Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 145/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 października 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)
SSN Iwona Koper
SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Gminy Miasto L.
przeciwko E.C., A.C. i S.C.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 25 października 2006 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w L.
z dnia 30 listopada 2005 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo Gminy o zapłatę kwoty równej
wysokości bonifikaty udzielonej nie uczestniczącej w tym sporze nabywczyni lokalu
mieszkalnego. Powództwo o zwrot bonifikaty Gmina skierowała przeciwko osobom
bliskim pierwotnego nabywcy, którzy nabyli lokal od swej matki i babci na mocy
umowy darowizny, a następnie, w bardzo krótkim odstępie czasu, zbyli go na rzecz
osób trzecich. Uzasadniając oddalenie powództwa Sąd pierwszej instancji
stwierdził, że wynikający z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami
(dalej „ugn.”) obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej wysokości udzielonej
bonifikaty obciąża tylko pierwotnego nabywcę nieruchomości, a więc tylko osobę,
która nabyła nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego za cenę uwzględniającą bonifikatę.
Sąd drugiej instancji oddalił apelację powodowej Gminy w pełni podzielając
wykładnię art. 68 ust. 2 i art. 68 ust. 2a ugn., dokonaną przez Sąd pierwszej
instancji. Sąd odwoławczy nadto stwierdził, że aprobuje argumenty Sądu
Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., sygn. III CZP 59/02,
a odwołujące się do wykładni funkcjonalnej, a nie językowej, ale tylko w zakresie
w jakim dotyczą one sukcesji uniwersalnej. W konsekwencji Sąd drugiej instancji
uznał, że brak jest podstaw do przyjęcia w drodze wykładni funkcjonalnej aby
obowiązek zwrotu bonifikaty mógł obciążać inną osobę niż bezpośredniego
(pierwotnego) nabywcę nieruchomości od Skarbu Państwa lub gminy. Podkreślił
nadto, że sądy są organami stosującymi prawo, a poglądy skarżącej można uznać
za postulat skierowany pod adresem ustawodawcy objęcia obowiązkiem zwrotu
bonifikaty także innych osób niż pierwotny nabywca.
W skardze kasacyjnej powodowej Gminy zarzucono naruszenie prawa
materialnego przez błędną wykładnię art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. 2004, nr 261, poz. 2603 ze zm.),
polegającą na przyjęciu, że wynikający z tego przepisu obowiązek zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikacie nie obciąża osób bliskich pierwotnego nabywcy.
3
W uzasadnieniu skargi powódka wywodzi, że z przepisu art. 68 ust. 2 ugn.
nie wynika wyraźnie, iż nabywcą jest tylko pierwotny nabywca, a w sytuacji gdy
sens tego przepisu nie jest jednoznaczny to Sąd drugiej instancji powinien
zastosować wykładnię funkcjonalną, która zlikwiduje proceder nabywania lokali
przez najemców w celu dalszej ich sprzedaży poprzez osoby bliskie. Zdaniem
skarżącej, na podstawie dokonanej darowizny pozwani weszli w prawa i obowiązki
zbywcy ze wszystkimi ograniczeniami związanymi z nabytym lokalem, a osoba
bliska uprzywilejowanego nabywcy pierwotnego powinna być traktowana jako
nabywca w rozumieniu art. 68 ust. 2 ugn.
Stanowisko Prokuratora Generalnego, przedstawione na podstawie art. 3988
§ 1 k.p.c., sprowadza się do stwierdzenia, że skarga kasacyjna powinna być
oddalona jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, bowiem przepis art. 68 ust. 2
ugn. jednoznacznie obciąża obowiązkiem zwrotu bonifikaty wyłącznie nabywcę,
który nabył nieruchomość za cenę z udzieloną bonifikatą.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie wobec braku w niej
uzasadnionych podstaw.
Sąd drugiej instancji nie dopuścił się zarzucanej skargą kasacyjną błędnej
wykładni art. 68 ust. 2 ugn. wskutek uznania, że występujące w tym przepisie
pojęcie „nabywca nieruchomości” obejmuje tylko tę osobę, która nabyła
nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego za cenę
uwzględniającą udzieloną bonifikatę (dalej określanego mianem „pierwotnego
nabywcy”).
