Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 15 października 2015 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym :

Przewodniczący - SSO Barbara Jankowska - Kocon

Sędziowie: SO Janusz Kasnowski

SO Aurelia Pietrzak (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 15 października 2015 r. w Bydgoszczy

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), Miasta B.

z udziałem A. P., B. R., D. K., M. P., E. P., U. K., R. K., Z. Z.

o wpis

na skutek apelacji wnioskodawcy Miasta B. od postanowienia Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 16 lutego 2015 r., sygn. DZ Kw (...) - KW (...), DZ Kw (...)- KW (...), DZ Kw(...) - KW (...), DZ Kw (...) - KW (...), DZ Kw (...) - KW (...), DZ Kw (...) - KW (...), DZ Kw (...) - KW (...)

oddalić apelację.

II Ca 347/15

UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w B. i Miasto B. domagali się we wnioskach zawartych w akcie notarialnym z dnia 4 listopada 2014 r. zatytułowanym „Oświadczenie o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli poszczególnych lokali”:

a)  sprostowania wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla lokali wyodrębnionych z księgi wieczystej KW Nr (...), których oznaczenia wskazano we wniosku: w dziale I – O poprzez zmianę powierzchni lokali oraz w dziale I – Sp w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom lokali,

b)  zmiany opisu lokali w dziale I – O ksiąg wieczystych w zakresie pomieszczeń przynależnych do lokali,

c)  dokonania wpisów w dziale II księgi wieczystej KW Nr (...) polegających na ujawnieniu części udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z lokalami wyodrębnionymi z budynku położonego na przedmiotowej nieruchomości oraz na sprostowaniu udziałów już ujawnionych.

Składając powyższe oświadczenie Wspólnota Mieszkaniowa była reprezentowana przez członka zarządu na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa przez zebranie członków Wspólnoty uchwałą nr (...) w sprawie udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej i związaną z tym zmianę powierzchni użytkowej wyodrębnionych lokali zgodnie z inwentaryzacją budynku.

Postanowieniem z dnia 16 lutego 2015 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy, po rozpoznaniu powyższej sprawy o wpis przy udziale A. P., B. R., D. K., M. P., E. P., U. K., R. K. i Z. Z., oddalił wniosek.

Na wstępie swoich rozważań Sąd pierwszej instancji, po zwróceniu uwagi na treść art. 626 ^{( 8)} § 2 k.p.c., wskazał, że księga wieczysta KW Nr (...) jest prowadzona dla nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...), z której wyodrębniono 6 lokali, łącznie jest 16 lokali mieszkalnych. Jako właściciel jest ujawniona Gmina (...) W dziale II ujawniono także udziały w nieruchomości wspólnej przysługujące właścicielom 4 z 6 wyodrębnionych lokali. Z aktu notarialnego wynika natomiast, że dokonano nowej inwentaryzacji budynku, która wykazała niedokładności w poprzednich obmiarach lokali, określając „nowe udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej przynależne właścicielom poszczególnych wyodrębnionych lokali”. Zaistniałe zmiany obejmują także powierzchnię wyodrębnionych lokali, co wynika z § 4 aktu. Odnośnie lokalu nr (...) zmiana dotyczy ilości pomieszczeń przynależnych do niego. Z wniosku wynika, że do tego lokalu przynależą dwa pomieszczenia, podczas gdy w księdze wieczystej KW Nr (...) ujawnione jest jedno. Nadto, z treści księgi wieczystej dla lokalu nr (...) (KW Nr (...)) wynika, że z jego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 33/1556 części, zaś z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu nr (...) (KW Nr (...) udział ten określono ułamkiem 28/1186 części. Dla kolejnego lokalu, wyodrębnionego w 2005 r., powyższy udział został określony na 27/1188 części. Po zmianach przewidzianych w akcie notarialnym, udziały miały mieć w mianowniku liczbę 110307.

Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy wskazał na art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: „u.w.l.”) określający zasady ustalania udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, a także na art. 3 ust. 7 zd. 1 u.w.l., z którego wynika, że gdy doszło do wyodrębnienia jednego lokalu w budynku, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Służy to zapewnieniu jednolitości sposobu ustalania udziałów w jednej nieruchomości wspólnej i osiągnięciu jedności po zsumowaniu tych udziałów. Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 7 zd. 2 u.w.l. powyższa zasada nie ma zastosowania jeżeli właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Umowa taka może być zawarta tylko przy udziale wszystkich właścicieli lokali.

Sąd Rejonowy stwierdził jednak, że akt notarialny z 4 listopada 2014 r. nie obejmuje umowy zawartej przy udziale wszystkich właścicieli lokali, ale oświadczenie Miasta B., jako dotychczasowego właściciela nieruchomości w rozumieniu art. 4 ust. 1 u.w.l. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd. Dołączony do wniosku protokół obejmujący uchwałę członków Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie udzielenia zgody na powyższą czynność wskazuje na to, że uchwała ta została podjęta większością głosów w trybie art. 23 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. Tymczasem w trybie tym, zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa, dopuszcza się jedynie zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy udziały te zostały błędnie obliczone, a nie wtedy gdy zmiana wysokości udziałów jest spowodowana nowym sposobem pomiaru całego budynku, a więc ma ona charakter merytoryczny. Wówczas nie można mówić o sprostowaniu błędu w pomiarach. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali.

Sąd Rejonowy przywołał pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w orzeczeniu z dnia 14 stycznia 2011 r., że uchwałą właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali (II CSK 241/10, LEX nr 738398), jednakże w sprawie zmiana wynikająca z przedmiotowego oświadczenia prowadzi do zmniejszenia powierzchni lokali, a co do lokalu nr (...) – uzyskania przez ten lokal drugiego pomieszczenia przynależnego.

Reasumując swoje stanowisko Sąd pierwszej instancji stwierdził, że zmiana udziałów w trybie art. 3 ust.7 u.w.l. nie może być dokona oświadczeniem złożonym w imieniu właścicieli lokali przez zarząd wspólnoty legitymujący się pełnomocnictwem udzielonym uchwałą podjętą w trybie art. 22 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. Tym samym strony oświadczenia nie mają legitymacji do złożenia wniosków o zmianę powierzchni lokali i o zmianę opisu lokali w dziale I – O ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali wyodrębnionych z księgi KW Nr (...), nie należą bowiem do kręgu podmiotów wymienionych w art. 626 ² § 5 k.p.c. Wobec czego Sąd Rejonowy orzekł jak w sentencji na podstawie art. 626 ⁹ k.p.c.

Apelację od postanowienia złożyli wnioskodawcy domagając się jego zmiany w części poprzez uwzględnienie wniosku o sprostowanie (a) oraz o wpis skorygowanych udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością lokali w budynku położonym na nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (c). Skarżący zarzucili Sądowi pierwszej instancji naruszenie art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. poprzez wyjście poza zakres kognicji w postępowaniu wieczystoksięgowym, a także naruszenie ary. 3 ust. 7 u.w.l. poprzez jego błędne zastosowanie oraz art. 3 ust. 2 i 3 u.w.l. i art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. poprzez ich błędne niezastosowanie. Na uzasadnienie trafności swoich zarzutów skarżący w dalszej części apelacji przytoczyli obszerny fragment postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r. (II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6, poz. 64).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej oceny wniosku oraz dołączonych do niego dokumentów w świetle art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., trafnie uznając, że oświadczenie o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli poszczególnych lokali, sporządzone w formie aktu notarialnego przez dotychczasowego właściciela nieruchomości w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”), czyli przez Miasto B. oraz Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) reprezentowaną przez członka zarządu na mocy uchwały podjętej większością głosów, nie może stanowić podstawy żądanych we wniosku sprostowań wpisów we właściwych księgach wieczystych wyszczególnionych w tym wniosku (§ 4 aktu notarialnego z dnia 4 listopada 2014 r.) z racji braku umowy zawartej przy udziale wszystkich właścicieli lokali (art. 3 ust. 7 u.w.l.).

W złożonej apelacji skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem zajętym przez Sąd Rejonowy i argumentowali, że w sprawie ma zastosowanie art. 3 ust. 3 u.w.l., na podstawie którego Sąd winien „sprostować” w podanych księgach wieczystych powierzchnię lokali i wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w oparciu o przedłożone oświadczenie. Na poparcie swojego poglądu odwołali się w apelacji do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., w którym stwierdzono, że art. 3 ust. 3 u.w.l. stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej zmiany wielkości udziałów właścicieli lokali nieruchomości wspólnej, jeżeli zostały one określone w umowie z naruszeniem tego przepisu i w taki sposób ujawnione w księdze wieczystej (II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6, poz.64).

W ocenie Sądu Okręgowego, stanowisko z powyższego orzeczenia tylko wtedy może zyskać akceptację, gdy dokonana zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej nie ingeruje w prawo własności poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych wyodrębnionych w danej nieruchomości. Tymczasem, w niniejszej sprawie ingerencja taka nie może budzić wątpliwości. Z lektury oświadczenia i zawartego w nim wniosku wynika bowiem, że skarżący – niebędący właścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych – określili na nowo ich łączną powierzchnię wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych i domagali się wpisania nowych danych w tym zakresie w poszczególnych księgach wieczystych w miejsce dotychczasowych. Przy czym, porównując aktualne dane zawarte w księgach wieczystych do tych będących wynikiem nowego pomiaru, zauważalne są różnice, niekiedy nawet istotne. Jeżeli chodzi o lokal nr (...) w księdze wieczystej KW Nr (...) urządzonej dla niego w dziale I – O wskazano, że przynależą do niego dwie piwnice o powierzchni 4,38 m ^{( 2)} i 5,57 m ^{( 2)}, a łącznie lokal ten wraz z piwnicami ma powierzchnię 34,2800 m ^{( 2)}. Skarżący domagali się „sprostowania” tych danych podając, że łącznie lokal nr (...) ma powierzchnię 33,91 m ^{( 2)} (lokal 23,79 m ^{( 2)} + pomieszczenia przynależne: 4,50 m ^{( 2)} i 5,62 m ^{( 2)}). Odnośnie natomiast lokalu nr (...) w księdze wieczystej KW Nr (...) ujawniono łączną powierzchnię 101,800 m ^{( 2)} (w tym piwnica 7,79 m ^{( 2)} i pomieszczenie gospodarcze 5,80 m ^{( 2)}), podczas gdy skarżący domagali się wpisu powierzchni 100,41 m ^{( 2)} (lokal 87,95 m ^{( 2)} + pomieszczenia przynależne 6,74 m ^{( 2)} i 5,72 m ^{( 2)}). Jeżeli chodzi o lokal nr (...) w księdze wieczystej KW Nr (...) wskazano, że jego łączna powierzchnia wynosi 26,8300 m ^{( 2)} w tym piwnica 2,21 m ^{( 2)}, natomiast nowy pomiar dał wynik 26,21 m ^{( 2)} (lokal 23,51 m ^{( 2)} + pomieszczenie przynależne 2,70 m ^{( 2)}) i na taką wartość opiewał przedmiotowy wniosek. W księdze wieczystej KW Nr (...) dotyczącej lokalu nr (...) ujawniono natomiast łączną powierzchnię 24,5000 m ^{( 2)} w tym piwnica 3,82 m ^{( 2)}. Nowy pomiar dał zaś wynik 26,03 m ^{( 2)} (lokal 23,92 m ^{( 2)} + pomieszczenia przynależne: 0,40 m ^{( 2)} i 1,71 m ^{( 2)}). W tym wypadku, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy, nie jest wiadome w jaki sposób powstały dwa pomieszczenia przynależne, podczas gdy w księdze wieczystej widnieje jedno, znacznie większe od tych dwóch łącznie. Przechodząc do analizy lokalu nr (...) w księdze wieczystej KW Nr (...) wskazano, że łącznie ma on powierzchnię 33,2400 m ^{( 2)} (sam lokal 25,18 m ^{( 2)} i dwie piwnice: 4,01 m ^{( 2)} i 4,02 m ^{( 2)}). Nowy pomiar dał wynik wyraźnie odmienny, bo 27,16 m ^{( 2)} (lokal 23,32 m ^{( 2)} +pomieszczenia przynależne 1,98 m ^{( 2)} i 1,86 m ^{( 2)}). W tym wypadku dostrzegalna jest różnica mniej więcej o 2 m ^{( 2)} na niekorzyść właściciela na każdym pomieszczeniu. Duża rozbieżność dotyczy także lokalu nr (...), co do którego w księdze wieczystej KW Nr (...) wskazano, iż jego łączna powierzchnia wynosi 72,1300 m ^{( 2)} (w tym piwnica 7,56 m ^{( 2)}), zaś według nowego pomiaru, a tym samym wniosku skarżących, lokal ten ma powierzchnię aż 79,36 m ^{( 2)} (lokal 65,41 m ^{( 2)} + pomieszczenie przynależne 13,95 m ^{( 2)}). Praktycznie zatem każda wartość dotycząca obszaru odrębnych nieruchomości lokalowych położonych w budynku przy u.(...)w B. uległa zmianie, a skarżący chcieliby, aby zmiany te zostały wprowadzone do odpowiednich ksiąg wieczystych na podstawie czynności dokonanej bez udziału właścicieli lokali, co w takiej sytuacji nie mogło nastąpić, bowiem członek zarządu Wspólnoty nie może reprezentować właścicieli lokali w zakresie ich prawa własności, a jedynie odnośnie części wspólnych nieruchomości.

Powyższa analiza potwierdza, że w sprawie, w mniejszym lub większym stopniu, doszło do ingerencji w prawo własności poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali. I nawet niewielkie wkroczenie w obręb tego prawa uniemożliwia skuteczne podejmowanie jakichkolwiek czynności bez udziału tego, któremu prawo to przysługuje. Wskazać chociażby należy, że zmiana w powierzchni lokalu ma istotne znaczenie dla jego wartości rynkowej. Na wartość tę może mieć również wpływ ilość pomieszczeń przynależnych, a w tym zakresie w sprawie zaszła istotna różnica jeżeli chodzi o lokal nr (...). Z przedłożonego oświadczenia nie wynika bowiem dlaczego do tego lokalu przyporządkowano dwa pomieszczenia tego typu o małej powierzchni, podczas gdy w księdze wieczystej widnieje zapis, że lokal ten ma jedno pomieszczenie przynależne, którego obszar istotnie różni się od tych dwóch podanych w oświadczeniu.

Tym samym, zarzuty dotyczące błędnego zastosowania w sprawie art. 3 ust. 7 u.w.l., przy jednoczesnym braku zastosowania art. 3 ust. 3 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., nie mogły zyskać aprobaty Sądu Okręgowego. W okolicznościach faktycznych tej konkretnej sprawy ustalenie w oświadczeniu z dnia 4 listopada 2014 r. udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej nie obyło się bez wkroczenia w prawo własności właścicieli lokali, albowiem poszczególne wartości ułamkowe zostały określone w oparciu o nowe dane dotyczące powierzchni odrębnych nieruchomości lokalowych, które były rozbieżne z danymi widniejącymi w księgach wieczystych. Wobec tego zmiana udziałów mogła nastąpić tylko w trybie art. 3 ust. 7 u.w.l. na podstawie umowy wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości (Miasto B.), nie zaś na mocy oświadczenia złożonego w imieniu właścicieli lokali przez członka zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej umocowanego do tej czynności w trybie art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. na mocy uchwały członków Wspólnoty podjętej większością głosów.

W konsekwencji Sąd Rejonowy prawidłowo wskazał, że ani Wspólnota Mieszkaniowa, ani też Miasto B., w takiej sytuacji nie mają legitymacji do złożenia wniosków o zmianę powierzchni lokali wyodrębnionych z księgi wieczystej KW Nr (...) dotyczącej nieruchomości gruntowej, gdyż nie należą do kręgu podmiotów wymienionych w art. 626[2] § 5 k.p.c.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił apelację jako niezasadną.