Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 398/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 maja 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
SSN Anna Owczarek
Protokolant Piotr Malczewski
w sprawie z powództwa Polskich Kolei Państwowych S.A. w W.
przeciwko Gminie W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 maja 2014 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 28 maja 2013 r.
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w W., wyrokiem z dnia 18 lutego 2013 r., zasądził od
pozwanej Gminy W. na rzecz powódki Polskich Kolei Państwowych S.A. w W.
kwotę 104.853 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 14 października 2010 r. do dnia
zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.
Ustalił, że w dniu 5 listopada 2002 r. Prezydent W. zwrócił się do Wojewody
D., na podstawie art. 48 i art. 60 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy
wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.
872 ze zm.), z wnioskiem o przekazanie nieruchomości położonych w W. i
oznaczonych w operacie ewidencji gruntów obrębu P. jako działki nr: 11, 22, 27, 67
oraz części działki 4/20, które nie miały urządzonych ksiąg wieczystych, wskazując
w uzasadnieniu wniosku, że opisane mienie Skarbu Państwa znajdowało się we
władaniu jednostki organizacyjnej Zespołu Szkół […] w W. przy ul. D. 9-11, która z
dniem 1 stycznia 2001 r. została przejęta przez jednostkę samorządu terytorialnego
W. - miasto na prawach powiatu.
W dniu 16 czerwca 2003 r. Wojewoda D. wydał decyzję nr … 7224/U/94/I/94,
w której stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez
Przedsiębiorstwo Państwowe Polskie Koleje Państwowe w W. prawa użytkowania
wieczystego na okres 99 lat gruntu zabudowanego, stanowiącego własność Skarbu
Państwa, położonego w W. przy ul. D. 16-22 oznaczonego w ewidencji gruntów
jako działka nr 11 AM-18, obręb-P. o powierzchni 0,8796 ha oraz prawa własności
urządzeń znajdujących się na działce nr 11 AM-18 obręb P. W decyzji wskazano,
że nieruchomość nie ma oznaczonej księgi wieczystej oraz że nabycie prawa
użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności urządzeń znajdujących się
na gruncie nastąpiło z mocy prawa na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 ustawy
o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Nabycie urządzeń
położonych na działce nr 11 AM-18, tj. ogrodzenia (siatka oraz boiska do
koszykówki) nastąpiło nieodpłatnie na podstawie art. 8 ustawy o komercjalizacji,
restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje
Państwowe. W pkt. IV decyzji, ustalającej warunki użytkowania wieczystego gruntu,
3
zastrzeżono, że nieruchomość powinna być wykorzystana na niezarobkową
działalność wychowawczą oraz oświatową. Zgodnie z pkt. V, użytkownik wieczysty
obowiązany był utrzymać grunt oraz urządzenia znajdujące się na gruncie
w należytym stanie. Decyzja stała się ostateczna w dniu 8 lipca 2003 r.
W dniu 12 listopada 2007 r. Wojewoda D. wydał decyzję nr ...7224/U/94/2/94,
w której stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez
Przedsiębiorstwo Państwowe Polskie Koleje Państwowe z siedzibą w W. prawa
użytkowania wieczystego na okres 99 lat gruntów stanowiących własność Skarbu
Państwa położonych w W., oznaczonych w operacie ewidencji gruntów obrębu P.
nr AM-18 jako działki: nr 22 o powierzchni 0,0637 ha, nr 27 o powierzchni 0,2967
ha oraz nr 67 o powierzchni 0,1171 ha, a także prawa własności budynków i
urządzeń znajdujących się na tych działkach. W pkt. II wskazano, że nabycie prawa
użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i urządzeń
znajdujących się na tym gruncie nastąpiło z mocy prawa na podstawie art. 2 ust. 1 i
2 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.
W dniu 11 lipca 2005 r. dla nieruchomości obejmującej działkę nr 11
w obrębie P. nr AM 18 przy ul. D. 16-22 założono księgę wieczystą nr …173590/5,
w której w dziale II wpisano Polskie Koleje Państwowe S.A. jako wieczystego
użytkownika nieruchomości. W dniu 22 lipca 2008 r. dla nieruchomości położonej
przy ul. D. 24 w W. założono księgę wieczystą nr …224016/1, w której w dziale II
wpisano Polskie Koleje Państwowe S.A. jako wieczystego użytkownika
nieruchomości.
