Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 736/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 września 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
SSA Elżbieta Fijałkowska
w sprawie z powództwa P. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.
poprzednio P. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta T.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 26 września 2014 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 4 lipca 2013 r.,
1) oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę
3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Sąd Okręgowy w T. wyrokiem z dnia 29 grudnia 2011 r. – w następstwie
rozpoznania wniesionego przez powódkę P. spółkę z o.o. w W. (poprzednia
siedziba w B.) sprzeciwu od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego -
ustalił, że na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste zaliczane będą nakłady
konieczne i nakłady na urządzenia infrastruktury technicznej w kwocie 1.518.703,08
zł, aż do wyczerpana tej kwoty, natomiast w części dotyczącej ustalenia
bezzasadności aktualizacji opłaty rocznej powództwo oddalił.
Sąd ustalił, że pismem z dnia 29 czerwca 2009 r. pozwany Skarb Państwa –
Prezydent Miasta T. wypowiedział powódce opłatę roczną z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości i zaoferował przyjęcie nowej stawki. Powódka we
wniosku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego zażądała
ustalenia, że wypowiedzenie opłaty rocznej było nieuzasadnione. Decyzją
Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek został oddalony. Nieruchomość,
której dotyczyło wypowiedzenie opłaty - położona w T. przy ul. S. 26/ul. B. 61- 63,
na działkach o nr ewidencyjnych: 202, 203/2, 197, 191/1 o powierzchni 15.958 m2
,
dla której księgę wieczystą nr […] prowadzi Sąd Rejonowy w T. - jest własnością
Skarbu Państwa. Na tym terenie przed II wojną światową znajdowały się stare,
pruskie koszary, a po wojnie powstał tam P. Zakład Sprzętu Sportowego
i Turystycznego w T., któremu decyzją z dnia 2 kwietnia 1992 r. oddano
tę nieruchomość w użytkowanie wieczyste wraz z nieodpłatnym nabyciem
własności budynków i budowli. Później użytkownikiem wieczystym nieruchomości
stało się Przedsiębiorstwo Usług Budowlanych i Technicznych M. Spółka z o.o. w T.
Podmiot ten wyburzył znajdujące się na tym terenie budynki, a także uprzątnął
teren z pozostałości jego uzbrojenia. Dnia 30 maja 2007 r. zbył on prawo
użytkowania wieczystego na rzecz powódki. Powódka jako inwestor wybudowała
na nieruchomości Centrum Handlowe Z. wraz z parkingiem, drogami wjazdowymi i
wyjazdowymi oraz całą infrastrukturą konieczną do funkcjonowania obiektu.
Powódka poniosła nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej: stacji
trafo o wartości rynkowej 116.565,61 zł, trawników w pasach drogowych o wartości
rynkowej 13.354,12 zł, zjazdu z ul. B. o wartości 163.984,05 zł, zjazdu z ul. S. o
wartości 23.765,80 zł, zatoki autobusowej o wartości rynkowej 23.765,80 zł i
chodników w ulicach o wartości rynkowej 230.415,14 zł. Powódka dokonała także
3
usunięcia i przesadzenia drzew (wartość rynkowa 562.683,72 zł), remontu pasa
drogowego ul. B. (wartość rynkowa 59.414,51 zł), wykonała roboty rozbiórkowe
nawierzchni na ulicach (wartość rynkowa 7.912,93 zł) i dokonała przebudowy
sieci gazowej (wartość rynkowa 12.335,58 zł) - o łącznej wartości 1.518.703,08 zł.
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości na dzień 31 grudnia 2009 r.
wynosiła 9.007.000 zł.
Sąd Okręgowy uznał, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego i ustalenie jej nowej wysokości było zasadne,
co uzasadniało oddalenie powództwa w tej części. Na podstawie art. 77 ust. 4
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:
Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej: „u.g.n.”) koszty budowy
infrastruktury technicznej powinny zostać rozliczone i zaliczone na poczet opłaty
z tytułu użytkowania wieczystego. Do nakładów tych Sąd zaliczył budowę dróg
dojazdowych z ul. B. i S., budowę zatoki autobusowej, chodnika w pasie ulicy,
remont pasa drogowego ul. B., przebudowę sieci gazowej. Ponadto na podstawie
art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z ust. 6 u.g.n. zaliczył na poczet opłaty wartość nakładów
koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych
przez powódkę, gdyż w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości. Przyjął, że
nakłady związane z usunięciem drzew z gruntu stanowią nakłady konieczne na
nieruchomość. Przed rozpoczęciem inwestycji nieruchomość była zabudowana
starymi budynkami firmy P. i znajdowała się na niej znaczna ilość nasadzeń drzew
i krzaków. Teren był nieuporządkowany. Przeprowadzenie prac inwestycyjnych
wymagało uporządkowania tego terenu. Wycinka drzew wymaga odpowiednich
zezwoleń administracyjnych i wniesienia stosownych opłat. Przeprowadzenie
tych prac w sposób znaczący podnosi wartość gruntu i zwiększa możliwości
inwestycyjne. Łączna wartość wykonanych prac wyniosła kwotę 1.518.703,08 zł.
Uwzględniając powyższe Sąd orzekł o zaliczeniu wymienionej kwoty na poczet
opłaty z tytułu użytkowania wieczystego począwszy od 2010 roku, aż do jej
wyczerpania.
Od powyższego wyroku apelację wniósł pozwany, który zaskarżył go
w części ustalającej zaliczenie na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste
nakładów koniecznych i nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej
4
w wysokości 1.518.703,08 zł i wniósł o oddalenie powództwa w tej części,
ewentualnie o odrzucenie pozwu w części co do kwoty 679.249,33 zł, tj. co do
zwrotu nakładów koniecznych. W następstwie rozpoznania apelacji pozwanego
Sąd Apelacyjny, wyrokiem z dnia 31 maja 2012 r., uchylił zaskarżony wyrok w pkt 1
- w części ustalającej zaliczenie na poczet opłaty rocznej nakładów koniecznych w
wysokości 562.683,72 zł - i w tym zakresie odrzucił pozew, zmienił zaskarżony
wyrok w pozostałej części w ten sposób, że nakazał pozwanemu zaliczenie na
poczet różnicy między wysokością opłaty zaktualizowanej a opłaty dotychczasowej
nakładów poniesionych przez powódkę na budowę urządzeń infrastruktury
technicznej o wartości 896.649,85 zł, aż do wyczerpania tej kwoty nadto oddalił
apelację pozwanego w pozostałej części. Przyczyną częściowego odrzucenia
pozwu była czasowa niedopuszczalność drogi sądowej. Sąd jest bowiem związany
zakresem żądania zgłoszonym we wniosku do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego, który nie obejmował żądania zaliczenia nakładów koniecznych
zgłoszonego dopiero w toku postępowania sądowego. Obowiązek uprzedniego
wyczerpania etapu postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym
obejmuje również wszystkie nakłady, a zatem żądanie zaliczenia nakładów nie
objętych wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego skutkuje
czasową niedopuszczalnością drogi sądowej, powodującą konieczność odrzucenia
pozwu na podstawie art. 199 § 1 pkt 1 k.p.c. W pozostałym zakresie - dotyczącym
pozostałych nakładów - Sąd drugiej instancji uznał apelację za bezzasadną,
przyjmując za prawidłowe ustalenia i ocenę prawną Sądu pierwszej instancji.
Na skutek skarg kasacyjnych obu stron Sąd Najwyższy, wyrokiem z dnia
12 kwietnia 2013 r., uchylił zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego w części
odrzucającej pozew o zaliczenie na poczet opłaty rocznej nakładów koniecznych
w wysokości 562.683,72 zł i w tej części przekazał sprawę Sądowi drugiej instancji
do ponownego rozpoznania. W pozostałej części skarga kasacyjna powódki oraz
skarga kasacyjna pozwanego zostały oddalone jako bezzasadne. W ocenie Sądu
Najwyższego, błędne było stanowisko Sądu drugiej instancji, że zachodziła
czasowa niedopuszczalność drogi sądowej w zakresie prawa żądania przez
powódkę zaliczenia na poczet różnicy miedzy opłatą dotychczasową a opłatą
5
zaktualizowaną wartości nakładów koniecznych na nieruchomości poniesionych
przez powódkę jako użytkownika wieczystego.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Apelacyjny, wyrokiem z dnia 4 lipca
2013 r., oddalił apelację pozwanego od rozstrzygnięcia zawartego w pkt 1
dotyczącego żądania ustalenia, że na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste
nieruchomości, poczynając od roku 2010, zaliczone będą nakłady konieczne w
wysokości 562.683,72 zł, aż do wyczerpania tej kwoty. Sąd drugiej instancji przyjął
za prawidłowe ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji. Za niezasadny uznał
zarzut pozwanego, że z treści opinii biegłego, sporządzonej w sprawie, nie wynika,
aby wskutek poniesionych nakładów koniecznych nastąpił wzrost wartości
nieruchomości. W opinii wskazano bowiem, że wartość nieruchomości bez
nakładów wynosi 7.488.252 zł, a z nakładami 9.007.000 zł. Wprawdzie w opinii nie
wyartykułowano, że chodzi o wzrost wartości wynikający zarówno z nakładów na
infrastrukturę, jak i nakładów polegających na wycince i przesadzeniu drzew,
jednak okoliczność ta wynika z treści całej opinii. Ocenił, że nakłady, o których
mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n., to takie, które służąc utrzymaniu nieruchomości w
należytym stanie, poprzez podniesienie jej walorów techniczno-użytkowych,
prowadzą do wzrostu wartości tej nieruchomości. Za pozbawiony znaczenia uznał
argument pozwanego, że przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie w
związku z inwestycją użytkownika wieczystego. W art. 77 ust. 6 u.g.n. mowa jest
bowiem nie o zmianie przeznaczenia gruntu, lecz o wpływie nakładów na cechy
techniczno-użytkowe gruntu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony w całości skargą kasacyjną
pozwanego, w której w ramach podstawy z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucono
naruszenie art. 77 ust. 1, ust. 4 i ust. 6 u.g.n. Pozwany wniósł o uchylenie
zaskarżonego wyroku i zmianę wyroku Sądu Okręgowego w G. poprzez oddalenie
żądania powódki zaliczenia nakładów w wysokości 562.683,72 zł na poczet różnicy
pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, ewentualnie o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi
Apelacyjnemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
6
Z tej przyczyny, że w skardze kasacyjnej nie podniesiono zarzutów
w ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. za miarodajny do oceny
podniesionych w niej zarzutów naruszenia prawa materialnego należy przyjąć stan
faktyczny ustalony przez Sąd drugiej instancji. Z przytoczonych wcześniej tych
ustaleń należy wyeksponować, iż nieruchomość powódki, na które poniosła ona
nakłady, była przed ich poniesieniem w złym stanie. Zabudowa gruntu pod
przemysł i usługi, a więc wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej
przeznaczeniem, wymagała uporządkowania całego terenu, co obejmowało, po
wcześniejszym wyburzeniu starych zabudowań fabrycznych i uprzątnięciu
pozostałości uzbrojenia, także konieczność uporządkowania znajdujących się na
gruncie nasadzeń. Bez wykonania tych prac nie możnaby normalnie korzystać
z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n., zasady, o których mowa w ust. 4 i 5
(dotyczące zaliczania nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową
a opłatą zaktualizowaną) stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych
wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez
użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości
gruntowej. W wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK 42/13 (nie publ.)
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przez nakłady konieczne w rozumieniu art. 76 ust. 6
u.g.n. rozumie się nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania
z niego zgodnie z przeznaczeniem. Nakładami użytecznymi są zaś nakłady
dokonane w celu ulepszenia rzeczy. Nakłady zbytkowe służą natomiast nadaniu
cech odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb
estetycznych. W ramach przedstawionego wyżej podziału nakładów i tak
określonemu ich znaczeniu, nakłady poniesione na porządkowanie zieleni
znajdującej się na gruncie mogą mieścić się w każdej z wymienionej wyżej kategorii
nakładów. Będą one miały charakter nakładów koniecznych, gdy bez ich dokonania
nieruchomość nie będzie zdatna do normalnego korzystania z niej zgodnie z jej
przeznaczeniem wynikającym z celu, na jaki został oddana w użytkowanie
wieczyste. Do nakładów użytecznych zaliczy się tego rodzaju nakłady wtedy, gdy
ich poniesienie nie jest konieczne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej
przeznaczeniem, ale nakłady te jedynie ulepszą nieruchomość. Wreszcie do
7
trzeciej grupy nakładów zaliczy się tego rodzaju nakłady wtedy, gdy jedynie będą
służyły zaspokojeniu określonych upodobań estetycznych użytkownika wieczystego.
Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego nie wynika, aby usunięcie
i przesadzenie porastającej grunt roślinności było spowodowane dążeniem powódki
do polepszenia nieruchomości bądź jedynie do zaspokojenia upodobań
estetycznych powódki. Wręcz przeciwnie, pozostawienie na gruncie porastającej
w sposób nieuporządkowany roślinności uniemożliwiało zabudowę nieruchomości
po wcześniejszym wyburzeniu starych, zdewastowanych zabudowań fabrycznych.
Poza tym nie można podzielić stanowiska pozwanego, bliżej przedstawionego
w skardze kasacyjnej, że pojęcie nakładów koniecznych wpływających na cechy
techniczno-użytkowe gruntu należy ujmować wąsko w tym sensie, iż mogą one
obejmować tylko nakłady polegające na zmianie właściwości warunków
geologicznych gruntu (niwelacje, zagęszczanie gruntu itp.). Pojęcie to należy
interpretować funkcjonalnie i odnieść do gruntu wraz z jego częściami składowymi,
do których, zgodnie z art. 48 k.c., należą urządzenia trwale z gruntem związane, jak
również drzewa i inne rośliny. W powołanym wcześniej wyroku Sądu Najwyższego
z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK 42/13, zaakceptowano stanowisko, że nakłady
konieczne obejmują m.in. wydatki użytkownika wieczystego z tytułu rozbiórki
budynków i budowli. Zarówno cechy (geologiczne) samego gruntu, jak również jego
części składowych wpływają zazwyczaj bezpośrednio na cechy techniczo-użytkowe
gruntu jako całości warunkujące możliwość określonego sposobu korzystania
z niego. Tym samym nakłady konieczne, o jakich mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n.,
mogą dotyczyć także istniejących części składowych gruntu, jeżeli wpływają one na
jego cechy techniczno-użytkowe. Nie będą one natomiast obejmowały nowych
obiektów wznoszonych przez użytkownika wieczystego.
Z wiążących Sąd Najwyższy ustaleń wynika, że dokonane przez powódki
nakłady na porządkowanie nieruchomości z roślinności spowodowały wzrost
wartości nieruchomości, co jest kolejną konieczną przesłanką zastosowania do nich
art. 77 ust. 6 u.g.n. Należy podkreślić, że w wypadku zaliczania poniesionych przez
użytkownika wieczystego nakładów koniecznych na poczet opłat z tytułu
użytkowania wieczystego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z ust. 6 u.g.n. należy
rozróżnić wysokość kosztów poniesionych na dokonanie tych nakładów -
8
obejmujących poniesione opłaty administracyjne, koszty sporządzenia wymaganej
dokumentacji i wykonania prac) od wartości samych nakładów. Przedmiotem
zaliczenia dokonywanego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z art. 77 ust. 6 u.g.n.
nie jest bowiem suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika
wieczystego na nakłady konieczne, lecz jedynie wartość tych nakładów ustalana na
podstawie szczególnej regulacji prawnej zawartej w rozporządzeniu Rady Ministrów
z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Według § 35 ust. 3
rozporządzenia, wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości
uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości
uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. Wobec niepodniesienia
odpowiednich zarzutów w skardze kasacyjnej związanych z ustaleniem wartości
nakładów na podstawie wskazanego wyżej przepisu wiążące jest dla Sądu
Najwyższego ustalenie Sądu drugiej instancji, że wartość tych nakładów,
tj. stanowiących różnicę wartości nieruchomości pomiędzy stanem po dokonaniu
nakładów koniecznych a wartością nieruchomości według stanu sprzed
dokonaniem tych nakładów, wyraża się kwotą 562.683,72 zł. Powyższe przesądza
o bezzasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.
Z tych względów skarga kasacyjna jako bezzasadna została oddalona na
podstawie art. 39814
k.p.c. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na
podstawie art. 98 § 1 i 3, art. 99 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39818
k.p.c.