Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Adam Maciński

Protokolant : Robert Purchalak

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa U. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) we W.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) we W. nr (...) podjętą częściowo na zebraniu w dniu 15 marca 2013 r. i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 562/13

UZASADNIENIE

W pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) we W. powódka U. P. domagała się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 15 marca 2013 r. w sprawie przebudowy pomieszczenia strychowego na odrębny lokal mieszkalny, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji pomieszczenia strychowego oraz na sprzedaż tak powstałego lokalu mieszkalnego M. K.. Uzasadniając żądanie pozwu powódka zarzuciła, że uchwała jest niezgodna z prawem, ponieważ trzech członków wspólnoty na zebraniu wspólnoty początkowo głosowało przeciwko uchwale, a następnie w trakcie indywidualnego zbierania głosów cofnęło swój sprzeciw i zagłosowało za podjęciem zaskarżonej uchwały. Ponadto powódka zarzuciła, że pomimo tego, iż w/w uchwała została podjęta dotychczas właściciele nie zostali poinformowani o tym fakcie, zaś wobec intensywnych działań zarządu strony pozwanej w celu „sprzedaży strychu”, jej wykonanie stanowi duże prawno-finansowe zagrożenie dla całej wspólnoty jak i interesów powódki będącej jej członkiem.

W odpowiedzi na pozew (k. 27 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie strona pozwana podała w szczególności, że w związku z brakiem podpisu powódki, będącej przewodniczącą zebrania właścicieli, które miało miejsce w dniu 15 marca 20-13 r., uchwała nie weszła w życie. Ponadto strona pozwana wskazała, że M. K. wycofała swój zamiar nabycia pomieszczenia strychowego z przeznaczeniem na odrębny lokal mieszkalny, w związku z czym w/w uchwała nie jest możliwa do wykonania, nawet gdyby weszła w życie.

W piśmie procesowym z dnia 30 września 2013 r. (k. 56 i n.) powódka podtrzymała żądanie pozwu. Dodatkowo zarzuciła, że zgodnie z projektem budowlanym planowany lokal mieszkalny miał mieć powierzchnię użytkową 88,80 m ², a nie 72,60 m ² jak błędnie wskazano to w uchwale. Ponadto dla realizacji w/w projektu budowlanego konieczna była zamiana przeznaczenia zarówno pomieszczenia strychowego, jak i pralni. Według powódki, odbiłoby się to negatywnie na funkcjonowaniu wspólnoty, ponieważ w budynku mieszkalnym znajduje się tylko jedna pralnia i nie ma innego pomieszczenia, które mogłoby przejąć jego dotychczasową funkcję. Nadto powódka podała, że zarząd nie przedstawił wspólnocie operatu szacunkowego, na podstawie którego została skalkulowana cena sprzedaży lokalu mieszkalnego, która zdaniem powódki nie była związana z rzeczywistą wartości lokalu.

W piśmie procesowym z dnia 30 września 2013 r. (k. 75) stron pozwana zmieniła swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i uznała powództwo.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka U. P. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W..

( Dowód: umowa z 24 stycznia 2012 r., k. 5-6 )

W dniu 1 września 2010 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...) w sprawie zmiany przeznaczenia i przebudowy na odrębny lokal mieszkalny części nieruchomości wspólnej w postaci strychu oraz sprzedaży tak powstałego lokalu mieszkalnego za cenę 141.000 zł na rzecz D. S.. Przed podjęciem uchwały na zlecenie strony pozwanej sporządzono operat szacunkowy, w którym wartość lokalu mieszkalnego oszacowano na 119.000 zł. Wskazany w w/w uchwale nabywca lokalu został wyłoniony w przetargu, na skutek ogłoszenia w prasie, proponując najwyższą ofertę, o 22.000 zł wyższą od ceny oszacowania.

W wyroku tutejszego Sądu z dnia 10 lutego 2011 r., sygn. I C 1210/10, oddalono powództwo Gminy W. o uchylenie w/w uchwały.

Ostatecznie do wykonania uchwały nr (...) z dnia 1 września 2010 r. nie doszło, ponieważ wskazany w niej nabywca zrezygnował z zamiaru kupna lokalu mieszkalnego w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej.

( Dowód: uchwała nr (...) z 16 marca 2009 r., k. 112-113; operat szacunkowy z 1 października 2009 r., k. 114-136; pisma, k. 68-69; akta tutejszego Sądu o sygn. I C 1210/10; zeznania świadków A. J., J. R., E. W., B. N., k. 140-142 (e-protokół); przesłuchanie stron, k. 148-150 (e-protokół)

W dniu 15 marca 2013 r. odbyło się zebranie właścicieli tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, na którym poddano pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie przebudowy pomieszczenia strychowego na odrębny lokal mieszkalny, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji pomieszczenia strychowego oraz na sprzedaż powstałego tak lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej w wysokości 72,60 m ², za cenę 103.000 zł, na rzecz M. K..

Uzyskane ze sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego środki pieniężne strona pozwana zamierzała przeznaczyć na remont nieruchomości wspólnej.

Przed podjęciem w/w uchwały na zlecenie strony pozwanej sporządzono projekt budowlany przebudowy części strychu na lokal mieszkalny, w którym wskazano m.in., że powierzchnia użytkowa projektowanego lokalu mieszkalnego wyniesie 88,80 m ².

Po zakończeniu zebrania, głosowanie nad w/w uchwałą było kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. W jego trakcie trzech członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wycofało swój sprzeciw wyrażony na zebraniu w dniu 15 marca 2013 r. i zagłosowało za przyjęciem uchwały. Ostatecznie za uchwałą nr (...) opowiedzieli się właściciele mający 52,09% udziałów w nieruchomości wspólnej, natomiast przeciwko uchwale głosowali właściciele mający 26,54% głosów w nieruchomości wspólnej.

Po zakończeniu głosowania sporządzono, w formie aktu notarialnego, protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, w którym wskazano m.in., że uchwała nr (...) została podjęta większością 66,25%, przy 52,09% głosów oddanych za uchwałą i 26,54% głosów oddanych przeciw uchwale, przy 0% głosów wstrzymujących się. Powódka U. P., pełniąca funkcję przewodniczącej zebrania właścicieli z 15 marca 2013 r., odmówiła podpisania sporządzonego przez notariusza protokołu zebrania.

M. K. zrezygnowała z zamiaru kupna lokalu mieszkalnego w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej.

( Dowód: zawiadomienie z 6 marca 2013 r., k. 7; sprawozdanie z 15 marca 2013 r., k. 8-10; protokół z 15 marca 2013 r., k. 11-13; lista, oświadczenia, k. 14-17; projekt uchwały nr (...), k. 18; oświadczenie z 30 kwietnia 2013 r., k. 30-31; pełnomocnictwa, upoważnienia, k. 32-36; projekt budowlany, k. 59-67; pismo z 13 marca 2013 r., k. 70; pismo, zarządzenie, k. 71-73; projekt uchwały nr (...), k. 74; lista obecności na zebraniu w dniu 15 marca 2013 r., k. 90-91; oświadczenie z 2 kwietnia 2013 r., k. 110a; mapa, k. 111; wypis z rejestru gruntów, k. 137-138, 146-147; zeznania świadków A. J., J. R., E. W., B. N., k. 140-142 (e-protokół); przesłuchanie stron, k. 148-150 (e-protokół)

Na mocy uchwały nr (...) r. z dnia 12 czerwca 2013 r. zmianie uległ skład zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

( Dowód: uchwała nr (...) z 12 czerwca 2013 r. wraz z wynikiem głosowania, k. 86-89)

Sąd zważył co następuje.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowił art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) zgodnie, z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powódka w rozpoznawanej sprawie domagała się uchylenia uchwały nr (...) w sprawie przebudowy pomieszczenia strychowego na odrębny lokal mieszkalny, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji pomieszczenia strychowego oraz na sprzedaż powstałego tak lokalu mieszkalnego. W ocenie Sądu, jednoznaczne brzmienie przepisu zawartego w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. nie pozostawia wątpliwości, że co do zasady uchwałą większości właścicieli mogła zostać podjęta decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej (w tej sprawie: części strychu), jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nim rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Rozstrzygając w sprawie Sąd miał jednakże na uwadze, że strona pozwana, reprezentowana przez aktualny zarząd, w piśmie procesowym z dnia 30 września 2013 r. (k. 75) uznała powództwo o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 15 marca 2013 r. w sprawie przebudowy pomieszczenia strychowego na odrębny lokal mieszkalny, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji pomieszczenia strychowego oraz na sprzedaż powstałego tak lokalu mieszkalnego M. K.. W myśl art. 213 § 2 k.p.c. Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie sprzeczne jest z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Po dokonaniu analizy żądania powódki oraz przytoczonej przez nią argumentacji, Sąd doszedł do przekonania, że złożone przez stronę pozwaną oświadczenie o uznaniu powództwa było skuteczne. W ocenie Sądu, nie było ono bowiem sprzeczne z prawem, ani też zasadami współżycia społecznego i nie zmierzało do obejścia prawa.

Niezależnie od powyższego Sąd miał na uwadze, że powódka wykazała, że zaskarżona uchwała naruszała jej interesy oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powódka zakwestionowała w pierwszej kolejności cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, który miał powstać na skutek zmiany przeznaczenia i przebudowy wspólnego strychu. W treści zaskarżonej uchwały została ona ustalona w wysokości 103.000 zł, co w analizowanej sprawie mogło nasuwać uzasadnione zastrzeżenia co do zaniżenia ceny. Z analizy akt sprawy, która toczyła się przed tutejszym Sądem pod sygn. I C 1210/10 wynikało bowiem, że już wcześniej, tj. w 2010 r. strona pozwana podejmował próby przebudowy pomieszczenia strychowego na odrębny lokal mieszkalny i sprzedaży go na wolnym rynku. W tym celu w dniu 1 września 2010 r. właściciele podjęli uchwałę nr (...), w której wyrazili zgodę na sprzedaż lokalu za cenę o prawie 40.000 zł wyższą, tj. za kwotę 141.000 zł. Podkreślić jednocześnie należało, że przed podjęciem w/w uchwały na zlecenie strony pozwanej sporządzono operat szacunkowy, w którym wartość lokalu mieszkalnego oszacowano na 119.000 zł. Wskazany w w/w uchwale nabywca lokalu został wyłoniony w przetargu, na skutek ogłoszenia w prasie i zaproponował najwyższą ofertę, o 22.000 zł wyższą od ceny oszacowania. Ostatecznie jednak, co było w sprawie niesporne, zrezygnował on z zamiaru kupna lokalu mieszkalnego w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej. W analizowanej sprawie strona pozwana nie wykazała natomiast, choć na niej ciążył ciężar dowodu w tym zakresie, że dochowała podobnych aktów staranności odnośnie sprzedaży lokalu mieszkalnego, jak miało to miejsce w związku z podjęciem poprzedniej uchwały nr (...) z dnia 1 września 2010 r. Sąd miał na uwadze w szczególności, że pozwana nie wykazał, że przed podjęciem zaskarżonej uchwały ponownie sporządzono operat szacunkowy lokalu mieszkalnego, który miał powstać z przebudowy strychu i że wskazana w uchwale cena w kwocie 103.000 zł odpowiadała ówczesnej wartości rynkowej. Podkreślić zaś należało, że od momentu podjęcia poprzedniej uchwały minęło ponad 2,5 roku i na skutek zmian cen na rynku nieruchomości, operat szacunkowy z 1 października 2009 r. (k. 114-136) mógł stracić już swoją aktualność. Ponadto oszacowana w nim wartość lokalu mieszkalnego wynosiła 119.000 zł, a nie 103.000 zł jak wskazano to w zaskarżonej uchwale. Nadto, strona pozwana nie wykazała w toku procesu, że nabywca lokalu wskazany w uchwale nr (...) został wyłoniony na skutek przetargu i zaoferował najkorzystniejszą cenę.

Za uzasadniony Sąd uznał także zarzut powódki odnośnie nieprawidłowości przy określeniu w zaskarżonej uchwale powierzchni lokalu mieszkalnego, który miał powstać na skutek przebudowy wspólnego strychu. Z treści uchwały wynikało, że miała ona wynieść 72,60 m ². Z analizy dowodu w postaci projektu budowlanego (k. 59-67), który miał być podstawą przebudowy strychu wynikało natomiast, że faktyczna powierzchnia użytkowa planowanego lokalu mieszkalnego miała wynieść 88,80 m ². Powyższa rozbieżność mogła budzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości ceny lokalu wskazanej w uchwale. Niewątpliwie bowiem cena lokalu mieszkalnego zależy w głównej mierze od powierzchni mieszkania, która w zaskarżonej uchwale została zaniżona o przeszło 16 m ². Ponadto Sąd stwierdził, iż w sytuacji uznania, że faktyczna powierzchnia spornego lokalu miała wynieść 88,80 m ², tak jak wynikało to z projektu budowlanego, za uzasadnione należało uznać także obawy powódki odnośnie uniemożliwienia jej w korzystaniu z pomieszczenia pralni, stanowiącej część nieruchomości wspólnej.

Z przedstawionych względów Sąd uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie. W związku z tym Sąd uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) we W. nr (...) podjętą częściowo na zebraniu w dniu 15 marca 2013 r. i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, o czym orzekł jak w punkcie I wyroku.

O kosztach procesu w punkcie II wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.