Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CK 474/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 lutego 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Marian Kocon (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. P. w B.
przeciwko B. S., W. S., Spółce z o. o. "L.(...)" w B. w upadłości i Syndykowi masy
upadłości Spółki z o. o. "L.(...)" z siedzibą w B.
o stwierdzenie nieważności umowy, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w
dniu 2 lutego 2005 r., kasacji strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7
kwietnia 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
oddala kasację.
Uzasadnienie
Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w pozwie skierowanym przeciwko W. i B.
małżonkom S., Spółce z o. o. „L.(...)" w B. oraz syndykowi tej Spółki w upadłości
domagała się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży z dnia 10 lipca 1998 r.
Przedmiotem zbycia pozwanym małżonkom był lokal nr 1 A w budynku 1(...) przy ulicy
P. w B. Ponadto domagała się przywrócenia tego lokalu do stanu zgodnego z
dokumentacją na podstawie której wydano pozwolenie na budowę oraz jego wydania.
Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 6 października 2003 r. oddalił powództwo.
Sąd ten ustalił, że pozwana Spółka wybudowała na gruncie stanowiącym jej własność
trzysegmentowy wielomieszkaniowy budynek oznaczony nr 1(...) A, B, C. Lokale
mieszkalne znajdujące się w tym budynku podlegały sprzedaży. Przedmiotem zbycia
pozwanym małżonkom S. był lokal mieszkalny, oznaczony nr l A (jeden "A"), o
2
powierzchni użytkowej 56,50 m2
, znajdujący się w przyziemiu budynku oznaczonego nr
1(...), wraz z przynależnymi pomieszczeniami: komórką piwniczną numer l A o
powierzchni 10,10 m2
i korytarzem o powierzchni 4,30 m2
, a także udział obejmujący
7090/444179 części gruntu o łącznej powierzchni 5.280 m2
wraz z takim samym
udziałem w częściach budynków i urządzeniach nie służących wyłącznie do użytku
właścicieli lokali.
Lokal zbyty małżonkom S. był pierwotnie przeznaczony na potrzeby pozwanej
Spółki. W oparciu o decyzję z dnia 8 października 1997 r. pozwana Spółka uzyskała
pozwolenie Urzędu Miejskiego w B. na zmianę sposobu jego użytkowania z lokalu z
usługowo – handlowego na mieszkalny.
Ponadto Sąd Okręgowy ustalił, że Urząd Miejski w B. pismem z dnia 6
października 1997 r. stwierdził, iż lokale w budynku oznaczonym nr 1(...) są
samodzielnymi lokalami w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Na gruncie tych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że skoro – w wielomieszkaniowym
budynku stanowiącym własność pozwanej Spółki - pozostała nie wyodrębniona jako
oddzielna „własność lokalowa" powierzchnia użytkowa, nie służące wszystkim
współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to powierzchnia
ta nie stanowi przedmiotu współwłasności, lecz pozostała własnością
"dotychczasowego" właściciela, tj. pozwanej Spółki. W rezultacie zbycie małżonkom S.
przedmiotowego lokalu wraz z komórką piwniczną /10,10m2
/ i częścią korytarza /4,30
m2
/ nie narusza praw pozostałych współwłaścicieli, co wynika z opinii biegłego Bogdana
Ptaszyńskiego.
Sąd Apelacyjny w B. uznał zarówno ustalenia Sądu Okręgowego, jak i jego
rozważania prawne za prawidłowe, toteż wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2004 r. oddalił
apelację powodowej Wspólnoty.
W kasacji - opartej na obu podstawach z art. 3931
k.p.c. - powódka zarzuciła
naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 6 ustawy o własności lokali, art. 2 ust. 1,2 i 5 w
zw. z art. 3 ust. 2 i 3 oraz art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali w zw. z art. 58 § 1
k.c., a także art. 382 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. i 381 k.p.c., i wniosła o uchylenie
zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu dotyczącego legitymacji
czynnej wspólnoty mieszkaniowej. Powództwo bowiem zostało wniesione przez bliżej
oznaczoną wspólnotę mieszkaniową. Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej budzi
3
zaś wątpliwości na gruncie ustawy o własności lokali. Spór dotyczy kwalifikacji
wspólnoty jako jednostki organizacyjnej i jest w znacznej mierze związany ze sporem co
do istnienia tzw. ułomnych osób prawnych.
Pogląd o podmiotowym statusie wspólnoty mieszkaniowej znajduje mocne
oparcie w art. 331
k.c. dodanym na podstawie ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie
ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408).
Wprawdzie zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny ten przepis nie dotyczy
wspólnoty mieszkaniowej, niemniej jednak większość z nich uznaje, że obejmuje on
także wspólnotę mieszkaniową. Za tym stanowiskiem przemawia uzasadnienie do
projektu nowelizacji kodeksu cywilnego, z którego wynika wyraźnie taka intencja
ustawodawcy.
Można zatem uznać, że obecnie istnieją mocne podstawy przemawiające za
przyjęciem, iż wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną w rozumieniu art. 331
k.c.,
jest więc tzw. ułomną osobą prawną.
