Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 lutego 2015 r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Dorota Witek

po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2015 r. w Jeleniej Górze

na rozprawie

sprawy z powództwa E. D.

przeciwko Gminie S.

o zapłatę

1.  zasądza od strony pozwanej Gminy S. na rzecz powódki E. D. kwotę 62.099,64 złotych (sześćdziesiąt dwa tysiące dziewięćdziesiąt dziewięć złotych i sześćdziesiąt cztery grosze ) z ustawowymi odsetkami od dnia 14 października 2013 r. do dnia zapłaty ;

2.  w pozostałej części powództwo oddala ;

3.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 3.200,37 zł. tytułem zwrotu stosunkowo rozdzielonych kosztów postępowania ;.

4.  nakazuje ściągnąć z zasądzonego na rzecz powódki w pkt 1. wyroku roszczenia na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w J. kwotę 880 złotych tytułem stosunkowo rozdzielonych kosztów sądowych ;

5.  zasądza od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa ( kasa Sądu Okręgowego w J. ) kwotę 3.120 zł. tytułem stosunkowo rozdzielonych kosztów sądowych .

Sygn. akt I C 1594/13

UZASADNIENIE

Powódka E. D. domagała się od pozwanej Gminy S. zasądzenia kwoty 80 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powódka podała, że jest jedynym spadkobiercą A. S. (1), którą łączyła zawarła dnia 30 października 1990 r. z Funduszem (...) umowa dzierżawy, a następnie zawarta dnia 1 czerwca 1994 r. z (...) Zakładem (...) w S. umowa najmu, których przedmiotem była nieruchomość położona w S. przy ul. (...). Podkreśliła, że obecnie właścicielem wymienionej nieruchomości jest Gmina S., zaś A. S. (1), zgodnie z umową, każdorazowo uzgadniała z właścicielem nieruchomości wykonanie prac remontowych. W czasie trwania umowy dzierżawy, a później umowy najmu poprzedniczka prawna powódki poczyniła bowiem liczne nakłady na nieruchomość o łącznej wartości 143 700 zł, które powódka dokładnie określiła w treści pozwu, a które obejmują instalację elektryczną, malowanie dachu budynku, wymianę stropu, remont przybudówki, naprawę kominów, remont elewacji budynku, pokoi gościnnych i łazienki oraz wymianę ogrzewania, rynien, rur spustowych i drzwi wejściowych. Umowa najmu została rozwiązana, stąd powódka dnia 19 sierpnia 2011 r. wydała nieruchomość pozwanej. Uzasadniając legitymację bierną Gminy powódka powołała się na treść uchwały składu siedmiu sędziów SN z dnia 30 września 2005 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 50/05. Jednocześnie powódka zaznaczyła, że wysokość roszczenia ograniczyła do kwoty 80 000 zł.

Pozwana Gmina S. domagała się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwana przyznając fakt zwrotu nieruchomości dnia 19 sierpnia
2011 r. podniosła zarzut przedawnienia roszczenia. Zakwestionowała również legitymację procesową czynną powódki, która „nie wstąpiła po zmarłej w stosunek najmu”. Ponadto zaznaczyła, że stroną umowy dzierżawy nie była Gmina S. lecz Zarząd (...) Funduszu (...) w S., a dodatkowo Gmina nie nabyła od Funduszu przedmiotowej nieruchomości, co - zdaniem pozwanej – nie pozwala na czynienie analogi do stanu faktycznego stanowiącego podstawę uchwały składu siedmiu sędziów SN z dnia 30 września 2005 r. Obydwie umowy przy tym podpisywał J. K., który nie posiadał odpowiedniego upoważnienia. Wskazując na treść § 7 ust. 2 umowy dzierżawy oraz na amortyzację, stwierdziła, że brak jest podstaw do rozliczenia nakładów z tytułu umowy dzierżawy. Zakwestionowała również zakres i wartość nakładów wskazanych przez powódkę, podnosząc, że źródłem ustaleń w tej części nie może być operat szacunkowy. Pozwana zaprzeczyła, aby zatrzymała dokonane ulepszenia oraz podała, że powódka mogła ewentualnie dochodzić tylko nakładów ulepszających.

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

Umową dzierżawy z dnia 30 października 1990 r. Fundusz (...) w S. wydzierżawił na rzecz A. S. (1) i L. S. nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem stanowiącym (...) położony przy ul. (...) (wówczas (...)) w S.. W § 7 ust. 1 umowy strony przewidziały, że umowa zostaje zawarta na okres 10 lat z możliwością wypowiedzenia przez obie strony z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Natomiast w § 7 ust. 2 umowy strony postanowiły, że wypowiedzenie umowy przez wydzierżawiającego w okresie 3 pierwszych lat dzierżawy upoważnia dzierżawcę do żądania zwrotu części poniesionych kosztów za przeprowadzone remonty budynku.

(dowód: umowa dzierżawy z dnia 30.10.1990 r. k. 19-21).

A. S. (1) wraz z L. S. zamierzała prowadzić w przedmiotowym obiekcie działalność (...), z uwagi jednak na zły stan techniczny budynku podjęła szereg prac remontowych.

(dowód: przesłuchanie powódki – e-protokół z dnia 21 stycznia 2014 r. od godz. 00:15:30 do godz. 00:27:35).

W okresie od dnia 30 października 1990 r. do dnia 31 maja 1994 r. A. S. (1) wykonała prace remontowe ulepszające dotyczące w szczególności instalacji elektrycznej (częściowa wymiana obwodów wewnętrznej instalacji elektrycznej na parterze budynku i na (...) piętrze budynku) i wymiany przyłącza energetycznego do budynku, w tym jego ułożenia oraz prace remontowe konieczne dotyczące w szczególności oczyszczenia i malowania dachu oraz robót wewnętrznych i zewnętrznych obejmujących malowanie i tynkowanie.

(dowód: zakres wykonanych prac k. 48-56, opinia i opinie uzupełniające biegłego sądowego D. M. k. 254-273, 310-312, 324-328, 365-369).

Gmina S. przejęła nieruchomości będące dotychczas w użytkowaniu Funduszu (...) wraz ze wszystkimi prawami i obowiązkami związanymi z umów dzierżawy, w szczególności obiekt położony przy ul. (...) (wówczas (...)) w S., o czym poinformowała A. S. (1).

(dowód: pismo z dnia 21.04.1993 r. k. 23, zeznania świadka A. K. – e-protokół z dnia 21 stycznia 2014 r. od godz. 00:04:10 do godz. 00:13:20, L. R. – e-protokół z dnia 10 lutego 2015 r. od godz. 00:03:41 do godz. 00:06:21).

Aneksem do umowy dzierżawy z 30 października 1990 r. i aneksu z dnia 15 kwietnia 1993 r. strony umowy postanowiły, że preambuła otrzyma brzmienie: „umowa dzierżawy zawarta dnia 30 października 1990 r. pomiędzy (...) w S., reprezentowanym przez dyrektora J. K. i głównego księgowego K. M., a A. S. (1) zamieszkałą w S. ul. (...). Strony ustaliły, że przedmiotowy aneks wejdzie w życie dnia 1 stycznia 1994 r.

(dowód: aneks k. 24).

W tym czasie budynki należące wcześniej do Funduszu (...) były zaniedbane, zaś ich stan techniczny wymagał czynienia nakładów, co dotyczyło w szczególności nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) (wówczas (...)). Zarząd (...) S. podjął więc decyzję o oddaniu nieruchomości w najem ich dotychczasowym najemcom. Zamiarem Gminy S. było bowiem, aby najemcy za zgodą wynajmującego dokonywali nakładów na rzecz nieruchomości, które będą rozliczone w chwili rozwiązania umowy lub sprzedaży nieruchomości, w szczególności na rzecz najemców.

(dowód: zeznania świadka A. K. – e-protokół z dnia 21 stycznia 2014 r. od godz. 00:04:10 do godz. 00:13:20).

Zarząd (...) S. upoważnił J. K., który pełnił funkcję dyrektora (...) w S. do zawarcia w imieniu Zarządu (...) umów najmu z dotychczasowymi użytkownikami obiektów usługowych przejętych od Funduszu (...). Dodatkowo pismem z dnia 25 października 1993 r. Urząd (...)w S. przesłał J. K. wzór umowy najmu nieruchomości na cele użytkowe przygotowany do zawarcia z dotychczasowymi użytkownikami obiektów usługowych przejętych od Funduszu (...).

(dowód: pismo z dnia 25.10.1993 r. wraz z załącznikami w postaci wykazu obiektów i wzoru umowy najmu k. 28-32, zeznania świadka A. K. – e-protokół z dnia 21 stycznia 2014 r. od godz. 00:04:10 do godz. 00:13:20).

Umową najmu nieruchomości na cele użytkowe z dnia 1 czerwca 1994 r. Gmina S. reprezentowana przez (...) Zakład (...) w S., w imieniu którego działał dyrektor J. K. i główny księgowy K. M., wynajęła A. S. (1) nieruchomość położoną w S. przy ul. (...) (wówczas (...)) obejmującą działkę gruntu nr (...) o pow. 1470 m ^{( 2)} wraz z posadowionym na działce budynkiem o powierzchni użytkowej 349 m ^{( 2)} na cele mieszkaniowe i usługowe (§ 1, 2 i 3 umowy) za kwotę czynszu najmu 2 554 700 zł sprzed denominacji miesięcznie (6 000 zł/m ^{( 2)} + 22% VAT), przy czym wysokość czynszu najmu miała być aktualizowana kwartalnie. Najemca miał ponosić również koszty z tytułu podatku od nieruchomości oraz wszystkie koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu (§ 5 umowy), a także ubezpieczenia budynku (§ 6 umowy). Strony postanowiły w § 7 ust. 1 umowy, że ewentualne, planowe przez najemcę adaptacje budowlane czy przebudowa pomieszczeń muszą być każdorazowo uzgadniane z wynajmującym i wymagają jego pisemnej zgody. Najemcę obciążały koszty przystosowania obiektu na cele usługowe, remontu budynku i urządzeń oraz wyposażenia, jak również koszty związane z realizacją poleceń lub decyzji wydanych przez uprawnione organy (§ 7 ust. 2 umowy). Każda zmiana zakresu i profilu działalności najemcy wymagała zgody wynajmującego (§ 7 ust. 3 umowy). Strony postanowiły, że najemca będzie zobowiązany do utrzymania należytego porządku na najmowanej posesji oraz wokół niej (§ 7 ust. 4 umowy). Planowane przez najemcę nakłady na remonty miały zostać uwzględnione w chwili sprzedaży nieruchomości, bądź w chwili rozwiązania umowy i wydania przedmiotu najmu (§ 7 ust. 5 umowy). Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

(dowód: umowa najmu nieruchomości z 1.06.1994 r. k. 25-27).

A. S. (1) w czasie trwania umowy najmu nieruchomości na wykonanie poszczególnych remontów uzyskiwała zgodę (...) Zakładu (...) w S..

(dowód: przesłuchanie powódki – e-protokół z dnia 21 stycznia 2014 r. od godz. 00:15:30 do godz. 00:27:35).

W okresie dnia 1 czerwca 1994 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r. A. S. (1) wykonała prace remontowe ulepszające dotyczące w szczególności zmiany ogrzewania budynku z tradycyjnego na gazowe, remontu łazienki na parterze i podniesienia standardu pokoi gościnnych na parterze oraz prace remontowe konieczne dotyczące w szczególności wymiany rynien i rur spustowych na głównym budynku, naprawy pokrycia tarasu oraz remontu elewacji budynku.

(dowód: zakres wykonanych prac k. 48-56, opinia i opinie uzupełniające biegłego sądowego D. M. k. 254-273, 310-312, 324-328, 365-369).

Pismem z dnia 4 listopada 1994 r. (...) w S. wyraziło wobec propozycji A. S. (1) zgodę na dokonanie remontu dachu przybudówki oraz tynków wewnętrznych i zewnętrznych, a także na wymianę drzwi wejściowych

(dowód: pismo z dnia 4.11.1994 r. k. 130).

Pismem z dnia 22 sierpnia 1995 r. (...) w S. wniosek o zgodę na naprawę kominów, wymianę zniszczonych rynien i remont w zakresie elewacji przedmiotowego budynku

(dowód: pismo z dnia 22.08.1995 r. k. 132).

(...) w S. pismem z dnia 25 października 2000 r. wyraziło akceptację na naprawę przez A. S. (1) kominów, wymianę rynien, uzupełnienie uszkodzonych tynków na ścianach budynku i przybudówki.

(dowód: pismo z dnia 7.10.2000 r. k. 133, pismo z 25.10.2000 r. k. 134).

Następnie A. S. (1) złożyła wniosek dotyczący naprawy pieca c.o., co zostało zaakceptowane przez (...) w S..

(dowód: prośba o wykonanie prac wraz z potwierdzeniem wykonania prac k. 137).

A. S. (1) pismem z dnia 20 września 2004 r. wystąpiła do (...) w S. o zgodę na zainstalowanie pieca gazowego, na co uzyskała pozwolenie na budowę. (...) w S. pismem z dnia 21 września 2004 r. wyraziło zgodę na zmianę sposobu ogrzewania.

(dowód: wniosek z dnia 20.09.2004 r. k. 139, pismo z dnia 21.09.2004 r. k. 138).

Dnia 15 września 2005 r. A. S. (1) złożyła do (...) w S. wniosek o zezwolenie na wymianę rynien, uzupełnienia uszkodzonego tynku na ścianach budynku, na co otrzymała zgodę dnia 10 maja 2006 r.

(dowód: pismo z dnia 15.09.2005 r. k. 141, pismo z dnia 10.05.2006 r. k. 140).

Natomiast dnia 20 sierpnia 2007 r. najemca wystąpił o zezwolenie na całkowitą rozbiórkę werandy, zaś pismem z dnia 3 lipca 2008 r. wynajmujący zaakceptował remont werandy

(dowód: pismo z dnia 20.08.2007 r. k. 143, pismo z dnia 3.07.2008 r. k. 142).

W końcu pisemnym wnioskiem z dnia 23 maja 2008 r. A. S. (1) wystąpiła do (...) w S. o zgodę na wymianę drzwi wejściowych do budynku, którą to zgodę otrzymała dnia 16 czerwca 2008 r.

(dowód: pismo z dnia 23.05.2008 r. k. 145, pismo z dnia 16.06.2008 r. k. 144).

W okresie kwietnia-maja 2007 r. na zlecenie (...) Zakładu (...) w S. opracowany został przez A. S. (2) protokół przeglądu technicznego budynku (...) przy ul. (...) w S., w którym przedstawiono charakterystykę budynku oraz opis techniczny budynku i jego elementów, wskazując na ujawnione nieprawidłowości i sugerowane do wykonania prace. We wnioskach końcowych stwierdzono, że wśród najważniejszych wykonanych w nieruchomości wymieniono: wymianę rynien i rur spustowych na głównym budynku, zmianę sposobu ogrzewania budynku z tradycyjnego na gazowe, wymianę przyłącza energetycznego do budynku, częściową wymianą obwodów wewnętrznej instalacji elektrycznej, przebudowę kominów ponad dachem, wymianę pokrycia papowego na tarasie, wykonanie nowej balustrady na tarasie i wykonanie przyłącza sanitarnego do miejskiej sieci kanalizacyjnej, a także wzmiankę dotyczącą braku remontu przystosowującego pomieszczenia do potrzeb obecnego rynku. W konsekwencji zasugerowano przeprowadzenie prac obejmujących przebudowę lub naprawę werandy, remont pomieszczeń po byłej świetlicy, wymianę stolarki okiennej, odnowę elewacji budynku, przeprowadzenie gruntownego remontu wnętrza budynku z sugestia wprowadzenia w pokojach aneksów łazienkowych oraz malowanie dachu krytego papą.

(dowód: protokół z kwietnia-maja 2007 r. k. 33-44).

W piśmie z dnia 28 września 2007 r. A. S. (1) zgłosiła zastrzeżenia dotyczące wymienionego wyżej protokołu wskazując, iż zakres wykonanych prac remontowych był szerszy.

(dowód: pismo z dnia 28.09.2007 r. k. 45-47).

E. D., w oparciu o akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przed notariuszem A. T. w dniu 8 czerwca 2011 r. Rep. (...)nr (...), nabyła na podstawie dziedziczenia ustawowego w całości z dobrodziejstwem inwentarza spadek po swojej matce A. S. (1) zmarłej dnia 24 maja 2011 r.

(dowód: akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 8.06.2011 r. k. 17-18).

W dniu 19 sierpnia 2011 r., w związku z rozwiązaniem umowy najmu, E. D. dokonała zwrotu przedmiotu najmu na rzecz (...) Zakładu (...) w S..

(dowód: pismo z dnia 20.08.2011 r. k. 57, protokół przeglądu technicznego nieruchomości z 19.08.2011 r. k. 58-64).

W dniu 19 sierpnia 2011 r. na zlecenie (...) Zakładu (...) w S. opracowany został przez A. S. (2) protokół przeglądu technicznego nieruchomości położonej przy ul. (...) w S., który zawierał szczegółowy opis techniczny budynku i jego elementów, wykazując stwierdzone nieprawidłowości.

(dowód: protokół przeglądu technicznego z dnia 19.08.2011 r. k.58-64).

E. D. zleciła wykonanie zakresu prac wykonywanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. w latach 1990 – 2010, który został sporządzony na podstawie zgromadzonych faktur i rachunków oraz na podstawie zapisków A. S. (1).

(dowód: zakres wykonanych prac k. 48-56, przesłuchanie powódki – e-protokół z dnia 21 stycznia 2014 r. od godz. 00:15:30 do godz. 00:27:35).

Przed Sądem Rejonowym w J. w sprawie o sygn. akt (...) toczyło się postępowanie z powództwa Gminy S. przeciwko E. D. o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. W treści uzasadnienia pozwu, a także w kolejnych pismach procesowych, Gmina S. podnosiła, iż „do dnia 9 lutego 2010 r. strony łączyła umowa najmu na cele użytkowe z dnia 1 czerwca 1994 r., która na podstawie § 10 ust. 1 umowy, została skutecznie rozwiązana za uprzednim trzyletnim okresem wypowiedzenia w piśmie z dnia 1 lutego 2007 r., doręczonym pozwanej w dniu 1 lutego 2007 r.”

(dowód: pozew wraz z załącznikami k. 5-7, pismo z dnia 29.11.2011 r. k. 256-257, pismo z dnia 29.12.2011 r. k. 264-266 – akta sprawy o sygn. akt (...) Sądu Rejonowego w J.).

W dniu 10 lipca 2012 r. E. D. złożyła wniosek do Sądu Rejonowego w J. (sygn. akt (...)) o zawezwanie Gminy S. do próby ugodowej w zakresie nakładów na rzecz nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. w wysokości 143 700 zł. Postanowieniem z dnia 18 października 2012 r. Sąd Rejonowy w J. umorzył postępowanie w sprawie, gdyż strony nie zawarły ugody.

(dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej k. 2-3, protokół posiedzenia Sądu Rejonowego w J. wraz z postanowieniem Sądu Rejonowego w J. z dnia 18.10.2012 r. k. 53 – akta sprawy sygn. akt (...) Sądu Rejonowego w J.).

