Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 155/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 sierpnia 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Tadeusz Żyznowski
Protokolant Piotr Malczewski
w sprawie z powództwa "P." Spółki z o.o.
przeciwko Gminie Miejskiej w Ś.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 sierpnia 2006 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 12 października 2005 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
W dniu 12 listopada 1996 r. powodowa Spółka joint venture „P.” zawarła z
pozwaną Gmina Miasta Ś. umowę dzierżawy obiektu hali lodowiska wraz z działką
na 15 lat. Po przekazaniu tego obiektu dzierżawcy, miał on wykonać w nim
określone przez strony prace modernizacyjno – adaptacyjne. W trakcie
prowadzenia tych robót w dniu 20 kwietnia 1998 r. Urząd Rejonowy Rządowej
Administracji Ogólnej w Ś. wydał postanowienie, w którym polecił wstrzymać ich
wykonywanie i zabezpieczyć obiekt przed dostępem osób trzecich ze względu na
możliwość wystąpienia zagrożenia bezpieczeństwa zdrowie lub życia, albo mienia.
W związku z tym powodowa Spółka wystosowała w dniu 12 maja 1998 r. pismo do
pozwanej Gminy, w którym złożyła oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy
w trybie natychmiastowym, ponieważ, jak się okazało, dzierżawiony obiekt „w chwili
wydania go dzierżawcy miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie
jego używanie – przez to, że nie posiada wymaganego prawem pozwolenia na
użytkowanie oraz posiada i posiadał w chwili wydania go dzierżawcy wady, które,
zdaniem władz budowlanych, mogą spowodować wystąpienie zagrożenia dla życia
ludzkiego albo bezpieczeństwa mienia”. Pozwana Gmina uznała tę czynność
powódki „za nieważną i nie odnoszącą skutków prawnych”, zaś sama pismem z
dnia 8 lutego 1999 r. dokonała rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym ze
względu na niepłacenie przez powódkę czynszu dzierżawnego.
Powódka zwróciła przedmiot dzierżawy i w niniejszej sprawie, po
dokonanych kolejnych przekształceniach podmiotowych i przedmiotowych,
ostatecznie domaga się zasądzenia od pozwanej 1.343.692,76 zł. tytułem zwrotu
wartości nakładów poczynionych w trakcie wykonanych prac remontowo –
modernizujących dzierżawiony obiekt.
Sąd Okręgowy w Ś. wyrokiem z dnia 36 stycznia 2005 r. oddalił powództwo.
Uznał, że nie zachodziły podstawy do rozwiązania umowy przez powódkę,
ponieważ zgodnie z treścią § 7 pkt 5.2. tej umowy dzierżawca mógł ją rozwiązać
3
bez wypowiedzenia, jeżeli wydzierżawiający w sposób rażący będzie uniemożliwiał
lub utrudniał prowadzenie działalności zgodnie z postanowieniami umowy, czego
pozwana nie czyniła. W ocenie Sądu spośród zarzutów podnoszonych przez
powódkę przeciwko pozwanej mógłby być ewentualnie uznany za zasadny tylko
zarzut braku pozwolenia na użytkowanie obiektu, o ile zostałby zgłoszony przed
zawarciem umowy. Jednakże przedmiot dzierżawy został przejęty przez stronę
powodową bez zastrzeżeń i po trwających kilka miesięcy negocjacjach. Był przez
nią użytkowany przez okres prawie dwóch lat. Powódka jest profesjonalistką, w
związku z czym nie może teraz podnosić zarzutu, że przejęty przez nią obiekt nie
miał formalnego pozwolenia na użytkowanie lub, że pozwana nie udostępniła jej
ekspertyz dotyczących jego stanu technicznego, pochodzących sprzed podpisania
umowy. Sąd Okręgowy podkreślił, że z treści postanowienia z dnia 20 kwietnia
2998 r. Urzędu Rejonowego Administracji Ogólnej wynika, iż przyczyną nakazania
przez ten Urząd wstrzymania prac i zamknięcia obiektu było to, że kontynuowane
były one bez zezwolenia i wbrew treści wcześniejszego zgłoszenia. Zgodnie z
treścią §7 pkt 3 umowy - po jej wygaśnięciu - dzierżawca ma obowiązek zwrócić
przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym wraz z zainstalowanymi
urządzeniami, bez prawa zwrotu nakładów. Rozwiązanie przez pozwaną Gminę
umowy było usprawiedliwione, gdyż powódka w ogóle nie płaciła czynszu
dzierżawnego, wobec czego odpada obowiązek zwrotu nakładów poczynionych
przez stronę powodową. Dlatego powództwo podlegało oddaleniu.
Apelacja powódki od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu
Apelacyjnego z dnia 12 października 2005 r., który podzielił ustalenia i kwalifikację
prawną Sądu I – ej Instancji. Sąd Apelacyjny zaakcentował w szczególności, że
strona powodowa jako profesjonalista, wiedziała o istniejących wadach obiektu
przejmowanego w dzierżawę, co stosownie do treści art. 664 § 3 w zw. z art. 694
k.c. wykluczało możliwość rozwiązania przez nią umowy bez wypowiedzenia.
Wady te nie musiały przy tym być aż tak istotne, skoro obiekt, poza trybunami, jest
do dzisiaj intensywnie użytkowany przez pozwaną Gminę. Natomiast uprawnienie
do rozwiązania umowy służyło pozwanej, wobec niepłacenia przez powódkę
czynszu. Powódka zwolniona była od zapłaty czynszu za okres pierwszych 6
miesięcy od przekazania jej obiektu (§ 8 pkt 2.2. umowy), a jest bezsporne, że nie
4
zapłaciła żadnej raty. Pozwana była upoważniona do natychmiastowego
rozwiązania umowy, jeżeli dzierżawca nie będzie wnosił opłaty czynszu za dwa
pełne okresy płatności, tj. za dwa miesiące (§ 7 pkt 5.1.umowy) i z tego
uprawnienia skorzystała, wobec czego skierowane przeciwko niej pretensje
powódki były nieuzasadnione i słusznie zostały przez Sąd Okręgowy oddalone. Sąd
Apelacyjny zauważył dodatkowo, że nawet gdyby przyjąć, że strona pozwana
nienależycie wykonała umowę wobec strony powodowej, nie przesądza to jeszcze
o jej odpowiedzialności odszkodowawczej, ponieważ powódka nie wykazała, że na
skutek tego poniosła szkodę. Nie można bowiem zgodzić się z tym, że rzeczywistą
szkodę stanowi wartość poczynionych nakładów na przedmiot dzierżawy,
określonych jako aport będący kapitałem zakładowym spółki. Nie wykazano też
istnienia związku przyczynowego pomiędzy działaniem pozwanej Gminy a
ewentualną szkodą poniesioną przez powódkę.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła skargą kasacyjną powódka. Zarzuciła
naruszenie art. 664 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c., art. 65 k.c., oraz art. 471 k.c.
w zw. z art. 4201
k.c., art. 361 k.c. i art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Podstawę
procesową skargi stanowią zarzuty naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2
k.p.c. w zw. z art. 39821
i art. 391 § 1 k.p.c. Z tych przyczyn powódka wnosi
o uchylenie skarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,
ewentualnie o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W § 7 pkt 3 umowy dzierżawy stwierdza się, że po wygaśnięciu umowy
dzierżawca przekazuje wydzierżawiającemu przedmiot umowy protokołem zdawczo
– odbiorczym w ostatnim powszednim dniu okresu trwania stosunku dzierżawy
w stanie niepogorszonym, oprócz zużycia w wyniku zwykłej eksploatacji i upływu
czasu, umożliwiającym dalszą eksploatację obiektu i zainstalowanych urządzeń,
bez prawa żądania zwrotu poniesionych nakładów. Należy przyjąć, że przewidziana
w tym punkcie umowy regulacja, wyłączająca możliwość dochodzenia przez
dzierżawcę zwrotu poczynionych nakładów, odnosi się tylko do sytuacji
zakończenia trwania umowy z powodu upływu czasu, na który została zawarta.
Trudno bowiem założyć, żeby uzgodnionym zamiarem stron było pozbawienie
5
prawa powódki do zwrotu nakładów w razie wcześniejszego rozwiązania umowy
bez wypowiedzenia, przewidzianego w § 7 pkt 5.1. oraz 5.2. zwłaszcza, że według
przybliżonego szacunku podanego w umowie wartość tych nakładów miała wynosić
około 2,3 mln. dolarów (§ 5 pkt 1.6.), a powódka nie skorzystała jeszcze
z poczynionych nakładów, ponieważ nie zdążyła uruchomić planowanej
działalności gospodarczej. Dlatego też odmienna interpretacja tej umowy, przyjęta
przez Sąd Okręgowy i zaakceptowana przez Sąd Apelacyjny, zgodnie z którą jej
teść przesądza o tym, że co do samej zasady zwrot powódce nakładów się nie
należy, narusza powołany w skardze kasacyjnej art. 65 k.c.
Strona powodowa sformułowała powództwo jako roszczenie
odszkodowawcze, przysługujące jej z racji nienależytego wykonania umowy przez
pozwaną, wskazując ubocznie, że zachowanie się pozwanej przed zawarciem
kontraktu miało cechy czynu niedozwolonego.
