Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 612/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 lipca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
SSN Marta Romańska
w sprawie z powództwa "J." Spółki Akcyjnej z siedzibą w J.
przeciwko P. P. i M. P.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 4 lipca 2014 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych
od wyroku Sądu Okręgowego w K.
z dnia 11 kwietnia 2013 r.
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w J. wyrokiem z dnia 21 grudnia 2012 r. dokonał uzgodnienia
stanu prawnego księgi wieczystej nr …28771/4 z rzeczywistym stanem prawnym w
ten sposób, że nakazał w dziale II wykreślenie dotychczasowych użytkowników
wieczystych, tj. pozwanych P. P. i M. P. oraz wpisanie w ich miejsce powódki „J.” -
spółki akcyjnej z siedzibą w J.
Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2013 r. apelację
pozwanych wniesioną od tego wyroku oddalił, przyjmując za podstawę tego
rozstrzygnięcia następujące ustalenia i wnioski.
Powodowej Spółce przysługiwało prawo wieczystego użytkowania działek
nr 321/5 i 319/2. Na działce nr 321/5 znajdował się wolnostojący parterowy
budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 66,70 m2
, posadowiony
na fundamentach stopowych i wykonany z prefabrykatów. Z budynku wychodziła
napowietrzna sieć centralnego ogrzewania oraz ciepła technologicznego, która
posadowiona była na działce nr 321/5 oraz działce 319/2.
Strony w dniu 12 marca 2004 r. zawarły, pod warunkiem nieskorzystania
przez burmistrza J. z prawa pierwokupu, umowę sporządzoną w formie aktu
notarialnego, na podstawie której powodowa Spółka zobowiązała się sprzedać
pozwanym prawo wieczystego użytkowania dwóch działek gruntu nr 319/2 i 321/5,
jako „działek niezabudowanych”. W akcie notarialnym w części zawierającej
szczegółowy opis tytułu prawnego przysługującego powodowej Spółce wskazano,
że działka nr 319/2 razem z nieobjętą sprzedażą działką nr 298/1 tworzy
nieruchomość, na której znajdują się zabudowania przemysłowe (węzeł cieplny),
stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności powodowej Spółki, natomiast
działka nr 321/5 razem z nieobjętymi sprzedażą działkami nr 294/1 i nr 297 tworzy
nieruchomość zabudowaną trzema budynkami, stanowiącymi własność powodowej
Spółki.
W umowie notarialnej z dnia 30 kwietnia 2004 r., przedstawiciele strony
powodowej, powołując się na zobowiązanie wynikające z warunkowej umowy
sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek gruntu,
złożyli oświadczenie o przeniesieniu na pozwanych prawa wieczystego
3
użytkowania działek nr 319/2 i 321/5, a pozwani oświadczyli, że prawo wieczystego
użytkowania nabywają do majątku wspólnego.
Uwzględniając powództwo Sąd Rejonowy w J. wskazał, że umowa
przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie
zawierająca postanowień o przeniesieniu prawa własności budynków i innych
urządzeń jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).
Pozwani argumentowali, że brak postanowień dotyczących przeniesienia
własności budynku i urządzeń nie był przypadkowy. Nie przedstawiały one bowiem
żadnej wartości ekonomicznej i strony uzgodniły, że wkrótce po zawarciu umowy
zostaną one rozebrane na koszt strony powodowej. W sprawie rozbiórki ciepłociągu
oraz budynku rozdzielni strony prowadziły korespondencję, co potwierdza
załączone do akt sprawy pismo strony powodowej z dnia 6 lipca 2011 r.
Sąd Okręgowy w K., oddalając apelację pozwanych podniósł, że art. 235 k.c.
byłby zbędny, gdyby własność budynków i urządzeń, bez potrzeby wyraźnego
wskazywania ich w umowie przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu, stawała
się własnością nabywcy tego prawa. Sąd Okręgowy, uznając zarzut apelacyjny
naruszenia art. 227 k.p.c. i art. 247 k.p.c. za bezzasadny stwierdził, że dowody z
zeznań świadków oraz z przesłuchania stron zgłoszone na okoliczność przyczyn
pominięcia w umowie z dnia 30 kwietnia 2004 r. postanowień o przeniesieniu
także prawa własności budynków, należało ocenić jako niedopuszczalne, są
bowiem dowodami przeciwko osnowie aktu notarialnego, zawierającego
oświadczenia woli stron.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach z art. 3983
§ 1 k.p.c.
pozwani zarzucili naruszenie przepisów prawa procesowego: art. 380 k.p.c. w zw.
z art. 247 k.p.c., art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c., art. 382 k.p.c. w zw.
z art. 227 k.p.c. i art. 247 k.p.c. oraz przepisów prawa materialnego: art. 235 § 2
k.c., art. 58 § 1 k.c., art. 56 k.c. i art. 65 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 235 § 2 k.c., mającego charakter przepisu bezwzględnie
obowiązującego (ius cogens), przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność
budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym
z użytkowaniem wieczystym. W konsekwencji własność budynków może być
4
przenoszona tylko łącznie z prawem użytkowania wieczystego i wygasa łącznie
z wygaśnięciem tego prawa (zob. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada
1963 r., III CO 60/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 246 i z dnia 19 stycznia 1971 r.,
III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr 9, poz. 147 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia
18 listopada 2009 r., II CSK 242/09, nie publ.)
Zagadnienie skutków prawnych umowy, na podstawie której nastąpiło
rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego bez jednoczesnego
przeniesienia przysługującego użytkownikowi wieczystemu prawa własności
budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie, było rozstrzygane w orzeczeniach
Sądu Najwyższego, a także stanowiło przedmiot wypowiedzi przedstawicieli nauki
prawa cywilnego.
W doktrynie, na gruncie uregulowania przyjętego w art. 235 § 2 k.c.
przeważa stanowisko, że zmiana w sferze prawnej prawa głównego jakim jest
użytkowanie wieczyste pociąga za sobą ex lege zmianę w sferze prawnej także
prawa związanego, jakim jest prawo własności budynków, a zatem czynności
prawne przenoszące prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej,
przenoszą z mocy prawa własność budynków wzniesionych na tym gruncie i to
niezależnie od tego czy budynki i urządzenia są w akcie notarialnym wymienione.
Podobne stanowisko prezentował też Sąd Najwyższy między innymi
w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 lipca 1966 r. III CZP 43/66 (OSNCP 1966, nr 12,
poz. 211).
Ze stanowiskiem tym nie pozostaje w niezgodzie, uznana w doktrynie jako
„zbyt kategoryczna” oraz „dyskusyjna” teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia
23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00 (OSNC 2004, nr 4, poz. 61), powtórzona
w postanowieniu z dnia 13 czerwca 2013 r., V CSK 376/12 (nie publ.),
stwierdzająca, że umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu
zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa
własności budynków, jest nieważna. Należy mieć na względzie, co uszło uwagi
komentatorom tej tezy, a także obu orzekającym Sądom, że została ona
sformułowana w sprawie, w której strony w umowie zbycia użytkowania
wieczystego zabudowanego gruntu świadomie i celowo pominęły przeniesienie
prawa własności budynków, uznając, że ich stan prawny nie jest jeszcze
5
dostatecznie uregulowany; wolą stron w tamtej sprawie było więc przeniesienie
tylko prawa wieczystego użytkowania. Nie może budzić wątpliwości, że taka
umowa jest nieważna, z jej treści wynika bowiem, że zawarta została w celu
przeniesienia wyłącznie prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem prawa
własności budynków dotychczasowemu użytkownikowi.
Wskazując na wynikającą z art. 235 § 2 k.c. akcesoryjność prawa własności
budynków w stosunku do użytkowania wieczystego przejawiającą się w tym, że
użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego
odrębnym od prawa własności budynków wzniesionym na tym gruncie, Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05 (OSNC 2006, nr 3,
poz. 44) sformułował – mając na względzie stan faktyczny sprawy - tezę, że umowa
oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia
własności znajdującej na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 k.c.),
jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części
budynku nie zostałaby zawarta.
Z ustaleń dokonanych w sprawie zakończonej zaskarżonym wyrokiem nie
wynika, że wolą stron było przeniesienie tylko prawa wieczystego użytkowania
gruntu. Odwołanie się do poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia
23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00 nie znajduje zatem usprawiedliwienia, a zarzut
naruszenia art. 235 § 2 k.c. przez błędną jego wykładnię i wskutek tego
niewłaściwe zastosowanie należało uznać za uzasadniony.
Adekwatne do ustaleń dotychczas poczynionych w sprawie jest więc
stwierdzenie, że umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu
zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa
własności budynków nie jest nieważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko
prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności
budynków na tym gruncie.
Z prowadzonych rozważań wynika, że praktyczny wymiar związania
użytkowania wieczystego z odrębną własnością budynków i urządzeń powstaje
wtedy, gdy w umowie zbycia prawa wieczystego użytkowania nie zostały
wymienione budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste. Dla oceny skutków prawnych takiej umowy
6
zastosowanie reguły interpretacyjnej przewidzianej w art. 56 k.c., która łączy
z czynnością prawną między innymi skutki wynikające z ustaw, nie jest
wystarczające. Ze związania obu praw, o którym mowa w art. 235 § 2 k.c. nie
można wyprowadzić wniosku – przyjmowanego w doktrynie – że rozporządzenie
użytkowaniem wieczystym obejmuje ex lege znajdujące się na użytkowanym
gruncie budynki i urządzenia, stanowiące własność użytkownika wieczystego. Takie
rozwiązanie nasuwa – nieukrywane także w doktrynie - poważne „zastrzeżenia
natury teoretycznej”, a ponadto nie sprawdza się w praktyce, czego dowodem są
powołane orzeczenia, wydane w sprawach o zróżnicowanym stanie faktycznym.
W celu dokonania właściwej oceny skutków prawnych umowy zbycia prawa
wieczystego użytkowania, nie zawierającej postanowień o przeniesieniu także
prawa własności budynków, niezbędne jest zbadanie – w płaszczyźnie przesłanek
przewidzianych w art. 65 § 2 k.c. - oświadczeń woli stron takiej umowy, co wymaga
uwzględnienia poza warstwą werbalną także kontekstu sytuacyjnego.
W judykaturze przyjmuje się, że wynikające z art.65 k.c. reguły wykładni
oświadczeń woli stron odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu
notarialnego; dla określenia zgodnej woli stron wymagana jest analiza tekstu całej
umowy, a nie jedynie jej wybrany fragment (wyrok Sądu Najwyższego z dnia
29 stycznia 2008 r., IV CSK 416/07, nie publ.). Potrzeba przeprowadzenia takiej
analizy w sprawie niniejszej jest oczywista, zważywszy na niejasność a nawet
wewnętrzną sprzeczność postanowień zawartych w notarialnej „warunkowej
umowie sprzedaży” z dnia 12 marca 2004 r. oraz w notarialnej „umowie
przeniesienia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości” z dnia 30 kwietnia
2004 r. W postanowieniach zawartych w pierwszym z wymienionych aktów
notarialnych, działki stanowiące przedmiot rozporządzenia opisane zostały zarówno
jako działki wchodzące w skład nieruchomości zabudowanej „budynkami” oraz
„zabudowaniami przemysłowymi”, jak również jako „działki niezabudowane”.
W drugim z wymienionych aktów notarialnych, w części odwołującej się do
pierwszego z nich działki określane są już wyłącznie jako „działki niezabudowane”.
Z twierdzeń pozwanych, nie zaprzeczonych przez stronę powodową wynika,
że zabudowania przemysłowe posadowione na przedmiotowych działkach nie miały
żadnej wartości; strona powodowa zobowiązała się je rozebrać. Z tych względów
7
pominięte zostały w oświadczeniach stron złożonych w akcie notarialnym z dnia
30 kwietnia 2004 r.
Sądy obu instancji, odmawiając - ze względu na ograniczenia dowodowe
wynikające z art. 247 k.p.c. - przeprowadzenia dowodów zgłoszonych w celu
zweryfikowania tych twierdzeń oraz dokonania ustaleń w tym zakresie naruszyły
ten przepis przez błędną jego wykładnię i w konsekwencji bezzasadne jego
zastosowanie. Sąd Okręgowy naruszył ponadto art. 378 k.p.c., uznając zarzut
apelacyjny naruszenia art. 247 k.p.c. za nieusprawiedliwiony. Dokonując takiej
oceny Sąd Najwyższy podzielił pogląd, że prowadzenie dowodu z zeznań
świadków oraz wyjaśnień stron w celu ustalenia woli stron w drodze wykładni,
rozumienia treści umowy a także towarzyszących jej zawarciu uzgodnień - nie
stanowi naruszenia zakazu prowadzenia dowodu przeciwko osnowie dokumentu
(wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK 195/08, nie publ.,
z dnia 13 stycznia 2011 r., III CSK 116/10, nie publ., z dnia 22 września 2011 r.,
V CSK 427/10, nie publ.).
Z przytoczonych względów należało orzec, jak w sentencji (art. 39815
§ 1
oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.).