W okresie od dnia 30 października 1990 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r. łączna wartość nakładów koniecznych i ulepszających poniesionych przez najemcę na rzecz nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. według cen z III kwartału
2011 r. wynosiła 114 838,04 zł brutto. Wartość nakładów koniecznych poniesionych w okresie od dnia 30 października 1990 r. do dnia 31 maja 1994 r. wynosiła przy tym
41 209,08 zł brutto (33 503,32 zł netto), a wartość nakładów koniecznych poniesionych w okresie od dnia 1 czerwca 1994 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r wynosiła 9 493,03 zł brutto
(7 717,91 zł netto). Z kolei wartość nakładów ulepszających poniesionych w okresie do dnia 30 października 1990 r. do dnia 31 maja 1994 r. wynosiła 11 292,65 zł brutto (9 181,02 zł netto), a wartość nakładów ulepszających poniesionych w okresie od dnia 1 czerwca 1994 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r. wynosiła 50 279,09 zł brutto (34 656,43 zł brutto + 15 622,66 zł brutto; co stanowiło 42 641,39 zł netto).

Wartość nakładów ulepszających poniesionych przez najemcę na budowę wewnętrznej instalacji gazowej wraz z montażem gazowego kotła c.o. i wykonaniem przewodu do odprowadzenia spalin na dzień wydania nieruchomości wynosiła bowiem
15 622,66 zł brutto (14 465,43 zł netto).

(dowód: opinia i opinie uzupełniające biegłego sądowego D. M. k. 254-273, 310-312, 324-328, 365-369).

Sąd zważył, co następuje:

Powódka, wskazując na swoje następstwo prawne po najemcy A. S. (1), dochodziła od pozwanej kwoty 80 000 zł z tytułu nakładów poczynionych na nieruchomość położoną w S. przy ul. (...), która stanowiła przedmiot najmu na mocy umowy dzierżawy z dnia 30 października 1990 r., a następnie umowy najmu dnia 1 czerwca 1994 r.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Niewątpliwie Gminę S. i A. S. (1) wiązała umowa z dnia 1 czerwca 1994 r., na podstawie której Gmina S., reprezentowana przez (...) Zakład (...) w S. oddała w najem A. S. (1) nieruchomość położoną w S. przy ul. (...) obejmującą działkę gruntu nr (...) o pow. 1470 m ^{( 2)} wraz z posadowionym na działce budynkiem o powierzchni użytkowej 349 m ^{( 2)} na cele mieszkaniowe i usługowe.

W pierwszej kolejności koniecznym była zatem ocena podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia roszczenia.

Zgodnie z hipotezą art. 677 k.c. przedawnieniu z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy ulegają roszczenia najemcy wobec wynajmującego o zwrot wszelkich nakładów na rzecz, a więc zarówno mających charakter ulepszeń, jak również nakładów koniecznych (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1980 r., II CR 394/80, OSNCP 1981, nr 7, poz. 134, z dnia 30 listopada 2000 r.,I CKN 924/98, OSNC 2001, nr 6, poz. 92, z dnia 21 stycznia 2004 r., IV CK 362/02, nie publ., z dnia 15.10.2009 r., I CSK 84/09, OSNC 2010, nr 4, poz.60).

Co prawda do wydania nieruchomości doszło dnia 19 sierpnia 2011 r., jednak roszczenie powódki nie uległo przedawnieniu, bowiem nastąpiło przerwanie biegu przedawnienia (art. 123 § 1 k.c.) na skutek zawezwania do próby ugodowej z dnia 10 lipca 2012 r., które to zawezwanie obejmowało całość roszczeń powódki z tytułu nakładów na przedmiotową nieruchomość (sygn. akt (...) Sądu Rejonowego w J.). Powyższy roczny termin przedawnienia rozpoczął swój bieg na nowo (art. 677 k.c. w zw. z art. 124 § 1 k.c.) z chwilą zakończenia postępowania wywołanego tym wnioskiem, a więc w dniu 18 października 2012 r. Mając zaś na względzie, że pozew w niniejszej sprawie został wniesiony przez powódkę w dniu 14 października 2013 r., to nie upłynął określony w art. 677 k.c. roczny termin przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów, gdyż upływał on dnia 18 października 2013 r.

Wbrew zarzutom pozwanej E. D. posiadała w niniejszej sprawie legitymację procesową czynną, którą wywodziła z następstwa prawnego po zmarłej dnia 24 maja 2011 r. matce A. S. (1), co potwierdza akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przed notariuszem A. T. w dniu 8 czerwca 2011 r. Rep. (...) nr (...). Co prawda powódka nie wstąpiła w stosunek najmu po swojej zmarłej matce A. S. (1) jednak dziedziczenia praw majątkowych w postaci zwrotu nakładów poniesionych przez spadkodawcę nie jest uzależnione od wstąpienia w stosunek najmu.

Zdaniem Sądu całkowicie chybionym był również zarzut pozwanej dotyczący nieważności umowy z dnia 1 czerwca 1994 r., którego strona upatrywała w braku osobowości prawnej (...) Zakładu (...) w S. oraz w braku upoważnienia tejże jednostki organizacyjnej od działania w imieniu i na rzecz Gminy S.. Zgromadzony bowiem w sprawie materiał dowodowy w postaci pisma z dnia 25 października 1993 r. wraz z załącznikami oraz zeznań A. K. jednoznacznie wskazuje, że dyrektor (...) Zakładu (...)w S. J. K. został w sposób prawidłowy upoważniony do zawierania umów najmu, w tym umowy najmu z dnia 1 czerwca 1994 r. z A. S. (1). Fakt ważności umowy z dnia 1 czerwca 1994 r., w szczególności fakt należytego umocowania (...) Zakładu (...) w S. do zawarcia umowy, potwierdza w końcu stanowisko Sądu Apelacyjnego we W. wyrażone w wyroku z dnia 11 lipca 2012 r. (sygn. akt (...)). W analogicznej sprawie Sąd Apelacyjny we W. wskazał na ważność umowy najmu i na istnienie stosunku prawnego łączącego Gminę S. z najemcą nieruchomości. Co więcej stanowisko pozwanej ujawnia znaczną niekonsekwencję, gdyż w sprawie z powództwa Gminy S. przeciwko E. D. toczącej się przed Sądem Rejonowym w J. w sprawie o sygn. akt (...) Gmina wskazywała na skuteczność umowy najmu na cele użytkowe z dnia 1 czerwca 1994 r.

Należało następnie przejść do oceny nakładów poniesionych przed powódkę na nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy najmu w okresie dnia 1 czerwca 1994 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r. oraz określenia ich wartości.

Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (tak wyrok SN z 7 kwietnia 2005 r. w sprawie II CK 565/04). W konsekwencji podstawą rozliczeń poniesionych nakładów w pierwszym rzędzie są postanowienia umowne, a regulacja ustawowa ma charakter dyspozytywny (zob. wyrok SN z 26 czerwca 2008 r., II CSK 69/08, niepubl., wyrok SN z 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00, niepubl.). Strony umowy mogą więc odmiennie określić w umowie konsekwencje dokonania i los prawny ulepszeń rzeczy najętej (por. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 6 maja 2010 roku, I ACa 276/10 - Lex nr 756554).

W niniejszym przypadku umowa najmu z dnia 1 czerwca 1994 r. zawierała regulacje dotyczące kwestii poczynionych nakładów strony bowiem uzgodniły w § 7 ust. 5 umowy, że planowe przez najemcę adaptacje budowlane czy przebudowa pomieszczeń muszą być każdorazowo uzgadniane z wynajmującym i wymagają jego pisemnej zgody. Przede wszystkim jednak na mocy § 7 ust. 5 umowy strony postanowiły, że planowane przez najemcę nakłady na remonty miały zostać uwzględnione w chwili sprzedaży nieruchomości, bądź w chwili rozwiązania umowy i wydania przedmiotu najmu.

Zdaniem Sądu, zarówno wolą stron (art. 65 § 2 k.c.), jak i celem § 7 ust. 5 umowy z dnia 1 czerwca 1994 r. (art. 65 § 1 k.c.) było zapewnienie najemcy zwrotu poniesionych przez niego nakładów zarówno koniecznych, jak i ulepszających poczynionych na rzecz nieruchomości. Regulacja umowna w zakresie zwrotu poniesionych nakładów miała bowiem zachęcić najemcę, który musiał z wynajmującym uzgadniać wykonanie poszczególnych robót, do ponoszenia dalszych wydatków finansowych głównie celem dostosowania obiektu do potrzeb usługowych. Nie sposób zatem twierdzić, że umowa ograniczała rozliczenie wyłącznie nakładów użytecznych, tym bardziej że stan techniczny nieruchomości był zaniedbany, obiekt wymagał licznych inwestycji.

Na gruncie umowy stron z dnia 1 czerwca 1994 r. E. D., następczyni prawna A. S. (1), posiadała więc roszczenie względem Gminy S. o zwrot nakładów poniesionych na rzecz nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. zabudowanej budynkiem stanowiącym pensjonat w okresie od dnia 1 czerwca 1994 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r.

Bezsporne w sprawie było, iż najemca dokonał w wynajmowanej nieruchomości dla celów prowadzonej przez siebie działalności szeregu prac remontowych. Bezsporne było też, że już w umowie strony określiły, że na adaptacje budowlane oraz przebudowę pomieszczeń wymagana będzie zgoda Gminy wyrażona na piśmie (§ 7 umowy), którego to obowiązku najemca dochował. Zasadnicza większość przeprowadzonych przez najemcę prac remontowych została bowiem poprzedzona zgodą udzieloną przez wynajmującego, tylko takie też prace zostały uwzględnione przez Sąd przy określaniu wartości nakładów.

