Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 727/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 września 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk
SSA Elżbieta Fijałkowska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa H. T., J. T. E. T.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy E. w S.
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 26 września 2014 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 24 maja 2013 r.,
1. Uchyla zaskarżony wyrok i zmienia wyrok Sądu
Okręgowego w S. z dnia 23 stycznia 2013 r. w ten sposób, że
uchyla w całości uchwałę z dnia 27 czerwca 2012 r. Wspólnoty
Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. E.
2. Zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 715 zł
tytułem kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji.
3. Zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 320 zł
tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
3
Powodowie […] wystąpili z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej
Nieruchomości przy ulicy E. w S., domagając się uchylenia uchwały z dnia 27
czerwca 2012 r. z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali.
Wyrokiem z dnia 23 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo.
Sąd ustalił, że H. T., J. T. i E. T. są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej
nieruchomości położonej przy ulicy E. nr […] w S., reprezentujący łącznie
883/33350 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd Wspólnotą Mieszkaniową
sprawuje Zakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa w S.
W latach 2010-2011 na ścianach budynku przy ulicy E. zamontowane były
wentylatory urządzeń klimatyzacyjnych, służące właścicielom lokali użytkowych nr 3
i 5. Na skutek wniosku J. T., Zakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. wezwała
właścicieli lokali użytkowych do usunięcia urządzeń klimatyzacyjnych, wskazując,
że zajęcie części wspólnej budynku wymaga zgody większości właścicieli lokali.
W następstwie tego właściciele lokali użytkowych wystąpili do Zakładowej
Spółdzielni Mieszkaniowej o wyrażenie zgody na zainstalowanie w lokalach
użytkowych klimatyzacji z możliwością zamontowania na zewnątrz urządzeń oraz
o wskazanie nowego miejsca ich zamontowania. Dnia 27 czerwca 2012 r.
Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy E. w S. podjęła uchwałę nr […]
w sprawie usytuowania na dachu pawilonów handlowych wentylatorów klimatyzacji.
Wspólnota udzieliła zezwolenia na zajęcie części wspólnej, tj. dachu nad
pawilonami handlowymi. Za podjęciem tej uchwały oddano 19025/33350 głosów.
Głosowanie odbyło się w trybie indywidualnego zbierania głosów przez
pracowników sklepów usługowych za zgodą Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.
Przeciwko uchwale nie oddano żadnych głosów. O podjętej przez Wspólnotę
Mieszkaniową uchwale właściciele lokali zostali powiadomieni. Na budynku
usytuowane są cztery urządzenia klimatyzacyjne. Jeden klimatyzator znajduje się
na dachu budynku nad sklepem usługowym, zaś pozostałe trzy urządzenia
znajdują się na dachówce spadowej nad drugim lokalem usługowym.
Sąd Okręgowy stwierdził, że zarzuty formalne wskazane w przepisie art. 25
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst - Dz. U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.") mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały
4
tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść
uchwały. Powołując się na orzecznictwo i judykaturę podkreślił, że nadmiernie
sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby
prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa
własności. Wprowadzałaby ona istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot,
w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje
zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne
przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom
proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.
W odniesieniu do zarzutu powodów, że zostały zebrane wyłącznie głosy
pozytywne, a czynności tej nie dokonał zarząd, lecz pracownicy sklepów
znajdujących się w lokalach usługowych. Sąd wskazał na treść art. 23 ust. 1 i 2 i 3
u.w.l. i odwołał się do poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w wyroku z dnia
8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03 (nie publ.). Zgodnie z tym orzeczeniem,
uprawnienie do zbierania głosów ma tylko zarząd, jednak podjęcie przez wspólnotę
mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego
przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd tylko
wówczas, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.
Zbieranie głosów przez osoby spoza zarządu pozostaje w sprzeczności
z treścią art. 23 ust. 1 u.w.l., lecz powodowie nie wykazali, że naruszenie to miało
wpływ na podjęcie i treść zaskarżonej uchwały. Liczba oddanych głosów
przekroczyła liczbę udziałów członków głosujących za podjęciem uchwały. Jeżeli
uchwała uzyskała określoną większość, to właściciele, którzy skarżą ją z przyczyn
formalnych powinni wykazać, że uchybienia formalne miały rzeczywisty wpływ na
podjęcie uchwały lub jej treść Powodowie takiego dowodu nie przeprowadzili.
Zaskarżona przez powodów uchwała została podjęta w trybie zgodnym z ustawą.
Wprawdzie literalnie z art. 23 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że gdy uchwała jest
podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd,
ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty
mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście. Wbrew twierdzeniom
powodów, zbieranie głosów nie jest kompetencją, którą może wykonywać osobiście
tylko zarząd. Na powodach spoczywał ciężar przeprowadzenia dowodu,
5
że klimatyzatory emitowały poziom hałasu, który utrudniał porządek oraz
powodowały wibracje zakłócające spokój i normalną egzystencję w lokalach
mieszkalnych, czemu nie sprostali. Wobec niewykazania istnienia przesłanek
określonych w art. 25 ust. 1 u.w.l. powództwo podlegało oddaleniu.
Wyrokiem z dnia Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów podzielając
ustalenia faktyczne i ocenę prawną. Wskazał, że sposób procedowania nie był
właściwy i zgodny z zasadami wynikającymi z ustawy o własności lokali. Sąd
Okręgowy dostrzegając te uchybienia, powołał się na poglądy wyrażane
w orzecznictwie wskazując, że uchybienia formalne wtedy wpływają na ważność
tak podjętej uchwały, jeżeli miały wpływ na jej treść. Zdaniem Sądu Apelacyjnego,
zapatrywanie to należy podzielić, jako racjonalne ze względów celowościowych.
Przyjęcie przeciwnego założenia oznaczałoby nadmierne sformalizowanie sposobu
podejmowania uchwał, co w efekcie mogłoby utrudniać, bądź nawet paraliżować
działania wspólnoty. Za niesłuszne Sąd Apelacyjny uznał stanowisko powodów,
że skoro wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, to aby uchwała
została podjęta przez tę wspólnotę, udział w głosowaniu nad projektem uchwały
winien być zapewniony wszystkim właścicielom, a w przypadku bezzasadnego
pozbawienia któregokolwiek właściciela udziału w głosowaniu, nie może być mowy
o tym, że ogół właścicieli podjął uchwałę. Przeciwnie, art. 23 ust. 2 u.w.l. stanowi,
że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z treści
powyższego unormowania wynika, że regułą jest podejmowanie uchwał nie przez
ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości ich udziałów
w nieruchomości, a odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień
podjętych przez właścicieli. W ich braku, w sprawie podjęcia uchwały przez
właścicieli nie występuje zatem wymóg określonego quorum, a o tym, czy uchwała
została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość
właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład
wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami
lokali w danej nieruchomości.
6
Skarga kasacyjna powodów oparta została na podstawie naruszenia prawa
materialnego tj., błędnej wykładni art. 23 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali wskutek bezzasadnego pominięcia art. 6 zdanie pierwsze
i art. 27 tej ustawy i dowolne przyjęcie, że wystarczy zebrać wymaganą większość
i zbędne jest zbieranie głosów od pozostałych członków wspólnoty, bowiem
niewątpliwie uzyskano większość do podjęcia uchwały oraz art. 23 ust. 1
wymienionej ustawy przez przyjęcie, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową
uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów przez osoby nieuprawnione
z pominięciem niektórych członków wspólnoty wymaga wykazania, że uchybienie
to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.
Skarżący domagali się uchylenia zaskarżonego wyroku i zmiany wyroku
Sądu Okręgowego z dnia 23 stycznia 2013 r. przez uchylenie uchwały Wspólnoty
Mieszkaniowej Nieruchomości ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i
przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia od pozwanej na
ich rzecz zwrotu kosztów procesu za wszystkie instancje.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale
wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 zd. 1 u.w.l.) Funkcjonowanie
nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj.
podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania
nieruchomości. Współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną jest nie tylko
obowiązkiem każdego członka wspólnoty, ale i jego prawem (art. 27 ustawy). Jak
wynika z ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, nie tylko
skarżący, ale i inni właściciele prawa tego zostali pozbawieni. Pominięto ich
bowiem w głosowaniu nad uchwałą zezwalającą na usytuowanie urządzeń –
wentylatorów klimatyzacji, na dachu wspólnej nieruchomości, a to z tego względu,
że uzyskano w trakcie zbierania głosów wymaganą do podjęcia uchwały większość.
Rację mają wobec tego skarżący, gdy twierdzą, że niezapewnienie
wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na
dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza
wymienione przepisy, i że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół
7
właścicieli (art. 6 u.w.l.). Nie ma uzasadnienia dla takiego procedowania argument,
powołany przez Sąd Apelacyjny, odnoszący się do treści art. 23 ust. 2 u.w.l., który
stanowi, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według udziałów co
oznacza, że regułą jest podejmowanie uchwał nie przez ogół, ale przez większość,
liczoną według wysokości udziałów. Podzielić należy zarzut skarżących, że
stanowisko Sądu Apelacyjnego wypacza sens unormowania art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l.,
bowiem pomija normę art. 6 zd. 1 i art. 27 u.w.l. Wola większości członków
wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do
naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.
Uzasadniona jest zatem konkluzja, że podejmowanie uchwały w trybie
indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających
pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli.
Tylko w razie wykazania przez pozwanego, że nie było możliwe odebranie głosów
od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek,
że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.), czyli wspólnota. W okolicznościach
rozpoznawanej sprawy zbierający głosy rozmyślnie zaniechali kontynuowania tej
czynności, ograniczając tym samym pozostałych członków wspólnoty w ich
prawach (art. 27 u.w.l.).
Uchwały są najważniejszym sposobem podejmowania decyzji we wspólnocie
mieszkaniowej. Ustawodawca w art. 22 w związku z art. 18 ust. 3 i 19 u.w.l.
zastrzegł, że w dużych wspólnotach mieszkaniowych (liczących powyżej 7 lokali
wyodrębnionych i niewyodrębnionych) czynności przekraczające zakres zwykłego
zarządu wymagają uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na dokonanie takiej
czynności
Artykuł 23 u.w.l. przewiduje, że właściciele lokali mogą podejmować
uchwały na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów i przy użyciu
obydwu sposobów, przy czym ustawa uznaje te sposoby za równorzędne. Według
niepodważonych ustaleń Sądu I instancji, kwestionowana uchwała podjęta została
w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawodawca nie uregulował
szczegółowo tego sposobu zbierania głosów, jednak przyjmuje się, że polega on na
przedstawianiu poszczególnym właścicielom projektu uchwały oraz zbieraniu od
8
nich ich głosów. Określony w ustawie sposób oznacza, że niezbędne jest, aby
zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od
każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, przeciw, czy też
wstrzymał się on od głosu. Zasadą jest też, o czym wyraźnie stanowi przepis art. 23
ust. 1 u.w.l., że zbieranie głosów należy wyłącznie do zarządu. Wprawdzie
z powyżej powołanego przepisu wynika, że gdy uchwała jest podejmowana
w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd, ale należy
przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty
mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 258/2009, nie publ.).
Z wiążących ustaleń Sądu wynika, że obowiązki zarządcy w pozwanej
wspólnocie powierzone zostały Zakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej. W takim
wypadku głosy powinny zbierać osoby wchodzące w skład zarządu Spółdzielni albo
odpowiednio umocowane przez ten organ osoby do dokonania czynności zbierania
głosów właścicieli. Nie ma racjonalnego uzasadnienia, aby członków zarządu
obciążać tego rodzaju czynnością. Jednak obowiązek ten powinny wykonać
wyłącznie osoby odpowiednio przez organ zarządcy umocowane. Tymczasem za
zgodą Spółdzielni głosy zebrane zostały nie przez takie osoby, lecz pracowników
osób będących właścicielami lokali użytkowych, w których interesie podejmowana
była uchwała. Były to oczywiście osoby nieuprawnione w rozumieniu przepisu art.
23 ust. 1 u.w.l. Zarzut skarżących, że reguły dotyczące podejmowania uchwały
w trybie indywidualnego zbierania głosów zostały przez pozwaną naruszone,
bowiem głosy nie zostały zebrane przez umocowany przepisem art. 23 ust. 1 u.w.l.
podmiot jest wobec tego zasadny. Nie może zyskać aprobaty taki sposób
przekazywania uprawnienia do zbierania głosów, skoro czynności tej dokonywały
osoby powiązane stosunkiem zależności z innymi członkami wspólnoty, w których
interesie podejmowana była uchwała.
Skoro przy podejmowaniu uchwały doszło do naruszenia bezwzględnie
obowiązujących przepisów to jest ona niezgodna z prawem (art. 25 ust 1 u.w.l.)
i wobec tego brak podstaw do obciążania skarżących obowiązkiem wykazania,
że wadliwości miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały.
9
Powyższe nie podważa ugruntowanego w orzecznictwie sądów
powszechnych i Sądu Najwyższego stanowiska, że zarzuty formalne mogą
stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania
miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005 nr 7-8, poz. 132, wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004 nr 3,
poz. 40).
Ponieważ podstawa naruszenia prawa materialnego jest oczywiście
uzasadniona, a skarżący nie oparli skargi kasacyjnej na podstawie naruszenia
przepisów postępowania, Sąd Najwyższy na ich wniosek (art. 39816
k.p.c.) uchylił
zaskarżony wyrok i orzekł co do istoty sprawy, tj. zmienił wyrok Sądu Okręgowego
i na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. uchylił w całości uchwałę nr [...] z dnia
27 czerwca 2012 r. Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. E.[…].
Z uwagi na wynik sporu na podstawie art. 98 i 99 k.p.c. kosztami
postępowania przed Sądem I i II instancji oraz kosztami kasacyjnymi obciążył
pozwaną i zasądził od niej na rzecz powodów 715 zł tytułem kosztów postępowania
przed Sądem I i II instancji (400 zł opłaty od pozwu i apelacji oraz 315 zł koszty
zastępstwa procesowego) oraz 320 zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego
(200 zł opłata od skargi kasacyjnej i 120 zł koszy zastępstwa procesowego).
Podstawa do przyznania kosztów zastępstwa procesowego wynikała z przepisów
10
§ 10 ust. 1 pkt 1, 12 ust. 1 i 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz
ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę
prawnego ustanowionego z urzędu (jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 490).