Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CK 729/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 czerwca 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa "B.(…)" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.
przeciwko Miastu Ł.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 czerwca 2005 r., kasacji strony
pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 5 sierpnia 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Okręgowego w Ł. z dnia 26 kwietnia
2004 r. sygn. akt I C (…) i przekazuje sprawę temu Sądowi do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego Miasta Ł. od
wyroku Sądu Okręgowego w Ł. z dnia 26 kwietnia 2004 r. Sąd Okręgowy we
wspomnianym wyroku ustalił, że od dnia 1 stycznia 2001 r. powód B.(…) spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., będzie zobowiązany do opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 170 115 zł.
2
Sąd pierwszej instancji ustalił w szczególności, że w dniu 10 listopada 2000 r.
Zarząd Miasta Ł. wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty i określił
nową opłatę roczną w wysokości 726 210,00 zł. Powód złożył do Samorządowego
Kolegium Odwoławczego wniosek o stwierdzenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest
uzasadniona w innej wysokości i, po oddaleniu powyższego wniosku, złożył sprzeciw do
sądu. Według dalszych ustaleń Sądu pierwszej instancji, poczynionych w oparciu o
dowód z opinii biegłego, wartość nieruchomości oddanej powodowi do użytkowania
wieczystego wynosi 11 341 000,00 zł. Na obszarze tej nieruchomości posadowione są
budynki dawnej tkalni Zakładów Przemysłowych K.(…). Nieruchomości tej, wraz z
innymi nieruchomościami tworzącymi zabytkowy zespół budowlany, dotyczy decyzja o
wpisie do rejestru zabytków z 20 stycznia 1971 r. tzw. decyzja obszarowa. Decyzja ta
wymienia w swoim załączniku niektóre budynki i budowle dawnego zespołu jak
przędzalnia, osiedle K.(…), straż pożarna, szpital. Budynki i budowle znajdujące się na
nieruchomości, której powodowa Spółka jest użytkownikiem wieczystym, w decyzji tej
nie są wymienione.
W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne, Sąd pierwszej instancji uznał, że
objęcie przedmiotowej nieruchomości decyzją o wpisaniu do rejestru zabytków, nawet
jeśli jest to decyzja tzw. obszarowa, skutkuje koniecznością zastosowania wobec niej
ulgi 50% w opłacie rocznej o jakiej mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).
W tej sytuacji, wobec tego, że wartość nieruchomości zamyka się kwotą 11 341 000,00
zł., opłata roczna winna wynosić, zgodnie z art. 72 ust. 3 i 73 ust. 4 powołanej wyżej
ustawy, kwotę 170 115,00 zł.
Sąd Apelacyjny, rozpatrując apelację pozwanego Miasta, uznał ją za
nieuzasadnioną. Nie podzielił zarzutu pozwanego, że Sąd I instancji dokonał
niewłaściwej wykładni art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. teks Dz. U. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Zdaniem Sądu
Apelacyjnego decyzja z dnia 20 stycznia 1971 r., na podstawie której wpisano do
rejestru zabytków tylko określony obszar, jest decyzją, która pozwala na zastosowanie
do takiej nieruchomości ulgi, o której mowa w art. 73 ust.4 ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Taki wniosek w ocenie Sądu Apelacyjnego wypływa z porównania
przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z przepisami ustawy o ochronie dóbr
kultury. Zakres ochrony uregulowany w art. 5 ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. ochronie
dóbr kultury (jedn. tekst: Dz. U. z 1999 r. Nr 98, poz. 543 ze zm.) w ogóle nie odwołuje
3
się do pojęcia nieruchomości gruntowej w ujęciu ustawy o gospodarce
nieruchomościami, a zawiera tylko listę przykładowych obiektów, które mogą być
przedmiotem ochrony. Tylko niektóre z tych obiektów takie jak: parki i ogrody
dekoracyjne, cmentarze, czy budowle i ich wnętrza wraz z otoczeniem oraz zespoły
budowlane o wartości architektonicznej mogą pokrywać się z nieruchomością gruntową
w rozumieniu art. 4 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że
ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej, należy przez to rozumieć grunt
wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny
przedmiot własności.
Oznacza to, że wykładnia językowa art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce
nieruchomościami w związku z art. 4 ustawy o ochronie dóbr kultury z 1962 r., może
prowadzić do dwóch rozbieżnych wniosków; albo ten pierwszy przepis może znajdować
zastosowanie tylko do takich nieruchomości gruntowych, które w całości wpisane są na
listę zabytków, albo może odnosić się również do tych nieruchomości, których część, lub
niektóre z posadowionych na nich budynków zostały wpisane na taką listę, lub objęte są
decyzją obszarową. Sąd Apelacyjny opowiedział się za drugim rozwiązaniem, kierując
się regułami wykładni systemowej i celowościowej.
Zakres regulacji obu ustaw z oczywistych względów jest różny, stąd
nieprzypadkowo oba akty posługują się odmienną terminologią. Objęcie ochroną
konserwatorską całej nieruchomości gruntowej tylko w rzadkich przypadkach może być
potrzebne, dlatego dopiero w nowej ustawie z 2003 r. o ochronie dóbr kultury
ustawodawca odwołał się do pojęcia nieruchomości. W tej sytuacji ograniczenie
zastosowania normy zawartej w art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
tylko do takich nieruchomości, które w całości objęte są decyzją w wpisie do rejestru
zabytków nie ma racji bytu.
Nie może również rodzić wątpliwości, że przyczyną dla której ustawodawca
obniżył w sposób znaczący wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
w odniesieniu do nieruchomości objętych działaniem ustawodawstwa, chroniącego
dobra kultury jest fakt, że na użytkowniku wieczystym takich nieruchomości spoczywają
poważne obowiązku, które dalece ograniczają jego władztwo nad nieruchomością.
Obniżenie opłaty spełnia zatem funkcję rekompensaty za te ograniczenia i obowiązki, a
także w swoim założeniu, ma ułatwić zagospodarowanie takich nieruchomości. Należy
stwierdzić, że nie ma żadnych różnic w sytuacji osoby władającej gruntem, który w
4
całości otoczony jest opieką konserwatorską i osoby, która jest użytkownikiem terenu na
którym znajdują się poszczególne obiekty zabytkowe.
W kasacji pozwane Miasto zarzuciło naruszenie przepisów postępowania: art.
233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. oraz naruszenie przepisu prawa materialnego art. 73
ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że nieruchomość, której
użytkownikiem wieczystym jest powód, nie została objęta decyzją o wpisie do rejestru
zabytków. Natomiast nieruchomość ta wchodzi w skład określonego zespołu
budowlanego wpisanego, na podstawie decyzji z dnia 20 stycznia 1971 r., do rejestru
zabytków. Nie można podzielić poglądu Sądu Apelacyjnego, że położenie
nieruchomości w takiej strefie uznanej za zabytek jako cały obszar, pociąga za sobą
możliwość obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przewidzianej w art. 73
ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla każdej nieruchomości wchodzącej w
skład strefy. Istotne znaczenie ma to, że wspomniany przepis wyraźnie mówi o
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Oznacza to, że nie można go odnosić, tak
jak to zrobił Sąd Apelacyjny, do zbioru nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że
nieruchomość, której użytkownikiem jest powód, nie jest sama przez się wpisana do
rejestru zabytków i nie zostało to ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej
nieruchomości. Tym samym brak podstaw, aby literalnie stosując art. 73 ust. 4 ustawy o
gospodarce nieruchomości, stosować w odniesieniu do niej obniżkę opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego. To, że nieruchomość ta wchodzi w skład zespołu
budowlanego, który jako całość jest traktowany jako zabytek w rozumieniu przepisów
ustawy o ochronie dóbr kultury, nie jest tożsame z uznaniem za zabytek każdej
nieruchomości wchodzącej w skład takiego zespołu. Przeciwko takiemu wnioskowi
przemawia także to, że oprócz wpisania do rejestru zabytków całego zespołu
budowlanego, można także wpisywać do tego rejestru poszczególne budynki
wchodzące w skład takiego zespołu. Dopiero wpis konkretnego budynku do rejestru
zabytków powoduje, że wraz z gruntem na którym się on znajduje, dokonuje się
ujawnienia tego w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą tworzą ów
budynek i grunt (art. 14 ust.1 ustawy o ochronie dóbr kultury). Gdyby do zastosowania
obniżki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przewidzianej w art. 73 ust. 4 ustawy o
gospodarce nieruchomościami, wystarczyło samo wpisanie do rejestru zabytków całego
5
zespołu budynków, czyli tzw. decyzja obszarowa, to wtedy traciłaby sens decyzja o
wpisie konkretnego budynku lub budowli wchodzących w skład takiego zespołu.
Za tym, aby obniżenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego wiązać tylko
z decyzją o wpisie do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, przemawia także
większy dla użytkownika tej nieruchomości zakres obciążeń, jakie wiążą się ze wpisem
do tego rejestru w porównaniu do obciążeń związanych z wpisaniem do rejestru
zabytków całego zespołu budynków. W razie wpisania do rejestru zabytków
nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i ujawnienia tego w księdze wieczystej, na
właściciela (użytkownika wieczystego) nakładane są obowiązki i ograniczenia dotyczące
przebudowy, odnawiania lub konserwacji znajdującego się na niej budynku (art. 27, 30-
31 ustawy o ochronie dóbr kultury). Natomiast w wypadku objęcia decyzją o wpisie do
rejestru zabytków całego zespołu budowlanego ograniczenia są mniej dotkliwe i dotyczą
swobody w zabudowie objętego decyzją terenu oraz korzystania z konkretnych
nieruchomości.
Zarówno więc wykładnia językowa, jak i celowościowa, wbrew odmiennej opinii
Sądu Apelacyjnego, przemawia za wiązaniem możliwości obniżania opłat z tytułu
użytkowania wieczystego, przewidzianej w art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, z wpisem do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, który to
wpis jest ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości (podobnie
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 grudnia 2002 r. I CKN 1268/00, OSNC 2004/2/30).
Jeżeli prawo do obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należy wiązać
z decyzją o wpisie do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, a nie z tzw. decyzją
obszarową, to ocena zebranego w rozpoznawanej sprawie materiału dowodowego
narusza art. 233 § 1 k.p.c., gdyż niewątpliwe jest, że takiej decyzja w odniesieniu do
nieruchomości, której powodowa Spółka jest użytkownikiem wieczystym, nie wydano.
Nie można natomiast uznać za zasadny zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Sąd
Apelacyjny wskazał dowód (decyzję z dnia 20 stycznia 1971), na podstawie którego
dokonał ustaleń. Tyle że ocena tego dowodu i przeprowadzona przez ten Sąd wykładnia
art. 73 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, okazały się błędne.
Mając na uwadze powyższe względy, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39313
k.p.c., orzekł jak w sentencji.