Obliczając wartość nakładów poczynionych przez poprzedniczkę prawną powódki na przedmiot najmu Sąd posiłkował się opinią i opiniami uzupełniającymi biegłego sądowego z zakresu wyceny (...) D. M.. Biegły w treści opinii szczegółowo ocenił zakres i wartość wykonanych prac, dokonując podziały między nakłady konieczne a ulepszające.

W konsekwencji Sąd ustalił łączną wartość nakładów koniecznych i ulepszających poniesionych przez najemcę w okresie od dnia 1 czerwca 1994 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r. na rzecz nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. według cen z III kwartału na kwotę 62 099,64 zł brutto, przy czym wartość nakładów koniecznych wynosiła 9 493,03 zł brutto (7 717,91 zł netto), a wartość nakładów ulepszających wynosiła 50 279,09 zł brutto (34 656,43 zł brutto + 15 622,66 zł brutto; co stanowiło 42 641,39 zł netto). Zaznaczyć należy, że zasadnym było doliczenie do wartości nakładów ulepszających poniesionych przez najemcę nakładów na budowę wewnętrznej instalacji gazowej wraz z montażem gazowego kotła c.o. i wykonaniem przewodu do odprowadzenia spalin na dzień wydania nieruchomości wynosiła bowiem 15 622,66 zł brutto (14 465,43 zł netto).

Przeprowadzona opinia D. M., w tym opinie uzupełniające, zasługują w pełni na wiarę, albowiem całkowita bezstronność, obiektywizm oraz profesjonalizm, którymi to cechami legitymował się biegły przy sporządzaniu opinii bezsprzecznie wskazują, zdaniem Sądu, na racje w niej przedstawione. Biegły wyczerpująco odpowiedział na wszystkie pytania zadane mu w zleceniu pytania i ustosunkował się w opinii uzupełniającej do zarzutów podniesionych przez strony. Biegły dysponował niezbędnymi dokumentami, przeprowadził również oględziny nieruchomości, co pozwoliło na kompleksowość przeprowadzonej przez niego opinii. Sąd nie znalazł więc jakichkolwiek podstaw uzasadniających podważenie jej wiarygodności i pozwalających na zakwestionowanie jej walorów dowodowych. Brak więc było konieczności przesłuchania biegłego na rozprawie, co skutkowało oddaleniem wniosku powódki w tej części.

Sąd nie podzielił poglądu pozwanego, że opinię w tej sprawie powinien sporządzić rzeczoznawca majątkowy zgodnie z treścią art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten bowiem wskazuje, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu nie było określenie wartości nieruchomości, lecz wartości nakładów poczynionych na nieruchomość w ramach łączącej strony umowy najmu. Ponadto powołane przez pozwanego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości określa zasady wyceny nieruchomości. Cytowany przez pozwanego § 35 tego rozporządzenia dotyczy określania wartości nieruchomości łącznie z rozliczeniem nakładów. W sprawie rozpoznawanej przez Sąd ocenie podlegała natomiast wartość prac wykonanych przez poprzedniczkę prawną powódki w obiekcie w ramach umowy stron zawartej w 1994 r.

Należy przy tym zaznaczyć, że na kanwie tożsamej przedmiotowo sprawy Sąd Apelacyjny we W. (sygn. akt (...)) wyraził identyczne stanowisko.

Reasumując powódka udowodniła swoje roszczenie do kwoty 62 099,64 zł.

Ocenie Sądu podlegało również roszczenie o zwrot nakładów poczynionych przez poprzedniczkę prawną powódki na rzecz spornej nieruchomości na gruncie umowy dzierżawy z dnia 30 października 1990 r., tj. w okresie od dnia zawarcia umowy do dnia 31 maja 1994 r.

Bezspornym w sprawie było, że umową dzierżawy z dnia 30 października 1990 r. Fundusz (...) w S. wydzierżawił przedmiotową nieruchomość na rzecz A. S. (1) i L. S., której stroną - na mocy aneksu - od dnia 1 stycznia 1994 r. była jedynie poprzedniczka prawna powódki A. S. (1). Niewątpliwie w tym okresie najemca poczynił liczne nakłady zarówno konieczne, jak i ulepszające, których wartość Sąd, posiłkując się opinią D. M., ustalił na łączną kwotę 52 501,73 zł brutto.

Jednocześnie w tym zakresie Sąd podzielił pogląd powódki dotyczący legitymacji czynnej pozwanej. Przepis art. 678 § 1 k.c. stanowi bowiem, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W wypadku zbycia przedmiotu najmu dochodzi więc do przekształcenia podmiotowego, w wyniku którego nabywca zajmuje w stosunku prawnym miejsce zbywcy (por. uchwała Sądu Najwyższego z 30 września 2005 r., sygn. akt III CZP 50/05, OSNC 2006, Nr 3, poz. 40, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2010 r., sygn. akt I CSK 625/09, LEX nr 688664). W konsekwencji skoro nabywca przedmiotu najmu wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.), jak to miało miejsce w niniejszym przypadku, co potwierdzają zeznania A. K., to adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu, a więc Gmina S..

Zwrócić jednak należy uwagę, że w § 7 ust. 2 umowy strony postanowiły, że wypowiedzenie umowy przez wydzierżawiającego w okresie 3 pierwszych lat dzierżawy upoważnia dzierżawcę do żądania zwrotu części poniesionych kosztów za przeprowadzone remonty budynku.

Zdaniem Sądu strony umowy w sposób całościowy uregulowały uprawnienie dzierżawcy do wystąpienia z roszczeniem o zwrot nakładów z tytułu przeprowadzonych w budynku remontów. Strony ograniczyły przy tym roszczenie w tym zakresie jedynie do sytuacji, gdy stroną wypowiadającą umowę będzie wydzierżawiający i to tylko w okresie 3 pierwszych lat dzierżawy, co więcej tylko część poniesionych kosztów z tytułu remontu będzie podlegała zwrotowi, choć brak jest kryteriów pozwalających na określenie o jaką część chodzi. Tym niemniej w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę lub wypowiedzenia umowy po upływie 3 pierwszych lat dzierżawy roszczenie o zwrot nakładów w myśl umowy nie przysługiwało, gdyż wówczas ryzyko wygaśnięcia umowy przechodziło na najemcę, a nadto - zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki – istniała możliwość zamortyzowania poczynionych nakładów.

W niniejszym przypadku do wygaśnięcia stosunku prawnego doszło po upływie 3-letniego terminu, o czym stanowił wprost § 14 umowy z dnia 1 czerwca 1994 r., w którym strony stwierdziły wygaśnięcie umowy z dnia 30 października 1990 r. Wygaśnięcie umowy po upływie 3-letniego terminu w § 7 ust. 2 umowy z dnia 30 października 1990 r. skutkowało zaś o braku podstaw do uwzględnienie roszczenia w części nakładów poczynionych na rzecz nieruchomości w okresie od dnia 30 października 1990 r. do dnia 31 maja 1994 r. i do oddaleniu powództwa w tym zakresie.

Podsumowując zdaniem Sądu powództwo było zasadne w zakresie nakładów koniecznych i ulepszających jedynie w okresie od dnia 1 czerwca 1994 r. do dnia 19 sierpnia 2011 r. i to do kwoty 62 099,64 zł.

O odsetkach orzeczona na zasadzie art. 481 § 1 i 2 k.c.

Mając na względzie powyższe Sąd orzekł jak w punkcie 1. i 2. sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. rozdzielając je stosunkowo mając na uwadze wynik postępowania, w którym częściowo uwzględniono żądanie powoda. Powódka poniosła koszty postępowania w łącznej kwocie 5 118,42 zł, w skład której wchodziła kwota 1 501,42 zł z tytułu zaliczek na poczet kosztów biegłego oraz kwota 3 600 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego i kwota 17 zł się opłaty skarbowej od udzielonego przez stronę pełnomocnictwa procesowego. Ponieważ powódka wygrała w ok. 87% należał jej się zwrot poniesionych kosztów w wysokości 78% tej kwoty, czyli 3 992,37 zł. Pozwana poniosła zaś koszty udziału w sprawie pełnomocnika procesowego w kwocie 3 600 zł i koszty opłaty skarbowej od udzielonego przez stronę pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł. Obrona pozwanej była skuteczna w zakresie jedynie w 22% dochodzonej kwoty, stąd winna ona otrzymać kwotę 792 zł. Różnica obu wartości wskazywała, że zasądzeniu od pozwanej na rzecz powódki podlegała kwota 3 200,37 zł (3 992,37 zł - 792 zł), o czym na podstawie art. 100 k.p.c. orzeczono w pkt. 3. sentencji.

Natomiast na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazano ściągnąć z zasądzonego roszczenia kwotę 880 zł tytułem nieuiszczonych i obciążających powódkę kosztów postępowania w zakresie 22% opłaty od pozwu w łącznej kwocie 4 000, tj. kwoty 880 (22% x 4 000 zł), o czym orzeczono w pkt. 4. sentencji wyroku.

Fakt zwolnienia powódki od kosztów sądowych w części, tj. od opłaty od pozwu, skutkował tym, iż nie uiściła ona na rzecz Skarbu Państwa opłaty od pozwu w kwocie 4 000 zł. Obciążającymi pozwaną kosztami z tego tytułu są koszty odpowiadające stopniowi w jakim strona ta przegrała proces, a więc w stopniu 78%. W konsekwencji nakazano uiścić Gminie S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w J. kwotę 3 120 zł, czyli 78% opłaty od pozwu wynoszącej 4 000 zł (pkt 5. sentencji wyroku).