Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 kwietnia 2012 roku powodowie J. G. (1), M. C., D. G. i S. A. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli o zasądzenie od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej w Ł. na swoją rzecz kwoty 102.000 złotych w częściach odpowiadających ich udziałom, a więc:

-

na rzecz S. A. kwoty 51.000 złotych;

-

na rzecz J. G. (1) kwoty 17.000 złotych;

-

na rzecz M. C. kwoty 17.000 złotych;

-

na rzecz D. G. kwoty 17.000 złotych

tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) oznaczonej jako działka nr (...) z odsetkami ustawowymi od daty zawezwania do próby ugodowej, tj. od dnia 20 maja 2011 roku do dnia zapłaty, a także o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podali, że są współużytkownikami wieczystymi wyżej wskazanej nieruchomości i właścicielami budynków znajdujących się na tej nieruchomości, a także że przez część nieruchomości działki (...) przechodzą dwie należące do pozwanego sieci ciepłownicze, z której to nieruchomości pozwany korzysta bez tytułu prawnego – korzystanie to sprowadza się do posadowienia, utrzymywania i szeroko rozumianej eksploatacji urządzeń przesyłowych na tej nieruchomości. Powodowie podali nadto, że mimo licznych wezwań pozwanego do ugodowego i polubownego uregulowania wzajemnych stosunków cywilnoprawnych do chwili obecnej pozwany nie posiada tytułu prawnego do korzystania z tej nieruchomości. Powodowie wskazali, że niniejszym pozwem żądają zapłaty jednorazowego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z wyżej wskazanej nieruchomości za okres 10 lat wstecz od daty zawezwania do próby ugodowej, tj. od dnia 20 maja 2011 roku, podnosząc, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie stanowi świadczenia okresowego, a także zaznaczyli, że przy ustalaniu należnego im wynagrodzenia trzeba uwzględnić powierzchnię części działki z której nie mogą oni korzystać, tj. 570 m ² oraz średnią miesięczną stawkę czynszu jaką mogliby uzyskać wynajmując tę powierzchnię.

(pozew k. 2 – k. 7)

Odpis pozwu został doręczony pozwanemu (...) Spółce Akcyjnej w Ł. w dniu 15 maja 2012 roku.

(potwierdzenie odbioru k. 36 – k. 36v)

W odpowiedzi na pozew z dnia 23 maja 2012 roku (...) Spółka Akcyjna w Ł. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany przyznał, że przez nieruchomość położoną w Ł. przy ul. (...) oznaczoną jako działka nr (...) przebiega sieć wodna magistralna wraz z przyłączami stanowiąca część należących do niej urządzeń przesyłowych oraz że łączna zajmowana przez nią powierzchnia wynosi 631,10 m ². Ponadto z ostrożności procesowej na wypadek uznania zasadności żądań powodów pozwany podniósł, że roszczenie powodów o bezumowne korzystanie z wyżej wskazanej nieruchomości podlega trzyletniemu okresowi przedawnienia, bowiem nieruchomość, której dotyczy niniejsza sprawa wykorzystywana jest na prowadzenie działalności gospodarczej – powodowie S. A., J. G. (1) i D. G. są wspólnikami spółki jawnej prowadzącej przedsiębiorstwo pod firmą PPHU (...) D.J. G. S.M. (...) Spółka Jawna, której siedziba zlokalizowana jest na spornej nieruchomości.

(odpowiedź na pozew k. 37 – k. 39)

W dniu 5 stycznia 2015 roku (...) Spółka Akcyjna w Ł. zmieniła nazwę na (...) Spółka Akcyjna w Ł..

(postanowienie i zaświadczenie k. 258 – k. 259v, informacja z KRS

k. 260 – k. 262)

Pismem procesowym z dnia 17 marca 2015 roku pełnomocnik pozwanego (...) Spółki Akcyjnej w Ł. podtrzymał twierdzenia dotyczące trzyletniego okresu przedawnia roszczeń powodów i zgłoszony w związku z tym zarzut przedawnienia roszczeń powstałych przed dniem 20 maja 2008 roku.

(pismo procesowe k. 270)

Pismem procesowym z dnia 28 maja 2015 roku złożonym na rozprawie w dniu 3 czerwca 2015 roku, które również zostało doręczone na tej rozprawie pełnomocnikowi pozwanego, pełnomocnik powodów – opierając się na opinii wydanej w tej sprawie przez biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości i czynszów K. K., który wyliczył wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanego z części działki gruntu nr (...), obręb B-30 w Ł. ul. (...) w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku – rozszerzył powództwo, wnosząc o zasądzenie od pozwanego:

-

na rzecz S. A. kwoty 98.868,93 złotych;

-

na rzecz J. G. (1) kwoty 32.956,31 złotych;

-

na rzecz M. C. kwoty 32.956,31 złotych;

-

na rzecz D. G. kwoty 32.956,31 złotych

z odsetkami ustawowymi od dnia 6 lipca 2011 roku, tj. od dnia następnego po doręczeniu pozwanemu zawezwania do próby ugodowej do dnia zapłaty.

