Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - SSO Joanna Wiśniewska-Sadomska (spr.) Sędziowie SO Adrianna Szewczyk-Kubat

SR del. Joanna Machoń

Protokolant sekr. sądowy Olga Michalec

po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko A. S. (1) i A. S. (2)

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Żoliborza w Warszawie

z dnia 25 września 2012 r., sygn. akt II C 61/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od A. S. (1) i A. S. (2) na rzecz E. K. kwoty po 30 (trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sygn. akt V Ca 3365/12

UZASADNIENIE

E. K. wniosła o nakazanie pozwanym A. S. (1), A. S. (2) i T. S. opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W..

Sąd Rejonowy dla Warszawy - Żoliborza w Warszawie na rozprawie w dniu 11 maja 2011 r. wydał wyrok zaoczny.

Pismem z dnia 31 maja 2011 r. pełnomocnik pozwanych wniósł o uchylenie w całości wyroku zaocznego oraz o oddalenie powództwa w całości, wskazując na brak legitymacji czynnej procesowej powódki.

Postanowieniem z dnia 25 października 2011 r. sąd rejonowy zawiesił rygor natychmiastowej wykonalności wyrokowi zaocznemu z dnia 11 maja 2011 r. .

Wyrokiem z dnia 25 września 2012 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie: I. umorzył postępowanie wywołane wniesieniem przez pozwanego T. S.sprzeciwu od wyroku zaocznego; II. w stosunku do pozwanych A. S. (1)i A. S. (2)utrzymał w mocy wyrok zaoczny w części tj. co do pkt I, II, III.

Podstawą tego wyroku były następujące ustalenia i rozważania:

W dniu 25 października 1995 r. pomiędzy (...)w (...)a M. S.została zawarta na czas nieokreślony umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...)w W.przy ul. (...). W § 4 tej umowy wskazano, że osobami uprawnionymi do zamieszkiwania w tym lokalu jest jedynie M. S.. Zawarto ponadto zapis, że o każdorazowej zmianie ilości osób zamieszkujących w przedmiotowym lokalu, najemca jest obowiązany powiadomić wynajmującego w terminie 10 dni oraz, że najemca nie może bez zgody wynajmującego podnająć lub oddać w bezpłatne użytkowanie całego mieszkania lub jego części.

Pismem z dnia 16 lipca 2008 r. Zakład (...)poinformował M. S., iż w związku z przekazaniem spadkobiercy byłego właściciela - E. K.nieruchomości przy ul. (...), (...) z dniem 31 lipca 2008 r. traci prawa wynajmującego określone zawartą umową najmu lokalu mieszkalnego nr (...).

W okresie od lutego do października/listopada 2008 r. P. S. wraz z żoną E. ze względu na okresowe problemy finansowe, konieczność ograniczenia kosztów i budowę domu zamieszkiwał u swojego brata M. S. bez wiedzy i zgody E. K.. Pismem z dnia 11 grudnia 2008 r. doręczonym w dniu 13 stycznia 2009 r. E. K. wypowiedziała M. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) ze skutkiem na dzień 30 stycznia 2009 r. z uwagi na oddanie przez niego w użytkowanie lokalu bez zgody właściciela. M. S. nie zgodził się z tym wypowiedzeniem i poinformował E. K., że czasowo oddał część lokalu mieszkalnego swojemu bratu, realizując obowiązek alimentacyjny.

Lokatorzy budynku położonego przy ul. (...) w W. inicjowali postępowania administracyjne, karne w celu zakwestionowania prawa nabycia przez E. K. prawa własności do przedmiotowej nieruchomości.

E. K.jest właścicielem nieruchomości tj. budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).

M. S.był żonaty z A. S. (1), miał dwóch synów T. S.i A. S. (2). M. S.zmarł w dniu (...) w W..

A. S. (1) w okresie od 15 października 1989 r. do dnia 30 listopada 1992 r. wskazywała jako adres prowadzenia działalności gospodarczej ul. (...), będąc zameldowana na ul. (...) w W..

A. S. (2)od 22 lipca 2006 r. prowadził działalność gospodarczą przy ul. (...)lok. (...)w W.oraz przy ul. (...)w W.. Od 1 października 2009 r. działalność ta jest zawieszona. A. S. (2)jest właścicielem lokalu nr (...)stanowiącego odrębną nieruchomość położoną w W.przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą (...)na podstawie umowy darowizny z M. R.zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (...) r. Zgodnie z § 6 umowy darowizny została na rzecz A. S. (1)ustanowiona służebność osobista mieszkania polegającą na dożywotnim i bezpłatnym korzystaniu z przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

A. S. (1)i A. S. (2)nie podpisywali żadnej umowy z E. K.. A. S. (1)jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę, ma dobrą sytuację finansową. A. S. (2)jest obecnie bezrobotny, nie zarejestrowany w U. P., utrzymuje się z oszczędności. A.i A. S. (2) nie otrzymują świadczeń z pomocy społecznej. W lokalu mieszkalnym nr (...)przy ul. (...)nie jest obecnie nikt zameldowany. A. S. (1)zamieszkała w tym lokalu w październiku 2009 r., a A. S. (2)w grudniu 2008 r.

Powyższy stan faktyczny sąd rejonowy ustalił na podstawie dokumentów zebranych w aktach sprawy, których autentyczność i treść nie była przez żadną ze stron kwestionowana, a sąd nie miał podstaw, by czynić to z urzędu, uwzględniając, iż dokumenty prywatne w rozumieniu art. 245 k.p.c. stanowią jedynie dowód tego, że określona osoba złożyła oświadczenie w nim zawarte. Strony nie kwestionowały również prawdziwości i treści złożonych do akt kserokopii dokumentów, przez co okoliczności w nich stwierdzone należało uznać za bezsporne. Sąd rejonowy krytycznie odniósł się natomiast do zeznań świadków i pozwanych.

Zdaniem sądu rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie, powołując art. 222 § l k.c. Odnosząc się do zarzutu braku legitymacji czynnej po stronie powódki sąd I instancji wskazał, iż zgodnie z art. l ust. l ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Z kolei z art. 3 ust. l k.w.h. wynika domniemanie, że prawo jawne w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary ksiąg wieczystych). Zdaniem sądu rejonowego powódka wykazała legitymację czynną w sprawie. Jak wynika bowiem z dołączonych przez jej pełnomocnika odpisów z księgi wieczystej, jak i z wydruku z systemu dostępu do C. B. D. K. W., w szczególności działu (...)księgi, E. K.jest właścicielem budynku przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), a w którym to budynku znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny nr (...). Jednocześnie z analizy tych dokumentów wynika brak wzmianki o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o których mowa w art. 8 k.w.h., a które to okoliczności wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W świetle powyższego stwierdzić należy, że fakt, iż lokatorzy budynku przy ul. (...)inicjowali postępowania administracyjne, karne w celu zakwestionowania prawa nabycia przez E. K.prawa własności do przedmiotowej nieruchomości, nie wpływa na moc prawną wpisu w dziale (...) w/w księgi wieczystej w zakresie przysługującego prawa własności powódce do przedmiotowego budynku.

Rozstrzygając kwestię tytułu prawnego pozwanych do spornego lokalu sąd I instancji zaznaczył, iż należało dokonać oceny skuteczności dokonanego przez powódkę wypowiedzenia M. S.umowy najmu. Bezsporne jest, że powódka wstąpiła w miejsce poprzedniego wynajmującego do umowy najmu zawartej pomiędzy (...). W § 4 tej umowy wskazano, że osobami uprawnionymi do zamieszkiwania w tym lokalu jest jedynie M. S.. Jednocześnie w kontrakcie zawarto zapis, że o każdorazowej zmianie ilości osób zamieszkujących w przedmiotowym lokalu, najemca jest obowiązany powiadomić wynajmującego w terminie 10 dni oraz, że najemca nie może bez zgody wynajmującego podnająć lub oddać w bezpłatne użytkowanie całego mieszkania lub jego części. Umowa najmu została zawarta w dniu 25 października 1995 r., a więc w czasie obowiązywania ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 8 stycznia 2002 r. (I CKN 723/99), „przy interpretacji zasad prawa międzyczasowego przyjmuje się, że jeżeli stan prawny powodujący powstanie, zmianę lub ustanie stosunku prawnego nastąpił pod rządem dawnej ustawy, do oceny skutków prawnych stosuje się ocenę dawną, także po wejściu w życie ustawy nowej. Stosownie do brzmienia art. 7 w/w ustawy małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich. Z powyższego wynika zatem, że koniecznym warunkiem do uznania, że małżonek, który nie zawarł umowy najmu staje się stroną takiej umowy jest wspólne zajmowanie lokali (wyrok Sądu Najwyższego z 28 marca 2000 r., II CKN 922/98). W przedmiotowej sprawie M. S.zawarł samodzielnie umowę najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w umowie wskazano także, iż będzie mieszkał sam. Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Pozwana A. S. (1)nie wykazała zaś, że zajmowała z najemcą jako jego żona powyższy lokal, nie stała się zatem najemcą tego lokalu. Jak wynika zaś z ustalonego przez sąd rejonowy stanu faktycznego pozwana zamieszkała w lokalu przy ul. (...)po skutecznym wypowiedzeniu przez powódkę M. S.umowy najmu, a więc w październiku 2009 r., zaś pozwany A. S. (2)w grudniu 2008 r. Niewątpliwie M. S.oddał w używanie część tego lokalu mieszkalnego swojemu bratu P.i jego żonie E.bez zgody powódki jako wynajmującego naruszając tym samym umowę najmu.

Sąd rejonowy nie podzielił argumentacji pełnomocnika pozwanych, że zachowanie M. S. polegające na użyczeniu bratu P. i jego żonie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w warunkach z art. 688 ² zd. 2 k.c., a więc, że stanowi wypełnienie obowiązku alimentacyjnego, a co za tym idzie nie była konieczna zgoda wynajmującego. Stosownie do art. 128 k.r.o. obowiązek dostarczania środków utrzymania, a w miarę potrzeby także środków wychowania (obowiązek alimentacyjny) obciąża, krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo. Jednocześnie zgodnie z dyspozycją art. 129 § l k.r.o. obowiązek alimentacyjny obciąża zstępnych przed wstępnymi, a wstępnych przed rodzeństwem; jeżeli jest kilku zstępnych lub wstępnych - obciąża bliższych stopniem przed dalszymi. Jeżeli chodzi o środki utrzymania, to należy do nich zaliczyć wszystko, co zaspokaja wszelkie usprawiedliwione potrzeby osoby uprawnionej do alimentacji.

Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że taka sytuacja nie miała miejsca. P. S. zeznał, że zamieszkał z bratem z uwagi na okresowe problemy finansowe, konieczność ograniczenia kosztów i budowę domu. Z powyższego wynika zatem, że miał oszczędności i był w trakcie budowy domu, a nie zaistniały przesłanki z art. 688 ² zd. 2 k.c. Również w stosunku do żony P. S. nie zachodzą przesłanki z art. 144 k.r.o., skoro razem utrzymywali się z oszczędności i byli w trakcie budowy domu. Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż pozwani nie wykazali zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu z art. 6 k.c., że to właśnie brat M. S. miałby być osobą zobowiązaną do wypełnienia obowiązku alimentacyjnego zgodnie z regułą wynikającą z art. 129 § l k.r.o.

Tym samym wobec tego, że powódka skutecznie wypowiedziała M. S. umowę najmu, w ocenie sądu I instancji nie zachodzą przesłanki z art. 691 k.c. Tym samym powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Nakazując opróżnienie lokalu, sąd rejonowy w myśl art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązany był z urzędu zbadać, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego i orzec w tym zakresie o uprawnieniu osób, których nakaz opróżnienia lokalu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Sąd I instancji zaznaczył, iż jak wynika zaś z ustalonego stanu faktycznego niniejszej sprawy, pozwany A. S. (2) jest właścicielem nieruchomości - lokalu nr (...) przy ul. (...), zaś na rzecz A. S. (1) ustanowiono służebność osobista mieszkania polegającą na dożywotnim i bezpłatnym korzystaniu z przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Z tych też względów sąd rejonowy nie dopatrzył się żadnych okoliczności, które mogłyby uzasadniać przyznanie pozwanym prawa do lokalu socjalnego.

Stąd też sąd rejonowy zgodnie z dyspozycją art. 347 k.c. utrzymał wyrok zaoczny z dnia 11 maja 2011 r. w mocy w stosunku do pozwanych A. S. (1) i A. S. (2) w zakresie ich dotyczących tj. pkt I, II i III. Wobec tego, że pełnomocnik pozwanych cofnął sprzeciw pozwanego T. S. od wyroku zaocznego sąd w pkt. I wyroku umorzył postępowanie wywołane wniesionym przez pozwanego T. S. sprzeciwem zgodnie z dyspozycją art. 349 k.p.c.

Apelacje w niniejszej sprawie wnieśli pozwani zaskarżając orzeczenie w części, tj. odnośnie pkt. II, zarzucając wyrokowi w pierwszej kolejności brak po stronie powódki uprawnienia do wypowiedzenia najmu w grudniu 2008 r. Niezależnie od powyższego skarżący zarzucili naruszenie prawa materialnego - art. 688 k.c. w zw. z art. 128 w zw. z art. 129 § l i 133 § 2 k.r.o., przez przyjęcie, sprzecznie z materiałem dowodowym sprawy, że na najemcy, M. S. nie ciążył obowiązek alimentacyjny wobec brata, P. S., a przez to, że dokonane przez powódkę wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku co do jego punktu II i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów za obie instancje, 3. dopuszczenie dowodu z dokumentów: decyzji (...)nr (...)z dnia 11 czerwca 2008 r., decyzji (...)decyzji Nr (...) z dnia 7 maja 2009 r.

Rozpoznając sprawę w granicach zaskarżenia, sąd okręgowy zważył, co następuje .

Apelacja pozwanych jako bezzasadna nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd okręgowy podziela w całości ustalenia stanu faktycznego poczynione przez sąd rejonowy i przyjmuje je w całości za własne. Podobnie – całkowitej akceptacji sądu odwoławczego podlega ocena prawna roszczenia dokonana przez sąd I instancji. Prawidłowo ustalił sąd rejonowy, iż pozwani nie posiadają żadnego tytułu prawnego do zajmowanego przez siebie lokalu, bowiem umowa najmu przedmiotowego lokalu została skutecznie wypowiedziana najemcy M. S..

Należy w pełni podzielić ustalenia sądu rejonowego, iż legitymacja czynna powódki jest bezsporna, nie zostało bowiem obalone domniemanie wynikające z wpisu jej prawa własności do księgi wieczystej. Nie budzi wątpliwości, iż E. K.jako właścicielka budynku przy ul. (...)miała prawo wypowiedzieć umowę najmu, zwłaszcza, iż, jak prawidłowo ustalił sąd I instancji, zaistniały przesłanki do jej wypowiedzenia. Z żadnych przedłożonych do akt dokumentów nie wynika, jakoby E. K.nie była właścicielem spornej nieruchomości budynkowej. Również poprzedni właściciel budynku – (...)reprezentowany przez (...)nie miał wątpliwości, komu przysługuje tytuł prawny, czego przejawem było chociażby pismo z dnia 16 lipca 2008 r.

W ocenie sądu odwoławczego w niniejszej sprawie nie doszło do także naruszenia art. 688 k.c. w zw. z art. 128 w zw. z art. 129 § l i 133 § 2 k.r.o. Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 133 § 2 k.r.o. uprawniony do świadczeń alimentacyjnych jest tylko ten, kto znajduje się w niedostatku, przy czym zgodnie z utrwalonym w doktrynie i judykaturze poglądem niedostatek nie musi wiązać się z sytuacją, w której wierzyciel alimentacyjny nie ma żadnych środków utrzymania, gdyż wystarczy, aby nie był on w stanie samodzielnie zaspokoić swoich usprawiedliwionych potrzeb w zakresie utrzymania i wychowania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1974 r., III CRN 388/73). O osobie ubiegającej się o alimenty z powodu niedostatku można mówić wówczas, gdy nie potrafi ona zaspokoić samodzielnie swych potrzeb na poziomie zbliżonym do minimum socjalnego, przy czym. "nie potrafi" to znaczy, że nie posiada dostatecznych środków pomimo podejmowania starań, by je pozyskać. Natomiast ze zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w sposób bezsporny wynika, iż motywem użyczenia lokalu była tylko i wyłącznie chęć zaoszczędzenia wydatków na koszty utrzymania związania z faktem, iż P. S. budował wraz z żoną budynek mieszkalny. Prawidłowo zatem ustalił sąd I instancji, iż w niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 688 ² k.c.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd okręgowy uznał omawianą apelację za niezasadną i oddalił ją w całości działając na zasadzie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 i art. 391 § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c. Zważywszy, że apelacja pozwanych została w całości oddalona, pozwani zobowiązani zostali do zwrotu powódce poniesionych kosztów zastępstwa procesowego przed sądem okręgowym. Zgodnie bowiem z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, czyli koszty procesu. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego ustalona została na podstawie § 10 pkt. 1 oraz § 13 ust. 1 pkt.1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku (Dz.U nr 163, poz.1348) w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.