Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I C 492/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 3 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Piotr Jarmundowicz

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2014 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa E. K. (1) i G. K. (1)

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą we W.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. na rzecz powodów E. K. (1) i G. K. (1) kwotę 101 869,94 zł. (sto jeden tysięcy osiemset sześćdziesiąt dziewięć zł. 94/100) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 9 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty,

II.  w pozostałej części powództwo oddala,

III.  zasądza od strony pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. na rzecz powodów E. K. (1) i G. K. (1) kwotę 10 711 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu,

IV.  nakazuje stronie pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą we W., aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 424,90 zł. tytułem brakującej części wydatków sądowych, tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.

Sygn. akt: I C 492/12

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym do tutejszego Sądu w dniu 16.01.2012 r. powodowie G. K. (1) i E. K. (1) domagali się zasądzenia na ich rzecz od strony pozwanej (...) sp. z o.o. we W. kwoty 101 869,94 zł wraz z ustawowymi odsetkiem od dnia 09.01.2011 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenia na ich rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazali, że w dniu 29.06.2010 r. zawarli z pozwaną spółką „przedwstępną umowę sprzedaży” dotyczącą wybudowania i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego o powierzchni 53,41 m 2 wraz z tarasem oraz miejscem postojowym i komórką lokatorską za uzgodnioną w umowie cenę sprzedaży. Na poczet ceny zakupu lokalu mieszkalnego i tarasu powodowie wpłacili zadatek w wysokości 47 274,97 zł brutto oraz kwotę 3660 zł tytułem zadatku za miejsce postojowe i komórkę lokatorską, uiścili ponadto pierwszą ratę ceny w wysokości 47 274,96 zł. Łącznie na poczet zawartej umowy wpłacono kwotę 98 209,93 zł. W trakcie oględzin lokalu w dniu 07.01.2011 r. powodowie dostrzegli wadę lokalu, o której w dniu zawarcia umowy nie było im wiadomo tj. różnicę poziomów (około 10 cm) pomiędzy płytą tarasową a powierzchnią podłogi w pomieszczeniach, w których jest wyjście na taras. Rozwiązanie takie nie jest rozwiązaniem standardowym i zdaniem powodów stanowiło barierę architektoniczną utrudniającą przemieszczanie się po lokalu a także powodowało powstanie ryzyka wypadków oraz przesiąkania wody. Powodowie wywodzili, że przedstawiciel pozwanego dewelopera zapewnił ich, że oba poziomy zostaną przed zawarciem umowy definitywnej wyrównane. Do wyznaczonej daty podpisania aktu notarialnego wada nie została jednak usunięta, w związku z czym nie zdecydowali się oni zawrzeć umowy przyrzeczonej zakupu lokalu posiadającego w ich ocenie wadę istotną.

Powodowie tłumaczyli, że różnica wysokości między poziomem tarasu a poziomem pomieszczeń mieszkalnych powinna być widoczna w przekroju poprzecznym budynku. Tymczasem z umowy i załączników do niej wiadome było jedynie jaka jest powierzchnia mieszkania oraz balkonu, rozkład, położenie mieszkania, standard wykończenia, położenie i wykończenie budynku, zagospodarowanie przyległego terenu. W żadnym z dokumentów, które były im udostępnione nie było informacji dotyczącej poziomu położenia balkonu względem poziomu pomieszczeń do niego przyległych. Powodowie podkreślali, że dostrzegli tę wadę po wizycie w przedmiotowym mieszkaniu w dniu 07.01.2011 r. a także, że nie mogli podejrzewać, że w mieszkaniu o tak wysokim standardzie i o tak wysokiej cenie za m 2 takie rozwiązania będą zastosowane. Dodali dalej, że równica poziomów nie była widoczna na początkowym etapie budowy ani także w przedstawionych im folderach reklamowych Jednak już po wykończeniu budynku wraz z balkonami oraz po wstawieniu okien, a także położeniu posadzki z płyt betonowych, stosunek wysokości tych dwóch płaszczyzn zmienił się i przy odbiorze balkon był położony wyżej niż poziom mieszkania. Powodowie obawiali się, że skutkiem zastosowania takich rozwiązań na etapie wznoszenia budynku i niezastosowania odpowiedniej różnicy poziomów pomiędzy balkonem, a powierzchnią mieszkania, może być przeciekanie wody oraz trudności lub nawet niemożliwość usunięcia tych wad na późniejszym etapie. Podkreślili na koniec, że gdyby wiedzieli wcześniej o takich właściwościach mieszkania, nie zawarliby umowy przedwstępnej, co uzasadniało także nie przystąpienie do zawarcia umowy przyrzeczonej po poinformowaniu pozwanego dewelopera o wadzie i próbie polubownego załatwienia sporu.

Powodowie wstrzymali się z zapłatą pozostałej części ceny i zażądali rozwiązania umowy w drodze polubownej - za porozumieniem stron. Strona pozwana zażądała jednak zawarcia umowy przyrzeczonej pod rygorem zatrzymania zadatku. W piśmie z dnia 04.11.2011 r. strona pozwana odstąpiła od przedwstępnej umowy sprzedaży i zatrzymała zadatek zwracając jedynie uiszczoną pierwszą ratę ceny. Powołując się na przepis art. 394 k.c. powodowie wskazali, że w dniu 19.12.2011 r. odstąpili od umowy na podstawie § 12 ust 7 lit. b umowy przedwstępnej przewidujący zwrot podwójnej wartości zadatku w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z jakichkolwiek przyczyn leżących po stronie sprzedającego. Strona pozwana, mimo wezwania do dobrowolnego spełnienia świadczenia nie zwolniła się z zobowiązania.

W dniu 24.02.2012 r. Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (sygn. akt I Nc 30/12) zgodnie z żądaniem pozwu.

Strona pozwana (...) sp. z o.o. we W. w dniu 19.03.2012 r. od powyższego nakazu zapłaty wniosła sprzeciw, w którym domagała się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwana, powołując się na zapisy umowy, wskazała, że powodowie nie mieli podstaw do rozwiązania umowy. Wyjaśniła, że standardowy i prawidłowy charakter wskazanego rozwiązania konstrukcyjnego potwierdzony został oświadczeniem M. (...) oraz wynika z obowiązujących regulacji prawnych. Rozwiązanie to jest konsekwencją przyjętego przez projektanta układu konstrukcyjnego i jest powszechnie wykonywane w budownictwie mieszkaniowym, nieumniejszającym standardu technicznego wykonywanych budynków. Dodała, że projekt budynku został zatwierdzony na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta W. o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia 25.03.2008 r., a w dniu 08.04.2011 r. pozwana uzyskała ostateczną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. nr (...) z dnia 16.03.2011 r. o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Ponadto przyjęty w budynku układ konstrukcyjny, tj. zastosowanie na każdym z pięter zarówno tarasów/balkonów/loggii, jak i tzw. portfenetrów, uniemożliwia eliminację wskazanej przez stronę powodową różnicy poziomów. Spółka powołała się na treść § 303 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w budynkach na kondygnacjach położonych powyżej 12 m, lecz nie wyżej niż 25 m nad terenem można stosować portfenetry, pod warunkiem zastosowania w nich progów o wysokości co najmniej 0,15 m. Ponieważ lokal mieszkalny stanowiący przedmiot umowy przedwstępnej znajduje się na 5 piętrze, co odpowiada wysokości 15 m nad terenem, to ograniczenie zastosowania przepisu § 303 ust. 3 Rozporządzenia wyłącznie do portfenetrów znajdujących się budynku spowodowałoby, iż okna na każdym z pięter znajdowałyby się na innej wysokości, czego zdecydowanie nie można byłoby uznać za standardowe i właściwe rozwiązanie konstrukcyjne. Zastosowane rozwiązania projektowe podyktowane były także technologią wykonania robót konstrukcyjnych i koniecznością odpowiedniego zabezpieczenia termicznego i izolacyjnego kondygnacji mieszkalnej pod tarasem powodów. Zastosowana grubość warstw izolacji cieplnej odpowiada wymaganiom stawianym tarasom nad pomieszczeniami użytkowymi mieszkalnymi. Dodatkowo kształt belek konstrukcyjnych stanowi opór dla płyt styropianowych, co uniemożliwia się ich przesuwanie. Kolejnym aspektem konstrukcji naciągów jest możliwość wywinięcia izolacji przeciwwilgociowej w postaci papy termozgrzewalnej, służącej do zablokowania przedostawania się wilgoci do wewnątrz lokalu mieszkalnego.

Odnosząc się dalej do aspektów konstrukcyjnych spółka wskazała, iż wysokość pasa międzyokiennego wynika również z zakresu przepisów o odporności pożarowej budynków określonych w powołanym wyżej Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. Nieuzasadnione było, w związku z powyższym, twierdzenie powodów zgodnie, z którym różnica pomiędzy poziomem tarasu, a poziomem pomieszczeń mieszkalnych powoduje powstanie ryzyka przesiąkania wody. Pas międzyokienny został właściwie i zgodnie z przepisami zabezpieczony i zaizolowany, co potwierdza rysunek detalu warstw nawierzchni i warstw izolacyjnych tarasu. Ponadto zastosowane na tarasie płytki ceramiczne ułożone są w spadku do zewnątrz budynku, co uniemożliwia wlanie się wód deszczowych do wewnątrz lokalu.

Pozwana spółka, w odniesieniu do zarzutu powodów, iż w udostępnionym im dokumentach brak było informacji o różnicy poziomów pomiędzy tarasem a lokalem, wskazała, że w związku z zamiarem powierzenia pozwanej wykończenia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy powodowie zwrócili się do niej o przesłanie dodatkowej dokumentacji. W dniu 30.06.2010 r. pozwana przesłała stronie powodowej drogą e-mail rzuty mieszkania wraz z projektami branżowymi, z których wynikała wskazana różnica poziomów. W przedmiotowych projektach ujęto wartość hp = 15 określającą wysokość parapetów jako 15 cm, a zatem wskazującą na przedmiotową różnicę poziomów w strefie przyokiennej. Taka informacja pojawia się również w późniejszej korespondencji mailowej pomiędzy stronami. Spółka podkreślała ponadto, że szczegółowa dokumentacja techniczna była cały czas dostępna w biurze pozwanej. Gdyby powodowie wyrazili wolę zapoznania się z pozostałą dokumentacją zostałaby z pewnością okazana. Powodowie mieli również możliwość zapoznania się z wydaną decyzją o pozwoleniu na budowę w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego we W.. Spółka argumentowała dalej, że powołane przez powodów foldery reklamowe nie stanowią oferty w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i miały charakter wyłącznie poglądowy i określający charakter budynku. Z tych też względów foldery nie stanowiły załączników do zawartej przez strony umowy. Powodowie zarówno przed jak i po zawarciu umowy przedwstępnej wielokrotnie przebywali na terenie budowy, a w szczególności w lokalu stanowiącym przedmiot umowy.

Odnosząc się do załączonych przez nich do pozwu zdjęć spółka wskazała, że montaż okien w budynku, możliwy po uprzednim podniesieniu poziomu tarasów/balkonów/loggii, rozpoczął się już na początku drugiego półrocza 2010 r. W odniesieniu do lokali położonych na 5 piętrze budynku został on wykonany pod koniec lipca 2010 r. W okresie od lipca do 07.01.2011 r. powodowie nie kwestionowali jednak zastosowanych rozwiązań konstrukcyjnych. Spółka, dążąc zgodnie z treścią § 14 ust. 5 umowy przedwstępnej, do polubownego załatwienia zaistniałego pomiędzy stronami sporu, zaproponowała powodom zamianę lokalu. Strona powodowa nie przyjęła jednak tej propozycji.

Spółka podkreśliła na koniec, że dochowała swoich zobowiązań umownych. Jej zdaniem wskazane w piśmie powodów z dnia 19.12.2011 r. przyczyny nie mogą stanowić samoistnej podstawy odstąpienia od umowy, a jedynie wyrażają subiektywne wrażenia powodów odnoszące się do rozwiązań konstrukcyjnych przewidzianych w lokalu. Spółka była przekonana, że nie wystąpiła ani ustawowa ani umowna przesłanka do odstąpienia od umowy. Wyjaśniała również, że odstąpienie dokonane przez nią pismem z dnia 04.11.2011 r. związane jest z niewykonywaniem przez powodów postanowień umowy i jest bezpośrednio oparte na jej postanowieniach. Powodowie nie przystąpili bowiem w umówionym terminie do odbioru przedmiotu umowy i zawarcia umowy przyrzeczonej, jak również pozostawali w zwłoce z wpłatą pozostałych rat wynikających z harmonogramu płatności. Na podstawie § 12 ust. 4 umowy pozwana wystawiła notę obciążeniową i niezwłocznie dokonała zwrotu kwoty pozostałych rat wpłaconych przez powodów.

W odniesieniu do zarzutów podniesionych w sprzeciwie, powodowie, w piśmie z dnia 16.04.2012 r. podnieśli, że zostali wprowadzeni w błąd co do rzeczywistego układu konstrukcyjnego lokalu ponieważ spółka nie poinformowała ich przed zawarciem umowy, o stosunku wysokości powierzchni podłogi w mieszkaniu, w stosunku do powierzchni balkonu i będącym tego konsekwencją 15 - centymetrowym progu. Nie informował o tym także dostarczony im rzut mieszkania, folder reklamowy z przykładami wykończonych mieszkań ani także wizualizacje dostępne na stronie internetowej spółki. Pozwana, proponując zakup lokalu w inwestycji A. W., zapewniała, iż jest to inwestycja prestiżowa o wysokim standardzie wykończenia. Z tego względu ceny mieszkań zdecydowanie przewyższały inne (...) inwestycje mieszkaniowe. Nadto, pozwana reklamowała inwestycję w wielu publikacjach i na stronach internetowych przedstawiając wizualizację mieszkań bez progu. Powodowie mieli zatem podstawy sądzić i nabrać zaufania, że lokal będzie wyglądać tak, jak na folderach, jak również na zdjęciach zamieszczonych na stronach internetowych.