W dniu 20 stycznia 2011 r. pozwana zwróciła się do Ministerstwa
Infrastruktury oraz do Ministra Skarbu Państwa z wnioskiem o stwierdzenie
nieważności decyzji ostatecznych wydanych przez Wojewodę D. z dnia 16
czerwca 2003 r. nr …7224/U/94/1/94 oraz z dnia 12 listopada 2007 r.
nr …7224/U/94/2/94, a także z dnia 23 czerwca 2010 r. nr …7224/175j/94/99,
stwierdzających nabycie przez stronę powodową z mocy prawa z dniem 5 grudnia
1990 r. prawa wieczystego użytkowania działek o numerach: 11, 22, 27, 67, 4/60.
Dnia 16 stycznia 2012 r. Minister Skarbu Państwa wydał decyzję
nr …180/RSZ/12, w której po rozpatrzeniu wniosku Prezydenta Miasta W. o
4
ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Skarbu Państwa z dnia
16 września 2011 r. w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody D. z
dnia 6 września 2010 r. umarzającej postępowania w przedmiocie przekazania na
rzecz Miasta na prawach powiatu W. mienia Skarbu Państwa będącego we
władaniu Zespołu Szkół nr […], uchylił decyzję Ministra Skarbu Państwa z dnia 16
września 2011 r. oraz stwierdził nieważność decyzji Wojewody D. z dnia 6
października 2010 r. Od decyzji tej strona powodowa wniosła skargę, na skutek
której w dniu 4 września 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wydał
wyrok (sygn. akt: l SA/Wa 464/12), którym uchylił zaskarżoną decyzję Ministra
Skarbu Państwa stwierdzając, że nie podlega ona wykonaniu.
W dniu 26 kwietnia 2012 r. pozwana zwróciła się do Prokuratorii Generalnej
Skarbu Państwa o wystąpienie przez nią w zastępstwie Skarbu Państwa
z powództwem o rozwiązanie stosunku prawnego użytkowania wieczystego
powstałego z mocy decyzji Wojewody D. z dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z dnia 12
listopada 2007 r. W dniu 7 grudnia 2012 r. Skarb Państwa, reprezentowany przez
Prezydenta W., zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa wniósł
przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. pozew o rozwiązanie stosunku
użytkowania wieczystego nieruchomości w stosunku do działek nr 11 i 22
położonych przy ul. D. 16 - 22 i 24 w W.
W piśmie z dnia 20 lutego 2009 r., skierowanym do Prezydenta Miasta W.,
powódka poinformowała, że w związku z brakiem uregulowania zasad korzystania
przez Zespół Szkół nr […] w W. z nieruchomości należących do PKP S.A.
położonej przy ul. D. 16-22 oraz 24, od dnia 1 marca 2009 r. będą wystawiane
faktury za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości 72.628,80 zł
miesięcznie za nieruchomość zabudowaną internatem oraz w wysokości
111.603,65 zł za boisko szkolne.
W dniu 7 lipca 2010 r. powódka obciążyła pozwaną notą księgową z tytułu
odszkodowania za utracone korzyści za bezumowne korzystanie z nieruchomości
gruntowej o powierzchni 8.796 m2
oznaczonej jako działka nr 11 AM 18 obręb P.,
położonej przy ul. D. 16-22 w W. za okres od 1 do 30 czerwca 2010 r. na kwotę
81.802,80 zł, płatną do dnia 31 lipca 2010 r. W tym samym dniu powódka wystawiła
5
pozwanej notę księgową z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z
nieruchomości gruntowej o powierzchni 637 m2
oznaczonej jako działka nr 22 AM
18 obręb P., położonej przy ul. D. 24 w W. i zabudowanej 5 kondygnacyjnym
budynkiem internatu za okres od dnia 1 do 30 czerwca 2010 r. na kwotę 58.934,49
zł, płatną do dnia 31 lipca 2010 r.
W piśmie z dnia 21 czerwca 2011 r. powódka ponownie zwróciła się do
pozwanej o wydanie nieruchomości przy ul. D. 16-22 i 24 w dniu 30 czerwca 2011
r., wskazując równocześnie, że nie zgadza się na ustalenie stawek
zaproponowanych przez stronę pozwaną.
Sąd przyjął, że nieruchomość budynkowa położona przy ul. D. 24 (budynek
internatu), z uwzględnieniem jego standardu i układu funkcjonalnego, może
stanowić przedmiot najmu na zasadach rynkowych. Natomiast optymalnym
wykorzystaniem nieruchomości gruntowej przy ul. D. 16-22 (boisko szkolne),
z uwagi na sposób jego użytkowania, byłoby przeznaczenie jej pod zabudowę
mieszkaniową wielorodzinną, z której możliwy do uznania dochód ustala się
w oparciu o odpowiednią stawkę czynszu dzierżawnego. Miesięczny czynsz
możliwy do uzyskania w czerwcu 2010 r. wynosił 62.188 zł w stosunku do
nieruchomości położonej przy ul. D. 16-22 (boisko szkolne) oraz 42.665 zł
w stosunku do nieruchomości położonej przy ul. D. 24 (budynek internat) - łącznie
104.853 zł.
