Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 272/14
POSTANOWIENIE
Dnia 29 kwietnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący,
sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Wojciech Katner
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w Ś.
przy uczestnictwie Miejskiego Zakładu Energetyki Cieplnej w Ś. Spółki z o.o.
z siedzibą w Ś.
o wpis służebności przesyłu,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 29 kwietnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w Ś.
z dnia 5 lutego 2014 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu
Rejonowego w Ś. z dnia 6 grudnia 2013 r. sygn. akt […] i
przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi
Rejonowemu w Ś. pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 5 lutego 2014 r. Sąd Okręgowy w Ś. oddalił apelację
Miejskiego Zakładu Energetyki Cieplnej Spółki z o.o. w Ś. od postanowienia Sądu
Rejonowego w Ś. z dnia 6 grudnia 2013 r., oddalającego wniosek Spółdzielni
Mieszkaniowej "Z." w Ś. o wpis służebności przesyłu w księdze wieczystej.
Z ustaleń wynika, że zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w Ś. podjął
uchwałę o ustanowieniu na rzecz uczestnika służebności przesyłu i służebność tę
ustanowił umową zawartą z uczestnikiem. Służebność obciąża nieruchomość
zabudowaną wieloma budynkami wielomieszkaniowymi. Udział spółdzielni w prawie
własności gruntu wynosi 610068/1000000, w pozostałej części udział ten stanowi
sumę udziałów właścicieli 57 lokali mieszkalnych, wyodrębnionych z nieruchomości
na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nieruchomość gruntowa zatem oraz części wspólne budynków stanowią
współwłasność spółdzielni oraz właścicieli wyodrębnionych lokali.
W ocenie Sądów, przesądza to o nieważności stanowiącej podstawę wpisu
w księdze wieczystej umowy o ustanowienie współwłasności. Ustanowienie
służebności stanowi bowiem czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu
nieruchomością wspólną, co oznacza, że zarząd spółdzielni nie mógł takiej
czynności dokonać bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Sąd Okręgowy podzielił
stanowisko Sądu pierwszej instancji i uznał, że art. 27 ust. 2 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (jedn. tekst Dz. U.
z 2013 r., poz. 1222; dalej: u.s.m.), przyznający spółdzielni z mocy prawa zarząd
nieruchomością wspólną, nie określa zakresu tego zarządu, zatem, poprzez
podwójne odesłanie z art. 27 ust. 1 u.s.m. oraz art. 1 ust. 2 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903;
dalej: u.w.l.), zastosowanie znajduje art. 199 k.c., nakazujący uzyskanie zgody
wszystkich współwłaścicieli w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Postanowienie Sądu Okręgowego zostało zaskarżone skargą kasacyjną
uczestnika postępowania, w której zarzucił naruszenie art. 27 ust. 2 u.s.m. poprzez
błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że reżim spółdzielczy w zakresie
zarządu nieruchomością wspólną nie dotyczy czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu; naruszenie art. 27 ust. 1 u.s.m. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.
3
poprzez uznanie, że odsyłają do art. 199 k.c. w sprawach dotyczących zarządu
nieruchomością wspólną, której spółdzielnia jest współwłaścicielem. Ponadto
zarzucił naruszenie art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 32
Konstytucji RP. W konkluzji wnosił o uchylenie zaskarżonego orzeczenia, lub także
poprzedzającego go postanowienia Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Nie budzi wątpliwości uznanie, że obciążenie nieruchomości służebnością
przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu
nieruchomością. Zagadnienie prawne przedstawione w skardze kasacyjnej dotyczy
natomiast uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do dokonywania tego rodzaju
czynności uchwałą zarządu na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. w sytuacji, w której
nie jest jedynym właścicielem nieruchomości.
W judykaturze zarysowały się dwa przeciwstawne stanowiska. Pierwsze
zakłada, że skoro art. 27 ust. 2 u.s.m., określający przymusowy zarząd spółdzielni,
nie reguluje zakresu tego zarządu, natomiast wyłącza możliwość zastosowania
ustawy o własności lokali, to nie ma podstaw do preferowania własności
spółdzielczej poprzez przyznanie spółdzielni prawa do samodzielnego dokonywania
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Prokonstytucyjna wykładnia
zakłada zaś potrzebę ochrony interesów właścicieli wyodrębnionych lokali,
a ochrona ta powinna być zapewniona poprzez wyrażenie przez nich zgody na
dokonanie przez spółdzielnię czynności tego rodzaju. Zastosowanie zatem znajdują
kodeksowe przepisy dotyczące współwłasności, w tym art. 199 k.c. Stanowisko
to przeważa w orzecznictwie sądów administracyjnych, w szczególności zostało
wyrażone w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego
z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12 (ONSAiWSA z 2013 r., nr 2, poz. 23).
Taki pogląd wyrażany jest niekiedy również w orzecznictwie sądów powszechnych.
Drugie stanowisko przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną
wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak
zarząd nieruchomością stanowiącą wyłączną własność spółdzielni i obejmuje
zarówno czynności zwykłego zarządu, jak przekraczające ten zakres. Stanowisko
to również odwołuje się do ustawowego zarządu spółdzielni i wyłączenia w art. 27
4
ust. 2 u.s.m. reżimu zarządzania właściwego dla wspólnot mieszkaniowych,
akcentuje natomiast brak ograniczenia zakresu zarządu powierzonego w art. 18 ust.
1 u.w.l., odmienny charakter współwłasności nieruchomości wspólnej
i współwłasności uregulowanej w kodeksie cywilnym, konieczność stworzenia
efektywnego mechanizmu zarządzania w celu ochrony interesu wspólnego
zarówno członków spółdzielni niebędących właścicielami lokali, jak i członków
spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali, ale także
właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących członkami spółdzielni. To stanowisko
jest ugruntowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. uchwały z dnia
26 listopada 2008 r., III CZP 100/08, OSNC z 2009 r., nr 10, poz. 140; z dnia
9 lutego 2012 r., III CZP 89/11, OSNC z 2012 r., nr 7-8, poz. 86; z dnia 27 marca
2014 r., III CZP 122/13, OSNC z 2015 r., nr 1, poz. 3; także wydane
w analogicznych sprawach postanowienia z dnia 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14
i V CSK 271/14). Do tego stanowiska odwołują się także w niektórych
orzeczeniach sądy administracyjne.
Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela powyższy pogląd.
Odwoływanie się do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących zarządu
nieruchomością stanowiącą współwłasność podyktowane było przede wszystkim
uznaniem, że konstytucyjne prawo własności nie powinno doznawać uszczerbku
w konfrontacji z ekonomicznymi interesami spółdzielni. Obawy w tym przedmiocie
nie znajdują jednak uzasadnienia. Trzeba zwrócić uwagę, że kwestia ochrony praw
właścicieli wyodrębnionych lokali stanowiła dwukrotnie przedmiot rozważań
Trybunału Konstytucyjnego, który w wyrokach z dnia 28 października 2010 r., SK
19/2009 (OTK ZU 2010/8A, poz. 83) oraz z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13
(sentencja ogłoszona 10 lutego 2015 r. w Dz. U. poz. 201) uznał, że art. 27 ust. 2
u.s.m. jest zgodny z Konstytucją. W uzasadnieniu drugiego z tych wyroków
(dotychczas niepublikowane, dostępne w internecie), powołując się na
dotychczasowe orzecznictwo, wskazał wyraźnie, że prawo własności, choć stanowi
najpełniejsze z praw majątkowych, może podlegać ograniczeniom. Należy
podkreślić, że Trybunał Konstytucyjny podzielił wyrażane przez Sąd Najwyższy
w uchwale z dnia 27 marca 2014 r. stanowisko, że przepis art. 27 ust. 2 u.s.m.
nie jest niejasny i możliwe jest ustalenie jego treści, eliminujące niejednolitość
5
stosowania prawa. W przepisie tym uregulowano kompleksowo zakres zarządu
nieruchomością wspólną. Przepis ten wyłącza bowiem reżim zarządzania
przewidziany w ustawie o własności lokali, nie ma w nim także odesłania do
stosowania przepisów kodeksu cywilnego, skoro wprowadzenie regulacji
przewidzianej w art. 199 k.c. wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo
stwierdzenia istnienia luki prawnej, Obie te możliwości Trybunał Konstytucyjny
wykluczył, przyznając jednak, że ochrona praw podmiotów mających prawo
odrębnej własności lokali lub spółdzielczej własności lokali w spółdzielni
mieszkaniowej, niebędących członkami spółdzielni wymaga dodatkowych regulacji
wzmacniających ich gwarancyjny charakter. Nie oznacza to jednak, wbrew
odmiennej ocenie, że zakres zarządu sprawowanego przez spółdzielnię został
uregulowany w taki sposób, że dotyczy tylko czynności zwykłego zarządu.
Z powyższych względów należy podzielić wyrażony w orzecznictwie Sądu
Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego pogląd, że skoro ustawodawca w art. 27
ust. 2 u.s.m. wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali co do
czynności przekraczających zwykły zarząd, to nie ma uzasadnienia narzucanie
obowiązku wyrażania przez nich zgody na takie czynności.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39815
k.p.c.

V CSK 272/14

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia