Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 348/14
POSTANOWIENIE
Dnia 9 kwietnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
SSN Agnieszka Piotrowska (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z wniosku M. B. i J. B.
przy uczestnictwie M. G.
o wykreślenie prawa z działu III księgi wieczystej […],
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 9 kwietnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 16 grudnia 2013 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
M. i J. B., właściciele nieruchomości objętej księgą wieczystą […]
prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S., wnieśli o wykreślenie z działu III tej księgi
wpisu o prawie dzierżawy przysługującym M. G. na podstawie umowy dzierżawy
nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 20 lutego 2009 roku
(rep. A nr […]). Wnioskodawcy wskazali, że umowa ta została przez nich
rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym, na podstawie jej paragrafu 7,
z przyczyn w niej wskazanych, z uwagi na zaległości dzierżawcy w płatności
czynszu dzierżawnego. Oświadczenie wydzierżawiających z dnia 3 lipca 2013 roku
zostało doręczone M. G. przesyłką poleconą w dniu 9 lipca 2013 roku. Do wniosku
o wykreślenie wpisu wnioskodawcy dołączyli odpis notarialnej umowy dzierżawy
z dnia 20 lutego 2009 roku, protokół notarialny z dnia 31 lipca 2013 roku (rep. A
nr […]) stwierdzający doręczenie dzierżawcy pisemnego oświadczenia
wnioskodawców o wypowiedzeniu umowy dzierżawy z dołączonym zwrotnym
potwierdzeniem odbioru tego oświadczenia oraz odpis postanowienia Sądu
Rejonowego w W. z dnia 20 września 2013 roku o nadaniu klauzuli wykonalności
opisanemu wyżej aktowi notarialnemu – umowie dzierżawy z dnia 20 lutego 2009
roku w zakresie przewidzianego w paragrafie 7 ust. 4 tej umowy, obowiązku
dzierżawcy M. G. wydania właścicielom nieruchomości w przypadku
wypowiedzenia przez nich umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym.
W oparciu o powyższe dokumenty Sąd Rejonowy dokonał wykreślenia wpisu
o prawie dzierżawy M. G.
Postanowieniem z dnia 16 grudnia 2013 roku Sąd Okręgowy uwzględniając
apelację uczestnika postępowania M. G., uchylił zaskarżony wpis (wykreślenie) i
oddalił wniosek M. i J. małżonków B. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd drugiej
instancji wskazał, że w świetle art. 6268
§ 2 k.p.c. oraz art. 31 ust. 1 ustawy z dnia
6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013, poz. 707 j.t.- dalej
jako u.k.w.h.) sąd wieczystoksięgowy bada, czy czynność prawna objęta
dołączonym do wniosku o wpis dokumentem, sporządzonym w przewidzianej
przepisami ustawy formie, spowodowała powstanie, zmianę lub ustanie prawa
podlegającego wpisowi do księgi wieczystej. Uznał, że rozpoznanie wniosku
właścicieli o wykreślenie wpisu prawa dzierżawy z działu III księgi wieczystej
3
wymagało dokonania wykładni przepisów kodeksu cywilnego dotyczących
wypowiadania umów dzierżawy nieruchomości. W świetle bezwzględnie
obowiązującego, zdaniem Sądu Okręgowego, art. 703 kodeksu cywilnego,
wydzierżawiający mogli dokonać wypowiedzenia umowy dzierżawy z dnia 20
lutego 2009 roku bez zachowania terminu wypowiedzenia dopiero po uprzedzeniu
dzierżawcy M. G. o tym zamiarze i udzieleniu mu dodatkowego trzymiesięcznego
terminu do zapłaty zaległego czynszu dzierżawnego w formie pisma z ich podpisem
notarialnie poświadczonym. Wnioskodawcy nie przedstawili takiego dokumentu,
stąd ich oświadczenie z dnia 3 lipca 2013 r. o wypowiedzeniu umowy dzierżawy
było, w ocenie Sądu Okręgowego, nieskuteczne i nie mogło stanowić podstawy do
wykreślenia wpisu prawa dzierżawy.
W skardze kasacyjnej wnioskodawcy zarzucili naruszenie przepisów
postępowania, to jest art. 6268
§ 2 k.p.c. przez przekroczenie przez Sąd Okręgowy
zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego oraz naruszenie prawa materialnego
przez dokonanie błędnej wykładni i niewłaściwe zastosowanie art. 703 w związku
z art. 3531
k.c. i paragrafem 7 umowy dzierżawy z dnia 20 lutego 2009 r. zawartej
w formie aktu notarialnego. Art. 703 k.c. ma, zdaniem skarżących, charakter
względnie obowiązujący, a wypowiedzenie umowy dzierżawy ze skutkiem
natychmiastowym nastąpiło z przyczyny wskazanej w umowie dzierżawy oraz
zgodnie z jej postanowieniami, zaaprobowanymi przez obie strony w ramach
swobody umów i nie naruszającymi art. 3531
k.c. Formułując te zarzuty
wnioskodawcy domagali się uchylenia zaskarżonego postanowienia w całości
i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna jest uzasadniona, albowiem istotnie Sąd Okręgowy
dopuścił się naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c. w sposób wskazany w skardze
kasacyjnej. Uregulowana w tym przepisie kognicja sądu wieczystoksięgowego jest
zawężona, ogranicza się bowiem do badania treści i formy wniosku, dołączonych
do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Ten zakres kognicji dotyczy
sądów obu instancji: pierwszej (sądu rejonowego) - przy wpisie, drugiej
(sądu okręgowego) - przy rozpoznawaniu apelacji od wpisu (por. postanowienia
Sądu Najwyższego: z dnia 17 lipca 2008 roku, II CSK 115/08, niepubl., z dnia
4
22 maja 2003 r., II CKN 109/01, niepubl., z dnia 6 października 2006 r., V CSK
214/06, niepubl. oraz z dnia 27 listopada 2007 r., IV CSK 225/07, niepubl.).
W rozpoznawanej sprawie właściciele nieruchomości wnieśli o wykreślenie
z działu III księgi wieczystej wpisu prawa dzierżawy przysługującego dotychczas
dzierżawcy M. G., wpisanego na podstawie art. 16 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. w
oparciu o postanowienia umowy dzierżawy z dnia 20 lutego 2009 roku zawartej w
formie aktu notarialnego. W umowie tej strony zgodnie ustaliły dopuszczalność jej
wypowiedzenia przez właścicieli nieruchomości bez zachowania okresu
wypowiedzenia w przypadku zalegania przez dzierżawcę z zapłatą czynszu
dzierżawnego. Wnioskodawcy załączyli do wniosku o wykreślenie wpisu prawa
dzierżawy dokumenty sporządzone w formie przewidzianej w art. 31 ust. 1 u.k.w.h.
świadczące o rozwiązaniu umowy dzierżawy z M. G., a także tytuł wykonawczy
pozwalający na przymusowe odebranie dzierżawcy tej nieruchomości. Sądy obu
instancji odmiennie oceniły, czy dokumenty te były wystarczające do wykreślenia
wpisu prawa dzierżawy, obciążającego nieruchomość powodów ze skutkiem
wynikającym z art. 17 u.k.w.h., w celu ujawnienia w księdze wieczystej aktualnego
stanu prawnego nieruchomości. Podzielając zarzuty skargi kasacyjnej
wnioskodawców należy podnieść, że jeżeli treść i forma dokumentu
stwierdzającego dokonanie czynności prawnej mającej stanowić podstawę wpisu
nie nasuwają wątpliwości i gdy wniosek nie zawiera braków formalnych, sąd
obowiązany jest dokonać wpisu zgodnie z wnioskiem (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 16 sierpnia 2009 roku, I CSK 497/08, niepubl.).
W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie bada kwestii dotyczących
skuteczności czynności prawnej uprawnionej osoby, która ma stanowić podstawę
wnioskowanego wpisu. Sąd wieczystoksięgowy nie został wyposażony
w instrumenty odpowiednie do ich wyjaśnienia i do sądu tego nie należy
prowadzenie postępowania zmierzającego do rozstrzygnięcia o ich zasadności.
Jeżeli przedłożone dokumenty nie wywołują wątpliwości skutkujących uznaniem
nieważności czynności prawnej na podstawie wniosku, dołączonych do niego
dokumentów oraz treści księgi wieczystej, sąd nie może odmówić dokonania wpisu
zgodnie z wnioskiem. Nie zamyka to drogi do podważania przez osobę
zainteresowaną w trybie procesu ważności czynności prawnej stanowiącej
5
podstawę wpisu i domagania się usunięcia niezgodności między stanem prawnym
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
(art. 10 ust. 1 u.k.w.h.).
W realiach rozpoznawanej sprawy oznacza to, że jeśli właściciele
nieruchomości wykazali dokumentami sporządzonym w formie przewidzianej w art.
31 ust. 1 u.k.w.h. fakt rozwiązania z M. G. umowy dzierżawy na skutek przyczyny
wskazanej w umowie i uzasadniającej jej wypowiedzenie ze skutkiem
natychmiastowym, to brak było podstaw do dokonywania przez Sąd Okręgowy
oceny skuteczności tej czynności w świetle art. 703 k.c. zwłaszcza, że w apelacji
uczestnik postępowania podniósł jednie zarzut braku jego zgody na wykreślenie
wpisu prawa dzierżawy. Uczestnik nie twierdził, że nie zalega z zapłatą czynszu
dzierżawnego, nie sformułował jakichkolwiek zarzutów związanych z ważnością
czy skutecznością wypowiedzenia przez wnioskodawców umowy dzierżawy,
zwłaszcza niezgodności tego wypowiedzenia z treścią umowy, nie wskazał także,
czy zaskarżył tę czynność wnioskodawców, poprzestając na lakonicznym
stwierdzeniu, że ją kwestionuje. Zasadny jest także drugi zarzut skargi kasacyjnej,
albowiem podzielić należy sformułowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego
pogląd, że art. 703 k.c. nie jest przepisem o charakterze bezwzględnie
obowiązującym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 roku, IV CSK
33/10, OSNC 2011, nr 3, poz.31 i zawarta w jego uzasadnieniu argumentacja).
W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji (art. 39815
§ 1 k.p.c.).