Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 23 grudnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący:SSO Violetta Osińska

Sędziowie: SO Marzenna Ernest

SO Tomasz Szaj (spr.)

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 grudnia 2014 r. w S.

sprawy egzekucyjnej

z wniosku wierzyciela: (...)w W.

przeciwko dłużnikowi: E. T. i S. T.

z udziałem wierzycieli K. P., (...) przy ul. (...) w S., (...)w W. oraz wierzyciela hipotecznego (...)w W.,

o egzekucję prowadzoną przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Centrum K. K. pod sygn. akt Km 1650/13, Km 1594/14, Km 3945/12, Km 1751/14, Km 1752/14, Km 1753/14

na skutek zażalenia dłużnika

na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 25 czerwca 2014 r. sygn. akt VI Co 1290/14

zmienia zaskarżone postanowienie w ten sposób, że uchyla opis i oszacowanie nieruchomości z dnia 15 kwietnia 2014 roku.

SSO Tomasz Szaj SSO Violetta Osińska SSO Marzenna Ernest

Sygn. akt II Cz 2283/14

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 25 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie oddalił skargę dłużników na czynność komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości

Sąd Rejonowy uznał, że Komornik prawidłowo dokonał opisu i oszacowania lokalu mieszkalnego(...)położonego w S. przy ul. (...) (KW (...)). Integralną część opisu i oszacowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez biegłego 21 października 2013r., następnie aneksowany w dacie 22 października 2013r. W operacie szacunkowym biegły zastosował metodę wyceny podejściem porównawczym, o którym traktuje przepis art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (...) Zgodnie z jego brzmieniem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ocenie Sądu zastosowany przez biegłego sposób wyceny nieruchomości jest prawidłowy. Nie budzą zastrzeżeń również przyjęte do porównania nieruchomości podobne (k. 11 operatu). Charakteryzują się one bardzo przybliżoną lokalizacją wręcz tą samą, gdyż skoncentrowaną przy tej samej ulicy , co zasługuje na podkreślenie. Bardzo rzadko udaje się wytypować do porównania tyle nieruchomości znajdujących się przy tej samej ulicy. Mając nadto na uwadze, iż nieruchomości charakteryzują się zbliżoną powierzchnią (największa to (...) a najmniejsza to (...)Sąd Rejonowy wyprowadził wniosek, iż przemawia to za trafionym i bardzo sprzyjającym prawidłowej wycenie zestawieniem nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Okoliczność nieznacznego rozrzutu powierzchni (pomiędzy lokalem o największej a najmniejszej powierzchni) nie miała znaczenia przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości. Sąd Rejonowy wskazał, iż biegły dokonał korekty ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości (por. str. 12 i 13 operatu) określając je i szeregując w trzy zasadnicze grupy, mianowicie grupę stanu technicznego lokalu, usytuowania lokalu w budynku, oraz funkcjonalności lokalu. Biegły dokładnie wskazał co należy rozumieć pod podjęciem tych nazw (tabela strona 12 operatu). Następnie na str. 13 operatu dokonał odpowiedniej korekty. Zarzuty podniesione w skardze dotyczą stanu technicznego lokalu, albowiem zdaniem skarżących biegły powinien uwzględnić stan faktyczny lokalu, na który składają są okna pcv, a także – jak twierdzą – zwiększona powierzchnia spowodowana zabudową trwałą balkonu. Sąd Rejonowy uznał zarzut ten za chybiony, albowiem okoliczność, iż okna są rodzaju pcv została uwzględniona, a stan techniczny oceniony jako dobry jest określony prawidłowo. W opisie definicji stanu technicznego lokalu zawartym na stronie 12 operatu zostało wskazane, iż lokal cechujący się stanem technicznym dobrym to lokal wymagający niewielkiego remontu bieżącego, wykazujący miejscowe ślady zużycia technicznego, pomieszczenia lokalu wymagają odświeżenia, przeprowadzenia drobnych napraw i konserwacji, materiały są przeciętnej jakości. Zdaniem Sądu Rejonowego, zarówno ocena biegłego dokonana na podstawie opisu lokalu jak i dokumentacja fotograficzna lokalu wskazuje, iż stan techniczny lokalu został prawidłowo określony. Wysoce prawdopodobnym jest bowiem, iż każdy potencjalny nabywca nieruchomości dokona bieżącego niewielkiego remontu polegającego chociażby na odświeżeniu i odmalowaniu pomieszczeń. Nie można w żadnym razie powiedzieć, iż wyceniany lokal znajduje się w bardzo dobrym stanie technicznym (tabela opisowa str. 12 operatu). Postaci rzeczy nie zmienia powiększona – zdaniem skarżących – powierzchnia lokalu o trwałą zabudowę balkonu. W tym miejscu Sąd podkreśla z całym naciskiem, iż zabudowa taka może być przez jednych zainteresowanych kupnem nieruchomości traktowana jako zaleta lokalu, ale przez innych jako jego wada. Nie każdemu podoba się takie urządzenie lokalu, jakie zapewnił sobie obecny właściciel. Dokonanie zabudowy balkonu wbrew twierdzeniu skarżących nie zwiększyło powierzchni użytkowej lokalu, powierzchnia jest ta sama. Zmieniło się wyłącznie przeznaczenie 2,40 m2 , które utraciło charakter balkonu, a uzyskało charakter miejsca zgodnego z upodobaniem osoby obecnie zamieszkującej. Pozostając jeszcze przy zarzucie powierzchni przyjętej do wyceny w nieprawidłowej wielkości(...) zamiast(...) gdyż taka właśnie wynika z KW to również za nietrafione Sąd uznał to twierdzenie dłużników. Z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wynika powierzchnia obszaru (...)przy czym jest to powierzchnia razem z pomieszczeniem przynależnym w postaci piwnicy. Piwnica posiada powierzchnię 3,60 m2. Stąd prawidłowo do wyceny jako powierzchnia lokalu mieszkalnego została przyjęta wielkość (...) Nie zasługuje następnie na uwzględnienie zarzut niedokonania przez biegłego oględzin lokalu przed opisem i oszacowaniem ,a dokonanie tych oględzin jeszcze wcześniej (przed ukończeniem wcześniejszego opisu i oszacowania) i udokumentowanie ich w formie aneksu. Po pierwsze, oględziny zostały przeprowadzone przez biegłego i została sporządzona odpowiednia dokumentacja fotograficzna, dołączona do aneksu z dnia 22 października 2013r. Po drugie aneks stanowi integralną cześć operatu szacunkowego, zatem może i powinien być wykorzystany razem z tym operatem. Po trzecie, operat szacunkowy może być także wykorzystany przy kolejnym opisie i oszacowaniu. Do takiego wniosku uprawnia treść przepisu art. 156 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia ( …). Nie ma zatem istotnego powodu aby w okolicznościach sprawy biegły ponownie dokonywał oględzin nieruchomości, tym bardziej ,że skarżący nie wykazali, iż od czasu ostatnich została przeprowadzona istotna zmiana lokalu polegająca chociażby na zmianie jego stanu technicznego.