Sądy obu instancji skoncentrowały się na badaniu przesłanek
odpowiedzialności kontraktowej pozwanej Gminy, nie zajmując się bliżej jej
ewentualną odpowiedzialnością deliktową. Pozostając na płaszczyźnie
odpowiedzialności umownej trzeba stwierdzić, że nie sposób jest odeprzeć zarzutu
skargi kasacyjnej naruszenia art. 664 § 3 w zw. z art. 694 k.c. Pierwszy z tych
przepisów pozbawia najemcę prawa do niezwłocznego wypowiedzenia najmu
z powodu istnienia wady uniemożliwiającej przewidziane w umowie używanie
rzeczy, jeżeli w chwili zawierania umowy wiedział o tej wadzie. Z wyraźnego
brzmienia przepisu wynika, że chodzi w nim o pozytywną wiedzę najemcy w tym
względzie, a nie tylko o możliwość czy powinność dowiedzenia się o istnieniu wady
kwalifikowanej przedmiotu dzierżawy. Sąd Apelacyjny wyprowadził przekonanie
o wiedzy powódki co do wad obiektu stąd, że jest ona profesjonalistką, a zatem
miała wszelkie możliwości zapoznania się ze stanem obiektu i jego dokumentacją
techniczną, a ponadto, że prezes Spółki, będący fachowcem, często obiekt oglądał.
Skarżąca trafnie podnosi jednak, że te okoliczności świadczą co najwyżej o tym, że
powódka mogła wady obiektu zauważyć (stan potencjalny), ale nie przesądzają
jeszcze, że znała je rzeczywiście, a zwłaszcza, że miała świadomość tego, iż
wydzierżawiany obiekt nie nadaje się do użytkowania i to do tego stopnia, że może
zostać zamknięty z powodu zagrożenia dla ludzi i mienia (stan wiedzy pozytywnej).
6
Zresztą trudno chyba przyjmować, że gdyby o tym wiedziała, mimo to doszłoby do
zawarcia przedmiotowej umowy. Zgodnie zaś z art. 664 § 3 k.c. tylko taki stan
świadomości najemcy wyłącza uprawnienie rozwiązania najmu (dzierżawy) w trybie
natychmiastowym.
W uzasadnieniu postanowienia Urzędu Rejonowego wskazano szereg
przyczyn usprawiedliwiających wydanie polecenia bezzwłocznego wstrzymania
prowadzonych robót remontowo – budowlanych z powodu istniejącego zagrożenia
dla ludzi i mienia. Część z tych usterek istniała bez wątpienia w chwili zawierania
umowy dzierżawy. Ze sporządzonej po rozwiązaniu umowy ekspertyzy
rzeczoznawcy J.K., a zwłaszcza z opinii biegłego sądowego A.B. wynika, m.in.,
że obiekt był wadliwie zaprojektowany i posadowiony, gdyż nie uwzględniono
dostatecznie miejscowych warunków gruntowo – wodnych. Powodowało to
nierównomierne osiadanie budynku, doprowadzając do wystąpienia rys i pęknięć
ścian, zwłaszcza że niekorzystnie działał tu dodatkowy czynnik w postaci braku
prawidłowo wykonanych dylatacji przybudówek od konstrukcji hali głównej.
Zdaniem biegłego, w dłuższym okresie czasu może to prowadzić do awarii, a nawet
do katastrofy budowlanej. Bezspornym jest też, że od samego początku trybuny nie
spełniały wymogów bezpieczeństwa tak, że do tej pory są wyłączone z
użytkowania. Należy przyjąć, że jeżeli w budynku występują usterki zagrażające
bezpieczeństwu ludzi, to wydzierżawiający (wynajmujący) go ma obowiązek
powiadomić o nich dzierżawcę (najemcę) przy zawieraniu umowy. W niniejszej
sprawie taki obowiązek aktualizowałby się tym bardziej, że wydzierżawiającym jest
organ władzy publicznej (gmina), będąca właścicielem i inwestorem, a budynek
jest przeznaczony do organizowania w nim imprez masowych. Zaniechanie tego
obowiązku może być w konkretnych okolicznościach sprawy zakwalifikowane jako
dopuszczenie się czynu niedozwolonego. Dlatego za usprawiedliwiony uznać
trzeba zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 4201
k.c. Wskazywana przez Sąd
niefrasobliwość strony powodowej w przejęciu w takim stanie budynku mogłaby,
przy konstruowaniu odpowiedzialności odszkodowawczej, stanowić podstawę do
ewentualnego przypisania jej, jako profesjonaliście, przyczynienia się do powstania
szkody (art. 362 k.c.), a nie do całkowitego zwolnienia od odpowiedzialności strony
pozwanej.
7
Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała uwzględnieniu (art. 39815
w zw.
z art. 108 § 2 k.p.c.).