Sąd pierwszej instancji, przyjmując, że pozwana w okresie, którego dotyczy
powództwo, tj. od dnia 1 do dnia 30 czerwca 2010 r., była posiadaczem
nieruchomości w złej wierze, uwzględnił powództwo w przeważającej części na
podstawie art. 224 i art. 225 k.c. Dla ustalenia wysokości należnego powódce od
pozwanej wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości,
należy wziąć pod uwagę kwotę, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi,
gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Z tej przyczyny Sąd wysokość
wynagrodzenia ustalił według stawek rynkowych przy założeniu wykorzystania tych
nieruchomości przez użytkownika wieczystego w sposób najbardziej dla niego
optymalny. Oddanie nieruchomości użytkownikowi wieczystemu na niezarobkową
działalność wychowawczą i oświatową, nie pozbawiała go uprawnienia do
6
korzystania z nieruchomości w sposób, który jest dla niego najbardziej opłacalny
finansowo.
Na skutek apelacji pozwanej wniesionej od wyroku Sądu Okręgowego,
wyrokiem z dnia 28 maja 2013 r., Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten
sposób, że powództwo oddalił, oddalił apelację w pozostałej części oraz orzekł o
kosztach procesu.
Sąd drugiej instancji uznał za prawidłowe ustalenia Sądu pierwszej instancji.
Dodatkowo ustalił, że w decyzji Wojewody D. z dnia 12 listopada 2007 r. wskazano
w pkt. IV - ustalającym warunki użytkowania wieczystego działki gruntu nr 22,
obejmującej budynek internatu - iż ta nieruchomość gruntowa winna być
wykorzystywana na niezarobkową działalność oświatową i wychowawczą.
W pozostałym zakresie uznał za prawidłowe ustalenia Sądu pierwszej instancji.
Za nieuzasadniony uznał zarzut naruszenia art. art. 48 i art. 60 ustawy z dnia
13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację
publiczną. W dniu 1 stycznia 1999 r. mienie, w oparciu o które działał Zespół Szkół
[…] w W., nie należało do Skarbu Państwa ani też do państwowej jednostki
organizacyjnej, a zatem nie mogło być w trybie art. 60 ust. 1 wymienionej ustawy
przejęte przez pozwaną. Mienie to należało wtedy do państwowej osoby prawnej -
Przedsiębiorstwa Państwowego Polskie Koleje Państwowe. W konsekwencji w
okresie objętym sporem pozwana była posiadaczem nieruchomości powódki w złej
wierze, gdyż miała świadomość komu przysługuje tytuł prawny do nieruchomości.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji błędnie nie wziął pod
uwagę celu (przeznaczenia) spornych nieruchomości, wskazanego w punktach
IV decyzji Wojewody D. z dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z dnia 12 listopada 2007 r.,
w których wskazano, że nieruchomości gruntowe obejmujące działkę nr 22 i działkę
nr 11 winny być wykorzystywane na niezarobkową działalność wychowawczą oraz
oświatową, jak również nie odwołał się do treści art. 233 k.c. określającego zakres
korzystania gruntu przez użytkownika wieczystego. Prawo użytkowania
wieczystego jest prawem głównym i nadrzędnym, a prawo własności budynku jest
prawem związanym i podrzędnym (art. 235 § 2 k.c.). Z tego względu powództwo
nie było zasadne. Przy założeniu, że powódka dysponowałaby i zarządzałaby
7
swoimi prawami do nieruchomości w sposób zgodny z decyzjami Wojewody D. z
dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z 12 listopada 2007 r., to w sytuacji, gdy pozwana
Gmina na nieruchomościach tych prowadziła działalność oświatowo-wychowawczą,
tj. zgodną z przeznaczeniem tych nieruchomości, stronie powodowej nie należy się
za to korzystanie wynagrodzenie, gdyż nieruchomości te miały jej służyć do
prowadzenia tego rodzaju działalności w sposób niezarobkowy.
Poza tym, odnośnie do wysokości należnego wynagrodzenia za bezumowne
korzystanie z nieruchomości, właściwą kwotą jest kwota, którą posiadacz
w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie
opierało się na prawie. Jest to więc kwota najbardziej prawdopodobna, nie zaś
optymalna, do uzyskania na rynku za nieruchomość, przy normalnym, realnym,
najbardziej prawdopodobnym wykorzystaniu przedmiotowej nieruchomości i to
zgodnie z jej przeznaczaniem (na cele oświatowe i wychowawcze). Uwzględniając
powyższe, jak również treść tezy postawionej biegłemu, Sąd Apelacyjny uznał
dowód z opinii biegłego J. Ś. za nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy.
