Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 128/06
POSTANOWIENIE
Dnia 21 września 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Iwona Koper
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z wniosku K.W.
przy uczestnictwie [...]
przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w R.
o zniesienie współwłasności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 września 2006 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego w R.
z dnia 26 lipca 2005 r., sygn. akt [...],
1. uchyla zaskarżone postanowienie w pkt I ppkt 8, 9, 10, 11, pkt
III i pkt IV i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w R. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego,
2. oddala skargę kasacyjną w pozostałej części.
2
Uzasadnienie
W następstwie wydanego przez Sąd Rejonowy w D. postanowienia z dnia 9
listopada 2000 r., zmienionego częściowo postanowieniem Sądu Okręgowego w L.
z dnia 4 grudnia 2003 r., zniesiona została współwłasność zabudowanej budynkiem
mieszkalno-usługowym nieruchomości gruntowa o pow. 380 m2
, położonej w
centrum D. przy ul. R. 17, której współwłaścicielami są: wnioskodawczyni w 96/192
części, która żądała przyznania jej nieruchomości na wyłączną własność, uczestnik
postępowania E.S. w 72/192 części, który żądał podziału fizycznego nieruchomości
oraz pozostali uczestnicy postępowania, mający niewielkie udziały (od 2/192 części
do 12/192 części) i którzy byli zainteresowani wyłącznie uzyskaniem spłat.
Zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpiło przez:
- ustanowienie w parterowej części budynku odrębnej własności lokalu
użytkowego (stanowiącego aktualnie sklep wraz z zapleczem) oraz lokalu
mieszkalnego (nr 1) składającego się z pokoju o pow. 16,2 m2
, kuchni o pow.
13,4 m2
, WC o pow. 1,5 m2
, oraz przynależnymi do tego lokalu 2 piwnicami,
garażem, a ponadto pomieszczeniem na poddaszu o pow. 49,2 m2
,
- ustanowienie na I piętrze budynku odrębnej własności lokalu mieszkalnego
(nr 2) składającego się z 4 pokoi o pow. 22,8 m2
, 25,8 m2
, 13,4 m2
i 16,2 m2
,
a ponadto kuchni o pow. 17,4 m2
, łazienki o pow. 4,9 m2
oraz przynależnymi do
tego lokalu 3 piwnicami, garażem, a ponadto pomieszczeniem na poddaszu o pow.
32,4 m2
,
- pozostawienie korytarzy oraz klatki schodowej jako pomieszczeń
wspólnych na poziomie piwnic, parteru, piętra oraz poddasza,
- przyznanie wnioskodawczyni obu lokali mieszkalnych wraz
z przynależnościami, natomiast uczestnikowi postępowania E.S. lokalu użytkowego
wraz z przynależnościami,
- podział działki w części niezabudowanej do użytkowania w części o pow.
199 m2
- przez wnioskodawczynię, a w części o pow. 222 m2
– przez uczestnika
E.S.
3
Tytułem spłat i wyrównania udziałów we współwłasności zasądzone zostały
od E.S. na rzecz wnioskodawczyni kwota 37 837 zł oraz na rzecz pozostałych
uczestników postępowania kwoty pieniężne odpowiadające ich udziałom we
współwłasności.
Od wnioskodawczyni zasądzone zostały na rzecz uczestników postępowania
tytułem zwrotu pożytków z nieruchomości za okres od września 1990 r. do dnia
4 grudnia 2003 r. następujące kwoty: 191.765 zł dla E.S., 31.961 zł dla Z.F., 7.990
zł dla J.F., 7.990 zł dla A.S., 5.326 zł dla B.F., 5.326 zł dla H.B., 5.326 zł dla M.F.
Kwoty te wyliczone zostały po uwzględnieniu nakładów dokonanych przez
wnioskodawczynię z wyjątkiem tych nakładów, które poczynione zostały
bezprawnie – wbrew zakazowi orzeczonemu przez Sąd w toku postępowania.
Wartość przedmiotu zniesienia współwłasności ustalona została na kwotę
737.444 zł.
