Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 527/14
POSTANOWIENIE
Dnia 29 kwietnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Maria Szulc (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
w sprawie z wniosku "M. P." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w
S.
przy uczestnictwie "M. Ż." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ż.
o wpis w dziale III księgi wieczystej Kw […],
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 29 kwietnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w S.
z dnia 31 marca 2014 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w S. do ponownego rozpoznania, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Sąd Rejonowy w S. w dniu 16 stycznia 2014 r. ujawnił w dziale III księgi
wieczystej Kw […] prawo do korzystania z nieruchomości na rzecz „M. P." spółki z
o.o. z siedzibą w S., wynikającą z umowy z dnia 30 stycznia 2004 r. zatytułowanej
„umowa dzierżawy", obejmującej uprawnienie do zaprojektowania, wybudowania i
eksploatacji farmy wiatrowej na nieruchomości składającej się z działki gruntu nr
127/4 w obrębie Ż. Jako podstawę ujawnienia wniosku wskazał umowę
zatytułowaną - umowa dzierżawy sporządzoną w dniu 30 stycznia 2004 r.
Apelację uczestnika postępowania od powyższego wpisu Sądu Rejonowego
w S. z dnia 16 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy w S. postanowieniem z dnia 31
marca 2014 r. oddalił, jako bezzasadną.
Wskazał na ograniczoną kognicję sądu wieczystoksięgowego, który zgodnie
z treścią art. 6268
§ 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis bada jedynie treść wniosku,
treść i formę dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 16 ust. 1 i 2 u.k.w.h., wskazał
na brak podstaw do nieuwzględniana wniosku o ujawnienie prawa
wnioskodawcy w dziale III księgi wiecznej Kw […]. Wyjaśnił, że użyte w art. 16 ust.
2 u.k.w.h. wyrażenie "w szczególności" wskazuje, iż wymienienie praw osobistych
i roszczeń, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej, ma jedynie charakter
przykładowy. Takim dokumentem, dającym podstawę wpisu, jest, zdaniem Sądu,
załączona do wniosku uwierzytelniona przez notariusza kopia umowy zatytułowana
„umowa dzierżawy" z dnia 30 stycznia 2004 r. z podpisem notarialnie
poświadczonym znajdująca się aktach sprawy i dokumentach księgi wieczystej Kw
[…].
Wskazał, że dokonana przez sądy orzekające w sprawie odmienna
kwalifikacja prawna przedmiotowej umowy, nie jako umowy dzierżawy, lecz
zbliżonej do niej charakterem umowy nienazwanej o korzystanie z nieruchomości,
pozwala na jej ujawnienie w dziale III księgi wieczystej. W ocenie Sądu, przemawia
za tym wykładnia funkcjonalna tego przepisu oraz cel, jaki w obrocie prawnym
spełniać mają księgi wieczyste.
Sąd stwierdził ponadto, że wnioskodawca wykazał przejście uprawnień
z umowy z dnia 30 stycznia 2004 r. z dotychczas uprawnionego W. spółki z o.o. na
3
rzecz M. spółki z o.o. z której wynika, iż wydzierżawiający wyraził zgodę na
wstąpienie osoby trzeciej wskazanej przez dzierżawcę w prawa i obowiązki
dzierżawcy, pod warunkiem, że w stosunku do niego postanowienia nie będą mniej
korzystane niż te, które wynikają z przedmiotowej umowy. Nie zostało zastrzeżone,
że w takiej sytuacji na powyższą czynności wymagana jest zgoda
wydzierżawiającego. Podniesiony więc przez apelującego zarzut nieważności,
z uwagi na brak jego zgody na przeniesienie praw, nie może podlegać ocenie
sądu wieczystoksięgowego zwłaszcza, że w aktach sprawy znajdują się
oświadczenia dotychczasowego dzierżawcy informujące wydzierżawiającego
jedynie o przeniesieniu praw z umowy dzierżawy bez żadnego zastrzeżenia,
iż w wyniku cesji doszło jednocześnie do zmiany treści umowy. Podpisy
pod oświadczeniem zostały opatrzone pieczęciami notariusza stwierdzającymi
własnoręczność ich złożenia. Do wniosku załączona została także uwierzytelniona
przez notariusza kopia umowy dzierżawy obejmująca także oświadczenie
notariusza z dnia 2 lutego 2004 r. poświadczającego własnoręczność podpisu.
Zdaniem Sądu, przedłożony dokument nie narusza tym samym obowiązującej w art.
31 ustęp 1 u.k.w. i h. formy dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu.
Zgodnie z treścią umowy z dnia 30 stycznia 2004 r.-, zatytułowanej „umowa
dzierżawy”, uprawnienie dzierżawcy - aktualnie wnioskodawcy, polega na
korzystaniu z nieruchomości obejmującej prawo do zaprojektowania, wybudowania
i eksploatacji farmy wiatrowej na nieruchomości składającej się z działki gruntu nr
127/4 w obrębie Ż. Takiego też wpisu dokonał sąd wieczystoksięgowy. Okoliczność,
że nie jest ujawniony charakter prawny umowy jako umowy nienazwanej, a
zacytowana jest wprost nazwa umowy wskazana przez same strony, jako
dokument stanowiący podstawę wpisu, nie jest, zdaniem Sądu, wadliwością
skutkującą przekroczeniem granic zakreślonych w art. 6282
§ 1 k.p.c., zwłaszcza,
że sama treść została zaakceptowana przez wnioskodawcę.