Odnosząc się do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 5 k.c.,
Sąd drugiej instancji przyjął, że przepis ten miałby zastosowanie wówczas, gdyby
uznać wbrew wyrażonej wcześniej ocenie, iż powódce przysługuje wynagrodzenie
za korzystanie z jej rzeczy i praw od pozwanej. Ze względu na treść art. 233 k.c.,
jak i decyzji Wojewody D. z dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z 12 listopada 2007 r., w
których wskazano, że grunty zostają oddane stronie powodowej w użytkowanie
wieczyste w celu niezarobkowym, dochodzenie przez powódkę wynagrodzenia za
bezumowne korzystanie z nieruchomości należało ocenić jako czynienie ze
swojego prawa użytkowania wieczystego użytku sprzecznego z przeznaczeniem
tego prawa, wynikającym z decyzji Wojewody.
Od wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wniosła powódka, która
zaskarżyła go w całości. W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.
zarzuciła naruszenie przepisów:
- art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 233 k.c. poprzez ich
nieprawidłową interpretację polegającą na przyjęciu, iż wynikające z nich
normy prawne kształtujące prawo do żądania wynagrodzenia za bezumowne
8
korzystanie zostają wyłączone przez normę prawną wynikającą z art. 233 k.c.
i nie mają zastosowania do sytuacji, gdy użytkownik wieczysty
nieruchomości gruntowej i właściciel nieruchomości budynkowych
znajdujących się na nieruchomościach ma określony w umowie użytkowania
wieczystego (decyzji uwłaszczeniowej przekazującej nieruchomość
w użytkowanie wieczyste) sposób korzystania z nieruchomości w postaci
niezarobkowej działalności oświatowej i wychowawczej i przez to ich
niezastosowanie;
- art. 233 k.c. poprzez jego nieprawidłową interpretację i jego zastosowanie
polegające na przyjęciu, że adresatem normy prawnej w części odnoszącej
się do korzystania przez użytkownika wieczystego z rzeczy zgodnie z treścią
umowy (decyzji uwłaszczeniowej) użytkowania wieczystego jest nie tylko
strona tego stosunku, lecz także podmiot leżący poza tym kręgiem, co
w przedmiotowej sprawie przejawiło się wnioskiem, że obostrzenie decyzji
uwłaszczeniowej w zakresie sposobu korzystania z rzeczy odnosi się nie
tylko do relacji stron tego stosunku ale także do relacji wobec podmiotu
spoza niego, co warunkuje dopuszczalność powoływania się tego podmiotu
na istniejące obostrzenie jako przesłankę wyłączającą możliwość
dochodzenia od niego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i przez to
jego błędne zastosowanie;
- art. 5 k.c. w zw. z art. 233 k.c. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie
w warunkach przyjęcia, że żądanie od osoby nieuprawnionej do korzystania
z rzeczy wynagrodzenia za to korzystanie pozostaje w sprzeczności
z przeznaczeniem tego prawa, jeśli użytkownik wieczysty legitymuje się
decyzjami uwłaszczeniowymi określającymi cel wykorzystania
nieruchomości na niezarobkową działalność oświatową i wychowawczą
a osoba nieuprawniona korzysta z rzeczy zgodnie ze wskazanym wyżej
celem;
- art. 21 ust. 1 i ust. 2, art. 64 ust. 1 i ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 2
Konstytucji RP poprzez ich niezastosowanie i odmowę ochrony prawa
9
powoda do żądania wynagrodzenia od podmiotu, który bezpodstawnie
korzysta z jego nieruchomości.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucono
naruszenie przepisów:
- art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez ich
niewłaściwe zastosowanie, których to naruszenie mogło mieć wpływ na
wynik postępowania w przypadku uznania zasadności zasądzenia
roszczenia w oparciu o art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. i niezasadnej
odmowie przyznania opinii biegłego waloru przydatności dowodowej
w niniejszej sprawie, w powiązaniu z naruszeniem przepisów prawa
materialnego, tj.
a) art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1 oraz art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz.
