Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 8/05
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 grudnia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Tadeusz Domińczyk (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
w sprawie z powództwa A. Ż.
przeciwko Gminie O. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie
Cywilnej w dniu 22 grudnia 2005 r., skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu
Apelacyjnego z dnia 2 marca 2005 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w C. wyrokiem z dnia 24 marca 2004 r. zasądził od pozwanej
Gminy O. na rzecz powoda 272.598,68 zł tytułem rozliczenia z nakładów poniesionych
na nieruchomość położoną w O. (234.817,58 zł) oraz zwrotu ceny w kwocie 37.781,60 zł
- stanowiącej różnicę pomiędzy wpłaconą na rzecz Gminy kwotą ceny nabycia, a
nieuiszczonymi przez pozwanego podatkami od użytkowanej nieruchomości. Podstawą
tego rozstrzygnięcia było ustalenie, że strony zawarły w dniu 21 marca 1997 r. pisemną
przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości należącej do Gminy. Uzgodniona cena
2
wynosiła 70.000 zł plus VAT a jej płatność została rozłożona na cztery raty, przy czym
pierwszą ratę kupujący uiścił w dniu zawarcia umowy. Umowa przyrzeczona miała
zostać zawarta w formie notarialnej w terminie do 30 listopada 1997 r. Treść tej umowy
była zmieniana dwoma aneksami: z dnia 4 kwietnia 1997 r. (wyeliminowano z niej wtedy
opłatę VAT – u) oraz z dnia 17 grudnia 1997 r. (przesunięto termin zawarcia umowy
przyrzeczonej do 30 lipca 2000 r. oraz rozłożono płatność ustalonej ceny na 31 rat).
Wydanie przedmiotu umowy nastąpiło w dniu zawarcia umowy przedwstępnej i powód,
za wiedzą i zgoda powoda, przystąpił do wykonywania robót remontowo – budowlanych
z racji bardzo złego stanu technicznego stojących na nieruchomości budynków. Nowy
zarząd pozwanej Gminy zakwestionował w 1999 r. tę umowę, uznał, że jest nieważna i
jako taka jej nie wiąże oraz wezwał powoda do zwrotu nieruchomości w terminie do
15 października 1999 r. Powód zwrócił nieruchomość w dniu 14 listopada 2000 r. W dniu
6 września 2001 r. nieruchomość została sprzedana innemu nabywcy za 115.080 zł.
Powód wezwał Gminę do zwrotu poniesionych nakładów na nieruchomość,
oszacowanych przez rzeczoznawcę na 272.169,98 zł. Gmina odmówiła zapłaty tej
kwoty, przedstawiając powodowi do potrącenia należność z tytułu bezumownego
korzystania przez niego z nieruchomości na kwotę 370.501,10 zł, wobec czego powód
wniósł niniejszą sprawę o zwrot nakładów. Sąd Okręgowy ustalił, że umowę zerwała
pozwana Gmina, a zatem obowiązana jest do zwrotu powodowi, z mocy § 3 pkt 3
umowy przedwstępnej, „poniesionych nakładów”. Wysokość tych nakładów Sąd ustalił
przyjmując średnią pomiędzy wartościami wyliczonymi przez biegłych K. i P.
Jednocześnie przyjął, że pozwanej nie należy się żadne wynagrodzenia za korzystanie z
nieruchomości, gdyż nie przewidywała tego łącząca strony umowa.
Apelacja pozwanej Gminy od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem
Sądu Apelacyjnego z dnia 2 marca 2005 r. Sąd ten potwierdził prawidłowość ustaleń
poczynionych przez Sąd Okręgowy i dokonanych ocen prawnych. Podkreślił, że
podstawą rozliczenia stron powinna być umowa z dnia 21 marca 1997 r. Umowne
rozliczenie wyklucza zastosowanie w sprawie przepisów art. 224 – 229 k.c.,
regulujących rozliczenia pomiędzy właścicielem rzeczy a jej posiadaczem. Co najwyżej
mogą tu mieć pomocniczo zastosowanie przepisy o użyczeniu. Zgodnie zaś z art. 713
k.c. powód powinien ponosić koszty utrzymania rzeczy (w tym należne podatki) a może
żądać wydatków i nakładów poczynionych na nieruchomość, stosując przepisy o
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 753 § 2 k.c.). Te zaś prawidłowo zostały
3
ustalone na kwotę 234.817,58, jako średnia wartość nakładów, szacowanych przez obu
biegłych. Dlatego apelacja podlegała oddaleniu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła pozwana skargą kasacyjną. Zarzuciła w
niej naruszenie:
- art. 117 § 2, art. 118 w zw. z art. 120 § 1 k.c., przez nieuwzględnienie
zarzutu przedawnienia roszczenia powoda,
- art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w
zw. z art. 58 § 1, art. 60 § 1 i art. 65 k.c. przez przyjęcie, że nastąpiła skuteczna
modyfikacja pierwotnej umowy w kolejnych aneksach, podpisanych ze strony Gminy
tylko jednoosobowo, a więc z naruszeniem zasady łącznej reprezentacji,
- art. 471 k.c. przez nieuwzględnienie, że niewykonanie pierwotnej umowy
nastąpiło z winy powoda
- art. 710, art. 712 – 713 k.c. w zw. z art. 753 § 2 oraz art. 58 § 1, art. 60 §
1 i art. 65 § 1 - 2 k.c. przez błędne i bezpodstawne zastosowanie do rozliczenia stron
przepisów o użyczeniu i prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, zamiast
zastosowania art. 224 – 230 k.c., wreszcie
- art. 233 § 1 i art. 316 § 1 k.p.c. przez zdyskredytowanie opinii
rzeczoznawcy M. P. oraz potraktowanie nakładów w sposób globalny, bez prawnego
zróżnicowania poszczególnych okresów, w jakich były czynione.
Na tych podstawach wniosła o uchylenie skarżonego wyroku i przekazaniu
sprawy do ponownego rozpoznania, bądź o jego uchylenie i oddalenie powództwa z
orzeczeniem o zwrocie spełnionego przez pozwaną na rzecz powoda świadczenia z
tego prawomocnego wyroku.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie podlega merytorycznej ocenie Sądu Najwyższego podniesiony w skardze
kasacyjnej zarzut procesowy odnoszący się do oceny opinii biegłych, ponieważ zgodnie
z art. 3983
§ 1 k.p.c. podstawą tej skargi nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia
faktów lub oceny dowodów.
Przechodząc do zarzutów materialnoprawnych na wstępie należy przesądzić
trafność podstawowej zasady przyjętej przez Sądy orzekające w sprawie. Zgodnie z nią,
do rozliczenia stron z poczynionych przez powoda nakładów na nieruchomość pozwanej
Gminy i do korzystania z tej nieruchomości przez powoda ma zastosowanie umowa, na
podstawie której powodowi przekazano nieruchomość w posiadanie. Konsekwencją tej
zasady jest stwierdzenie, że przepisy regulujące rozliczenia pomiędzy właścicielem
4
rzeczy a posiadaczem (tzw. roszczenia uzupełniające), zawarte w art. 224 – 229 k.c.,
wchodzić mogą w grę posiłkowo, czyli dopiero wtedy, kiedy spornych kwestii nie
reguluje umowa. Stanowisko prawne o prymacie postanowień umownych w tej mierze
jest prezentowane od dawna w orzecznictwie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30
sierpnia 1965 r., I CR 154/65, OSNC 1966, nr 7 – 8, poz. 117 oraz z dnia 30 czerwca
1972 r. III CRN 91/72, OSNC 1972, nr 12, poz. 229) i Sąd Najwyższy w składzie
rozpoznającym niniejszą sprawę podziela je.
W niniejszej sprawie celem stron było zawarcie umowy przyrzeczonej,
polegającej na definitywnym przeniesieniu własności na powoda, stąd też w dacie
spisania umowy przedwstępnej nastąpiło wydanie mu nieruchomości do nieodpłatnego
korzystania, w związku z czym ta umowa powinna być podstawą dokonywanych
rozliczeń zarówno z tytułu posiadania, jak i poczynionych nakładów, bez potrzeby
odwoływania się do konstrukcji umowy użyczenia, co trafnie zostało skrytykowane w
kasacji. Dlatego też zasadniczą kwestią pozostaje ustalenie treści zawartej przez strony
umowy, czasu jej obowiązywania oraz tego, jakie nakłady i kiedy zostały poczynione
przez powoda na nieruchomość pozwanej. Jeśli chodzi o treść umowy, to Sąd
Apelacyjny przyjmuje za Sądem Okręgowym, że strony wiązała umowa określona przez
nie jako „umowa przedwstępna” z dnia 21 marca 1997 r., zmieniona dwoma aneksami: z
dnia 4 kwietnia oraz z dnia 17 grudnia 1997 r. Należy podkreślić, że umowa
podstawowa z dnia 21 marca nie zawierała zastrzeżenia, że jej treść może zostać
zmieniona, pod rygorem nieważności, tylko w formie pisemnej. W związku z tym,
stosownie do treści art. 77 k.c., wystarczyło, żeby jej ewentualne zmiany zostały
„stwierdzone pismem”. Sformułowania użytego w tym przepisie nie można utożsamiać z
koniecznością złożenia oświadczenia woli na piśmie przez obie strony, gdyż chodzi tu o
potwierdzenie na piśmie dla celów dowodowych samej zmiany kontraktu, która mogła
zostać dokonana w dowolnej formie. Stąd też komentatorzy trafnie przyjmują, że
„stwierdzenie pismem”, o jakim mowa w art. 77 k.c., może pochodzić tylko od jednej ze
stron. W takim razie nie ma znaczenia, że oba aneksy umowne podpisał za pozwaną
tylko sam przewodniczący zarządu Miasta i Gminy O., bez udziału drugiego członka
zarządu, skoro fakt dokonanych zmian w umowie jest bezsporny, a do ich podpisania
przewodniczący został upoważniony uchwałami całego zarządu Gminy. Należy przy tym
podzielić pogląd Sądu Apelacyjnego, że w ostateczności można byłoby przyjąć, że do
tych zmian doszło w sposób konkludentny, który jest prawnie wiążący. W tej sytuacji
kwestionowanie w skardze kasacyjnej skuteczności zmian tej umowy - w drodze
5
zarzutów naruszenia art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie
gminnym w zw. z art. 58 § 1 k.c., art. 60 § 1 i art. 65 k.c., sprowadzających się do
stwierdzenia o braku należytej reprezentacji Gminy przy podpisywaniu obu aneksów do
umowy - jest prawnie chybione.
