Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CK 684/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 kwietnia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)
SSN Bronisław Czech
w sprawie z powództwa H. K. i J. K.
przeciwko M. B. i K. K.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 13 kwietnia 2005 r., kasacji
powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 24 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
oddala kasację.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2003 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo H. K.
i J. K. przeciwko M. B. i K. K. o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości,
dokonanej przez pełnomocnika.
Powodowie wywodzili, że nie umocowali swego pełnomocnika do sprzedaży w ich
imieniu spornej nieruchomości. Ponadto wskazywali, że w dniu zawarcia umowy
sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pełnomocnictwo wygasło wskutek śmierci
jednego z mocodawców.
2
Z dokonanych ustaleń wynika, że w dniu 20 sierpnia 1997 r. G. K., H. K., J. K. i T.
K. udzielili M. B. notarialnego pełnomocnictwa między innymi do zbycia na warunkach
i za cenę według uznania pełnomocnika stanowiącej ich własność nieruchomości, w tym
spornej działki. W dniu 27 lipca 2001 r. zmarł jeden z mocodawców, T. K., którego
spadkobiercami są powodowie. Już po jego śmierci, w dniu 22 sierpnia 2001 r.,
pozwany M. B., działając jako pełnomocnik współwłaścicieli, zbył nieruchomość na rzecz
pozwanego K. K. Nabywca nie wiedział o śmierci T. K., powodowie nie wykazali zaś
okoliczności świadczących o tym, że mógł się o tym fakcie z łatwością dowiedzieć.
W ocenie Sądu Okręgowego nie zostały spełnione warunki pozwalające na
ustalenie nieważności umowy sprzedaży. Pozwany M. B. działał w granicach
udzielonego mu pełnomocnictwa, a śmierć jednego z mocodawców nie miała wpływu na
ważność umowy, co wynika z okoliczności jej zawarcia i treści art. 105 k.c.
Apelację powodów oddalił Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24 czerwca 2004 r.
Sąd drugiej instancji podzielił poczynione ustalenia, a podnoszony przez powodów w
apelacji zarzut pozorności umowy uznał za spóźniony, a ponadto nieudowodniony.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyli kasacją powodowie, jako podstawę
kasacyjną wskazując naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie
art. 105 k.c. oraz błędną wykładnię art. 58 k.c. i art. 83 k.c. W konkluzji wnosili o
uchylenie zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego go wyroku Sądu pierwszej
instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Kasacja nie jest zasadna. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że wobec
oparcia jej tylko na podstawie naruszenia prawa materialnego (art. 3931
pkt 1 k.p.c.),
ustalony w sprawie stan faktyczny jest dla Sądu Najwyższego wiążący (art. 39311
§ 2
k.p.c.). Oznacza to, że nie można skutecznie wykazywać w kasacji naruszenia prawa
materialnego wadliwością ustaleń faktycznych. Jak to wielokrotnie wyjaśniał Sąd
Najwyższy, naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię normy prawnej
polega na jej wadliwym rozumieniu, zaś poprzez wadliwe zastosowanie – na tzw.
błędzie subsumpcji, to jest na uznaniu, że ustalony w sprawie stan faktyczny odpowiada
bądź nie odpowiada hipotetycznemu stanowi faktycznemu objętemu dyspozycją normy
prawnej. Naruszenie prawa materialnego nie może natomiast polegać na wadliwych
ustaleniach faktycznych, te bowiem zwalczać można w kasacji tylko poprzez wykazanie
– w ramach drugiej podstawy kasacyjnej - mającego wpływ na treść orzeczenia
naruszenia stosownych przepisów natury procesowej. Jeżeli zatem skarżący podnoszą
3
w kasacji, że Sąd drugiej instancji naruszył art. 105 k.c. uznając umowę sprzedaży za
ważną w sytuacji, w której nabywca nieruchomości, pozwany K. K. wiedział, bądź mógł
się z łatwością dowiedzieć, o śmierci jednego z mocodawców, a zatem o wygaśnięciu w
tej części pełnomocnictwa udzielonego pozwanemu M. B., to zarzuty te są
bezskuteczne, skoro w sprawie dokonano ustaleń przeciwnych. Przy ustaleniu zatem,
że nie występują przesłanki określone w art. 105 k.c. uznanie przez Sąd Apelacyjny, że
umowa sprzedaży nieruchomości dokonana w granicach pierwotnego umocowania, ale
po wygaśnięciu pełnomocnictwa udzielonego przez T. K. jest ważna, nie może być
ocenione jako naruszające ten przepis poprzez błędną wykładnię, bądź przez wadliwe
zastosowanie. Na marginesie trzeba zwrócić uwagę, że T. K. był tylko jednym ze
współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaś pozostali w dacie zawarcia umowy
sprzedaży żyli i nie odwołali pełnomocnictwa, brak więc było podstaw do domagania się
uznania umowy za nieważną w całości.
W kasacji podniesiony został również zarzut naruszenia art. 58 i 83 k.c.
polegający na uznaniu umowy za ważną, pomimo jej pozorności, o czym świadczy
zaniżenie ceny sprzedaży. Także ten zarzut jest nietrafny. Należy jednak przyznać, że
kwestia, czy zaniżenie ceny w umowie sprzedaży nieruchomości stanowi o pozorności
umowy (art. 83 § 1 k.c.), wywoływała spory zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie.