Odnosząc się do rzutów mieszkań przesłanych przez panią S., podnieśli, ze zostały one przesłane w dniu 30.06.2010 r. czyli dzień po zawarciu umowy przedwstępnej. Nadto doszło do tego jedynie w celu zaproponowania powodom usług związanych z wykończeniem lokalu. Przed zawarciem umowy pracownik spółki (...), na prośbę powodów, przysłała im dwukrotnie oferty kilku lokali, między innymi będącego przedmiotem późniejszej umowy wraz z rzutami, w których nie ma opisu różnicy poziomów. (...) o tym nie zawierały również rzuty przesłane w dniu 04.05.2010 r. , co świadczy o braku rzetelności w przekazywaniu informacji klientom, czego skutkiem jest wprowadzenie klienta w błąd. Projekt umowy przedwstępnej został powodom przesłany przed podpisaniem umowy, w dniu 25.06.2010 r., i także nie znalazła się w nim informacja o wysokości progu oraz wysokości położenia balkonu. Podczas jednej z wizyt na budowie, w dniu 13.08.2010 r., w obecności K. K., dokonując oględzin w mieszkaniu, gdy były już zamontowane okna, natomiast nie było wylewek na stropie, ani warstw na posadzce tarasu, powodowie zwrócili uwagę na zbyt wysokie obsadzenie okien w stosunku do stropu. K. K. udzielając odpowiedzi na pytanie powodów przekonywała, że różnica poziomów zostanie wyrównana w dalszym procesie budowlanym, ponieważ nie zrobiono jeszcze wylewek i warstw wyrównawczych. Powodowie ponownie podkreślali, że w dniu podpisywania umowy nie byli świadomi zastosowania w lokalu układu konstrukcyjnego, jaki zobaczyli przy wyżej wspomnianych oględzinach mieszkania. Gdyby powodowie zostali poinformowani o zastosowaniu takiego rozwiązania przed zawarciem umowy, nie zdecydowaliby się na zakup lokalu. W momencie gdy powodowie zorientowali się o zastosowaniu tego rozwiązania, już po zawarciu umowy, po uprzedniej próbie ugodowego załatwienia sprawy, która jednak nie przyniosła rezultatu, mogli tylko skorzystać z przysługującego im z mocy § 12 ust 7 lit. b umowy prawa odstąpienia.

Powodowie podnieśli, że strona pozwana, wbrew jej twierdzeniom, nie zaoferowała im zamiennego mieszkania, które rzekomo miałoby spełniać ich oczekiwania - nie dostali oni żadnej propozycji zamiany mieszkania na inne, nie posiadające przedmiotowego rozwiązania. Ponadto, strona pozwana niesłusznie usprawiedliwia wysokość progu i powierzchni balkonu koniecznością dopasowania tego rozwiązania do wymogów prawnych przewidzianych dla portfenetrów znajdujących się w sąsiednich mieszkaniach. Wymóg ten opisany w § 303 ust. 3 w/w rozporządzenia dotyczy wyłącznie portfenetrów, dla których w budynkach na kondygnacjach położonych powyżej 12 m nie wyżej niż 25 m nad terenem można stosować portfenetry, pod warunkiem zastosowania progów o wysokości co najmniej 0,15 m. Rozszerzenie zastosowania tego przepisu w stosunku do mieszkań z tarasem jest nieuprawnione. W przedmiotowym lokalu portfenetry nie występują, lecz drzwi tarasowe, dla których wymogi te nie mają żadnego zastosowania.

Zarzucili, że powoływanie się pozwanej na przepisy prawne dotyczące wymogów ppoż. określonych w rozporządzeniu dla tego typu obiektów budowlanych, przy uzasadnianiu przyjęcia „układu konstrukcyjnego” jest również nieuzasadnione, ponieważ wymogi te nie wpływają na usytuowanie na właściwym poziomie płyty stropowej, czy tarasowej. W procesie projektowania, projektant powinien uwzględnić konieczność uzyskania co najmniej zbliżonego poziomu posadzek na balkonie i podłodze mieszkania oraz uwzględnić grubość odpowiednich warstw ociepleniowych, jakie mają znaleźć się na płycie tarasowej, usytuowanej nad pomieszczeniem ogrzewanym i zaprojektować odpowiednio cieńszej grubości płytę tarasową, aby po dołożeniu koniecznych warstw uzyskać właściwy poziom tarasu względem pomieszczenia przyległego, nie ograniczając przy tym funkcji użytkowych mieszkania. Balkon, który przylega do przedmiotowego lokalu został wyszczególniony w umowie przedwstępnej sprzedaży jako integralna część mieszkania z uwagi na swoje szczególne walory (jest obszerny, ma powyżej 10 m 2 na całej szerokości mieszkania z kilkoma wejściami) i z założenia ma stanowić przedłużenie salonu. We współczesnym nazewnictwie używanym w budownictwie i architekturze stanowi on tzw. „pokój zewnętrzny”, służący odpoczynkowi i rekreacji. W takim przypadku, w odniesieniu do wymogów § 62 ust. 3 oraz 73 ust. 1 cytowanego wyżej Rozporządzenia Ministra Infrastruktury, zastosowany próg przy wejściu o wysokości 15 cm plus próg ościeżnicy o wysokości kilku cm jest bardzo wysoki i znacznie odbiega od tych przepisów prawa.

Na koniec powodowie wskazali, że w zawartej umowie przewidziane zostało uprawnienie do odstąpienia od umowy w razie nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z jakichkolwiek przyczyn leżących po stronie sprzedającego. Sprzedający zobowiązany jest w tym przypadku zwrócić zapłacony zadatek w podwójnej wysokości, oraz wszystkie inne wpłaty jakie zostały faktycznie dokonane przez kupującego. Nie zapisano, jakie to mają być przyczyny, ani że prawo odstąpienia ograniczone zostało tylko do istotnych wad. Mowa jest o jakichkolwiek przyczynach. Powodowie, odstępując od umowy skorzystali właśnie z tego zapisu powołując się na fakt wprowadzenia ich w błąd i braku poinformowania przez spółkę o zastosowaniu niestandardowych rozwiązań, których powodowie nie akceptowali.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie G.i E. K. (1)w maju 2010 r. w związku z planami zakupu lokalu mieszkalnego, analizowali oferty sprzedażowe różnych developerów. Interesowało ich mieszkanie położone blisko centrum i z tarasem. E. K. (1)zainteresowała się ofertą strony pozwanej (...) sp. z o.o.m.in. z uwagi na podwyższony standard mieszania a także położenie inwestycji (blisko centrum i w okolice rzeki) a także przynależny do niego taras. Powodom bardzo spodobała się także przedstawiona im przez stronę pozwaną wizualizacja inwestycji i pomieszczeń. Powodom przedstawiono także rzuty kilku mieszkań i zapewniono o wysokiej jakości inwestycji. Nie zawierały one opisów dotyczących parametrów poziomów ani zastosowanych niestandardowych rozwiązań. Powodowie kilkukrotnie wchodzili na plac budowy i oglądali lokale razem z przedstawicielką pozwanej spółki (...), która opisując lokal, sugerowała, że będzie możliwość np. postawienia stołu częściowo na tarasie i częściowo w pokoju. W lokalach nie było wtedy zamontowanych okien.

Dowód:

- zeznania powódki E. K. (1) – e protokół z dnia 25.04.2013 r. 11:26 - 38:07,

- kopie folderów reklamowych – k. 40 - 45,

- korespondencja mailowa z załącznikami – k. 278 - 306,

W dniu 29.06.2010 r. po kilkukrotnych rozmowach negocjacyjnych, powodowie G. K. (1) i E. K. (1) zawarli z pozwaną spółką (...) sp. z o.o. we W. przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą wybudowania i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego o powierzchni 53,41 m 2 wraz z tarasem o powierzchni 10 m 2 oraz miejscem postojowym i komórką lokatorską za uzgodnioną w umowie cenę sprzedaży.

Na poczet ceny zakupu lokalu mieszkalnego i tarasu powodowie wpłacili zadatek w wysokości 47 274,97 zł brutto oraz kwotę 3660 zł tytułem zadatku za miejsce postojowe i komórkę lokatorską, uiścili ponadto pierwszą ratę ceny w wysokości 47 274,96 zł. Łącznie na poczet zawartej umowy wpłacono kwotę 98 209,93 zł. W § 2 pkt. 11 sprzedający oświadczył, że budynek oraz lokal budowane są w oparciu o projekt architektoniczny sporządzony przez (...) Sp. z o.o. we W. oraz zgodnie z treścią decyzji z dnia 25.03.2008 r. o pozwoleniu na budowę budynku wydaną przez Prezydenta Miasta W. numer (...). W § 2 pkt. 15 kupujący oświadczyli, że zapoznali się z i w pełni zaakceptowali projekt architektoniczny, standard budynku oraz koncepcję projektową lokalu oraz garażu podziemnego. W § 5 umowy strony postanowiły, ze pierwsza rata stanowiąca 10 % ceny lokalu powiększona o 10 % ceny tarasu w kwocie 44 182,21 zł jest płatna do dnia 01.07.2010 r i wywoła skutek wydania zadatku. Następna rata, stanowiąca 10 % ceny lokalu powiększona o 10 % ceny tarasu w kwocie: 44.182,21 zł płatna miała być zgodnie z harmonogramem spłat stanowiącym załącznik nr 4 do umowy. Ostatnia rata w wysokości 80 % ceny lokalu powiększonej o 80 % ceny tarasu, w kwocie 353.457,68 zł miała być płatna najpóźniej w momencie wydania lokalu kupującemu. Zapłata ceny miejsca postojowego i komórki lokatorskiej, powiększona o podatek VAT nastąpić miała w ten sposób, że pierwsza rata stanowiąca 10 % ceny miejsca postojowego i komórki lokatorskiej w kwocie: 3.000 zł w terminie do 2 dni od zawarcia niniejszej umowy i wywoła skutek wydania zadatku. Pozostała kwota płatna była w terminie określonym w harmonogramie płatności. W § 6 pkt. 1 postanowiono, że umowa przyrzeczona miała być zawarta w terminie do 60 dni od dnia wydania lokalu kupującemu. W § 10 pkt. 4 kupujący oświadczyli, że zapoznali się i zaakceptowali standard budynku i lokalu stanowiący załącznik nr 4 do umowy. Zgodnie z § 12 pkt. 1 odstąpienie od umowy przez którąkolwiek ze stron następowało poprzez złożenie pisemnego oświadczenia drugiej stronie. Odstąpienie od umowy jest skuteczne z chwilą doręczenia drugiej stronie wspomnianego pisemnego oświadczenia. Pkt. 2 stanowił, że sprzedający nie mógł odstąpić od umowy bez naruszenia istotnych jej postanowień przez kupującego, za wyjątkiem sytuacji opisanych pkt. 3, m.in. opóźnienia większego niż 30 dni w dokonaniu przez kupującego którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie, w tym również odsetek ustawowych za opóźnienia w płatnościach, opóźnienia przekraczającego 10 dni roboczych z zapłatą zadatku i w przypadku nieprzystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującego na zasadach określonych w § 6. W pkt. 7 strony zgodnie ustaliły, iż w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z jakichkolwiek przyczyn leżących po stronie kupującego zapłacony zadatek przepada na rzecz sprzedającego. W razie nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z jakichkolwiek przyczyn leżących po stronie sprzedającego, był on zobowiązany zwrócić zapłacony zadatek w podwójnej wysokości, oraz wszystkie inne wpłaty jakie zostały faktycznie dokonane przez kupującego. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z powodu przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, sprzedający zwróci wpłacony zadatek jak również wszystkie wpłaty jakie zostały faktycznie dokonane przez kupującego.

Załącznikami do umowy były następujące dokumenty: rzut mieszkania, standard wykończenia, harmonogram wpłat i mapa nieruchomości.

W punkcie nr (...)załącznika nr(...) do umowy - Standard wykończenia, dotyczącym posadzki na balkonach, loggiach i tarasach opisano, że „materiał nawierzchni balkonów i tarasów to płytki ceramiczne lub betonowe dla pięter 0 - 7 oraz deska tarasowa na legarach montażowych lub stopkach dystansowych systemowych dla pięter od 8 do 9”. Nie ma w nim mowy o tym że rozwiązanie dotyczące balkonów ma być w jakiś sposób niestandardowe (nie tylko ze względu na użyte materiały, ale także ze względu na różnicę poziomów).

Dowód:

- umowa przedwstępna z dnia 29.06.2010 r. z załącznikami – k. 6 - 24,

- ostateczne rozliczenie umowy przedwstępnej – k. 25, 133 - 135,

- decyzja Prezydenta W. z dnia 25.03.2008 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę – k. 139 - 142,

- zaświadczenie z dnia 15.04.2008 r. – k. 143,

- dokumentacja zdjęciowa – k. 149 - 155,

- dokumentacja architektoniczna – k. 156 - 169,

- opinia biegłego sądowego z zakresu konstrukcyjno budowlanego mgr inż. T. M. (1) – k. 438 - 450, opinia uzupełniająca – k. 486 - 488, oraz ustna opinia uzupełniająca e protokół z dnia 16.06.2014 r. 05:19 - 14:15,

Po zawarciu umowy powodowie jeszcze kilkukrotnie wizytowali budowę. Pytali wtedy oprowadzającą ich pracownicę pozwanej spółki (...) o wysoki próg pomiędzy balkonem a wnętrzem mieszkania. Wyjaśniała im wtedy, że nie ma jeszcze kilku warstw na tarasie i innych wylewek na stropie w mieszkaniu, których wykonanie miało doprowadzić do wyrównania poziomów.

Ponieważ powodowie byli zainteresowani wykończeniem mieszkania przez stronę pozwaną, jej pracownicy przesyłali im propozycje aranżacji wraz z cenami poszczególnych materiałów budowlanych. W załącznikach dołączano rzuty architektoniczne mieszkania oraz propozycje wykończenia.

Kiedy powodowie pojawili się na palcu budowy w dniu 07.01.2011 r. były już obsadzone okna. Dostrzegli wtedy, że nie został zachowany ten sam poziom powierzchni tarasu oraz wnętrza mieszkania.

Dowód:

- zeznania powódki E. K. (1)– e protokół z dnia 25.04.2013 r. 11:26 - 38:07,

- zeznania świadka K. K. – e protokół z dnia 24.07.2012 r. 01:52 - 17:15,

- zeznania świadka D. I. – e protokół z dnia 28.01.2013 r. 08:44 - 16:15,

- zeznania świadka S. B. – e protokół z dnia 28.01.2013 r. 16:20 - 28:10,

- zeznania świadka M. T. – e protokół z dnia 28.01.2013 r. 28:16 - 38:10,

- korespondencja mailowa z załącznikami – k. 164 - 175,

- kopia aranżacji – k. 105 - 273,

W piśmie z dnia 17.01.2011 r. powodowie wskazali, że nie mogą zaakceptować błędu budowlanego powstałego w trakcie realizacji budynku, tj. niezachowania odpowiedniego poziomu płyty tarasowej w stosunku do wysokości podłogi w pomieszczeniach mieszkania. Podkreślali, że różnica poziomów w posadzkach spowodowała powstanie niepożądanego wysokiego poziomu progu wewnątrz mieszkania. Powołując się na zasady obowiązujące w budownictwie wskazali, że poziom wykończonej powierzchni tarasu czy balkonu powinien znaleźć się przynajmniej o kilka centymetrów niżej niż poziom podłogi w sąsiadującym z nim pomieszczeniu. Powodowie obawiali się, że w przypadku opadów deszczu czy śniegu dojdzie do podciekania wody do wnętrza mieszkania. Ich zdaniem tak wysoki próg spowoduje utrudnienia w użytkowaniu nieruchomości. Powodowie zawnioskowali także o rozwiązanie umowy przedwstępnej w wyniku okoliczności powstałych z winy spółki.