Trafne jest stanowisko Sądu odwoławczego, że sporne pojęcie, użyte
w przepisie objętym zarzutem błędnej wykładni, nie obejmuje osób bliskich
pierwotnego nabywcy w konsekwencji czego nie obciąża tych osób obowiązek
zwrotu sprzedawcy kwoty równej wysokości bonifikaty udzielonej od ceny ustalonej
zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy przy sprzedaży nieruchomości.
Dokonana przez Sąd drugiej instancji ścisła wykładnia językowa pojęcia
„nabywca nieruchomości” jest zgodna zarówno ze stanowiskiem prezentowanym
4
w piśmiennictwie, jak również w orzecznictwie, mimo wskazywania w skardze na
istnienie rozbieżności w judykaturze.
Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę opowiada się za
ścisłą interpretacją art. 68 ust. 2 ustawy, co oznacza, że obowiązek zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikacie spoczywa jedynie na tym nabywcy nieruchomości,
który uiścił sprzedawcy cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę. Innymi słowy,
obowiązek wynikający z tego przepisu obciąża jedynie pierwotnego nabywcę
nieruchomości, bowiem ustawodawca jego właśnie uczynił beneficjentem korzyści
ekonomicznych polegających na zapłacie ceny obniżonej o kwotę równą udzielonej
bonifikacie, przy równoczesnym uzależnieniu skutecznego skorzystania z tego
przywileju od zachowania się uprawnionego (a nie innych osób) zgodnie
z ustawowymi przesłankami. W literaturze zaprezentowano dość śmiałe
stanowisko, że wykorzystanie nieruchomości przez osobę bliską nabywcy (zarazem
np. obdarowaną przez pierwotnego nabywcę) na inne cele niż uzasadniające
udzielenie bonifikaty należy traktować jako wykorzystanie nieruchomości na inne
cele przez samego pierwotnego nabywcę. Jednakże nawet ten daleko idący pogląd
skłonił jego autora do stanowczego wniosku, że podmiotem, od którego właściwy
organ mógłby w takiej sytuacji żądać zwrotu kwoty bonifikaty jest osoba, która
nabyła nieruchomość od Skarbu Państwa lub gminy, a nie osoba bliska temu
nabywcy.
Wykładnia językowa normy zawartej w przepisie art. 68 ust. 2 ugn. prowadzi
zatem do wniosku, że przewidziany nim obowiązek nabywcy dokonania zwrotu
kwoty równej udzielonej od ceny bonifikacie obciąża tylko tego nabywcę, któremu
udzielono tej bonifikaty, a więc kupującego będącego bezpośrednim kontrahentem
sprzedawcy nieruchomości udzielającym bonifikaty, którym w omawianej sytuacji
jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.
Za potrzebę dokonywania ścisłej wykładni językowej normy art. 68 ust. 2
ugn. przemawia również i ta okoliczność, że w dniu 22 września 2004 r. weszła
w życie zmiana tego przepisu, polegająca na zastąpieniu dotychczasowego
uprawnienia właściwego organu do żądania zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikacie po jej waloryzacji obowiązkiem właściwego organu żądania zwrotu tej
5
kwoty. W dacie dokonanego zbycia lokalu mieszkalnego przez pierwotnego
nabywcę na rzecz pozwanych osób bliskich (umową darowizny z dnia 7 grudnia
2004 r.) przepis art. 68 ust. 2 ugn. obowiązywał już w nowym brzmieniu.
Zastrzeżenie w nim ustawowego obowiązku żądania zwrotu przedmiotowej kwoty
tym bardziej musi być łączone z koniecznością dokonywania ścisłej wykładni normy
prawnej w części określającej podmiot, do którego omawiane żądanie musi zostać
skierowane. Do takiej wykładni pojęcia „nabywca nieruchomości” użytego w art. 68
ust. 2 ugn. składnia się również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia
9 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 112/05 (nie publ.) stwierdzając, że roszczenie
gminy o zwrot udzielonej nabywcy kwoty bonifikaty jest adresowane do nabywcy
lokalu będącego kontrahentem gminy, a więc nie do kolejnego nabywcy tego
lokalu.
