Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CK 28/05
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 lipca 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa B. P.
przeciwko T. Ś., M. Ś. i (…) Zakładom Graficznym S.A. w R. z siedzibą w M.
o zawarcie umowy przyrzeczonej i przeniesienie własności nieruchomości, po
rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 13 lipca 2005 r., kasacji powoda od
wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 21 października 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
1) uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację powoda w stosunku
do pozwanego - (…) Zakładów Graficznych S.A. w R. oraz orzekającej
o kosztach postępowania apelacyjnego i sprawę w tym zakresie przekazuje
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego;
2) w pozostałej części kasację oddala i zasądza od powoda na rzecz
pozwanych T. Ś. i M. Ś. kwotę 3600 zł (trzy tysiące sześćset) tytułem
kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Zaskarżony wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym.
Umową przedwstępną z dniu 27 października 2003 r. pozwani M. Ś. i T. Ś.
zobowiązali się sprzedać powodowi B. P. położoną w R. nieruchomość oznaczoną jako
działka nr (…), objętą księgą wieczystą Kw Nr (…), w stanie wolnym od obciążeń, za
cenę 250.000 zł w terminie do dnia 31 grudnia 2003 r. W dniu 31 grudnia 2003 r. oraz w
kolejnym wyznaczonym przez powoda terminie 6 stycznia 2004 r. pozwani nie stawili się
u notariusza celem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W dniu 6 stycznia 2004
r. małżonkowie Ś. zawarli umowę sprzedaży przedmiotowej działki z pozwanym - (…)
Zakładami Graficznymi S.A. w R.
Sąd Okręgowy w R., do którego powód wystąpił z żądaniem orzeczenia
przeniesienia na jego rzecz własności przedmiotowej nieruchomości oraz stwierdzenie,
że wydany w sprawie wyrok zastępuje oświadczenie pozwanych Zakładów Graficznych
S.A. o zawarciu umowy sprzedaży uznał, że wykonanie umowy przedwstępnej przez
pozwanych M. i T. Ś. stało się niemożliwe z uwagi na skuteczne przeniesienie prawa
własności tej nieruchomości na pozwane Zakłady Graficzne. Natomiast w stosunku
Zakładów Graficznych powództwo jest nieuzasadnione, gdyż pozwanego tego nie łączy
z powodem żaden stosunek zobowiązaniowy na podstawie, którego powód mógłby
żądać od niego wykonania umowy przedwstępnej.
Kierując się powyższym, wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2004 r. oddalił powództwo.
Sąd Apelacyjny, wyrokiem z dnia 21 października 2004 r., oddalił apelację
powoda, podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji, że roszczenie o zawarcie
umowy przyrzeczonej może być skierowane wyłącznie w stosunku do strony tej umowy,
a wobec zbycia nieruchomości przez pozwanych M. i T. Ś., roszczenie przeciwko nim
stało się bezprzedmiotowe i podlegało oddaleniu. Jako błędny ocenił pogląd
apelującego, że roszczenie z art. 390 § 2 k.c. w stosunku do pozwanych M. i T. Ś.
przekształciło się automatycznie w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi
nieruchomości w następstwie tego, że powód wystąpił z wnioskiem o wpis w księdze
wieczystej roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży i wpis ten uzyskał z datą 5 stycznia
2004 r. Stwierdził, że dopiero wyrok uwzględniający powództwo w rozpoznawanej
sprawie stanowiłby podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia powoda o
przeniesienie własności nieruchomości, skutecznego przeciwko każdoczesnemu
3
właścicielowi na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368 - dalej ukwh).
W kasacji, zaskarżającej wyrok Sądu Apelacyjnego w całości, powód zarzucił
naruszenie prawa materialnego przez przyjęcie za postawę wyroku art. 390 § 2 k.c. i
stwierdzenie, że roszczenie z tego przepisu nie może być skierowane przeciwko osobie
nie będącej stroną umowy przedwstępnej sprzedaży, oraz przez pominięcie przepisów
ukwh, a w szczególności jej art. 17, który nadał roszczeniu powoda (art. 16 ust. 2 pkt 2)
rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych po ujawnieniu tego roszczenia, oraz
art. 6, który wyłącza rękojmię wiary publicznej (art. 3). Nadto podniósł zarzut naruszenie
art. 328 § 2 k.p.c. przez brak w uzasadnieniu wyroku wyjaśnienia jego podstawy prawnej
i przytoczenia przepisów ją stanowiących.
We wnioskach kasacyjnych domagał się zmiany zaskarżonego wyroku przez
uwzględnienie powództwa i orzeczenie zgodnie z jego żądaniem.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przepis art. 328 § 2 k.p.c. jedynie wyjątkowo może stanowić podstawę kasacji,
jeżeli niedochowanie określonych w nim wymogów uzasadnienia zaskarżonego
orzeczenia powoduje niemożność poddania go kontroli instancyjnej. Sytuacja taka w
sprawie nie zachodzi. W zarzucie jego naruszenia nie mieści się natomiast,
wykraczające poza materię zawartego w nim uregulowania, podnoszone przez
skarżącego niedostateczne rozważenia kwestii faktycznych czy prawnych doniosłych dla
właściwej subsumcji normy prawa materialnego.
Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o
zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.) oraz roszczenie o przeniesienie własności
wynikające z tej umowy. Roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej
nie jest roszczeniem przyszłym, jak kwalifikuje je Sąd Apelacyjny, wiążąc jego
powstanie z wyrokiem uwzględniającym powództwo w rozpoznawanej sprawie, lecz
roszczeniem istniejącym, którego realizacja może nastąpić w przyszłości. Podlega ono
ujawnieniu w księdze wieczystej na postawie art. 16 ust.2 pkt 2 zd. pierwsze ukwh.
Przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie to, na podstawie art. 17 ukwh,
uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po
jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie
(zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu
właścicielowi nieruchomości.
4
W przypadku roszczeń, które były zabezpieczone wpisem jako przyszłe (art. 16
ust. 2 pkt 2 zd. 2 ukwh), ich skuteczność wobec praw później nabytych następuje z
chwilą kiedy stają się aktualne, to jest rzeczywiście powstają.
Błędna ocena co do charakteru zabezpieczonego wpisem roszczenia powoda,
jako roszczenia przyszłego doprowadziła Sąd Apelacyjny do wadliwego wniosku, że nie
uzyskało ono skuteczności względem obecnego właściciela nieruchomości i nie może
być przeciwko niemu dochodzone, a w rezultacie do oddalenia powództwa w stosunku
do pozwanych Zakładów Graficznych z naruszeniem art. 17 w zw. z art.16 ust. 2 pkt 2
ukwh przez jego niezastosowanie.
Przepis art. 9 ukwh rozszerza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych na
inne rozporządzenia prawami, niż wymienione w art. 5 ukwh (przeniesienie własności
lub innego prawa rzeczowego), oraz roszczenia wynikające z takich rozporządzeń, które
mogą być ujawnione w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ukwh. W razie
niezgodności miedzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze
wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym rękojmia chroni nabycie tych roszczeń na
korzyść uprawnionego.
Ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nie ogranicza właściciela
nieruchomości w rozporządzaniu nią, nie stanowi zatem przeszkody do przeniesienia jej
własności na inną osobę, która jednak nabywa ją z ograniczeniem wynikającym z treści
wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia. Osoba, na rzecz której dokonany
został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy
przedwstępnej, zachowuje więc swoje roszczenie i może go dochodzić na podstawie art.
17 ukwh w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje
prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej, jako
wyłącznie biernie legitymowanego.
Z powyższych względów, w częściowym uwzględnieniu kasacji, Sąd Najwyższy
uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację powoda w stosunku do
pozwanego - Zakładów Graficznych S.A. oraz orzekającej o kosztach postępowania
apelacyjnego (art. 39313
§ 1 k.p.c. w zw. z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o
zmianie ustawy kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy prawo o ustroju sądów
powszechnych, Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98), zaś w pozostałej części, wobec braku
usprawiedliwionych podstaw orzekł o jej oddaleniu (art. 39312
k.p.c. w zw. z art. 3
wymienionej wyżej ustawy).