Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 195/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 marca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marta Romańska (przewodniczący)
SSN Anna Owczarek
SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa A. G.
przeciwko Gminie Miejskiej K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 marca 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 23 grudnia 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powód A. G. wniósł o zasądzenie od strony pozwanej Gminy Miejskiej K.
kwoty 100.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 13 czerwca 2011 r. do dnia
zapłaty tytułem zwrotu części uiszczonej na rzecz strony pozwanej ceny sprzedaży
lokalu nr 11 i 11a położonego w budynku przy ul. B. 10 w K. Wskazał, że uchylił się
od skutków oświadczenia woli o nabyciu tego lokalu, albowiem pozostawał w
błędzie co do jego właściwości, gdyż był przekonany, że nabywając lokal nabywa
również prawo własności balkonu.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana Gmina Miejska K. wniosła
o oddalenie powództwa. Zaprzeczyła by powód był zapewniany, że balkon stanowi
część składową lokalu, a ponadto oświadczenie o uchyleniu się od skutków
prawnych otrzymała w dniu 13 czerwca 2011 r., po upływie terminie do jego
złożenia.
Wyrokiem z dnia 10 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy w K. zasądził od strony
pozwanej na rzecz powoda kwotę 100.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 14
czerwca 2011 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz
orzekł o kosztach postępowania.
Sąd Okręgowy ustalił, że strona pozwana Gmina Miejska K. ogłosiła przetarg
na sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 11 i 11 a przy ul. B. 10 w K. W opisie tego
lokalu zawarła informację, że w lokalu jest balkon. To samo wyraźnie wskazano
podczas przetargu ustnego. Natomiast w zaświadczeniu o samodzielności lokalu
nr 11 i 11a nie ma wskazania, że w skład lokalu wchodzi balkon. Na rzucie budynku
nie objęto grubą linią balkonu, inaczej niż rzutu mieszkania. Przy opisie „balkon" nie
zaznaczono że stanowi on część wspólną, zastrzeżenie takie znalazło się przy
opisie klatki schodowej i korytarza. Umową z dnia 13 stycznia 2010 r. strona
pozwana ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 11 i 11a przy ul. B.
10 i sprzedała go powodowi za cenę 617.561,55 zł, wraz z udziałem w użytkowaniu
wieczystym gruntu. Lokal ten został przekazany powodowi. W protokole zdawczo -
odbiorczym brak jest wzmianki o przekazaniu balkonu. W piśmie z dnia 24 czerwca
2010 r., zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B. 10 w K. poinformował stronę
3
pozwaną, że według oświadczenia A. G. nabył on lokal nr 11 i 11 a wraz z
balkonem komunikacyjnym, podczas gdy inny lokal w takim samym układzie
położony piętro niżej, został sprzedany bez balkonu komunikacyjnego, a według
wiedzy Wspólnoty wszystkie balkony komunikacyjne w tym budynku stanowią
cześć wspólną nieruchomości. Na wiosnę 2010 r. właściciele innych lokali zaczęli
protestować, twierdząc, że powód nie zakupił spornego balkonu. W związku z tym
M. K. – M. na prośbę powoda pod koniec marca 2010 r. telefonowała do Urzędu
Miasta K. z pytaniem o wyjaśnienie kwestii własności balkonu. W odpowiedzi Urząd
Miasta K. poinformował, aby zapoznać się z pkt 3 protokołu, w którym był
zaznaczone, że w mieszkaniu jest balkon. M. K. – M. przekazała tę informację
powodowi. W opinii prawnej z dnia 29 czerwca 2010 r. adw. K. K. stwierdziła, że
balkon znajdujący się przy lokalu mieszkalnym nr 11 i 11 a stanowi część składową
tej nieruchomości, w związku z czym powód w ramach przeprowadzonego
przetargu wraz z lokalem nabył skutecznie również balkon. W piśmie z dnia 8
września 2010 r. skierowanym do powoda, zastępca dyrektora wydziału Urzędu
Miasta K. oświadczyła, że brak jest podstaw do uznania, że balkon stanowił
przedmiot transakcji sprzedaży. W piśmie z dnia 21 kwietnia 2011 r., złożonym na
dziennik podawczy Urzędu Miasta K. w dniu 13 czerwca 2011 r., powód uchylił się
od skutków prawnych zawartego w umowie z dnia 13 stycznia 2010 r. oświadczenia
woli o nabyciu lokalu nr 11 i 11a w budynku przy ul. B. 10 w K. i wezwał stronę
pozwaną do zwrotu całej zapłaconej przez niego ceny. Wskazał, że nie kupiłby
lokalu, gdyby wiedział, iż balkon nie stanowi jego części. Powód wystąpił o warunki
zabudowy balkonu na początku 2010 r. a w maju 2011 r. powód uzyskał stosowną
zgodę. Na balkon prowadzi wejście z klatki schodowej.
Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę prawną roszczenia powoda stanowią
art. 405 oraz art. 410 § 1 i § 2 k.c. Uznał, że powód skutecznie uchylił się od
skutków prawnych umowy z dnia 13 stycznia 2010 r., na podstawie której zapłacił
stronie pozwanej kwotę 617.561,55 zł i może domagać się zapłaty części ceny,
tytułem nienależnego świadczenia. Zdaniem Sądu Okręgowego powód nabywając
w dniu 13 stycznia 2010 r. lokal pozostawał w błędnym przekonaniu, że kupując
lokal nabywa również, jako wchodzący w jego skład, znajdujący się przy lokalu
balkon. To błędne przekonanie powoda zostało wywołane zachowaniami osób,
4
którym strona pozwana zleciła podejmowanie czynności w związku ze zbyciem
lokalu. Skutki zachowania tych osób należy przypisać stronie pozwanej, którą
reprezentowały. Błąd był błędem istotnym, gdyż z twierdzeń powoda wynika,
że powód wiedząc o rzeczywistym stanie rzeczy nie zawarłby umowy ze stroną
pozwaną. Sąd Okręgowy uznał, że powód dochował przewidzianego w art. 88 § 2
k.c. rocznego terminu do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli
zawartego w umowie kupna lokalu.
Wyrokiem z dnia 23 grudnia 2013 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację strony
powodowej od wyroku Sądu Okręgowego. Podzielił ustalenia faktyczne Sądu
pierwszej instancji oraz jego argumentację prawną, z pewnymi modyfikacjami. W
ocenie Sądu Apelacyjnego, w apelacji trafnie zarzucono, że powód nie nabył
mieszkania ze względu na balkon, a jego nabycie nie wpływa na możliwość
podziału lokalu.
Skarga kasacyjna strony pozwanej została oparta na podstawie naruszenia
prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.). W ramach tej podstawy skarżąca
zarzuciła obrazę art. 84 § 2 k.c., art. 84 § 1 i 2 k.c. oraz art. 88 § 2 k.c. W oparciu
o te zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego go
wyroku Sądu Okręgowego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania
Sądowi Okręgowemu w K., ewentualnie o uchylenie zaskarżonych wyroków i
oddalenie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzuty naruszenia prawa materialnego zawarte w skardze kasacyjnej strony
pozwanej dotyczą dwóch odrębnych kwestii: kwestionowania oceny Sądu,
że pozwany złożył oświadczenie woli o nabyciu lokalu mieszkalnego działając pod
wpływem błędu co do przedmiotu transakcji (zarzuty naruszenia art. 84 k.c.) oraz
oceny, że zachował termin do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków
prawnych złożonego oświadczenia woli (zarzut naruszenia art. 88 § 2 k.c.).
Zarzuty te okazały się uzasadnione w obu przypadkach.
Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podkreślił, że balkon
będący przedmiotem sporu ma szczególny charakter, gdyż nie służy on
zaspokajaniu potrzeb indywidualnych właściciela lokalu do którego przylega, lecz
5
„stanowi komunikację". Jego funkcją jest połączenie klatki schodowej z wejściem do
lokalu mieszkalnego. Sąd Apelacyjny wyraził pogląd, że jest to stwierdzenie
konieczne dla zrozumienia sporu. Ten trafny pogląd został wyrażony w powiązaniu
z ustaleniem, że pozwany przed nabyciem lokalu nr 11 i 11a był już właścicielem
innego lokalu w tym samym budynku i znał budynek oraz panujące w nim stosunki
własnościowe. Wskazuje to, że pozwanemu była znana funkcja komunikacyjna
balkonu. Sąd Apelacyjny oddalając apelację nie rozważył należycie tej kwestii
wadliwie przyjmując, że ocena istnienia błędu po stronie pozwanego powinna być
ograniczona wyłącznie do przesłanek obiektywnych, dokonywanych z punktu
widzenia sporządzonego przez stronę powodową opisu lokalu przeznaczonego do
sprzedaży adresowanego do wszystkich jego potencjalnych nabywców.
W rzeczywistości ocena, czy strona czynności prawnej dokonała czynności pod
wpływem błędu wymaga oceny stanu świadomości konkretnej osoby składającej
oświadczenie i w rozstrzyganej sprawie nie mogła ograniczać się do oceny
okoliczności złożenia oświadczenia woli tożsamych dla każdego potencjalnego
nabywcy lokalu. W skardze kasacyjnej zasadnie zarzucono również, że Sąd
Apelacyjny dokonując oceny, czy pozwany złożył oświadczenie woli działając pod
wpływem błędu co do przynależności balkonu do nabywanego lokalu pominął
analizę części dokumentów wskazujących na oznaczenie przedmiotu czynności
prawnej (inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej, operatu szacunkowego).
Nie dokonał też jednoznacznej oceny skutków wynikających z ustalenia , że obrys
lokalu na rysunku załączonym do zaświadczenia o samodzielności lokalu nie
obejmuje balkonu. Nie było wystarczające zasygnalizowanie wątpliwości
związanych z brakiem opisu na tym rysunku co do statusu balkonu. Z tych
względów skarga kasacyjna była uzasadniona w części, w której zarzucono w niej
naruszenie art. 84 k.c.
Uzasadniony był także zarzut naruszenia art. 88 § 2 k.c. Z ustaleń
dokonanych w sprawie wynika, że najpóźniej w marcu 2010 r. powód miał
świadomość, że przynależność balkonu do jego mieszkania jest kwestionowana.
Ma to istotne znaczenie dla ustalenia daty, w jakiej powód wykrył błąd, o ile
oświadczenie woli istotnie złożył pod wpływem błędu. Niewątpliwie powód
rozpoczął wówczas wyjaśnianie tej kwestii, co także wynika z dokonanych ustaleń.
6
Stwierdzenie Sądu Apelacyjnego, że strona pozwana cofnęła dowody osobowe,
które miały służyć wykazaniu, że powód nie zachował terminu do złożenia
oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków dokonanej czynności prawnej i nie
wykazała tej okoliczności było nieuzasadnione. Pomija ono bowiem, że powód miał
wówczas możliwość przeanalizowania szeregu dokumentów, które istniały zarówno
na dzień sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokalu,
a w szczególności zaświadczenia o samodzielności lokalu, jak i protokołu
o przekazaniu lokalu sporządzonego po dacie sprzedaży lokalu. Powód miał
również możliwość zbadania wpisu w księdze wieczystej zawierającego opis lokalu.
Ocena czy zapoznał się z treścią tego wpisu powinna uwzględniać domniemanie
wynikające z art. 2 u.k.w.h. Konieczne było w związku z tym dokonanie przy
pomocy kryteriów obiektywnych oceny, czy pozwany po rzetelnej analizie
wskazanych wyżej dokumentów mógł stwierdzić, że balkon nie stanowi części
nabytego lokalu mieszkalnego. Bez przeprowadzenia takiej analizy stwierdzenie
Sądu Okręgowego, zaaprobowane przez Sąd Apelacyjny, że pozwany dowiedział
się o rzeczywistym statusie balkonu dopiero w dniu 8 września 2010 r. z pisma
Urzędu Miasta K., było nieuzasadnione.
Z przyczyn wyżej wskazanych skarga kasacyjna strony pozwanej podlegała
uwzględnieniu i zaskarżony nią wyrok został uchylony na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c.