Od powyższego postanowienia Sądu Okręgowego w S. skargę kasacyjną
wniósł uczestnik postępowania, opierając ją na obu podstawach naruszenia.
W ramach naruszenia prawa materialnego zarzucił naruszenie art. 16 ust. 1
i 2 u.k.w.h., przez jego niewłaściwe zastosowanie, wyrażające się w uznaniu,
4
że nienazwana umowa z dnia 30 stycznia 2004 r. podlega ujawnieniu w księdze
wieczystej jako prawo osobiste, gdyż kształtuje stosunek prawny zbliżony do
umowy dzierżawy, podczas gdy umową dzierżawy nie jest i nie może być wpisana
jako niewymieniona w art. 16 ust. 2 pkt 1 i innych ustawach, a ponadto jest
stosunkiem obligacyjnym niewyposażonym w żadne elementy właściwe prawu
rzeczowemu i przez to jej cel nie jest zbieżny z zasadą ujawnienia w księdze
wieczystej praw rzeczowych, a praw obligacyjnych jedynie w wypadkach ściśle
wskazanych w ustawie; art. 31 ust. 1 u.k.w.h. w związku z art. 201 k.s.h. przez jego
niewłaściwe zastosowanie i dokonanie wpisu w księdze wieczystej na podstawie
dokumentu spółki z podpisem notarialnie poświadczonym, na którym to podpis
złożyła osoba nie będącą w momencie składania podpisu uprawniona do
reprezentowania spółki; art. 353 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie, błędną
wykładnię i ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego, choć umowa z dnia
30 stycznia 2004 r. nie ustanawia zobowiązania, art. 59 k.c. w związku z art. 63 § 1
k.c. oraz § 5 ust. 4 umowy z dnia 30.01.2004 r., art. 698 § 1 i 2 k.c. przez
uwzględnienie wniosku o wpis, mimo iż uczestnik nie wyraził zgody
na przeniesienie praw i obowiązków z umowy z dnia 30.01.2004 r. na
wnioskodawcę, ani też nie wyraził zgody na wcześniejsze przelewy praw z umowy
dzierżawy z dnia 30.01.2004 r. na spółkę W. W. z siedzibą w Z., ani też uczestnik
nie potwierdził tej czynności prawnej, a zatem są one nieważne.
W ramach naruszenia przepisów postępowania zarzucił naruszenie art. 6268
§ 1 k.p.c. w zw. z art. 321 § 1 k.p.c. przez ich błędne zastosowanie i dokonanie
wpisu poza granicami wniosku; art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c.
przez jego niezastosowanie i niewyjaśnienie przez Sąd Okręgowy przyczyn, dla
których uznał, że zawiadomienie o przeniesieniu praw z umowy dzierżawy wypełnia
normę z art. 31 u.k.w.h. i może być podstawą wpisu do księgi wieczystej.
W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenie zaskarżonego
postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy oraz rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania według norm przepisanych.
5
W odpowiedzi na skargę kasacyjną wnioskodawca wniósł o jej oddalenie
i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszym rzędzie należy rozstrzygnąć kwestię, czy umowa z dnia
30 stycznia 2004 r. spełnia ustawowe wymagania do ujawnienia jej w księdze
wieczystej, przewidziane w art. 16 u.k.w.h., które pozwalają na takie ujawnienie
m.in. umowy dzierżawy. Wątpliwość bierze się stąd, że mimo nazwania jej przez
zawierające strony umową dzierżawy, została ona zakwalifikowana przez Sądy obu
Instancji, w ślad za Sądem Najwyższym z wyroku z dnia 7 lutego 2031 r., II CSK
230/12, jako umowa nienazwana, zbliżona do kodeksowej umowy dzierżawy.
Rozstrzygając ten problem trzeba mieć na uwadze skutki ujawnienia prawa
osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej, uregulowane w art. 17 u.k.w.h.
Zgodnie z tym przepisem, przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste
lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność
prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności
przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy
wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Skutek wpisania do księgi jest więc
daleko idący, gdyż powoduje swoiste „urzeczowienie” ujawnionego prawa lub
roszczenia, doprowadzając do ich przemiany z actio in personam w actio in rem.
Dlatego też nie można zgodzić się ze zgłoszonym w doktrynie postulatem
rozszerzającej wykładni art. 16 u.k.w.h. Sprowadza się on do stwierdzenia,
że w księdze wieczystej można ujawniać, oprócz wymienionych w tym przepisie,
także inne prawa lub roszczenia, którym ustawa przydaje elementy właściwe prawu
rzeczowemu których cel jest zbieżny z celem ujawnienia w księdze. Jest to bowiem
pogląd zbyt ogólnikowo sformułowany, a przy uwzględnieniu specyfiki
postępowania rejestrowego, przesadnie odformalizowany. Jednakże rozważając
treść umowy z dnia 30 stycznia 2004 r., należy podkreślić jej bardzo wysoki stopień
podobieństwa do umowy dzierżawy. Podobieństwo to odnosi się do essentialii tej
umowy, którymi są oddanie na bardzo długi czas (30 lat) gruntu w wyłączne
użytkowanie za zapłatą czynszu dzierżawnego. Główna różnica w stosunku do
klasycznej dzierżawy, którą uwypuklił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia
5 października 2012 r. IV CSK 244/12 (OSNC 2013, nr 5, poz. 64), bierze się stąd,
6
że bezpośrednim źródłem pożytku nie jest tu korzystanie z oddanego we władanie
gruntu, lecz przetwarzanie energii powietrznej (wiatrowej) w elektryczną. Grunt
„dzierżawiony” jest więc tu niezbędny tylko w celu posadowienia na nim turbin
wiatrowych, a więc możność władania nim ma dla „dzierżawcy” znaczenie
pośrednie. Różnica w tej mierze jest niewątpliwym novum, w porównaniu do
kodeksowej umowy dzierżawy, natomiast nie należy przywiązywać szczególnej
wagi do tego, że czynsz ma być płacony w zależności od ilości postawionych na
gruncie siłowni wiatrowych, gdyż jest to tylko specjalnie ustalony na potrzeby
umowy sposób ustalania czynszu za korzystanie z gruntu. Skoro zatem umowa ta
zawiera istotne postanowienia właściwe także dla umowy dzierżawy, to mimo
odrębnego charakteru, uzasadniającego ostatecznie określenie jej jako umowy
nienazwanej, należy uznać, że, przy spełnieniu innych warunków formalnych,
mogłaby być ona - co do zasady - ujawniona w księdze wieczystej na podstawie art.
16 ust. 2 pkt 1 u. k. w. h. Tak więc odmienne stanowisko skarżącego w tej kwestii
jest nieusprawiedliwione. Mimo to jednak skarga kasacyjna podlega uwzględnieniu
z powodu niewyjaśnienia przez Sąd wskazanych w niej innych wątpliwości,
co sprawia, że na obecnym etapie postępowania żądanie dokonanie wpisu jest
co najmniej przedwczesne. Przede wszystkim podzielić należy pogląd skarżącego,
iż skuteczne potwierdzenie podpisu może dotyczyć tylko oryginału dokumentu,
a nie jego kopii (kserokopii). Przesądza o tym brzmienie art. 78 § 1 k.c., w którym
jest mowa o własnoręcznym podpisie złożonym na dokumencie obejmującym treść
oświadczeń woli. Ze względu na bezpieczeństwo obrotu, rozszerzanie takiej
możliwości na kserokopie dokumentów jest niedopuszczalne. Jeżeli zatem
potwierdzenie przez notariusza w dniu 12 marca 2013 r. podpisu A. S. dotyczyło
podpisu widniejącego na kserokopii dokumentu, to potwierdzenie to trzeba uznać
za bezskuteczne, a tym samym doszło do naruszenia art. 31 ust. 1 u.k.w.h. Wbrew
natomiast stanowisku skarżącego należy stwierdzić, że osoba, która przestała
pełnić określoną funkcję może złożyć notarialne oświadczenie o potwierdzeniu
autentyczności podpisu na dokumencie sporządzonym w okresie jej urzędowania.
Osoba ta nie może jednak dokonywać sprostowania w treści złożonego wówczas
oświadczenia woli. Trafny jest zarzut skargi co do tego, że Sąd nie zajmował się
kwestią rozmiaru świadczenia wydzierżawiającego przewidzianego w umowie
7
(chodzi o zakres wydania części nieruchomości). Zakres ten nie został w umowie
sprecyzowany, a strony uzależniły go od planu sytuacyjnego nieruchomości (§ 1 pkt
2 umowy). Nie jest jasne na jakiej podstawie, dokonując wpisu, Sąd ograniczył
obowiązek wydania do jednej z działek o numerze 127/4. Już więc te uchybienia
Sądu stanowią wystarczającą podstawę do uwzględnienia skargi kasacyjnej (art.
39815
w zw. z art. 519 § 3 i art. 108 § 2 k.p.c.). Jeżeli te wątpliwe kwestie zostaną
wyjaśnione, to aktualnym stanie się też problem skuteczności przenoszenia praw z
umowy przez dzierżawcą na inne podmioty bez zgody wydzierżawiającego (§ 5 pkt
4 w zw. z § 10 umowy), który został potraktowany w zaskarżonym wyroku zbyt
ogólnikowo, bez głębszej analizy umowy w tym zakresie i bez uwzględnienia
stanowiska zajętego przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 30
października 2013 r., I ACa 209/13). Nie jest natomiast trafny zarzut kwestionujący
uwzględnienie wpisu o treści odbiegającej od brzmienia wniosku, gdyż dokonane
przez sąd zmiany w tym zakresie mają charakter redakcyjny i kosmetyczny, a nie
merytoryczny, a tym samym trzeba je uznać za dopuszczalne.
Z podanych przyczyn orzeczono jak na wstępie.