 kwietnia 2013 r. z możliwością rozszerzenia na kolejne okresy, co winien wyliczyć biegły. /pismo- k. 68-69/

Na rozprawie w dniu 10 lipca 2013r. pełnomocnik pozwanej podtrzymał zarzut przedawnienia, wskazując, iż nastąpiło ono z dniem uprawomocnienia się wyroku z 13 kwietnia 2004r., a jeśli nie z tą datą to po upływie 3 lat licząc od 2 czerwca 2008r., tj. podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością./protokół rozprawy k. 96v/

W piśmie procesowym z dnia 6 czerwca 2013 r. powódki sprecyzowały, że podstawą ich roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy są stosowane w drodze analogii „przepisy o roszczeniach uzupełniających, tj. art. 224 § 2 i art. 225 k.c., bezpodstawnym wzbogaceniu lub odpowiedzialności deliktowej.” Pozwana pomimo wydania przez Sąd Okręgowy w 2004 r. wyroku, na mocy, którego współwłaściciele odzyskali udział w wysokości ¾ we współwłasności nieruchomości, przez następne lata kwestionowała prawo własności pozostałych właścicieli i utrzymywała stan posiadania, korzystania i pobierania pożytków i innych przychodów dopuszczając się przy tym zaniedbań w zakresie gospodarowania. Próby pozostałych współwłaścicieli zmierzające do uporządkowania stanu nieruchomości natrafiały na opór pozwanej, która z uwagi na brak ich ujawnienia w księdze wieczystej wskazywała, że nie mają oni legitymacji czynnej np. w sprawach o opróżnienie lokali i zapłatę zaległych czynszów. Odnosząc się do zarzutu przedawnienia strona powodowa wskazała, że dopiero wpis w księdze wieczystej dokonany w dniu 26 sierpnia 2011 r. umożliwił jej realizację roszczeń związanych z prawem własności i wykonywanie władztwa nad nieruchomością, co nie miało miejsca w 2008 r. Bieg przedawnienia został ponadto przerwany w lutym 2012 r. poprzez złożenie do sądu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Sam zarzut przedawnienia stanowi natomiast nadużycie prawa podmiotowego pozwanej (art. 5 k.c.). Jednocześnie powódki wskazały, że dochodzone roszczenie zmierza do zrekompensowania szkody, jaką poniosły na skutek niemożności władania nieruchomością. /pismo- k. 71-74/

Na rozprawie w dniu 10 lipca 2013 r. powódki sprecyzowały, że wnoszą o zasądzenie kwoty 100.000 zł z tytułu pozbawienia ich władztwa nad nieruchomością i uniemożliwienia im pozyskiwania środków z wynajmu lokali w okresie od 1994 r. do 2008 r. Suma 100.000 zł została oszacowana przez administratora nieruchomości i powinna zostać zasądzona w kwotach po 50.000 zł dla każdej z powódek /protokół- k. 96/

Na poprzedzającym wyrokowanie terminie rozprawy w dniu 19 lutego 2014 r. strony popierały zaprezentowane stanowiska procesowe. /protokół- k. 166/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W 1945 r. nieruchomość znajdująca się w Ł.przy ul. (...)stanowiła własność małżonków A. i. A. K.w ¾ części i S. L.w ¼ części. Miejsce zamieszkania i losy S. L.po zakończeniu II Wojny Światowej pozostają nieznane.

A. K. (2) zmarł w 1943 r. Po jego śmierci właścicielką ¾ części nieruchomości stała się A. K. (1). Z kolei własność tej części nieruchomości po A. K. (1) odziedziczył jej siostrzeniec W. W.. Spadek po W. W. nabyli jego żona J. W. oraz dzieci Z. W. (2), H. S. (1) oraz synowie zmarłej córki S. S. (1): P. S. (1) i P. S. (2).

Spadek po zmarłym Z. W. (2) nabyły jego żona Z. W. (1) oraz córki I. T. i E. K.. /bezsporne; postanowienia spadkowe k. 53, 54, 174 zał. akt sprawy II C 1467/03 Sądu Okręgowego w Łodzi/

Postanowieniem z dnia 16 marca 1961 r. wydanym na wniosek Skarbu Państwa - Wydziału Finansowego Prezydium Rady Narodowej m. Ł.w sprawie o sygn. akt V Ns. I 653/61 Sąd Powiatowy dla Miasta Ł.w Ł.stwierdził, że Skarb Państwa na podstawie przedawnienia - zasiedzenia jest właścicielem nieruchomości położonej w Ł.przy ul. (...)o powierzchni 2068 łokci kw. oznaczonej hip. nr (...)rep. hip. nr (...). /postanowienie- k. 6 zał. akt księgi wieczystej (...)

W decyzji administracyjnej z dnia 29 kwietnia 1994 r. Urząd Wojewódzki w Ł.Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami, na podstawie art. 18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r.- Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, stwierdził nabycie przez Gminę Ł.z mocy prawa nieodpłatnie własności całości nieruchomości położonej w Ł.przy ul. (...)oznaczonej w ewidencji gruntu, jako działka nr (...)o pow. 685 m ² w obrębie W-25, uregulowanej w księdze wieczystej nr kw (...). /decyzja i postanowienie z 19 lipca 1994r. - k. 11 - 12 zał. akt księgi wieczystej(...)

Gmina M. Ł. dokonała wyodrębnienia lokalu mieszkalnego nr (...) i jego sprzedaży w dniu 27 lipca 1994 r. Następnie w dniu 25 stycznia 2002 r. Gmina sprzedała wyodrębniony lokal nr (...). /bezsporne; pisma- k. 53, 54/

Wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2004 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II C 1467/03 Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie ze skargi H. S. (1), Z. W. (1), I. T. i E. K. o wznowienie postępowania w sprawie o zasiedzenie, zmienił postanowienie Sądu Powiatowego dla Miasta Ł. w Ł. z dnia 16 marca 1961 r. w ten sposób, że ustalił, iż Skarb Państwa nabył z dniem 1 stycznia 1956 r., w trybie art. 34 ust. 1 lit. a dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87) własność udziału ¼ w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą kw. nr (...) i oddalił wniosek w pozostałej części. Wyrok jest prawomocny od dnia 20 maja 2004 r. /wyrok- k. 232 zał. akt sprawy II C 1467/03 Sądu Okręgowego w Łodzi/

W dniu 25 maja 2005 r. I. T., E. K. wniosły o ujawnienie ich w księdze wieczystej, jako współwłaścicielek nieruchomości po 1/12 części, a pozostałych współwłaścicieli: Z. W. (1) – w 1/12 części, H. S. (1) – w ¼ części, P. S. (2) – w 1/8 części i P. S. (1) – w 1/8 części.

Postanowieniem z dnia 6 maja 2006 r. referendarz sądowy oddalił przedmiotowy wniosek wskazując, że nadal pozostaje w mocy decyzja komunalizacyjna, na podstawie, której Gmina jest właścicielem całej nieruchomości. /wniosek- k. 32-38, postanowienie- k. 43 zał. akt księgi wieczystej (...)

W 2005 r. doszło do spotkania E. W., I. W. (1), A. S. oraz przedstawicieli Gminy. Celem spotkania było wprowadzenie współwłaścicieli w posiadanie nieruchomości. Przedstawiciele Gminy oświadczyli, że Gmina będzie nadal sprawować zarząd nad nieruchomością, ale nie kwestionowali praw współwłaścicieli do nieruchomości. W 2005 r. odbyło się także zebranie wspólnoty mieszkaniowej, w którym uczestniczyli właściciele nieruchomości: I. T., E. K., Z. W. (1) oraz A. S.. Nikt nie kwestionował prawa własności tych osób do nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości nie uzyskiwała żadnych wpłat, ani zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Koszty zarządzania nieruchomością ponosiła Gmina, która przedstawiała pozostałym współwłaścicielom sprawozdania z wykonywanego zarządu. Sprawozdania były zatwierdzane przez członków wspólnoty. H. S. (1) otrzymała rozliczenia podatkowe nieruchomości za lata 2006 i 2007. Począwszy od 2007r., za zgodą właścicieli na nieruchomości zamieszkali: A. S. (syn H. S. (1)), K. G. (wnuczka H. S. (1)), E. K., S. S. (2), R. S. (wnuk H. S. (1)). /zeznania H. S. (1)- k. 96v-98 w zw. z k. 165v; zeznania A. S.- k. 145v-147, zeznania E. G.- k. 147-148v; analiza dokumentacji finansowej- k. 120-137/

W dniu 2 czerwca 2008 r. H. S. (1), E. K., Z. W. (1), I. T., P. S. (2), P. S. (1)i Gmina Ł.zawarli umowę o zarządzanie nieruchomością z firmą (...)w Ł.. Przyczyną zawarcia umowy była wola powierzenia zarządzania nieruchomością podmiotowi bezstronnemu. Wówczas Gmina przedstawiła pozostałym współwłaścicielom rozliczenie dotyczące nieruchomości za ostatnie 10 lat, lecz go nie udokumentowała. Do przekazania zarządu i dokumentacji nieruchomości nowemu zarządcy doszło w dniu 27 lipca 2008 r. Następnie zarządca nieruchomości prowadził korespondencję z ZGM (...) prosząc o wyjaśnienia w sprawach księgowych. Począwszy od 2008 r. były organizowane zebrania współwłaścicieli nieruchomości. /umowa- k. 27-29, 76-78; zeznania H. S. (1)- k. 96v-98 w zw. z k. 165v; zeznania Z. W. (1)- k. 97v w zw. z k. 165v; zeznania A. S.- k. 145v-147; zeznania E. G.- k. 147-148v; pismo k. 101; zaproszenia na zebrania, protokół z zebrania, pisma- k. 107-119; analiza dokumentacji finansowej- k. 120-137/

Decyzją z dnia 16 lipca 2009 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził, że decyzja Wojewody (...)z dnia 29 kwietnia 1994 r. w sprawie nabycia przez Gminę Ł.z mocy prawa, nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w Ł.przy ul. (...)w części dotyczącej własności lokali mieszkalnych nr (...)z przypadającymi tym lokalom udziałami w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego w gruncie, została wydana z naruszeniem prawa, lecz wywołała nieodwracalne skutki prawne, a w pozostałej części stwierdził nieważność tej decyzji. /decyzja- k. 98-102 zał. akt księgi wieczystej (...), k. 83-85/

W dniu 16 października 2009 r. powódki ponownie wniosły o ujawnienie praw współwłaścicieli w księdze wieczystej nieruchomości, tj. wpisanie do działu II księgi wieczystej H. S. (1), jako współwłaścicielki w 1/4 części, Z. W. (1) – w 1/12 części, P. S. (1) – w 1/8 części, E. K. - w 1/12 części, I. T. - w 1/12 części, P. S. (2) – w 1/8 części.

Przedmiotowy wniosek został oddalony postanowieniem referendarza sądowego z dnia 31 stycznia 2011 r. z uwagi na brak wykazania, że P. S. (1)i P. S. (2)są następcami prawnymi H. S. (2). /wniosek- k. 82-94 w zw. z k. 132, postanowienie- k. 150-151 zał. akt księgi wieczystej (...)

Spadek po H. S. (2)zmarłym w dniu 17 września 1980 r. nabyli synowie P. S. (2)i P. S. (1)po ½ części każdy z nich. /postanowienia- k. 183 zał. akt księgi wieczystej (...)

Decyzją z dnia 25 maja 2010 r. Wojewoda (...) odmówił stwierdzenia nieodpłatnego nabycia z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. przez Gminę M. Ł. własności udziału wynoszącego 2/3 części we współwłasności niewyodrębnionych lokali, wraz z odpowiadającymi tej części udziałami w nieruchomości wspólnej, znajdujących się w budynku wielomieszkaniowym przy ul. (...) w Ł..

Natomiast na mocy decyzji z dnia 16 sierpnia 2010 r. Wojewoda (...)stwierdził nieodpłatne nabycie z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. przez Gminę M. Ł.własności udziału wynoszącego ¼ części we współwłasności niewyodrębnionych lokali wraz z odpowiadającym tej części udziałem wynoszącym 899/1000 w nieruchomości wspólnej znajdujących się w budynku wielomieszkaniowym na w/w nieruchomości. /decyzje- k. 123-125, 128-131 zał. akt księgi wieczystej (...), k. 86-89, 90-93/

We wniosku z dnia 30 maja 2011 r. powódki ponownie wniosły o wpisanie współwłaścicieli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wniosek został uwzględniony, a współwłaściciele ujawnieni w księdze z dniem 26 sierpnia 2011 r. /wniosek- k. 169-181, zawiadomienie- k. 186-187 zał. akt księgi wieczystej (...), odpis księgi wieczystej- k. 79-82/

Spadek po P. S. (2) zmarłym dnia 15 stycznia 2012 r. nabyli żona E. S. z domu Ł., córka I. W. (2) i syn S. S. (3) po 1/3 części każde z nich. Informację o wydaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po P. S. (2) Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi przekazał Sądowi Rejonowemu dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XVI Wydziałowi Ksiąg Wieczystych, co skutkowało wpisaniem ostrzeżenia o niezgodności ujawnionego stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym wobec śmierci P. S. (2).

Następnie w dniu 12 października 2012 r. w księdze wieczystej został ujawniony S. S. (3), jako współwłaściciel w 1/8 części - na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności. /postanowienia- k. 198, zawiadomienia- k. 197, 204 zał. akt księgi wieczystej (...)

Ostatecznie, jako współwłaściciele nieruchomości w księdze wieczystej figurowali: Gmina M. Ł. w ¼ części, H. S. (1) – w ¼ części, Z. W. (1) – 1/12 części, E. K. – w 1/12 części, I. T. – w 1/12 części, P. S. (1) – w 1/8 części i S. S. (3) – w 1/8 części. /odpis księgi wieczystej- k. 11-14/

Na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 6 lutego 2013 r. E. K. i I. T., jako współwłaścicielki nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/12 darowały te udziały Z. W. (1). /wypis aktu notarialnego- k. 23-26/

W dniu 6 lutego 2012 r. P. S. (2), P. S. (1), I. T., Z. W. (1), H. S. (1) i E. K. złożyli w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi wniosek o zawezwanie Gminy M. Ł. do próby ugodowej w sprawie o zapłatę kwoty 90.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę w postaci pomniejszenia wartości spornej nieruchomości stanowiącej ich współwłasność – na skutek sprzedaży przez przeciwnika w złej wierze odrębnej własności lokalu. Do zawarcia ugody pomiędzy uczestnikami nie doszło. /wniosek- k. 2-4, protokół- k. 12 zał. akt sprawy I Co 27/12/

Również w dniu 6 lutego 2012 r. P. S. (2), P. S. (1), I. T., Z. W. (1), H. S. (1) i E. K. złożyli w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi wniosek o zawezwanie Gminy M. Ł. do próby ugodowej w sprawie o zapłatę kwoty 350.000 zł tytułem naprawienia szkody powstałej w wyniku pozbawienia prawa własności wnioskodawców do spornej nieruchomości. Także w tej sprawie do zawarcia ugody nie doszło. /wniosek- k. 2-4, protokół- k. 12 zał. akt sprawy I Co 29/12, 32-34, 35-37/

W piśmie wewnętrznym z dnia 15 marca 2012 r. skierowanym do Biura (...), (...)Wydział Praw do Nieruchomości w Departamencie Gospodarowania Majątkiem poinformował, że sprzedaż lokalu nr (...)dokonana w dniu 25 stycznia 2002 r. nastąpiła w dobrej wierze. W tym czasie Gmina była wpisana w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, jako jej właściciel. Informację o wznowieniu postępowania zakończonego postanowieniem Sądu Rejonowego w Łodzi z dnia 16 marca 1961 r. w sprawie o sygn. akt Ns I 653/61 ówczesny Wydział Geodezji, Katastru i Inwentaryzacji powziął w dniu 20 listopada 2002 r. Odnośnie lokalu nr (...)wskazano, że Gmina w dniu 27 lipca 1994 r. dokonała sprzedaży tego lokalu, a w tym okresie zgodnie z decyzją komunalizacyjną z dnia 29 kwietnia 1994 r. była właścicielem całości nieruchomości. Te informacje zostały przekazane także Oddziałowi Regulowania Stanów Prawnych Nieruchomości. /pisma- k. 53, 54/

Pismem z 3 kwietnia 2013r. (...)Oddział Regulowania Stanów Prawnych Nieruchomości Wydziału Praw do Nieruchomości poinformował, że H. L., jako spadkobierczyni I. L.uzyskała odszkodowanie z tytułu utraty prawa własności nieruchomości przy ul. (...)w Ł.. Odszkodowanie zostało przyznane na podstawie międzynarodowej umowy o uregulowaniu roszczeń finansowych, tzw. układu indemnizacyjnego zawartego pomiędzy rządem PRL a Stanami Zjednoczonymi Ameryki Północnej. /bezsporne; pismo- k. 56, wykaz- k. 55/

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oddalił wniosek powódek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami, wyceny nieruchomości i czynszów za lokale mieszkalne na okoliczność określenia wartości szkody powstałej wskutek nieprawidłowego zarządzania nieruchomością przez stronę pozwaną w okresie, w którym powódki były pozbawione władztwa nad nieruchomością.

Sąd miał w tej mierze na uwadze okoliczność, że podstawa faktyczna roszczeń sformułowana przez profesjonalnego pełnomocnika wskazywała, iż żądanie pozwu dotyczy zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości ponad udział przysługujący Gminie. Jednocześnie pełnomocnik powódek wskazywał, że roszczenie wynika z pozbawienia ich władztwa nad nieruchomością i możliwości pobierania czynszów z tytułu wynajmu lokali. W istocie - pomimo wskazania przez pełnomocnika konkurujących podstaw prawnych - roszczenie powódek nie obejmowało zapłaty odszkodowania z tytułu czynu niedozwolonego, jak również nie było oparte na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. W konsekwencji zarzut przedawnienia zgłoszony przez pozwaną w świetle dyspozycji art. 229 § 1 k.c. był zasadny. W tej sytuacji bezprzedmiotowe i mogące prowadzić do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania było przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości hipotetycznego „odszkodowania” mogącego przysługiwać powódkom.

Sąd zważył, co następuje:

Jak stanowi art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Z kolei, zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W uchwale 7 sędziów SN z dnia 19 marca 2013 r. wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 88/12 (OSNC z 2013 r., nr 9, poz. 103) przyjęto, iż współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. (por. również uchwałę SN z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC z 2009 r., nr 4, poz. 53; wyrok SN z dnia 23 czerwca 2010 r., II CSK 32/10, OSNC-ZD z 2011 r., nr 2, poz. 27; postanowienie SN z dnia 26 kwietnia 2013 r., II CSK 459/12, LEX nr 1347837).

Pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do wysokości ich udziałów, niezależnie od tego, czy zostali oni dopuszczeni do współposiadania rzeczy. Jeżeli chodzi o pożytki i inne przychody przypadające nieznanemu z miejsca pobytu współwłaścicielowi w stosunku do wielkości jego udziału, nie powiększają pożytków i przychodów przypadających pozostałym współwłaścicielom (wyrok SN z dnia 11 października 2000 r., III CKN 264/00, OSNC z 2001 r., nr 3, poz. 47).

Zgodnie z art. 224 § 1 i 2 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba, że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Stosownie natomiast do treści art. 225 k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba, że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Jak podkreśla się w orzecznictwie, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest należnością jednorazową, a nie okresową i może być dochodzone z uwzględnieniem ogólnych terminów przedawnienia wynikających z art. 118 k.c., chyba, że nastąpił zwrot rzeczy. W takim, bowiem przypadku termin przedawnienia roszczeń przeciwko samoistnemu posiadaczowi reguluje art. 229 § 1 k.c., zgodnie, z którym roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (por. wyrok SN z dnia 22 września 2005 r., IV CK 105/05, LEX nr 346083; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 sierpnia 2008 r., I ACa 235/08, LEX nr 1120096).

Jak wskazano powyżej, roszczenia uzupełniające opisane w art. 224-225 k.c. przysługują również współwłaścicielom nieruchomości za okres, kiedy ich współposiadanie rzeczy było wyłączone. W niniejszej sprawie roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w ułamkowej części ponad przysługujący Gminie M. Ł. udział uznać należało za dopuszczalne, co do zasady, jednakże przedawnione i dlatego bezzasadne. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. W realiach tej sprawy zwrot rzeczy wspólnej, tj. faktycznie dopuszczenie powódek do zarządzania, a tym samym do współposiadania rzeczy nastąpiło z dniem 2 czerwca 2008 r., czyli dniem podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością przez firmę (...) przez wszystkich współwłaścicieli, w tym powódki i pozwaną. Jednakże już po wydaniu wyroku w sprawie o wznowienie postępowania o nabycie nieruchomości w drodze przemilczenia w dniu 13 kwietnia 2004 r., a ściślej po jego uprawomocnieniu się w dniu 20 maja 2004 r., powódki miały świadomość, że Skarb Państwa nabył jedynie udział wynoszący ¼ części nieruchomości. W konsekwencji, Gmina M. Ł. na skutek komunalizacji mienia państwowego również nabyła z dniem 27 maja 1990 r. jedynie udział wynoszący ¼ części nieruchomości, co zostało następnie potwierdzone na mocy decyzji Wojewody (...) z dnia 16 sierpnia 2010 r.

Na podstawie zeznań świadka A. S. oraz samych powódek Sąd ustalił, że Gmina nie kwestionowała uprawnień pozostałych współwłaścicieli do nieruchomości, pomimo braku ich ujawnienia w księdze wieczystej. Już w 2005 r. z inicjatywy Gminy doszło do spotkania z współwłaścicielami nieruchomości, podczas którego zarządzanie nieruchomością pozostawiono Gminie za dorozumianą zgodą pozostałych współwłaścicieli. W latach 2006-2007 Gmina również nie kwestionowała uprawnień współwłaścicieli, co potwierdza np. składanie sprawozdań z zarządu, przedkładanie powódce H. S. rozliczeń podatkowych nieruchomości. W dniu 2 czerwca 2008 r. doszło do zawarcia przez wszystkich współwłaścicieli umowy o zarządzanie nieruchomością przez firmę (...), co ostatecznie potwierdziło uznanie przez Gminę praw innych właścicieli do współdecydowania o nieruchomości. W tym dniu doszło także w istocie do przekazania przez Gminę pozostałym współwłaścicielom posiadania nieruchomości w zakresie przewyższającym przysługujący jej udział. Należy podkreślić, że również w tym okresie powódki – podobnie jak pozostali współwłaściciele – nie były jeszcze ujawnione w księdze wieczystej.

Wpis prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej nie jest niezbędny do powstania, ani przeniesienia prawa własności, a zatem ma charakter deklaratywny, w odróżnieniu np. od wpisu użytkowania wieczystego i prawa odrębnej własności lokalu, które z mocy prawa mają charakter konstytutywny (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Powódki nie udowodniły, że pozwana bądź też Sądy orzekające w sprawach związanych z zarządem nieruchomością kwestionowały legitymację współwłaścicieli do występowania z roszczeniami. Pełnomocnik powódek w piśmie procesowym wskazał sygnatury spraw Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi, który podobno oddalił roszczenia z tej przyczyny (k. 104: VIII Cupr 229/09, I C 253/09, I C 396/10, VIII Cupr 813/09 i VIII C upr 1348/10), jednakże nie sprecyzował, czego te sprawy dotyczyły, kto występował w nich jako strona powodowa, jak również nie wnosił o załączenie akt przedmiotowych spraw. Nawet przy ustaleniu, że w sprawach tych roszczenia współwłaścicieli oddalono z uwagi na nie wykazanie legitymacji procesowej czynnej, okoliczność ta nie miałaby znaczenia dla Sądu orzekającego w niniejszej sprawie. Sąd, bowiem nie jest związany poglądem prawnym wyrażonym w innych sprawach rozpoznawanych przez sądy powszechne.

Mając to na uwadze roszczenie powódek o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej przedawniło się z dniem 2 czerwca 2009 r. Rozliczenie współwłaścicieli z tego tytułu następuje na podstawie art. 224-225 k.c. i wyklucza możliwość stosowania w tym zakresie przepisów o naprawieniu szkody lub bezpodstawnym wzbogaceniu. Roszczenie, bowiem o wynagrodzenie przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. łączy w sobie pierwiastki roszczenia odszkodowawczego ( może zmierzać do zwrócenia kosztów, jakie właściciel poniósł w związku z tym, że był zmuszony do korzystania z cudzej rzeczy lub do kompensaty utraconych korzyści, jakie by uzyskał, gdyby rzecz wynajął) oraz roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (może zmierzać do wydania korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku bezprawnego korzystania) (por. uchwała SN z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC z 2009 r., nr 4, poz. 53; uchwała SN z dnia 11 maja 1972 r., III CZP 22/72, OSNC z 1972 r., nr 12, poz. 213; wyrok SN z dnia 9 czerwca 2000 r., IV CKN 1159/00, LEX nr 52472; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 czerwca 2013 r., I ACa 234/13, LEX nr 1335603). Niemniej jednak nawet w przypadku uznania, że podstawa faktyczna rzeczywiście obejmuje roszczenia odszkodowawcze, roszczenie pozwu także byłoby przedawnione. Zarówno zgodnie z obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2007 r. art. 442 § 1 k.c., jak i obowiązującym od tej daty art. 442 ¹ § 1 k.c. znajdującym zastosowanie do roszczeń nieprzedawnionych w dniu wejścia w życie ustawy, roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia, a w każdym przypadku z upływem lat dziesięciu od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

Powódki, jako współwłaścicielki spornej nieruchomości posiadły wiedzę o stanie prawnym i władaniu nieruchomością przez Gminę w całym okresie następującym po wydaniu w dniu 29 kwietnia 1994 r. decyzji komunalizacyjnej. Wydanie decyzji komunalizacyjnej, a zatem stwierdzenie nabycia nieruchomości w całości przez Gminę legło u podstaw objęcia jej we władanie i rozporządzanie nią, w tym poprzez wyodrębnienie prawa własności poszczególnych lokali w 1994 r. i 2002 r. Okoliczność, że decyzja komunalizacyjna pozostawała w mocy pomimo wznowienia postępowania o nabycie nieruchomości w trybie przemilczenia była przyczyną oddalenia w dniu 6 maja 2006 r. pierwszego wniosku współwłaścicieli o ich ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Przyjąć, zatem należy, iż od dnia 29 kwietnia 1994 r., a najpóźniej od dnia 6 maja 2006 r. współwłaściciele posiadali pełną wiedzę o tym, że to pozwana Gmina M. Ł. jest podmiotem odpowiedzialnym za ewentualnie wyrządzone im szkody, także mogące się wiązać z wyodrębnieniem i sprzedażą poszczególnych lokali. Stąd też roszczenie odszkodowawcze - aczkolwiek nieskonkretyzowane, co do postaci i okoliczności wyrządzenia szkody - musiałoby zostać uznane za przedawnione najpóźniej z dniem 6 maja 2009 r.

Z tych też względów nie miało znaczenia skierowanie w dniu 6 lutego 2012 r. do Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi wniosków o zawezwanie do prób ugodowych, a zwłaszcza w sprawie o zapłatę kwoty 350.000 zł tytułem naprawienia szkody powstałej w wyniku pozbawienia prawa własności wnioskodawców do spornej nieruchomości. Nawet, bowiem ujmując roszczenie w niniejszej sprawie, jako roszczenie o zapłatę odszkodowania za szkodę wynikającą z pozbawienia prawa własności, termin przedawnienia tego roszczenia upłynął na blisko 3 lata przed złożeniem wniosku o zawezwanie do próby ugodowej.

Zdaniem Sądu brak jest podstaw do nieuwzględnienia zarzutu przedawnienia z powołaniem się na instytucję nadużycia prawa podmiotowego i zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Do pominięcia zarzutu przedawnienia dochodzi w praktyce sądowej najczęściej w sprawach dotyczących szkód na osobie o poważnych konsekwencjach dla poszkodowanych. W niniejszej sprawie roszczenie oparte na art. 224-225 k.c. dotyczy rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Nie zachodzą żadne okoliczności pozwalające na stwierdzenie, że powódki, jako współwłaścicielki zostały pozbawione współposiadania, czy współkorzystania na skutek szczególnych zdarzeń, np. w wyniku podstępu, aktu przemocy, co uzasadniałoby przyjęcie, że powołanie się na zarzut przedawnienia jest nie do pogodzenia z zasadami współżycia społecznego. Stan prawny nieruchomości, stwarzający konieczność wznowienia postępowania w sprawie nabycia nieruchomości przez przemilczenie, jak również odwrócenia skutków decyzji komunalizacyjnej, nie oznaczał, że powódki nie miały możliwości wcześniejszego zgłoszenia i dochodzenia roszczeń przeciwko Gminie. Należy podkreślić, że co najmniej od uprawomocnienia się wyroku w sprawie ze skargi o wznowienie postępowania, tj. od dnia 20 maja 2004 r. uprawnienia współwłaścicieli do nieruchomości nie były przez Gminę kwestionowane. Stąd też od tej daty współwłaściciele, w tym również powódki, mieli możliwość podjęcia stosownej akcji procesowej celem przerwania biegu terminu przedawnienia roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy – w tym zwłaszcza poprzez zawezwanie do próby ugodowej.

Wbrew stanowisku powódek, brak ujawnienia współwłaścicieli w księdze wieczystej nie stał na przeszkodzie formułowaniu tego typu roszczeń, jako że wpis prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej ma jedynie charakter deklaratywny. Z kolei wydanie decyzji nadzorczej z dnia 16 lipca 2009 r. o stwierdzeniu nieważności decyzji komunalizacyjnej, a w części stwierdzające wydanie tej decyzji z naruszeniem prawa (w przypadku, gdy wywołała ona nieodwracalne skutki prawne), miało wprawdzie skutek wsteczny, co jednak nie wykluczało wcześniejszego wysuwania roszczeń zmierzających przede wszystkim do rozliczenia współwłaścicieli (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 15 września 2010 r., I ACa 376/10, niepubl.; por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 listopada 2012 r., I ACa 774/12, LEX nr 1280463).

Odnosząc się do zarzutu potrącenia zgłoszonego przez stronę pozwaną, stwierdzić należy, iż nie został on w żaden sposób skonkretyzowany zarówno, co do charakteru wierzytelności przedstawianej do potrącenia, jak i jej wysokości. Czyni to niemożliwą, a także zbyteczną dalszą analizę tego zarzutu, jako mogącego także prowadzić do nieuwzględnienia powództwa.

Jeżeli zaś chodzi o powołanie się przez pozwaną na „spłacenie nieruchomości przez państwo polskie” poprzez wypłacenie odszkodowania na mocy układu indemnizacyjnego i uregulowania jej stanu prawnego na podstawie ustawy z dnia 9 kwietnia 1968 r. o dokonywaniu w księgach wieczystych wpisów na rzecz Skarbu Państwa w oparciu o międzynarodowe umowy o uregulowaniu roszczeń finansowych (Dz. U. Nr 12, poz. 65), to stwierdzić należy, iż jeśli do wypłaty odszkodowania doszło, to mogło ono dotyczyć tylko tej części nieruchomości, która została uznana za opuszczoną. Chodzi, zatem o udział ¼ części należący przed wojną do S. L.. Siłą rzeczy odszkodowanie nie mogło, więc dotyczyć roszczeń pozostałych współwłaścicieli, którzy dysponowali łącznie udziałem w wysokości ¾ części i zachowali możliwość dochodzenia odszkodowania, jak i wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Roszczenia te jednak, na co wskazano powyżej, okazały się przedawnione.

Ze wszystkich przytoczonych wyżej względów Sąd orzekł jak w sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3, art. 99 k.p.c. i § 6 pkt 6 rozporządzenia MS z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490) stosując zasadę odpowiedzialności za jego wynik i zasądzając od powódek na rzecz pozwanej kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa radcowskiego.