Nietrafny jest też zarzut przedawnienia roszczeń powoda, z powoływaniem się na
naruszenie przepisu art. 390 § 3 k.c., a nadto art. 117 § 1 i 1 k.c. oraz art. 118 w zw. z
art. 120 § 1 k.c. Z treści art. 390 § 1 k.c. wynika bowiem, że ustanowiony w nim roczny
termin przedawnienia odnosi się tylko do „roszczeń powyższych”, czyli do wymienionych
w paragrafach 1 i 2 tego przepisu. Wśród nich nie ma roszczenia o zwrot nakładów,
którego dochodzi powód, ani roszczenia o wynagrodzenie z korzystanie przez powoda z
nieruchomości, objętego zarzutem potrącenia.
Sąd Apelacyjny przyjął, że zgodnie z porozumieniem stron, pozwana przekazała
powodowi nieruchomość w nieodpłatne posiadanie i, stosownie do treści § 3 ust. 3
umowy, zobowiązała się do zwrotu powodowi „poniesionych nakładów”, co należy
rozumieć dosłownie, jako ich wartość odtworzeniową, rzeczywistą, a nie, jak utrzymuje
pozwana, tylko wartość nakładów koniecznych i to w granicach, w których zwiększają
one wartość całej nieruchomości (art. 226 § 1 k.c.). To stanowisko należy co do zasady
zaaprobować, gdyż jest ono konsekwencją wspomnianego już prymatu postanowień
umownych przy dokonywaniu rozliczenia stron z tytułu posiadania nieruchomości nad
postanowieniami ustawowymi. Konieczne są tu jednak dwa zastrzeżenia. Pierwsze, to
brak pełnej jasności co do ostatecznej treści § 3 ust. 3 umowy. Wątpliwość bierze się
stąd, że nie zostało wyjaśnione przez Sąd, czy wersja ustalona w aneksie do umowy z
dnia 17 grudnia 1997 r. odnosi się tylko do punktu pierwszego tego paragrafu, czy też,
jak może sugerować dosłowne brzmienie aneksu, do całego § 3 umowy. Drugie
zastrzeżenie dotyczy czasokresu rozliczania stron wedle postanowień umownych. Jest
rzeczą jasną, że zasady tego rozliczenia mogą mieć zastosowanie tylko w okresie
obowiązywania umowy. Skoro Sąd ustala, że umowa została rozwiązana przez
pozwaną w piśmie z dnia 23 września 1999 r., to od momentu jej rozwiązania, czyli
prawdopodobnie od 15 października a nie jak wskazano w uzasadnieniu skarżonego
wyroku, chyba wskutek oczywistej omyłki, od 23 września 1999 r., przestają
obowiązywać przewidziane w niej zasady użytkowania nieruchomości przez powoda, a
wchodzą w grę zasady kodeksowe z art. 224 § 2, art. 225 i art. 226 k.c. i to z jednej
strony, jeśli chodzi o należność pozwanej za bezumowne korzystanie z nieruchomości
przez powoda – dochodzoną w formie zarzutu potrącenia, a z drugiej, o zwrot nakładów,
6
które poczynił ewentualnie powód po dacie rozwiązania umowy. Tego okresu rozliczenia
stron po rozwiązaniu umowy, trwającego do chwili zwrotu nieruchomości, tj. do 14
listopada 2000 r., Sąd w swoich rozważaniach nie wyodrębnił i nie poddał ocenie według
obowiązujących reguł ustawowych, co stanowi przyczynę uwzględnienia skargi
kasacyjnej (art. 39815
w zw. z art. 108 § 2 k.p.c.).
Z podanych wyżej przyczyn orzeczono jak w sentencji.