W wyroku z dnia 18 marca 1966 r., II CR 123/66 (OSNC 1967 r., nr 2, poz. 22) Sąd
Najwyższy uznał, że umowa sprzedaży, w której kontrahenci wskazali cenę
sprzedanego przedmiotu odmienną od rzeczywiście umówionej, jest umową pozorną. W
uzasadnieniu wskazano, że strony składając oświadczenie woli odnośnie do sprzedaży
oznaczonej rzeczy za oznaczoną cenę, w rzeczywistości ukryły przez to czynność o
odmiennej treści, polegającą na sprzedaży tej rzeczy za inną cenę. Forma czynności
prawnej pozostała zaś ta sama, co umożliwia prowadzenie dowodu z zeznań świadków
na okoliczność rzeczywistej ceny bez naruszenia ograniczeń określonych w art. 247
k.p.c. Przyjęto zatem pogląd o „użyczeniu” formy czynności prawnej zatajonej przez
czynność prawną ujawnioną. Tego poglądu Sąd Najwyższy w obecnym składzie nie
podziela. Pozorność czynności prawnej istnieje wtedy, gdy strony stwarzają pozór
dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej
czynności prawnej (np. zawierają umowę darowizny, gdy w rzeczywistości chodzi o
sprzedaż). Istnieje zatem taka sytuacja, w której element ujawniony stanowi inny typ
umowy, niż element ukryty. W wypadku wskazania w umowie innej ceny niż
rzeczywiście zapłacona, dochodzi jedynie do zatajenia części wzajemnego świadczenia,
4
sama zaś czynność prawna (umowa sprzedaży) pozostaje ta sama. Zaniżenie zaś ceny
przedmiotu sprzedaży nie może być uznane za taką wadę umowy, która powoduje jej
nieważność (por. wyrok SN z dnia 17 grudnia 1998 r., II CKN 849/97, OSNC 1999 r., nr
7-8, poz. 128).
Odmienne stanowisko Sądu Najwyższego, przedstawione w powołanym na
wstępie wyroku, a także we wcześniejszej uchwale Całej Izby Cywilnej z dnia 21 lipca
1954 r., I CO 22/54 (OSN 1955, poz. 1) oraz w uchwale z dnia 20 października 1966 r.,
III CZP 83/66 (OSNC 1967, nr 7-8, poz. 119) służyło wykazaniu dopuszczalności
prowadzenia w procesie cywilnym dowodu ze świadków i przesłuchania stron na
okoliczność rzeczywiście zapłaconej ceny (art. 247 k.p.c.). W okresie powojennym w
orzecznictwie i literaturze przedmiotu dopuszczano liberalizację tego przepisu w imię
dążenia do prawdy obiektywnej. Prowadzenie dowodu przeciw lub ponad osnowę
dokumentu, jakim jest niewątpliwie akt notarialny, dopuszczalne jest jednak w świetle
art. 247 k.p.c. w ściśle określonych i nieprzekraczalnych granicach, to jest, gdy nie
prowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności, oraz
gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za potrzebne.
Przypomnieć trzeba, że kasacja nie zarzuca naruszenia przepisów proceduralnych, nie
ma więc żadnych podstaw do rozważań, czy przesłanki z art. 247 k.p.c. zostały
spełnione.
Należy też zauważyć, że w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego
wskazano, że zawarte w akcie notarialnym oświadczenie woli w zakresie ceny, jako
składowy element umowy, której ważność ustawa uzależnia od zachowania formy
notarialnej (art. 158 k.c.), nie może być podważane, bowiem prowadzi to do obejścia
przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 k.p.c.
(por. wyrok z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 214/97, nie publ., postanowienie z dnia 7
stycznia 1998 r., III CKN 307/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 135, wyrok z dnia 12
października 2001 r., V CKN 631/00, OSNC 2002, nr 7-8, poz. 91, wyrok z dnia 27
kwietnia 2004 r., II CK 191/03, nie publ.). Stanowisko przedstawione w tych
orzeczeniach należy podzielić, bowiem cena sprzedaży nieruchomości stanowi
niewątpliwie istotny składnik umowy, stanowiąc obok określenia stron umowy i jej
przedmiotu essentialia negotii (art. 535 k.c.). Jeżeli zatem ustawa uzależnia ważność
umowy od zachowania formy notarialnej (art. 158 k.c.), to w formie tej musi być
wyrażona co najmniej istotna treść umowy, w tym także cena. W konsekwencji należy
uznać, że zatajenie w umowie rzeczywistej ceny sprzedaży (jeżeli istotnie miało to
5
miejsce, czego jednak w stanie faktycznym sprawy nie ustalono) nie świadczy o
prowadzącej do nieważności pozorności umowy.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39312
k.p.c. w
brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o
zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo o ustroju sądów
powszechnych (Dz. U. 2005 r. Nr 13, poz. 98), a to wobec brzmienia art. 3 tej ustawy.