W rezultacie należało podzielić pogląd skarżącej, że wspólnota mieszkaniowa ma
legitymację czynną w sprawie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży odrębnej
własności lokalu /czynności prawnej/, czy też, że ta umowa /czynność prawna/ nie
wywołała skutków prawnych zamierzonych przez strony z powodu istnienia przyczyn
powodujących według ustawy jej nieważność. Na brak tych skutków może bowiem się
powołać każdy, a ten kto ma w tym interes prawny, może żądać ustalenia istnienia lub
nieistnienia stosunku prawnego /art. 189 k.p.c./.
Sąd Apelacyjny wprawdzie wyraził odmienny pogląd, co jednak nie przesądza o
zasadności kasacji, gdyż wyraził go jedynie ubocznie w końcowej części uzasadnienia.
U podłoża rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego legło natomiast stanowisko, że
przedmiotowy lokal wraz z komórką i korytarzem nie wchodził w skład „nieruchomości
wspólnej”, a zatem mógł być przedmiotem sprzedaży.
Istota kasacji sprowadza się do kwestionowania tego stanowiska, gdyż w ocenie
skarżącej lokal ten stanowił powierzchnię gospodarczą, zawierającą się w ogólnej
powierzchni zaspakajania potrzeb związanych pośrednio z przeznaczeniem budynku.
Inaczej mówiąc, wchodził on w skład „nieruchomości wspólnej”.
Pojęcie „nieruchomość wspólna” pojawia się z chwilą prawnego wyodrębnienia
pierwszego lokalu jako odrębny przedmiot własności w rozumieniu art. 46 k.c.
W przypadku wyodrębnienia własności lokali każdemu właścicielowi lokalu
przysługuje automatycznie określony udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo
4
nierozerwalnie związane z własnością lokalu. Oznacza to, że ten udział ułamkowy dzieli
los prawny własności lokalu. Nie może on być przedmiotem samodzielnego obrotu, nie
może być bez lokalu zbyty, obciążony itp.
W przypadku istnienia odrębnej własności lokali równolegle więc występuje
współwłasność o charakterze przymusowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o
własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej,
dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter konstrukcji prawnej
współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać prawidłowe wykonywanie
własności wyodrębnionych lokali. Podobnie jak w innych przypadkach współwłasności
przymusowej tak i w tym przypadku współwłasność ta ma charakter służebny, a
zarazem stanowiący trzon innej instytucji. Przepis art. 3 ust. l ustawy o własności lokali
charakteryzuje się tym, że uznaje za prawo główne odrębną własność lokalu, zaś udział
we własności nieruchomości wspólnej lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu za
prawo z nią związane.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólna obejmuje
te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania
właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o
zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie
należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne do korzystania przez
wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne czy
dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także należeć takie elementy, których związek
funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak integralnego charakteru, a które ustawa
określa jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4), zaliczając do nich przykładowo
piwnice, strych, komórkę, garaż. Nie ulega przy tym wątpliwości, że tego typu
pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, choć nie mają charakteru
urządzeń koniecznych do takiego korzystania.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt
określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz
z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest
nieruchomością wspólną.
Skarżąca w drodze dowodów z umów sprzedaży odrębnej własności lokali
mieszkalnych znajdujących się w budynku 1(...)B nie wykazała, że z ich treści wynika, iż
przedmiotowy lokal wszedł w skład „nieruchomości wspólnej”. W rezultacie rację ma
Sąd Apelacyjny, że skoro lokal ten nie służył wszystkim współwłaścicielom do
5
prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, a z mocy umowy nie wszedł w skład
„nieruchomości wspólnej”, to pozostał on własnością „dotychczasowego" właściciela, tj.
pozwanej Spółki.
Podobnie ma się rzecz, gdy chodzi o komórkę piwniczną /10,10m2
/ i korytarz
/4,30m2
/ sprzedane małżonkom S. jako pomieszczenia przynależne, jeżeli się zważy, że
po ich wydzieleniu suma wysokości udziałów wszystkich lokali w „nieruchomości
wspólnej” wynosi 1 (444179/444179). Inaczej mówiąc, pozwana Spółka nie sprzedała
niczego, co mogłoby stanowić współwłasność członków skarżącej.
Trzeba tu zauważyć, że zasada nemo plus iuris in alium transferre potest quam
ipse habet rzutuje na skutki umowy, nie zaś, co wymaga podkreślenia, na jej ważność;
w odniesieniu do prawa własności oznacza bowiem tylko to, że własność może
skutecznie przenieść na nabywcę tylko właściciel.
Co się zaś tyczy zarzutu związanego z unieważnieniem decyzji z dnia 8
października 1997 r. o zmianie sposobu użytkowania spornego lokalu, to ponieważ w
prawie cywilnym obowiązuje zasada, według której czynność prawna /umowa/ ważna w
chwili jej dokonania nie traci swej ważności wskutek zdarzeń późniejszych, mogących
jedynie mieć wpływ na wygaśnięcie lub zmianę skutków prawnych czynności, przeto jej
unieważnienie po zawarciu umowy sprzedaży, jako zdarzenie późniejsze, jest dla
kwestii ważności tej umowy bez znaczenia. Jedynie przepis szczególny mógłby
wprowadzić wyłom /zresztą niepożądany/ od tej zasady.
Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku.