Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 lipca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący - SSO Piotr Sałamaj

Protokolant – stażysta Anna Galara

po rozpoznaniu w dniu 6 lipca 2015 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. W. (1)

przeciwko Centrum Handlowe (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

w S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I. zobowiązuje pozwaną Centrum Handlowe (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. sprzedaje powodowi S. W. (1) udział do (...) (jednego tysiąca pięciuset stutysięcznych) części w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...), położonej w S. przy ulicy (...) (dawniej (...)), o powierzchni 5135 m ^{( 2)} zabudowanej czterema budynkami handlowo-usługowymi oraz jednym budynkiem o innym przeznaczeniu, wraz z takim samym udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tej działce, dla których to praw Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) – za cenę 77.000 zł (siedemdziesięciu siedmiu tysięcy złotych), którą kupujący w całości zapłacił.”;

II. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 22.629 zł (dwudziestu dwóch tysięcy sześciuset dwudziestu dziewięciu złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt VIII GC 302/14

UZASADNIENIE

Powód S. W. (1) wniósł o zobowiązanie pozwanej Centrum Handlowe (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. do złożenia oświadczenia woli w zakresie sprzedaży powodowi udziału do 1.500/100.000 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) położonej w S. przy. ul. (...) o powierzchni 5.135 m ^{( 2)} wraz z takim samym udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tej działce, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, opisanych w księdze wieczystej nr (...) na warunkach ustalonych w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 17 września 2002 r. przez notariusza M. O. (1) (Rep. A nr (...)). Wniósł również o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej kosztów procesu.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest udziałowcem pozwanej spółki, która została utworzona w dniu 14 stycznia 2002 r. przez dotychczasowych kupców targowiska handlowego w celu zorganizowania działalności handlowej w ramach jednego podmiotu, który miał nabyć prawo użytkowania wieczystego działki i przeprowadzić inwestycję na jej terenie, polegającą na budowie budynku (ewentualnie budynków), w których zlokalizowane będą pawilony handlowe należące do poszczególnych kupców – udziałowców spółki. Zgodnie z ustaleniami po zakończeniu całej inwestycji udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością lokali usytuowanych w budynkach handlowych miały zostać sprzedane poszczególnym kupcom. Powód podał, że środki przeznaczone na zakup gruntu i realizację inwestycji zostały zgromadzone przez wszystkich kupców. Konsekwencją ustaleń pozwanej i kupców było zawarcie pomiędzy powodem a pozwaną spółką w dniu 17 września 2002 r. przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie po upływie 10 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przez spółkę, nie wcześniej jednak niż po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji polegającej na budowie obiektu handlowo-usługowego. Strony ustaliły, że pozwana spółka sprzeda powodowi prawo wieczystego użytkowania działki nr (...) położonej w S. przy ul. (...). Kwota wskazana jako cena nabycia została uiszczona przed zawarciem umowy przedwstępnej. Umowa ta spełnia wymogi wynikające z art. 389 § 1 k.c. Pozwolenie na użytkowanie obiektu zostało wydane decyzją z 7.07.2003 r., zaś kredyt inwestycyjny został spłacony przez spółkę w październiku 2012 r., zawarcie umowy przyrzeczonej było więc możliwie od 7.07.2013 r. Pomimo upływu tego termin pozwana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Z tych też względów powodowi przysługuje roszczenie wywodzone z art. 390 § 2 k.c. Powód podkreślił, że wolą stron było sprzedanie udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością budynków, a nie samego prawa, bowiem celem umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji było wybudowanie centrum handlowego, a do kwestii udziału we własności budynku nie odniesiono się w umowie przedwstępnej jedynie z uwagi na fakt, że wówczas budynki jeszcze nie istniały. Przesądza o tym również okoliczność, że zgromadzenie wspólników wyraziło zgodę na sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z odpowiednim udziałem w centrum handlowym, a nadto pozwana składała deklaracje o przeniesieniu udziału w prawie wieczystego użytkowania w momencie kiedy grunt był już zabudowany.

W piśmie przygotowawczym z dnia 12 czerwca 2014 r. (k. 71), precyzującym żądanie pozwu, powód wniósł o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli o treści wskazanej w pozwie przy uwzględnieniu łącznej ceny sprzedaży w wysokości 308.240 zł brutto, która została zapłacona w całości.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z powodem było wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu wskazanej w pozwie. Wobec posadowienia na tym gruncie budynku i braku uregulowania kwestii przeniesienia udziału w tym budynku w umowie przedwstępnej nie jest możliwe żądanie jej wykonania w zakresie szerszym niż w umowie. Pozwana stwierdziła, że zgromadzenie wspólników nie podjęło uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umowy sprzedaży obejmującej udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w budynku, stanowiącym odrębny przedmiot własności, a wymóg taki wynika z art. 228 k.s.h. i § 17 ust. 1 lit. l) umowy spółki.

Pozwana wskazała, że czynność prawna obejmująca rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego, która nie obejmuje znajdujących się na gruncie budynków, czy też rozporządzająca tylko budynkami jest nieważna, nie ma więc znaczenia uprzednie istnienie umowy przedwstępnej zobowiązującej do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego. Oznacza to, że nie jest możliwe wydanie wyroku zobowiązującego ją do złożenia oświadczenia woli o tej treści. Pozwana wskazała również, że uwzględnienie żądania pozwu doprowadzi do niedopuszczalnego rozporządzenia niewyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą odrębny i nadrzędny przedmiot wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie prowadziłoby do niedopuszczalnego rozporządzenia udziałem w nieruchomości wspólnej.

Pozwana podniosła również fakt ustanowienia odrębnej własności trzech lokali w ramach nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). W ocenie pozwanej uwzględnienie żądania pozwu oznaczałoby niedopuszczalne rozporządzenie, m.in. nie wyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą przy tym przedmiot odrębny i nadrzędny wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie stanowiłoby rozporządzenie wyłącznie udziałem do nieruchomości wspólnej, co również jest niedopuszczalne. Własność lokalu stanowi bowiem prawo nadrzędne nad prawem wieczystego użytkowania i własności budynku. Powództwo o przeniesienie wyłącznie udziału w nieruchomości wspólnej nie zasługuje więc na uwzględnienie w sytuacji, gdy istnieją już wyodrębnione i niewyodrębnione lokale, dla których udział w nieruchomości wspólnej jest tylko prawem związanym.

Pozwana w piśmie z 21 stycznia 2015 r. (k. 167) wniosła o zawieszenie na podstawie art. 177 § 1 k.p.c. niniejszego postępowania, do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy z powództwa D. K. (1), G. S., A. R. (1) i S. W. (1) przeciwko Centrum Handlowe (...) spółce z o.o. prowadzonej przed Sądem Okręgowym w Szczecinie w VIII Wydziale Gospodarczym, pod sygn. akt VIII GC 541/14, o uchylenie uchwały nr 3 wspólników wskazanej spółki podjętej w dniu 21.11.2014 r. Rozstrzygnięcie w przedmiocie żądania uchylenie uchwały dotyczącej wyrażenia zgody na ustanowienie przez zarząd pozwanej spółki w budynkach nr (...), 4a, 4b położonych w S. przy ul. (...) odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich zbycie wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych i urządzeniach budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania spornej nieruchomości, może mieć wpływ na wynik niniejszego postępowania.

Sąd ustalił, co następuje:

W związku z koniecznością opuszczenia dotychczasowego targowiska przy ul. (...) w S. – część kupców, w tym powód S. W. (1), po powzięciu wiadomości o prywatnej działce gruntu przeznaczonej do sprzedaży, nadającej się na zorganizowanie nowego targu, zdecydowała się przenieść tam swoją działalność.

(dowód: zeznania świadka M. O. (1) k. 227-230, od 00:10:03 do 00:46:18, zeznania świadka J. T. (1) k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00)

Ze względów praktycznych kupcy postanowili do negocjacji z właścicielem gruntu oddelegować dwie osoby M. Z. (1) i W. C. (1). Jednocześnie ze względów organizacyjnych kupcy, uznali za celowe założenie spółki, której zadaniem miał być zakup prawa do gruntu i wzniesienie na nim odpowiednich budynków do prowadzenia indywidualnej działalności handlowej przez kupców, mających być jednocześnie udziałowcami spółki. Celem dla którego założono spółkę miało być przeprowadzenie inwestycji polegającej na zapewnieniu kupcom miejsca, w którym będą mogli prowadzić działalność gospodarczą (handlować).

Źródłem finansowania inwestycji miały być wpłaty kupców jako wspólników oraz zaciągnięty przez pozwaną spółkę kredyt. Kredyt miał być spłacany przez wszystkich wspólników. Na tym etapie kupcy nie wiedzieli dokładnie jakiego typu zabudowa powstanie na działce gruntu, której zakupem byli zainteresowani.

(dowód: protokół rozprawy w sprawie VIII GC 326/14 z dnia 12.01.2015 r. k. 211-217, zeznania świadków M. O. k. 227-230, od 00:10:03 do 00:46:18, A. R. (1) k. 230-232, od 00:49:12 do 01:11:39, J. T. k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00, część zeznań członka zarządu pozwanej M. Z. (1) k. 269, od 00:47:07 do 01:20:26)

W. C. (1) i M. Z. (1) zawarli umowę spółki działającej pod firmą Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. o kapitale zakładowym 50.000 zł. Każdy ze wspólników objął po 50 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy. Udziały były uprzywilejowane co do głosu w ten sposób, że każdy z nich daje prawo do trzech głosów. W. C. (1) i M. Z. (1) są jedynymi członkami zarządu tej spółki. Zgodnie z § 17 pkt 1 lit. l) umowy spółki zgromadzenie wspólników podejmowało uchwały przede wszystkim w sprawie nabycia i zbycia nieruchomości (prawa użytkowania) albo udziału w nieruchomości (prawie użytkowania wieczystego).

(dowód: tekst jednolity umowy pozwanej spółki k. 25-27)

Powód i inni kupcy nabyli po jednym udziale w kapitale zakładowym pozwanej spółce.

(niesporne)

Pozwana nabyła prawo użytkowania wieczystego działki gruntu na podstawie umowy objętej aktem notarialnym z dnia 16.04.2002 r., Rep. A nr 795/2002, za kwotę 1.927.000 zł. Prawo to dotyczyło działki o nr (...) o powierzchni 5.135 m ², położonej w S. przy ul. (...), opisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szczecinie pod numerem (...). Cena działki gruntu została uiszczona z wpłat dokonanych przez kupców (w tym powoda) na rzecz spółki oraz z kredytu. Wielkość wpłat była uzależniona od przyszłej powierzchni użytkowej lokalu.

(dowód: odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) k. 44-67, zeznania świadków M. O. k. 227-230, od 00:10:03 do 00:46:18, J. T. k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, A. R. k. 230-232, od 00:49:12 do 01:11:39, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00, część zeznań członka zarządu pozwanej M. Z. k. 269, od 00:47:07 do 01:20:26)

Na zakupionej nieruchomości pozwana wzniosła pięć budynków, w tym cztery handlowo-usługowe i jeden o innym przeznaczeniu.

(niesporne)

Powódka zawierała z kupcami umowy dzierżawy nabytej nieruchomości. Kupcy (wspólnicy pozwanej), w tym powód, decydowali się zawrzeć umowy dzierżawy, aby zagwarantować środki na obsługę kredytów oraz funkcjonowanie pozwanej spółki. Wysokość czynszu została ustalona na początku na kwotę 200 zł, a następnie na 40 zł/m ². Wspólnicy pozwanej spółki ustalili, że 20 zł z tego czynszu za m kw. będzie przeznaczane na spłatę kredytu, a pozostałe 20 zł na koszty funkcjonowania spółki.

(dowód: protokół rozprawy z 12.01.2015 r. w sprawie VIII GC 326/14 k. 211-217, zeznania świadków J. T. k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, A. R. k. 230-232, od 00:49:12 do 01:11:39, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00)

W dniu 22 lipca 2002 r. Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. zawarła z powodem (jako inwestorem) umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji. W umowie strony oświadczyły, że polega ona na wybudowaniu - na nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), a stanowiącej część działki (...) o powierzchni 2.000 m ² - budynku handlowego (centrum biurowe) w zabudowie pasażowej, w którym wyodrębniony zostanie zgodnie z projektem na rzecz inwestora lokal handlowy o powierzchni 80 m ², lokalizacja w projekcie inwestycji nr 45, 45A, zgodnie z umową sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego w realizacji przedwstępnej umowy (§ 1 ust. 1 brzmieniu nadanym aneksem nr (...)).

Umowa przyrzeczona (ostateczna) sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania oraz umowa sprzedaży udziału we współwłasności budynku Centrum Handlowe (...) określająca sposób korzystania z tej nieruchomości wspólnej (centrum handlowego) – przekazująca na wyłączne korzystanie inwestorowi lokal handlowy nr (...) (wyłączająca zniesienie współwłasności przez okres 5 lat z możliwością przedłużenia na dalszy okres z zastrzeżeniem prawa pierwokupu przez udziałowca pozwanej i pozwaną), miały być zawarte po 10 latach od zakończenia realizacji inwestycji (a w szczególności od uzyskania pozwolenia na użytkowanie) nie wcześniej niż po spłacie kredytu udzielonego przez Bank na tę inwestycję. (§ 1 ust. 2 umowy w brzmieniu nadanym aneksem nr (...)).

Dalej strony postanowiły, że udział inwestora w realizacji całej inwestycji wynosić będzie w udziale 1.500/100.000 części w prawie wieczystego użytkowania i we współwłasności centrum handlowego (§ 1 ust. 3 umowy w brzmieniu nadanym aneksem nr (...)). Inwestor zastępczy ( spółka Centrum Handlowego (...)) zobowiązał się wybudować za pośrednictwem wybranego wykonawcy na opisanej nieruchomości budynek handlowy w zabudowie pasażowej i oddać go do eksploatacji w terminie uzgodnionym w wykonawcą. Inwestor zobowiązał się partycypować we wszystkich kosztach związanych z przedmiotową inwestycją proporcjonalnie do swojego udziału, w części, co odpowiadało kwocie 700 zł + VAT za m ² lokalu handlowego, stanowiąc część kwoty wybudowania przedmiotowego budynku odpowiadającą udziałowi inwestora w realizowaniu przedmiotowej inwestycji (§ 2 ust. 1 umowy).

W § 6 umowy ustalono, że inwestor będzie współwłaścicielem centrum handlowego ze wskazaniem lokalu handlowego, który stanowić będzie jego własność i w którym będzie prowadził działalność gospodarczą oraz po zawarciu umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, nie później niż w terminie 10 lat od oddania centrum do użytkowania, współużytkownikiem w prawie wieczystego użytkowania gruntu w udziale równym udziałowi w centrum handlowym/wybudowanego i wyodrębnionego lokalu handlowego w części nieruchomości opisanej w § 1 niniejszej umowy. Udział mógł ulec zmianie. Strony mogły zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży udziału w gruncie na koszt inwestora.

(dowód: umowa o prowadzenie wspólnej inwestycji z 22.07.2002 r. wraz z aneksami k. 21-24, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00, część zeznań członka zarządu pozwanej M. Z. k. 269, od 00:47:07 do 01:20:26)

W dniu 17 września 2002 r. pozwana i S. W. (1) zawarli przed notariuszem M. O. (1) przedwstępną umowę sprzedaży, Repertorium A nr (...).

W § 3 umowy W. C. (1) i M. Z. (1) działający w imieniu i na rzecz pozwanej oświadczyli, że zobowiązują się sprzedać S. W. (1) prawo wieczystego użytkowania działki nr (...) położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 0,5135 ha, ujawnionej w księdze wieczystej o nr Kw (...) w udziale do 1.500/100.000 części a powód oświadczył, że zobowiązuje się udział ten kupić oraz że nabycia dokona na majątek odrębny. Przyrzeczoną umowę strony zobowiązały się zawrzeć w terminie – po upływie 10 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu handlowego przez spółkę nie wcześniej jednak niż po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji wskazanej w § 2 aktu (§ 4 umowy). Zgodnie z § 5 cena została ustalona przez strony na kwotę 77.000 zł i powód wpłacił tytułem zaliczki kwotę 77.000 zł na rzecz pozwanej, co pozwana potwierdziła. Strony stwierdziły, że wydanie udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem umowy już nastąpiło (§ 6 umowy).

Kupujący wyraził zgodę na budowę centrum handlowego zgodnie z pozwoleniem na budowę wskazanym w § 2 aktu i ustanowienie hipoteki tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację tej inwestycji (§ 7 umowy). Pozwolenie to zostało wskazane w § 2 aktu notarialnego obejmującego przedwstępną umowę sprzedaży.

W § 8 umowy strony określiły sposób korzystania z prawa wieczystego użytkowania działki i współwłasności wybudowanego obiektu handlowego (centrum handlowego) w ten sposób, że S. W. (1), będzie korzystać na zasadzie wyłączności z lokalu handlowego określonego w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji wybudowanego na terenie centrum handlowego od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu handlowego i zobowiązują się zawrzeć umowę określającą wskazany sposób korzystania z prawa wieczystego użytkowania i obiektu handlowego w umowie przyrzeczonej. W § 9 powód zobowiązał się zawrzeć umowę wyłączającą zniesienie współwłasności w prawie wieczystego użytkowania działki wyłączając uprawnienie każdego z użytkowników wieczystych do zniesienia współwłasności w prawie wieczystego użytkowania gruntu opisanego w § 1 aktu i we współwłasności w wybudowanym budynku handlowym na terenie centrum handlowego na okres 5 lat, tj. począwszy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej na okres 5 lat z możliwością przedłużenia umowy na dalszy okres. W § 10 strony zastrzegły prawo pierwokupu udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki opisanej w § 1 oraz udziału we współwłasności wybudowanego obiektu handlowego przez udziałowców spółki i przez spółkę Centrum Handlowe (...).

(dowód: przedwstępna umowa sprzedaży z 17.09.2002 r. k. 19-20, zeznania świadka M. O. (1) k. 227-230, od 00:10:03 do 00:46:18)

Przedwstępne umowy sprzedaży o analogicznej treści z uwzględnieniem ceny oraz wysokości poszczególnych udziałów w użytkowaniu wieczystym zależnych od powierzchni lokalu spółka Centrum Handlowe (...) zawarła również z innymi kupcami, w tym z A. R. (1) oraz J. i M. T.. Umowy zostały zawarte w formie aktów notarialnych przed notariuszem M. O. (1). W oparciu o zawarte umowy przedwstępne - wobec nie zawarcia umowy przerzedzonej - kupcy wystąpili przeciwko spółce z o.o. Centrum Handlowe (...) z pozwami o złożenie oświadczeń woli w zakresie sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...), położonej w S. przy ul. (...) wraz z udziałem we współwłasności posadowionych na tej działce budynków.

(dowód: protokół rozprawy z 12.01.2015 r. w sprawie VIII GC 326/14 k. 211-217, zeznania świadków M. O. k. 227-230, od 00:10:03 do 00:46:18, J. T. k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, A. R. k. 230-232, od 00:49:12 do 01:11:39, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00)

Powód S. W. (1) w wykonaniu zobowiązań finansowych wobec pozwanej spółki dokonał w okresie od sierpnia 2001 r. do kwietnia 2002 r. wpłat na rzecz pozwanej: - w dniu 16.08.2001 r. kwoty 10.000 zł tytułem „zaliczki na budowę lokalu użytkowego”; - w dniu 10.01.2002 r. kwotę 999 zł tytułem „zaliczki na poczet sprzedaży udziału”; - w dniu 21.01.2002 r. kwotę 36.000 zł tytułem wpłaty „za działkę”; - w dniu 28.02.2002 r. kwotę 5.000 zł tytułem „zaliczki na poczet drugiej raty na wykup ziemi”; - w dniu 3.04.2002 r. kwoty 30.000 zł tytułem wpłaty „na budowę pawilonu”; - w dniu 15.04.2002 r. kwotę 29.000 zł tytułem „wykupu ziemi”; - w dniu 22.04.2002 r. kwotę 7.000 zł tytułem „dopłaty do wykupu ziemi”. Pozwana potwierdziła dokonane przez powoda wpłaty w łącznej kwocie 77.000 zł jako zaliczki na poczet zakupu udziału w prawie użytkowania wieczystego działki.

W dniu 26.11.2002 r. pozwana wystawiła powodowi fakturę VAT nr (...) na kwotę 77.000 zł tytułem współudziału w częściach wspólnych gruntu, która została skorygowana fakturą nr (...) w dniu 22.09.2003 r.

W informacji do końcowej faktury za pawilony handlowe pozwana wskazała, że całość poniesionych kosztów zakończonej inwestycji stanowi kwota 3.682.954,02 zł, środki trwałe przyjęte do użytkowania stanowią kwotę 2.311.284,40 zł, pawilony handlowe stanowią kwotę 1.371.669,62 zł, a koszt m ² pawilonu handlowego to kwota 717,96 zł netto. Wskazano, że kwota brutto przypadająca na powoda to 67.094,80 zł brutto, że powód zapłacił 45.000 zł, a do zapłaty pozostało 22.094,80 zł. Pozwana poinformowała powoda, że po wpłaceniu tej kwoty zostanie uregulowane jego zobowiązanie wobec (...) W. dotyczące wpłat na pawilon.

(dowód: dowody wpłat k. 73-76, informacja do końcowej faktury k. 77, faktury VAT wystawione przez pozwaną powodowi k. 78-82 i k. 221, potwierdzenia wpłaty zaliczki k. 83-86, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00)

Pawilony handlowe zostały wydane powodowi przez pozwaną.

(niesporne)

W dniu 13 listopada 2002 r. spółka Centrum Handlowego (...) zawarła z (...) Bank spółką akcyjną umowę o kredyt inwestycyjny nr (...) w wysokości 2.000.000 zł. Środki z tego kredytu miały zostać przeznaczone na sfinansowanie budowy Centrum Handlowego (...). Okres kredytowania ustalony został od 13.11.2002 r. do 31.10.2012 r. Kredyt został zabezpieczony hipoteką zwykłą i kaucyjną na nieruchomości położonej przy ul. (...) w S..

(niesporne, a nadto dowód: odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) k. 44-67)

W dniu 26 lipca 2002 r. Prezydent Miasta S. wydał decyzję nr (...), którą zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę pozwanej, centrum handlowego w zabudowie pawilonowej wraz z zagospodarowaniem terenu, budową przyłączy obiektów do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji deszczowej, sanitarnej i ogólnospławnej, instalacji ppoż. i sieci elektroenergetycznej oraz budową parkingu dla samochodów osobowych zlokalizowanego przy ul. (...).

W dniu 7 lipca 2003 r. Prezydent Miasta S. wydał decyzję nr (...) (...) (...), którą udzielił pozwolenia na użytkowanie centrum handlowego w zabudowie pawilonowej wraz z zagospodarowaniem terenu pod nazwą Centrum Handlowe (...) zlokalizowanego w S. przy ul. (...) oraz następujących sklepów usytuowanych w pawilonach handlowych. Decyzja stała się ostateczna w dniu 7 sierpnia 2013 r. Wśród wskazanych sklepów znajdowały się sklepy mięsne nr (...).

(dowód: decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego k. 28, decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego k. 208, pismo UM S. z 9.03.2015 r. k. 209-210)

W dniu 30 sierpnia 2007 r. pozwana zawarła z powodem dwie umowy najmu lokali użytkowych o numerach ewidencyjnych (...) położonych w S. przy ul. (...) w obrębie Centrum Handlowego (...) o łącznej powierzchni odpowiednio 37,34 m ² i 35,16 m ². Strony umów ustaliły czynsz najmu dla każdego z lokali w wysokości 44 zł/m ² plus VAT. Umowy zostały zawarte na czas oznaczony, tj. do dnia spłaty całości zadłużenia wobec (...) Bank S.A. z tytułu umowy kredytowej nr (...), nie później jednak niż do dnia 30 listopada 2012 r.

W § 20 każdej z umów strony postępowania postanowiły, że zobowiązują się do dnia 15 września 2007 r. podpisać na koszt najemcy aneks do przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, zmieniając tą umowę w ten sposób, iż jej przedmiotem będzie przyrzeczenie zawarcia przez wynajmującego z najemcą umowy ustanawiającej na rzecz najemcy odrębną własność lokalu stanowiącego przedmiot niniejszej umowy najmu wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania i udziałem w częściach wspólnych budynku, przy czym umowa przyrzeczona zawarta zostanie w terminie 15 dni od dnia spłaty w całości zobowiązania z tytułu umowy kredytowej nr (...).

(dowód: umowy najmu lokali użytkowych k. 32-35, k. 36-39)

Podobne umowy zawierali inni kupcy. Ich celem było zagwarantowanie środków na obsługę kredytu oraz funkcjonowanie pozwanej spółki.

(dowód: zeznania świadków M. O. k. 227-230, od 00:10:03 do 00:46:18, J. T. k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, A. R. k. 230-232, od 00:49:12 do 01:11:39, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00)

Kredyt inwestycyjny uzyskany przez pozwaną na podstawie umowy z 13 listopada 2002 r., przeznaczony na budowę Centrum Handlowego (...) w S., został spłacony zgodnie z umową 31 października 2012 r.

(niesporne)

Pismem z dnia 14 listopada 2012 r. pozwana poinformowała kupca A. R. (1), że w związku ze spłatą całości zobowiązań wobec (...) Bank S.A. z tytułu umowy kredytowej nr (...) obniżeniu ulega dotychczasowa stawka czynszu najmu, od dnia 1 grudnia 2012 r. wynosi 41 zł. Poinformowała również, że do czasu ustanowienia na rzecz najemcy odrębnej własności lokalu stanowiącego przedmiot niniejszej umowy najmu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego i udziałem w częściach wspólnych budynku, umowa ta ulega przedłużeniu na dotychczasowych zasadach z uwzględnieniem ww. zmiany stawki czynszu.

(dowód: pismo pozwanej do A. R. k. 195)

Od 2013 r. powód oraz inni kupcy podejmowali starania mające na celu zawarcie umów przyrzeczonych. Powód, A. R. (1), I. i H. M. wezwali pozwaną do zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność wieczystego użytkowania i części budynków na działce (...). Wskazali, że spełnili warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej i zwrócili się o przesłanie informacji dotyczących zasad zawarcia tych umów.

Pismem z dnia 13.01.2014 r., doręczonym 20.01.2014 r., powód wezwał pozwaną do stawienia się w Kancelarii Notarialnej J. D. w dniu 27 stycznia 2014 r., godz. 10:30 w celu zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność wieczystego użytkowania i części budynków posadowionych na działce (...). Powód wskazał, że w przypadku niestawienia się przez pozwaną w wyznaczonym terminie będzie zmuszony wystąpić na drogę postępowania sądowego.

W dniu 21 stycznia 2014 r. na zlecenie powoda notariusz J. D. przygotował projekt umowy sprzedaży udziału wynoszącego 1.500/100.000 części w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...) oraz we własności posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

Pozwana nie stawiła się w Kancelarii Notarialnej J. D. w dniu 27 stycznia 2014 r. o godz. 10:30, co zostało stwierdzone przez Notariusza w protokole z tego dnia, Rep. A (...).

(dowód: protokół w formie aktu notarialnego z 27.01.2014 r. k. 14, projekt aktu notarialnego z 21.01.2014 r. k. 15-18, wezwanie do zawarcia aktu notarialnego wraz z potwierdzeniem doręczenia k. 29-31, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00)

W dniu 20 października 2014 r. pozwana spółka zawarła z małżonkami członków zarządu W. C. i M. Z. umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży.

Pozwana spółka ustanowiła w budynku nr (...) w S. przy ul. (...) odrębną własność lokalu niemieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 28,50 m ², natomiast w budynku nr (...) odrębną własność lokalu niemieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 41,70 m ². W. C. (1) i M. Z. (1), działając w imieniu i na rzecz pozwanej, sprzedali wskazane lokale wraz z udziałami we wspólnych częściach i urządzeniach budynków oraz prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...) wynoszących odpowiednio (...) i (...).

Pozwana spółka ustanowiła w budynku nr (...) w S. przy ul. (...) odrębną własność lokalu niemieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 33,33 m ². W. C. i M. Z., działając w imieniu i na rzecz pozwanej, sprzedali wskazany lokal wraz z udziałem we wspólnych częściach i urządzeniach budynków oraz prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...) wynoszącym (...).

W chwili zawierania ww. umów zarząd nie posiadał odpowiedniej zgody walnego zgromadzenia pozwanej spółki. Małżonka M. Z. (1) nie była udziałowcem pozwanej.

Zmiana właścicieli została ujawniona w księdze wieczystej. Zawarcie wyżej wymienionych umów było poprzedzone zmianą zawartych z nabywczyniami umów przedwstępnych.

(dowód: odpis zupełny księgi wieczystej k. 44-67, umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali i sprzedaży z 20.10.2014 r. k. 151-158, 159-165, część zeznań członka zarządu pozwanej M. Z. (1) k. 269, od 00:47:07 do 01:20:26)

Podczas zwyczajnego zgromadzenia wspólników pozwanej spółki w dniu 21 listopada 2014 r. podjęta została uchwała nr 3 zezwalającą na ustanowienie przez zarząd spółki w budynkach (...), 4a i 4b położonych w S. przy ul. (...) odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich zbycie wraz z odpowiednim udziałem w wspólnych częściach i urządzeniach budynków oraz w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Uchwała zapadła większością głosów W. C. (1) i M. Z. (1), pozostali obecni wspólnicy zgłosili sprzeciw co do podjętej uchwały. Uchwała została zaskarżona przez wspólników pozwanej spółki: D. K., G. S., A. R. i S. W..

(dowód: protokół zwyczajnego zgromadzenia wspólników z 21.11.2014 r. k. 170-172, pozew o uchylenie uchwały k. 175-178)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w całości, pomimo wskazania innej ceny za przeniesienie udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z udziałem we współwłasności posadowionych na działce budynków.

Powód domagał się zobowiązania pozwanej spółki Centrum Handlowe (...) do złożenia oświadczenia woli w zakresie sprzedaży udziału powoda w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu położonej w S. przy ul. (...) wraz z takim samym udziałem we współwłasności posadowionych na tej działce budynków w oparciu o wiążącą strony umowę przedwstępną. A zatem powód dążył do uzyskania orzeczenia o charakterze prawokształtującym.

Powód wywodził swoje roszczenie z art. 390 § 2 k.c., jednak przed przystąpieniem do omówienia tego przepisu należy odnieść się do art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., które pozwalają na osiągnięcie skutków prawnych związanych z oświadczeniem woli, którego odmawia podmiot do niego zobowiązany.

Zgodnie z art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. W myśl zaś art. 1047 § 1 k.p.c. jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.

Przepis art. 64 k.c. zawierający materialnoprawną regulację skutków wyroku sądowego stwierdzającego obowiązek złożenia oświadczenia woli, co do zasady może znaleźć zastosowanie, gdy osoba zobowiązana do złożenia oznaczonego oświadczenia woli uchyla się od jego złożenia, przy czym uchylanie takie występuje gdy podmiot zobowiązany wyraźnie odmawia jego złożenia albo zachowuje się biernie, pomimo ciążącego na nim obowiązku w tym zakresie. Pomimo, że wspomniany przepis nie jest samoistną podstawą dla tworzenia obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli, stanowi podstawę prawną do przymusowej realizacji obowiązku, który wynika z innego źródła (por. orzeczenie SN z dnia 29.01.1999 r., I CKU 86/98, LEX 405604; wyrok SA w Warszawie z dnia 23.11.2010 r., VI ACa 373/10, LEX nr 736250; wyrok SN z dnia 26.10.2011 r., III CSK 16/11, LEX nr 1101659). Źródłem powstania takiego obowiązku może być z kolei czynność prawna, ustawa czy akt administracyjny. Niewątpliwie wśród czynności prawnych kreujących obowiązek złożenia oświadczenia woli podstawowe znaczenie odgrywa umowa przedwstępna uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 389-390).

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie woli ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem strony powodowej, w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (por. uchwała SN z dnia 7.01.1967 r., III CZP 32/66, OSNC 1968/12/199).

Kwestią sporną w niniejszym postępowaniu było, czy na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży z 17 września 2002 r. powstał po stronie pozwanej, w związku z tą umową, obowiązek przeniesienia na powoda udziału we własności budynków odpowiadającego udziałowi w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu wskazanego w umowie, a tym samym czy po stronie powoda istnieje uzasadnione roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej o treści wskazanej w pozwie.

W myśl art. 390 § 2 k.c., z którego powód wywodzi swoje roszczenia, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast art. 389 § 1 k.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Elementami koniecznymi do uznania zawartej przez strony umowy jako przedwstępnej umowy sprzedaży są określenie stron tej umowy i role określone w stosunku prawnym oraz określenie przedmiotu wzajemnych świadczeń stron, tj. określenie przedmiotu sprzedaży i ceny sprzedaży.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że umowa przedwstępna została zawarta przez strony postępowania w formie aktu notarialnego, co oznacza, że zostały spełnione przesłanki formalne zawarcia umowy przyrzeczonej, albowiem przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 237 k.c. w zw. z art. 158 k.c.).

Umowa przedwstępna określa również termin, w którym umowa ma być zawarta oraz prawa i obowiązki stron tej umowy, w tym określenie obowiązku pozwanej do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego i udziału w prawie własności budynku, który miał zostać wybudowany na tej działce i skorelowany z nim obowiązek powoda do zapłaty ceny. Przy czym pozwana uchyla się od zawarcia tej umowy.

W ocenie Sądu bezpodstawne i niezasadne są stwierdzenia pozwanej, że przedmiotem umowy przedwstępnej zawartej przez strony był jedynie udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o nr (...) bez udziału we współwłasności budynku, który na tej działce miał zostać wybudowany. Wprawdzie ma rację pozwana twierdząc, że z § 3 umowy z dnia 17 września 2002 r. wynika, że zobowiązała się sprzedać poprzednikom prawnym prawo wieczystego użytkowania działki o nr (...) w udziale do 1.500/100.000 części, jednakże zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy wskazuje, że zamiar stron zawierających umowę przedwstępną obejmował również sprzedaż współwłasności udziałów w budynkach, które na tym gruncie zostaną posadowione, co zostanie szczegółowo omówione poniżej.

W myśl art. 65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1 ). W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§ 2). Wynikające z tego przepisu reguły wykładni oświadczeń woli stron odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu notarialnego; dla określenia zgodnej woli stron wymagana jest analiza tekstu całej umowy, a nie jedynie jej wybranego fragmentu. Prowadzenie dowodu z zeznań świadków oraz wyjaśnień stron w celu ustalenia woli stron w drodze wykładni, rozumienia treści umowy a także towarzyszących jej zawarciu uzgodnień - nie stanowi naruszenia zakazu prowadzenia dowodu przeciwko osnowie dokumentu, o jakim mowa w art. 247 k.p.c. ( vide wyrok SN z 4 lipca 2014r., II CSK 612/13, LEX nr 1489234).

Strony postępowania były zgodne co do tego, że w § 3 umowy przedwstępnej pozwana zobowiązała się sprzedać powodowi określony udział w prawie użytkowania wieczystego działki numer (...) położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 5 135 m ² ujawnionej w księdze wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szczecinie, a powód oświadczył, że zobowiązuje się ten udział kupić. Strony określiły, w jakim terminie zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną oraz wskazały wysokość ceny, która tytułem zaliczki została uiszczona przez powoda na rzecz pozwanej, co ta potwierdziła. Nadto, strony oświadczyły, że wydanie udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem umowy już nastąpiło.

Jakkolwiek z literalnego brzmienia § 3 umowy może wynikać, że dotyczyła ona jedynie udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...), to nie można pominąć faktu, że umowa ta zawierała szereg postanowień dotyczących bezpośrednio obiektu handlowego (obiektów handlowych), który miał zostać na tej działce wzniesiony. Podkreślenia wymaga, że w czasie zawierania niniejszej umowy budynki wskazane w umowie nie istniały, a ze zgromadzonych dowodów wynika, że strony umowy nie wiedziały (nie były pewne) jak ostatecznie będzie wyglądała zabudowa tej działki (czy będzie to jeden, czy kilka budynków). Co prawda w umowie wskazane zostało, że załącznik do niej stanowi decyzja Urzędu Miejskiego w S. nr (...) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę (§ 2 tiret 2 umowy), jednak powyższe nie jest równoznaczne z wniesieniem budynku, albowiem strony mogą zmienić projekt budowlany i wystąpić o zatwierdzenie tych zmian. Okoliczność ta była oczywista dla stron, które jej w niniejszym postępowaniu nie kwestionowały. Z uwagi na to wszelkie postanowienia umowne dotyczyły nieruchomości budynkowych, które mają dopiero powstać. W konsekwencji termin zawarcia umowy przyrzeczonej został uzależniony od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przez spółkę, nie wcześniej jednak jak po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenia inwestycji. Kupujący wyraził również zgodę na budowę centrum handlowego zgodnie z pozwoleniem na budowę wskazanym w akcie notarialnym. Pozwolenie to, wydane zostało pozwanej w dniu 26.07.2002 r., decyzją nr (...) Urzędu Miejskiego w S., co wynika z treści aktu notarialnego z 17 września 2002 r. Powód zgodził się również na ustanowienie hipoteki tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację inwestycji. S. W. (1) zobowiązał się również zawrzeć umowę wyłączającą zniesienie współwłasności w prawie wieczystego użytkowania działki i we współwłasności w wybudowanym budynku handlowym na terenie centrum handlowego. Wskazać należy, że strony zastrzegły prawo pierwokupu udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu i współwłasności wybudowanego obiektu handlowego przez udziałowców pozwanej spółki, w tym przez powoda i przez pozwaną spółkę.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z § 8 umowy przedwstępnej wynika, że strony tej umowy określiły sposób współkorzystania z działki i współwłasności wybudowanego obiektu handlowego, co przemawia za tym, że zamiarem stron niniejszej umowy było zawarcie umowy przenoszącej również własność budynku posadowionego na działce gruntu o nr (...). Natomiast paragrafy 9 i 10 umowy określające kwestie zawarcia umowy wyłączającej zniesienie współwłasności budynku oraz prawa użytkowania wieczystego, jak również regulujące kwestię prawa pierwokupu udziału we współwłasności wybudowanego obiektu handlowego wskazują, że zamiarem stron niniejszej umowy było objęcie nią również prawa własności budynku, który zostanie wybudowany na tej działce. Skoro strony nie zamierzały zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży, która obejmowałaby również udział w budynku, to zbędne byłoby zawarcie w treści umowy wyżej przywołanych postanowień.

W kontekście twierdzeń pozwanej, że zawarta z powodem umowa nie miała wszystkich cech umowy przedwstępnej, które umożliwiałyby zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyż brak w niej uzgodnień co do ceny Sąd stanął na stanowisku, że w umowie przedwstępnej strony ustaliły cenę, za jaką powód miał nabyć udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i budynków na nim wzniesionych. Cena ta została w sposób jednoznaczny ustalona na kwotę 77.000 zł, a pozwana potwierdziła jej zapłatę. W toku postępowania żadna ze stron nie przedstawiła dowodów na to, aby cena udziału w użytkowaniu wieczystym i w budynkach wzniesionych na działce objętej tym prawem była inna. Powód, podobnie jak inni wspólnicy pozwanej, płacił na tyle wysoki czynsz, aby środki w ten sposób pozyskane przez pozwaną spółkę były wystarczające nie tylko na jej funkcjonowanie i zapewnienie właściwej eksploatacji wzniesionych budynków, lecz również na spłatę wcześniej zaciągniętych zobowiązań bankowych. W świetle treści § 4 umowy przedwstępnej wskazującego, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojść mogło dopiero po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji oczywistym jest, że środki na spłatę kredytu pozwana spółka uzyskiwała z czynszów uiszczanych przez jej wspólników, jako dzierżawców i najemców nieruchomości. Również wolą wspólników spółki, ujawnioną w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji, była właśnie taka forma pozyskania środków przez spółkę, która jednocześnie porządkowała kwestię przyszłego podziału nieruchomości i umożliwiała prowadzenie działalności gospodarczej.