Za taką ścisłą wykładnią pojęcia „nabywca nieruchomości” rozumianego jako
podmiotu zobowiązanego wobec sprzedawcy nieruchomości zbywającego mu tę
nieruchomość za cenę uwzględniającą bonifikatę, przemawia również potrzeba
ochrony praw kolejnych jej nabywców. Jeśli są nimi nawet osoby bliskie
pierwotnego nabywcy to skutkiem dokonania ważnej czynności prawnej także
w takiej konfiguracji podmiotowej, jest nabycie przez osoby bliskie (wobec
pierwotnego nabywcy) prawa własności nieruchomości. Treścią przysługującego im
wówczas prawa jest m.in. swoboda dowolnego rozporządzania przedmiotem prawa
własności. Skorzystanie z tego uprawnienia nie może jednak skutkować
negatywnymi konsekwencjami majątkowymi w postaci obowiązku zwrotu kwoty
równej wysokości udzielonej innemu podmiotowi bonifikaty jeśli sankcja taka,
będąca niewątpliwie przejawem ingerencji w sferę prawa własności kolejnych
nabywców, nie została wyraźnie zastrzeżona w ustawie (art. 64 ust. 2 i ust. 3
Konstytucji RP). Ewentualna potrzeba udzielenia ochrony uzasadnionym interesom
Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego wymaga przeto stosownej
ingerencji ustawodawcy, której nie można skutecznie zastąpić próbą dokonywania
nie dającej się zaaprobować wykładni prawa.
Powyższa interpretacja w istocie nie sprzeciwia się stanowisku Sądu
Najwyższego zajętemu w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r. (OSNC 2003 r., Nr 7-
8, poz. 101), jeśli zważyć że uchwała ta została podjęta w sprawie wymagającej
6
uwzględnienia jej konkretnego stanu faktycznego. Niezmiernie istotnym jego
elementem było ustalenie, że zbycia lokalu mieszkalnego, nabytego najpierw przez
spadkodawcę za cenę uwzględniającą bonifikatę, dokonała osoba bliska, ale
będąca zarazem spadkobiercą pierwotnego nabywcy. W takiej sytuacji trafnie
podkreślono w uzasadnieniu ostatnio powołanej uchwały, że m.in. i obowiązki
wiążące się z zawartą umową sprzedaży nieruchomości lokalowej podlegają
sukcesji uniwersalnej i przechodzą na spadkobierców zmarłego w drodze
dziedziczenia. Jednym z takich obowiązków zmarłego pierwotnego nabywcy lokalu
był obciążający go obowiązek zwrotu – w razie wystąpienia określonych ustawowo
przesłanek – kwoty równej udzielonej bonifikacie. Śmierć nabywcy nie wygasiła
tego obowiązku, a ponieważ przepisy ugn. nie dają podstaw do wnioskowania
o niedziedziczności tego obowiązku, przeto stał się on elementem spadku,
a w konsekwencji obowiązkiem spoczywającym na spadkobiercy, który nabył
spadek. W sytuacji wystąpienia sukcesji uniwersalnej, będącej następstwem
dziedziczenia, spadkobiercę pierwotnego nabywcy nieruchomości można więc
wyjątkowo traktować jako nabywcę tej nieruchomości obciążonego obowiązkiem
zwrotu, o którym stanowi art. 68 ust. 2 ugn. Wniosek taki jest jednak wyłącznie
konsekwencją zastosowania normatywnych reguł określających porządek i skutki
spadkobrania, a zatem stanowisko zajęte w ostatnio powołanej uchwale SN,
podjętej w innym stanie faktycznym, nie uzasadnia trafności poglądu strony
skarżącej o dokonaniu wadliwej wykładni art. 68 ust. 2 ugn. przez Sąd drugiej
instancji.
W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji działając na
podstawie art. 39814
k.p.c.