Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 208/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 listopada 2004 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
Protokolant Ewa Zawisza
w sprawie z powództwa W.S.
przeciwko K.K. i R.S.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 listopada 2004 r.,
kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 6 sierpnia 2003 r., sygn. akt [...],
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala apelację
i zasądza od pozwanych na rzecz powoda kwotę 3500 zł
(trzy tysiące pięćset zł.) tytułem kosztów postępowania
apelacyjnego i kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo najemcy przeciwko
poprzednim wynajmującym, a zarazem zbywcom przedmiotu najmu, o zapłatę
kwoty odpowiadającej równowartości nakładów poczynionych przez powoda przed
zbyciem przedmiotu najmu przez pozwanych. W następstwie rozpoznania apelacji
pozwanych Sąd drugiej instancji wyrokiem reformatoryjnym zmienił zaskarżony
wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że powództwo oddalił i orzekł
o kosztach postępowania, zastrzegając zarazem, że uwzględnienie apelacji
nastąpiło z zupełnie innych przyczyn aniżeli naprowadzone przez pozwanych.
Aprobując ustalenie Sądu pierwszej instancji, że powód dokonał nakładów na
nieruchomość pozwanych, następnie przez nich zbytą w dniu 23 lutego 2001 r.,
Sąd odwoławczy uznał, że z tym dniem nabywcy nieruchomości wstąpili
w stosunek najmu w miejsce zbywców z mocy samego prawa na podstawie art.
678 k.c. W ocenie Sądu drugiej instancji, z powołanego przepisu wynika, że
przekształcenie podmiotowe jest całkowite i na nabywcę przechodzą wszelkie
prawa i obowiązki, wynikające z umowy najmu, za wyjątkiem wyraźnie wyłączonych
przez ustawę, a to odnoszące się do wypowiedzenia umowy najmu oraz do
roszczeń odszkodowawczych najemcy wynikłych z wypowiedzenia najmu przez
nabywcę rzeczy najętej (art. 678 § 2 i art. 679 k.c.). W konsekwencji Sąd
Apelacyjny uznał, że roszczenie o zwrot nakładów, powstające z chwilą
zakończenia stosunku najmu, obciąża tego nowego wynajmującego, będącego
obecnie właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Wstąpienie nabywców
w prawa dotychczasowych wynajmujących uznał Sąd odwoławczy za całkowicie
zasadne, skoro członkowie rodziny nowych właścicieli korzystają z ulepszonych
lokali wskutek nakładów poczynionych przez powoda.
Kasacja powoda, oparta na pierwszej podstawie kasacyjnej, zarzuca
niewłaściwe zastosowanie art. 678 § 1 k.c. w następstwie uprzedniego błędnego
przyjęcia, ze nabywca najmowanej nieruchomości wchodzi we wszystkie prawa
3
i obowiązki wynikające ze stosunku najmu, również w ten stosunek, który jest
związany z poczynionymi przez najemcę nakładami na nieruchomość. Naruszenie
art. 678 § 2 k.c. uzasadniono nie uwzględnieniem przez Sąd, że umowa najmu
zawarta była na czas określony. W ocenie skarżącego o naruszeniu wskazanych
przepisów świadczy stwierdzenie braku po stronie pozwanych legitymacji
procesowej biernej w związku z przyjęciem, że wszelkie prawa wynikające z najmu
przechodzą na nabywcę nieruchomości. Powód podkreśla w uzasadnieniu kasacji,
że nie kwestionuje poczynionych w postępowaniu ustaleń faktycznych, lecz
kwestionuje interpretację art. 678 k.c. przez uznanie przejścia wszystkich
zobowiązań pozwanych na nabywcę nieruchomości, w tym także i roszczeń o zwrot
nakładów, wraz ze wszystkimi innymi prawami wynikającymi z umowy najmu.
Pozwani w piśmie procesowym z dnia 12.10.2004 r. nazwanym „odpowiedź
na kasację” wnieśli o oddalenie kasacji i zasądzenie na ich rzecz od powoda
kosztów procesu, twierdząc zarazem, że prawidłowe jest stanowisko
zaprezentowane w zaskarżonym wyroku, iż z chwilą nabycia własności
nieruchomości jej nabywcy wstąpili w stosunek najmu w miejsce zbywców z mocy
samego prawa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Kasacja zasługiwała na uwzględnienie wobec trafności jednego spośród
dwóch zgłoszonych w niej zarzutów.
Sąd Najwyższy zobowiązany jest z mocy art. 39311
§ 1 k.p.c. rozpoznać
sprawę w granicach zaskarżenia kasacją oraz jej podstaw, biorąc z urzędu pod
rozwagę jedynie nieważność postępowania. Ponieważ w kasacji powoda
przytoczona została wyłącznie pierwsza podstawa kasacyjna, przeto oceny
zarzutów naruszenia wskazanych przepisów prawa materialnego należało dokonać
z uwzględnieniem ustalonego stanu faktycznego, będącego podstawą orzekania
dla Sądu drugiej instancji.
Zgodnie z art. 3931
pkt 1 k.p.c. naruszenie prawa materialnego może
polegać na jego błędnej wykładni, a więc wadliwej interpretacji normy prawnej
wynikającej z przepisu, którego obrazę zarzucono, lub na jego niewłaściwym
zastosowaniu, a więc wyrażać się wadliwym aktem subsumcji. W tej sytuacji za
4
chybiony uznać należy zarzut naruszenia art. 678 § 2 k.c., bowiem został on
uzasadniony nie uwzględnieniem przez Sąd odwoławczy, że umowa najmu zgodnie
z jej § 6 zawarta została na czas określony. Tak sformułowane uzasadnienie
zarzutu wskazuje bądź to na brak niezbędnego elementu uzasadnienia
zaskarżonego wyroku, bądź też na brak wszechstronnego rozważenia zebranego
materiału, które to zarzuty świadczą zatem o dostrzeganych przez skarżącego
brakach w płaszczyźnie ustaleń faktycznych. Skuteczne wykazanie takiej postaci
zarzucanych uchybień wymaga jednak przytoczenia adekwatnej do tego celu
drugiej podstawy kasacyjnej, czego powód nie uczynił. Wobec zatem braku
w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ustaleń w przedmiocie wystąpienia
przesłanek określonych w art. 678 § 2 k.c., zarzut naruszenia tego przepisu przez
jego nie zastosowanie okazał się nietrafny, z powodu braku podstaw faktycznych
do dokonania aktu jego subsumpcji.
Sąd drugiej instancji nie dokonywał również wykładni tego przepisu, a zatem
nie dopuścił się jego obrazy także i w drugiej z możliwych postaci naruszenia prawa
materialnego.
Zasadny okazał się natomiast zarzut błędnej wykładni i w konsekwencji
niewłaściwego zastosowania art. 678 § 1 k.c. Sąd Apelacyjny dokonał wadliwej
interpretacji tego przepisu przez przyjęcie, że na jego podstawie roszczenia
najemcy o zwrot nakładów dokonanych przezeń w okresie poprzedzającym zbycie
przedmiotu najmu przysługują wobec nowego wynajmującego, będącego obecnie
właścicielem przedmiotu najmu, który również w zakresie tych roszczeń wstąpił
w prawa dotychczasowych wynajmujących. Tymczasem skutek prawny określony
w art. 678 § 1 k.c. polega na wstąpieniu nabywcy w stosunek najmu w miejsce
zbywcy. Ponieważ źródłem powstania stosunku najmu między stronami sporu była
umowa najmu lokalu handlowego z dnia 31 grudnia 2000 r., przeto wstąpienie
nabywcy przedmiotu najmu w tak ukształtowany stosunek prawny oznacza
wstąpienie w określone umową najmu prawa i obowiązki dotychczasowych
wynajmujących. Wynikające z umowy najmu prawa i obowiązki stron tej umowy nie
obejmują natomiast roszczeń o zwrot nakładów, bowiem źródłem tych roszczeń nie
są postanowienia umowy najmu, a więc i ukształtowany nią stosunek prawny
najmu, lecz przepisy prawa, które wiążą powstanie określonych roszczeń
5
z wystąpieniem określonych w tych przepisach zdarzeń. Wobec powyższego w
piśmiennictwie wyrażono trafny pogląd, że na nabywcę nie przechodzi obowiązek
zaspokojenia roszczeń najemcy o zwrot nakładów dokonanych przez najemcę
przed zbyciem przedmiotu najmu, czy roszczeń odszkodowawczych za ten czas.
Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu nie może bowiem powodować dochodzenia
od niego ukształtowanych już wcześniej roszczeń najemcy do zbywcy i odwrotnie.
Wstąpienie ex lege nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy jest
rozwiązaniem, które stanowi przejaw objęcia ochroną najemcy, ale tylko w zakresie
uprawnień do korzystania z rzeczy, które to uprawnienia są elementem treści
wcześniej ukształtowanego stosunku najmu. Rozwiązanie wynikające z art. 678 § 1
k.p.c. umożliwia bowiem najemcy realizację jego uprawnień w kształcie
wynikającym z treści dotychczasowego stosunku najmu także względem podmiotu,
który nie jest pierwotną stroną umowy najmu, a więc dla stron stosunku najmu jest
osobą trzecią. Można w tym dopatrzyć się podmiotowego rozszerzenia
skuteczności obligacyjnych praw względnych najemcy, ale tylko w ich kształcie i
zakresie wynikającym z treści wcześniej ukształtowanego umową stosunku najmu.
Innymi słowy, przepis art. 678 § 1 k.c. jest jedynie podstawą podmiotowego
przekształcenia stosunku najmu bez modyfikacji pierwotnej jego treści. Skutki
wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują więc zasadniczo roszczeń
stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia
przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu lecz
wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem
określonych w nich zdarzeń. Wobec powyższego, najemca, który dokonał – przed
zbyciem przedmiotu najmu przez pierwszego wynajmującego – napraw
obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od
nabywcy przedmiotu najmu, bo wystąpienia takiego skutku nie przewiduje art. 678
§ 1 k.c. To samo dotyczy także roszczeń odszkodowawczych najemcy powstałych
w okresie przed zbyciem przedmiotu najmu. Nie przechodzą także na nabywcę
roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy (wyrok SN z dnia 5 czerwca
1986 r., IV CR 137/86, OSN 1987, nr 9, poz. 142).
6
Przepis art. 678 § 1 k.c. nie przyznaje najemcy, w związku ze zmianą osoby
wynajmującego, żadnego nowego uprawnienia. Najemca nie może np. powoływać
się na fakt zbycia rzeczy i żądać modyfikacji wiążącego go stosunku prawnego.
W tym stanie rzeczy, wobec usprawiedliwionej podstawy kasacji w zakresie
zarzutu błędnej wykładni art. 678 § 1 k.c., Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na
podstawie art. 39315
k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego orzeczono na
podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz na podstawie § 6 pkt. 5 § 13 ust. 1 pkt. 2 oraz §
13 ust. 4 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.
w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa
kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz.
1348).