Wysoki czynsz był niewątpliwie akceptowany przez wspólników pozwanej spółki, w tym powoda z tej przyczyny, że świadomi byli, że służy on obsłudze zadłużenia pozwanej, związanego ze wzniesieniem budynków, których mieli być współwłaścicielami po spłacie zadłużenia i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Czynszu w części, w jakiej był przeznaczany na spłatę zadłużenia nie można traktować jako ceny nieruchomości, do jakiej prawa pozwana zobowiązała się przenieść na powoda. Podkreślić należy, że cenę jednoznacznie oznacza umowa przedwstępna, a jej wysokość została ukształtowana w sposób zgodny z wolą stron, w ramach swobody umów, o jakiej stanowi art. 353 ¹ k.c. Nadto, powód, jak i inni kupcy jest wspólnikiem pozwanej spółki. Uiszczany przez niego czynsz przeznaczany był na realizację celu spółki, dla którego została powołana, tj. wzniesienia określonych budynków. Tym samym uiszczany przez powoda czynsz nie stanowił ceny nieruchomości budynkowej, tak jak i inne nakłady ponoszone przez powoda na poczet wzniesienia określonych budynków. Strony umowy nie umawiały się, że powód zobowiązany będzie do zapłaty innej kwoty tytułem ceny nieruchomości niż 77.000 zł. Tym samym inne wpłaty noszą cechy wkładu wspólnika umożliwiającego realizację celu spółki, do którego wniesienia powód zobowiązała się na innej podstawie niż umowa z 17 września 2002 r., która jego do tego nie obligowała.

Postanowienia zawarte w paragrafach 8 - 10 umowy przedwstępnej członek zarządu pozwanej spółki (...), próbował tłumaczyć tym, że dotyczyły one przyznania powodowi lokalu na wyłączność. Powyższa okoliczność nie wynika jednak z innych zgormadzonych w niniejszej sprawie dowodów. Nadto stanowisko członka zarządu pozwanej było odosobnione. Z zeznań wszystkich przesłuchanych świadków, w tym sporządzającej projekt przedwstępnej umowy sprzedaży - notariusz M. O. (1) wynikało, że stronom tej umowy chodziło o przeniesienie udziału nie tylko w gruncie, ale też w tych budynkach które mają na tym gruncie powstać. Fakt, że w tym czasie była już wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę nie czyni tego kontraktu w jakiś sposób nieważnym. Świadek M. O. (1) wyjaśniła, że nie zostało to wpisane, gdyż jako notariusz nie miała wiedzy o tym fakcie, a pozwana jej tego faktu nie ujawniła. Świadek ten zeznała, że przyczyną, dla której w akcie notarialnym z 17 września 2002 r. nie zostały wskazane również budynki wynikała głównie z niepewności (braku wiedzy kupców) co do rodzaju zabudowy, jaka miała powstać na gruncie. Nadto postanowienia zawartej umowy wskazywały, że powód nabędzie zarówno prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz udział w prawie własności znajdujących się na tej działce budynków. Skoro powód miał stać się współwłaścicielem budynku, to po pierwsze, uregulowanie to należy odczytać jako określające sposób korzystania z lokali użytkowych do czasu zawarcia umowy; po drugie, skoro umowa ta dotyczyła udziału w budynkach bez wskazania konkretnego lokalu, to wydaje się oczywistym, że strony chciały uregulować faktyczną przynależność tych lokali przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.

Za przyjęciem stanowiska, że wyżej opisana umowa dotyczyła również prawa współwłasności mającego powstać budynku przemawia również wzgląd na celu umowy, dla którego kupcy zdecydowali się na założenie spółki i zawarcie umowy. Powód podobnie, jak i inni kupcy będący udziałowcami pozwanej, zamierzał nabyć prawo do gruntu oraz wznieść na nim pawilon albo pawilony handlowe, tylko i wyłącznie w tym celu, aby stać się właścicielem lokali użytkowych, jakie miały znaleźć się we wzniesionym budynku albo budynkach. Z lokalami tymi miał być związany odpowiedni udział w prawie do gruntu i częściach wspólnych nieruchomości budynkowej. Tylko z tej przyczyny powód i inni wspólnicy zaangażowali się w projekt stworzenia centrum handlowego przy ul. (...) w S. i w tym celu założyli spółkę, która w niniejszej sprawie jest pozwaną. W zamiarze powoda i innych wspólników pozwanej było, żeby pozwana miała charakter typowej spółki celowej, zawiązywanej do realizacji określonego projektu i służącej koordynacji działań wielu osób. Działanie powoda i innych wspólników pozwanej motywowane było problemami, których doświadczyli jako kupcy na innym targowisku, które zmuszeni byli opuścić. Wolą powódki i innych kupców było stworzenie sytuacji pewności praw do lokali, w których prowadzić mieli swoją działalność handlową, a nie tylko korzystania z nich na zasadzie umów najmu czy dzierżawy. Tego typu ustalenia zostały poczynione na podstawie dowodów z zeznań świadków, przesłuchania powoda oraz umowy spółki i umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji.

Nie sposób znaleźć racjonalnego wytłumaczenia, dla którego powód miałby zawierać umowę przedwstępną o innej treści niż pozwalająca na nabycie w przyszłości nie tylko prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, lecz również budynków wzniesionych na tym gruncie. W przypadku, gdy jego celem byłoby nabycie jedynie udziału w prawie użytkowania wieczystego, to nie miało sensu odkładanie o wiele lat momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności, że powód przed zawarciem umowy przedwstępnej wpłacił całą cenę, co pozwana w akcie notarialnym potwierdziła. Jedyną przyczyną, zresztą wyraźnie wskazaną w treści umowy przedwstępnej, przełożenia w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej, było przeprowadzenie inwestycji budowlanej na działce, do której prawo użytkowania wieczystego miał nabyć powód.

Za powyższym stanowiskiem przemawia również wzgląd na zawierane przez kupców, w tym przez powoda, umowy dzierżawy nieruchomości, o których wspominali świadkowie. Poza tym, co zostało już wspomniane można dodać, że skoro w chwili zawierania tych umów nieruchomość nie była zabudowana, a powód i kupcy przy zawieraniu umowy przedwstępnej zapłacili za udział w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości i nastąpiło wydanie tego udziału, to jaki był cel „utrzymywania” w mocy umowy dzierżawy nieruchomości. Tym bardziej, że zapłacona przez nich kwota stanowiła całą zapłatę za udział w prawie użytkowania wieczystego.

Powód oraz inni kupcy (np. A. R. (1)) w skierowanych do nich pismach z 2012 r. zostali poinformowani przez pozwaną, że do czasu ustanowienia na rzecz najemcy odrębnej własności lokalu stanowiącego przedmiot niniejszej umowy wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego i udziałem w częściach wspólnych budynku umowa najmu ulega przedłużeniu na dotychczasowych zasadach.

Kolejnym argumentem przemawiającym za stanowiskiem, że umowa przedwstępna obejmowała zamiar stron nabycia również prawa własności budynków jakie miałby być wzniesione na gruncie jest fakt, że strony są podmiotami profesjonalnie prowadzącymi działalność gospodarczą, a tym samym uprawnione jest odwołanie się wobec nich do ogólnego wzorca należytej staranności w profesjonalnym obrocie handlowym, tzw. wzorca starannego przedsiębiorcy. Wzorzec taki musi niewątpliwie uwzględniać szczególną zdolność przewidywania, zapobiegliwość i rzetelność w sposobie działania oraz duże wymagania w zakresie wiedzy i umiejętności praktycznych. Przy tak ustalonym wzorcu nie sposób przyjąć by strony postępowania jako profesjonaliści zawierając umowę przedwstępną nie zadbały o to, aby umowa ta nie został dotknięta ewentualną nieważnością. W umowie przedwstępnej, sporządzonej w formie aktu notarialnego, strony zamieściły tymczasem cały szereg postanowień jednoznacznie stwierdzających, że na gruncie, do którego prawo użytkowania wieczystego ma być przeniesione na powódkę, zanim umowa przyrzeczona zostanie zawarta, wzniesione zostaną obiekty (obiekt).

Stosownie do art. 235 § 1 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Dotyczy to również budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z § 2 tego przepisu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Przepis ten wprowadza wyjątek od zasady superficies solo cedit. Wynika z niego bowiem, że budynki (inne urządzenia) znajdujące się na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym, stanowiąc własność użytkownika wieczystego, nie są częściami składowymi, lecz odrębnymi od gruntu nieruchomościami budynkowymi. Jednakże okoliczność, że pozostają one w gospodarczym związku z użytkowaniem wieczystym, ma wpływ na ich status prawny. Prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest zgodnie z art. 235 § 2 k.c. prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Mogą więc one być przenoszone tylko łącznie, zbycie zaś prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków i innych urządzeń. Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest więc nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.). Przedstawiona koncepcja prawna nie mogła umknąć uwadze notariusza M. O. (1) sporządzającej projekt umowy objętej aktem notarialnym z dnia 17 września 2002 r. Należy zatem przyjąć, że notariusz sporządziła akt, a strony zawarły umowę przedwstępną czyniąc to w zamiarze przeniesienia wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntów również udziałów we własności budynków, jakie na tym gruncie miały zostać wzniesione, w czasie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy przyrzeczonej. Przyjęcie odmiennej tezy wiązałoby się przypuszczeniem, że notariusz świadomie sporządził projekt umowy przedwstępnej nieważnej z mocy prawa, w stosunku do umowy przyrzeczonej, a powód mimo posiadanej wiedzy (w ramach prowadzonej dzielności gospodarczej) taką umowę przedwstępną z pozwaną zawarł.

Za przyjęciem, że umowa przedwstępna obejmowała również nabycie przez powoda prawa własności budynków przemawiają również postanowienia zawarte w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji Na jej podstawie powód zobowiązał się partycypować w kosztach zabudowy działki, która to umowa miała polegać na wybudowaniu budynku handlowego w zabudowie pasażowej. Istotny jest zwłaszcza § 6 tej umowy, w którym wskazano wprost, że powód będzie współwłaścicielem centrum handlowego ze wskazaniem lokalu handlowego, który stanowić będzie jego własność i w którym będzie prowadził działalność gospodarczą. Z powyższego wynika, że w zamian za udział finansowy w inwestycji, który został przez niego uiszczony, miał on otrzymać nie tylko udział w wieczystym użytkowaniu gruntu, ale także udział w wybudowanym na tym gruncie budynku. Skoro powód nie miałby nabyć udziału w centrum handlowym, które miało powstać na nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), to bezcelowe byłoby zawieranie powyższej umowy i ponoszenie kosztów budowy tego centrum. Jedynym logicznym wnioskiem jaki można wyprowadzić jest to, że zamiarem stron tej umowy, które następnie zawarły umowę przedwstępną, był również zakup udziału w prawie własności tego budynku. Bez wyprowadzenia takiego wniosku odpada przyczyna, dla której powyższa umowa byłaby zawarta. Natomiast przyjęcie stanowiska, że zamiarem powoda (i innych kupców) było ponoszenie tych kosztów jedynie w celu uczestniczenia w wybudowaniu centrum handlowego jawi się jako nielogiczne i nieracjonalne działanie z ich strony. Nadto pozostaje w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym, w tym zwłaszcza z dowodem z zeznań świadków i powoda dotyczących ustaleń podejmowanych przez pozwaną i kupców, celu dla którego została zawarta spółka, a przede wszystkim celu, dla którego kupcy (powód) nabyli udziały w prawie użytkowania wieczystego.

Zarzuty pozwanej dotyczyły niezgodności zawarcia umów sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz prawie własności budynku z przepisami kodeksu spółek handlowych oraz z § 17 § 1 pkt 1 umowy oraz statutu. Poza sporem pozostaje, że statut pozwanej spółki przewidywał konieczność podjęcia uchwały dla skuteczności zawarcia umowy nabycia i zbycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego albo udziału w nieruchomości albo prawie użytkowania wieczystego. W pozwanej spółce większością głosów na walnym zgromadzeniu wspólników, z uwagi na uprzywilejowany charakter udziałów, dysponują członkowie zarządu. Zauważyć przy tym należy również, że dla skuteczności zawarcia umowy przedwstępnej z 17 września 2002 r. uchwała taka nie była konieczna, gdyż umowa ta nie przenosiła prawa do nieruchomości pozwanej spółki (podobnie SN w wyroku z dnia 6.02.2009 r., IV CSK 271/08 oraz w uchwale z dnia 21.02.2008 r., III CZP 137/07).

Zgodnie z art. 228 pkt 4 k.s.h. uchwały wspólników wymaga m.in. nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Z kolei stosownie do treści art. 17 § 1 k.s.h. jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna. Zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej (art. 17 § 2 k.s.h.).

W niniejszej sprawie powód jako strona umowy przedwstępnej (art. 64 k.c.) ma roszczenie o zwarcie umowy przenoszącej udział w użytkowaniu wieczystym i taki sam udział w prawie własności budynków związanych z gruntem, którego dotyczy użytkowanie wieczyste. W ocenie Sądu przyjęcie, że dopuszczalne jest zawarcie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości bez zgody wspólników, skutkuje koniecznością uznania, że zgoda taka nie jest również konieczna w przypadku dochodzenia przed sądem wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, czyli zawarcia umowy przenoszącej własność. Zgodnie z art. 64 k.c. i art. 1047 k.c. orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to ma charakter konstytutywny i samo w sobie nie jest oświadczeniem woli pozwanej spółki. Dla jego skuteczności nie jest więc konieczna uchwała wspólników, wymagana w świetle art. 228 k.s.h. dla złożenia ważnego oświadczenia woli przez samą spółkę (tożsamy pogląd został wyrażony w judykaturze: wyrok SA w Warszawie z dnia 22.11.2012 r., I ACa 516/12, a także w doktrynie: M. Safjan [w:] Kodeks Cywilny Tom I, pod red. K. Pietrzykowskiego s. 281-282).

Przyjęcie stanowiska pozwanej, że skuteczność roszczenia powoda o zwarcie umowy przyrzeczonej uzależniona jest od uzyskania zgody wspólników pozwanej, powodowałoby, że z punktu widzenia powoda, mimo zobowiązania w umowie przedwstępnej, zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione byłoby wyłącznie od woli pozwanej spółki. Nie można bowiem zapomnieć, że wspólnicy wyrażający zgodę, o jakiej mowa w art. 228 k.s.h., w tym wypadku działają nie jako podmiot zewnętrzny w stosunku do spółki (osoba trzecia), ale jako organ tej spółki. W konsekwencji, powodowi nie przysługiwałoby skuteczne roszczenie o zwarcie umowy przenoszącej własność mimo spełnienia wszystkich przesłanek. Tezy takiej podzielić nie sposób (por. wyrok SA w Warszawie z 26.02.2014 r., I ACa 1347/13).

Wskazując na istnienie przeszkód uniemożliwiających zawarcie żądanej przez powoda umowy pozwana podniosła także zarzut polegający na tym, że w dniu 20 października 2014 r. zawarła z dwiema osobami umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. Uwzględnienie żądania pozwu oznaczałoby więc niedopuszczalne rozporządzenie, między innymi nie wyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą przy tym przedmiot odrębny i nadrzędny wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie stanowiłoby rozporządzenie wyłącznie udziałem do nieruchomości wspólnej, co również jest niedopuszczalne.

Zdaniem Sądu powyższego poglądu nie można podzielić. Otóż zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 j.t. ze zm., dalej u.w.l.) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (ust. 1). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust 2). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust 3). Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust 4). Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust 5).

Biorąc pod uwagę stan faktyczny niniejszej sprawy oraz treść wyżej wskazanych przepisów ustawy o własności lokali nie sposób uznać za okoliczność wykluczającą istnienie roszczenia powoda i fakt wyodrębnienia w budynkach trzech samodzielnych lokali, jak również ich sprzedaż na rzecz innych podmiotów. Norma przepisu art. 3 u.w.l. stanowi, że z prawem do lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości, co oznacza, że nie mogą być one przedmiotem odrębnego obrotu, a nadto wyłączona jest możliwość żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej do czasu trwania odrębnej własności lokali. Sąd podkreśla przy tym, że nieruchomością wspólną nie jest cały budynek lub cała nieruchomość, w której ustanowiono odrębną własność lokali. Zgodnie z art. 3 ust 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Należy wskazać zatem, że w chwili sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości zostaje ona pod względem własności podzielona i od tej chwili składa się: - z indywidualnej własności nabywcy, którą stanowi zakupiony przez niego lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu, przy czym w razie sprzedaży następnych lokali ta indywidualna własność składa się także z lokali wszystkich następnych nabywców; - z indywidualnej własności dotychczasowego właściciela całej nieruchomości, składającej się z niesprzedanych przez niego lokali oraz z pomieszczeń przynależnych do tych lokali, przy czym lokale te mogą być wyodrębnione jako przedmiot odrębnej własności dotychczasowego właściciela nieruchomości lub mogą nie być wyodrębnione, stanowiąc łącznie jego własność; - z nieruchomości wspólnej, stanowiącej współwłasność dotychczasowego właściciela nieruchomości i nabywcy lokalu w tej nieruchomości, a w razie sprzedaży kolejnych lokali – stanowiącej także współwłasność właścicieli wszystkich kolejnych sprzedanych lokali w tej nieruchomości.