W dniu 19.01.2011 r. K. G. złożył w imieniu (...) sp. z o.o. oświadczenie, że mieszkanie zakupione przez powodów zostało zaprojektowane zgodnie z obowiązującymi regulacjami. Różnica poziomów balkonu oraz mieszkania wynikała z przyjętego układu konstrukcyjnego. Strona powodowa w piśmie z dnia 27.01.2011 r. skierowanym do powodów, powołała wyjaśnienia projektanta budynku wskazując, że okoliczności podawane przez powodów nie stanowią podstaw do odstąpienia od umowy.

W prowadzonej później korespondencji a także w rozmowach telefonicznych z przedstawicielami spółki powodowie wielokrotnie podkreślali, że lokal nie spełnia ich wymagań stąd konieczne jest rozwiązanie umowy oraz zwrot wszystkich wpłaconych przez nich kwot. W piśmie z dnia 09.03.2011 r. powodowie, w związku z otrzymanym od spółki wezwaniem do zawarcia umowy sprzedaży, poinformowali, że dojdzie do jej podpisania z winy spółki. W piśmie z dnia 11.05.2011 r. spółka nie zgodziła się ze stanowiskiem powodów wskazując, że nie zaszły przesłanki do odstąpienia od umowy, dlatego traktowała oświadczenie powodów jako nieskuteczne. W piśmie z dnia 14.07.2011 r. powodowie ostatecznie wezwali spółkę do zajęcia stanowiska w przedmiocie rozwiązania umowy bez stwierdzania winy żadnej ze stron.

W toku prowadzonych rozmów strona pozwana proponowała powodom zakup innych mieszkań. Powodowie nie skorzystali jednak z oferty ponieważ wszystkie przedstawiane lokale posiadały różnicę poziomów pomiędzy tarasem a powierzchnią mieszkania.

Dowód:

- dokumentacja zdjęciowa – k. 30 - 39, 176 - 185,

- pismo z dnia 17.01.2011 r. – k. 56 - 57,

- pismo z dnia 08.02.2011 r. – k. 54 - 55,

- pismo z dnia 09.03.2011 r. – k. 53,

- pismo z dnia 11.04.2011 r. – k. 51 - 52,

- pismo z dnia 11.05.2011 r. – k. 50,

- pismo z dnia 02.06.2011 r. – k. 48-49,

- pismo z dnia 14.07.2011 r. – k. 46 - 47,

- pismo z dnia 19.01.2011 r. – k. 62,

- pismo z dnia 27.01.2011 r. – k. 63,

- pismo z dnia 04.03.2011 r. – k. 131 - 132,

- zeznania powódki E. K. (1) – e protokół z dnia 25.04.2013 r. 11:26 - 38:07,

- zeznania świadka D. I. – e protokół z dnia 28.01.2013 r. 08:44 - 16:15,

- zeznania świadka S. B. – e protokół z dnia 28.01.2013 r. 16:20 - 28:10,

- zeznania świadka M. T. – e protokół z dnia 28.01.2013 r. 28:16 - 38:10,

Decyzją z dnia 16.03.2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta W. udzielił pozwolenia na użytkowania fazy A realizacji inwestycji – zespołu usługowo – biurowo – mieszkaniowego A. W..

Dowód:

- decyzja z dnia 16.03.2011 r. – k. 144 - 154,

- postanowienie z dnia 08.04.2011 r. – k. 146,

- zaświadczenie – k. 147 - 148,

Powodowie złożyli skargę na działania strony powodowej do Powiatowego Rzecznika Konsumentów w K. z prośbą o interwencję. W piśmie z dnia 20.09.2011 r. Rzecznik poinformował powodów o wyjaśnieniach spółki oraz stwierdził, że najwłaściwszym do rozstrzygnięcia sporu jest sąd powszechny.

Dowód:

- pismo z dnia 09.09.2011 r. – k. 59 - 61,

- pismo z dnia 20.09.2011 r. – k. 58,

- pismo z dnia 11.08.2011 r. – k. 63 - 65,

W związku z odstąpieniem od umowy powodowie wstrzymali się z zapłatą pozostałej części ceny. W piśmie z dnia 17.10.2011 r. strona pozwana ostatecznie wezwała powodów do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie spółka poinformowała, że w przypadku niepodpisania umowy, odstąpi od umowy co spowoduje utratę przez powodów wpłaconego zadatku.

W dniu 04.11.2011 r. strona pozwana, w związku z nieprzystąpieniem powodów do zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego odstąpiła od umowy. Wyjaśniała, że tytułem należności wynikających z umowy powodowie wpłacili kwotę 98209,93 zł, w tym 47 274,92 zł tytułem zadatku za lokal mieszkalny i taras oraz 3660 zł z tytułu zadatku za miejsce postojowe i komórkę lokatorską. Poinformowała także, że zgodnie z § 12 pkt 4 umowy, wpłacony zadatek przepada na rzecz sprzedającego.

W dniu 27.12.2011 r. strona pozwana obciążyła powodów notą obciążeniową nr (...) na kwotę 50 934,97 zł w tytule wskazując, że dotyczy odstąpienia od umowy nr (...)z dnia 29.06.2010 r.

Dowód:

- nota obciążeniowa nr (...) – k. 29,

- pismo z dnia 04.11.2011 r. – k. 26 - 28,

- ostateczne rozliczenie umowy przedwstępnej – k. 25,

- pismo z dnia 17.10.2011 r. z potwierdzeniem nadania – k. 136 - 138,

W piśmie z dnia 19.12.2011 r. powodowie, działając za pomocą pełnomocnika radcy prawnego L. G., odstąpili od umowy i powołując się na § 12 ust 7 lit b umowy przedwstępnej wezwali do zapłaty kwoty 149 144,90 zł w terminie 14 dni pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Wezwanie to pozostało bezskuteczne.

Dowód:

- pismo z dnia 19.12.2011 r. – k. 66 - 67,

Różnica poziomów wynosząca 12 cm i występująca między wysokością płyty tarasowej a wysokością podłogi w pomieszczeniu, w którym znajduje się wyjście na taras nie stanowi wady lokalu mieszkalnego. Jest to rozwiązanie nie naruszające obowiązujących przepisów oraz zasad wiedzy technicznej. Powstanie progu w drzwiach balkonowych lokalu mieszkalnego jest konsekwencją braku troski projektanta o komfort użytkowania lokalu mieszkalnego przez przyszłych mieszkańców.

Obecnie w lokal mieszkalny stanowiący przedmiot umowy z dnia 29.06.2010 r. zamieszkuje osoba nie będąca stroną sporu. W pokoju, przy wyjściu na taras, w świetle ościeży drzwi balkonowych, na całej szerokości okna balkonowego, jest wykonany stopień o wysokości 12 cm. Dodatkowo występuje próg samych drzwi balkonowych. Poziom wykonanej z płytek posadzki balkonu znajduje się w poziomie górnej krawędzi stopnia usytuowanego od strony pokoju i jest o 12 cm wyżej, niż poziom podłogi w pokoju.

Dowód:

- opinia biegłego sądowego z zakresu konstrukcyjno budowlanego mgr inż. T. M. (1) – k. 438 - 450, pisemna opinia uzupełniająca – k. 486 - 488, oraz ustna opinia uzupełniająca e protokół z dnia 16.06.2014 r. 05:19 - 14:15,

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie nie budzących wątpliwości dokumentów dołączonych przez strony, w szczególności umowy przedwstępnej z dnia 29.06.2010 r. wraz z załącznikami, dokumentacji zdjęciowej, przedprocesowej korespondencji stron oraz korespondencji mailowej wraz dokumentacją architektoniczną, które stanowiły o treści stosunków prawnych łączących strony, zakresu informacji udzielonej powodom przez spółkę przed zakupem mieszkania a także stanowisku powodów w związku z dostrzeżonym przez nich wysokim progiem oraz różnicą poziomów tarasu oraz powierzchni mieszkania i podjęciu przez nich z tego powodu decyzji o odstąpieniu od umowy.