Sąd Rejonowy wskazał również, że zmiany przeznaczenia pomieszczeń, rozbudowy w lokalu mieszkalnym czy inne nakłady dokonywane zgodnie z upodobaniem obecnych osób zamieszkujących nie zawsze przekładać się będą na rynkową wartość nieruchomości. W postępowaniu egzekucyjnym nieruchomość będzie sprzedawana w drodze przetargu publicznego, o którym zawiadamiane są strony, uczestnicy oraz potencjalni nabywcy poprzez odpowiednie zawiadomienia i obwieszczenia. Jeśli zatem istotnie dokonane zmiany czy nakłady w lokalu czynią nieruchomość bardziej atrakcyjną, powinno to zostać odzwierciedlone ilością ewentualnych oferentów i chęcią zakupu nieruchomości.

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodzili się dłużnicy, wnosząc o uchylenie postanowienia oraz dokonanie ponowne z uwzględnieniem faktów stwierdzonych podczas oględzin i wydanie poleceń na podstawie art. (...) z obciążeniem wierzyciela kosztami skargi i postępowania zażaleniowego. Poza dosłownym powtórzeniem treści skargi, skarżący zarzucili błąd w postaci dopuszczenia do udziału w pierwotnych czynnościach w charakterze wierzyciela J. S., gdyż wspólnota winna być reprezentowana przez dwóch członków zarządu. W konsekwencji komornik dopuścił do udziału w czynnościach osobę nieuprawnioną. Skarżący podnieśli, że brak oględzin nie może być sanowany przez ich późniejsze dokonanie i aneksowanie wyceny.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie okazało się uzasadnione, doprowadzając do zmiany zaskarżonego postanowienia i uchylenia dokonanego opisu i oszacowania.

Sąd pierwszej instancji w skarżonym postanowieniu dokonał szczegółowej analizy wszelkich okoliczności związanych z dokonanym opisem i oszacowaniem nieruchomości, a w konsekwencji odniósł się również w sposób kompleksowy do podnoszonych w skardze na czynność komornika zarzutów.

Stosownie do art. 947 § 1 k.p.c. w protokole opisu i oszacowania komornik wymieni:

1)  oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możliwości jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów,

2)  budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem,

3)  stwierdzone prawa i obciążenia,

4)  umowy ubezpieczenia,

5)  osoby, w posiadaniu której znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki,

6)  sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika,

7)  oszacowanie z podaniem jego podstaw,

8)  zgłoszone prawa do nieruchomości,

9)  inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości,

Stosownie do art. 948 § 1 k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie odpowiada wymogom szacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego szacowania nie dokonuje się.

W myśl art. 948 § 2 k.p.c. - w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu tych praw.

Przy ocenie sporządzonego przez biegłego operatu należy mieć także na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które to biegły ma obowiązek stosować.

Podkreślić należy, że przedmiotem rozpoznania Sądu jest protokół opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 15 kwietnia 2014 roku, nie zaś uchylony postanowieniem z dnia 27 lutego 2014 roku, sygn. akt VI Co 4313/13 protokół opisu i oszacowania z dnia 5 listopada 2013 roku i 22 października 2013 roku. Powyższy opis spełnia opisane powyżej wymogi. W szczególności wbrew twierdzeniom zażalenia biegły dokonał oględzin lokalu przed sporządzeniem opisu i oszacowania, czego dowodem jest aneks do operatu szacunkowego z dnia 22 października 2013 roku. Sąd Rejonowy prawidłowo zaś wskazał, że stan techniczny i okoliczności wynikłe z oględzin lokalu zostały uwzględnione w wycenie będącej podstawą opisu i oszacowania nieruchomości. Bezprzedmiotowe jest w konsekwencji powtarzanie czynności w postaci opinii biegłego.

Trafne natomiast okazały się zarzuty w zakresie nieprawidłowości w podanej powierzchni lokalu, albowiem powierzchnia ta została wskazana zgodnie z księgą wieczystą, zaś regulacja art. 948 §1 pkt 1 k.p.c. nakazuje powierzchnię wskazywać w miarę możliwości. Wskazać należy, że z § 4 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 28 stycznia 2000 roku (k – 5 – 10) wynika, że wielkość powierzchni lokalu została określona wyłącznie na podstawie oświadczenia pełnomocnika sprzedającego. Do aneksu do operatu szacunkowego biegły dołączył plan i opis lokalu z dnia 16 kwietnia 1997 roku oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu. Z powyższych dokumentów jasno wynika, że sam lokal mieszkalny ma powierzchnię (...)zaś piwnica dodatkowo 3,6 m2. Jest to też zgodne z oświadczeniem złożonym przez sprzedającego. Okoliczność, że odmiennie określono powierzchnię w księdze wieczystej nie ma w tej kwestii istotnego znaczenia, albowiem dział I księgi wieczystej nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych z art. 5 ustawy i nie wyłącza czynienia odmiennych ustaleń co do faktycznej powierzchni nieruchomości. Biegły w wycenie wskazał wartość 1 m2 lokalu na (...) Różnica powierzchni lokalu (...) m2 powoduje wzrost wartości lokal o ok. (...) więc ponad (...) Jest to istotna zmiana. Z tych względów dokonany opis i oszacowanie nieruchomości jako wadliwy winien zostać uchylony. Bezzasadny jest natomiast zarzut tyczący się uczestnictwa w czynnościach Pana J. S., albowiem czynność, w której uczestniczył została już wcześniej uchylona.

Z tych względów, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. należało zmienić zaskarżone postanowienie i uwzględniając skargę uchylić opis i oszacowanie nieruchomości z dnia 15 kwietnia 2014 roku.

Dokonując ponownego opisu i oszacowania komornik winien, mając na uwadze, że od poprzedniego operatu upłynął rok, uzyskać od tego samego bądź innego biegłego nowy operat, w którym biegły dokona ustaleń co do faktycznej powierzchni lokalu i prawidłowej jego wartości.

Bezprzedmiotowy był natomiast wniosek o zasądzenie kosztów od wierzyciela na rzecz skarżących, albowiem skarżący byli zwolnieni od kosztów postępowania skargowego i takowych nie ponieśli.

(...)

(...)

1.  (...)

2.  (...)

(...)

(...)

3.  (...)

4.  (...)

5.  (...)

(...)