Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 274/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 maja 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Iwona Koper
SSN Karol Weitz
w sprawie z powództwa Gminy K.
przeciwko A. I. sp. z o.o. w K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 8 maja 2015 r.
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 12 lutego 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powodowa Gmina Miasta K. domagała się zasądzenia od pozwanej Spółki
118.266,09 zł. tytułem opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr 179/6
obręb 12 położonej w K. - K.
Wyrokiem z dnia 9 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy w K. uwzględnił
powództwo. Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia.
Powodowa Gmina aktem notarialnym z dnia 18 lutego 2000 r. przekazała
m.in. działkę nr 179/6 w wieczyste użytkowanie Miejskiemu Klubowi „C.” na okres
50 lat jako wkład niepieniężny do tej spółki. Wartość tego aportu oszacowano na
6.857.000 zł, w tym kwota 4.334.000 obejmująca pierwszą ratę oraz
skapitalizowane opłaty za cały czas ustanowionego wieczystego użytkowania
oraz kwota 2.523.000 zł obejmująca wartość znajdujących się na działce
budynków, budowli i urządzeń. Na podstawie notarialnej umowy zamiany z dnia
14 października 2002 r., Spółka C. przeniosła prawo wieczystego użytkowania do
działki 179/6 na rzecz T. S.A., a ta umową z dnia 2 lutego 2009 r. na rzecz
pozwanej Spółki A. I. W ocenie Sądu Okręgowego, roszczenie pozwu znajduje
uzasadnienie w treści art. 238 k.c., zgodnie z którym wieczysty użytkownik uiszcza
przez cały czas trwania swego prawa opłatę roczną.
Na skutek apelacji pozwanej od tego orzeczenia, Sąd Apelacyjny wyrokiem z
dnia 12 lutego 2014 r. zmienił je i powództwo oddalił. Zdaniem tego Sądu,
wykładnia umowy z dnia 18 lutego 200.. r., na podstawie której powodowa Gmina
wniosła tytułem aportu prawo wieczystego użytkowania m. in. do działki 179/6
prowadzi do wniosku, że ponieważ spółka C. korzystała ze zwolnienia od opłaty od
wieczystego użytkowania, to uprawnienie to, jako majątkowe, przeszło na kolejnych
nabywców prawa wieczystego użytkowania tej działki, co oznacza, że pozwana
spółka jest również zwolniona od obowiązku uiszczania opłaty rocznej, a tym
samym uzasadnia zmianę orzeczenia Sądu I instancji i oddalenie powództwa.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła skargą kasacyjną powodowa Gmina.
Zarzuciła naruszenie art. 71 ust. 1 i 4, art. 77 ust. 1 i art. 81 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. 2014 r.,
3
poz. 518) - dalej: „u.g.n.”, art. 238 k.c. oraz art. 65 § 1 i 2 w zw. z art. 56 k.c. i art.
3531
k.c. Wniosła o uchylenie skarżonego wyroku i oddalenie apelacji, ewentualnie
o przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 70 ust. 1 u.g.n. za oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że przepisy dotyczące ustalenia tych opłat
mają - co do zasady - charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani
strony umowy ani sąd nie mogą zmieniać ustalonych w tej mierze stawek
ustawowych. Sąd władny jest jedynie kontrolować prawidłowość stosowania tych
stawek, w związku z czym orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny (por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r., I CSK 607/10,OSNC 2012, nr 3,
poz. 36). Już więc z tych względów natury zasadniczej nie można zaakceptować
dokonanej w zaskarżonym wyroku wykładni umowy notarialnej z dnia 18 lutego
2000 r. Przyjęcie przez Sąd, że wniesienie do tworzonej spółki akcyjnej - Miejskiego
Klubu Sportowego „C.” przez Gminę K. tytułem aportu rzeczowego w postaci prawa
wieczystego użytkowania do opisanych w umowie nieruchomości oznacza, że
kolejne podmioty, na które Spółka przeniesie to prawo, byłyby zwolnione od
uiszczania opłat za wieczyste użytkowanie, prowadzi bowiem do wykładni contra
legem. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r., I CSK
692/09 (OSNC - ZD 2011 nr 2, poz. 45) opłata roczna stanowi swoisty ekwiwalent
pieniężny za korzystanie przez użytkownika wieczystego z wyłączeniem innych
osób z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i ma
charakter zobowiązania o charakterze realnym, obciążającego z mocy ustawy
każdoczesnego użytkownika wieczystego (por. podobne stanowisko wyrażone w
wyroku z dnia 12 lutego 2014 r., IV CSK 284/13, niepubl.). Opłata ta jest związana
w sposób immanentny z prawem wieczystego użytkowania i nabywca tego prawa w
drodze kontraktu nie może zasłaniać się brakiem wiedzy co do istnienia samego
obciążenia tą opłatą, jak i jej wysokości (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16
grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSNC 2000 nr 6, poz. 121).
4
Sąd Apelacyjny trafnie zwraca uwagę, że zgodnie z art. 73 ust. 5 u.g.n.
wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych oraz udzielanych bonifikat i sposób
zapłaty tych opłat ustala się w umowie, co oznacza, że określenie tych opłat trzeba
zaliczyć do essentialii negotii umowy o ustanowienie wieczystego użytkowania.
W umowie z dnia 18 lutego 2000 r. strony nie precyzowały tych opłat, lecz określiły
je sumarycznie, podając, że wartość prawa wieczystego użytkowania wynosi
4.334.000 zł i obejmuje pierwszą opłatę oraz sumę skapitalizowanych
zdyskontowanych opłat rocznych za cały okres wieczystego użytkowania,
wynoszący 50 lat. Taki sposób określenia tych opłat wynikał z celu umowy, którym
było wskazanie wartości przedmiotu aportu wnoszonego przez Gminę K. do
zakładanej spółki akcyjnej oraz z tego powodu, że oczywiście spółka C. nie miała
obowiązku tych opłat uiszczać. Nie znaczy to jednak, że nie można określić
wysokości należnej wówczas opłaty rocznej, którą powinien uiszczać każdoczesny
użytkownik wieczysty, w razie przeniesienia na niego tego prawa przez tę spółkę.
Wydaje się zresztą, że nie miał z tym kłopotów Sąd Okręgowy ani sama strona
pozwana, o czym może świadczyć treść jej pisma z k. 209, którego nie uwzględnił
należycie Sąd Apelacyjny.
Reasumując, stwierdzić należy, iż usprawiedliwione okazały się zarzuty
skargi kasacyjnej naruszenia art. 65 w zw. z art. 56 k.c. oraz art. 71 ust. 1 i 4 u.g.n.
i art. 238 k.c., co uzasadniało uwzględnienie tej skargi (art. 39814
w zw. z art. 108
§ 2 k.p.c.).