(protokół rozprawy z 3.06.2015 r. – czas nagrania 00:00:51, pismo k. 275)

Na rozprawie w dniu 24 lipca 2015 roku pełnomocnicy stron poparli dotychczasowe stanowiska w sprawie.

(protokół rozprawy k. 296)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W 1995 roku S. A. i J. G. (3) nabyli od Przedsiębiorstwa Produkcji (...) w Ł. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) przy ul. (...) w Ł. o powierzchni 2.710 m ² (będącej w użytkowaniu wieczystym do dnia 5 grudnia 2089 roku) oraz budynki stanowiące odrębny przedmiot własności wraz z budowlami i urządzeniami w równych między nimi częściach, nabycia tego dokonując za fundusze stanowiące ich majątki odrębne, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jako właściciele Przedsiębiorstwa Handlowo Produkcyjno Usługowego (...) i oświadczyli, że na przedmiotowej działce prowadzą działalność produkcyjną i wobec powyższego nabywana nieruchomość stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

(akt notarialny k. 14 – k. 22, mapy k. 23 – k. 25, wypis k. 26,

odpis księgi wieczystej k. 27 – k. 32)

Postanowieniem z dnia 27 stycznia 1999 roku Sąd Rejonowy w Łodzi V Wydział Cywilny w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt V Ns II 93/99 stwierdził, że spadek po J. G. (3) zmarłym w dniu 4 grudnia 1998 rok w Ł. na podstawie ustawy nabyli jego żona J. G. (1), jego syn D. G. i jego córka M. G. (obecne nazwisko: C.) po 1/3 części każde z nich.

(postanowienie k. 10, odpis skrócony aktu małżeństwa k. 289)

Obecnie współużytkownikami wieczystymi wyżej wskazanej działki gruntu nr (...) przy ul. (...) w Ł. o powierzchni 2.710 m ² oraz współwłaścicielami wyżej wskazanych budynków stanowiących odrębny przedmiot własności wraz z budowlami i urządzeniami są:

-

S. A. – w 1/2 części;

-

M. C. (poprzednie nazwisko: G.) – w 1/6 części;

-

D. G. – w 1/6 części;

-

J. G. (1) – 1/6 części.

(okoliczności bezsporne)

Pozwany (...) Spółka Akcyjna w Ł. (obecna nazwa: (...) Spółka Akcyjna w Ł.) jest wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego w ramach Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). Do przedmiotu działalności wyżej wskazanej Spółki należy m.in. wytwarzanie i zaopatrywanie w parę wodną, gorącą wodę i powietrze do układów klimatyzacyjnych, wytwarzanie, przesyłanie, dystrybucja i handel energią elektryczną.

(odpis z KRS k. 42 – k. 46)

Przez część nieruchomości położonej w obrębie B-30 miasta Ł., przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) należącej do powodów przebiega sieć magistralna wraz z przyłączami stanowiąca część urządzeń przesyłowych (...) Spółki Akcyjnej w Ł. (obecna nazwa: (...) Spółka Akcyjna w Ł.).

(okoliczności bezsporne)

(...) Spółka Akcyjna w Ł. (obecna nazwa: (...) Spółka Akcyjna w Ł.) w okresie objętym sporem nie posiadała tytułu prawnego do korzystania z wyżej wskazanej nieruchomości.

(okoliczność bezsporna)

Na wyżej wskazanej nieruchomości znajduje się siedziba Przedsiębiorstwa Produkcyjno Handlowo Usługowego (...) D.J. G. S.M. (...) Spółka Jawna, której wspólnikami są S. A., M. A., D. G. i J. G. (1).

(informacja z KRS k. 282 – k. 288, umowa k. 290)

Pismem z dnia 28 kwietnia 2011 roku, które zostało doręczone (...) Spółce Akcyjnej w Ł. w dniu 5 lipca 2011 roku, J. G. (3), M. C., D. G. i S. A. działający przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli o zawezwanie (...) Spółki Akcyjnej w Ł. do próby zawarcia ugody, m.in. w sprawie o wypłatę na rzecz wnioskodawców J. G. (1), M. C. i D. G. solidarnie kwoty 600.000 złotych tytułem bezpodstawnego korzystania z nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) za okres dziesięciu lat przed złożeniem wniosku oraz na rzecz wnioskodawcy S. A. kwoty 600.000 złotych tytułem bezpodstawnego korzystania z nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) za okres dziesięciu lat przed złożeniem wniosku.

(pismo zawezwanie do próby ugodowej k. 12 – k. 13,

potwierdzenie odbioru k. 276 – k. 277)

Nieruchomość zlokalizowana w Ł. przy ul. (...) w Ł., działka nr (...) (obręb B-30) o powierzchni 0,2710 ha w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 grudnia 2003 roku miała przeznaczenie przemysłowo – składowe, od dnia 1 stycznia 2004 roku do dnia 26 października 2010 roku – przeznaczenie zarówno usługowe, jak i przemysłowe, w okresie od dnia 27 października 2010 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku i dalej miała przeznaczenie UH – tereny usług i handlu wielkopowierzchniowego. Przedmiotowa nieruchomość jest działką o dość regularnym kształcie (trapezu), zabudowana budynkami magazynowymi oraz budynkiem biurowym. Część działki stanowią tereny utwardzone, wykorzystywane na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nieruchomość ta posiada możliwość przyłączenia do sieci elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej oraz ciepłowniczej. Gazu brak. Uzbrojenie dobre. Obszar, na którym położona jest działka posiada dobry dostęp do usług bytowych oraz dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Działka jest ogrodzona, zagospodarowana, wykorzystywana, jako tereny składowo – usługowo – handlowe z częścią biurową.

Powierzchnia strefy ograniczonego korzystania z wyżej wskazanej nieruchomości w związku z istniejącą na tej nieruchomości siecią magistralną wraz z przyłączami stanowiąca część urządzeń przesyłowych pozwanego kształtowała się następująco:

-

w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 lipca 2012 roku – 895 m ²;

-

w okresie od dnia 1 sierpnia 2012 roku do miesiąca sierpnia 2014 roku wynosiła 360 m ².

Współczynnik współkorzystania przez pozwanego z tej działki gruntu nr (...) w obrębie B-30 wynosi 50%.

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z działki gruntu nr (...) obręb B-30 znajdującej się w Ł. przy ul. (...) w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku wynosi bez waloryzacji (według stawek czynszu nominalnie) kwotę 166.720,05 złotych (wyliczenie: liczba miesięcy x powierzchnia strefy ograniczonego korzystania x współczynnik współkorzystania przez pozwanego x cena za 1 m ² powierzchni), a po waloryzacji kwotę 197.737,96 złotych, tj.:

-

w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 grudnia 2001 roku: kwota przed waloryzacją – 4.476,15 złotych / kwota po waloryzacji – 6.414,28 złotych;

-

w 2002 roku kwota przed waloryzacją – 7.732,80 złotych / kwota po waloryzacji – 10.503,35 złotych;

-

w 2003 roku kwota przed waloryzacją – 8.001,30 złotych / kwota po waloryzacji – 10.665,40 złotych;

-

w 2004 roku kwota przed waloryzacją – 12.082,50 złote / kwota po waloryzacji – 15.946,02 złote;

-

w 2005 roku kwota przed waloryzacją – 12.673,20 złotych / kwota po waloryzacji – 16.160 złotych;

-

w 2006 roku kwota przed waloryzacją – 13.156,50 złotych / kwota po waloryzacji – 16.447,32 złotych;

-

w 2007 roku kwota przed waloryzacją – 13.854,60 złote / kwota po waloryzacji – 17.148,55 złotych;

-

w 2008 roku kwota przed waloryzacją – 14.230,50 złotych / kwota po waloryzacji – 17.184,22 złote;

-

w 2009 roku kwota przed waloryzacją – 14.337,90 złotych / kwota po waloryzacji – 16.616,04 złotych;

-

w 2010 roku kwota przed waloryzacją – 15.036 złotych / kwota po waloryzacji – 16.835,81 złotych;

-

w 2011 roku kwota przed waloryzacją – 20.352,30 złotych / kwota po waloryzacji – 22.210,98 złotych;

-

w okresie od dnia 1 stycznia 2012 roku do dnia 31 lipca 2012 roku kwota przed waloryzacją – 12.404,70 złotych / kwota po waloryzacji – 12.979,45 złotych

-

w okresie od dnia 1 sierpnia 2012 roku do dnia 31 grudnia 2012 roku kwota przed waloryzacją – 3.564 złote / kwota po waloryzacji – 3.729,13 złotych;

-

w 2013 roku kwota przed waloryzacją 8.856 złotych / kwota po waloryzacji – 8.935,70 złotych;

-

w okresie od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku kwota przed waloryzacją – 5.961,60 złotych / kwota po waloryzacji – 5.961,60 złotych.

Jako podstawę prawną oszacowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w przedmiotowej sprawie przyjęto rynkowe czynsze dzierżawne (czynsze osiągane bezpośrednio na rynku), które mógłby uzyskać właściciel za wydzierżawienie danej nieruchomości. Właściwą metodą szacowania stawek czynszu najmu/dzierżawy jest metoda bezpośrednia, czyli posługiwanie się rynkowymi stawkami czynszu. Dokonano oszacowania przeciętnych czynszów dzierżawy za tereny podobne z uwzględnieniem przeznaczenia (bądź faktycznego wykorzystania) i lokalizacji (różnice pomiędzy czynszami zostały skorygowane w procedurze szacowania w podejściu porównawczym, metoda korygowania ceny średniej). Jako cechy rynkowe różnicujące stawki czynszu dzierżawnego przyjęto: lokalizację i otoczenie, dostępność i wydajność mediów, ekspozycję.

Nominalne kwoty cząstkowe wynagrodzenia określone według stawek rynkowych czynszów w poszczególnych latach podlegają waloryzacji na datę ustalenia wynagrodzenia. Waloryzacja oszacowanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nastąpiła w tej sprawie z wykorzystaniem rocznych wskaźników inflacji, który to sposób jest najbardziej prostym i najmniej kosztownym.

(opinia wydana przez biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości i czynszów K. K.: pisemna z załącznikami: k. 193 – k. 216v, pisemna uzupełniająca k. 234 – k. 235v, pisemna uzupełniająca II

k. 238 – k. 239, ustna uzupełniająca: protokół rozprawy z 27.02.2015 r. –

czas nagrania: 00:02:32-00:16:14)

Powyższy stan faktyczny, Sąd ustalił w oparciu o materiał dowo­dowy zebrany w przedmiotowej sprawie w postaci załączo­nych do akt dokumen­tów, których prawdziwość nie była kwe­stionowana przez żadną ze stron postępowania, a także w oparciu o opinię wydaną przez biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości i czynszów K. K. celem określenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego i jego poprzedników prawnych z części nieruchomości powodów za okres od dnia 21 maja 2001 roku do chwili obecnej z zastosowaniem podejścia dochodowego, tj. w oparciu o stawki dzierżawnego na wolnym rynku, stosowane za dzierżawę nieruchomości podobnych – z zastosowaniem sposobu bezpośredniego, uznając, że opinia ta została spo­rządzona w sposób profesjonalny i przekonywujący, a co za tym idzie posiada atrybut wiarygodności, a nadto biorąc pod uwagę do­świadczenie wyżej wskazanego biegłego sądowego oraz jego specjalistyczną wiedzę, opinię tę należało uznać w pełni za jedno­znaczną, zupełną i logiczną.

Wyżej wskazany biegły wydał swoją opinię po dokonaniu wizji lokalnej przedmiotowej nieruchomości, wskazując materialno – prawne podstawy jej wydania, określając i opisując stan nieruchomości stanowiącej przedmiot sprawy, czyniąc analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w latach 2001 – 2014, wskazując powierzchnię strefy ograniczonego korzystania z wyżej wskazanej nieruchomości w związku z istniejącą na tej nieruchomości siecią magistralną wraz z przyłączami stanowiącą część urządzeń przesyłowych pozwanego, wyjaśniając współczynnik współkorzystania przez pozwanego z tej nieruchomości i wskazując na możliwość dokonania wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości metodą bezpośrednią, tj. biorąc pod uwagę wysokość czynszów nieruchomości o podobnych parametrach. Biegły w sposób obszerny wyjaśnił również w opiniach uzupełniających wątpli­wości zgło­szone przez strony (pozwany ostatecznie cofnął wniosek o dalsze uzupełnienie przez tego biegłego przedmiotowej opinii – k. 270), m.in. biegły wyjaśnił kwestie waloryzacji oszacowanego wynagrodzenia, wskazując, że zastosowana metoda waloryzacji wskaźnikiem inflacji jest metodą najbardziej odpowiednią oraz wyjaśnił kwestie metody oszacowania wynagrodzenia, podając, że jedyną właściwą metodą szacowania stawek czynszu najmu/dzierżawy – w szczególności w przypadku takiego terenu jakim jest miasto Ł. – jest metoda bezpośrednia, czyli posługiwanie się rynkowymi stawkami czynszu, a metody pośrednie, które – w jego ocenie – są metodami ułomnymi, mogą być stosowane na terenach o małym stopniu urbanizacij, gdzie praktycznie nie na umów najmu/dzierżawy. Biegły wskazał też, że rynek sprzedaży nieruchomości i rynek czynszów to dwa różne rynki oraz podał źródła i sposób pozyskiwania informacji o wysokości czynszu najmu/dzierżawy, a nadto szacując wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wziął pod uwagę cechy rynkowe różnicujące stawki czynszu dzierżawnego, tj. lokalizację i otoczenie, dostępność i wydajność mediów, ekspozycję.

Sąd pominął dowód z opinii wydanej przez biegłego sądowego z zakresu szacunku nieruchomości mgr inż. T. C. na okoliczność ustalenia wartości rynkowej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości położnej w Ł. przy ul. (...) poprzez usytuowanie na niej należących do pozwanego urządzeń przesyłowych, z uwagi na fakt, że wyżej wskazany biegły oszacowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie dokonał sposobem pośrednim, wskazując kategorycznie, że nie wykona oszacowania metodą bezpośrednią z uwagi na fakt, że nie są mu znane stawki czynszów najmu/dzierżawy za 1 m ² powierzchni dla podobnych urządzeń i podobnych nieruchomości. W związku z tym, że przy szacowaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie zalecana jest metoda bezpośrednia (wysokość tego wynagrodzenia związana jest z wysokością czynszu i według tego winna być liczona), a metoda pośrednia jest dopuszczalna wtedy, gdy metoda bezpośrednia jest niemożliwa do zastosowania – w sytuacji, gdy w przedmiotowej sprawie istnieje możliwość oszacowania tego wynagrodzenia w oparciu o metodę bezpośrednią (znane są stawki czynszu za nieruchomości o podobnych parametrach do przedmiotowej nieruchomości), opinia wydana przez biegłego sądowego z zakresu szacunku nieruchomości mgr inż. T. C. nie może stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie.

Podkreślić należy, że w niniejszej sprawie, strony reprezentowane były przez profesjonalnych pełnomocników, którzy oprócz wymienionych dowodów, żadnych innych wnio­sków do­wodowych nie zgłaszali.

Mając zatem na uwadze rządzącą procesem cywilnym zasadę kontradyktoryjności postępowania i nie znajdując podstaw do przeprowadzenia dowo­dów z urzędu (art. 232 k.p.c.), Sąd rozpoznał sprawę, biorąc pod uwagę stan faktyczny ustalony na podstawie powyżej wskazanych dowodów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, że z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że pozwany (...) Spółka Akcyjna w Ł. (poprzednio: (...) Spółka Akcyjna w Ł.) w okresie objętym sporem tj. w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku korzystała z części nieruchomości powoda S. A. oraz powodów J. G. (1), D. G. i M. C. (wcześniej ich poprzednika prawnego: J. G. (3)) położonej w obrębie B-30 miasta Ł. przy ul. (...) w Ł. oznaczonej jako działka nr (...), w ten sposób, że na tej nieruchomości posadowiona była sieć magistralna wraz z przyłączami stanowiąca część urządzeń przesyłowych pozwanego. Sąd przyjął – zgodnie z wiarygodną opinią wydaną przez biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości i czynszów K. K., że powierzchnia strefy ograniczonego korzystania z wyżej wskazanej nieruchomości w związku z istniejącą na tej nieruchomości siecią magistralną wraz z przyłączami stanowiąca część urządzeń przesyłowych pozwanego w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 lipca 2012 roku wynosiła 895 m ², a w okresie od dnia 1 sierpnia 2012 roku do miesiąca sierpnia 2014 roku wynosiła 360 m ², a współczynnik współkorzystania przez pozwanego z powyższej działki wynosi 50%.

Odnosząc się do kwestii urządzeń ciepłowniczych, energetycznych lub wodociągowych należących do przedsiębiorstw przesyłowych usytuowanych na nieruchomościach należących do innych podmiotów (właścicieli, użytkowników wieczystych) podać należy, że ugruntowane jest stanowisko, iż właścicielowi gruntu, bądź użytkownikowi wieczystemu, którego prawo zostało ograniczone poprzez usytuowanie na jego nieruchomości linii ciepłowniczych, energetycznych lub wodociągowych służy żądanie od przedsiębiorstw przesyłowych godziwej rekompensaty za korzystanie z działki, a nawet żądanie usunięcia takich urządzeń z gruntu. W orzecznictwie przyjmuje się, że jeśli korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z urządzeń zainstalowanych na cudzym gruncie nie zostało uregulowane w pozwoleniu administracyjno – prawnym wydawanym na podstawie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) lub na podstawie obowiązujących wcześniej aktów prawnych w tej kwestii, to do roszczeń właściciela gruntu przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu, mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, a podstawą roszczenia jest art. 225 k.c. Metodą zaś ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu o powierzchni zajętej przez takie urządzenia jest ustalenie wynagrodzenia w oparciu o wysokość czynszu jaki uzyskałby właściciel za dzierżawę danego gruntu, przy czym bierzemy pod uwagę stawki cen rynkowych dzierżawy gruntu (zob. wyrok SN z 6.01.2005 r., III CK 129/04, LEX; wyrok SN z 25.02.2004 r., II CK 32/03, LEX; wyrok SN z 18.06.2004 r., II CK 259/03, LEX). Określając charakter władztwa przedsiębiorstwa zajmującego się przesyłem mediów, stwierdzić trzeba, że nie jest to posiadanie samoistne. Władztwo przedsiębiorstw przesyłowych jest to faktyczne władztwo w podobnych granicach, które wykonuje uprawniony z tytułu służebności (art. 352 k.c.), co pozwala uznać to przedsiębiorstwo za posiadacza służebności. Do posiadania służebności stosuje się natomiast odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (art. 352 § 2 k.c.), a zatem nie można wyłączyć zastosowania w przypadku takiego przedsiębiorstwa przepisów art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. (zob. wyrok SN z 17.06.2005 r., III CK 685/04, LEX; wyrok SN z 14.12.2004 r., II CK 255/04, LEX).

Zgodnie z treścią art. 224 § 1 zd. 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Art. 225 k.c. stanowi natomiast, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 zd. 1 in principio k.c. – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy), jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Wyżej wskazane przepisy znajdują zastosowanie w niniejszej sprawie na podstawie art. 230 k.c., zgodnie z którym przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Istotnym jest wskazanie, że posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z tej rzeczy odnosząc korzyść wymierną (zob. Komentarz do art. 225 Kodeksu cywilnego, Edward Gniewek, LEX).

Nie ulega też wątpliwości, że skoro do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (art. 352 § 2 k.c.), to przepisy o roszczeniach właściciela względem posiadacza zależnego znajdą zastosowanie również w stosunkach pomiędzy właścicielem, czy użytkownikiem wieczystym nieruchomości a posiadaczem zależnym wykonującym faktyczne władztwo w podobnych granicach, które wykonuje uprawniony z tytułu służebności przesyłu, wprowadzonej przez ustawodawcę od dnia 3 sierpnia 2008 roku (art. 305 ¹ i nast. k.c.) i potwierdzającej okoliczność, że władztwo pozwanej Spółki przypominało obecnie określoną służebność przesyłu.

Mimo, że inne roszczenia właściciela niż roszczenia windykacyjne z art. 222 § 1 k.c. nie zawierają wprost zastrzeżenia, że są one skuteczne o ile naruszającemu nie przysługuje żadne skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, to zastrzeżenie takie jest aktualne również do tych innych roszczeń. Korzystanie z rzeczy musi być bezprawne, aby roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 k.c.), czy o wynagrodzenie (jak w niniejszej sprawie) mogło być skutecznie dochodzone.

W przedmiotowej sprawie bezsporna jest okoliczność, że pozwana Spółka w okresie objętym sporem nie posiadała tytułu prawnego do korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie B-30 miasta Ł. przy ul. (...) oznaczonej jako działka (...) (nie przysługiwała jej służebność, ani inne ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości), a zatem stwierdzić należy, że korzystała ona z wyżej wskazanej nieruchomości bez podstawy prawnej.

Według utrwalonego poglądu, posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza jego wiedza o przeciwnym stanie prawnym oraz niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności). W złej wierze pozostaje natomiast posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo podmiotowe do posiadanej rzeczy.

Przechodząc na grunt przedmiotowej sprawy, w tym miejscu wskazać należy, że Sąd uznał, iż nie zasługuje na uwzględnienie twierdzenie pozwanego, że roszczenie powodów o bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości podlega 3-letniemu okresowi przedawnienia z uwagi na powiązanie tego roszczenia z prowadzeniem przez powodów działalności gospodarczej.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu nie jest roszczeniem okresowym (zob. uchwała SN z 24.10.1972 r., III CZP 70/72. LEX), a więc może przedawniać się z upływem 10 lub 3 lat. Zgodnie z art. 118 k.c. roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przedawniają się z upływem 3 lat. Dla kwalifikacji roszczenia, w tym roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu wyżej wskazanego przepisu jest związek tego roszczenia z działalnością gospodarczą. O działalności przedsiębiorcy można mówić wtedy, gdy dokonuje on czynności wchodzących w zakres jego działalności, tj. takich czynności, które pozostają w funkcjonalnym związku z tą działalnością i są realizacją zadań danego przedsiębiorstwa (zob. uchwała SN z 14.05.1998 r., III CZP 12/98. LEX). Jeżeli przedsiębiorca dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z należącej do niego nieruchomości to roszczenie to będzie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, jeżeli uzyskane w ten sposób środki przeznaczy na prowadzenie działalności gospodarczej. Nie można mówić o roszczeniu związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej w przypadku przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną, która przeznaczy uzyskane środki z powyższego roszczenia na zaspokajanie własnych potrzeb, a nie na działalność gospodarczą (zob. uchwała SN z 16.09.2010 r., III CZP 40/10, LEX).

W ocenie Sądu, roszczenie powodów o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanego z części należącej do nich nieruchomości nie jest związane z działalnością gospodarczą, a zatem zasadnym jest zastosowanie 10-letniego terminu przedawnienia. W pierwszej kolejności wskazać należy, że powodowie występują w tej sprawie jako osoby fizyczne, będące współużytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości oraz współwłaścicielami budowli i urządzeń znajdujących się na tej nieruchomości. Dowodem na wykazanie konieczności zastosowania w tej sprawie 3-letniego terminu przedawniania nie może być podnoszona przez pozwanego sama okoliczność, że nieruchomość, której dotyczy niniejsza sprawa wykorzystywana jest na prowadzenie działalności gospodarczej, bowiem powodowie S. A., J. G. (1) i D. G. są wspólnikami spółki jawnej prowadzącej przedsiębiorstwo pod firmą PPHU (...) D.J. G. S.M. (...) Spółka Jawna, której siedziba zlokalizowana jest na spornej nieruchomości. W ocenie Sądu, pozwany nie wykazał, że powodowie S. A., J. G. (1) i D. G. – wspólnicy powyżej wskazanej spółki jawnej przeznaczą środki uzyskane z wynagrodzenia na cele związane z działalnością gospodarczą tej spółki, co mogłoby ewentualnie przemawiać za uwzględnieniem 3-letniego terminu przedawnienia roszczeń wyżej wskazanych powodów (powódka M. C. nie jest wspólnikiem powyższej spółki). Skoro taka okoliczność nie została wykazana, zasadnym jest zastosowanie w niniejszej sprawie 10-letniego terminu przedawnienia roszczeń powodów.

Mając na uwadze powyższe, Sąd przyjął, że pozwany (...) Spółka Akcyjna w Ł. (poprzednio: (...) Spółka Akcyjna w Ł.) w całym okresie objętym sporem, tj. w okresie od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku była posiadaczem zależnym w złej wierze wyżej wskazanej części nieruchomości powoda S. A. oraz powodów J. G. (1), D. G. i M. C. (wcześniej ich poprzednika prawnego: J. G. (3)) położonej w obrębie B-30 miasta Ł. przy ul. (...) oznaczonej jako działka nr (...) na której posadowiona była sieć magistralna wraz z przyłączami stanowiąca część urządzeń przesyłowych pozwanego i w związku z tym Sąd uznał, że powodom przysługuje – na podstawie art. 225 zd. 1 k.c. w zw. z art. 224 § 2 zd. 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c. – wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanego z przedmiotowej części nieruchomości powoda za wyżej wskazany okres.

Odnosząc się do wysokości przysługującego powodom wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z przedmiotowej części nieruchomości wskazać należy, że o wysokości należnego właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Wynika to z faktu, że właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c., powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy, z uwzględnieniem stawek rynkowych, musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (zob. wyrok SN z 23.05.1975 r., II CR 208/ 75, LEX; wyrok SN z 7.04.2000 r., IV CKN 5/00, LEX).

Ustalając wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie dochodzonego przez powodów w niniejszej sprawie, Sąd oparł się na opinii wydanej przez biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości i czynszów K. K., którą to opinię uznał w pełni za miarodajną. Zarówno zastosowana przez wyżej wskazanego biegłego metoda wyliczenia, jak i stawki przez niego wyliczone są – zdaniem Sądu – prawidłowe i w związku z tym Sąd uznał, że kwotą którą powód uzyskałby tytułem czynszu dzierżawnego za okres od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku od podmiotu korzystającego z jego części ich nieruchomości, tj. od pozwanego, jest kwota 197.737,96 złotych – z uwzględnieniem waloryzacji.

W związku z powyższym, Sąd – uwzględniając żądanie powodów w całości – zasądził tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z części nieruchomości powodów za okres od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku – na podstawie art. 225 zd. 1 k.c. w zw. z art. 224 § 2 zd. 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c. – od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej w Ł. na rzecz każdego z powodów odpowiednio do posiadanych przez nich udziałów w przedmiotowej nieruchomości następujące kwoty:

-

na rzecz J. G. (1) kwotę 32.956,31 złotych (udział w wysokości 1/6 części);

-

na rzecz M. C. kwotę 32.956,31 złotych (udział w wysokości 1/6 części);

-

na rzecz D. G. kwotę 32.956,31 złotych (udział w wysokości 1/6 części);

-

na rzecz S. A. kwotę 98.868,93 złotych (udział w wysokości 1/2 części).

O odsetkach ustawowych od zasądzonych kwot, Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 481 k.c.:

-

przyjmując jako termin początkowy naliczania tych odsetek dzień 6 lipca 2011 roku, tj. następny dzień od dnia doręczenia pozwanemu zawezwania do próby zawarcia ugody (doręczenie w dniu 5 lipca 2011 roku) od kwoty łącznej 153.175,53 złotych (taka kwota stanowi wymagalne wynagrodzenie za okres od dnia 21 maja 2001 roku do dnia 31 maja 2011 roku), tzn. odpowiednio do udziałów przypadających powodom w przedmiotowej nieruchomości, tj. od kwoty 76.587,76 złotych zasądzonej na rzecz S. A. oraz od kwot po 25.529,30 złotych zasądzonych na rzecz J. G. (1), M. C. i D. G.;

-

przyjmując jako termin początkowy naliczania tych odsetek dzień 16 maja 2012 roku, tj. następny dzień po dniu doręczenia pozwanemu odpisu pozwu (doręczenie w dniu 15 maja 2012 roku) od kwoty łącznej 20.373,27 złotych (taka kwota stanowi wymagalne wynagrodzenie za okres od dnia czerwca 2011 roku do dnia 30 kwietnia 2012 roku), tzn. odpowiednio do udziałów przypadających powodom w przedmiotowej nieruchomości, tj. od kwoty 10.186,64 złotych zasądzonej na rzecz S. A. oraz od kwot po 3.395,60 złotych zasądzonych na rzecz J. G. (1), M. C. i D. G.;

-

przyjmując jako termin początkowy naliczania tych odsetek dzień 4 czerwca 2015 roku, tj. następny dzień po dniu doręczeniu pozwanemu odpisu pisma rozszerzającego powództwo (doręczenie w dniu 3 czerwca 2015 roku) od kwoty łącznej 24.189,06 złotych (taka kwota stanowi wymagalne wynagrodzenie za okres od dnia maja 2012 roku do dnia 31 sierpnia 2014 roku), tzn. odpowiednio do udziałów przypadających powodom w przedmiotowej nieruchomości, tj. od kwoty 12.094,53 złote zasądzonej na rzecz S. A. oraz od kwot po 4.031,41 złotych zasądzonych na rzecz J. G. (1), M. C. i D. G..

Orzekając o kosztach procesu, Sąd – mając za podstawę art. 98 k.p.c. – nałożył na pozwanego obowiązek zwrotu wszystkich kosztów procesu na rzecz każdego z powodów i w związku z tym:

-

zasądził od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej na rzecz J. G. (1) kwotę 2.417 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu , na którą to kwotę składa się wynagrodzenie pełnomocnika powódki w kwocie 2.400 złotych ustalone na podstawie § 2 w zw. z § 4 ust. 2 i w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawie­dliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynno­ści radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz. 1349 ze zm.) oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych;

-

zasądził od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej na rzecz M. C. kwotę 2.400 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu która stanowi wynagrodzenie pełnomocnika powódki ustalone na podstawie § 2 w zw. z § 4 ust. 2 i w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynno­ści radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz. 1349 ze zm.);

-

zasądził od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej na rzecz D. G. kwotę 6.400 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu , na którą to kwotę składa się: wynagrodzenie pełnomocnika powoda w kwocie 2.400 złotych ustalone na podstawie § 2 w zw. z § 4 ust. 2 i w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawie­dliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynno­ści radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz. 1349 ze zm.) oraz uiszczone przez powoda zaliczki na wydatki w łącznej wysokości 4.000 złotych;

-

zasądził od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej na rzecz S. A. kwotę 11.700 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, na którą to kwotę składa się: uiszczona przez powoda opłata sądowa od pozwu w pierwotnym kształcie w wysokości 5.100 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika powoda w kwocie 3.600 złotych ustalone na podstawie § 2 w zw. z § 4 ust. 2 i w zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawie­dliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynno­ści radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz. 1349 ze zm.) oraz uiszczona przez powoda zaliczka na wydatki w wysokości 3.000 złotych.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cy­wilnych (Dz.U. Nr 167, poz. 1398 ze zm.) w zw. z art. 98 k.p.c., Sąd nakazał pobrać od (...) Spółki Akcyjnej w Ł. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Łodzi kwotę 7.883,64 złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych , na którą to kwotę składa się nieuiszczona opłata sądowa od rozszerzonej części powództwa w wysokości 4.787 złotych (95.738 zł x 5%) oraz kwota 3.096,64 złotych stanowiąca wydatki pokryte tymczasowo ze Skarbu Państwa (2.386,24 zł + 470,65 zł + 239,75 zł).

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego.

17.09.2015 r.