518, dalej: „u.g.n.) - poprzez ich niezastosowanie,
b) art. 154 ust. 3 u.g.n. poprzez jego zastosowanie. Naruszenie przepisów
przejawiło się uznaniem, że Sąd Apelacyjny, mimo że przyjął za własne ustalenia
stanu faktycznego Sądu Okręgowego w W., to uznał też, iż w przypadku
konieczności zasądzenia roszczenia dochodzonego roszczenia, które jednak Sąd
Apelacyjny oddalił w oparciu art. 233 k.c., podstawą zasądzenia wynagrodzenia za
bezumowne korzystanie w oparciu o art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c., nie
mogłaby być przydatna opinia biegłego uwzględniająca wniosek o stawki rynkowe
przy uwzględnieniu najbardziej optymalnego wykorzystania nieruchomości, lecz co
najwyżej wartość dowodową mogłaby mieć opinia uwzględniająca dotychczasowy
sposób korzystania z nieruchomości, zgodny nadto z celem określonym w
decyzjach uwłaszczeniowych - podczas gdy właściwe zastosowanie wyżej
wymienionych przepisów prowadzi do wniosku, że na potrzeby niniejszego
postępowania ustalenia wartości rynkowej stawek za bezumowne korzystanie
musiało uwzględniać założenie optymalnego korzystania nieruchomości,
wyznaczonego jej cechami rzeczy i warunkami miejscowymi,
- art. 385 k.p.c. przez jego niezastosowanie, mimo że apelacja pozwanego
w całości jest bezzasadna.
10
Powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku
w całości i rozpoznanie merytoryczne sprawy poprzez oddalenie apelacji
pozwanego w całości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 233 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady
współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub
gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków
w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem
innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swym prawem
rozporządzać. Przepis ten, podobnie, jak odpowiadający mu art. 140 k.c.
odnoszący się do prawa własności, określa wewnętrzną i zewnętrzną treść prawa
użytkowania wieczystego. Określony w umowie, czy w określonych przez prawo
przypadkach, w decyzji administracyjnej, sposób korzystania z nieruchomości
oddanej użytkownikowi w użytkowanie wieczyste ma znaczenie zarówno w relacji
łączącej użytkownika wieczystego z właścicielem nieruchomości, jak również
w relacji z osobami trzecimi. Korzystanie z nieruchomości przez użytkownika
wieczystego w sposób sprzeczny z umową (decyzją) uprawnia właściciela gruntu
do rozwiązania umowy przed upływem określonego w niej terminu (por. art. 240
k.c.). Natomiast w relacjach z osobami trzecimi ustalony w umowie sposób
korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego ma takie znaczenie,
że wyłącza możliwość korzystania w taki sam sposób z nieruchomości
przez osoby trzecie. Korzystanie przez osobę trzecią z nieruchomości
stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego w sposób, w jaki powinien
z niej korzystać użytkownik wieczysty prowadziłoby zazwyczaj do niemożliwości
korzystania z niej w granicach określonych treścią art. 233 k.c. przez
samego użytkownika wieczystego i naruszałoby, wynikający z tego przepisu
obowiązek o charakterze erga omnes powstrzymania się od wszelkich działań
wkraczających w sferę uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu.
Zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., właściciel rzeczy może żądać
wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy przez jej posiadacza samoistnego w złej
11
wierze. Mimo, że nie ma przepisu, który wprost przewidywałby stosowanie
przepisów zawartych w art. 224 w zw. z art. 225 k.c. w stosunku do użytkownika
wieczystego mają one również do niego zastosowanie. Prawo użytkowania
wieczystego podlega bowiem ochronie takiej, jak prawo własności, co wynika
z ukształtowania w art. 233 k.c. treści prawa użytkowania wieczystego
analogicznie jak treści prawa własności w art. 140 k.c., bowiem zarówno właściciel,
jak i użytkownik wieczysty wykonują swe prawo „z wyłączeniem innych osób” (por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r., I CKN 287/00, OSNC 2001,
nr 3, poz. 43). W konsekwencji użytkownik wieczysty, tak jak właściciel rzeczy,
może domagać się od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie
z jego nieruchomości przez jej posiadacza. Ustalony w umowie (decyzji) sposób
korzystania z nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego nie stanowi
przesłanki negatywnej wyłączającej możliwość dochodzenia przez użytkownika
wieczystego wymienionego wyżej roszczenia przeciwko posiadaczowi
nieruchomości, a ponadto, nie będąc podstawą uprawnienia do korzystania w taki
sam sposób z nieruchomości przez osoby trzecie, nie stanowi także źródła
skutecznego zarzutu posiadacza nieruchomości przeciwko takiemu roszczeniu
dochodzonemu przez użytkownika wieczystego. W szczególności prawa
dochodzenia przez użytkownika wieczystego omawianego roszczenia przeciwko
posiadaczowi nieruchomości nie wyłącza przeznaczenie w umowie (odpowiednio
w decyzji administracyjnej) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
nieruchomości na prowadzenie przez użytkownika niezarobkowej działalności
oświatowo-wychowawczej. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do
ograniczenia zakresu ochrony prawa użytkowania wieczystego i akcesoryjnego
wobec niego prawa własności urządzeń i budynków znajdujących się na gruncie
w stosunku do prawa własności, ale także do zróżnicowania (ograniczenia)
zakresu ochrony prawa użytkowania wieczystego w zależności od określonego
w umowie (decyzji) sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika
wieczystego, co nie ma nie tylko uzasadnienia normatywnego, ale także nie jest
uzasadnione treścią prawa użytkowania wieczystego, ani funkcjami, jakie ma
spełniać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza.
Te ostatnie nie ograniczają się jedynie do zagwarantowania właścicielowi rzeczy
12
dochodu z rzeczy, który mógłby osiągnąć właściciel (odpowiednio użytkownik
wieczysty) z oddania rzeczy do odpłatnego korzystania osobie trzeciej. Roszczenie
właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, przewidziane w art. 224 § 2
w zw. z art. 225 k.c. mieści bowiem w sobie różne elementy (pierwiastki) roszczeń
szczególnych przewidzianych w przepisach o zobowiązaniach. W szczególności
roszczenie właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie
z rzeczy, oparte na podstawie przepisów o ochronie własności spełnia tę samą
funkcję, co roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 k.c.)
obejmując uzyskaną przez tego posiadacza korzyść majątkową wynikającą
z korzystania z tej rzeczy (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia
4 grudnia 1980 r., II CR 501/80, OSNC 1981, nr 9, poz. 171, jak również uchwała
Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1972, III CZP 22/72, OSNCP 1972, nr 12, poz.
213, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 grudnia 1979 r., II CR 471/79, z dnia
25 marca 1986 r., IV CR 29/86, OSNC 1987, nr 2-3, poz. 44 oraz z dnia
12 stycznia 2006 r., II CK 341/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 169). Omawiane
roszczenie zmierza także do kompensacji kosztów np. publicznoprawnych
ponoszonych przez właściciela (użytkownika wieczystego) na rzecz, z której nie
mógł korzystać, czy kosztów poniesionych na możliwość korzystania z innej rzeczy
tego samego rodzaju. Możliwość dochodzenia przez właściciela rzeczy roszczenia
uzupełniającego obejmującego wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez
posiadacza pełni również niewątpliwie funkcję prewencyjną w tym znaczeniu,
że sama perspektywa konieczności zapłaty przez posiadacza ewentualnego
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinna przeciwdziałać
obejmowaniu cudzych rzeczy w posiadanie w złej wierze. O takiej funkcji
omawianego roszczenia świadczy jednoznacznie to, że prawo dochodzenia
wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy jest niezależne od tego, czy właściciel
(użytkownik wieczysty) poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść
z tego tytułu, że cudzą rzecz posiadał. Wykładnia wyłączająca możliwość
dochodzenia przez użytkownika wieczystego od posiadacza wynagrodzenia za
korzystanie z nieruchomości, będącej przedmiotem tego prawa, w razie wskazania
w umowie, o której mowa w art. 233 k.c. (odpowiednio decyzji), że użytkownik
wieczysty powinien wykorzystywać daną nieruchomość do celów niezarobkowych,
13
prowadziłaby do faktycznej eliminacji wskazanej wyżej, prewencyjnej, funkcji
roszczenia z art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. i w konsekwencji nieuzasadnionego
premiowania nagannej postawy posiadacza rzeczy w złej wierze, który wkroczył
w zakres wyłącznego władania nieruchomością użytkownika wieczystego. Taka
wykładnia byłaby niewątpliwie sprzeczna z przepisami Konstytucji powołanymi
w skardze kasacyjnej gwarantującymi ochronę własności i innych praw
majątkowych. Uwzględniając powyższe za uzasadniony należy uznać zarzut
naruszenia art. 233 k.c. przez uznanie przez Sąd Apelacyjny, że ustalony w decyzji
administracyjnej sposób korzystania z nieruchomości gruntowej, nabytej przez
powódkę z mocy prawa w użytkowanie wieczyste, wyłączał możliwość dochodzenia
przez nią roszczenia przewidzianego w art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c.
Sąd Apelacyjny uznał, przy hipotecznym założeniu, że powódka mogła
dochodzić roszczenia na podstawie art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., iż w takim
przypadku jego uwzględnienie byłoby sprzeczne z art. 5 k.c. Zastosowanie tego
przepisu może mieć miejsce jedynie w wyjątkowych przypadkach. Trafnie przyjął
Sąd Apelacyjny, że ustalone w sprawie okoliczności uzasadniały, co do zasady,
zastosowanie art. 5 k.c. Wyjątkowość okoliczności rozpoznawanej sprawy wynikała
przede wszystkim z tego, że posiadanie przez pozwaną nieruchomości powódki
było konsekwencją wejścia w życie regulacji ustawowych, na mocy których
pozwana Gmina była zobowiązana do prowadzenia działalności oświatowej w
szkole znajdującej się na nieruchomościach, będących przedmiotem użytkowania
wieczystego powódki. O wyjątkowej sytuacji świadczy także to, że od dnia 1
stycznia 2001 r. pozwana wykonywała na nieruchomościach powódki zadania
oświatowe, które wcześniej na tych nieruchomościach realizowała sama powódka,
prowadząc szkołę kolejową. Ze względu na profil szkoły, kształcących przyszłych
pracowników także na potrzeby powódki, była więc to działalność prowadzona w
pewnym sensie w interesie samej powódki. Poza tym działalność prowadzona
przez pozwaną na nieruchomości powódki była działalnością niedochodową
prowadzoną w interesie publicznym, zbieżną z działalnością, którą na tej
nieruchomości powinna prowadzić sama powódka.
Należy mieć jednak na uwadze, że art. 5 k.c. może stanowić nie tylko
podstawę oddalenia powództwa w całości, ale także w części. W ocenie Sądu
14
Najwyższego, naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 5 k.c. nastąpiło wskutek
oddalenia dochodzonego powództwa w całości, co do zasady. Oddalając
powództwo, Sąd Apelacyjny wyeksponował okoliczność, że nieruchomości powinny
być wykorzystywane przez powódkę na niedochodową działalność oświatowo-
wychowawczą. Innymi słowy, dochodzenie roszczenia Sąd drugiej instancji
utożsamił z dążeniem do uzyskania przez powódkę korzyści majątkowej na
podstawie posiadanego tytułu prawnego do nieruchomości w postaci prawa
użytkowania wieczystego gruntów i akcesoryjnego wobec tego prawa, prawa
własności budynków i urządzeń wzniesionych na tych gruntach. Tymczasem
omówione wcześniej funkcje roszczenia art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c.
wykraczają poza zagwarantowanie właścicielowi (odpowiednio użytkownikowi
wieczystemu) zysku z tytułu korzystania z rzeczy przez osobę trzecią. Określony
w decyzjach administracyjnych sposób korzystania przez powódkę
z nieruchomości nabytych z mocy prawa w użytkowanie wieczyste nie zwalniał jej
od konieczności ponoszenia danin publicznych związanych z tymi
nieruchomościami, których rekompensata jest elementem mającym także wpływ na
wysokość wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy. Posiadanie
nieruchomości przez pozwaną oznaczało także, iż powódka została pozbawiona
możliwości korzystania z nich w sposób określony w decyzjach administracyjnych,
w tym na prowadzenie działalności oświatowo-wychowawczej. Niezależnie od tego
realizowanie przez pozwaną zadań publicznych w postaci działalności oświatowo-
wychowawczej odbyło się kosztem składników mienia powódki. Podkreślić należy,
iż realizacja celów publicznych przez zobowiązane do tego podmioty, w tym
przypadku pozwaną, jako jednostkę samorządu terytorialnego, nie może być
wykonywana przy wykorzystaniu cudzego mienia w sposób bezprawny i bez
stosownej rekompensaty finansowej. Istniejąca na nieruchomościach powódki
w okresie objętym sporem sytuacja - polegająca z jednej strony na tym,
że powódka posiadała tytuł prawnorzeczowy do nieruchomości, natomiast
pozwana była zobowiązana do prowadzenia działalności oświatowej w szkole
znajdującej się na tych nieruchomościach - powstała w następstwie zbiegu różnych,
niespójnych, regulacji ustawowych, obligowała nie tylko organy Skarbu Państwa,
ale także pozwaną do podjęcia w rozsądnym terminie odpowiednich środków
15
prawnych zmierzających do jej właściwego uregulowania: przeniesienia szkoły na
inną nieruchomość albo zawarcia odpowiedniej umowy pomiędzy stronami
regulujące zasady korzystania przez pozwaną z nieruchomości powódki. Z tej
perspektywy nie można pominąć okoliczności, że powódka dochodziła roszczenia
za okres odległy o wiele lat od chwili objęcia jej nieruchomości w posiadanie przez
stronę pozwaną. Powyższe względy przemawiały przeciwko oddaleniu powództwa
z powołaniem się na art. 5 k.c. w całości. Wyjątkowe, wcześniej wskazane,
okoliczności przemawiały natomiast za ich uwzględnieniem przy ustalaniu
wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jej nieruchomości.
Abstrahując od konsekwencji wynikających z art. 5 k.c., przyjęte
w judykaturze zasady dotyczące ustalania wysokości wynagrodzenia na rzecz
właściciela za korzystanie z rzeczy przez jej posiadacza mają odpowiednie
zastosowanie w razie dochodzenia tego roszczenia przez użytkownika wieczystego.