Z istotnych ustaleń poczynionych przez Sąd Okręgowy wynika, że
powierzchnia całkowita budynku wynosi 479 m2
, w tym mieszkalna na obu
poziomach 160 m2
oraz użytkowa na parterze 47 m2
. Do lipca 1990 r. sklep
znajdujący się na parterze prowadzony był przez Przedsiębiorstwo Handlu
Wewnętrznego. Do tego czasu połowę czynszu płaconego przez to
przedsiębiorstwo pobierała wnioskodawczyni, natomiast druga połowę otrzymywali
pozostali współwłaściciele. Od września 1990 r. wnioskodawczyni przejęła sklep,
nie rozliczając się z dochodów czerpanych z niego. Wnioskodawczyni zamieszkuje
w spornym budynku wraz z rodziną od 1967 r., a od 1980 r. administruje tym
budynkiem. Z uzyskanych w 1988 r. środków bezzwrotnej pomocy finansowej
udzielonej przez Urzędu Miasta D. przeprowadziła remont lokali mieszkalnych na
parterze i piętrze, a także w częściach wspólnych budynku. W toku długotrwałego
postępowania sądowego postanowieniem z dnia 30 września 1991 r. Sąd zakazał
wnioskodawczyni dokonywania jakichkolwiek prac budowlanych w budynku.
Wnioskodawczyni wbrew temu zakazowi przeprowadziła remont powiększając
kosztem powierzchni lokalu użytkowego powierzchnię lokalu mieszkalnego na
parterze, do którego wprowadziła – bez zgody pozostałych współwłaścicieli – swoją
córkę z zięciem.
4
Podział lokalu użytkowego (sklepu) na dwa samodzielne nie jest
uzasadniony ze względów ekonomicznych i funkcjonalnych. Możliwe natomiast jest
wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych na parterze i piętrze.
Przydzielając oba lokale mieszkalne wnioskodawczyni Sąd Okręgowy miał na
względzie okoliczność, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości
w ½ części, użytkuje je od kilkudziesięciu lat, a ponadto lokale te stanowią centrum
życiowe nie tylko wnioskodawczyni, ale także jej rodziny (męża, dzieci, teściowej).
Takie rozwiązanie zakładające, że uczestnik postępowania E.S., z którym
wnioskodawczyni i jej rodzina są skonfliktowani, nie zamieszkuje w budynku, mając
w nim tylko lokal użytkowy – ogranicza powstawanie konfliktów na tle korzystania
z nieruchomości.
Rozliczając pożytki z nieruchomości za okres od września 1990 r. do dnia
4 grudnia 2003 r. Sąd Okręgowy oparł się na opiniach biegłych z zakresu
budownictwa, gospodarki oraz z zakresu geodezji, które – zważywszy na upływ
czasu - były wielokrotnie uzupełniane, a ustalone w nich wartości
przeszacowywane. Całość pożytków za okres 160 miesięcy licząc od 1 września
1990 r. wyliczona została na kwotę 517.888 zł. Połowa tej kwoty przypada na
uczestników postępowania – stosownie do wielkości ich udziałów we
współwłasności.
Skarga kasacyjna wnioskodawczyni oparta została na podstawie naruszenia
przepisów postępowania – art. 233 § 1 w zw. z art. 391 § 1, art. 378, 217 § 1 i 2,
art. 328 § 2, art. 281 i 623 k.p.c., a także naruszenia przepisów prawa materialnego
– art. 53 § 2 w zw. z art. 55 § 1 i 53 § 1 k.c., art. 207 i art. 211 w zw. z art. 5 k.c.
W ocenie autorki skargi kasacyjnej skarżąca mimo że pobrała całość pożytków, nie
powinna być obciążona obowiązkiem zwrotu pożytków potencjalnie możliwych do
uzyskania, lecz tylko pożytków w wysokości rzeczywiście uzyskanych. Zdaniem
skarżącej jeżeli współwłaściciel nie pobrał pożytków możliwych do uzyskania,
pozostałym współwłaścicielom przysługuje tylko roszczenie z tytułu
odpowiedzialności odszkodowawczej. Skarżąca za bezzasadną uznała, przyjętą
przez Sąd Okręgowy, wykładnię, według której każdemu współwłaścicielowi należą
się pożytki w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności – bez
względu na wielkość nakładów poczynionych na wspólną rzecz przez
5
poszczególnych współwłaścicieli. We wniosku kasacyjnym zawarte zostało żądanie
uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Odnosząc się do jedynie uzasadnionego – z powołanych w skardze
kasacyjnej – zarzutu niewłaściwego rozliczenia pożytków przypomnieć należy, że
zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają
współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Przepis ten ma charakter
dyspozytywny. Współwłaściciele mogą zatem w drodze umowy określić inaczej
rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające poszczególnym współwłaścicielom
części pożytków i innych przychodów. Zasada podziału pożytków i przychodów
według wielkości udziałów nie ma także zastosowania, gdy współwłaściciele zawarli
umowę o podział nieruchomości do korzystania i każdy z nich korzysta na zasadzie
wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości (por. orzeczenie Sądu
Najwyższego z 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 1980/9/157).
W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie występuje.
Okoliczność, iż właściciel rzeczy nie posiada, ani nie realizuje w drodze
roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania
wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego
współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli przynosi ona
dochody. Żądanie takie ograniczone jest jednak wielkością udziału. Każdemu ze
współwłaścicieli rzeczy przypada bowiem w części odpowiadającej wielkości
udziału wyłączne i niezależne od innych współwłaścicieli uprawnienie do
korzystania z pożytków cywilnych jakie daje prawo własności. Oznacza to, że
uczestnikom postępowania przysługuje odrębnie uprawnienie żądania pożytków
i innych przychodów z nieruchomości w stosunku do wielkości ich udziałów. Pożytki
powinny zatem zostać rozliczone – tak jak uczynił to Sąd Okręgowy – w stosunku
do wielkości udziałów. Stosując prawidłowo tę regułę Sąd Okręgowy jednak
naruszył art. 207 k.c., bowiem za podstawę rozliczenia pożytków przyjął pożytki
potencjalne (możliwe do uzyskania w świetle opinii biegłego) nie zaś pożytki
rzeczywiste (realnie uzyskane).
6
W akceptowanej przez Sąd Najwyższy, w składzie rozpoznającym skargę
kasacyjną, uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca
1965 r., III CO 20/65, OSPiKA 1966/12/272, która wpisana została do księgi zasad
prawnych, Sąd Najwyższy dokonując - w sposób odmienny niż w orzeczeniu tego
Sądu z dnia 7 czerwca 1960 r., 2 CR 113/59, OSN 1961, poz.80 - wykładni
przepisów prawa rzeczowego wyjaśnił, że wierzytelność z tytułu czynszu najmu,
podobnie jak inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik
pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie
korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały.
Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku
osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym
węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność. W tych
warunkach żaden ze współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub
współwłaściciele, którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do
jego rąk odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstała
w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Dopiero wyrażający się w określonej
kwocie dochód netto, pozostały po upływie roku gospodarczego, w którym
pokrywane były wydatki na rzecz wspólną, odrywa się całkowicie od przedmiotu
współwłasności i dzieli się na odrębne części, przypadające poszczególnym
współwłaścicielom.
Wywód powyższy uzupełnić można - wynikającym z wcześniejszych
rozważań na tle art. 207 k.c. - stwierdzeniem, że należność z tytułu tego dochodu
przypada współwłaścicielowi w stosunku do wielkości jego udziału. Już z tych
względów rozstrzygnięcie przyjęte w zaskarżonym postanowieniu, uznające prawo
uczestników do partycypowania w dochodach potencjalnych, a więc możliwych do
uzyskania, nie zaś faktycznie uzyskanych, narusza powołany w skardze kasacyjnej
art. 207 k.c. Pozostałe zarzuty, które miałyby uzasadniać zwłaszcza podstawę
kasacyjną naruszenie art. 211 k.c. ocenić należało jako nie uzasadnione. W tym
zakresie ustalenia i ocena prawna Sądu Okręgowego nie budzą zastrzeżeń. Sąd
Okręgowy zastosował właściwy sposób zniesienia współwłasności, wskazując
wyczerpująco okoliczności, które legły u podstaw tego rozstrzygnięcia.
7
Z przytoczonych względów, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815
orzekł,
jak w sentencji.