Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 265/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 lutego 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Iwona Koper (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Agnieszka Piotrowska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa J. B.
przeciwko Miastu S.
o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 lutego 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 20 grudnia 2013 r.,
1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala apelację powódki;
2. zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej koszty
postępowania apelacyjnego i kasacyjnego w kwocie 9.849
(dziewięć tysięcy osiemset czterdzieści dziewięć) złotych.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z 24 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo J. B.
skierowane przeciwko Miastu S., w którym domagała się ustalenia, że nie jest
zobowiązana do zwrotu na rzecz pozwanego bonifikaty pieniężnej w kwocie
106.976 złotych udzielonej powódce przy zakupie lokalu mieszkalnego położonego
w S. przy ulicy K. 18 m 10, określonej w umowie z dnia 6 lipca 2010 roku o
ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży na
rzecz powódki. Sąd pierwszej instancji zasądził także na rzecz strony pozwanej
koszty procesu w kwocie 3.600 złotych. Rozstrzygnięcie to zapadło na tle
następujących ustaleń faktycznych.
Na podstawie umowy w formie aktu notarialnego z dnia 6 lipca 2010 roku
powódka nabyła od strony pozwanej lokal mieszkalny położony w S. przy ulicy K.
18 m 10 o powierzchni 44,26 m2
ze stosownym udziałem we współwłasności części
wspólnych budynku i gruntu o łącznej wartości 118.862 złotych. Powódka zapłaciła
cenę wynoszącą 11.866 złotych, albowiem sprzedający udzielił jej bonifikaty w
kwocie 106.976 złotych. W umowie sprzedaży zawarto postanowienie, że jeśli
powódka w ciągu 5 lat od daty nabycia lokalu sprzeda go lub wykorzysta na inne
cele niż uzasadniające udzielenie jej wskazanej bonifikaty, będzie zobowiązana do
natychmiastowego zwrotu udzielonej bonifikaty z uwzględnieniem jej waloryzacji. W
celu zabezpieczenia wierzytelności strony pozwanej o zwrot bonifikaty, powódka
ustanowiła na rzecz Gminy Miejskiej S. na nabytym lokalu hipotekę kaucyjną do
kwoty 154.848 złotych, wpisaną następnie do księgi wieczystej prowadzonej dla
tego lokalu mieszkalnego. Na początku 2011 roku powódka za środki pochodzące z
zaciągniętego kredytu bankowego kupiła udział w ½ części w nieruchomości
zabudowanej domem mieszkalnym, usytuowanej w S. przy ulicy D. nr 5, do której
przeprowadziła się latem 2011 roku, zajmując piętro budynku z osobnym wejściem i
położone na nim dwa pokoje, kuchnię i łazienkę. Pozostały udział w tej
nieruchomości nabyli rodzice powódki po ¼ części każde z nich. W dniu 10
października 2011 roku powódka sprzedała opisany wyżej lokal mieszkalny przy
ulicy K. nr 18/10 za cenę 142.000 złotych. Umową w formie aktu notarialnego
zawartą w tym samym dniu - 10 października 2011 roku – J. B. nabyła od swoich
3
rodziców udziały po 2/12 części od każdego z nich w nieruchomości przy ulicy D. nr
5 za kwotę 142.000 złotych. Powódka wystąpiła następnie do strony pozwanej
o wyrażenie zgody na wykreślenie z księgi wieczystej urządzonej dla lokalu
mieszkalnego przy ulicy K. nr 18/10 opisanej wyżej hipoteki umownej,
oświadczając, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży tego lokalu
przeznaczyła na zakup udziałów w nieruchomości przy ulicy D. nr 5, w której
zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. Strona pozwana odmówiła wyrażenia
zgody na wykreślenie hipoteki umownej podnosząc, że w jej ocenie nie wystąpiły
przewidziane prawem okoliczności zwalniające powódkę od obowiązku zwrotu
udzielonej bonifikaty.
Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo wskazując, że powódka nie
wykazała podstawowej przesłanki tego powództwa określonej w art. 189 k.p.c.,
a więc interesu prawnego w uzyskaniu postulowanego rozstrzygnięcia Sądu.
Ponadto Sąd Okręgowy ocenił, że nawet gdyby interes ten wykazała, powództwo
podlegałoby oddaleniu, albowiem nie zrealizowały się przesłanki zwalniające
powódkę od obowiązku zwrotu na rzecz strony pozwanej udzielonej jej bonifikaty,
o których mowa w art. 68 ustęp 2a punkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku
o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. -
dalej jako u.g.n.).
Po rozpoznaniu apelacji powódki Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok
Sądu Okręgowego w ten sposób, że ustalił, iż powódka J. B. nie jest zobowiązana
do zwrotu pozwanemu Miastu S. bonifikaty pieniężnej udzielonej przy zakupie
lokalu mieszkalnego nr 10 przy ulicy K. 18 w S. określonej w umowie z dnia 6 lipca
2010 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży sporządzonej
w formie aktu notarialnego rep. A nr […] przez notariusz A. W. w Kancelarii
Notarialnej w S. Sąd Apelacyjny obciążył ponadto stronę pozwaną kosztami
postępowania za obie instancje.
W ocenie Sądu drugiej instancji, powódka wykazała zarówno interes prawny
w rozumieniu art. 189 k.p.c. w uzyskaniu wyroku ustalającego nieistnienie jej
zobowiązania w stosunku do strony pozwanej, jak i przesłanki zwalniające ją,
w świetle art. 68 ustęp 2a punkt 5 u.g.n., od obowiązku zwrotu na rzecz strony
4
pozwanej udzielonej jej bonifikaty pieniężnej. Powódka udowodniła bowiem,
zdaniem Sądu Odwoławczego, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu
mieszkalnego kupionego od strony pozwanej z bonifikatą przeznaczyła następnie
na zakup udziału w nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie jej potrzeb
mieszkaniowych.
W skardze kasacyjnej strona pozwana, zaskarżając wyrok Sądu
Apelacyjnego w całości, zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego i
procesowego, tj. art. 68 ust. 2 i art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., art. 189 k.p.c., art. 316,
328 § 2 i art. 382 § 2 k.p.c. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o
uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu Apelacyjnego i wydanie orzeczenia co do
istoty sprawy przez oddalenie apelacji powódki i obciążenie jej kosztami
postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez
Sąd Okręgowy, lecz wywiódł z nich odmienne oceny i wnioski prawne,
skutkujące wydaniem orzeczenia reformatoryjnego uwzględniającego powództwo.
Rozstrzygnięcie to uzasadnił wprawdzie lakonicznie, ale w sposób pozwalający na
odtworzenie toku rozumowania Sądu Odwoławczego i w związku z tym poddający
się kontroli kasacyjnej. Sprawia to, że nie zasługują na uwzględnienie
sformułowane w ramach drugiej podstawy kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 316
i 328 § 2 k.p.c. (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 lutego 2003 r., I CKN
65/01, niepubl. i z dnia 19 sierpnia 2010 r., IV CSK 80/10, niepubl.), natomiast
zarzut naruszenia art. 382 § 2 k.p.c. jest niezrozumiały z uwagi na brak takiego
przepisu w ustawie procesowej. Nietrafny jest także zarzut naruszenia
art. 189 k.p.c., notabene niewłaściwie, z uwagi na jego materialnoprawny
charakter, ulokowany przez skarżącego w ramach drugiej podstawy kasacyjnej.
Wbrew bowiem stanowisku pozwanego, powódka ma interes prawny w rozumieniu
art. 189 k.p.c. w wyjaśnieniu jej wysoce niepewnej, bo spornej między stronami
sytuacji prawnej odnoszącej się do ciążącego na niej z mocy ustawy oraz z mocy
postanowień umowy sprzedaży mieszkania przy ulicy Kołłątaja, obowiązku zwrotu
5
przyznanej bonifikaty pieniężnej. Między stronami istnieje, mimo wykonania umowy
sprzedaży lokalu (wydania przez sprzedającego lokalu i zapłaty przez kupującą
umówionej ceny), wynikający z przepisów ustawy - art. 68 u.g.n. - stosunek
zobowiązaniowy, którego treścią jest obowiązek powódki zwrotu, na żądanie
strony pozwanej, udzielonej powódce bonifikaty pieniężnej po jej waloryzacji
w razie ziszczenia się przewidzianych w art. 68 ust. 2 u.g.n. i nie wystąpienia
wskazanych w art. 68 ust. 2a u.g.n. okoliczności. Jeśli jest, jak w rozpoznawanej
sprawie, sporne, czy zaistniały takie okoliczności, to powódka może swoją sytuację
prawną wyjaśnić jednoznacznie tylko w drodze powództwa o ustalenie opartego na
art. 189 k.p.c. Wytoczenie powództwa o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość
bonifikaty (w ramach którego to procesu pozwana J. B. mogłaby wykazać, jako
przesłankę niweczącą żądanie pozwu, okoliczności wyłączające obowiązek jej
zwrotu) zależy wyłącznie od inicjatywy wierzyciela czyli Gminy Miejskiej S.
i powódka nie ma na to żadnego wpływu. Trudno oczekiwać od niej, aby przez
okres przedawnienia tego roszczenia majątkowego Gminy, pozostawała
w niepewności co do istnienia po jej stronie obowiązku zwrotu bonifikaty zwłaszcza,
że bonifikata podlega waloryzacji, a strona pozwana wyraziła już w korespondencji
przedsądowej z powódką niekorzystne dla niej stanowisko. Wydany natomiast
w niniejszej sprawie wyrok definitywnie przesądzi o istnieniu lub nieistnieniu
obowiązku zwrotu przez nią bonifikaty. Istotne znaczenie ma także wiążące Sąd
Najwyższy ustalenie, że nabyty z bonifikatą lokal mieszkalny jest obciążony
hipoteką umowną zabezpieczającą wierzytelność strony pozwanej o zwrot
udzielonej bonifikaty, a strona pozwana nie wyraziła zgody na wykreślenie tej
hipoteki mimo złożenia przez J. B. wniosku w tym przedmiocie i popartego
stosownymi dokumentami oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży
mieszkania środków finansowych na zakup udziału w innej nieruchomości w celu
zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych. Niewykreślenie hipoteki pociąga za sobą
istotne dla powódki konsekwencje w postaci obowiązku zapłaty kary umownej
nabywcom jej lokalu. Powódka, nie będąc właścicielką tego lokalu nie ma
natomiast legitymacji do wytoczenia powództwa o uzgodnienie stanu prawnego
lokalu mieszkalnego przy ulicy K. ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym przez wykreślenie wpisu hipoteki (por. uchwała składu siedmiu
6
sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 roku, III CZP 106/05, OSNC
2006, nr 10, poz. 160).
Trafny jest sformułowany w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 68
ustęp 2 i art. 68 ustęp 2a punkt 5 u.g.n. przez błędną wykładnię i w rezultacie
niewłaściwe zastosowanie w ustalonym w niniejszej sprawie stanie faktycznym.
W świetle ukształtowanych poglądów orzecznictwa Sądu Najwyższego
wprowadzenie do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o gospodarce
nieruchomościami regulacji prawnych przyznających najemcom komunalnych lokali
mieszkalnych nie tylko pierwszeństwo w ich nabyciu bez przetargu, ale także
możliwość otrzymania znacznego upustu od ceny nabywanych lokali ustalonej
zgodnie z ich wartością rynkową, stanowi przejaw realizacji wskazanej w art. 75
ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polityki władz publicznych, sprzyjającej
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i popierającej ich działania
zmierzające do uzyskania własnego mieszkania i stabilizacji w ten sposób ich
sytuacji życiowej (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 marca
2012 roku, III CZP 4/12, OSNC 2012, nr 10, poz.116, wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, niepubl.).
Art. 67 ust. 1 u.g.n. statuuje zasadę, że cenę przeznaczonej do sprzedaży
nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego
ustala się na podstawie jej wartości. Wartość tę określa rzeczoznawca i na tej
podstawie podmiot sprzedający ustala cenę wywoławczą w pierwszym przetargu,
nie niższą od wartości. Zgodnie z art. 67 ust. 3 i 3a u.g.n., także przy
sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala
się w wysokości nie niższej niż jej wartość.
Przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. możliwość udzielenia przez gminę
bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, ustalonej zgodnie z art. 67
ust. 3 u.g.n., stanowi odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę
odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu, jak się podkreśla
w orzecznictwie, ułatwienie zakupu lokalu przez dotychczasowego najemcę, dla
którego lokal ten stanowi centrum życiowe, w którym najemca i członkowie jego
rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, niepubl.). Udzielenie najemcy bonifikaty
7
stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu uzyskiwany kosztem środków
publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu komunalnego w sytuacji
lepszej od tych osób, które zmuszone są zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe
drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej. Te względy uzasadniają pogląd
o konieczności ścisłej wykładni przepisów normujących reguły korzystania przez
nabywców z przyznanego im przywileju.
Stosownie do art. 68 ustęp 2 u.g.n. jeśli nabywca przed upływem 5 lat od
dnia transakcji zbył lokal komunalny kupiony z bonifikatą pieniężną, zobligowany
jest, na żądanie właściwego organu, do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie
po jej waloryzacji. Powódka bezspornie sprzedała mieszkanie nabyte od strony
pozwanej przed upływem wskazanego wyżej okresu. Przedmiotem sporu
pozostawało, czy ziściły się okoliczności wskazane w art. 68 ust. 2a punkt 5 u.g.n.
zwalniające powódkę od obowiązku zwrotu udzielonej jej bonifikaty. Wykładnia
językowa art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. prowadzi do wniosku, że warunkiem
zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego lokalu
mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele
mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą, i wydatkowanie
- na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym
przeznaczeniu - środków uzyskanych ze sprzedaży. Przepis ten znajduje co do
zasady zastosowanie także w sytuacji, gdy środki finansowe ze sprzedaży lokalu
nabytego uprzednio z bonifikatą zostaną następnie przeznaczone na zakup udziału
w nieruchomości w celu zapewnienia zbywcy lokalu możliwości zaspokojenia w tej
nieruchomości potrzeb mieszkaniowych, którą utracił w wyniku sprzedaży
dotychczas posiadanego lokalu mieszkalnego, nabytego uprzednio od gminy
z bonifikatą. Dla oceny, czy powstał obowiązek zwrotu bonifikaty ważna jest
zarówno kolejność następujących po sobie czynności prawnych (najpierw sprzedaż
lokalu kupionego z bonifikatą, a następnie dopiero zakup innego lokalu,
innej nieruchomości lub udziału w innej nieruchomości przeznaczonej lub
wykorzystywanej na cele mieszkaniowe), jak i cel zakupu udziału w nieruchomości
nakierowany na umożliwienie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych zbywcy w tej
nieruchomości, których w innym przypadku nie mógłby realizować, skoro zbył
8
dotychczas zajmowany lokal mieszkalny, a innego mieszkania nie posiada.
Skarżący trafnie wskazał w skardze kasacyjnej, że powódka przyznała, iż będąc
właścicielką lokalu przy ulicy K., kupiła na początku 2011 roku udział wynoszący ½
część w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym przy ulicy D. nr 5, do
której przeprowadziła się latem 2011 roku, zajmując mieszkanie na piętrze
składające się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki i zaspokajając tym samym swoje
potrzeby mieszkaniowe.
Ustalenia wskazują więc, że powódka nie przeznaczyła pieniędzy
uzyskanych ze sprzedaży lokalu przy ulicy K. na nabycie udziału w nieruchomości
przy ulicy D. w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych, lecz kupując
dodatkowe udziały w tej nieruchomości powiększyła w istocie swój majątek.
Zwolnienie od obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty przewidziane w art. 68 ust.
2a punkt 5 u.g.n. służy temu samemu celowi, co jej udzielenie, a więc
zapewnieniu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych byłego najemcy, nie zaś
uzyskaniu przez niego, kosztem środków publicznych z uwagi na udzielenie
bonifikaty, środków finansowych na realizację innych, wcześniej powstałych
projektów mieszkaniowych (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia
30 marca 2012 roku, III CZP 4/12, OSNC 2012, nr 10, poz. 116).
W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy na podstawie art. 39816
k.p.c. uchylił
zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego i orzekł co do istoty sprawy w ten sposób,
że oddalił apelację powódki od wyroku Sądu Okręgowego w S., obciążając ją, na
podstawie art. 98 i 108 w związku z art. 39821
k.p.c., kosztami postępowania
apelacyjnego w kwocie 2.700 złotych i kosztami postępowania kasacyjnego
w kwocie 7.149 złotych, łącznie 9.849 złotych.