O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe
(przeciętne) za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach
i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (por. m.in. uchwały Sądu
Najwyższego: z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, zasada prawna – OSNCP
1984, nr 12, poz. 209, z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP 62/97, OSNC 1998, nr 6,
poz. 91 oraz wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/00,
z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CSK 273/03 oraz z dnia 19 października 2011 r.,
II CSK 80/11, niepubl.). Innymi słowy, ustalając wysokość wynagrodzenia za
korzystanie z rzeczy należy uwzględnić wysokość kosztów, jakie musiałby ponieść
posiadacz rzeczy, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (por. wyroki Sądu
Najwyższego: z dnia 11 lutego 2004 r., I CK 206/03 oraz z dnia 6 października
2006 r., V CSK 192/06, niepubl.). Uwzględniając powyższe zasady, ustalając
wysokość wynagrodzenia należnego powódce za korzystanie przez pozwaną
z nieruchomości, do których przysługuje powódce prawo użytkowania wieczystego
oraz prawo własności znajdujących się na nich budynków i urządzeń należało
uwzględnić, że przedmiotem posiadania przez pozwaną były nieruchomości
przystosowane i wykorzystywane zarówno przez jej użytkownika wieczystego,
a następnie przez pozwaną, jako jej posiadacza, do prowadzenia działalności
oświatowej. Nie może też uiść uwagi, że według decyzji administracyjnych
16
Wojewody D. nieruchomości te przez okres kilkudziesięciu lat miały być
wykorzystywane na cele oświatowe, nie zaś na cele mieszkaniowe. Zatem,
w sprawie należało ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie
z nieruchomości powódki przez pozwaną nie przy hipotetycznym założeniu
optymalnego sposobu ich wykorzystania wynikającego ze studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. – na cele mieszkaniowe – lecz
przy uwzględnieniu sposobu korzystania, do którego nieruchomości te były
przystosowane i zgodnie z ich przeznaczeniem wykorzystane przez pozwaną jako
ich posiadacza. Dlatego podstawą ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego
powódce nie mogły być dochody, jakie mogłaby osiągnąć powódka gdyby
wykorzystała nieruchomości w sposób ekonomicznie najbardziej optymalny,
w oderwaniu od faktycznego i prawnego przeznaczenia danej nieruchomości
będącej w posiadaniu pozwanej. Z tych względów nie był zasadny zarzut
naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 i art. 391 § 1 k.p.c. poprzez ich
niewłaściwe zastosowanie wskutek niezasadnej odmowy przyznania opinii biegłego
waloru przydatności dowodowej w sprawie w sytuacji, gdy przedmiotem tej opinii
było ustalenie wysokości dochodów, jakie możliwe były do uzyskania
z nieruchomości w okresie objętym powództwem przy założeniu optymalnego
wykorzystania nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego.
Z tych samych względów niezasadne były także powiązane z omówionym wyżej
zarzutem procesowym zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia art. 151 ust. 1, art. 152
oraz art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie. Niezależnie od tego
przepisy te nie określają metody ustalania wysokości wynagrodzenia za
bezumowne korzystanie z rzeczy przez jej posiadacza na rzecz właściciela, czy,
odpowiednio, na rzecz użytkownika wieczystego gruntu, lecz metody ustalania
wartości nieruchomości. Ubocznie dodać należy, iż ocena Sądu drugiej instancji
o nieprzydatności przeprowadzonego w sprawie dowodu z opinii biegłego dla
rozstrzygnięcia sprawy, nie miała wpływu na wynik sprawy, skoro ostatecznie Sąd
przyjął, że w ustalonych okolicznościach powództwo nie zasługiwało na
uwzględnienie nawet w części ze względu na treść art. 233 k.c. i art. 5 k.c.
O negatywnym wyniku postępowania nie zadecydowało więc to, że w ocenie Sądu
drugiej instancji przeprowadzony w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji
17
dowód z opinii biegłego okazał się nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy, lecz to,
że powództwo nie było usprawiedliwione co do zasady.
Niezasadny był także samodzielnie podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut
naruszenia art. 385 k.p.c. Byłby on uzasadniony jedynie wówczas, gdyby Sąd
drugiej instancji po stwierdzeniu zasadności wniesionej apelacji nie uchylił albo nie
zmienił zaskarżonego wyroku, lecz niekonsekwentnie ją oddalił, co w rozpoznanej
sprawie nie miało miejsca.
Z tych względów na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108 § 2 w zw. z art.
391 § 1 i art. 39821
k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.