W ustaleniu stanu faktycznego Sąd uwzględnił także zeznania świadków K. K., D. I., S. B., M. T. i P. B.. Ich relacje pozwoliły ustalić okoliczność dotyczące m.in. wizytowania przez powodów placu budowy, zgłaszane przez nich uwagi i sposób odniesienia się do nich przez stronę pozwaną.

Sąd w stanie faktycznym uwzględnił także zeznania powódki E. K. (1), która w sposób konsekwentny, logiczny i szczegółowy opisywała współpracę stron, sposób zgłaszania uwag stronie pozwanej oraz zajęte przez nią stanowisko, co zostało także potwierdzone w treści dokumentów dołączonej do pozwu.

Istotnym elementem w ustaleniu stanu faktycznego była opinia biegłego sądowego z zakresu konstrukcyjno – budowlanego mgr inż. T. M. (1). Biegły w sporządzonych opiniach udzielił pełnych odpowiedzi na pytania zawarte w postanowieniu Sądu a na dalszych etapach odniósł się do zarzutów zgłaszanych przez strony. Sąd ocenił w związku z tym, że opinia jest jednoznaczna i zawiera stanowcze wnioski a także posiada oparcie w materiale źródłowym i pozwala na prześledzenie toku rozumowania biegłego.

W tak ustalonym stanie faktyczny Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo w przeważającej części jest uzasadnione.

Powodowie E.i G. K. (1)domagali się zasądzenia od pozwanej (...) sp. z o.o.we W.kwoty 101 870 zł wraz z odsetkami wskazując, że po odstąpieniu od umowy z winy spółki, jest ona zobowiązana na podstawie art. 394 k.c. do zwrotu podwójnej wysokości wpłaconego przy jej zwieraniu zadatku.

Strona pozwana, domagając się oddalenia powództwa w całości wywodziła, że argumenty podawane przez powodów nie wyczerpywały przesłanek do rozwiązania umowy. Wskazywała także, że różnica poziomów pomiędzy tarasem a poziomem mieszkania nie stanowiła ani wady budynku ani także bariery architektonicznej a wiązała się z prawidłowym i standardowym rozwiązaniem konstrukcyjnym.

Bezsporne w sprawie był zawarcie przez strony w dniu 29.06.2010 r. umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu lokalu mieszkalnego w inwestycji realizowanej przez stronę pozwaną przy ul. (...) we W.. Rozstrzygnięcie sporu wymagało dokonania oceny, czy różnica poziomów pomiędzy tarasem a powierzchnią mieszkania w zakupionym przez powodów mieszkaniu, stanowiła wadę konstrukcyjną upoważniającą powodów do odstąpienia od umowy z winy spółki. Oceny wymagało także czy zastosowane rozwiązanie było rozwiązaniem standardowym oraz czy spółka w prawidłowy sposób i w odpowiednim czasie poinformowała o nim powodów oraz o jego konsekwencjach.

W zawartej przez strony umowie w § 12 strony w precyzyjne sposób uzgodniły kwestię odstąpienia od umowy oraz skutki jakie za sobą pociągało. I tak, zgodnie z § 12 pkt. 1, odstąpienie od umowy przez którąkolwiek ze stron następowało poprzez złożenie pisemnego oświadczenia drugiej stronie i było ono skuteczne z chwilą doręczenia drugiej stronie wspomnianego pisemnego oświadczenia. Pkt. 2 stanowił, że sprzedający nie mógł odstąpić od umowy bez naruszenia istotnych jej postanowień przez kupującego, za wyjątkiem sytuacji opisanych pkt. 3, m.in. w przypadku opóźnienia większego niż 30 dni w dokonaniu przez kupującego którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie (…) i w przypadku nieprzystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującego na zasadach określonych w § 6. W pkt. 7 strony ustaliły ponadto, iż w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z jakichkolwiek przyczyn leżących po stronie kupującego zapłacony zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Z kolei w razie nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z jakichkolwiek przyczyn leżących po stronie sprzedającego, był on zobowiązany zwrócić zapłacony zadatek w podwójnej wysokości, oraz wszystkie inne wpłaty jakie zostały faktycznie dokonane przez kupującego. W przypadku nie dojścia do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z powodu przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, sprzedający miał zwrócić wpłacony zadatek jak również wszystkie wpłaty jakie zostały faktycznie dokonane przez kupującego.

W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, że normy wyrażone w art. 394 k.c. mają dyspozytywny charakter, w związku z czym skutki prawne określone tymi normami mogą wystąpić jedynie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. (por. wyrok Sąd Najwyższego z dnia 19.02.2014r., sygn. V CSK 187/13). Jak wyżej wskazano, strony w precyzyjny sposób określiły swoje prawa i obowiązki w związku z odstąpieniem od umowy nie określiły jednak, jakie znaczenie należy nadać pojęciom związanym z „przyczynami” nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leżących czy to po stronie kupującego czy po stronie sprzedającego. Z uwagi jednak na tożsamość zapisów umownych z treścią i celami wynikającymi z art. 394 k.c., Sąd przyjął, że nawiązywały one do zawinionego działania stron Wskazać należy w tym miejscu, m.in. za poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 28.06.2013 r., sygn. ACa 342/13, że w art. 394 § 1 k.c. chodzi o zawinione przez strony niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 471 k.c.

Po dokonaniu analizy materiału dowodowego Sąd stanął na stanowisku, że w istocie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, Dlatego na podstawie § 12 pkt. 7 umowy, jest ona zobowiązana do zwrotu uiszczonego przez powodów zadatku w podwójnej wysokości.

Rozważania w tej kwestii należy rozpocząć od kwestii prawidłowości rozwiązania zastosowanego przez stronę pozwaną, którego konsekwencją było powstanie progu oraz różnicy poziomów pomiędzy tarasem a powierzchnią mieszkania. W tym miejscu Sąd powołując się na opinię biegłego sądowego T. M. (1)wskazuje, że budynek, w tym wyjście z pokoju na balkon, powinien być zaprojektowany i wybudowany zgodnie z art. 5 ust. l ustawy Prawo budowlane z zapewnieniem m. in. bezpieczeństwa użytkowania. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określone są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. Rozporządzenie to określa wysokość progów w drzwiach wejściowych do budynków mieszkalnych, która nie może przekraczać 0,02 m (§ 61 ust. 3 Rozporządzenia) oraz wysokość progów w portfenetrach o wysokości co najmniej 0,15 m (§ 303 ust. 3 Rozporządzenia), nie określa natomiast wysokości progów przy wyjściu na tarasy i balkony. W związku z powyższym dopuszczalne było usytuowanie progu w drzwiach wyjściowych na balkon pod warunkiem, że nie stanowił on bariery architektonicznej utrudniającej, bądź uniemożliwiającej użytkowanie wyjścia na balkon zgodnie z przeznaczeniem. Sąd wskazuje, iż biegły zbadał, że wysokość progu w drzwiach balkonowych wynosi 12 cm i w myśl obowiązujących przepisów nie stanowi bariery architektonicznej utrudniającej bądź uniemożliwiającej normalne użytkowanie wyjścia na balkon, tym bardziej, że z przedwstępnej umowy sprzedaży nie wynikało, aby lokal mieszkalny był lokalem przeznaczonym do użytkowania przez osoby niepełnosprawne. (wtedy to lokal byłby projektowany w oparciu o odrębne przepisy, w szczególności dotyczące progów w przejściach). Biegły nie zgodził się przy tym z argumentacją pozwanej dotyczącą braku możliwości uniknięcia różnicy poziomów pomiędzy mieszkaniem, a przylegającym do niego tarasem przyjęciem z powodu układu konstrukcyjnego polegającego na zastosowaniu na każdym z pięter zarówno tarasów/balkonów/loggii jak i portfenetrów z uwagi a zapisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. Biegły wyjaśnił, że po pierwsze w lokalu mieszkalnym, którego dotyczy zawarta między stronami przedwstępna umowa sprzedaży, nie mamy do czynienia z portfenetrami, lecz z drzwiami balkonowymi. Portfenetry, w przeciwieństwie do drzwi balkonowych nie dają możliwości wychodzenia na zewnątrz budynku (w tym przypadku na balkon). Po drugie, wysokość progu w drzwiach balkonowych wynosi 12 cm, natomiast zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. minimalna wysokość progu w portfenetrach wynosi 15 cm. W tej sytuacji, gdyby w lokalu znajdował się portfenetr, pozwana spółka nie powinna uzyskać dopuszczenia budynku do użytkowania, ze względu na próg o wysokości niezgodnej z przepisami. Pozwana uzyskała dopuszczenie do użytkowania budynku posiadającego okna balkonowe umożliwiające wyjście na taras, z progiem o wysokości 12 cm, ponieważ takie rozwiązanie nie jest niezgodne z przepisami. Ponadto na 5 piętrze budynku nie występuje sytuacja gdzie zastosowano jednocześnie obok siebie tarasy, loggie, balkony i portfenetry. Przez całą szerokość budynku ciągnie się balkon, stanowiący jednocześnie przykrycie dla lokali mieszkalnych znajdujących się na 4. piętrze. Nie ma więc uzasadnienia konieczność zrównania wysokości drzwi balkonowych z wysokością portfenetrów, które na tym piętrze w ogóle nie występują. Biegły stwierdził także jednoznacznie, że rozwiązanie, w którym taras położony jest powyżej powierzchni mieszkania nie jest rozwiązaniem standardowym. Standardowym rozwiązaniem, według niego, jest próg wykonany z profilu ramy okiennej, który to po zamontowaniu może mieć około 5 cm wysokości i może sprawiać trudności z przechodzeniem przez drzwi balkonowe osobom starszym i dzieciom. Praktycznym rozwiązaniem jest montaż niskiego progu. Zdaniem biegłego nie mają uzasadniania tłumaczenia pozwanej spółki o konieczności wykonania pasa międzyokiennego o wysokości 0,8 m ze względów bezpieczeństwa pożarowego. Przepis o konieczności wykonania pasa międzyokiennego o wysokości co najmniej 0,8 m wynikający z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. dotyczy okien i portfenetrów i takie rozwiązanie przedstawiła spółka na rysunku zamieszczonym w aktach sprawy. W przypadku lokalu, którego dotyczy spór pas międzyokienny nie występuje.

Sąd w całości podzielił wnioski z opinii biegłego. Opinia biegłego jest jednoznaczna, stanowcza, sporządzona w sposób umożliwiający prześledzenie toku rozumowania biegłego. Biegły z przeprowadzonych ustaleń wyciągnął logiczne wnioski. Składając ustną opinię uzupełniającą ustosunkował się do wątpliwości stron. Pozwoliło to Sądowi na przyjęcie za własne wniosków biegłego i ich przytoczenie w pisemnych motywach rozstrzygnięcia niniejszego sporu.

Przechodząc do analizy zasadności roszczenia powodów należy podkreślić, że w § 2 ust. 15 umowy zapisano, że „kupujący oświadcza, że zapoznał się i w pełni akceptuje projekt architektoniczny o którym mowa w § 2.11 Umowy, standard Budynku oraz koncepcję projektową Lokalu oraz Garażu Podziemnego”.

W opinii Sądu, powodowie nie mogli jednak w pełni akceptować projektu architektonicznego, ponieważ nie posiadali profesjonalnej wiedzy, aby tego dokonać. Natomiast pozwana spółka jako wykonawca budynku posiadała profesjonalną wiedzę techniczną na poziomie, umożliwiającym prawidłowe, zgodne z przepisami i normami realizowanie prac. Spółka, mając wiedzę na temat konstrukcji budynku, w szczególności na temat występowania progu przy wyjściu z pokoju na balkon, jako fachowiec, powinna o tym fakcie poinformować powodów przed zawarciem umowy sprzedaży i uzyskać ich świadomą akceptację i zgodę na istnienie takiego rozwiązania wyjścia na balkon w kupowanym przez niego lokalu mieszkalnym. Zaakceptowanie przez powodów standardu budynku nie oznaczało przy tym, że zaakceptowali oni próg w wyjściu na balkon. Standard budynku, nazwany w przedwstępnej umowie sprzedaży standardem wykończenia - faza A przedstawiony jest w załączniku nr 3 do umowy. W jego opisie nie ma w ogóle informacji o istnieniu progu w drzwiach balkonowych, natomiast z krótkich opisów konstrukcji budynku oraz konstrukcji lokali mieszkalnych nie wynika konieczność wykonania progów w drzwiach balkonowych z przyczyn konstrukcyjnych. Lakoniczne twierdzenie strony pozwanej, że „różnica poziomów balkonu oraz mieszkania wynika z przyjętego układu konstrukcyjnego”, bez dołączenia rysunku konstrukcyjnego przekroju przez ścianę w miejscu wyjścia na balkon niczego nie wyjaśnia.

Stan faktyczny sprawy wskazuje, że powołany w § 2.11 projekt architektoniczny nie stanowił załącznika do przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej między stronami, w związku z tym nie ma możliwości stwierdzenia, czy projekt architektoniczny przedstawiony powodom do akceptacji (§ 2 ust. 15 umowy) był w rzeczywistości projektem budowlanym w oparciu o który spółka winna była wznosić budynek zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Ponadto rysunek przedstawiony w załączniku nr 1 do przedwstępnej umowy sprzedaży przedstawiający, według zapisu umowy rzut lokalu, nie jest rysunkiem pochodzącym z projektu budowlanego, wg którego realizowano budynek. Charakter i forma rysunku świadczą, że pochodzi on z koncepcji projektowej lokalu, która jest wzmiankowana w przedwstępnej umowie sprzedaży w § 1 ust. 2 umowy. Należy podkreślić, w ślad za biegłym, że rysunek ten, dla osoby nie posiadającej profesjonalnej wiedzy w zakresie architektoniczno - budowlanym, jest nieczytelny. Powodowie, którzy takiej wiedzy nie posiadali, nie byli w stanie samodzielnie ocenić, jakie rozwiązania architektoniczne proponuje im pozwany, w szczególności nie byli w stanie zweryfikować faktu występowania progu w ścianie zewnętrznej, przy wyjściu na balkon. Co więcej, jak zauważył biegły, nawet osoba posiadająca profesjonalną wiedzę techniczną, na podstawie tylko rysunku przedstawionego w załączniku nr 1, ma problem z określeniem jak dokładnie wygląda detal wyjścia na balkon. Rysunek zawiera w licu wewnętrznym ściany, w której zlokalizowano wyjście na balkon, linię, która może oznaczać próg. Rysunek nie jest jednak jednoznaczny, wymaga co najmniej uzupełnienia o szczegółowy opis detalu wyjścia na balkon, z podaniem różnicy poziomów, a najlepiej o rysunek przedstawiający przekrój przez ścianę w miejscu wyjścia na balkon.

Warto podkreślić, że dopiero w dniu 30.06.2010 r., czyli po podpisaniu umowy przedwstępnej, spółka przesłała powodom zwymiarowany rzut mieszkania (karty nr 161, 162 i 163 akt sprawy) i tylko z tego rysunku można wyczytać informację o istnieniu w drzwiach balkonowych progu o wysokości wynoszącej 15 cm. Istotne jest przy tym to, że mogła to zrobić jedynie osoba posiadająca profesjonalną umiejętność czytania rysunków architektoniczno - budowlanych. Pozwana zarówno przed podpisaniem umowy jaki po, w tym w piśmie, do którego rysunek rzutu mieszkania był załączony, nie zwróciła uwagi powodów na fakt istnienia progu w wejściu na balkon, a powodowie nie posiadając umiejętności czytania rysunku architektoniczno - budowlanego mogli uznać taki symbol za nieistotny. Powodowie nie mogli zatem świadomie akceptować rozwiązań zawartych w projekcie architektonicznym, w szczególności występowania progu w drzwiach balkonowych, ponieważ nie posiadali profesjonalnej wiedzy, aby tego dokonać. Z kolei pozwana spółka, mając wiedzę na temat konstrukcji budynku, w szczególności na temat występowania progu przy wyjściu z pokoju na balkon, jako profesjonalista, powinna o tym fakcie poinformować powodów przed zawarciem umowy sprzedaży i uzyskać świadomą akceptację i zgodę na istnienie takiego rozwiązania wyjścia na balkon w kupowanym mieszkaniu. Zwłaszcza, że w przedstawianych folderach i wizualizacjach nie był przedstawiany w mieszkaniach próg w drzwiach balkonowych. Stąd osoby nie posiadające wiedzy architektoniczno – budowlanej mogły pozostawać w usprawiedliwionym przekonaniu, że podłoga w pomieszczeniach mieszkania i balkonu będzie stanowić jedną płaszczyznę, tak jak to przedstawiono w wizualizacjach. Wskazać także należy, iż powodowie gdy zauważyli brak jednolitej płaszczyzny podłoża balkonu z pokojami uzyskali zapewnienie pracownika strony pozwanej, iż ewentualne różnice zostaną wyrównane w toku dalszych prac budowlanych i nie będą znaczne. W ocenie Sądu pozwala to na przyjęcie, iż powodowie mogli pozostawać w przekonaniu, iż w ich mieszkaniu nie będzie progu w drzwiach balkonowych o wysokości 15 cm. W sytuacji gdy się okazało, że jednak będzie próg, co miało miejsce w styczniu 2011 r., powodowie podjęli działania zmierzające do polubownego zakończenia sporu. Gdy zaś okazało się, że brak jest możliwości polubownego zakończenia sporu, mogli skutecznie, powołując się na postanowienia umowy z dnia 29 czerwca 2010 r. odstąpić od umowy. Wskazać bowiem trzeba, że zgodnie z art. 493 § 1 k.c. jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić.

W niniejszej sprawie powodowie chcieli nabyć mieszkanie, w którym nie będzie progu w drzwiach balkonowych. Na etapie zawierania umowy przedwstępnej powodowie nie byli informowani o istniejącym progu, w materiałach reklamowych nie był pokazany próg, ani w czasie budowy budynku, przed podpisaniem umowy przedwstępnej nie był on widoczny. Również na podstawie projektów budowlanych powodowie nie byli w stanie zorientować się w wysokości progu. Wbrew twierdzeniom strony pozwanej standardem w budownictwie jest budowie budynków z lokalami mieszkalnymi bez progów w drzwiach balkonowych. Ponadto powodowie nie byli zobowiązani do podejmowania działań związanych z zapoznawaniem się z rysunkami technicznymi z udziałem inżynierów budownictwa lub architektury w celu zbadania, czy w mieszkaniu, które zamierzają nabyć będzie próg, zwłaszcza, że uzyskali zapewnienie, że bez żadnych przeszkód będzie można korzystać z balkonu, jako pokoju zewnętrznego i postawić w nim np. stół (stojący częściowo pokoju, a częściowo na balkonie).

W konsekwencji wobec przyjętej technologii budowy oraz rozwiązań konstrukcyjnych nie jest możliwe uzyskanie przez powodów mieszkania bez progu w drzwiach balkonowych. W ocenie Sądu to strona pozwana jest odpowiedzialna za powyższe, gdyż nie przedstawiła w sposób rzetelny informacji o progu w mieszkaniu, przed zawarciem umowy przedwstępnej z dnia 29 czerwca 2010 r. Przesądza to o możliwości odstąpienia od umowy przez powodów na podstawie powołanego art. 491 § 1 k.c., co też uczynili pismem z dnia 17 stycznia 2011 r. oraz ostatecznie potwierdzili w piśmie z dnia 19 grudnia 2011 r.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż dopiero na skutek interwencji powodów, strona pozwana na swojej stronie internetowej zmieniła wizualizację mieszkań, w których do tego momentu nie był pokazywany próg w drzwiach balkonowych.

Zgodnie zaś z postanowieniami § 12 ust. 7 lit. b umowy strona pozwana zobowiązana jest do zwrotu zapłaconego zadatku w podwójnej wysokości oraz zwrotu wszystkich innych wpłat, albowiem z przyczyn leżących po stronie pozwanej spółki, a wyjaśnionych powyżej, nie doszło ostatecznie za zakupu mieszkania przez powodów.

W sprawie nie było wątpliwości co do wysokości dokonanych wpłat. Z tego względu żądanie pozwu zasługiwało na uwzględnienie w całości co do żądania zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości.

Sąd oddalił żądanie jedynie w zakresie części odsetek ustawowych liczonych od dnia 9 stycznia 2011 r. Zgodnie bowiem z art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Zgodnie natomiast z art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W niniejszej sprawie powodowie wezwali stronę pozwaną pismem z dnia 19 grudnia 2011 r. do zwrotu wpłaconych kwot na poczet umowy z dnia 29 czerwca 2010 r. wyznaczając 14 dniowy termin. Pismo zostało wysłane w dniu 20 grudnia 2011 r. Uwzględniając czas niezbędny na doręczenie przesyłki należy uznać, iż strona pozwana pozostawała w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia począwszy od dnia 9 stycznia 2012 r., a nie jak wskazali w pozwie powodowie od dnia 9 stycznia 2011 r. Stąd należało zasądzić odsetki ustawowe od kwoty 101 869,94 zł od dnia 9 stycznia 2012 r., a nie od 9 stycznia 2011 r.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd działając na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł jak w pkt. I i II sentencji wyroku.

O kosztach postępowania w pkt. III wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 100 zdanie 2 k.p.c Zgodnie z powołanym przepisem Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

W niniejszej sprawie powództwa w przeważającej części zostało uwzględnione. Pozwoliło to Sądowi na zastosowanie postanowień art. 100 zdanie 2 k.p.c. i obciążenie strony pozwanej całością poniesionych przez powodów kosztów procesu, na które składają się następujące kwoty: 5094 zł z tytułu opłaty od pozwu, 3600 zł z tytułu kosztów zastępstwa prawnego, 17 zł z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz 2000 zł z tytułu uiszczonej zaliczki na opinię biegłego sądowego.

Kierując się powyższymi motywami Sąd orzekł jak w pkt. III wyroku.

W pkt. IV wyroku Sąd działając na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 zdanie 2 k.p.c. nakazał stronie pozwanej uiścić na rzecz Skarbu Państwa kwotę 424,90 zł tytułem brakującej części wydatków sądowych tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa na koszty sporządzenia opinii przez biegłego sądowego.

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13