Uwzględniając ustalenia faktyczne poczynione w niniejszej sprawie i treść żądania procesowego powoda, należy zauważyć że jego roszczenie dotyczy praw objętych aktualnie indywidualną własnością dotychczasowego właściciela, tj. określonego udziału do gruntu i budynków, które aktualnie przysługują pozwanej. Powód nie domaga się zniesienia części wspólnej nieruchomości; jego roszczenie nie dotyczy również praw podmiotów trzecich, które uzyskały odrębną własność lokali wyodrębnionych na nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że art. 3 ust. 1 u.w.l. nie ogranicza możliwości dysponowania przez dotychczasowego właściciela nieruchomością, która pozostaje jego własnością.

Na marginesie należy wskazać, że przyjmując czysto hipotetycznie, że zawarte w dniu 20 października 2014 r. przez pozwaną umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży stanowiłyby przeszkodę, o jakiej twierdzi pozwana, to zastosowanie znajdowałby przepis art. 192 ust 3 k.p.c. stanowiący, że z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. W ocenie Sądu Najwyższego wyrażonej w uchwale z 17 czerwca 2010 r. (III CZP 38/10), z którą Sąd orzekający w niniejszej sprawie się zgadza - wskazany przepis ma zastosowanie w wypadku zbycia nieruchomości przez dłużnika w toku sprawy o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości (OSNC 2011/1/3, LEX nr 578585).

Odnosząc się do wniosku o zawieszenie postępowania zawartego w piśmie pozwanej z dnia 21.01.2015 r. wyjaśnić należy, że wskazane przez pozwaną postępowanie sądowe nie ma wpływu na wynik niniejszej sprawy, a w związku z tym brak przesłanki zawieszenia postępowania w oparciu o treść art. 177 § 1 k.p.c. To czy inny Sąd orzeknie o uchyleniu, czy też nie uchwały dotyczącej wyrażenia zgody na ustanowienie przez zarząd pozwanej spółki w budynkach nr (...), 4a, 4b położonych w S. przy ul. (...) odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich zbycie wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych i urządzeniach budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania spornej nieruchomości - jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Wyodrębnienie i sprzedaż lokali, czego dokonała pozwana, nie stanowi przeszkody do wydania orzeczenia żądanego przez powódkę. W konsekwencji uchylenie uchwały spółki wyrażającej zgodę na taką sprzedaż również jest bez znaczenia, tak samo jak oddalenie powództwa w tym przedmiocie.

Reasumując, podkreślić należy, że wersja wskazywana przez przedstawicieli pozwanej spółki, iż zgodny zamiar stron obejmował jedynie umożliwienie powódce korzystanie z pawilonów handlowych jest niewiarygodna. Poza zeznaniem członka zarządu pozwanej okoliczność ta nie została potwierdzona w jakikolwiek sposób. Nie jest zdaniem Sądu wiarygodne - w świetle normy art. 235 k.c. - aby powód partycypował jedynie w zakupie gruntu bez zapewnienia sobie współwłasności wybudowanych na gruncie pawilonów.

Przedstawiony powyżej stan faktyczny został ustalony w oparciu o dowody pisemne załączone przez strony postępowania do składanych przez nie pism procesowych. Treść dokumentów prywatnych nie była kwestionowana przez żadną ze stron, to zaś pozwala uznać nie tylko to, że osoby, które je podpisały, złożyły oświadczenia zawarte w tych dokumentach (art. 245 k.p.c.), ale też że treść tych dokumentów odzwierciedla rzeczywisty stan rzeczy. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości dokumentów i uznał, że stanowiły one podstawę do poczynienia ustaleń faktycznych w istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestiach. Nie były również kwestionowane dokumenty urzędowe korzystające z domniemania prawdziwości zawartych w nich treści (art. 244 k.p.c.). Czym innym jest natomiast rozbieżność stron w ocenie przedłożonych dokumentów i ich wymowy w kontekście dochodzonego roszczenia. Forma dowodów jest jasna, logiczna i spójna. Dowód z zeznań świadków oraz przesłuchania powoda nie zastępuje przy tym treści aktu notarialnego mającego szczególne znaczenie, a stanowi wyjaśnienie postanowień umowy przedwstępnej. Podobne znaczenie mają dowody z dokumentów w postaci umowy o prowadzenia wspólnej inwestycji, umowy spółki, faktur wystawionych powódce przez pozwaną oraz dowodów wpłat.

Jako niewiarygodne w przeważającej części Sąd ocenił zeznania członka zarządu pozwanej spółki (...), które pozostawały w sprzeczności z pozostałymi zebranymi w sprawie dowodami, tj. zarówno z zeznaniami świadków, jak i powoda, a także dowodami z dokumentów. Zeznania reprezentanta pozwanej nie korelowały z innymi dowodami w zakresie przesłanek zawarcia z powodem, a także innymi kupcami, przedwstępnej umowy sprzedaży oraz woli i zamiaru jakie towarzyszyły stronom przy zawieraniu umowy, a w konsekwencji znaczeniu poszczególnych jej postanowień.

Odnosząc się do dowodu z faktury VAT nr (...) wskazać należy, że faktura jest jedynie dokumentem księgowym, którego rolą jest udokumentowanie zdarzenia relewantnego z punktu widzenia prawa podatkowego, kwalifikowanym nadto na gruncie Kodeksu postępowania cywilnego jako dokument prywatny. Dowód taki podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, a więc w płaszczyźnie całokształtu materiału dowodowego zaoferowanego przez strony – nie zaś w oderwaniu od niego. Tymczasem z pozostałych dowodów z dokumentów, zeznań świadków oraz powoda wynika, że wpłacona przez powoda kwota tytułem ceny stanowiła zapłatę również za udział w budynkach posadowionych na tej nieruchomości.

Mając na uwadze całokształt powyższych wywodów Sąd uwzględnił powództwo. Przy czym jeśli chodzi o cenę, za którą to nabycie ma nastąpić, to chociaż w żądaniu pozwu wskazana została kwota 308.240 zł brutto jako cena nabycia przez powoda udziału, to Sąd nie znalazł jednak podstaw, aby w świetle postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży uwzględnić cenę inną niż ta, którą tam wskazano. W umowie z dnia 17 września 2002 r. strony wskazały kwotę 77.000 zł, stąd ta kwota powinna się znaleźć w oświadczeniu stron co do przeniesienia udziału zarówno w gruncie, jak i w budynkach na tym gruncie posadowionych. Do tego zagadnienia w ostatnim wystąpieniu nawiązywał pełnomocnik powoda, wskazując, że kwestia wysokości ceny jest kwestią drugorzędną, że w zasadzie powinna być cena z aktu notarialnego z umowy przedwstępnej. Nie oznacza to jednak uznania, że powód przegrał spór w części nieuwzględniającej powództwa ponad wyżej wskazaną kwotę, albowiem żądaniem, którego dochodził powód było uzyskanie zastępczego oświadczenia woli pozwanej spółki, przenoszące na niego udział w prawie użytkowania wieczystego działki wraz z takim samym udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tej działce. W niniejszej sprawie to żądanie uzyskało ochronę prawną.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. i art. 98 § 1 i 2 k.p.c. oraz przepisów Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, przy założeniu, że powód jest stroną wygrywającą proces w całości. Na koszty procesu zasadzone na rzecz strony powodowej składa się opłata sądowa od pozwu w kwocie 15.412 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 7.200 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł.